Характеристики местоположения. Анализ среды и местоположения объекта оценки Описание местоположения объекта оценки удаленное от основных

Местоположение оказывает решающее влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортную доступность, особенности ландшафта и ближайшего окружения (застройки).

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. При корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Местоположение объекта оценки объектов-аналогов совпадает.

Физические характеристики объекта.

Данная поправка учитывает отличия в планировочном и конструктивном решении объектов-аналогов и объекта оценки по следующим показателям:

1) функциональная модель - тип квартиры и серия здания (планировка помещений, высота потолков). Рынок жилых квартир сегментирован в зависимости от функциональной модели квартир и серии зданий, в которых они расположены. Для каждой серии зданий и типа квартир имеется свой ценовой уровень. Объект оценки, как и объекты-аналоги, относятся к одной функциональной модели – однокомнатные квартиры. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

2) общая площадь . Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному ценовому диапазону по площади. Внесение корректировки не требуется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00 .

3) обеспеченность аналогов инженерными коммуникациями (или другие благоустройства) . Оцениваемая квартира и объекты-аналоги имеют схожий перечень инженерных коммуникаций. Ценообразующих расхождений по данному фактору не выявлено.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

4) этаж расположения . Объект оценки расположен на серединном этаже. Объекты-аналоги №4 и №5 расположены на крайнем этаже, что делает их менее привлекательными для покупателей по сравнению с оцениваемой квартирой.

Применительно, корректировка на этажность определяется методом попарного сравнения двухкомнатных жилых квартир на серединном и крайнем этажах.

Размер поправки на техническое состояние определен в табличной форме (см. таблицу ниже).

Определение корректировки на этажность

5) уровень отделки и техническое состояние. Техническое состояние оцениваемой квартиры удовлетворительное. Физический износ принят оценщиком в размере 35%(согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003). Техническое состояние объектов-аналогов №№2,3,4,5 сопоставимо с объектом оценки. Техническое состояние объекта-аналога №1 лучше, после косметического ремонта, физический износ принят оценщиком в размере 25% (согласно «Правил обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». СП 13-102-2003).

Принимая, что процент износа равен проценту снижения стоимости здания по сравнению с новым зданием, корректируем стоимость сопоставимых объектов так, как если бы их износ равнялся износу оцениваемого объекта. Формула определения корректировки на техническое состояние (износ) объекта имеет следующий вид:

Пи = (100%-Иоб) / (100%-Иан),

Пи - корректировка на износ;

Иоб - физический износ оцениваемого объекта;

Иан - физический износ объекта-аналога.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональное устаревание и внешнее устаревание. В рамках данного расчета Оценщик рассматривал лишь физический износ, так как внешнее и функциональное устаревания являются сопоставимыми для объекта оценки и объектов–аналогов в виду их местоположения и назначения.

Подставив значения в формулу, представленную выше, получим величину корректирующего коэффициента для объекта-аналога №1: (100%-35%) / (100%-25%) = 0,867.

Экономические характеристики.

Данная поправка рассчитывается в основном для доходной недвижимости и учитывает уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов. Учитывая, что объект оценки – жилая квартира и не относится к доходной недвижимости, поправка не применяется.

Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПРИКАЗ

Об утверждении Единых требований к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов

Утратил силу на основании
приказа ФНС России от 1 марта 2017 года N ММВ-7-14/203@
____________________________________________________________________

В соответствии с пунктом 3 распоряжения Правительства Российской Федерации от 10.06.2011 N 1011-р

приказываю:

1. Утвердить Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов согласно приложению к настоящему приказу.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя руководителя Федеральной налоговой службы Н.С.Завилову.

Руководитель Федеральной
налоговой службы
М.В.Мишустин

Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов

1. Общие положения

Единые требования к описанию адресов при ведении ведомственных информационных ресурсов (далее - Требования) содержат основные требования, предъявляемые к структуре и содержанию адресных данных, необходимые для обеспечения эффективного межведомственного обмена адресной информацией в электронном виде при ведении ведомственных информационных систем во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 10 июня 2011 года N 1011-р в целях:

оказания государственных и муниципальных услуг;

обеспечения граждан и организаций, федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления сведениями об адресах объектов адресации;

ведения Федеральной информационной адресной системы, содержащей достоверную, единообразную, общедоступную, структурированную адресную информацию;

обеспечения межведомственного информационного взаимодействия;

минимизации затрат бюджета Российской Федерации на ведение и использование адресной информации.

2. Основные термины и понятия

Для целей настоящего документа используются следующие основные термины и понятия:

Адрес - структурированное в соответствии с федеративным устройством Российской Федерации и территориальным устройством субъекта Российской Федерации, планировочной структурой, структурой улично-дорожной сети, описание местоположения объекта адресации, однозначно его определяющее среди других объектов адресации того же типа.

