Роль и назначение земли как природного ресурса. Земельный участок как объект природы и природный ресурс. Общее понятие о дисциплине «Землеустройство»

Агапиева Р.И.

Учебное пособие

по МДК.01.01
«Управление территориями и недвижимым имуществом»
ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом»

для специальности

СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»

Санкт-Петербург

Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное профес-сиональное образовательное учреждение Колледж строительной индустрии и городского хозяйства

Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от. .2017.

Председатель предметной (цикловой) комиссии / С.В.Пименова/

1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 8

1.1. Земля как природный ресурс и главное средство производства. 8

1.1.1. Земельные ресурсы России и их использование. 8

1.1.2. Понятие, цели и задачи землеустройства. 9

1.1.3. Землеустройство как социально-экономический процесс. 10

1.2. Виды, формы, принципы и содержание землеустройства. 10

1.3. Городское землепользование в России. Межевание земель. 12

1.4. Особенности землеустроительных процедур урбанизированных территорий. 14

1.5. Земельно-хозяйственное устройство населенных пунктов. 15

2. УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ. 16

2.1. Состав городских земель и их функциональное назначение. 16

2.2. Требования, предъявляемые к размещению городских земель. 18

2.3. Порядок и методы установления площади различных категорий городских земель. 19

3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ 21

3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства городов и поселков. 21

3.3. Принципы землеустроительного проектирования. 23

3.4. Распределение земель между пользователями. 23

3.5. Рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру. 24

3.6. Графические и текстовые материалы проекта. 25

3.7. Прогнозные и предпроектные землеустроительные разработки. 25

4. ОСНОВЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 28

4.1. Понятие и задачи внутрихозяйственного землеустройства. Разновидности и типы.. 28

4.2. Назначение, принципы и задачи землеустройства административного района. 29

5. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ... 32

5.2. Формы и методы государственного управления землепользованием.. 33

6. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ 35

6.1. Органы общей компетенции и органы специальной компетенции. 35

6.2. Правовые функции государственного управления землепользованием.. 36

7. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ РЕГУЛИРОВАНИЯ.. 39

7.1. Земельно-имущественный комплекс: понятие и классификация. Тройственная составляющая ЗИК 39

7.2. Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений. 40

7.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений в рыночной системе хозяйствования 41

7.4. Основные функции государственной системы управления земельно-имущественным комплексом 43

8. НАУЧНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВ 45

8.1. Типы классификаций кадастров. 45

8.2. Основное содержание и назначение Государственного кадастра недвижимости (ГКН) 47

8.3. Состав и классификация документов по ведению государственного кадастра недвижимости 49

8.4. Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости 54

8.5. Межведомственные связи, их координация и совершенствование. 56

8.6. Системы идентификации объектов недвижимости, кадастровое деление территорий. 57

8.7. Инвентаризация и межевание земель населенных пунктов. 60

8.8. Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации. 63

8.9. Реестр собственников земельных участков (налогоплательщиков), единый реестр земельных участков (земель) 64

8.10. Положения природного и экологического блоков в системах кадастров, их влияние на экономические и правовые основы.. 65

9. ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ И ЗЕМЕЛЬНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ... 68

9.1. Автоматизированная информационная система кадастра. 68

9.2. Базы данных. 69

9.3. СУБД, их функции и структура. Основные характеристики современных СУБД.. 70

9.4. Системы защиты кадастровой информации. 72

10. МЕТОДЫ, ПРИЕМЫ И ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ. 75

10.1. Предмет и объект мониторинга. Основные цели и содержание мониторинга земель. 75

10.2. Особенности ведения мониторинга городских земель. 77

10.3. Техническое обеспечение мониторинга земель. 79

10.4. Организация мониторинга земель. 83

10.5. Охрана земель и контроль за состоянием и использованием земель. 84

11. ЗАГРЯЗНЕНИЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ГЛОБАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА СОВРЕМЕННОСТИ 86

11.1. Источники и виды техногенного воздействия на окружающую среду. 86

11.2. Характеристика проявления и анализ основных негативных процессов. 90

11.3. Показатели оценки состояния атмосферы, водных объектов, рельефа, почв, растительности 93

11.4. Окружающая среда и техногенные воздействия. 95

11.4.1. Влияние функциональных зон на экологические ситуации. 95

11.4.2. Устойчивые компоненты окружающей среды к техногенному воздействию.. 97

12. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ НОРМИРОВАНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЙ НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ.. 101

12.1. Нормирование в области охраны окружающей среды.. 101

12.2. Государственный экологический мониторинг. 104

12.2.1. Экологический мониторинг, виды мониторинга. 104

12.2.2. Экологический контроль и экологическая экспертиза. 107

12.2.3. Оценка экологического риска. 108

12.3. Организация мониторинга земельных ресурсов. 109

12.3.1. Мониторинг земельных ресурсов. Понятие, задачи, уровни организации. 109

12.3.2. Виды наблюдений при ведении мониторинга земель. 110

12.3.3. Подсистемы мониторинга земель в соответствии с категориями земель. 110

12.3.4. Объекты и процессы оценки и прогноза при мониторинге земель. 111

13. ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ОДНА ИЗ ВАЖНЕЙШИХ СОВРЕМЕННЫХ ЗАДАЧ ЧЕЛОВЕЧЕСТВА.. 112

13.1. Основные принципы охраны окружающей среды и основные механизмы природоохранной деятельности. 112

13.2. Природопользование в Российской Федерации. 115

13.2.1. Основы рационального природопользования. 115

13.2.2. Безотходные и малоотходные производства, основные принципы их создания. 115

13.2.3. Безотходное потребление. 116

14. ОХРАНА И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ. 117

14.1. Использование и охрана земельных ресурсов. 117

14.1.1. «Земельные ресурсы» и классификация земель по их целевому назначению.. 117

