Программа льготной аренды объектов культурного наследия. Объекты в аренду. Жилой дом, конца XVIII века
Все эти вопросы обсуждались на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Инвестиции в историю: пятиэтажка, которую никогда не снесут» .
Что есть в резерве?
Сейчас в Москве имеется 5,5 тыс. объектов культурного наследия, включенных в единый реестр. Вскоре его могут пополнить еще около 2 тыс. выявленных объектов.
По словам первого заместителя руководителя Департамента культурного наследия города Москвы Сергея Мирзояна, по итогам инвентаризации 4 тыс. объектов культурного наследия, было выявлено 250 объектов, состояние которых оценивается как неудовлетворительное. Это как объекты, находящиеся в собственности Москвы и в федеральной собственности, так и принадлежащие частным лицам — распределение практически равномерное.
Руководитель распорядительной дирекции Министерства культуры РФ Вадим Соловьев говорит, что бюджет не может выдержать нагрузки по сохранению всех памятников, а потому нужно активно привлекать инвесторов.
Понятно, что основная цель — получение доходов в федеральный бюджет, и вовлечение объектов в хозяйственную деятельность, А что имеют сами арендаторы и покупатели?
Аренда: долгосрочность и льготы
Как рассказывает заместитель руководителя Росимущества Роман Богданов, запущенная в 2013 году программа «Рубль за кв. м» вполне успешно действует и по сей день. Напомним, что в рамках программы арендатор должен отреставрировать здание, на что выделяется не более 7 лет, после чего исторический памятник сдается на 49 лет по ставке один рубль за квадратный метр.
«Условиями для того, чтобы выйти на программу, — говорит Роман Богданов. — Должна быть доказанная возможность осуществление реконструкцию и наличие банковских гарантий».
Практическое воплощение
За время действия программы были осуществлены работы на 9 объектах культурного наследия. И цифры тут интересные. Речь, например, о жилом доме II половины XIX века в Печатниковом переулке, известном как «Дом с кариатидами», выставленном на торги в 2012 году. Первоначальная стоимость на аукционе была превышена в 9,1 раза, а реставрационные работы были завершены частным инвестором всего за год! Объем инвестиций составил 56 млн. руб., при том, что сам объект стоил 10 млн. руб.
В 2013 году на торги была выставлена «Большая Померанцевая оранжерея», она же бывшая казарма на Госпитальной площади. Итоговая цена на аукционе превысила стартовую в 11 раз. Объект был куплен за 63 млн. руб., а вот инвестировать в него пришлось 150 млн. руб., при том, что реставрация была проведена тоже всего за год.
Были и сравнительно недорогие объекты. Так, северный флигель Городской усадьбы Лепехиных на Андроньевской площади был продан в 2014 году всего за 5,4 млн. (с превышением цены в 1,5 раза).
За 16 млн. был выставлен на торги «Жилой дом Э.А. фон Берренса» в Гусятниковом переулке, находившийся отнюдь не в «руинизированном» состояние (в процессе торгов цена не выросла).
Сейчас ведутся работы еще по 11 объектам, реализованным на более поздних торгах. Это флигель городской усадьбы купца М.Н. Гусева на Большой Полянке, относящийся к первой половине XIX века, доходный дом середины XIX века — часть комплекса доходных домов, спроектированных архитектором Розенкампфом в Настасьинском переулке, главный дом усадьбы Матвеевых в Волховском переулке, чугунный павильон трамвайной остановки (первая четверть XX века) в Красностуденческом проезде, жилой дом Наумовых-Волконских (вторая половина XIX века) на Пречистенке, садовый павильон на Сивцевом Вражке и т.д.
Тем не менее, речь идет только об аренде, хоть и долгосрочной. Ну, а вдруг условия программы когда-нибудь изменятся? Отсутствие возможности получить объект в собственность отпугивает ряд потенциальных инвесторов.
Надежнее владеть?
