Права собственников жилья. На что собственник имеет право? Вопросы прав и обязанностей собственника и прописанных проживающих в приватизированной квартире Имеет ли право собственник жилья

В Москве и в других городах России — это довольно простая процедура. Но при этом собственников такого жилья зачастую может быть несколько. И тогда возникает вопрос о разделе совместно приватизированного имущества.

Кто является собственником приватизированной квартиры?

Собственник подобного жилья — это человек, который проживал на данной площади согласно договору социального найма. При этом учитывается только постоянное проживание. Также, собственником приватизированной квартиры является тот, кто участвовал в процессе перехода недвижимости из городского фонда в личное пользование.

Если на постоянной основе в квартире (до момента приватизации) проживала семья из нескольких человек, то они все могут стать ее собственниками. А в том случае, когда недвижимость была приватизирована в процессе брака, муж и жена имеют на нее абсолютно равные права.

Как делится приватизированная квартира между собственниками?

В этом можно выделить два варианта развития событий: раздел имущества через суд и раздел при помощи специального договора. Причем, второй вариант возможен только тогда, когда собственники не имеют никаких претензий друг к другу.

В случае раздела с помощью суда, все владельцы жилья получают по одной комнате в квартире. При этом местами для общего пользования являются:

Ванная комната

Коридор (прихожая)

Если же владельцев квартиры больше чем жилых комнат или же речь идет об однокомнатном жилье, то здесь недвижимость делится поровну. Но при этом не идет речи о разграничении комнат. То есть все собственники имеют равные права на все жилье. , а вырученные деньги делятся поровну.

Что касается урегулирования отношений с помощью договора, то здесь необходимо оформить соглашение при помощи нотариуса. А затем, зарегистрировать это соглашение в органах юстиции. В данном документе необходимо просто прописать, что полагается каждой из сторон. Заключить такую «мировую» могут абсолютно любые собственники жилья, которым исполнилось 18 лет.

Стоит отметить, что если у одного из собственников есть несовершеннолетние дети, то без суда в данном вопросе обойтись не удастся.

Супруги и раздел квартиры

Если при приватизации оба супруга жили в квартире на постоянной основе, то при разводе она делится на две равные части. А вот если недвижимость перешла в личную собственность супруга (супруги) до брака, то второй член семьи не имеет на нее прав.

Также, если приватизация оформлена на одного супруга, то второй также не может рассчитывать на свою долю в квартире.

Но нельзя забывать и о детях. Ведь даже если квартира полностью принадлежит одной стороне, то совместные дети супругов также имеют право на данную недвижимость. И если тот член семьи, с которым остались дети, лишен таковых прав, то он получает их за счет своих подопечных.

Данные статьи гласят, что собственник самостоятельно определяет порядок пользования и распоряжается помещением, принадлежащим ему.

Он вправе жить в квартире, а также осуществлять в ней свою профессиональную деятельность, без нарушения прав жильцов других квартир.

Собственник также может предоставить жильё в аренду другим гражданам или юридическим лицам, вселять в помещение членов своей семьи или посторонних лиц.

Жилищный кодекс РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Переустройство внутреннего пространства даже собственного помещения без согласования с государственными инстанциями запрещено .

Подобные действия предусматривают уплату штрафа и при невозможности узаконить перепланировку обязательства вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий первоначальному поэтажному плану и техническому паспорту.

Гражданский кодекс РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Что должны владельцы и проживающие?

Каковы права и обязанности собственника приватизированного жилья? Владелец жилого помещения обязан содержать его в надлежащем состоянии , поддерживать техническое оборудование, производить замену вышедшего из строя технического оснащения квартиры.

Любые поломки оборудования .

Исключения составляют газовые, отопительные и водоснабжающие стояки, являющиеся частью замкнутой системы многоквартирного дома.

Их УК многоквартирного дома или обслуживающая организация должна менять за свой счёт .

Каковы права проживающих в приватизированной квартире? Собственник и проживающие в его недвижимости члены семьи и другие лица обязаны своевременно вносить оплату за пользование ЖКУ.

О передачи квартиры в собственность, а также о том, как , вы можете узнать на нашем сайте.

