Общая площадь, тыс. кв. м

Период высокого спроса завершен, впереди – стагнация

С наступлением мая активизация московского рынка недвижимости окончательно сошла на нет. В начале года спрос раскачали страхи в отношении возможной отмены льготной ипотеки, а также новые антирекорды рубля. Это обстоятельство, с одной стороны, очередной раз напугало владельцев рублевых сбережений, а с другой – повысило покупательскую способность тех, у кого на руках была валюта. В итоге с конца января на рынке сформировалась повышенная активность, пик которой пришелся на февраль и март. Но уже в апреле активизация пошла на убыль, а в мае окончательно сменилась закономерным спадом.

Подобное поведение рынка является вполне предсказуемым и объяснимым. Все факторы, вызвавшие активизацию спроса в начале года, были эмоциональными и носили краткосрочный характер. Льготную ипотеку продлили, курсы валют стабилизировались, курс рубля вернулся в более привычный диапазон, уже не вызывающий панику, а покупательская способность владельцев валютных сбережений просела вслед за курсом доллара. Все успокоились, но еще важнее то обстоятельство, что ажиотаж начала года истощил спрос будущих периодов. Все, кто мог бы покупать квартиры в течение 2016 года, уже сделали это за первые 4 месяца. Как предупреждали специалисты IRN.RU еще в январе: рынок недвижимости тогда ждало оживление, за которым должна была последовать стагнация. По сути, сейчас и происходит смена периода оживления периодом спада.

Ценовая ситуация в мае также говорит о смене тенденций. За минувший год рублевые цены на квартиры в Москве медленно, но верно сползали вниз сначала в неявном выражении в виде скидок и торга, а потом и в явном виде. Но с начала этого года сползание цен вниз приостановилось вблизи уровня в 170 тысяч рублей за метр по причине активизации спроса. Величина скидок даже слегка уменьшилась, хоть они и остаются довольно ощутимыми. Но при спаде спроса в мае в течение лета размер скидок и торга снова придется наращивать из месяца в месяц, а к середине осени этот процесс начнет выливаться уже в снижение заявленных ценников. Стоимость жилья в рублевом выражении почти не смогла вырасти за период активизации рынка (за исключением отдельных примеров), а значит, при новом спаде активности она снова поползет вниз.

Примечательно и поведение стоимости квартир в долларовом выражении. Минимум квадратного метра в твердой валюте был достигнут в феврале на отметке 2.240$ за "квадрат", который немного не дотянул до "круглой" отметки в 2.000$. Далее индекс цен пошел в отскок на укреплении рубля и составляет сейчас 2.620$. Но к концу мая этот отскок, по сути, захлебнулся (если смотреть на более динамичный еженедельный индекс), и сейчас ситуация выглядит так, что индекс готов снова клюнуть вниз, как было с наступлением лета года назад.

О смене тенденций говорит и динамика цен по типам жилья и по географии. Обычно в период активизации рынка или роста цен более динамичный недорогой сегмент обгоняет по темпам роста более инертное дорогое жилье. Дорогой сегмент догонят отставание при торможении роста цен. Когда же отскок рынка готов смениться коррекцией вниз, в сегментах может наблюдаться вообще отсутствие системы, что свидетельствует о хаотичном сломе прежних тенденций.

Нечто похожее как раз и показал май. В лидерах остаточного прироста цен одновременно дорогие Центральный округ и Юго-Западный округ, а также самые недорогие районы за МКАД и Юго-Восточный округ. "Середина" рынка, напротив, в аутсайдерах. То есть остаточный рост цен вытягивается пока за счет самых дешевых предложений, которые все еще находят покупателей в силу самой привлекательной цены, и за счет дорогого жилья, традиционно дорожающего по инерции дольше, чем следовало, в расчете на покупателей, не ограниченных в средствах. А основная масса средних предложений на рынке уже буксует.