«В 90-годы у нас уже был опыт спасения памятника культуры — Гостиного двора, — рассказывает Вадим Соловьев. — В 97-98 годах мы распродали большое количество площадей, получили за это деньги. Программа аренды хороша для тех объектов культуры, которые находятся в более-менее удовлетворительном состоянии.
А вот насчет руин — сложно. Застройщики и инвесторы справедливо думают: почему я должен вкладывать деньги в то, что никогда не станет моей собственностью? Без приватизации мы ничего не спасем.
Считаю, что нужно выявить то, что нужно спасать срочно и составить список того, что не подлежит приватизации ни на каких условиях».
В 2013 году на торгах Российского аукционного дома за 157 млн. руб. был продан четырехэтажный особняк XIX века на Школьной улице, входящий в исторический ансамбль Рогожской ямской слободы, Аукцион провели по поручению Минкульта России. Здание было отреставрировано в соответствии с обязательствами, наложенными министерством культуры. Проект оказался успешным — сейчас в нем размещается отель.
В том же году на торгах РАД был продан павильон «Шестигранник» вместе с соседним двухэтажным зданием. Общая стоимость двух лотов составила 433,4 млн. руб. После этого здания реконструировали выставочную площадку «Гаража».
На настоящий момент в программе приватизации находится более сотни объектов, в ближайшем будущем должно появиться еще около 30. При этом это преимущественно объекты, состояния которых оценивается как неудовлетворительное.
Сама же программа приватизации объектов культурного наследия пока стопорится. Проблема — в противоречиях с Земельным Кодексом.
.jpg)
«Участок, согласно Земельному кодексу, может предоставляться только через аукционы — отчуждение в порядке приватизации объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности или в собственности субъекта, или муниципальной собственности, возможно только с одновременным отчуждением земельного участка, — поясняет Роман Богданов. — А отчуждение объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, производится на условиях конкурса. Сейчас мы совместно решаем эту проблему с Минэкономразвития.
Как только мы выработаем механизм, Министерство культуры сможет разрабатывать технические задания на восстановление объекта и эскизные проекты, которые дадут представление потенциальному покупателю, какой уровень вложения требуется для реставрации. И хотя на восстановление по нынешним нормам требуется 7 лет, на мой взгляд, сроки должны индивидуально прорабатываться в отношении каждого объекта. Параллельно мы совместно прорабатываем альтернативные пути с Министерством Культуры, по реализации объектов подведомственному этому учреждения. Условия примерно те же».
А что инвесторы?
Пока они относятся к программе несколько скептически.
«Сама программа очень сырая, и мы не нашли себя в ней, хотя и присматривались к ряду объектов, — рассказывает председатель совета директоров, компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Представление о реконструкции в нашей стране несколько размыто — зачастую устанавливаются всякие «керамомарацци» и стеклопакеты и готово. По нашим подсчетам, полноценное восстановление одного из особняков обошлось бы в 10 раз дороже нового строительства».
«Если речь о замене конструкций, то это обойдется раза в 2 больше, чем новое строительство, — поддерживает бизнесмена чиновник. Вадим Соловьев. — А если речь о каких-то интерьерных работах - то в 6-10 раз. На мой взгляд, если речь идет о вложениях 1000 долларов/кв. м — это может быть еще как-то обосновано. Остальное — сомнительно».
Дорогие вишенки на торте
Сейчас, в рамках программы приватизации к продаже готовится лакомый кусочек земли в Москве. Продавцом является Правительство Москвы, которому эта территория перешла от Министерства обороны.
Столичный генплан уже разработал техническое задание для участка площадью 11 Га на пересечении Москворецкой набережной и Китайгородского проезда. Ранее эта территория принадлежала Академии РВСН имени Петра Великого.
Общая площадь пяти зданий, относящихся к объектам культурного наследия — 128 тыс. кв. м. Проект функционального зонирования предполагает отведение 30% площадей под апартаменты, 18% — под гостиницу, еще 18% под ритейл, 17% — под сервисные апартаменты, 7% — под подземную парковку., остальное — под рекреационные зоны.