Адресация - система норм, правил, методик и технологий, реализующих соответствие адреса объекту адресации.

Адресообразующие элементы - имеющие наименование ранжированные по категориям административно-территориальные единицы, элементы планировочной структуры территории, элементы улично-дорожной сети, перечисление которых в определенной последовательности определяет адрес объекта.

Адресная точка - точка на местности с известными координатами, ассоциированная с объектом адресации.

Объект адресации (адресуемый объект) - один или несколько объектов недвижимости.

Буквенный индекс - необязательная часть адреса, выраженная одной буквой русского алфавита (за исключением букв, не имеющих собственного фонетического звучания - ь [мягкий знак] и ъ [твёрдый знак], букв й [и краткое] и букв З, Ё, Ц, Ч, Ы, Ш, Щ), используемая для расширения адресного пространства в сложившейся застройке при отсутствии неиспользованных номеров домов.

Литера - буквенное обозначение зданий, строений и сооружений в инвентаризационно-технической документации.

Номер бокса - обязательная часть адреса индивидуального гаражного бокса, выраженная целым, положительным числом.

Номер дома, владения, здания, корпуса, строения, сооружения (номер объекта) - реквизит адреса объекта, состоящий из последовательности цифр, с возможным включением символов "/", "-" и добавлением буквенного индекса.

Номер помещения - реквизит адреса помещения, состоящий из последовательности цифр, с возможным добавлением буквенного индекса.

Элементы улично-дорожной сети - градостроительный объект, обеспечивающий транспортные и пешеходные связи между жилыми районами, а также между жилыми районами и промзонами, общественными центрами, кварталами, имеющие линейные фиксированные по всей длине границы, начало и окончание. К ним относятся: улица, проспект, магистраль, площадь, бульвар, тракт, набережная, шоссе, переулок, проезд, тупик и т.п.

3. Структура адреса на территории Российской Федерации

При адресации могут использоваться следующие способы:

- на основе административно-территориального деления субъектов Российской Федерации с учетом положений , законодательства субъектов Российской Федерации;

- на основе территориальных принципов организации местного самоуправления с учетом положений Конституции Российской Федерации , Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" , законодательства субъектов Российской Федерации.

Любой способ адресации, кроме сведений по административно-территориальному или муниципальному устройству, требует использование элементов планировочной структуры территории и элементов улично-дорожной сети. При этом все элементы адреса подразделяются на:

- основные адресообразующие элементы;

- дополнительные адресообразующие элементы;

- справочные элементы:

сведения о муниципальном образовании по принадлежности объекта адресации (код по ОКТМО);

сведения об административно-территориальном образовании по принадлежности объекта адресации (ОКАТО);

- элементы адреса, идентифицирующие адресуемые объекты;

- элементы адреса, уточняющие местоположение адресуемого объекта в случае, когда указанные выше элементы адреса не обеспечивают однозначную адресацию адресуемого объекта.

В качестве основных адресообразующих элементов адреса используются наименования и типы:

- субъектов Российской Федерации;

- округов (административно-территориальных единиц с особым статусом на территории субъекта Российской Федерации);

- административных районов, муниципальных районов, городских округов, внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, городских, сельских поселений;

- городов, населенных пунктов городского типа областного, окружного или районного подчинения;

- сельских населенных пунктов;

- элементов планировочной структуры территории;

- элементов улично-дорожной сети территорий населенных пунктов;

- автомобильных и железных дорог.

В качестве дополнительных адресообразующих элементов указываются:

- наименования садово-огороднических товариществ;

- наименование строительно-гаражных кооперативов;

- промышленные зоны;

- объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, пространственно-протяженные объекты;

- прочие адресные элементы, являющиеся дополнительными адресообразующими элементами адреса.

Сведения о коде муниципального образования по принадлежности объекта адресации (код по ОКТМО) и сведения о коде административно-территориального образования объекта адресации (код по ОКАТО) являются необходимыми адресными элементами. Коды по ОКТМО и по ОКАТО обязательно указываются в адресных сведениях при их наличии в Общероссийском классификаторе территорий муниципальных образований и Общероссийском классификаторе административно-территориальных образований соответственно.

В качестве элементов адреса, идентифицирующих адресуемый объект, используются номера домов, владений, домовладений, корпусов, строений, сооружений, помещений (в том числе квартир, комнат, офисов), земельных участков, гаражных боксов и т.п.

В качестве элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта используется:

- индекс отделения почтовой связи, обслуживающего территорию, на которой расположен объект адресации;

- координаты точки, ассоциируемой с данным адресом (адресной точки) в установленной системе координат (при наличии);

- местоположение объекта, при невозможности однозначной идентификации объекта с использованием вышестоящих адресообразующих элементов.