Также хаотичность видна и в динамике по типам домов и квартир. В то время как самые дорогие современные монолитно-кирпичные дома показали в мае наибольший плюс, соседний сегмент "старой элиты" - сталинки, дома ЦК и хороший кирпич советской эпохи – в отстающих наравне с панельными пятиэтажками. Наибольший прирост продемонстрировали многокомнатные квартиры, а основа жилья для семейного проживания – трешки, напротив, показали себя хуже всех.

Обычно все подобные дивергенции являются критерием того, что спрос на рынке выдохся, покупательские ожидания перестали соответствовать объему платежеспособности спроса и рынок ожидает "утряска" вниз до новых ценовых уровней.

Спад спроса, который следует за периодом активизации, продлится как минимум до осени. Хотя более реально ожидать новое оживление на рынке ближе к концу года. Дело в том, что именно до конца 2016 года пока продлили льготную ипотеку и очередной срок ее окончания может стать новым поводом для разогрева ажиотажа. Также, судя по примеру 2014 и 2015 годов, именно к концу года максимально нагнетается макроэкономический негатив, который выражается помимо всего прочего в новой волне ослабления рубля, подталкивающей поторопиться с решением квартирного вопроса. Начало же осени как таковой не несет в себе сильных причин для всплеска покупательской активности, как опять же показали прежние годы.

Аналитический центр IRN.RU продолжает придерживаться точки зрения, согласно которой динамика цен в этом году во многом повторит прошлый. Макроэкономический фон продолжает оставаться негативным, нефть – относительно дешевой, даже ниже, чем было годом ранее, общий спад в мировой экономике продолжается. Геополитическая напряженность, к сожалению, пока тоже не демонстрирует движения к разрядке, и ожидать скорой отмены санкций не приходится. А потому и стоимость жилья в Москве при отсутствии прежних "шальных" денег должна лежать ниже, чем исторически сложилось в благополучные годы.

По итогам 2016 года московский квадратный метр, как в 2015 году, имеет все шансы скинуть в рублевом выражении еще порядка 10-15%, а в долларовом – приблизится к уровню стабильности в 2.000$.

Динамика цен на жилье в Москве имеет все шансы повторить прошлогодний сценарий

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апрель 16 К мар 16

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 498 пункт. +8,5%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +5,5 %/мес. +3,6%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) -3,0 б.деп. +1,9 б.д.

Нынешние тенденции московского рынка недвижимости все больше повторяют сценарий годичной давности. Прошлой весной рынок оживила льготная ипотека, которая, запустившись в марте, вызвала всплеск покупательской активности. Но уйдя на майские праздники, покупатели с них не вернулись, и на рынке началась стагнация. Причины хорошо понятны – льготная ипотека не повысила доходы населения и не убрала макроэкономические проблемы. А потому этот фактор оказался способным лишь временно оживить спрос. После майских праздников цены на квартиры в Москве поползли вниз, сначала за счет роста величины скидок и торга, а впоследствии и в явном виде.

В этом году активизация рынка недвижимости снова оказалась связанной со льготной ипотекой. Только теперь причиной стала угроза окончания срока ее действия, который приходился на нынешний март. Данный фактор вновь подстегнул спрос, но очевидно, что его влияние также будет краткосрочным. Все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой и боялся ее отмены, уже сделали это, и сценарий возникновения очередной стагнации является теперь наиболее вероятным.

Примечательно, что рост активности и объемов продаж в I квартале нынешнего года вновь не привел к росту цен (если не считать отдельные новостройки, стоимость которых растет в большей степени за счет стадии готовности). Более того, ценовые уровни сейчас ниже, чем были год назад. По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены сейчас примерно на 10% ниже, чем были годом ранее. В среднем по Москве квадратный метр сейчас «плавает» на уровне 170 тысяч рублей, в то время как год назад уровень был выше 180 тысяч.

Еще глубже цены на недвижимость в Москве «клюнули» вниз в долларовом выражении. Если год назад стоимость метра достигала «круглой» отметки в 3.000$, то в этом году почти дошла до 2.000$. Причем укрепление рубля, которое происходит последние месяцы, играет сейчас против рынка недвижимости.