14.1.2. Современные проблемы охраны земель. 117

14.1.3. Показатели оценки использования земель. 119

14.1.4. Пути повышение эффективности использования земель. 119

14.2. Управление использованием и охраной земельных ресурсов. 119

14.2.1. Государственное регулирование использования и охраны земельных ресурсов. 119

14.2.2. Система государственных органов, осуществляющих функции государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов. 121

14.3. Промышленное освоение земельных ресурсов. 122

14.3.1. Охрана и использование земельных ресурсов при промышленном освоении. 122

14.3.2. Нарушение и восстановление земель. 123

14.3.3. Рекультивация нарушенных земель. 124

14.3.4. Мелиорация, использование мелиоративных земель. 124

15. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, МЕТОД ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ЗАДАЧИ ПРАВОВЫХ ОСНОВ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.. 127

15.1. Земельное право – самостоятельная отрасль российского права. 127

15.1.1. Понятие, предмет и методы земельного права. 127

15.1.2. Проблемы развития и регулирования земельных отношений. 128

15.1.3. Элементы и принципы земельных отношений. 129

15.2. Правовое регулирование земельных отношений. 130

15.2.1. Конституционные и специальные принципы земельного законодательства. 130

15.2.2. Земельно-правовые нормы и земельные правоотношения. Их классификация. 132

15.2.3. Институт земельного права. 134

15.3. Правовые основы управления земельными ресурсами. 135

15.3.1. Система правовых и административных мер, направленных на организацию управления земельными ресурсами и их использованием.. 135

15.3.2. Субъекты и объекты земельных правоотношений. 137

15.4. Правовое использование земель на территории Российской Федерации. 138

15.4.1. Формы собственности на землю.. 138

15.4.2. Правовой режим использования земель на территории РФ.. 140

15.4.3. Отношения хозяйственного использования земель. 141

16. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ПРАВОВАЯ ОХРАНА.. 143

16.1. Правовой режим использования и охраны земель. 143

16.1.1. Понятие, признаки и сущность правового режима земель. 143

16.1.2. Принципы использования и охраны земель. 144

16.1.3. Правовое регулирование использования и охраны земель на федеральном и региональном уровне. 145

16.2. Правовые аспекты в области охраны окружающей среды.. 145

16.2.1. Единство правового режима земель. 145

16.2.2. Компетенция РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере охраны окружающей среды.. 145

16.3. Система и сфера деятельности федеральных органов исполнительной власти в области охраны земель, окружающей среды и природопользования. 149

16.3.1. Система органов общего управления. 149

16.3.2. Система органов специального управления. 150

16.3.3. Система органов ведомственного управления. 150

16.4. Назначение земель в Российской Федерации. 151

16.4.1. Целевое назначение земель и состав земель в Российской Федерации. 151

16.4.2. Перевод земель с одной категории в другую.. 151

16.5. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль) 155

17. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.. 157

17.1. Земельные правонарушения и их ответственность. 157

17.1.1. Понятие и виды земельных правонарушений. 157

17.1.2. Нормативное регулирование ответственности за нарушение земельного законодательства 157

17.1.3. Понятие и виды юридической ответственности в области земельного права. 158

17.2. Земельные споры.. 160

17.2.1. Общая характеристика земельных споров. 160

17.2.2. Виды и классификация. 161

17.3. Судебный порядок разрешения земельных споров в судах общей юрисдикции и в арбитражном суде 162

18. ЛАНДШАФТНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ.. 165

18.1. План-анализ территории и типовое проектное задание. Съемка участка........................165

19. ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ.. 178

19.1. Общие положения по инженерной подготовке территории объекта ландшафтной архитектуры 178

19.2. Системы осушения на территории объекта ландшафтной архитектуры.. 180

19.3. Искусственное повышение поверхности. Восстановление нарушенных территорий. 182

20. ГИДРОТЕХНИЧЕСКОЕ ОБУСТРОЙСТВО ЛАНДШАФТА.. 185

20.1. Основные гидротехнические объекты в ландшафтном строительстве. 185

20.2. Садовые водоемы, водотоки, фонтаны. Схема подачи воды.. 186

20.3. Подсветка элементов сада. 188

20.4. Технологии очистки водоемов. 190

21. ОЗЕЛЕНЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 193

21.1. Подготовка территории объекта для ведения озеленительных работ. 193

21.2. Функции растений в композициях. Разновидности посадочных мест. 194

22. СТРОИТЕЛЬСТВО И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 196

22.1. Плоскостные элементы архитектуры: мощение, его виды, особенности. 196

22.2. Преобразование рельефа. Назначение и классификация малых архитектурных форм.. 199

22. ОСНОВЫ КОМПОЗИЦИИ.. 206

22.1. Методы, принципы и средства ландшафтного дизайна. 206

22.2. Основные понятия композиции. Единство и взаимосвязь элементов композиции. 207

ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ…………………………………………209

1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Требования, предъявляемые к размещению городских земель

Требования, предъявляемые к размещению городских земель, устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны индивидуально, в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

– видов территориальных зон;

– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

2.3. Порядок и методы установления площади
различных категорий городских земель

В соответствии с Земельным кодексом РФ к землям городских земель относятся земли в пределах их черты. В состав земель городов могут входить земли:

1. Жилой и общественной застройки – застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями.

2. Общего пользования – занятые площадями, проездами, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения.

3. Промышленной и коммунально-складской застройки – занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.

4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций – занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.

5. Природно-заповедного, природоохранного , оздоровительного, рекреационного и историко-архитектурного назначения – занятые памятниками природы, лесами, природными парками, заповедниками, земли предназначенные для массового отдыха населения и туризма, земли на которых расположены памятники истории и культуры, достопримечательные места.

6. Водоемов и акваторий – занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими водохозяйственными сооружениями.

7. Сельскохозяйственного использования – занятые сельскохозяйственными угодьями (пашни, сенокосы, пастбища, залежи), многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), а также объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

8. Военных объектов и режимные зоны .

