Понятие и виды жилых помещений. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилищное право россии В каких целях может использоваться жилое помещение

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 ЖК РФ

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.

В качестве общего ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, по нашему мнению, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны.

Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения — частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.

3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ , где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в комментируемой статье, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.

Указанная норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную с той точки зрения, что до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ , передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

7. Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (см. ст. ст. 30, 33, 61, 100, 124 ЖК и соответствующий комментарий).

Использование жилого помещения не по назначению приводит его владельца и собственника к наступлению ответственности. Законодательство очерчивает рамки границ его использования, о чем рассказано ниже.

Законодательное регулирование

Назначение жилого помещения и пределы его использования регулируются массой нормативных документов, и ознакомление с ними поможет не допускать серьезных ошибок.

ЖК - основной закон в области жилищного права, перечисляет основные права и обязанности, как собственника, так и пользователя жилого помещения, и вмещает множество иных положений.
ГК - определяет общие правила использования гражданами их прав, жилищных, в частности, дает определение жилого помещения и базовые критерии его использования.
КоАП - основание и пределы привлечения ответственности, варианты наказания за допускаемые нарушения, в частности, использование жилого помещения не по назначению.
Подзаконные акты, носящие технический характер, например, правила использования жилого помещения, его содержания и ремонта.
Санитарные и иные гигиенические нормы - определяют степень опасности той или иной деятельности.

Отчасти влияние оказывается судебной практикой: позициями ВС РФ в постановлениях Пленумов и Обзорах практики.

Особенность использования жилых помещений

Помещения разделяются на жилые и нежилые, первые выделяются для проживания, вторые для хозяйственных или иных нужд дома. Жилое помещение - это изолируемое помещение для личного использования одного человека или членов его семьи или тех, кому он позволил вселиться.

Право на жилье относится к базовым правам человека, тесно связано с его другими правами, в частности, правом на тайну личной жизни.

Ст. 17 ЖК РФ дает право ограниченно использовать жилье в предпринимательской деятельности. Ограничения выражаются в двух моментах:

проживающие должны дать согласие на занятие предпринимательской и иной деятельностью;
человек занимает помещение на законном основании;
не нарушаются нормы санитарии, гигиены и права других жителей-соседей.

Запрет производственной деятельности

Законодательство запрещает заниматься в квартире или доме производственной деятельностью. Конкретного определения, что это такое, не дается в каком-либо законодательном акте. В основе критерия лежит не оценка того, чем занимается собственник или жилец, а то, насколько его действия затрагивают права и свободы других граждан. Например, в квартире никто не занимается каким-либо производством, но часто позволяет себе кричать или шуметь. Шум считается нарушением прав других жильцов, но не выходит за рамки использования помещения.

Таким образом, использование жилого помещения не по назначению и нарушение прав других жильцов - не всегда одно и то же.

Какие виды предпринимательской деятельности разрешены

Ярким примером служит деятельность адвокатов, которым в жилых помещениях разрешается организовывать свои кабинеты. Они принимают граждан, консультируют их, составляют документы. Их деятельность имеет интеллектуальную форму.

Аналогично можно сказать о бухгалтерах, разработчиках компьютерных программ и других специалистах.

Если говорить о специалистах ручного труда: швеи, ювелиры, им также не запрещено работать в жилых помещениях.

Фактически речь идет о том, будет ли страдать инфраструктура дома от деятельности предпринимателя, например, создание чрезмерного напряжения в электросети, чрезмерная нагрузка на систему водоотведения.

Некоторые виды деятельности могут создавать опасность для окружающих. Например, врач-реабилитолог вполне может оказывать некоторые услуги на дому, врач-вирусолог, уже вряд ли. Материалы, с которыми он работает, имеют высокую степень опасности. Нельзя забывать, что жилое помещение - это здание, построенное и оборудованное под специальные цели, его нельзя назвать универсальным.

Так что имеет ли предприниматель право использовать помещение в качестве офиса, определяется конкретными обстоятельствами, а не видами его деятельности.

Правила использования жилых помещений

Решением правительства (постановление от 21.01.2006 г. №25) приняты правила использования жилых помещений. Данный документ распространяется на собственников и на пользователей. Он более подробно раскрывает содержание ст. 17 ЖК РФ.

Не имеет значения, на каком основании получено жилье (приобретено на праве собственности или от государства или от предприятия или организации-работодателя). Набор прав и обязанностей стандартный.

Их примерный перечень:

правом проживания обладают собственник и наниматель и члены их семьи и другие лица, которым они позволили вселиться;
вселение других лиц разрешается с позволения других жильцов за исключением детей, которым еще не исполнилось 18 лет;
сдача помещения в аренду разрешается с согласия других жильцов и собственника;
в обязанности нанимателя входит проведение текущего ремонта, если иное не предусмотрено соглашением с собственником;
наниматель обязан своевременно оплачивать коммунальные и иные услуги;
житель обязан бережно относиться к общему имуществу собственников дома, принимать меры к его сохранению, сообщать об их необходимости собственнику;
перепланировка и переустройство помещения жилого помещения производится исключительно в порядке, предусмотренном законом.

Пользование жилым помещением подразумевает и права. Например, жилец вправе требовать обеспечения должных условий проживания. Нередко органы власти предлагают нуждающимся в жилье гражданам помещения, которые явно не приспособлены для этого. В них или нет нормального отопления, отсутствует водоотведение, не обеспечивается минимум соблюдения санитарных норм.

Учитывая факт наличия целой массы нормативных документов, правила использования жилых помещений являются ориентировочными.

Регулярно сособственники жилья многоквартирных домов получают квитанции, в которых имеется строка «содержание и ремонт жилого помещения». Незнающие люди удивляются, узнав, что это такое.

Правила пользования жилым помещением в большей части относятся к имуществу, за которое несет ответственность один собственник. Законодательством предусмотрены правила содержания и ремонта общего имущества (постановление РФ от 13.08.2006 г. № 413).

В документе дается длинный перечень общего имущества, считающегося общим.
Как правило, это оборудование и помещения, которые используются в обслуживании более чем одной квартиры. Сюда включаются разные инженерные сети.

Правила предписывают минимальный перечень мероприятий по уборке и поддержанию этого имущества в порядке. Управляющие организации не вправе предоставлять услуги меньше этого минимума.

Правила предусматривают периодическое проведение строительно-технической экспертизы, с целью оценивания состояния жилого дома.

Деньги на ремонт и содержание жилого дома берутся в первую очередь из взносов граждан, обязанных оплачивать услуги ежемесячно. Граждане, имеющие права на льготы, получают субсидии, оплачивая услуги лишь частично из собственного кармана.

Средства на проведение капитального ремонта берутся также из средств собственников и фонда капитального строительства. Инициативные собственники вправе выбрать накопление средств вне рамок фонда на специальном счете. Деньги, собираемые на нем, предназначаются на ремонт одного дома.

Отгородиться от обязанности оплачивать расходы на общее имущество не получится. Причина в том, что, приобретя квартиру, собственник приобретает и долю в общем имуществе.

Аналогичная обязанность приобретается и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Таким образом, содержание и ремонт жилого помещения - это и общая и личная обязанность.

Какие санкции применяются к нарушителям

Законодательные нормы предлагают несколько вариантов санкций к нарушителям:

Штрафы согласно нормам КоАП.
Возмещение убытков, причиненных соседям, другим жильцам, их имуществу.
Лишение права на жилье.

Административные штрафы

Согласно КоАП, наказывают:

за нарушение правил пользования жилыми помещениями;
за нарушение правил содержания и ремонта;
самовольное подключение к системам водоснабжения и водоотведения;
самовольное подключение к электрическим и тепловым сетям.

Нарушения перечислены в ст. ст. 7.19-7.22 КоАП.

В первую статью включаются действия по порче жилых помещений, их оборудования, незаконной перепланировке и переоборудованию и использованию жилого помещения не по назначению. Ответственность незначительная.

Статья за нарушения правил содержания и ремонта помещений, порядка признания невозможности проживать в них, незаконного перевода помещения в нежилое, предназначена для должностных лиц и организаций.

Сумма штрафов зависит от того, кому они назначены. Граждан обязывают выплатить не более 4 тыс. руб., должностные лица и организации платят от 4 до 50 тыс. руб.

Размер штрафов периодически пересматривается так, что описанные значения со временем изменятся.

Имущественная ответственность

Административные штрафы - мера ответственности перед государством, она не освобождает от выплаты компенсаций за имущественный и моральный ущерб. Материальные убытки оплачиваются в полном объеме.

Кроме того, гражданин, который хотя бы три раза привлекался к ответственности за нарушения жилищного законодательства в административном порядке, может лишиться жилья.

В законе указывается на неоднократные нарушения, на практике обычно достаточно 3 раз в течение года. Учитывается тяжесть нарушений и иные обстоятельства.

Если он получил его от государства, то договор на право пользования с ним расторгается через суд, его же выселяют без права на получение иного жилья.

Если жилье приватизировано, то закон предполагает право государства выкупить его, а гражданина выселить. Наличие долгов или иных обязательств, если имеется единственный объект недвижимости для проживания, лишает государства возможности продать его, а остаток денег передать бывшему собственнику. Налицо противоречие в законодательстве, и пока что его не устранили.

Уголовная ответственность

Статьи УК вступают в действие, если имеет место причинение имущественного вреда, обозначенного законом, или причинение вреда здоровью (достаточно легкого повреждения). Если за рамки УК перехода не было, человек привлекается лишь к административной и гражданской ответственности.

Таким образом, систематические и серьезные нарушения правил пользования жилыми помещениями в РФ, может иметь серьезные последствия.

Изменение назначения помещения

Часто граждане интересуются тем, как изменить назначение жилого помещения: как жилое сделать нежилым. Но иногда возникает и обратный вопрос.

Подается пакет документов в департамент градостроительства:

документы, подтверждающие права собственности;
проект переустройства или переоборудования, выданный специализированной организацией;
протокол решения сособственников дома;
заключение межведомственной комиссии о возможности переоборудования;
документы сдаются в один из департаментов (градостроительства и имущественных отношений).

Система органов и набор документации в регионах несколько отличаются.

Процедура признания помещения жилым занимает длительное время, если учитывать и время, потраченное на составление и получение документов.

§4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением

Объекты жилищных прав - жилые помещения. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку, согласно статье 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1) представлять собой изолированное помещение;

2) быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, определенным Правительством Российской Федерации в постановлении от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством России. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока*(91).

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Право пользования жилыми помещениями достаточно четко закреплено в российском законодательстве. В научном сообществе правоведов это понятие и термин рассматривается очень подробно и стал темой для написания многих работ в специальной литературе, диссертаций и дипломных проектов. Сразу отметим, что неспециалисту часто бывает очень трудно самостоятельно разобраться в специфике большинства практических, и, тем более, теоретических вопросов, возникающих в связи с реализацией своего права пользования жилыми помещениями. Однако, ниже в этой статье мы постараемся максимально коротко и доступно изложить основные понятия и определить право пользования жилым помещением и собственности на него.

По общему пониманию, в отличие от понятия собственности, пользование жилыми помещениями предполагает, в первую очередь, ваше право проживать в нем. Наиболее полным объемом таких прав могут пользоваться собственники - ограничения их касаются только в пределах обязанностей по соблюдению прав других граждан, в том числе и состоящих с ними в родственных отношениях. Для других граждан это понятие всего лишь производное от права собственника и всегда связано с определенными обязанностями. Пример - особенности, устанавливаемые правилами для собственности общежитий. Понятие и порядок пользования жилым помещением в них имеет ряд ограничений. В связи с этим имеет смысл более подробно определить понятие и пределы пользования жилыми помещениями.

Пределы пользования жилыми помещениями

Если говорить о собственности, то владелец (юридическое или физическое лицо), наименее всего ограничен в самостоятельных правах. Его право пользования жилыми помещениями предполагает, что по собственному усмотрению он может:

сдать такое жилье в аренду,
произвести вселение не только членов своей семьи, но и других граждан,
осуществлять со своим жильем любые не запрещенные законом действия, в том числе и изменять назначение жилого помещения с выводом его из жилого фонда в нежилой, если при этом не нарушаются права других граждан и не производится разрушение домов и иное уничтожение собственности.

Сходными с собственником правами на пользование жилыми помещениями наделяются наниматели жилья по договору социального найма, однако предел их правомочий намного уже и обязанностей больше. Их пределы и правила пользования жилыми помещениями ограничиваются на законодательном уровне и положениями договора. Например, вселение в такие помещения даже родственников возможно только с письменного согласия других членов семьи. А если это касается общежитий, то обязательным будет получение разрешения от наймодателя. Поэтому такое признание права пользования жилым помещением следует считать усеченным. Также их право пользования жилым помещением ограничивается в части совершения действий, касающихся проведения капитальных ремонтов и/или перепланировки (переоборудования) многоквартирных домов.
Однако, как собственник, так и наниматель имеют неограниченное по времени (бессрочное) право пользования жилым помещением, не связанное с какими-либо событиями.

Особенности пользования жилыми помещениями

Особенности пользования жилыми помещениями существуют, прежде всего, для членов семьи нанимателя или собственника. Прежде всего, если говорить об их правах, то домочадцы имеют равные правомочия на пользование жилыми помещениями наряду с собственником. Они имеют право на защиту своих прав, причем это право касается не только защиты своих интересов от действий других граждан, но и от неправомерных действий собственника.

Собственник не имеет права выгнать своих домочадцев из жилья или как-либо ограничить их возможности пользования коммунальными услугами в пределах даже приватизированной квартиры.

Здесь следует понимать, что при вселении взрослых членов своей семьи в жилое помещение, собственник вправе заключить с ними договор о долевом участии в содержании помещения и об оплате ими определенной доли коммунальных услуг, предусмотрев в его тексте особенности по совершению этих действий. Если члены семьи собственника не выполнят обязательства по совместному содержанию и оплате коммунальных платежей, то причитающиеся суммы могут быть взысканы с них в судебном порядке.

На практике наиболее распространенной проблемой представляется определение факта совместного проживания. В существующих сегодня реалиях доказательством такого факта признается наличие регистрации члена семьи собственника по месту жительства в помещении, принадлежащем собственнику.

Определение прав пользователя жилым помещением

Определение прав пользователя жилым помещением чаще всего касается тех случаев, когда распадается брак, и супруги перестают быть членами одной семьи. Именно тогда наряду с семейными спорами приходится решать и жилищные. Грамотный подход к законодательным нормам часто не позволяет даже по решению суда освободить помещение от бывшего супруга или супруги. В таких случаях суды вынуждены идти на определение порядка пользования жилым помещением отдельно для каждого из бывших супругов.

Существующие нормы и понятия в них предполагают, что если у одного из бывших членов семьи отсутствуют возможности для переселения в другое жилье, то, независимо от воли нанимателя, за ними сохраняется право на проживание на прежнем месте, но не возникает прав собственности. И если для приватизированных квартир этот вопрос имеет больше возможностей для разрешения, то в случае пользования жилыми помещениями по договору социального найма выселение бывшего супруга, не имеющего другого жилья, практически невозможно.

Несовершеннолетние и пользование жилыми помещениями

Отдельного внимания заслуживает рассмотрение и понятие прав несовершеннолетних детей на пользование жилыми помещениями. Такие права находятся под особой защитой закона и охраняются очень тщательно. В первую очередь это касается гарантий беспрепятственной регистрации в помещениях, когда не требуется согласие на это членов семьи нанимателя или собственника квартиры. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что регистрация может осуществляться даже в тех случаях, когда наниматель или собственник имеет против этого возражения.

Следует выделить и особые категории детей, например, такие, над которыми установлена опека. Факт их регистрации может полностью блокировать любые другие действия по распоряжению жилыми помещениями. Дополнительно следует учитывать, что особые права пользования жилым помещением по месту регистрации и проживания имеет и опекун - он обязан проживать совместно с ребенком.

Особенности пользования жилыми помещениями в общежитиях

Правила пользования жилыми помещениями для общежитий устанавливаются собственниками в пределах, не меньших, чем определено Жилищным кодексом РФ (ст. 94).

Следует помнить, что договор найма жилого помещения в общежитиях заканчивается по завершении гражданином обучения, службы или трудовых отношений. Согласно ст. 105 ЖК РФ - это достаточные основания для выселения из общежитий.

Общежитиями могут быть признаны построенные специально для этих целей жилые дома или дома, переоборудованные под временное проживание. Обязательное условие признания правового статуса общежитий - регистрация помещений в качестве таковых в муниципальных органах государственного управления. Типовые нормы определяют, что общежития должны быть укомплектованы всем необходимым для обеспечения возможности проживания в них:

предметами мебели,
оборудованием для обеспечения бытовых условий,
предметами для досуга.

Определенные особенности пользования существуют для студенческих общежитий и общежитий семейного типа. Правила пользования жилыми помещениями в них, назначение жилого помещения и пределы его использования в качестве общежитий должны быть согласованы с органами санитарно-эпидемиологического контроля и соответствовать существующим санитарным требованиям.

Отдельного рассмотрения требует вопрос о возможности переоборудования квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности, в многоквартирных домах под общежития. Определение порядка пользования жилым помещением предполагает, что это возможно только по решению того органа, в собственности которого находится многоквартирный дом и который осуществляет оправление таким объектом недвижимости.

Переоборудование жилого дома (как правило, многоквартирного) под общежитие возможно только по решению органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в ведении или на территории которого расположено общежитие, где производится и его регистрация. Для того, чтобы помещение было признано общежитием и подпадало под такое понятие, требуется получение собственником специального регистрационного удостоверения на право пользования жилым помещением по такому назначению.

Если пользование помещениями в домах, предназначенных для постоянного проживания, осуществляется по договору найма, такие жилые помещения под общежития переоборудованы быть не могут. Существуют определенные ограничения и в возможности граждан по приватизации - статья 4 в части 1 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» исключает право граждан, проживающих в общежитиях, на такое действие. Соответственно, исключается право на наследование, обмен и раздел таких помещений между проживающими в них членами одной семьи, как это можно делать с помещениями, находящимися в собственности граждан.

Что касается размеров площади, выделяемой в качестве общежития, то на одного человека должно приходиться не менее 6 кв.м. Если это общежитие семейного типа, то для каждой семьи должна быть предусмотрена возможность выделения отдельного изолированного помещения.

Вопрос 141. Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК):

Жилой дом, часть жилого дома;

Квартира, часть квартиры;

Комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25).

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК, ЖК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 18 ЖК).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК). В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

-частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

-государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

-муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

-жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

-специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

-индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

-жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету. Порядок такого учетаопределен постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию, которая сопровождается оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Вопрос 147. Особенности рассмотрения споров об определении порядка пользования жилым помещением. Необходимость определения порядка пользования жилым помещением появляется, как правило, в тех ситуациях, когда между собственником или нанимателем и членами семьи (бывшими

§ 2 Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения права.Вопрос о пределах

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД Статья 15. Объекты жилищных прав 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания

Статья 15. Объекты жилищных прав 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма 1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.2. Наниматель жилого помещения

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением Переход права собственности на занимаемое по договору социального

2. Пользование жилым помещением собственником и членами его семьи По своей природе жилищное право имеет комплексный характер, сочетающий административно-правовые и гражданско-правовые нормы. Причем ядром его являются нормы гражданского права, поскольку жилищные

4. Пользование жилым помещением по договору социального найма Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную

Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными

6. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или

51. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или

54. Размер платы за пользование жилым помещением Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ).Размеры платы за