Права бывших членов семьи

У кого есть право на проживание в приватизированной квартире?

Когда прекращаются семейные отношения владельца квартиры и проживающих в ней, последние обязаны покинуть помещение и выписаться из него.

Собственник может разрешить проживание на своей территории исключительно по своей воле.

Если же владелец не желает, чтобы бывший член семьи проживал на его территории, он может выселить его. Без согласия зарегистрированного можно сделать это через суд .

Однако в данном вопросе существуют некоторые ограничения. По закону нельзя выселить из приватизированной квартиры следующих граждан:

Лиц, имевших право на долю в жилплощади и оформивших при её оформлении . К примеру, нельзя выселить бывшего супруга, если он отказался от участия в приватизации и передал свои права ребёнку или супруге. В подобных случаях бывшие члены семьи имеют право бессрочного проживания в квартире и теряют данное право только при добровольной выписке и регистрации по другому адресу.
Несовершеннолетних детей собственника. С принятием ЖК 2005 года существовала практика выселения детей как бывших членов семьи. В 2007 году данное требование утратило свою силу, как противоречащее Семейному Кодексу. Согласно данному закону родители обязаны заботиться о воспитании и развитии собственного ребёнка (). После расторжения брака за обоими родителями сохраняются данные обязанности, независимо от того, с кем суд определяет место жительства ребёнка.

Поэтому право пользования жилым помещением до совершеннолетия за ребенком сохраняется . Кроме того, с ним может проживать на данной территории родитель, с которым остался ребёнок.

С жилплощади по суду можно выселить бывшего супруга, лишённого родительских прав . Выселение в таких обстоятельствах возможно даже в том случае, если бывший член семьи является отказником от доли. Данная норма обеспечивает заботу о психическом и физическом здоровье ребёнка, проживающего в квартире.

О том, вы можете узнать из нашей статьи.

Особые случаи ограничения прав

В судебной практике существует немало дел, когда владельцы жилья не могут в полной мере реализовать свои права на его продажу , из-за регистрации в нём бывших членов семьи и других лиц.

Связано это с тем, что прописать на своей территории собственник может кого угодно по своему желанию, а вот выписать при необходимости гражданина без его согласия не так просто .

Какие права у прописанного в приватизированной квартире? Согласно статье 40 Конституции РФ нельзя лишить человека жилплощади , если у него нет возможности поселиться в другом месте или нет средств на приобретение жилья.

Конституция РФ Статья 40. Каждый имеет право на жилище

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Освободить квартиру для её продажи в этом случае будет нельзя. Придётся продавать её «с обременением» , то есть с прописанным и проживающим в ней гражданином.

Также нельзя выселить из приватизированной квартиры лицо, проживающее в ней на основании завещательного отказа .

Если гражданин получил права на проживание по завещательному отказу, он имеет равные с собственником права и может пользоваться помещением на весь срок, указанный в завещании.

При этом данный гражданин несёт солидарную ответственность по отношению к помещению наравне с собственником (если нет соглашения, предписывающего другой порядок).

В любых случаях невозможности самостоятельного определения прав и обязанностей собственников и зарегистрированных в жилом помещении целесообразно обращаться за консультацией к профессиональным юристам . При любом нарушении ваших прав по отношению к приватизированной недвижимости обращайтесь с исковым заявлением в суд.

Приватизацией называется процедура безвозмездной односторонней передачи имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, в частную собственность.

По итогам проведения приватизации новому собственнику будет оформлен документ, который подтверждает его право на недвижимость. Однако не все участники приватизации реально представляют ее итоги. Не оценив заранее все преимущества и недостатки, можно сильно разочароваться в последствие. Для того чтобы этого не произошло, рассмотрим плюсы и минусы этого процесса.

Преимущества

Главным преимуществом и достоинством приватизации является то, что в результате гражданин получит в собственность объект жилой недвижимости. Он получает возможность распоряжаться таким объектом на свое усмотрение: продавать, завещать, дарить и т.д., когда муниципальной недвижимостью он мог исключительно пользоваться и временно владеть.

Другим неоспоримым преимуществом является возможность передавать квартиру, находящуюся в личной собственности, наследникам. В случае же смерти лица, проживавшего в муниципальной собственности, квартира перейдет обратно муниципалитету. Кроме того, в случае неуплаты за муниципальное жилье, гражданина легко выселяют, а вот из собственной квартиры даже за долги выселить крайне сложно.

В случае, когда лицо выселяют из муниципальной собственности за непогашенные долги, все, что ему полагается – это обеспеченные законом квадратные метры на одного человека (6 кв.м.).

Значительное преимущество собственного жилья заключается в том, что собственник может прописывать туда любого, кого пожалеет, равно, как и выписать с соблюдением законов Российской Федерации. Не смотря на то, что выписка трудоемкий и спорный процесс, такая возможность у собственника есть.

Еще одним преимуществом для собственника полученной по приватизации квартиры является реальное право ее завещать или передать по законному наследованию. В сою очередь, проживающий в муниципальной квартире не имеет такой возможности.

Приватизированная квартира может стать предметом залога, например, при получении кредита. В неприватизированной квартире вряд ли получится провести перепланировку, в то время, как собственник приватизированного жилья может сделать это с разрешения соответствующих органов.

Минусы приватизации

В современной России стало много приватизированных квартир. Однако у такого вида собственности на жилье есть свои недостатки. Проблемы могут быть с приватизированными квартирами, расположенными в аварийном доме. Так как жилье, приватизируемое в аварийном доме, выделяется с учетом большего количества квадратов на одного человека в 3 раза от нормы. Это, конечно, выгодно. Однако, продать, например, такую жилплощадь значительно сложнее, тем более по выгодной цене. Такое положение дел может повлечь для собственника некоторые недостатки с точки зрения финансов.

В этом же случае, если лицо проживает в муниципальной квартире, которая находится в аварийном доме, то добиться переселения от местных органов в дом с лучшими условиями будет значительно легче.

Существует и обратная сторона владения недвижимым имуществом – налоговая. В перечень затрат на оплату приватизированной квартиры обязательно войдет платеж по налогу на недвижимость, кроме того, что придется платить за содержание общедомового имущества и т.д.

Какое помещение можно приватизировать?

Зачастую предполагают, что приватизации подлежит абсолютно любое помещение, но это грубая ошибка. Существуют виды жилых помещений или их части, которые приватизации просто не подлежат. Таковыми, например, является служебные помещения, а также определенные виды жилья в аварийном доме. Однако и из такого правила есть некоторые исключения. Например, помещения, которые включены в жилой фонд сельскохозяйственных предприятий, но являются служебными. Такие помещения приравниваются к обычным, входящим в жилой фонд соответствующего образования.

Не смотря на то, что приватизация в последнее время обрела массовость и популярность, мало кто знает о ней слишком много. Самое главное, о чем стоит помнить, что приватизация в безвозмездном режиме возможна исключительно один раз. Однако когда несовершеннолетний уже принимал участие в процедуре приватизации, за ним сохраняется право участвовать и после достижения 18 лет.

Кроме того, главной целью проведения приватизации для участника является появление возможности получить в распоряжение недвижимость. Однако действия собственника в будущем не должны ущемлять прав и интересов других лиц и противоречить закону.

Какие имеет права собственник?

Итак, после получения жилого помещения по программе приватизации лицо получает полное право распоряжаться им на свое усмотрение. Кроме того, право собственника защищено и охраняемо законом, поэтому кто-либо без достаточных на то оснований лишить собственности это лицо уже не сможет.

Даже при наличии соответствующего весомого основания и повода, лишить собственности или иным образом воздействовать на собственника вправе только суд. Кроме того, если в собственности лица находится только одно помещение жилого типа, то даже суд очень сильно ограничен в полномочиях.

Определяющее значение имеет и вид частной собственности. Например, совместная предполагает участие в управлении имуществом всех собственников и их согласие на совершение каких-либо действий. В любом случае, с остальными собственниками необходимо достигать компромисса. Долевая частная собственность дает больше простора для решений. Однако учет мнения других собственников все же требуется.

Возможные проблемы

Проблем в процессе приватизации возникает много. Однако самой распространенной из них является неправомерное поведение нового собственника по отношению ко всем другим жильцам. Зачастую, даже если все проживающие в квартире являются членами одной семьи, не исключена вероятность, что, когда один из них получит квартиру в собственность по приватизации, он не захочет избавиться от других. Такой порядок связан, прежде всего, с правовой неграмотностью. Есть распространенное мнение, что все, кто проживают совместно с собственником, бесправны по отношению к жилью. Однако, это не совсем так. Существует обширная судебная практика по отстаиванию интересов таких лиц.

Как решать возникшие проблемы?

При возникновении ущемления прав в процессе приватизации, помочь сможет, скорее всего, только суд. Однако изначально лучше воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Следует расспросить профессионального юриста обо всех возможностях приватизации и о ее последствиях. Например, в ситуации, приведенной выше, если хозяин квартиры, получивший ее по приватизации, решит избавиться от всех членов семьи, проживавших в ней ранее, шансов на это у него очень мало. Из статей ЖК РФ следует, что те лица, которые до момента приватизации проживали и были зарегистрированы на жилплощади, выписаны с нее быть не могут.

Таким образом, участвовать в приватизации или нет – решает каждый. Однако до ее начала, стоит четко определить свои личные цели, оценить все преимущества и недостатки этого процесса. Кроме того, целесообразно проконсультироваться со специалистом, который поможет оформить все документы верно. Кроме того, если вы не являетесь участником приватизации, но проживаете в квартире, приватизируемой другим лицом, необходимо заранее узнать о своих правах, чтобы не стать жертвой обмана.

В переводе вашего жилища в частную собственность, вы можете узнать на нашем сайте. Образец заявления на приватизацию квартиры вы можете .

Нормы закона

Каковы права и обязанности собственника приватизированного жилья?

Полномочия и обязанности собственников и нанимателей жилплощадей чётко прописаны в ЖК РФ.

О том, как провести процедуру деприватизации, . Узнайте также о для признания приватизации квартиры недействительной.

Обязанности собственника и проживающих

С момента приобретения жилья у гражданина возникают обязанности по отношению к нему:

Узнайте на нашем сайте о том, как приватизировать квартиру , можно ли приватизировать жилье , и сколько будет стоить . Образец искового заявления на признание права на приватизацию жилого помещения можно .

Когда долей в недвижимости несколько

Большинство квартир, полученных гражданами по договорам приватизации, находятся в долевой собственности, поскольку свою часть имели право получить все зарегистрированные на жилой площади. Все права и обязанности, по отношению к жилплощади, владельцы долей несут солидарно (ст.247 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Все собственники долей равноправны, каждый из них обязан оплачивать ремонт и содержание квартиры. Налог на недвижимость ФНС начисляет на каждую долю , и собственники оплачивают его по квитанции, сформированной на их имя.

От уплаты налога на недвижимость освобождены пенсионеры, у которых данное недвижимое имущество единственное.

Наряду с правами у владельцев долей существуют ограничения по отношению к общей недвижимости .

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование долевой собственностью осуществляется по взаимному соглашению сторон, поэтому любые действия в отношении своей части квартиры её владелец должен согласовывать с сособственниками:

Владелец доли не может прописать на неё других жильцов без согласия на это действие других собственников . Без согласия можно прописать только детей собственника(ст.20 ГК).
Если владелец доли хочет продать её, вступает в действие право преимущественной покупки . Это означает, что вначале нужно официально предложить купить долю другим собственникам частей квартиры.

Гражданский кодекс РФ Статья 20. Место жительства гражданина

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Статьи и Семейного кодекса РФ предписывает родителям обязанность по содержанию и воспитанию детей до достижения ими 18-тилетнего возраста.

Данные обязанности не утрачиваются при расторжении брака между родителями ребёнка. Несовершеннолетний может проживать в квартире родителя-собственника .

Совместно с ребёнком имеет право проживать и родитель, с которым определено его место жительства.

К примеру, если собственником является отец, а ребёнок после развода остаётся под опекой матери, она может жить вместе с ним в квартире бывшего мужа, и выселить её нельзя, пока ребёнку не исполнится 18 лет..

В чем ограничен владелец?

Чем ограничиваются права собственника приватизированной квартиры? Законодательство РФ в отношении прав собственников жилых помещений имеет определённые нюансы.

Касаются данные ограничения некоторых случаев выселения зарегистрированных на жилплощади лиц:

Конституция РФ Статья 40. Каждый имеет право на жилище

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

При возникновении любых сложностей в определении имущественных прав по отношению к недвижимости целесообразно обращаться за помощью к квалифицированным юристам . Если владелец квартиры или проживающие в ней лица уверены в нарушении их прав, стоит защищать свои интересы в суде.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Всех жильцов квартиры можно разделить на собственника (собственников) жилого помещения, членов его семьи и нанимателей. До недавнего времени все граждане нашей страны были нанимателями, хотя немногие об этом задумывались, считая квартиры, в которых проживали, своими. Единственным же собственником всего жилого имущества было государство.

После принятия в 1990 году законов о собственности в СССР и РСФСР в жизнь наших граждан вернулось понятие частной собственности. Частная собственность – форма собственности, подразумевающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. С момента начала приватизации в 1991 году доля частной собственности в жилом фонде стала быстро увеличиваться.

Собственник квартиры – это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данное недвижимое имущество. Оно могло возникнуть в результате приватизации квартиры, ее покупки, получения в наследство, дарения, мены.

Наниматель – лицо, пожелавшее снять квартиру на некоторый период и получившее право пользования ею на определенных условиях в результате договора с собственником.

Права и обязанности жильцов (как собственников, так и нанимателей) регулируются нормами гражданского и жилищного кодексов.

Права и обязанности собственника

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Пользование

Правом пользования квартирой наряду с собственником обладают члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся проживающие вместе с ним в данном жилом помещении супруг или супруга, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в квартиру в качестве членов его семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу квартира может быть предоставлена на основании договора аренды. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Квартира может использоваться собственником и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав и интересов других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риелторской и консультационной деятельностью.

В то же время размещение промышленного производства в жилом помещении запрещено. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288), собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом помещении, а юридическое лицо на это права не имеет.

Переустройство

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку. Основания и порядок их проведения детально отражены в 4-й главе ЖК. Выполнены эти процедуры могут быть только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения данного органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан привести ее в исходное состояние. В противном случае суд по иску органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные средства поступают собственнику после вычета расходов на исполнение судебного решения.

Распоряжение

Под распоряжением квартирой понимается право определения ее юридической судьбы. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение помещения, расприватизации, отказа от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, ренты, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и др. Регламентируются они ГК РФ.

Обязанности

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в ЖК РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности содержания имущества в надлежащем виде, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158, п. 3 ЖК).

При пользовании квартирой в многоквартирном доме собственником должны быть соблюдены права и интересы граждан, проживающих в нем, и соседей. Кроме того должны выполняться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила пользования жилыми помещениями.

Права иных лиц на проживание в жилом помещении

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

члены семьи собственника (в том числе, бывшие);
лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

Члены семьи собственника

Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры также регулируются ЖК РФ. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются наиболее значимым основанием для возникновения права пользования жилым помещением.

Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;
заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;
расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;
иметь временную регистрацию в данной квартире;
сдавать жилое помещение в поднаем;
обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта;
выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды (иметь приоритет на пролонгацию найма).

К обязанностям нанимателя относятся следующие:

использование арендуемой жилой площади по назначению (для проживания в ней);
соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;
нести материальную ответственность за состояние жилплощади;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно оплачивать телефон и услуги коммунальных служб, если это указано в договоре;
разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;
освободить жилплощадь по окончании срока договора.

При желании снять квартиру у частного лица заключается договор коммерческого найма. Для его заключения в отличие от договора социального найма не требуется наличия административных предпосылок, таких как нуждаемость, постановка на учет и получение ордера. Необходимо, чтобы было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Согласно ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения устанавливается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в соответствии с установленной законом письменной формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также стабильных отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае невыполнения владельцем этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Заключение

В связи с рядом изменений в стране в последние годы число желающих приобрести или снять квартиру в Москве резко возросло. Поэтому необходимо четко разбираться в том, на что имеют права владелец жилья и квартиросъемщик, и в чем состоят их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.