9. Резервные – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

10. Иные земли разрешенного использования могут устанавливаться органом местного самоуправления, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок установления площади различных категорий городских земель устанавливается генеральным планом, правилами землепользования и застройки в соответствии с градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и различной категории городских земель индивидуально, методом проектирования.

Все здания, строения и сооружения при проектировании имеют свое целевое назначение. Соответственно, земельный участок под содержание конкретного объекта недвижимого имущества имеет то же целевое назначение, что и здание в соответствии с разработанной проектной документацией. Проектировщик, проектируя здание на городских землях, руководствуется правилами федерального документа СНиП (строительные нормы и правила), а также ведомственными документами субъектов РФ.

Подготовка проектной документации включает в себя:

– получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) – выдается органом местного самоуправления;

– подготовку архитектурного проекта (основные требования определены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию». Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем);

– проведение инженерных изысканий (включают в себя инженерно-геодезические, инженерно-экологические и другие исследования);

– экспертизу проектной документации (оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям).

Подготовка проектной документации может осуществляться по заданию:

– заказчика;

– застройщика;

– на основании федеральной целевой программы;

– на основания решения Президента РФ;

– на основания решения Правительства РФ,

– на основания решения органов государственной власти субъектов РФ,

– на основания решения органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

Непосредственно подготовкой проектной документации занимается:

– проектная организация;

– проектно-строительная организация;

– физические лица, с которыми заключается договор подряда на выполнение проектных работ.

3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА
ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ

3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства
городов и поселков

Все земли в границах населенного пункта распределяются на земельные участки, застроенные и подлежащие застройке, временно не застроенные, а также земельные участки лесопарковых зон, мест отдыха, сельскохозяйственного использования и др.

Основными объектами земельно-хозяйственного устройства выступают поселения и части поселений, застроенные и незастроенные территории.

Предметом земельно-хозяйственного устройства является изучение процесса комплексного формирования и развития поселений по двум направлениям: градостроительства и землеустройства.

Поэтому земельно-хозяйственное устройство населенного пункта – это социально-экономический, эколого-хозяйственный и административно-правовой процесс, а также система мероприятий по организации использования и охраны земель, созданию благоприятных экологических условий для жизнедеятельности населения, регулированию землепользования и земельных отношений в населенном пункте, по детальному устройству предприятий и хозяйств, окультуриванию ландшафтов поселенческих территорий.

Земельно-хозяйственное устройство осуществляется в комплексе с разработкой проектов городской черты, в состав которых входят основные положения, отражающие социально-экономические запросы общества, в том числе:

– организация мест отдыха и зеленых зон (пляжей, водно-спортивных станций, загородных баз отдыха, набережных и т.д.);

– водоснабжение и канализация (строительство водозабора, водопроводной сети, устройство общегородской канализационной сети, размещение очистных сооружений и т.д.);

– инженерная подготовка территории (благоустройство оврагов с устройством прудов, укреплением берегов и т.д.);

– организация тепличных комплексов;

– использование пищевых отходов;

– организация и обустройство кладбищ и скотомогильников, мест обезвреживания мусора и жидких нечистот.

Основные положения проекта городской черты содержат данные баланса земель в пределах проектируемой городской черты и характеристику включаемых земель.

Графический материал включает:

– план современного использования земель населенного пункта;

– схему земельно-хозяйственного устройства незастроенных территорий поселений.

Схемы (проекты) земельно-хозяйственного устройства городских поселений являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке или временно не застраиваемых. Назначение данных проектов предусматривает две стадии подготовки:

– 1-я стадия – разработка плана земельно-хозяйственного устройства;

– 2-я стадия – разработка детального проекта земельно-хозяйственного устройства территории города.

Разработка плана земельно-хозяйственного устройства

План земельно-хозяйственного устройства поселения содержит основные положения по использованию земель, освоению и эксплуатации территорий населенных пунктов, а также задание и графические материалы (схемы) инженерной подготовки территории. План земельно-хозяйственного устройства поселения составляется на основе выявления земель, не предназначенных под застройку и временно не застроенных территорий. Мероприятиями плана определяется распределение земельных угодий населенных пунктов по назначению, видам и срокам использования между землевладельцами и землепользователями.

Само земельно-хозяйственное устройство направленно на совершенствование сложившейся организации использования городских земель, дальнейшее развитие территорий, ранее не задействованных в градостроительной деятельности, с учетом модульного принципа в общей их организации, функциональности, целевом использовании, застройке и благоустройстве.

Существуют две стадии проектирования земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков:

1. План земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, содержащий основные положения по использованию, освоению и эксплуатации городских и поселковых территорий, с графическим проектом организации этих территорий, а также плановые задания и графические схемы инженерной подготовки территорий.

2. Детальные проекты земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, состоящие из проектов внутрихозяйственного устройства лесопарковых зон, парков культуры и отдыха, садов, плодоовощных и других хозяйств, а также технических проектов по строительству сооружений инженерной подготовки территорий и проведению агротехнических, мелиоративных и других мероприятий на землях городов (рабочих поселков).

Если объединить 1 и 2-ю стадии подготовки проекта земельно-хозяйственного устройства, то можно сказать, что он содержит:

– порядок и последовательность осуществления мероприятий по земельно-хозяйственному устройству города (рабочего поселка);

– распределение земель по отдельным землепользователям;

– использование земель при расширении города (рабочего поселка) под жилищное, промышленное, транспортное и прочее строительство;

– использование земель под строительство санаториев, домов отдыха и дачных поселков;

– использование земель для нужд коммунального обслуживания населения (насосные станции, водозаборы, очистные сооружения, поля орошения, поля ассенизации и запахивания, кладбища);

– устройство зеленых насаждений, лесопарков, парков культуры и отдыха, садов и организацию питомников, оранжерей семенных и цветочных хозяйств;

– использование сельскохозяйственных угодий для организации совхозов, подсобных хозяйств предприятий, коллективных и индивидуальных огородов, садово-ягодных и парниково-тепличных хозяйств, пастбищ, рыбных хозяйств и прочих;

– мелиоративные и другие мероприятия по инженерной подготовке территории.