Состав элементов адреса представлен в таблице 1.

Требования по составу элементов адреса, представления адресных сведений в электронном виде, учитывают особенности представления адресных сведений как на основе административно-территориального деления Российской Федерации, так и на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Таблица 1. Состав элементов адреса

Таблица 1

До вступления в силу федерального закона, регулирующего вопросы использования информации об адресах объектов капитального строительства и земельных участков, при обмене сведениями между информационными системами может использоваться структура адреса, сформированного как на основе административно-территориального деления Российской Федерации, так и на основе муниципального деления Российской Федерации.

Использование соответствующей структуры адреса зависит от способа формирования адресной информации в юридически значимых документах.

В зависимости от конкретных условий те или иные элементы адреса могут быть опущены. При этом во всех случаях должна быть обеспечена корректность адреса, а именно:

1. Уникальность. На одном уровне не должно быть элементов с совпадающими типами и именами.

2. Топологическая корректность. При формировании адреса каждый следующий адресообразующий объект должен быть вложен в предыдущий.

3. Корректность присвоенного кода ОКТМО.

4. Соответствие формы написания элементов адреса сведениям, опубликованным на официальном сайте адресной системы.
________________
Адресные данные, размещенные на официальном сайте адресной системы, должны соответствовать сведениям Конституции Российской Федерации , Каталога географических названий, Государственного реестра муниципальных образований, актов органов местного самоуправления в части наименований элементов планировочной структуры и адресов.

3.1. Представление адреса в электронном виде

В электронном виде адрес представляется XML-структурой (рис.1), описывающей совокупность наименований и типов адресообразующих элементов, номера и типы адресуемых объектов, дополнительную информацию, уточняющую адрес объекта адресации. Типы адресообразующих элементов представлены в приложении к Требованиям.

Представленная XML-структура учитывает требования представления адресных сведений как на основе административно-территориального деления, так на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Отличие в представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления и территориальных принципов организации местного самоуправления в использовании альтернативных элементов элемента <СвРайМО >, элементов <ВнутригРайон >, <ОКТМО >, <ОКАТО >. Для адресации на основе административно-территориального деления используется элемент <Район > (административный район в составе субъекта Российской Федерации или округа), для адресации на основе территориальных принципов организации местного самоуправления используются элементы <МунОбр1 > (муниципальный район или городской округ, внутригородская территория городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), <МунОбр2 > (сельское или городское поселение).

Элементы адреса <СубъектРФ >, <Округ >, <Район >, <МунОбр1 >, <МунОбр2 >, <Город >, <НаселПункт >, <Улица > являются адресообразующими.

Элемент <СубъектРФ > определяет наименование и тип субъекта Российской Федерации.

Элемент <Округ > - наименование и тип административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации с особым статусом.

Элемент <Район > определяет наименование и тип административного района.

Элемент <МунОбр1 > определяет наименование и тип муниципальных образований со статусом муниципального района или городского округа в составе субъекта Российской Федерации или округа, внутригородской территории городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Элемент <МунОбр2 > определяет наименование и тип муниципальных образований со статусом городского или сельского поселения.

Элемент <Город > определяет наименование и тип городов или поселков городского типа.

Элемент <ВнутригРайон > определяет наименование и тип внутригородских районов, округов города республиканского, краевого, областного подчинения. Используется при представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления.

Элемент < НаселПункт > определяет наименование и типы населенных пунктов регионального, окружного, районного или городского подчинения.

Элемент <Улица > определяет наименование и тип элементов планировочной структуры и улично-дорожной сети населенного пункта.

Элемент <ОКТМО > содержит код по ОКТМО муниципального образования по принадлежности объекта адресации. Используется при адресации на основе территориальных принципов организации местного самоуправления.

Элемент <ОКАТО > содержит код по ОКАТО административно-территориального образования объекта адресации. Используется при представлении адресных сведений на основе административно-территориального деления.

Элемент <ДопАдрЭл > предназначен как для представления адресных элементов, являющихся дополнительными к адресообразующим элементам адреса (садовые товарищества, промышленные зоны и т.п.), так и дополнительной информации к адресу (Например: <Почтовый индекс> определяет индекс отделения почтовый связи, обслуживающего данный адрес). Атрибуты <ТипАдрЭл > и <Значение > элемента <ДопАдрЭл > задают соответственно типы адресуемых объектов и их значения. Типы элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта, представлены в таблице 2 .
________________


Элемент <Номер > описывает номерную часть адреса (номер или литеру). Атрибуты <Тип > и <Значение > элемента <Номер > идентифицируют соответственно типы адресуемых объектов и их буквенно-символьные значения. Типы адресуемых объектов представлены в таблице 3.
________________
Перечень типов объектов адресации уточняется при актуализации базы данных ФИАС.