Дело в том, что обладатели рублевых сбережений переложились в квадратные метры еще в 2014 году во время первой волны резкого ослабления рубля, либо же ушли в валюту. Что же касается обладателей валютных сбережений, то их возможности существенно просели за последние пару месяцев. Причем речь идет вовсе не об олигархах, а о самых обычных людях. Так, имея скажем 100.000$ в январе-феврале при курсе 80 человек мог претендовать на покупку квартиры за 8 млн рублей, теперь же – только за 6,5 млн.

В этом плане как раз и является показательной динамика цен на московское жилье именно в долларом выражении. В рублях стоимость метра гораздо стабильнее. А в валютном выражении волатильность значительно выше. В периоды ослабления рубля цена метра в долларовом выражении существенно снижается, а покупательная способность обладателей валютных сбережений ощутимо растет. В результате они могут поддержать продажи в самый сложный период. Сейчас же, когда рубль вновь окреп, а цены в долларовом выражении подросли за счет этого, поддержка спроса со стороны обладателей валютных сбережений становится значительно слабее.

Прирост цен на недвижимость в Москве долларовом выражении за апрель оказался очень ощутимым, как и симметричное укрепление рубля. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил за апрель 8,5%, поднявшись до уровня 2.500$ за метр. Поэтому и сценарий с ценами в этом году имеет все шансы повторить прошлогодний – новый этап сползания рублевых цен вниз сначала в неявном виде за счет скидок и торга, а после и в явном выражении.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апр16 Мар16

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 070 +8,9%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 175 +8,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 365 +8,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 294 +8,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 2 855 +7,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 080 +9,2%

Все панельные и блочные дома 2 203 +8,4%
Все монолитные и кирпичные дома 2 743 +8,5%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апр16 Мар16
Однокомнатные квартиры 2 379 +8,5%
Двухкомнатные квартиры 2 418 +8,8%
Трехкомнатные квартиры 2 436 +8,5%
Многокомнатные квартиры 2 854 +5,6%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Апр16 Мар16

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 379 +9,5%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 710 +8,8%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.56 +0,6%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Аналогии этого и прошлого года слишком очевидны. Сейчас, как и год назад, льготная ипотека за пару месяцев исчерпала тот спрос, который был платежеспособен в сложившихся условиях. Чтобы подтянуть к рынку новых покупателей с рублевыми доходами, уровень цен должен быть ниже. У населения доходы не растут, а вот расходы постоянно увеличиваются по причине инфляции на товары первой необходимости. В итоге их покупательская способность снижается, даже несмотря на продление льготной ипотеки. Чтобы активизировать спрос со стороны обладателей валютных сбережений при нынешнем курсе, также требуется снижение ценовой планки, иначе им уже не будет хватать на покупку жилья в Москве по сравнению с ситуацией двухмесячной давности.

По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, динамика цен в этом году во многом повторит прошлый. По итогам 2016 года московский квадратный метр в рублевом выражении потеряет еще порядка 10-15%, а в долларовом – приблизится к уровню стабильности в 2.000$. Подробнее об этом рассказывает статья «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: где находится точка равновесия?».

В течение 2016 года цены на квартиры в Москве в рублевом выражении медленно, но верно продолжали сползать вниз. И если в первом полугодии и вплоть до конца лета на рынке царило оживление, то осень, напротив, принесла продавцам одни разочарования. В начале года покупателей пугали отменой льготной ипотеки и страхами дальнейшего обесценения рубля, потом неизбежным повышением цен на квартиры с 1 сентября, в результате чего ограниченный платежеспособный спрос к осени оказался исчерпанным. В итоге . А концу 2016 года скидки от застройщиков, необходимые для оживления спроса, достигли 20-25%, в то время как годом ранее редко можно было встретить дисконт больше 10%.