Регламентирующие документы.

– Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;

– Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;

– Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.02.2011 № П/52 «Об утверждении Регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Положения настоящего Федерального закона «О ГКН» не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют:

– Конституция Российской Федерации;

– Гражданский кодекс Российской Федерации;

– Земельный кодекс Российской Федерации;

– Лесной кодекс Российской Федерации;

– Водный кодекс Российской Федерации;

– Градостроительный кодекс Российской Федерации;

– Жилищный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее – кадастровые отношения).

Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра , являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) . В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации для:

– обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений,

– сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Кадастровым учётом называются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с соответствующими его характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.

Ведение базы данных объектов недвижимости осуществляют с использованием автоматизированных информационных систем (класс АИС). Системы данного класса часто строятся на основе геоинформационных систем (ArcGIS

MapInfo).

Пользователями таких систем обычно выступают:

– землеустроительные организации;

– государственные учреждения кадастра недвижимости (отделения Роснедвижимости);

– городские муниципалитеты;

– агентства недвижимости и другие частные компании, имеющие дело с большим количеством недвижимости.

8.3. Состав и классификация документов
по ведению государственного кадастра недвижимости

Документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:

1. Основные.

2. Вспомогательные.

3. Производные.

Основные документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:

– единый государственный реестр земель;

– дежурные кадастровые карты (планы);

– кадастровые дела.

Назначение основных документов и их полное и сокращенное наименование приведены в таблице 1.

Таблица 1

Основные документы земельно-кадастровой документации

Вспомогательные документы земельного кадастра подразделяются на:

– книги учета входящих документов;

– книги учета выданных сведений;

– каталоги координат опорной межевой сети.

Производные документы земельного кадастра подразделяются на:

– кадастровые планы земельных участков (выписки из ГКН) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений;

– справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту;

– перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации и муниципальных образований;

– статистические отчеты;

– производные кадастровые карты (планы);

– другие справочные и аналитические документы.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

Земельно-кадастровая документация ведется на бумажных и электронных носителях, приоритет отдают записям на бумажных носителях.

Основные документы земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках и включает.

В Едином государственном реестре земель РФ (ЕГРЗ) содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

– кадастровые номера;

– местоположение (адрес);

– площадь;

– описание границ земельных участков, их отдельных частей;

– зарегистрированные в установленном порядке вещные права ограничения (обременения);

– экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

– качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).

Кадастровое дело (КД) представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района.

Кадастровое дело (КД) открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГРЗ КР занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации.

Кадастровое дело состоит из двух разделов:

1. Раздел документов.

2. Геодезический раздел.

Раздел документов включает заявление, выписки из ЕГРП, выписки из БТИ, выписки из ГКН, правоустанавливающие документы, протокол согласования границ земельного участка и др.

Геодезический раздел включает каталоги координат точек границ объектов учета, каталог координат точек или углов других объектов недвижимости, точки границ выделяемых на земельном участке зон обременений и иных зон, кадастровый план объекта учета, документы, подтверждающие получение координат.

Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером земельного участка. При ликвидации земельного участка или при отказе в регистрации прав на него, кадастровое дело закрывается.

Состав и структура кадастровых дел:

– опись документов КД;

– заявление о постановке на кадастровый учет;

– копии правоустанавливающих документов, заверенные в установленном законом порядке;

– план формирования земельного участка (ЗУ);

– акт проверки результатов межевания и формирования ЗУ;

– выписка из ГКН;

– выписка из ЕГРП;

– выписка из БТИ;

– межевое дело;

– другие документы.

Вспомогательные документы ГКН:

1. Книги учета входящих документов используется для регистрации входящих документов, являющихся основанием для:

– проведения государственного кадастрового учета;

– внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра;

– подготовки выписок из ГКН и другой производственной информации.

В кадастровом районе ведутся следующие книги учета:

– книга регистрации заявок на кадастровый учет земельных участков;

– книга учета поступивших выписок из ЕГРП (справок о правах);

Книги учета документов ведется на бланках установленной формы.

2. Книга учета выданных сведений используется для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставляемых другим организациям кадастрового района и/или округа по установленному регламенту.

Книга учета выданных сведений ведется на бланках установленной формы.

3. Каталог координат опорной межевой сети представляет собой документ, включающий описание местоположения пунктов опорной межевой сети, значения их координат и способы их определения.

Каталог координат опорной межевой сети ведется на бланках установленной формы.

Производные документы ГКН:

1. Кадастровые планы земельных участков (выписки из ЗК) представляют собой сложные документы, состоящие из совокупности форм, для заполнения которых используются бланки установленного образца.

Информация, включаемая в кадастровые планы земельных участков, формируется в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.

Так как земля является единственным местом обитания всего живого, государство в публичных интересах должно осуществлять наблюдение за состоянием земель посредством мониторинга, который должен осуществляться в целях:

1) своевременного выявления и прогнозирования развития негативных последствий, влияющих на качество и состояние земель, разработки и реализации мер по предотвращению этих процессов;

2) оценки эффективности этих земле охранительных мероприятий;

3) информационного обеспечения управления и контроля в области использования и охраны земель, которое должно включать:

Регулярные наблюдения за состоянием земель, количественными и качественными показателями;

Сбор, хранение, пополнение и обработку данных наблюдений;

Создание и ведение банков данных;

Оценку и прогнозирование изменения состояния земель.

Государственный мониторинг земель является составной частью системы государственного мониторинга окружающей природной среды. Государственный мониторинг должен осуществляться по кадастровым категориям, угодьям, зонам. Важность земли как места обитания и как источника естественного богатства порождает необходимость принятия специализированных федеральных законов в этой сфере. Например, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16.07.1998 г.* устанавливает правовые основы государственного регулирования обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков, хозяйственной деятельности.