Как сообщает начальник управления Генплана Москомархитектуры Максим Кандыбайло, планируется увеличить площадь проекта за счет засыпанных пока подвалов и чердачного пространства. Конкурс будет объявлен, скорее всего, уже в нынешнем году. Причем, речь именно о реконструкции прежних зданий, а не о новом строительстве.
Ну, и на «десерт» сейчас аукционный дом выставляет ту самую пятиэтажку, которую «никогда не снесут» в козырнейшем месте —Столешникове переулке — улице, которая в прошлом году была признана самой дорогой в аспекте аренды, улицей РФ. Столешников занимает 19-е место в мировом рейтинге самых дорогих улиц, и предложения о продаже помещений здесь возникают крайне редко.
Здание в стиле модерн, было возведено в 1903 году по проекту архитектора Эрихсона. Во внешней отделке фасада использованы камень и бронза. И находится дом вполне в удовлетворительном состоянии.
Как рассказывает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко, к продаже предлагаются нежилые помещения общей площадью более 2 тыс. кв. м, расположенные со второго по пятый этажи. На первом располагается винный магазин ТД «Егора Леве».
Дом идеально подходит для апартаментов премиум-класса. Начальная цена составляет 512,3 млн. руб., но организаторы ожидают многократного повышения цены в рамках торгов.
В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", постановлением Правитель- ства Москвы от "О совершенствовании систе- мы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы", а также в целях повышения эффективности управления объек- тами недвижимого имущества, являющимися объектами культурного нас- ледия и находящимися в неудовлетворительном состоянии, создания условий для привлечения инвестиций в процесс восстановления и сох- ранности указанных объектов постановляет: 1. Утвердить Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетвори- тельном состоянии, согласно приложению к настоящему постановлению. 2. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от , от ): 2.1. В пункте 1 постановления слова "До 1 января 2010 г." исключить, слово "изъять" заменить словом "Изъять". 2.2. В пунктах 1, 2.4, 2.5, в абзаце первом пункта 3, пунк- тах 3.2, 4, 6.1, 6.2 постановления, названии приложения 1 к поста- новлению, преамбуле, разделе 6 приложения 2 к постановлению, пре- амбуле, разделе 6 приложения 3 к постановлению, преамбуле, разделе 6 приложения 4 к постановлению слова " " заменить словами " " в соответствующих падежах. 2.3. В пункте 4.2 постановления слова "Начиная с 2010 года" исключить, слово "оплату" заменить словом "Оплату". 2.4. В пунктах 5.2, 6.2 постановления, в приложениях 2, 3, 4 слово " " заменить словом " " в соот- ветствующих падежах. 2.5. Пункт 12 постановления изложить в следующей редакции: "12. Контроль за выполнением настоящего постановления возло- жить на заместителя Мэра Москвы в по вопросам имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А.". 2.6. Пункты 3.1, 3.5, 3.6, 4.1, 4.4, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 5.3, 5.8, 9, 10, 11 постановления признать утратившими силу. 2.7. В приложениях 2, 3, 4 к постановлению слова "Заместитель председателя " заменить словами "Заместитель руково- дителя Мосгорнаследия". 3. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от , от , от , от 21 сентября 2011 г. 441-ПП): 3.1. В пункте 5 постановления слова "руководителю Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы до 15 января 2011 г." заменить словами "заместителю Мэра Москвы в по вопросам имущественно-земельных отношений". 3.2. В пункте 6 постановления слова "Руководителю Комплекса городского хозяйства города Москвы" заменить словами "Заместителю Мэра Москвы в по вопросам жилищно-коммуналь- ного хозяйства и благоустройства". 3.3. Пункты 7.2, 15.2, 15.3 постановления признать утративши- ми силу. 3.4. Пункт 18 постановления изложить в следующей редакции: "18. Контроль за выполнением настоящего постановления возло- жить на заместителя Мэра Москвы в по вопросам имущественно-земельных отношений Сергунину Н.А.". 3.5. Абзац второй пункта 1.2 приложения 1 к постановлению из- ложить в следующей редакции: "Настоящее Положение распространяется на отношения по управ- лению объектами нежилого фонда города Москвы, являющимися объекта- ми культурного наследия, с учетом норм Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памят- никах истории и культуры) народов Российской Федерации", а также правовых актов Правительства Москвы.". 3.6. Абзац первый пункта 3.3.1.17 приложения 1 к постановле- нию изложить в следующей редакции: "3.3.1.17. В целях стимулирования участия арендаторов в про- ведении с согласия арендодателя капитального ремонта арендуемых нежилых помещений, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, на период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещения (не более од- ного года) и на период окупаемости произведенных затрат (не более трех лет) устанавливается минимальная ставка арендной платы, ут- вержденная в установленном порядке.". 4. Внести изменение в постановление Правительства Москвы от "О мерах по реализации Закона города Москвы от 7 декабря 2011 г. N 62 "О бюджете города Москвы на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов" и признании утратив- шими силу правовых актов Правительства Москвы", изложив пункт 2.5 постановления в следующей редакции: "2.5. Установить на 2012 год минимальную ставку арендной пла- ты за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 1 800 руб. за 1 кв.м в год, если иное не уста- новлено правовыми актами Правительства Москвы.". 5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в по вопросам иму- щественно-земельных отношений Сергунину Н.А. и министра Правитель- ства Москвы, руководителя Кибовского А.В. П.п.Мэр Москвы С.С.Собянин Приложение к постановлению Правительства Москвы от 24 января 2012 г. N 12-ПП ПОЛОЖЕНИЕ о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии 1. Общие положения 1.1. Настоящее Положение разработано в целях создания условий для вовлечения в гражданский оборот объектов культурного наследия нежилого назначения, находящихся в неудовлетворительном состоянии, стимулирования привлечения инвестиций в процесс реставрации и сох- ранения указанных объектов путем предоставления в аренду на усло- виях, предусмотренных настоящим Положением. Настоящее Положение не распространяется на отношения, возни- кающие по использованию и проведению ремонтно-реставрационных ра- бот объектов культурного наследия на основании ранее заключенных договоров аренды (охранно-арендных договоров) указанных объектов. Иные вопросы использования и предоставления объектов культур- ного наследия, относящихся к объектам недвижимого имущества нежи- лого фонда города Москвы, не предусмотренные настоящим Положением, регулируются в соответствии с общими правилами, установленными постановлениями Правительства Москвы от "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы" и от 29 июня 2010 г. N 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы". 1.2. Для целей настоящего Положения под объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, понимают- ся объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), являющиеся объектами культурного наследия, признанные аварийными в установ- ленном порядке, и /или объекты, состояние которых угрожает физи- ческой утратой особенностей данного объекта, послуживших основани- ями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Рос- сийской Федерации и подлежащих обязательному сохранению (предмета охраны). Угроза физической утраты предмета охраны подтверждается актом технического состояния объекта, составляемым . 1.3. Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, оформля- ется одновременно с договором аренды (синхронизация передачи объ- екта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в пользование и оформления охранного обязательства). Порядок взаимодействия при оформлении передачи объекта культурного наследия города Москвы, находящегося в неудовлетворительном состо- янии, в аренду с одновременным оформлением охранного обязательства пользователя объекта утверждается распоряжением Департамента иму- щества города Москвы по согласованию с . 2. Порядок предоставления объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в аренду 2.1 Объект культурного наследия, находящийся в неудовлетвори- тельном состоянии, предоставляется в аренду по решению на срок 49 лет. 2.2. Предоставление объекта культурного наследия, находящего- ся в неудовлетворительном состоянии, в аренду осуществляется по ставке арендной платы не ниже рыночной, определенной независимым оценщиком в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 2.3. Ремонтные и реставрационные работы на объекте культурно- го наследия, находящемся в неудовлетворительном состоянии, прово- дятся в составе, порядке и сроки, предусмотренные охранным обяза- тельством, оформленным . Срок ремонтных и реставрационных работ не может превышать 5 лет. Продление указанного срока допускается не более чем на 1 год с взиманием штрафных санкций в размере, равном сумме полуго- довой арендной платы, установленной договором. 2.4. Подтверждением приемки ремонтных и реставрационных работ является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и/или акт ко- миссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, оформляемые . 2.5. После подписания разрешения на ввод объекта в эксплуата- цию и/или акта комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, оформляемых , арендатор имеет право обратиться в об установлении минимальной ставки годовой арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объек- та в год на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды. Указанная минимальная ставка годовой арендной платы устанав- ливается арендатору с момента поступления в заявления арендатора с приложением оригиналов либо нотариально заверенных копий документов, указанных в пункте 2.4 настоящего Положения. Соответствующее условие о порядке установления минимальной ставки арендной платы предусматривается в договоре аренды при его заключении. В договоре аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, предусматриваются условия прек- ращения применения минимальной ставки арендной платы в случае на- рушения арендатором охранного обязательства, а также условия ее возвращения в случае устранения соответствующих нарушений. 2.6. Понижение ставки арендной платы за пользование объектом культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоя- нии, за исключением случаев, указанных в пункте 2.5 настоящего По- ложения, не допускается. 2.7. В договоре аренды объекта культурного наследия, находя- щегося в неудовлетворительном состоянии, предусматривается право на расторжение в односторон- нем порядке договора аренды в случае нарушения условий охранного обязательства, в том числе в части нарушения сроков проведения ре- монтных и реставрационных работ как в целом по объекту, так и от- дельных этапов работ.
В России, по данным Главного информационно-вычислительного центра Минкультуры России, насчитывается более 25 тыс. объектов культурного наследия федерального значения. При этом значительная их часть находится в неудовлетворительном состоянии. Очевидно, именно по этой причине были разработаны и уже начали действовать некоторые меры, призванные привести национальное достояние России в надлежащее состояние. Так, с 22 января 2015 года запрещен снос вновь выявленных памятников культуры, введено определение "территории объекта культурного наследия", установлено ограничение прав на объект культурного наследия требованиями по сохранению данного объекта, по его содержанию и использованию, а также по обеспечению доступа к нему (Федеральный закон от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ " ").
Но, пожалуй, наиболее существенной новеллой стала возможность брать в аренду по льготной цене объекты культурного наследия, находящиеся в плохом состоянии (ст. 14.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ " "; далее – Закон № 73-ФЗ). Речь идет, например, об усадьбах, особняках, архитектурных ансамблях и др. Брать такие объекты в аренду могут как физические, так и юридические лица, однако срок аренды в любом случае не может превышать 49 лет.
Главная цель нововведений – посредством льгот привлечь дополнительные финансы на восстановление культурных ценностей.
НАША СПРАВКА
Объекты культурного наследия – это объекты недвижимости и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами культуры, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии и социальной культуры ().
Территория объекта культурного наследия – это территория, непосредственно занятая данным объектом и (или) связанная с ним исторически и функционально (земельные участки, леса, водоемы и т. д.), границы которой могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Более того, в них могут быть включены земли, в отношении которых не проведен государственный кадастровый учет ().
Льготная аренда: основания и условия
Законодатель установил ряд условий, при наличии которых объект культурного наследия можно взять в аренду по льготной цене (). Это возможно, если такой объект:
- не используется;
- включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия, который ведет Минкультуры России – в общем доступе этот реестр не размещен, однако ознакомиться с примерным перечнем объектов культурного наследия можно на сайте ведомства;
- принадлежит к федеральной собственности;
- находится в неудовлетворительном состоянии.
Однако даже при наличии всех указанных выше условий окончательное решение о возможности передачи объекта культурного наследия в аренду принимает Минкультуры России.
Договор аренды объекта культурного наследия заключается по результатам соответствующего конкурса. Узнать о его проведении можно, например, на сайте Агентства по управлению и использованию памятников архитектуры и искусства при Минкультуры России. Помимо этого, необходимую информацию можно получить на официальном сайте для размещения информации о проведении госзакупок.
Существенным условием договора является обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий семи лет со дня передачи ему в аренду указанного объекта (). В этот период также включается срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия (не более двух лет со дня передачи такого объекта в аренду). Если арендатор не выполнит указанное условие, то есть не восстановит имущество в указанный срок, договор с ним расторгнут. Закон не определяет, как и в каких документах должны быть определены условия о реставрации объекта культурного наследия, ее сроках и содержании, однако логично предположить, что эти положения будут включены в проект контракта при проведении конкурса.
Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды по результатам аукциона ().
МНЕНИЕ
Александр Раецкий, адвокат, член Московской коллегии адвокатов "МОВЕ":
"Положение закона о льготной арендной плате, устанавливаемой с момента заключения договора аренды, а не со дня сдачи ремонтно-реставрационных работ, видится спорным. С одной стороны, новая редакция закона будет способствовать привлечению большего количества инвесторов-арендаторов. С другой стороны, это может повлечь за собой увеличение количества злоупотреблений со стороны недобросовестных арендаторов, заключивших договор без намерения восстановить объект культурного наследия. Так, вполне возможна ситуация, когда, получив право аренды на льготных условиях, арендатор просто-напросто не будет осуществлять его реставрацию либо проведет ее только "на бумаге". И хотя невыполнение обязательства по восстановлению объекта культурного наследия является основанием для расторжения договора аренды, возможно, даже со штрафными санкциями, результативность реставрации объектов остается под сомнением".
Одним из способов, который позволит избежать злоупотреблений со стороны арендаторов, может стать внедрение процедуры общественного контроля за осуществлением восстановительных работ переданного в аренду объекта культурного наследия.
Вместе с тем законодатель запрещает арендаторам:
- сдавать такой объект культурного наследия в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;
- предоставлять объект культурного наследия в безвозмездное пользование;
- закладывать свои арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы ().
При этом в статье ничего не сказано о возможности вносить арендные права на объект в качестве имущественного взноса в коммерческие фирмы. По правилам гражданского оборота стороны договора вправе действовать по правилу "разрешено все, что не запрещено", а это значит, что теоретически подобные имущественные взносы в коммерческие организации возможны. Является ли это пробелом рассматриваемой новеллы или сознательным допущением законодателя, станет ясно позже, когда появится первая правоприменительная практика.
Что касается объектов культурного наследия в плохом состоянии, которые относятся к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности, то в их отношении льготная арендная плата устанавливается в соответствии с региональными законами и иными нормативными правовыми актами (). Узнать о проведении торгов, а также ознакомиться с перечнем внесенных в реестр объектов культурного наследия регионального и местного значения можно на сайтах органов власти субъектов РФ и муниципалитетов (как правило, размещают ее администрация публично-правового образования или подразделение по делам культуры в ее составе, если у него есть свой сайт).
Не все так безоблачно?
Льготная аренда объектов культурного наследия может быть интересна как бизнесменам (например, предпринимателям, желающим разместить свой офис в историческом здании и при этом сэкономить на арендной плате), так и меценатам. Но вместе с тем, у новеллы есть и недостатки.
Так, законодатель обязал арендатора обеспечивать доступ граждан, иностранных лиц и лиц без гражданства к объекту культурного наследия (). Данная статья призвана сделать объекты культурного наследия более доступными, а также, по задумке законодателя, способствовать активному использованию таких объектов в научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности. При этом доступ к объекту культурного наследия устанавливается с учетом требований к сохранению указанного объекта, его содержанию, а также с учетом его физического состояния и характера его современного использования ().
Наличие этих оговорок вызывает у экспертов опасения. "Если с "физическим состоянием" все более менее понятно, то с "характером современного использования" не так все просто. Так, в новой редакции закона указано, что доступ к объекту культурного наследия не должен препятствовать современному использованию владельцем объекта культурного наследия. На практике возможно противоречие интересов "доступа" к объекту культурного наследия и его "современного использования" [например, арендатор открыл в здании особняка офис, а желающие посмотреть на этот памятник создают шум, толпятся, паркуют свои машины, обращаются с вопросами к сотрудникам офиса или даже регулярно возлагают у здания постепенно увядающие цветы в дань памяти прежним владельцам особняка. – Ред. ]. И, как видно, приоритет отдается именно использованию, что в какой-то степени противоречит , устанавливающей право каждого на доступ к культурным ценностям", – поделился с порталом ГАРАНТ.РУ адвокат, член Московской коллегии адвокатов "МОВЕ" . Поэтому судить о том, насколько положительной окажется данная норма на практике, пока рано.
Есть в данной статье еще одно спорное положение. Если интерьер объекта культурного наследия не относится к предмету охраны, во внутренние помещения такого объекта арендатор может желающих не пускать (). Но поскольку на данный момент открытых источников с информацией такого рода нет, понять, должен ли быть обеспечен доступ к внутренним помещениям объекта, можно только с помощью запроса, направленного в уполномоченный орган (например, в Минкультуры России).
Что касается возможных вариантов использования объекта культурного наследия, то закон предусматривает возможность ведения на его территории любой хозяйственной деятельности при условии, что она не противоречит требованиям обеспечения сохранности этого объекта и позволяет обеспечить его функционирование (). На практике это означает, что арендатор может, например, организовать в здании свой офис, если подобное целевое использование объекта разрешено уполномоченным органом и при этом не страдает само сооружение.
Если рассматривать указанные новеллы в целом, можно отметить, что они носят положительный характер и призваны обеспечить охрану объектов культурного наследия. А со временем станет очевидно и практическое значение данных нововведений.
В рамках программы «1 рубль за квадратный метр в год» Департамент городского имущества города Москвы перевел объект культурного наследия «Садовый павильон с садом, 1911 год, архитектор Константин Федорович Буров» на льготную ставку аренды.
Объект культурного наследия «Садовый павильон с садом, 1911 год, архитектор Константин Федорович Буров» по адресу: переулок Сивцев Вражек, дом 42, строение 5, переведен на льготную ставку. Менее чем за год арендатор провел полный комплекс ремонтно-реставрационных работ и вернул зданию исторический облик, выполнив условия договора аренды. Департамент оформил с инвестором дополнительное соглашение об установлении ставки арендной платы по договору в размере 1 рубль за 1 квадратный метр в год. Соглашение подписано и направлено на регистрацию в Росреестр.
«Цель программы – привлечение инвесторов к реставрации памятников архитектуры в Москве. Все объекты реализуются на открытых торгах. За пять лет инвестор должен провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ. Льготная стоимость найма начинает действовать только после того, как зданию вернут его исторический облик. Срок аренды отреставрированного объекта по программе составляет 49 лет», – прокомментировал Максим Гаман, министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества.
Теперь инвестор сможет арендовать отреставрированный садовый павильон по ставке 1 рубль за квадратный метр в год вплоть до 2066 года.
Подробная информация по объектам нежилого фонда, выставляемым на аукцион, порядке участия и об условиях их использования размещается на сайте www.torgi.gov.ru и на официальном сайте Мэра Москвы – www.mos.ru, а также на Инвестиционном портале города Москвы – www.сайт.
Справочно
Садовый павильон с садом – садовая постройка в неоклассическом стиле, возведенная по проекту архитектора Константина Бурова в 1911 году в составе городской усадьбы Лопатиных. Находится в квартале между улицей Арбат, переулками Денежный, Сивцев Вражек, Плотников. Владение потомственных почетных граждан Лопатиных – образец городского усадебного ансамбля Серебряного века. Оно находилось в собственности семейства вплоть до Октябрьской революции.
Усадьба включала в себя главный дом, три хозяйственные постройки позади него и неоклассический павильон в саду. Садовый павильон является примером дореволюционной архитектуры малых форм. Колонны тосканского ордера служат опорой для карниза с рельефными медальонами, их ритм дополнен пилястрами.
Это довольно редкий для города тип памятника, так как с исчезновением городской усадебной культуры в Москве большинство подобных построек не сохранилось.