Примечательно, что в течение I полугодия, когда на рынке царило оживление, и в условиях стагнации II полугодия стоимость квартир все равно систематически ползла вниз. По данным аналитического центра , за 2016 год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении порядка 4-5%, опустившись с отметки 180 тысяч рублей за метр до 170 тысяч. В долларовом выражении цена почти не изменилась, балансируя в среднем вблизи уровня 2.700$ за квадратный метр. Впрочем, это только верхушка айсберга.

Как показывает динамика цен по типам квартир и по географии, изменение цен в 2016 году оказалось очень неравномерным. Существенно лучше рынка держится дорогой сегмент – современные монолитно-кирпичные дома, многокомнатные квартиры, а также престижные округа и районы – центр столицы, а также западное и юго-западное направления. Казалось бы, это обстоятельство вполне объяснимо – на хорошее жилье у состоятельных людей всегда есть деньги, даже в кризис.

Впрочем, специалисты сайт не раз отмечали, что устойчивость дорогого сегмента в кризис – это фикция. Продавцы дорогих квартир дольше, чем в типовом сегменте, готовы сидеть без покупателей, а также склонны привязывать стоимость своего жилья к валюте, в результате чего цены в дорогом сегменте могут даже показывать виртуальный «рост», когда все снижается. При этом для реальных продаж величина дисконта на дорогое жилье обычно существенно выше, чем в экономе, что нивелирует всю кажущуюся устойчивость.

Сейчас же этот аспект интересен по другой причине. Если не брать в расчет дорогой сегмент, который удержал от более глубокого снижения общерыночный индекс, то во всех остальных сегментах снижение в рублях больше – ближе к 10%. Лучше других держится только современная панель, как новое и более качественное жилье, нежели все остальное, но и не столь дорогое, как современный монолит-кирпич. Следом идет еще одна альтернатива по оптимальному соотношению цены и качества – кирпичные пятиэтажки, представляющие собой наиболее доступный сегмент по цене и нередко наиболее качественный из всего старого жилого фонда (по сравнению с панельными пятиэтажками, а также советской панелью 9-12-14 этажей). При этом советская «элита» - сталинки и дома ЦК часто оказываются слишком переоцененными, стараясь угнаться по цене за современным жильем.

То обстоятельство, что без дорогого сегмента индекс цен потерял не 5% в рублях, а ближе к 10%, следует дополнить еще и неявным снижением цен. По словам подавляющего большинства риелторов, продать что-либо на «вторичке» без торга порядка 10% сейчас почти невозможно, если не брать отдельные наиболее ликвидные варианты. Рынок новостроек также в среднем дает скидку около 10%, хотя по мере приближения Нового года появилось немало предложений со скидками 20-25%. Таким образом, если к явному снижению цен на уровне 5-10% добавить еще 10% неявного снижения, то суммарные потери московского «квадрата» за 2016 год правильнее оценивать в 10-15-20% в зависимости от сегмента или объекта.

Активизация покупателей пока не приводит к росту цен на квартиры

Лето московский рынок недвижимости завершает в приподнятом настроении. Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей последние месяцы оставалась существенно выше, чем годом ранее, что позволило большинству застройщиков выполнить планы по продажам и заявить о повышении цен с осени. Очевидно, что и на вторичный рынок с приходом осени вернутся квартиры, владельцы которых рассчитывают на продажу по максимальной планке, что слегка приподнимет средний уровень цен. Однако вопрос состоит в том, примет ли рынок подобные попытки повышения ценников и оправдает ли осень возлагаемые на нее ожидания?

Несмотря на не характерную для лета активность, цены на московские квартиры пока не демонстрируют тенденций к росту. По данным аналитического центра www.irn.ru , и в рублевом, и в долларовом выражении средняя стоимость квадратного метра топчется на месте в течение всего лета. В рублях это «коридор» 170-175 тысяч за метр, в долларовом выражении – 2.600$-2.700$. То есть впервые за многолетнюю историю московского рынка недвижимости активизация покупателей не приводит к росту цен.