Обеспечение плодородия этой категории земель осуществляется по следующим основным направлениям:

разработка и реализация федеральных программ обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

проведение учета показателей плодородия таких земель, сертификация почв;

государственный контроль за воспроизводством земель;

учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения (ст. 11).

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии плодородия земель (ст. 12).

В целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения плодородия этих земель (ст. 13).

Обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при условии соблюдения экологических требований (ст. 21).

Государственный контроль за воспроизводством плодородия таких земель и их рациональное использование проводится в целях соблюдения собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков требований закона.

Земля - важнейший компонент природной среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые, устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.

Как известно, в новый ГК РФ включена отдельная глава (17), посвященная земельным отношениям. С правовой и экономической точки зрения, ценность земли определяется особенностями, спецификой свойств и признаков, отличающих ее от других имущественных объектов. Это означает, что отношения отныне должны регулироваться и гражданским законодательством. Однако согласно части 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные земельные отношения основываются на административном акте (а таких видов земельных отношений, как известно, немало), то эти отношения не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельного законодательства. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные отношения должны регулироваться нормами земельного права.

Дело в том, что статьи 72 и 73 Конституции РФ, определяющие предметы исключительного ведения РФ и совместного ведения РФ и ее субъектов, устанавливают, что гражданское законодательство находится в ведении РФ, а земельное законодательство - в совместном ведении РФ и ее субъектов. Требуется более четкое разграничение сфер применения земельного и гражданского законодательства.

Новая Конституция РФ (ст. 5, 35, 71, 72 и др.) и принятые в ее развитие нормативно-правовые акты, в частности Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. «О федеральных природных ресурсах», положили начало делению и неделимой природной среды по «этажам», на собственность федеральную, субъектов РФ, муниципальную, частную, общую и др.

Справедливо замечание профессора Г.В. Чубукова о том, что гражданское право не обладает правовым инструментарием учета многообразия и специфики земли как объекта земельных отношений. Оно определяет единые унифицированные правила гражданского оборота и собственности на землю без учета ее уникальных специфических особенностей.

Конституция закрепила процесс «овеществления» всех природных ресурсов и природной среды в целом, а Гражданский кодекс РФ в ст. 130, 214 и др. объявил все природные ресурсы (естественную природную среду) имуществом со всеми вытекающими из этого последствиями. Таким образом было произведено изъятие всех природных ресурсов и всей природной среды в целом из сферы земельного и экологического права, включив их в сферу действия гражданского права.

Особо следует также отметить, что ч. 1. ст. 9 Конституции РФ, устанавливая, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а вторая часть ст. 9 передает эти объекты в частную и иные формы собственности. Разве это не парадокс? Следует также подчеркнуть, что объявление в ГК РФ всех природных ресурсов имуществом противоречит ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36 и ст. 42 Конституции РФ, так как нарушает неотчуждаемые и принадлежащие каждому от рождения права на природные ресурсы, основу жизни и деятельности народов России, законные интересы, право каждого на благоприятную окружающую среду.

Представляется, что природные ресурсы (объекты) могут участвовать в обороте, но не на основе частной собственности как имущественной категории, а на основе публичности этой собственности, которая принадлежит всему многонациональному народу, проживающему на территории России.

Однако необходимо отметить, что проводимая с 1990 г. земельная реформа в России, когда на смену административным методам правового регулирования земельных отношений пришли экономико-правовые, когда конституционно было закреплено многообразие форм земельной собственности и хозяйствования на ней, признание земли имуществом, введение платности землепользования, что способствовало формированию земельного рынка и обусловило принятие нового земельного и гражданского законодательства. Все это в корне изменило старое представление о характере и содержании земельных отношений.

Исследуя вопрос о соотношении гражданского и земельного права, следует отметить, что при регулировании земельных отношений необходимо использовать понятийный аппарат и основные принципы, установленные гражданским законодательством, а в земельном законодательстве должна отразиться тенденция земельных отношений, вытекающая из того факта, что земля является особым объектом, который охраняется и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому перед земельным правом встают новые задачи в связи с усложнением предмета этой отрасли права.

В силу специфических свойств земли ее оценка в денежном исчислении не соответствует действительной стоимости и, возможно, будет долго отставать от нее из-за непрерывно возрастающей ценности земли.

В условиях рыночной экономики цена земельных участков определяется, исходя из спроса и предложения, и имеет постоянную тенденцию к росту.

Все это породило необходимость учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра, регистрации сделок с землей; требуются критерии рациональности землепользования на всех землях путем кадастровых оценок.

С учетом указанного обстоятельства устанавливается и налогообложение. Например, налоги устанавливаются и изменяются в зависимости от состояния земельных участков, а не по результатам хозяйственной деятельности (ст. 3 Закона РСФСР «О плате за землю»).

Так как земля является важнейшим компонентом природной среды, необходимо усилить ответственность за преступления против земельной безопасности. В частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. №14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические преступления»* указывает, что в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства необходимо обеспечить такое правильное право применение, т.к. высокая степень общественной опасности преступлений в этой сфере обусловлена тем, что объектом посягательства является стабильность окружающей среды и природ ресурсный потенциал, а также гарантированное Конституцией РФ право каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). В каждом конкретном деле, квалифицируя содеянное, суд должен исходить не только из стоимости и количества потерь, но и учитывать причиненный экологический вред, т.е. вред, нанесенный растительному и животному миру, а также всей экосистеме в целом.

Функции земли: 1. Экологическая. Проявляется во взаимосвязи земли с живой и неживой природой. Земля - это не только часть природы, но и главный её элемент. Другие части природы (недра, леса) рассматриваются как принадлежность земли. Земля располагает верхним плодородным слоем - почвой. С почвой связывается существование жизни на Земле =>

Земля как недвижимое имущество», «земля и территория» (отраслевая принадлежность этих понятий и их соотношение)

Право рассматривает землю как недвижимое имущество, объект права соб-ти и иное. Недвижимость и ее составные элементы являются формой выражения в праве юридич-ки значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов.

Оборот земельных участков как объектов недвижимости осуществляется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданским кодеком РФ», «Земельным кодексом РФ», «Градостроительным кодексом». Так, ст. 130 ГК к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Земельный участок – часть земной поверхности, границы и размер которой определены в соответствии с федеральными законами (ст 11.1 ЗК РФ).

Указ Президента РФ от 27.10.93 г.: земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты относятся к недвижимости.

Ст.1 закона Тюменской области «О землях, находящихся в ведении муниципальных образований»: земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты являются недвижимым имуществом.

Т.о., не только земля, но и объекты, находящиеся в неразрывной связи с ней, признаются недвижимым имуществом.

Существует 2 вида недвижимого имущества. Разница между ними заключается в их происхождении: являются ли они результатом деятельности человека (здания, сооружения) или природного происхождения. Также различие состоит в их правовом режиме (режиме использования). Земля - это недвижимое имущество особого рода => её правовой режим отличается от других. Для определения этого режима и существует отрасль земельного права. Хотя правовой режим земли формируется и нормами других отраслей права.

Для того, чтобы зем. участок был признан недвижимостью он д. отвечать признакам: индивидуализирован, д. определен размер, границы и местоположение.

ЗЕМЛЯ И ТЕРРИТОРИЯ. Земля - это эколого-экономическая категория. Территория - это категория государственно-правовая, относится к конституционному праву. Отождествлять эти понятия не стоит.

Территория - это пределы, в которых распространяется гос. власть, в которой органы гос. власти осуществляют свои полномочия. Территория - это атрибут гос. суверенитета. В рамках территории осуществляются властные полномочия гос-ва. Земле присущ и политический фактор.

Понятие, становление и развитие ЗП. Система ЗП как отрасли права.

ЗП как отрасль – сов-ть юр. норм, объединенных во взаимосвязанные правовые институты, рег-щие зем. отн-ия в целях обеспечения рационального использования и охран

3 этапа: 1. Дореволюционной России. 1917г. появление отрасли: Декрет о земле. До него эти отношения регулировались иными отраслями права. В рамках ЗП регулируются иные отношения (водные, лесные). До 1968г.

2. Советский период. 1968-1990. Из ЗП выделяются самостоятельные отрасли: лесное право, водное право, горное право, фаунистическое право. Этот период характеризуется принятием соответствующих кодексов. На первом плане вопросы использования ресурсов, а не их охраны.

3. Современное земельное законодательство. 1990 – по настоящее время. Формируется отрасль ЭП – комплекса, интегрированного из природоресурсных отраслей. Отношения по использованию и охране ресурсов.

ЗП занимает самостоятельное место в общей системе права, поскольку оно направлено на регулирование конкретного по своей сущности вида общественных отношений - земельных отношений. Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из Общей и Особенной части.

К правовым институтам Общей части (содержащей правовые нормы, относящиеся ко всей отрасли земельного права в целом) земельного права относятся: - вещные права на землю; - оборот земельных участков; - государственное управление земельными ресурсами; - правовая охрана земель; - ответственность за земельные правонарушения.

К Особенной части (включающей нормы, регулирующие особенности использования отдельных категорий земель) относятся такие правовые институты, как правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности и иного специального назначения; земель лесного фонда; земель водного фонда; земель особо охраняемых природных территорий; - правовой режим земель запаса.

Оценка земельных участков.

Для целей налогообложения, для определения арендой платы необходимо установить кадастровую стоимость земли. (ст 65).

ЗК Статья 66. Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится гос.кадастровая оценка земель. Гос.кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Результаты гос.кадастровой оценки земель утверждаются ОИВ S РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение гос.кадастра недвижимости.

Проведение гос.кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения гос.кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 и действующими в части, не противоречащей ЗК РФ.

Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1) государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

2) государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

3) государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе гос.кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в гос.кадастр недвижимости. Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени (принцип полезности);

2) рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

3) рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

4) рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

5) рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ.В настоящее время нормативная цена земли применяется только в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена.

Залог земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является §3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются ОМС. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются ОГВ S РФ или ОМС, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

Аренда земли.

Ст.22 ЗК. Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основными признаками аренды земель являются:

Срочность (действует определенный период времени, определяемый в договоре);

Платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

Возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

Договор аренды составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с законодательством земельные участки в РФ могут предоставляться гражданам, юр.лицам, иностранным гражданам, иностранным юр.лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

Использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

Использовании земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

Изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

Реквизиции земельного участка и иных случаях.

Договор аренды земельного участка прекращается:

По соглашению сторон; - по решению суда; - по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ.

Новый ЗК РФ закрепляет права собственников, т.к. они шире прав остальных (землепользователей, землевладельцев, арендаторов). Но подчёркивает, что многие права, имеющиеся у собственников и иных землевладельцев - одинаковы.

Согласно ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: 1. землепользователи вправе использовать в установленном законом порядке для собственных нужд, имеющихся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (К общераспространённым полезным ископаемым относятся: торф, глина, песок, пресные воды, гравий.); 2.вправе обустраивать колодцы и скважины на глубины не ниже первого водоносного горизонта без специального разрешения; 3. вправе обустраивать подземные сооружения на глубину до 5 метров; 4. вправе возводить жилые, производственные, бытовые здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных правил норм и других правил (гигиенических, противопожарных), 5. производить в соответствии с разрешенным использование оросительные, осушительные, мелиоративные работы, обустраивать пруды и обводненные карьеры.

Обязанности землепользователей закреплены в ст.42 ЗК РФ: 1. пользоваться земельными участками способами и приемы, которые не причиняют вред окружающей среде; 2. своевременно приступать к освоению земельных участков, если срок предусмотрен законом; 3.своевременно производить платежи за землю, производить предоставление информации в государственные органы о качественном состоянии и охране использования земель (для юр лиц); 4. не допускать загрязнения, захламления, зарастания земель сорняками, кустарниками, боле того данные действия могут перейти в ответственность уголовно или административно-правовую.

Под ограничениями понимается наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах государства и общества. Ограничения не порождают самостоятельных прав.

В российском законодательстве предусмотрены две группы ограничений прав на землю.

Во-первых, это ограничения оборота земельных участков, содержание которых предполагает стеснение правообладателя в совершении действий, связанных с распоряжением земельным участком, а также ограничения субъектного состава имущественных отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Так, п. 4 ст. 27 ЗК РФ содержит перечень земельных участков, которые не могут быть предоставлены в частную собственность и быть объектами сделок (такие земельные участки называют "изъятыми из оборота"). В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ указан перечень земельных участков, которые могут быть предоставлены в частную собственность только в случаях, предусмотренных федеральным законом (их называют "ограниченными в обороте"). Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, не предоставляются на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам.

Во-вторых, это ограничения использования земельных участков, указанные в п. 2 ст. 56 ЗК РФ, а именно: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 ст. 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных ОГВ, актами ОМС или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Это связано с тем, что данные ограничения являются частью правового режима земельного участка, который не может быть изменен владельцем земельного участка самостоятельно.

Плата за землю.

Один из основных принципов земельного законодательства – платность использования земли (ст 1 ЗК): любое использование земли осуществляется за плату, кроме случаев, предусмотренных законом.

Статья 65. Платность использования земли. 1. Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. 3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. 5. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установление и порядок платежей за землю регулируются следующими НПА: Налоговый кодекс РФ (глава 31 "Земельный налог"), ГК РФ (глава 34 "Аренда), Закон РФ "О плате за землю" в части, не противоречащей Налоговому кодексу РФ.

Цели введения платы за землю:

Стимулирование рационального использования земли; -охрана и освоение земель, которые еще не используются; -повышение плодородия почв; -выравнивание соц.-эк. условий хозяйствования на землях различного качества; -развитие инфраструктуры в насел. пунктах.

Земельный кодекс в статье 65 закрепил две формы платы за землю: Земельный налог, Арендная плата

Земельный налог – форма ежегодных платежей за пользование землей, начисляемый на пользователей (кр. арендаторов), владельцев и соб-ков по ставкам.

Ставка зем. налога – норма взимания зем. налога с единицы зем уч-ка. Размер зем. налога не зависит от рез-та исп-ия ЗУ. Зем. налог дифференцируется: -По республикам, краям, областям; -По категориям земель.

Арендная плата – форма текущих платежей за пользование землёй

Согласно ст.65 ЗК порядок определения размеров арендной платы; порядок, условия и сроки внесения арендной платы: за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации - устанавливаются Правительством РФ за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ - устанавливаются органами гос. власти субъекта РФ за земли, находящиеся в собственности муниципальных образований -устанавливаются ОМС за земли, находящиеся в частной собственности - устанавливаются непосредственно в договоре аренды.

Мониторинг земель.

Нормативная база: 1)ст.67 3КРФ, 2)Положение об осуществлении мониторинга земель, 3) законы о земле субъектов РФ. Законы о земле РФ и её субъектов предусматривают ведение мониторинга земель.

Мониторинг земель - это система наблюдений за состоянием земель в целях своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов в земельном фонде. Объектом мониторинга является весь земельный фонд РФ (независимо от формы собственности и целевого назначения земель).

В соответствии с пунктом 3 Положения об осуществлении мониторинга земель в РФ ведутся следующие виды мониторинга (в основу деления положен такой критерий, как территориальный охват земель): 1)федеральный - мониторинг всей территории РФ. 2) региональный - мониторинг земельных участков региона. 3) локальный - вплоть до мониторинга конкретного землепользования. РФ может принимать участие в проведении глобального (международного) мониторинга.

Задачи мониторинга: 1)своевременное выявление изменений состояния земельного фонда. 2) своевременная их оценка. 3) прогноз и выработка рекомендаций по предупреждению и устранению последствий
негативных процессов. 4) обеспечение граждан информацией о состоянии земель.

По результатам оценки состояния земель, выявленным в результате проведения мониторинга, составляются оперативные сводки, доклады, научные прогнозы, различного рода рекомендации, графики движения негативных процессов, карты, схемы, планы. Согласно Положению... порядок ведения мониторинга возлагается на Федеральную службу гос. регистрации кадастра и картографии и её органы. Министерство с/х, Министерство природных ресурсов.

Мониторинг включает в себя: а) сбор информации о состоянии земель в РФ, ее обработку и хранение;

б) непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования;

в) анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия природных и антропогенных факторов.

В зависимости от срока и периодичности проведения работ по сбору информации данные мониторинга земель делятся на: 1 базовые (данные о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга); 2 периодические (данные о состоянии земель за определенный период); 3 оперативные (данные о состоянии земель на текущий момент).

Данные, полученные в ходе проведения мониторинга, используются при подготовке государственного национального доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, ежегодно представляемого в Правительство РФ. Эти данные используются для информационного обеспечения деятельности ОГВ, ОМС, юр. лиц и граждан.

Средства мониторинга. Применяются: дистанционное зондирование (съемки и наблюдения с космических аппаратов, с высотных самолетов, с помощью средств малой авиации и др.), наземные съемки и наблюдения и др.

Земля как объект природы, хозяйствования (пользования), собственности. Влияние этого триединства на правовое регулирование земельных отношений.

Земля - это главный природный ресурс, основной элемент природного комплекса, с которым связывается существование всего живого.

Согласно ст.9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ: земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Триединая роль земли: 1) земля - это объект природы; 2) земля - это объект собственности; 3) земля - это объект хозяйствования (пользования).

Функции земли: 1. Экологическая. Проявляется во взаимосвязи земли с живой и неживой природой. Земля - это не только часть природы, но и главный её элемент. Другие части природы (недра, леса) рассматриваются как принадлежность земли. Земля располагает верхним плодородным слоем - почвой. С почвой связывается существование жизни на Земле => задачей государства и всех землепользователей является разумное и правильное использование почвы. От этого зависит и состояние всей окружающей среды. В настоящее время постепенно идёт процесс экологизации земельного законодательства.

2) экономическая. Земля - это всеобщий предмет труда; пространственный операционный базис (в том смысле, что земля используется предприятиями социальной сферы, промышленности, транспорт и т.д.); главное средство производства. В сельском и лесном хозяйстве основная часть земель - это главное средство производства различных видов с/х продукции, с/х сырья. Земли с/х назначения обладают уникальным природным свойством - плодородием, которое даёт возможность использовать эти земли в качестве главного средства производства. В настоящее время и земли с/х назначения стали объектом оборота (предметом купли-продажи).

3) социально-оздоровительная. Земля - основа жизнедеятельности организмов. На земле расположены санатории, дома отдыха, туристические маршруты. Земля - это место обитания (проживания) граждан любого общества.

4) Земле присущ и политический аспект. Земля является объектом острой политической борьбы.

Т.о., земля многофункциональна.

Специфические свойства земли как главного природного ресурса: 1) ограниченность. В широком аспекте: Земля как одна из планет; в узком смысле: ограниченность земли в рамках территории, границ государства. Отдельного землепользователя. 2) незаменимость. Земля - это объект и основа жизни и деятельности человечества. 3) плодородие 4) неперемещаемость, постоянство 5)способность земли при правильном, рациональном использовании к восстановлению и улучшению.

В связи с тем, что земля выступает как объект природы, собственности и пользования, земельные отношения представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского, земельного и административного законодательства. Земельные имущественные отношения регулируются нормами гражданского и земельного права. Нормы гражданского права применяются к родственным земельным отношениям кроме случаев, когда земельное законодательство устанавливает ограничение использования земельных участков. Когда земля выступает как объект властных полномочий, для регулирования земельных отношений применяются методы административного права (властные предписания).

Земля - часть поверхности суши с верхним плодородным (иногда без него) слоем, неразрывно связанная с нижележащими недрами земной коры.

Признаки земли как объекта ОС и как имущества :

Плодородие - потенциальная способность земли к воспроизводству

сельскохозяйственной продукции. Постоянство местонахождения - невозможность произвольного перемещения земельных участков; в имущественной сфере - земля есть недвижимое

имущество. Неограниченность существования во времени, непотребляемость со стороны человека

Пространственная ограниченность - человек не может создавать ее искусственно. Исчисляется площадью, делится на земельные участки (дискретность - возможность поделить на эти самые земельные участки ) Относится к неживой природе.

Объектом земельных отношений выступает не земля вообще, а конкретный земельный участок, часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельный участок (ЗУ) - это часть поверхности земли, имеющая границы, описанные и установленные в закрепленном законом порядке.

Индивидуализирующие признаки: 1. Границы.2. Кадастровый номер.3. Площадь (в м2).4. Адрес/местонахождение (название населенного пункта, etc.)5. Целевое назначение.6. Вид разрешённого использования.

Виды (категории; в основном - по целевому назначению ) земель: 1. Сельскохозяйственного назначения.2. Земли населенных пунктов.3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны ибезопасности и иного специального назначения (земли промышленности; восновном регулируются подзаконными актами ).4. Земли лесного фонда (правовой режим - Лесной кодекс РФ).5. Земли водного фонда (Водный кодекс РФ).6. Земли особо охраняемых территорий (например, памятники природы/культуры,etc. ).7. Земли запаса (находятся "в законсервированном состоянии", дляиспользования - необходим перевод в соответствующий правовой режим).

55. Основные направления государственного управления земельным фондом.

Функция гос. управления земельным фондом – это постоянное направление деятельности в области обеспечения рационального использования и охраны земель.

1)Мониторинг земель; 2)Землеустройство; 3)Ведение гос. земельного кадастра; 4)Планирование использования и охраны земель; 5)Отнесение земель к категориям в зависимости от их целевого назначения и перевод из одной категории в другую; 6)Изъятие и предоставление земельных участков; 7)Государственный земельный контроль.

Органы государственного управления земельным фондом можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле – это вся система государственных органов (законодательные, исполнительные, судебные). В узком смысле – органы исполнительной власти, которые в зависимости от компетенции подразделяются на органы общей и специальной компетенции.

К органам общей компетенции относятся: Правительство Российской Федерации и соответствующие органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления – городские, районные, поселковые и сельские администрации.

Органы специальной компетенции подотчетны исполнительно-распорядительным органам общей компетенции и, в свою очередь, подразделяются на функциональные и отраслевые (ведомственные) органы. К функциональным органам специальной компетенции относятся: Федеральная служба земельного кадастра, Министерство имущественных отношений, Министерство природных ресурсов и экологии, Федеральная санитарно-эпидемиологическая служба и Федеральная служба архитектурно-строительного надзора и др.

Отраслевыми (ведомственными) органами являются различные министерства и ведомства, в ведении которых находятся земли определенного целевого назначения (Министерство сельского хозяйства и др.).

К компетенции федеральных представительных и исполнительных органов по управлению земельным фондом относятся:

Установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

Установление ограничений оборотоспособности земельных участков;

Государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля и ведения государственного кадастра недвижимости и др.

К компетенции представительных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации относят:

Разработку и принятие нормативно-правовых актов в области регулирования земельных отношений в соответствии с федеральным законодательством;

Установление границ и правового режима особо охраняемых территорий в границах субъектов Российской Федерации и др.

К компетенции местных органов исполнительной власти отнесены:

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность или пользование;

Изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для муниципальных нужд;

Планирование использования земель и контроль за правильностью их использования в границах муниципальных образований и др.

Конкретные виды и объемы деятельности муниципальных органов по управлению земельным фондом устанавливаются федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации.