Что такое кадастровая оценка квартиры. Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать? Для чего это нужно
С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома- разные понятия.
Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.
При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье. В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости. Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры. В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости.
Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости - это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она,прежде всего для расчета налогов.
Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт, ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.
Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется:
Ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом):
Налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости;
Налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.
Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости,то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.
Это фактическая стоимость квартиры. Её установкой и расчетом занимается действующий орган государственной власти — Федеральная служба кадастра и Кадастровая палата. Это цена, установленная государством, но индивидуальные особенности жилья при этом не учитываются. Типичная цена недвижимости, приближенная к реальной стоимости.
Определение цены
Какие показатели влияют на расчет?
При производстве расчета учитываются такие показатели как: место, где находится квартира, какого она типа, в каком находится состоянии, площадь, сколько в ней имеется санузлов, есть ли электричество. Но не всегда достаточно только таких показателей, в отдельных ситуациях могут понадобится и другие.
Из чего она складывается?
При расчете такого вида стоимости жилья учитывается ряд факторов:
- Какова средняя цена квадратного метра, которая действуют в определенном регионе.
- В каком году был возведен дом, в котором находится квартира.
Принято использовать специальную формулу, с её помощью можно не только определить, сколько стоит жилье, но и принять во внимание ряд иных коэффициентов.
Важно! Следует принимать во внимание и иные коэффициенты. Дело в том, что ставка на жилье может быть совершенно разной, даже когда речь идет об одном регионе. В связи с этим, первоочередным фактором является место, где располагается недвижимость. И здесь разница очень существенная.
В качестве примера можно взять Москву. Если брать во внимание информацию из Росреестра, то в столице цена одного квадратного метра недвижимости превышает сумму в районе 500000 рублей, тогда как в небольших городах, квадратный метр может стоить менее 25000 рублей.
Если владелец жилья принял решение продать его или планируется оформить кредит (когда в качестве залога планируется сделать недвижимость), то необходимо знать, какова реальная стоимость жилья (о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, рассказано ). В этом отношении востребованными являются услуги независимого оценщика. Дело в том, что кадастровая стоимость должна быть идентичной своей реальной цене, но в реальности, такое бывает не всегда. Но такая независимая экспертиза стоит денег.
Для чего используется?
Такой показатель необходим, прежде всего, для того чтобы знать, каким налогом облагается жилище, находящееся в собственности.
Не так давно, все операции, связанные с недвижимостью в России осуществлялись с использованием таких величин, как инвентаризационная и рыночная (о том, что такое инвентаризационная стоимость и чем она отличается от кадастровой, узнайте ) . Но рыночная цена чаще всего определялась без задействования государственных структур, а инвентаризационная просто не всегда отражала реальность. Поэтому со стороны государственной власти и было принято решение о введении кадастровой стоимости квартиры.
Именно по кадастровой стоимости жилья можно определить соответствующий размер сборов и налогов (о том, как рассчитать размер налога по кадастровой стоимости, подробно говорится ). Причем, речь идет не только о тех налогах и сборах, которые имеют отношение к отчуждению недвижимости (когда речь идет о продаже или разделе жилья), но и когда осуществлялось совместное использование жилья.
Когда бывает нужна?
Без кадастровой стоимости не обойтись, когда:
- речь идет о вступлении в наследство;
- оформляется ипотека в финансовой организации;
- надо определить необходимые платежи, чтобы осуществить сделку по обмену недвижимости или её дарению.
Делая вывод о том, зачем нужна кадастровая стоимость, можно сказать, что эта величина входит в основу вычисления всех характеристик. Характеристики могут быть выражены в финансовом эквиваленте, имеющим отношение к квартире.
Справка. Но величина не является постоянной, систематически происходят изменения (чаще всего, она становится больше).
Это объясняется тем, что ранее она максимально приближалась к инвентаризационной стоимости, чего нельзя сказать о рыночной.
Где узнать сумму оценки?
Как делать запрос на сайте Росреестра?
По адресу объекта недвижимости
Первым способом является посещение сайта Росреестра , когда нужно ввести адрес объекта недвижимости. Делается это следующим образом:
Через учетный номер
Ещё один способ — ввести на сайте Росреестра кадастровый номер, после чего можно получить всю необходимую информацию о стоимости недвижимости.
Видеоинструкция Росреестра. Как узнать кадастровую стоимость:
Сервис Ктотам.про
Для того чтобы узнать о кадастровой стоимости жилья можно воспользоваться ещё одним вариантом — сервисом Ктотам.про . Сделать это просто — необходимо заполнить специальную поисковую форму объекта, также можно просто ввести кадастровый номер. Теперь останется только ждать, когда будет найден необходимый объект недвижимости, после чего будет известна его кадастровая стоимость.
У такого сервиса есть несомненные преимущества:
- им можно пользоваться круглосуточно;
- здесь имеются все официальные данные Росреестра;
- можно найти объекты недвижимости по всей России;
- доступные цены.
Особенности для коммунального жилого помещения
Обратиться в Росреестр, так как в этом государственном органе содержаться данные обо всех объектах недвижимости. При этом, используются способы, аналогичные тем, что задействуются при получении информации о стоимости других жилых помещений.
На заметку. Если комната в коммунальной квартире не выделена, как отдельный объект собственности, то первым делом необходимо выделить долю собственности в натуре.
Потом возникает необходимость в оформлении кадастрового паспорта, в котором определяется стоимость недвижимости, где учитываются размеры всей коммунальной квартиры.
О том, как получить справку о кадастровой стоимости любого жилья и что представляет собой этот документ, рассказано .
Как поступать, если нет информации о жилье?
Что значит ответ — по запросу отсутствуют данные?
Если владелец недвижимости обратился на сайт Россреестра, чтобы узнать кадастровую стоимость жилья и получил ответ, в котором написано, что выписка на настоящий момент не может быть предоставлена, то это означает следующее. В том регионе, где находится жилье, Россреестр стал регистрировать сделки с недвижимостью только с 2000 года (есть регионы, где начало регистрации идет с 1998 года). А до этого времени все сделки с недвижимость подлежали регистрации в БТИ.
Дальнейшие действия
Чтобы получить информацию по дальнейшим действиям, можно воспользоваться услугами онлайн-консультанта на сайте Росреестра .
Заключение
Подводя итоги, необходимо отметить, что такая величина может подвергаться изменениям. Причины могут быть разными — в районе изменились цены на жилье, что автоматически влияет на кадастровый показатель (о том, почему может меняться кадастровая стоимость квартиры, узнайте , а о причинах повышения этого показателя читайте ). Последняя оценка была осуществлена 5 лет назад. Если владелец недвижимости не согласен с кадастровой оценкой, он имеет право обращаться в суд (об оспаривании кадастровой стоимости рассказано в ).
Как правило, стоимость каждого недвижимого объекта определяется по итогам независимой оценки, учитывающей все оказывающие влияние факторы. Однако главным образом результаты оценки имеют значение для государства, в целях налогообложения. Так что государство само занимается оценкой зарегистрированных домов, квартир, земель…
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая цена недвижимости – это стоимостный показатель, который указывается в реестровых данных каждого элемента кадастровой карты. Данный реестр ведется гос. органом – кадастровой службой (палатой, еще ее называют гос. реестром), что является ответственной за своевременный учет данных об объектах недвижимости. Оценка ведется массово и регулярно.
Как правило, кадастровая цена обозначается в результате независимой оценки, заказываемой указанным государственным органом у частных оценочных предприятий.
Такая оценка не является постоянной и обновляется каждые 3-5 лет. При этом проведение данной процедуры является обязательством государства.
Для чего она нужна
Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?
Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:
- при налогообложении;
- при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
- при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.
Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.
Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.
Оценочное предприятие выводит удельный показатель стоимости одной единицы измерения земли, к примеру, квадратного метра в пределах определенного населенного пункта.
Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.
Кадастровая стоимость недвижимости: квартиры, дома
Ценность зданий и помещений для кадастра определяется несколько иным образом . Так, оценщик определяет отдельные удельные значения для жилой и нежилой площади.
Кроме того, для оценки помещений значение имеет и оснащенность. К примеру, подключение к линиям энергоснабжения.
От чего зависит
От чего зависит стоимость недвижимости по кадастру? На кадастровую цену объекта, когда считается общая цена, оказывают влияние различные факторы. В основном это рыночные факторы, из чего складывается цена, и которые определяют спрос на обычные товары. К примеру, инфраструктура является определяющим фактором при установлении цены на недвижимость.
Квартиры, дома, другой недвижимости
Факторами, определяющими стоимость квартиры, жилого частного дома или иного вида недвижимых объектов в виде здания или сооружения являются:
- место расположения;
- площадь;
- наличие и уровень развитости инфраструктуры.
Каждый оценщик производит определение цены исходя из собственной модели расчетов, из своего понятия рыночных факторов, что означает, что каждый оценщик может определить различную стоимость. Модель оценки должна быть зарегистрированной в СРО. Так что в учет могут идти и иные факторы.
Земли
Стоимость земельного участка в кадастре зависит от типа и категории земли. Так, для земель сельскохозяйственного предназначения влияющими на цену факторами являются:
- площадь;
- орошаемость;
- бонитетная.
Ценность же земель, предназначенных для постройки жилья или иных сооружений определяется исходя из;
- площади;
- места расположения;
- уровня развития инфраструктуры.
Как уже было отмечено, оценщики используют собственные методы оценки, так что в каждом регионе совокупность влияющих на стоимость факторов может различаться.
Порядок определения
Законодательством установлен особый порядок кадастровой оценки, при которой собственники не принимают никакого участия, а все заинтересованные и уполномоченные лица получают необходимые сведения о кадастровой оценке своевременно.
Кто устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости
Стоимость любой недвижимости в кадастре определяется частными оценочными предприятиями по соглашению с государственной кадастровой палатой:
- раз в 2-5 лет государство привлекает частных оценщиков для осуществления оценки, переоценки имеющихся в реестре объектов недвижимости;
- новая стоимость устанавливается исходя из заключения частных оценщиков.
По этой причине собственники не всегда в курсе цены своей недвижимости по кадастру.
Как рассчитывается
Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается исходя из результата умножения цены на удельную единицу соответствующего объекта на общую его площадь. К примеру, цена удельной единицы земли, жилого или нежилого помещения умножается на его общую площадь.
Осуществляется эта процедура непосредственно служащими росреестра, так что оценщики в данную процедуру не вмешиваются. Задачей оценщика является определение цены одной единицы измерения объекта в пределах того или иного региона.
На что влияет
Кадастровая стоимость в первую очередь влияет на официальный статус объекта и служит информационным целям для государственных органов, когда необходима данная информация . К примеру, информация о цене земельного участка может понадобиться налоговым службам, когда необходимо рассчитать размер земельного налога на тот или иной участок.
Кроме того при наследовании необходимо заплатить государственную пошлину, расчет которой исчисляется исходя из суммы, на которую оценен недвижимый объект. Как правило, при этом производится независимая оценка, однако можно представить и справку из росрееста, где указана информация о кадастровой стоимости объекта.
Где и как можно узнать
Подобные сведения являются открытой информацией и при желании любой гражданин может получить справку либо просто информацию во всех официальных источниках. Сведения о кадастровой стоимости отражаются на сайте Росреестра, а также в публичной кадастровой карте.
Для того, чтобы получить сведения необходимо знать адрес соответствующего объекта либо его номер по кадастру. Как правило, кадастровый номер прикрепляется к каждому объекту при регистрации.
Земельного участка
Сведения о кадастровой цене земельного участка лучше всего узнавать через гос. реестр офлайн, либо на сайте единой кадастровой карты. Однако отметим, что на кадастровой карте информация не всегда обновляется своевременно, так что может быть предоставлена ошибочная либо устаревшая информация.
Квартиры, дома
Данные о официальной цене жилых объектов недвижимости лучше узнавать на сайте Росреестра, либо заказывать выписку из кадастра или справку из Регпалаты.
К сожалению, иного способа получить достоверную информацию, а также документ, который будет удостоверять цену вашего недвижимого имущества после выяснения цены и помещения ее в реестр, нет.
Завышенная кадастровая стоимость, что делать
К сожалению, спрос на оцениваемый объект не является фактором, влияющим на стоимость при оценке.
По этой причине и другим ошибкам возможны такие ситуации, когда цена вашей, например, квартиры, намного выше, чем реальная на рынке. Так что некоторые собственники страдают от такого положения дел, уплачивая, к примеру, больше налога.
Чтобы изменить данное обстоятельство необходимо:
- подать заявление в комиссию государственного реестра;
- произвести независимую оценку;
- включить ее результаты в данные реестра по решению комиссии.
При этом обращаться в комиссию необходимо не позже полугода с момента, когда была осуществлена очередная переоценка. Комиссия в свою очередь утвердит измененную оценку, если она даст различие непосредственно на день ее осуществления.
Все, наверное, смогли уже заметить, что словосочетание «Кадастровая стоимость» в последнее время не сходит с уст обычных людей и чиновников. А ответ на вопрос «Почему?» очень прост. Все дело в налоге на недвижимость. Согласно старому законодательству, население платило налог, за собственность исходя из ее инвентаризационной стоимости. Эту стоимость еще в свое время рассчитывало БТИ, и ясное дело, она очень сильно, а именно в десятки, раз отличалась от настоящей, рыночной стоимости.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Узнать кадастровую стоимость недвижимости очень просто. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости (данный закон вступил в силу с 01.01.2017 года), до начала 2017 года кадастровую стоимость можно было узнать, заказав справку о кадастровой стоимости. Также Вы можете узнать кадастровую стоимость заказав справку из ЕГРН о кадастровой стоимости
Помимо способа описанного чуть выше, кадастровую стоимость можно узнать и в режиме реального времени. Для этого перейдите по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO
Определением кадастровой стоимости объектов недвижимости занимаются независимые оценщики, а утверждением ее - государственные органы власти. В каждом регионе страны между Управлением Росреестра и оценочной компанией заключается договор на работы по определению кадастровой стоимости недвижимости. Эта информация является открытой, и посмотреть ее можно на официальном сайте Росреестра.
Кадастровая стоимость недвижимости зависит от многих факторов. К таким факторам относятся:
Регион нахождения самой недвижимости (край, область, населенный пункт);
Площадь недвижимости;
Численность населения в городе;
Средняя заработная плата населения в данной местности;
Удаленность от ближайшего вокзала;
Удаленность от ближайшей дороги, остановки общественного транспорт;
Расстояние до административного центра;
Наличие или отсутствие центрального водоснабжения;
Наличие или отсутствие центрального газоснабжения;
Жилое состояние;
Проводился ли капремонт или на какой год он намечен.
После оценки всех вышеперечисленных факторов, эксперт проводивший процедуру подготавливает отчет об рыночной стоимости. Далее этот отчет проверяется утверждается гос. органом, как правило это – отделение Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ.
Вам также может быть интересно:
Рассчитать налог на недвижимое имущество можно двумя способами. Первый способ – в ручную, второй-на сайте Росреестра или Налоговой службы. Если со вторым способом все ясно, то с первым необходимо разобраться.
1) Необходимо знать необлагаемую часть имущества. Налогом не облагается:
50 кв.метров для дома;
20кв.метров для квартиры
10 кв.метров для комнаты;
2) Необходимо знать кадастровую стоимость самого объекта недвижимости;
3) Необходимо определить процентную ставку. Она будет зависеть от инвентарной стоимости недвижимости:
0,1% - при инвентарной стоимости до 300 тысяч рублей;
От 0,1% до 0,3 при инвентарной стоимости от 300-500 тысяч рублей;
