Возможные плюсы и минусы договора дарственной на дачу. Стоит ли покупать дачу или частный дом? Рассматриваем со всех сторон

Что означает понятие «дальние дачи»? Сколько стоят такие участки? На что обратить внимание в первую очередь при покупке такого участка. Все это мы выясняем со специалистами по загородной недвижимости.

Из истории вопроса

На территории Московской области дальние дачи развивались на месте земель сельскохозяйственного назначения, которых достаточно много по всем направлениям. Как рассказала Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» , особенно активно шло строительство дальних дач на Каширском и Варшавском направлениях. В том числе по причине наличия скоростных магистралей.

По ее словам, первые дальние дачи появились на Калужском направлении. Это даже была не Московская, а уже Калужская область. Причем, развиваться дальние дачи начали именно благодаря местной администрации, которая стимулировала приток инвестиций (в том числе частных лиц) в регион. Ко всем поселкам был проведен газ и электричество, происходило развитие и улучшение дорожной сети, отметила эксперт.

Что же такое дальние дачи? По словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора VescoConsulting, это дачные поселки, организованные загородные малоэтажные комплексы, ориентированные преимущественно для временного проживания и расположенные на удалении более 50 км от МКАД. Зачастую такие проекты находятся на территории соседних областей (до 150−200 км от МКАД). Значительная удаленность от Москвы с лихвой компенсируется живописной природой, чистым воздухом и невысокой стоимостью домов и участков.

Термин «дальние дачи» появился на рынке примерно в 2007 году, отмечает Татьяна Алексеева. Число таких поселков, пригодных как для сезонного, так и для постоянного проживания, постоянно растет, причем прослеживается тенденция постепенного удаления от МКАД — в 2007 году к сегменту относились проекты далее 50 км от МКАД, сейчас — далее 70−90 км от МКАД.

По данным VescoConsulting, сегодня к дальним дачам относятся 324 поселка. Число домовладений, выставленных на продажу, превышает 28,7 тыс. Предложение распределяется следующим образом:

коттеджи — 6,3%

таунхаусы — 1%

квартиры — 0,7%

участки без подряда — 92%

А, по мнению Сергея Цывина, руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость , понятие «дальние дачи» в большей степени сленговое. Сюда может входить и предложения в организованных коттеджных поселках на расстоянии от 60 км от МКАД, и поселки с участками без подряда с минимальными коммуникациями, и разношерстные объекты вторичного рынка.

Портрет покупателя и цены на землю

Большинство покупателей из Москвы рассматривают жилье в дальней зоне для сезонного отдыха в выходные дни, на время отпуска, каникул и т. д. Но и жители городов на границе Московской и прилегающих областей (Калуги, Боровска, Балабаново, Обнинска, Тарусы и т. д.) — весомая доля клиентов сегмента.

«Основная цель покупки такой недвижимости — это сезонное проживание в комфортных условиях на природе, либо желание приобрести жилье для себя или для родственников (чаще родителей или детей). В основном это семьи с 1−2 детьми. Возраст покупателей в основном 35−55 лет. Минимальный доход такой семьи 100 тыс. рублей. Чаще всего покупатели — это высококвалифицированные специалисты или руководители отделов», — рассказала Татьяна Алексеева.

По данным VescoConsulting, сегодня на рынке насчитывается 251 поселок в сегменте дальних дач, где к продаже предлагают только участки без подряда. За период с 2007 года цена 1 сотки земли в сегменте дальних дач снизилась в 3 раза.

Таблица предоставлена VescoConsulting

Прирост\падение цен по отношению к предыдущему году:

А, по словам Людмилы Архиповой, средняя стоимость земли в дальних дачах варьируется в пределах 26−35 тыс. рублей за сотку. «За 26 тыс. рублей за сотку можно приобрести участок в дачном поселке „Дорино“ (148 км по Новой риге). Еще более бюджетные предложения — в проектах на начальной стадии продаж. Например, в проекте „Радищево“ в 99 км по Калужскому шоссе предлагаются участки по цене 20 тыс. рублей за сотку», — подчеркнула она.

Также в качестве примера можно привести коттеджный поселок «Воздвиженское» в 75 км от столицы по Симферопольскому шоссе. Рядом парк-отель «Воздвиженское» с необходимой инфраструктурой для спортивного отдыха. Цена на коттеджи начинаются от 4, 95 млн руб.

Преимущества и недостатки

Предложений в сегменте дальних дач много. Для покупателя лишь остается сделать выбор, взвесив все преимущества и недостатки. Плюсы дальних дач — это живописность мест, тишина и уединенность, невысокие цены. Минусы — сложность с подведением сетей, подтопление земель, близость торфяников, промышленных объектов.

«Покупателям важно не столько расстояние от Москвы, сколько направление с точки зрения транспортной доступности и времени, которое затрачивается на дорогу. Сегодня транспортная ситуация такова, что до дома на расстоянии в 30 км от МКАД можно добираться намного дольше, чем до дачи в Смоленской области. Все зависит от наличия альтернативных подъездных путей, в том числе — железнодорожной ветки. Наибольший интерес вызывают объекты до 150 кв. метров с участками до 15−20 соток. Бюджет для дома — до 3−3,5 млн. рублей, для участка до 1 млн. рублей (с коммуникациями)», — подчеркнула Татьяна Алексеева.

Всплеск востребованности такого предложения, очевидно, приходится на весну, когда люди начинают планировать летний отдых. «Как правило, на объекты вторичного рынка завышены цены, но предложение достаточно разнообразно. Спрос регулируется за счет цены — по мере ее снижения, растет интерес покупателей. Этот сегмент подвержен общей тенденции: покупатели хотят за небольшие деньги получить готовое жилье. Поэтому если застройщики будут выводить на рынок новые поселки, пусть далеко от Москвы, но по адекватной цене, они наверняка будут пользоваться спросом», — отметил Сергей Цывин.

Однако, недостаток формата состоит в том, что не все покупатели с маленьким бюджетом могут построиться в короткие сроки. То есть в проданном поселке может стоять 2−3 дома на 100 участков, огороженных забором, говорит Людмила Архипова.

Впрочем, интерес к дальним поселкам со стороны покупателей есть и будет. Но, для того, чтобы они развивались полноценно, необходимо учесть несколько факторов как девелоперам, так и государству.

Как отметила Татьяна Алексеева, девелоперам необходимо учитывать три основных фактора: расположение, инфраструктуру, цену. Обязательно рядом с поселками должна быть инфраструктурная составляющая. Ее набор в каждом случае определяется отдельно в зависимости от цены проекта и планируемой доходности застройщика. В поселках эконом-класса инфраструктура не блещет разнообразием. Однако создание уникального объекта («изюминки») привлечет дополнительных покупателей и может стать центром притяжения и отдыха жильцов. Формат дачи предполагает доступность цен на домовладения, поэтому застройщики сокращают затраты на возведение дополнительных объектов.

Не стоит забывать и о недостатках дальней дачи, решение которых, во многом зависит от государства. «В частности, это решение транспортных проблем, решение вопросов по упрощению подведения инженерных сетей, выделения мощностей. Так, например, план подведения магистрального газа составлен на годы вперед и зачастую выполняется со значительным опозданием. А также помощь в строительстве необходимого инфраструктурного минимума (больницы, детские сады, магазины)», — заключила эксперт VescoConsulting.

Если вы решили купить участок и начать строительство дома с нуля, вам предстоит максимально ответственно подойти к выбору земли. В первую очередь, следует обратить внимание на его географическое положение, инфраструктуру и стоимость.

Финансовые вопросы.

Определитесь с суммой, которую вы готовы потратить. Чем ближе земельный участок к городу, тем дороже будет его стоимость. Сформируйте для себя цель покупки. Если вы планируете после строительства дома жить в нём круглый год, вам следует выбрать земельный участок в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Для сезонного отдыха можно позволить себе покупку земли в более отдалённом от цивилизации месте. Будьте готовы к дополнительным финансовым затратам после покупки загородного участка.

Состояние дорог.

Возможно, вам придётся прокладывать асфальт от основной автотрассы к вашему участку. Обратите внимание на организацию подъездных путей. Вам предстоит строительство дома, а по имеющейся плохой дороге поставлять технику и строительные материалы будет проблематично. При выборе участка обратите внимание на наличие общественного транспорта, магазинов и аптек.

Геометрия земельного участка.

Следует сразу исключить участки неправильной формы. Наличие ломаной границы может привести к конфликтам с соседями. К тому же прямоугольные и квадратные участки поддаются лёгкой планировке под строительство.

Подключение систем коммуникации.

В процессе строительства дома вам предстоит столкнуться с подведением коммуникаций для жизнеобеспечения дома. Одной из них является проведение водоснабжения. При покупке участка обратите внимание на наличие водопровода. Если водопровод не предусмотрен, можно построить колодец или пробурить скважину, что сейчас является повсеместно используемыми способами водоснабжения.

Вы должны быть уверены, что сможете провести электричество в своём доме. Проследите, чтобы линия электропередач располагалась не далее, чем в 50 метрах от участка. Убедитесь, что можно подключаться к газовой магистрали круглогодично. Рекомендуем проводить газ после того, как завершите строительство дома. В противном случае вам придётся платить не только за проводку газовой магистрали, но и за повторное подключение дома.

Если вы не считаете себя компетентным в перечисленных выше вопросах, обратитесь к профессионалу, который сможет разработать концепцию обустройства территории. Это позволит избежать множества проблем. При заключении сделки воспользуйтесь услугами юриста. Работа с документацией - важный процесс. Лучше всего доверить её специалисту.

В дальнем Подмосковье привлекательны для покупателя относительно низкой ценой, экологическими и видовыми характеристиками. Однако, прежде чем сделать такой участок пригодным для жизни, собственник может столкнуться с рядом проблем.

Выбор земельных участков в дальнем Подмосковье под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) весьма разнообразен - землю под строительство дачного дома можно приобрести как на территории организованного коттеджного или дачного поселка, так и в частном секторе (например, в садовом товариществе).

В дальнем Подмосковье, на расстоянии 50-80 км от МКАД, расположено 58 коттеджных поселков исключительно с земельными участками без подряда , подсчитала компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». К этой цифре нужно добавить еще 35-40 мультиформатных проектов, в которых также можно купить земельный участок под ИЖС . При этом, по замечанию аналитиков, поселки на указанном расстоянии от Москвы чаще всего плохо обеспечены коммуникациями. Из указанного ассортимента всего 5% поселков предлагают участки без подряда с полным набором коммуникаций. В остальных случаях покупателю придется довольствоваться следующими удобствами - индивидуальная канализация (септик), подогрев воды за счет электричества или газа.

В основном здесь представлены участки под дачное строительство без права регистрации в доме. На этом рынке менее 5% поселков, сданных и достроенных до конца, т.е. таких почти нет. Участки здесь покупают в основном дачники, которые могут строиться и по 20 лет», — считает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

На таком расстоянии от МКАД стоимость сотки земли считается одной из наиболее доступных. Например, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», на расстоянии около 50 км в организованном коттеджном поселке сотка земли без коммуникаций в среднем стоит 50-60 тыс. рублей, в зависимости от направления, транспортной доступности, экологии и т.д. Чем дальше от Москвы, тем дешевле будет стоить земельный участок под дачное строительство . На расстоянии около 80 км стоимость сотки земли будет уже около 30 тыс. рублей за сотку.

Подведение коммуникаций может увеличить общую стоимость земельного актива. По данным экспертов, чтобы обеспечить участок необходимыми коммуникациями, нужно будет дополнительно заплатить 300 - 500 тыс. рублей. В сложных ситуациях (участок находится в поле и поблизости нет сетей, к которым можно подключиться) эта статья расходов может увеличиться до миллиона рублей. Наибольшая стоимость земельных участков наблюдается вблизи городов. В этом случае наценка идет за возможность подключиться к центральным коммуникациям и за близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

«Участок, на котором уже имеются коммуникации, потребует меньше дополнительных вложений, однако обойдется потенциальному покупателю дороже, поскольку в его стоимость будут включены и инженерные сети. Разница при похожих характеристиках может достигать 25-30%. При этом владельцу придется застраивать землю с оглядкой на коммуникации, расположенные на участке», — поясняет директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Стоимость земли с проведенными коммуникациями будет выше. Чем ниже стоимость сотки, тем больше вероятность купить участок ИЖС в «чистом поле». «Цена за одну сотку земли в поселке на отдалении от 50 до 80 км от МКАД составляет 50 - 130 тыс. руб. При этом больший спрос наблюдается на земельные участки без подряда с коммуникациями средней стоимостью 80 тыс. за одну сотку.

Однако не все участки, имеющиеся в продаже, подключены к центральным инженерным сетям. Такие землевладения продаются по более низкой цене, однако требуют дополнительных вложений и времени на обустройство. При покупке подобного участка, есть риск того, что проведение коммуникаций займет много времени, поскольку требуется масса согласований и значительные объемы технических работ. Наибольшей популярностью на рынке сегодня пользуются участки площадью 6-8 соток. Такая тенденция к уменьшению размеров», - говорит руководитель офиса «Сретенский» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов.

Большая часть дешевых участков без подряда реализуется в южной и западной части Подмосковья. Среди плюсов дальних дач эксперты называют хорошую экологию и живописные места. Минус - до них трудно добраться. «Эти участки, безусловно, часто очень живописны, там леса, хорошая экология, по видовым характеристикам они лучше, чем более ближние к Москве участки. Однако они отличаются плохой транспортной доступностью - дорог вообще мало, часто до поселка идет грунтовое полотно, а даже не асфальтовое», — говорит Владимир Яхонтов.

«Потребительский спрос зависит от возможностей покупателя, но одним из самых важных факторов при выборе участка на дальнем расстоянии от МКАД является возможность быстро добраться до поселка железнодорожным транспортом», — считает коммерческий директор УК ТМ «Своя земля» Игорь Богданов.

Роста стоимости земли в этом сегменте рынка недвижимости в последнее время не наблюдается. «Динамика за последние годы практически отсутствует и колеблется только в рамках сезонности. Долговременные колебания отсутствуют. Например, в 2010 году цены поднялись на 5%, но в 2009 году они падали на 40%. В 2012 году цены упали процента на 4, сейчас - опять повышение процента на 2%. В любом случае, цены если и растут, то ниже инфляции, за последние 3 года динамика находится в пределах погрешности», — поясняет Владимир Яхонтов.

Рост цен эксперты фиксируют только в поселках с хорошим спросом, соответственно, на участки без подряда с коммуникациями . «Чем выше процент продаж участков в поселке и чем выше степень подведения коммуникаций, тем дороже сам участок , а по отношению к первоначальной цене рост стоимости может достигать до 40%», — говорит Игорь Богданов.

Юлия Погорелова

Остаемся зимовать! Плюсы и минусы жизни на даче

Мы уже несколько лет живем в деревенском доме круглый год, а городской квартирой пользуются взрослые дети. Теперь физически ощущаем себя намного лучше, да и простужаемся реже. Правда, пришлось кое-что перестроить как в самом доме, так и в своем образе жизни. Иначе польза для здоровья оказалась бы весьма условной.

На природе

Свежий воздух - однозначное преимущество жизни вне мегаполиса. Из-за полей и лесов вокруг в деревне кислорода в воздухе всегда на 1-2% больше, чем в городе, а углекислого газа на 0,2% меньше. Это весьма значительные цифры с точки зрения состава воздуха! Плюс в бетонных городских зданиях кислорода еще на 2-3% меньше. Да и зимой горожанин большую часть времени проводит именно в помещении, а сельский житель волей-неволей выходит на улицу.

Неудивительно, что круглогодичное вдыхание более свежего воздуха сказывается положительно на всем организме. По данным многолетних исследований, сельские жители реже страдают атеросклерозом, ишемией, инфарктами и инсультами, диабетом, некоторыми видами рака. Кожа и волосы у них в лучшем состоянии, нежели у городских ровесников, стресс и депрессия случаются также намного реже.

Физическая активность удваивает, а то и утраивает плюсы свежего воздуха. А живя в деревне, хочешь не хочешь двигаешься больше, чем в городе. И отнюдь не потому, что удобства во дворе: как раз все, кто остается на зиму, оборудуют санузел в теплом доме. Но как-то так складывается: в дождь все равно выходишь водосток почистить или листья отгрести, или принести питьевой воды из родника, в снег - прочищаешь дорожки, откапываешь калитку… С годами замечаешь, что такая повышенная повседневная активность помогает не набирать вес, улучшает самочувствие, помогает сохранить бодрость.

Тишина - то, чего в городе не сыскать. Даже если никто из соседей не делает ремонт, в мегаполисе круглосуточно стоит гул.

Нормальный сон складывается из тишины и темноты. Ведь в городе ладно бы только уличные фонари светили, еще куча сияющих витрин и реклам! По данным американских и российских ученых, это «световое загрязнение» приводит к тому, что у человека нарушается полноценный сон. В итоге необходимого отдыха не получает мозг, а эндокринная система не успевает восстановить нормальные уровни всех гормонов. В результате тревожного сна человека ожидает раннее старение, развитие сердечно-сосудистых и эндокринных заболеваний. Ну и, конечно, преждевременные морщины и темные круги под глазами. По данным американских исследователей, недостаток тишины и темноты во время сна на 9,5% повышает риск инфаркта и депрессивного психоза.

Есть еще масса данных о том, как хорошо и полезно жить на природе. Для полноты картины упомяну такой факт: сельские жители болеют раковыми заболеваниями в 2-3 раза реже, чем горожане. И еще один пример из канадского Университета Оттавы: в сельской местности люди в 4 раза реже болеют вирусными заболеваниями от гриппа до гепатита и герпеса.

Деревенские минусы

Простуды , на которые жалуются 75% тех, кто впервые провел зиму в деревне. Заходя к невезучим соседям, мы сразу замечали сквозняки!

Циститы , на которые жалуются некоторые женщины после зимовки на даче, в 90% случаев возникают из-за «удобств» в неотапливаемом помещении! Сделайте нормальный санузел в доме. Не обязательно ставить дорогущий современный септик: обычного сантехнического колодца на 4-5 колец вполне достаточно. Ну или можно использовать переносной туалет, который у нас принято называть «био».

Растяжения , радикулит и прочие травмы опорно-двигательного аппарата обычно связаны с чисткой снега зимой. С непривычки человек радостно машет лопатой, а на следующий день не может разогнуться. От этого спасет умеренность и постепенность. Опытные дачные «зимовщики» не ждут, пока закончится двух-трехдневный снегопад, а чистят дорожки уже во время него пару раз в день. Почистить за один раз то, что умные люди убирают за три-четыре, только молодым и здоровым по силам.

На мой взгляд, все эти минусы - всего лишь следствие отсутствия опыта. Зная нюансы зимней жизни на даче, вы их благополучно минуете и получите максимум пользы для здоровья!

Личное мнение

Михаил Шуфутинский:

Я живу за городом постоянно. Для меня это самый комфортный вид жительства. Я целенаправленно стремился за город. Только здесь я могу полноценно отдохнуть.