Причины это явления хорошо понятны. Активизация покупателей имеет место благодаря существенном демпингу и характерна только для тех сегментов, где продавцы готовы идти на существенное снижение цен. И на первичном, и на вторичном рынках заявленные ценники сейчас примерно на 10% ниже, чем были годом ранее. Еще 10% можно добавить на основе скидок и торга, характерных сейчас для основной массы сделок. Более того, в новостройках за последние 2 года имеет место ощутимое снижение площадей квартир, причем во всех сегментах, что снижает конечную цену покупки еще сильнее.

С другой стороны, минувший год позволил потенциальным покупателям жилья прирастить сбережения больше обычного. После резкого повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года в начале 2015 банки начали предлагать населению выгодные депозиты. Даже в банках первого эшелона доходность достигала 15% годовых, а в некоторых небольших банках – 20%. Наибольший процент по депозитам был достигнут к весне 2015 года, но уже к лету ставки поползли вниз.

Примечательно, что все выгодные депозиты были годовые, а вклады сроком на 2 и более лет предлагались уже под более низкий процент. Соответственно, средства, размещенные под наиболее высокий процент сроком на 1 год в первой половине 2015 года, вернулись владельцам с прибылью в первом полугодии 2016 года. А владельцы валютных сбережений получили возможность конвертировать свои средства обратно в рубли по наиболее выгодному курсу под 80 рублей за доллар тоже в начале 2016 года.

Таким образом, повышенная активность покупателей в этом году объясняется падением почти на треть эффективных цен на недвижимость (разности между финансовыми возможностями покупателей и реальным уровнем цен). На 10% снизились заявленные ценники, еще 10% добавили скидки и торг и еще на 10-12-15% выросли сбережения за счет выгодных депозитов начала 2015 года. Это сократило разрыв между уровнем цен на квартиры и финансовыми возможностями покупателей суммарно на 30-35%, из-за чего части потенциальных покупателей стало хватать на покупку.
Но вопрос состоит в том, насколько велика емкость этого спроса? И когда он иссякнет, а для поддержания прежних объемов продаж потребуется снижать ценник еще больше, чтобы выйти на новых покупателей, которым пока все еще не хватает на покупку?

Аналитический центр IRN.RU недавно проанализировал структуру депозитов всех российских вкладчиков. Вывод получается очень интересный – несмотря на огромную сумму, хранящуюся на депозитах, основная ее часть принадлежит менее чем 1% населения. Это те люди, которые не только давно уже решили свой квартирный вопрос, но и успели накупить в лучшие годы еще несколько инвестиционных квартир про запас. А у обычных людей, которым нужно жилье, денег нет и подъемный для них бюджет – это 3-5 млн. за квартиру, причем с использованием ипотеки.

Динамика цен по типам домов и по географии получилась в августе разнонаправленной и отражает иррациональность рынка, которая все еще продолжает сохраняться . Все типовые сегменты немного сползли вниз, в пределах 1-2% процентов. Это все панельные дома, а также старый кирпич, 1-2-3 комнатные квартиры. При этом плюс демонстрируют современные монолитно-кирпичные дома и многокомнатные квартиры, то есть тот самый сегмент дорогого жилья, который в нынешних условиях почти не продается, что не мешает владельцам таких квартир продолжать повышать ценники, несмотря ни на что, демонстрируя «виртуальный» рост. При этом если величина торга и скидок на типовые квартиры составляет в среднем 10%, то в дорогом сегменте это может быть и 30%, и 50% от заявленных цен, поэтому устойчивость по цене в данном сегменте не более, чем иллюзия.

Аналогичная картина отражается и в динамике цен по районам и округам Москвы. Плюс соответствует тем локациям, где больше всего расположено дорогого жилья – это центр и все большинство западных направлений. В минусе – весь восток и районы за МКАД.

Наблюдаемая картина очень напоминает конец 2014 года . Приняв временную активизацию спроса за долгосрочную тенденцию, многие продавцы начали повышать цены, но столкнулись с тем, что уже в начале 2015 года рынок наглухо встал и лишь льготная ипотека и постепенная стабилизация геополитической обстановки позволили с трудом снова раскачать спрос, что и вылилось в нормализацию покупательской активности в этом году.
Повторение этой ошибки и очередные попытки начать повышать цены, скорее всего, приведут к развитию на рынке новой стагнации, как было в 2015 году, что потребует пойти на еще большие скидки и глубину торга, чтобы нормализовать ситуацию. А в выигрыше окажутся те, кто вместо игры на повышение смогут сейчас продать больше, пока спрос остается активным.

Темпы снижения цен на жилье замедлились, но прежние риски сохраняются

Первое полугодие 2016 года принесло московскому рынку недвижимости активизацию спроса, не отягощенную ростом цен. К февралю покупателей жилья расшевелили два основных фактора. Во-первых, в январе рубль снова обновил минимумы, что оказывает на рынок недвижимости двойное влияние. Владельцы рублевых сбережений начинают паниковать из-за сохранности своих денег, что часто приводит как к активизации решения квартирного вопроса (ускорению покупки жилья для себя), так и к инвестиционным покупкам. Владельцы валютных сбережений, в свою очередь, оказываются на пике финансовых возможностей, и тем, кому при более низком курсе не хватало на желаемую квартиру, уже начинает хватать.

Во-вторых, рынок оживили словесные интервенции чиновников, проявивших сомнения в продлении льготной ипотеки, действие которой должно было закончится в марте 2016 года. И хотя льготную ипотеку в итоге все же продлили, свою роль этот фактор сыграл. Боясь остаться без льготного кредитования, значительная часть спроса 2016 года реализовалась досрочно в первые месяцы этого года.

Примечательно, что всплеск покупательской активности не прибавил стоимости столичному «квадрату». По данным аналитического центра www.irn.ru , за I полугодие 2016 года в рублях недвижимость в Москве в среднем подешевела на 3%. Если на конец 2015 года средняя стоимость столичного жилья составляла чуть более 178 тысяч рублей за метр, то к середине 2016 года - чуть менее 173 тысяч. В долларовом выражении цена московского метра почти не изменилась, прибавив всего 1%. Таким образом, за I полугодие в среднем рынок не показал существенной динамики по ценам ни вверх, ни вниз, однако довольно интересные движения наблюдались внутри сегментов.

Сразу же бросается в глаза, что лучше рынка показали себя крайние сегменты - наиболее дешевые и наиболее дорогие квартиры. В разрезе комнатности это однокомнатные и многокомнатные квартиры, в то время как основной «костяк» рынка - «двушки» и «трешки», напротив, от средних показателей отстали. Схожая картина видна и по географии. Существенно лучше рынка выступили центр Москвы (в силу своей эксклюзивности), а также престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Но аутсайдерами оказались вовсе не самые дешевые районы за МКАД и не юго-восток, а опять же середина рынка - северо-запад, север, северо-восток и юг столицы.

Покупательские предпочтения также хорошо видны и в разрезе типов домов. Лучше всех показало себя современное монолитно-кирпичное жилье, а хуже всех - сталинки, дома ЦК и другие хорошие кирпичные дома советского периода. Аналогично лучше рынка выступило современное панельное жилье, а хуже - все пятиэтажки. Таким образом, в нынешних условиях покупательского спроса хватает во многом только на хорошие предложения, причем не важно, в какой ценовой нише. А вот старый жилой фонд, в том числе старая «элита» - хорошие, но физически и морально устаревшие кирпичные дома советской эпохи, востребованы значительно меньше. Что неудивительно: во-первых, у покупателей сейчас есть из чего выбрать, а во-вторых, нередко застройщики делают привлекательные предложения в новостройках , что делает старую вторичку малоконкурентной.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.