Необязательный элемент <Адрес_по_документу > содержит в текстовом виде адрес в том виде, как он представлен в документе - источнике адресной информации.

Необязательный элемент <Местоположение > содержит неструктурированное текстовое описание местоположения объекта при отсутствии присвоенного адреса.

Таблица 2. Типы элементов адреса, уточняющих местоположение адресуемого объекта

Таблица 2

Таблица 3. Типы объектов адресации

Таблица 3

Пример представления адреса:

улица Армейская, дом 2, корпус 2, Кубинка г, Одинцовский р-н, Московская обл, 143070

В электронном виде представление адреса на основе административно-территориального устройства РФ:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский р-н



<Город>Кубинка г

<Улица>Армейская ул

<ОКАТО>46241510000

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143070">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1010" Значение="2"/>



<ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1050" Значение="2"/>





В электронном виде представление адреса на основе территориальных принципов местного самоуправления

<СубъектРФ>Московская обл

<Округ>a

<СвРайМО>

<СвМО МунОбр1="Одинцовский муниципальный район" МунОбр2="Городское поселение город Кубинка"/>



<Город>Кубинка г

<Улица>Армейская ул

<ОКТМО>46641110

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143070">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1010" Значение="2"/>



<ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1050" Значение="2"/>

Рис.1 Структура представления в электронном виде адреса.

4. Особенности описания адреса участков в садовых некоммерческих товариществах, гаражно-строительных кооперативах и подобных объектах

Сведения по садовым некоммерческим товариществам (СНТ), гаражно-строительным кооперативам и подобным объектам, представляются адресообразующими элементами адреса и элементом <ДопАдрЭл>.

Адрес: Сиреневая ул, участок 196, СНТ Спутник, Одинцовский район, Московская область,

Адрес в электронном виде:

<АдресРФ>

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский район



<ОКАТО>46241000000

<ДопАдрЭл Тип="10300000" Значение="СНТ Спутник">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл ="10400000" Значение="Сиреневая ул">



ДопАдрЭл >

<Номер Тип="1040" Значение="196"/>





Адрес: Вишневая ул, участок 123, СНТ Горизонт, Часцовское сельское поселение, Одинцовский муниципальный район, Московская область.

Адрес в электронном виде:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<СвМО МунОбр1="Одинцовский муниципальный район" МунОбр2="Часцовское сельское поселение"/>



<ОКТМО>46641464

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10300000" Значение="СНТ Горизонт">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10400000" Значение="Вишневая ул">



<ДопАдрЭл>

<Номер Тип="1040" Значение="123"/>





Адрес: СНТ Спутник, участок 123, Часцы с, Одинцовский район, Московская область, 143060

Адрес в электронном виде:

<СубъектРФ>Московская обл

<СвРайМО>

<Район>Одинцовский район



<НаселПункт>Часцы с

<ОКАТО>46241864009

<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10100000" Значение="143060">



<ДопАдрЭл ТипАдрЭл="10300000" Значение="СНТ Спутник">

<Номер Тип="1040" Значение="123"/>

Приложение. Типы адресообразующих элементов

Приложение

к Единым требованиям
к описанию адресов при
ведении ведомственных
информационных ресурсов

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по.

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

Загрязнение недр, почв

Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

Устойчивая благоприятная среда обитания человека;

Устойчивость природного ландшафта;

Рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

Создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

Создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

Создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

Рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

Учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

Сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

Формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

Использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Постоянные расходы

Переменные расходы

Резерв на возмещение износа

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Октябрьском районе на ул. Ключевская 70а. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, образовательные учреждения, общепит, банк «Сбербанк», ТЦ «Титан», парикмахерская, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения высокая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 13 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города – 10 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, а, следовательно, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от центра города.

Карта места расположения объекта

Рис. 2. Местоположение объекта оценки

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки – квартира, расположенная на двенадцатом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1. Затратный подход

Стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

Где Ц 1971 – цена строительства в 1982 г. 1 м 3 здания. 32,7

К сейсмич - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И 1982/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

К рег – региональная поправка к Индексу 2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И 2000/1987 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И 2011/2000 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К 1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 128,7 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С 2011 =32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1

Расчет неустранимого физического износа

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Таблица 2.2

Расчет устранимого физического износа

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Таблица 2.3

Расчет накопленной суммы износа

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Таблица 2.4

Рыночная стоимость затратным подходом

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.

Таблица 7

Характеристика объекта оценки

Фотографии объекта оценки

Вид с окна

Ванная комната Кухня

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость : рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.

Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Законодательная разрешенность : существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8

Тип недвижимости

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме:

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки.