Construction en cours. Le degré de préparation de l'objet pour l'enregistrement de la propriété Détermination du degré de préparation sur exemple

Très souvent, il arrive que, pour une raison ou une autre, la maison ne puisse pas être construite jusqu'au bout. Ensuite, la question se pose de savoir comment déterminer le degré de préparation de l'objet de construction en cours. Ce n'est pas un intérêt vain, car en fonction de la réponse, le sort futur du bâtiment est décidé. Quand un bien peut-il être considéré comme un bien immobilier ? Comment est-il accepté et enregistré ?

Termes de base

Dans un premier temps, il est important de comprendre ce que l'on entend par un objet de construction en cours. Après tout, vous pouvez traiter le libellé différemment. Et c'est une définition très complexe, qui comprend toute une gamme de concepts.

La construction en cours s'entend de l'ensemble des travaux exécutés que le client a réussi à payer. Cela comprend les activités terminées et non terminées. Dans la construction d'une maison à plusieurs étages et privée, divers équipements sont utilisés et leur coût doit également être pris en compte. Si l'on considère la terminologie d'un point de vue juridique, alors l'objet fait l'objet d'un contrat de construction. Lorsqu'il reste au stade de la construction, on peut parler de construction en cours.

Cependant, la difficulté de réglementer les litiges de propriété et les procédures entre le client et l'entrepreneur est due au fait que la législation russe n'a pas de définition claire - un objet de construction en cours. Le Code civil contient des instructions sur ce qu'il faut considérer comme un bien immobilier. En urbanisme, il est entendu que les objets inachevés sont des immobilisations.

En général, le terme reste indéterminé, ce qui complique la solution de nombreuses tâches liées à la gestion d'un tel bien. Par conséquent, les avocats recommandent de se référer également aux instructions qui régissent la procédure de compilation des rapports statistiques sur les projets de construction d'immobilisations. Il indique clairement que l'on peut parler d'un immeuble pour lequel un devis et un projet distincts ont été établis. De plus, peu importe que cette documentation ait été produite pour la construction ou la reconstruction, la révision ou le rééquipement technique.

Enfin, pour en finir avec les définitions dans le domaine juridique, les juristes recommandent de partir du terme « objet de construction ». En effet, en fait, il le reste, qu'il soit achevé ou non. En cas de litige, les juges tiennent souvent moins compte de la documentation que des propriétés physiques réelles de l'objet du litige. Lorsqu'il a les qualités de l'immobilier, alors il est considéré comme plus éloigné de cette position.

Inscription inachevée

La question demeure de savoir s'il est nécessaire et possible d'enregistrer la propriété d'un objet en construction. À première vue, la réponse se trouve à la surface - tout multi-appartement ou maison privée doit être enregistré. Car ce n'est qu'ensuite que naît le droit de propriété et les droits qui en découlent. C'est ce que stipule le Code civil (paragraphe premier de l'article 131).

Cependant, dans la pratique, il n'est pas toujours possible de suivre la procédure nécessaire. Puisqu'il doit y avoir de bonnes raisons pour l'enregistrement, et un certain nombre de conditions sont prescrites par la loi qui doivent être remplies.

Afin de comprendre plus en détail les droits des citoyens, plusieurs situations doivent être envisagées. Le moyen le plus simple est lorsqu'une personne a les documents importants suivants avec elle :

propriété du terrain où se trouve la maison;
autorisation d'effectuer des travaux de construction;
projet de construction;
papiers qui décrivent l'état de l'objet.

Ce package sera suffisant pour compléter la procédure d'inscription. En fait, des situations plus complexes sont plus souvent observées lorsqu'un citoyen possède un terrain sous un autre droit, ou qu'il n'a pas tous les papiers pour la simple raison que la construction n'est pas autorisée. Hélas, après le changement de la législation sur l'enregistrement des biens immobiliers, l'enregistrement d'un squatter est devenu pratiquement impossible. La seule façon de le transférer sur le plan juridique est de concourir pour cette chance devant les tribunaux.

Il y a un autre point important dans la législation, qui dit que l'enregistrement d'un objet est impossible s'il est construit conformément au contrat de construction en vigueur. Cela complique grandement la situation lorsqu'un problème survient avec un promoteur qui ne remplit effectivement pas ses obligations et que le contrat avec lui n'a pas été résilié ou suspendu.

Par conséquent, dans une telle situation, avec la construction en cours d'un immeuble résidentiel, il faudra agir exclusivement dans le sens légal. L'inscription ne sera possible que si les parties ont convenu de résilier le contrat. En outre, l'une des parties à la transaction peut demander au tribunal de prendre une décision de résiliation unilatérale de l'accord. Il existe plusieurs autres options pour vous préparer à l'enregistrement de la propriété.

Par exemple, la base de la délivrance de documents pour un objet sera un acte d'acceptation et de livraison d'une certaine quantité de travaux de construction. En le signant, les parties sont en droit de déclarer la suspension du contrat.

Aucun des citoyens n'est à l'abri de situations difficiles lorsque l'entrepreneur est déclaré en faillite ou qu'il est impossible de respecter les termes de la transaction. Et dans ce cas, il existe des moyens légaux de formaliser la propriété et d'enregistrer les droits sur celle-ci. Il est possible de rédiger un document approprié dans le formulaire, qui confirme que la relation contractuelle entre le développeur et le client a été résiliée.

Procédure de conservation

Si le client suspend temporairement la coopération avec le promoteur, mais est sûr qu'il poursuivra la construction à l'avenir, il est dans son intérêt de conserver le bâtiment. Pour ce faire, ils prennent toute une série de mesures, car un bâtiment inachevé est vulnérable à l'influence de divers facteurs destructeurs. Pour éviter sa destruction, ils ont recours à la conservation de l'objet de la construction inachevée. Il s'agit d'un mécanisme sérieux qu'il est important d'observer également sur le plan juridique.

Dans ce cas, le degré de préparation de l'objet de construction en cours ne joue aucun rôle. Le critère fondamental qui vous permet de déterminer clairement si une conservation est nécessaire ou non est la période pendant laquelle la construction a été arrêtée. Si la construction gèle pendant six mois ou plus, il est impératif de prendre toutes les mesures pour préserver la structure. Et cela signifie qu'un certain nombre de conditions doivent être remplies.

Pour transférer l'objet à conserver, les parties doivent convenir de qui paiera pour ces activités. Il est important de décider qui sera responsable de la sécurité du bâtiment. De plus, vous devrez développer une documentation technique appropriée. Il précise en détail quels travaux seront réalisés dans le cadre de la conservation de l'objet de construction en cours, dans quel délai ils doivent être achevés.

Il est obligatoire de remplir un acte d'acceptation du bâtiment, où il est enregistré dans quel état il se trouve. Il est important de répertorier les matériaux, ouvrages et équipements qui seront en état de mise sous cocon. En outre, le promoteur est tenu d'informer les autorités compétentes de la conservation. De plus, un temps limité est alloué pour cela - jusqu'à 10 jours. Et après cela, l'entreprise est en fait responsable de l'exécution de tous les travaux nécessaires : si elle ne les fait pas, elle sera punie en vertu du Code des infractions administratives.

À l'expiration de la période de conservation, les activités de construction peuvent reprendre à l'installation. Mais cette procédure nécessite également le respect de certaines règles. Dans ce cas, l'acte d'acceptation et de transfert est également rempli. Il décrit l'état dans lequel le bâtiment est restitué à l'entrepreneur.

Ceci est un exemple de préparation simplifiée pour la conservation. Puisque si nous parlons d'un objet qui est associé à un impact sur l'environnement, alors pour sa conservation, il sera en outre nécessaire d'obtenir un permis approprié des écologistes.

Une information important

Pour diverses transactions immobilières, il est important de déterminer le degré d'achèvement de l'objet. Par exemple, cela est nécessaire pour son évaluation, afin que d'autres transactions puissent être conclues. La législation ne distingue que quatre degrés, qui sont généralement déterminés en corrélant la situation réelle avec la documentation du projet.

Plus le bâtiment est grand, plus il est difficile de comprendre son état de préparation. Surtout lorsque vous devez opérer avec des données différentes. Et pour une détermination compétente du degré d'achèvement de la construction, il est important de prêter attention à la partie architecture et construction, et aux actes sur le fait des travaux effectués, et au devis.

La première est considérée comme la phase initiale de la construction. En chiffres, elle se traduit par la mise en œuvre de jusqu'à 15 % de l'ensemble des travaux de construction prévus. En réalité, on peut parler de ce degré lorsque le client a au moins un projet entre les mains et que des expertises ont été réalisées préalablement à la construction de la maison. La première étape est envisagée lorsque les fournisseurs de matériaux et d'équipements ont déjà été sélectionnés. Cela inclut également l'état si des installations temporaires sont construites sur le territoire qui sont nécessaires lors de la construction d'immobilisations.

L'étape intermédiaire comprend plus d'options. Si l'objet transféré est prêt à 50% selon les articles, il s'agit du degré moyen de préparation. Mais le travail pour cela se fait différemment. Par exemple, ils parlent de préparation moyenne lorsque la maison a des murs et un toit. Vous pouvez également désigner un bâtiment dans lequel des systèmes internes et des équipements technologiques sont déjà en cours d'installation.

Si un bâtiment est achevé à 50-75 %, il s'agit d'un stade de construction élevé. Ce degré est attesté par des murs et un toit entièrement finis, des systèmes et équipements internes installés (pas entièrement, mais pas moins de 75%), ainsi qu'un degré élevé de préparation de la maison, dans laquelle la finition a déjà commencé.

Enfin, la construction a atteint la ligne d'arrivée, sa phase finale a commencé, si selon les documents le bâtiment est prêt à au moins 75%. Cela signifie qu'il est déjà en pleine finition. Un tel travail devrait être effectué à 50-99%. De plus, le passage aux mesures de mise en service indique l'étape finale.

43. À la ligne "4", la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours" doit indiquer les informations sur la destination de l'objet de construction en cours, qui est une structure dont la construction n'est pas terminée, contenues dans les documents sur la base desquels le plan technique a été préparé.

Si les documents spécifiés au paragraphe 12 des présentes exigences ne contiennent pas d'informations sur le but d'un tel objet de construction en cours, son but dans le plan technique est indiqué en tenant compte des groupes (sous-groupes) suivants des types de désignation de structures qui sont utilisés uniquement aux fins de l'élaboration d'un plan technique dans ce cas :

1) les installations de production de combustibles et d'énergie, métallurgiques, chimiques ou pétrochimiques, notamment :

1.1. les installations de l'industrie énergétique ;

1.2. installations de l'industrie du carburant;

1.3. installations pour l'industrie du raffinage du pétrole;

1.4. construction de champs pétrolifères;

1.5. installations de l'industrie minière;

1.6. constructions du complexe chimique du gaz;

1.7. constructions de l'industrie minière du charbon et du schiste;

1.8. installations de métallurgie ferreuse;

1.9. constructions d'entreprises minières;

1.10. installations de métallurgie non ferreuse;

1.11. installations d'extraction de métaux non ferreux;

1.12. installations pour industries chimiques et pétrochimiques;

1.13. installations de production chimique et pharmaceutique;

1.14. installations de synthèse organique;

2) structures de production de construction de machines, notamment:

2.1. installations de construction d'aéronefs;

2.2. installations de construction navale;

2.3. constructions de l'industrie navale;

3) ouvrages hydrauliques ;

4) installations de l'industrie forestière;

5) installations pour l'industrie de la meunerie et de l'alimentation animale ;

6) les installations de production agricole, notamment :

6.1. installations d'élevage;

6.2. construction de systèmes d'irrigation et de récupération;

6.3. installations d'élevage de poissons;

7) les installations de transport et de communication, y compris :

7.1. installations de transport ferroviaire;

7.2. construction de lignes de métro;

7.3. installations de transport par eau;

7.4. installations de transport routier;

7.5. installations de transport électrique urbain;

7.6. installations de transport aérien;

7.7. installations de transport par pipeline ;

7.8. installations de communication;

8) bâtiments de l'industrie de la construction;

9) autres installations de production ;

10) installations de services publics, y compris :

10.1. installations de prise d'eau;

10.2. installations de traitement de l'eau;

10.3. installations d'égouts;

11) les installations pour la protection de l'environnement et l'utilisation rationnelle des ressources naturelles, notamment :

11.1. structures hydrauliques anti-érosion et anti-coulées de boue ;

11.2. structures anti-glissements de terrain ;

11.3. bâtiment pour la protection de l'air atmosphérique;

12) installations sportives et de santé ;

13) installations culturelles et récréatives;

14) bâtiments historiques ;

15) bâtiments de la science et de l'éducation ;

16) ouvrages de défense ;

17) structures de protection civile (y compris les structures de protection d'urgence).

44. La destination d'un objet de construction en cours, qui est une structure dont la construction n'est pas achevée, est indiquée conformément au sous-groupe des types de destination des structures (par exemple, "1.1. construction de l'industrie de l'énergie électrique", "7.8. construction de communications" et autres).

En l'absence au paragraphe 43 des présentes Exigences d'un sous-groupe du type de destination d'une structure correspondant à la destination réelle d'une telle structure, la structure peut être affectée au groupe des types de destination des structures (par exemple, "2) construction de production de construction mécanique", "4) construction de l'industrie du bois" et autres).

En l'absence au paragraphe 43 des présentes Exigences du type de destination de l'ouvrage correspondant à la destination réelle de l'ouvrage, à la ligne "4" de la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours", "autre ouvrage" est indiqué. Dans le même temps, le but réel de la structure est indiqué entre parenthèses.

45. Si la documentation du projet, sur la base de laquelle des informations sur la structure, dont la construction n'est pas achevée, est indiquée dans le plan technique, contient des informations sur le nom individuel de la structure, ces informations sont inscrites dans la ligne correspondante de la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours". En l'absence d'informations sur le nom individuel de la structure dans les documents indiqués, le signe "-" (tiret) est placé dans la ligne correspondante.

46. Dans la ligne correspondante de la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours", des informations sont inscrites sur le nombre d'étages de l'objet de construction en cours (y compris le sous-sol). En l'absence d'étages souterrains, le signe "-" (tiret) est placé dans la ligne correspondante.

47. Si l'objet de construction en cours est un bâtiment dont la construction n'est pas achevée, à la ligne "6", la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours" doit indiquer des informations sur le matériau des murs extérieurs d'un tel bâtiment (par exemple, brique, béton, autre pierre, bois, bois-pierre, métal, autre).

48. À la ligne "7", la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours" doit indiquer la superficie totale de l'objet de construction en cours, si un tel objet de construction en cours est un bâtiment dont la construction n'est pas terminée.

49. Si l'objet de construction en cours est un ouvrage dont la construction n'est pas achevée, à la ligne "8" de la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet de construction en cours", sont indiqués le type et la valeur de la caractéristique principale d'un tel ouvrage, lesquels sont déterminés par l'ingénieur cadastral, compte tenu des informations contenues dans les documents précisés au paragraphe 12 des présentes Exigences :

1) pour les structures linéaires - longueur en mètres avec une précision de 1 mètre;

2) pour les structures souterraines - profondeur (profondeur d'occurrence) en mètres avec une précision de 0,1 mètre;

3) pour les structures surfaciques - la superficie en mètres carrés avec une précision de 0,1 mètre carré;

4) pour les structures destinées au stockage (par exemple, installations de stockage de pétrole, installations de stockage de gaz) - le volume en mètres cubes avec une précision de 1 mètre cube;

5) pour les autres structures - surface de construction en mètres carrés avec une précision de 0,1 mètre carré.

50. À la ligne "9", la colonne "3" du tableau "Caractéristiques de l'objet en construction" indique des informations sur le degré de préparation de l'objet en construction, en tenant compte des informations contenues dans les documents spécifiés au paragraphe 12 des présentes exigences.

En l'absence dans les documents sur la base desquels le plan technique a été préparé, d'informations sur le degré de préparation de l'objet de construction en cours, le degré de préparation de l'objet de construction en cours est déterminé par l'ingénieur cadastral selon l'une des règles suivantes :

1) conformément au devis de construction selon la formule :

Degré = 100 x Étendue des travaux exécutés / Coût de la construction, où

Le volume de travail effectué est le coût du travail réellement effectué (roubles) ;

Coût de construction - le coût de construction conformément à l'estimation pour la construction de l'installation (roubles).

2) conformément à l'état de préparation des éléments structurels de l'objet selon la formule:

Où

Degré - le degré de préparation de l'objet de construction en cours (%);

i est le numéro de l'élément structurel dans l'ordre ;

n est le nombre total d'éléments structurels dans l'objet ;

Lester je- la valeur du poids spécifique du i-ème élément structurel dans l'objet (%).

C je- part de la partie construite du i-ème élément structurel (%).

Pour les objets en construction, qui sont des bâtiments dont la construction n'est pas terminée, la liste suivante d'éléments structuraux est utilisée pour calculer le degré de préparation en fonction de l'état de préparation des éléments structuraux : fondation, murs et cloisons, plafonds, toit, planchers, fenêtres et portes, équipements, autres travaux.

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Un objet en construction (ONS) est une structure, un bâtiment, un bâtiment ou un autre objet dont la construction du capital doit être achevée. Cette liste ne comprend pas les structures temporaires, les hangars, les kiosques et les installations similaires.

Comptabiliser et fonctionner avec le concept d'ONS est particulièrement nécessaire aujourd'hui, car compte tenu de l'économie de marché, le marché immobilier est en flottement libre et ne dépend qu'indirectement de l'État. Cela provoque des situations où la construction reste inachevée, principalement en raison du manque de fonds des promoteurs ou des investisseurs. Dans ce cas, l'ONS peut être mise sous cocon jusqu'à des temps plus favorables ou faire l'objet d'une vente. C'est dans ce cas qu'il est important de déterminer correctement le degré de préparation de l'ONS.

L'évaluation de l'ONS est effectuée, guidée par les objectifs suivants:

Si nécessaire, inscrire l'ONS au bilan de l'organisme.
Lors de la vente ou de l'achat d'un ONS disponible. À l'heure actuelle, les promoteurs ne prévoient le plus souvent pas d'ériger un bâtiment fini, car cela nécessite des coûts importants pour la préparation de la documentation technique, la connexion des communications, la mise en service, etc. Au lieu de cela, les ONS sont acquis par des organisations tierces qui investissent pour donner à l'objet l'apparence souhaitée.
Si nécessaire, prendre des décisions sur l'utilisation ultérieure de l'ONS. Selon le degré d'achèvement de la construction, le bâtiment peut être achevé ou utilisé comme base pour la construction d'une autre structure.
Déterminer la valeur marchande actuelle de l'ONS.
Pour comparer le marché et le coût de construction de l'installation en cours de construction.
Si nécessaire, évaluer le terrain sur lequel se trouve l'ONS. Cette catégorie comprend les constructions à long terme ou les installations mises sous cocon, dont l'achèvement est nettement supérieur à la construction d'une nouvelle structure ou d'un bâtiment à partir de rien. Cela se produit en raison de l'usure physique et fonctionnelle de l'ONS.

Classement ONS par état de qualité

Il est utilisé pour déterminer correctement le degré d'achèvement et la qualité du SRS et comprend :

objets, lors de la construction desquels les délais réglementaires sont respectés ;
des objets dont la construction dépasse les termes normatifs ;
objets dont la construction est temporairement suspendue;
objets mis sous cocon;
objets dont la construction a été arrêtée.

Dans le même temps, les caractéristiques des objets en cours de construction sont prises en compte: leur objectif, leur état physique, la possibilité de modifier le profil, le pourcentage de préparation, la durée d'indisponibilité sans travaux de construction, la période de construction, etc. Pour chaque paramètre, le pourcentage d'avancement est calculé.

L'évaluation de l'OSS est également importante dans le cas où le promoteur ou l'entrepreneur n'est pas en mesure de remplir l'étendue des travaux déclarée, ce qui nécessite le remboursement des fonds investis par les investisseurs dans la construction. Ce n'est malheureusement pas rare lorsqu'il s'agit de la participation au capital des futurs résidents dans la construction d'un immeuble à appartements. Selon le degré de préparation de l'objet, des décisions sont prises sur l'achèvement de sa construction ou la sortie des investisseurs parmi les actionnaires. Dans ce cas, il est important d'évaluer l'ONS à l'heure actuelle afin de déterminer avec précision sa valeur marchande, ce qui affectera directement les décisions prises sur son sort futur.

Tout ONS est considéré du point de vue des approches rentables et coûteuses. Lors de la prise en compte d'une évaluation correctement effectuée, le propriétaire peut prévoir ses actions ultérieures concernant l'objet existant.

Le droit civil vous permet d'enregistrer les droits non seulement sur les biens immobiliers finis, mais également sur les objets de construction en cours (ONS). Pour ce faire, l'objet spécifié doit être enregistré auprès du service cadastral de Rosreestr, et les règles de cette procédure sont régies par la loi fédérale n °

Si le propriétaire de l'objet en cours de construction rédige lui-même un permis de construire et des titres de propriété pour le terrain, la préparation d'un plan technique pour l'ONS relève de la compétence d'un spécialiste professionnel - un ingénieur cadastral. Une condition préalable à l'élaboration d'un plan technique pour l'ONS est une indication du degré de préparation du bâtiment; pour cela, des formules de calcul sont utilisées conformément à l'arrêté du ministère du Développement économique de la Fédération de Russie n ° 1.

L'algorithme d'actions pour définir l'ONS pour l'enregistrement cadastral est le suivant :

préparation des titres de propriété du terrain et des permis pour la construction de l'installation ;
sélection d'un ingénieur cadastral et conclusion d'un contrat avec lui pour l'élaboration d'un plan technique ;
effectuer une enquête sur l'objet, les calculs et les modifications;
prise en compte des caractéristiques de l'objet de construction en cours dans le plan technique ;
envoi d'un plan technique au service Rosreestr pour les actions comptables ;
obtenir un extrait du registre d'état indiquant l'objet.

Les informations sur le plan technique seront d'une importance capitale pour l'enregistrement cadastral. Un résultat positif dépend de l'exactitude des mesures prises lors du contact.

Commentaire d'expert. Le document confirmant le passage de la procédure d'enregistrement cadastral et d'enregistrement de propriété est un extrait de. Depuis janvier 2017, cet extrait est le seul document de titre de propriété, et le certificat de titre est devenu invalide. Pour plus d'informations, veuillez contacter nos spécialistes en appelant l'un de nos numéros de téléphone.

Documents requis

La liste des documents nécessaires à l'enregistrement cadastral d'un objet de construction en cours est régie par les articles 14 et 40 de la loi fédérale n° Sur la base de l'analyse de ces normes, l'enregistrement cadastral sera effectué sur la base des documents suivants :

sur l'ONS ;
permis de construire;
titres de propriété du terrain sur lequel l'installation est construite.

Si le terrain n'a pas été précédemment enregistré auprès de Rosreestr et que les droits sur celui-ci n'ont pas été enregistrés, il est permis d'effectuer simultanément des actions de comptabilité et d'enregistrement sur le terrain et l'objet de la construction en cours.

Mettre un objet de construction en cours sur l'enregistrement cadastral n'est possible que si la légalité de la propriété du terrain est confirmée. La construction d'un nouvel objet est possible sur un site détenu par le droit de propriété ou sous des conditions d'utilisation temporaire (par exemple, bail). Ainsi, le document légal peut être :

, confirmant la propriété du terrain ;
un contrat de location et contenant des informations sur un bail à long terme de terrain ;
un acte administratif des collectivités locales sur l'attribution de terrains à aménager.

Si la propriété du site a été enregistrée avant juillet 2016, le titulaire du droit doit avoir entre les mains une attestation de droit (depuis juillet 2016, au lieu d'une attestation, un extrait a été délivré).

Si le terrain n'a pas été préalablement inscrit au cadastre (par exemple, lors de l'attribution d'un terrain avant 2013), cette procédure sera effectuée simultanément pour deux objets - un terrain et un objet de construction en cours. Après l'achèvement des activités de comptabilité et d'enregistrement, des extraits pour les terres et l'ONS seront délivrés.

Commentaire d'expert. Si le demandeur dispose d'une attestation de droit délivrée avant juillet 2016, celle-ci n'a pas besoin d'être échangée. Lors de toute transaction avec un objet foncier, au lieu d'un certificat, un extrait de celui-ci sera délivré (par exemple, si le terrain loué est enregistré comme la propriété du promoteur).

Déclaration à la terre

Si le site après 2013 a subi la procédure d'enregistrement cadastral, des informations à son sujet ont déjà été saisies. Lors de la réalisation des actes comptables en relation avec l'ONS, il sera nécessaire d'en obtenir un à jour pour le terrain. Vous pouvez le faire des manières suivantes :

soumettre une demande écrite au service Rosreestr ;
postuler avec une demande via le système MFC ;
soumettre une demande sous forme électronique via le portail des services publics.

Comment est déterminé le pourcentage d'avancement d'un bâtiment ?

Lors de la saisie d'informations sur les caractéristiques d'un objet en construction, l'ingénieur doit indiquer son degré de préparation. Pour ce faire, une étude réelle de l'installation est effectuée, et le contenu de la documentation de conception et du permis de construire est également pris en compte (clause 20 de l'arrêté n°).

Le degré de préparation est indiqué en pourcentage (par exemple, 50 %). Pour déterminer le degré de préparation d'un objet, Order No. définit deux formules :

Pour la deuxième technique, des indicateurs de la gravité spécifique des éléments structuraux sont utilisés. Par exemple, pour un bâtiment en brique d'un étage, la gravité spécifique de la fondation sera de 18%, les murs et les cloisons de 19% et les plafonds de 7%.

L'ingénieur indique l'indicateur final du degré de préparation dans le plan technique. Les actes législatifs ne contiennent pas d'exigences concernant le degré minimum requis de préparation d'un objet pour l'enregistrement cadastral.

Les principales caractéristiques de tout objet immobilier sont les points caractéristiques de ses limites ou de son contour, qui sont décrits dans la partie texte et affichés dans le bloc graphique du plan technique. La détermination des coordonnées des points caractéristiques du contour permettra de fixer l'emplacement de l'ONS sur le terrain.

Pour déterminer les coordonnées, l'ingénieur cadastral utilise la documentation du projet, les documents du terrain et procède également à une inspection de l'objet en nature. Le numéro de commande prévoit les méthodes suivantes pour déterminer les coordonnées - la méthode géodésique, cartométrique, photogrammétrique, ainsi que la méthode des mesures géodésiques par satellite. L'utilisation de la méthode géodésique par satellite permet d'obtenir les informations les plus précises sur les coordonnées, et l'erreur tolérée sera indiquée dans le contenu du plan technique.

En remplissant le bloc d'informations sur les mesures prises, l'ingénieur cadastral indique une ou plusieurs méthodes de coordination du bâtiment, des données sur l'équipement utilisé, ainsi que des informations sur l'étalonnage des appareils. Si l'objet inscrit est complété par la suite, ses caractéristiques spécifiées seront déterminées lors des travaux cadastraux ultérieurs avec l'exécution d'un nouveau plan technique.

Maquette du plan technique de l'ONS

Un formulaire standard de plan technique pour les projets de construction d'immobilisations, ainsi que la procédure à suivre pour le remplir, sont enregistrés dans l'ordonnance n ° 1. Sur notre site Web, vous pouvez télécharger l'ONS, en tenant compte des modifications de la législation de 2017.

Aperçu:

Difficultés de comptabilisation de l'ONS

Lors de l'élaboration d'un plan technique et de l'enregistrement cadastral de l'ONS, les problèmes les plus courants suivants peuvent survenir :

la détermination du degré de préparation d'un objet est de nature estimée, car elle dépend non seulement des indicateurs normatifs du poids spécifique des éléments structurels, mais également d'autres indicateurs - le type d'objet en cours de construction, les matériaux pour la construction d'éléments individuels ou de l'ensemble de l'objet, les estimations des travaux prévus, etc.;
si, lors de l'élaboration du plan technique, l'ingénieur a établi un écart par rapport à la documentation de conception, il est tenu de refléter ce fait dans la section «Conclusion ...»;
si des travaux cadastraux en rapport avec le terrain ont été réalisés en violation des textes réglementaires, lors de l'établissement d'un plan technique, une sortie de l'ONS au-delà des limites du site peut être établie ;
si l'enregistrement cadastral est effectué par rapport à l'ONS, construit bien avant 2013, il peut y avoir un problème avec le manque de documentation du projet et l'expiration du permis de construire.

La plupart de ces problèmes sont éliminés lors de la préparation du plan technique. En particulier, pour établir un plan technique pour un objet de construction en cours construit avant 2013, les résultats des travaux des autorités, la documentation technique du promoteur, etc. peuvent être utilisés. Pour éliminer le problème avec l'objet dépassant les limites du site, l'ingénieur cadastral établira un plan de délimitation mis à jour.

L'objet de la construction en cours fait référence à l'immobilier (clause 1, article 130 du Code civil de la Fédération de Russie). Cependant, il n'y a pas de définition claire de ce terme dans la loi. Compte tenu de la pratique judiciaire actuelle, on peut conclure que les tribunaux considèrent un tel objet :

à la fois des bâtiments et des structures ou des structures, puisque le terme juridique mentionné est utilisé pour caractériser le processus de construction lui-même et ses étapes, et non les caractéristiques de conception d'un tel objet ou son objectif fonctionnel (décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 09.09.2008 n ° 8985/08 dans l'affaire n ° A55-16774 / 2007);
les objets énumérés au paragraphe précédent, qui à ce stade ne peuvent pas être utilisés conformément à leur destination, car ils n'ont pas été mis en service et qu'ils sont au stade de la construction.

Le Plénum des Forces armées de la Fédération de Russie, dans sa résolution du 23/06/2015 n ° 25, a indiqué que pour reconnaître un objet en construction comme un objet de construction en cours, il est nécessaire d'établir la présence de travaux de fondation achevés ou d'ouvrages similaires (paragraphe 38).

Cependant, le degré de préparation de l'objet de construction en cours, du point de vue des tribunaux, dans ce cas n'est pas toujours décisif. Étant donné qu'un tel objet peut être reconnu comme un objet avec n'importe quel degré de préparation autre que 0% (voir, par exemple, la décision du tribunal régional de Yaroslavl du 19 décembre 2014 dans l'affaire n ° 04/08/2015 dans l'affaire n ° 33-485 / 2015), la disponibilité des documents de mise en service est considérée comme décisive.

Propriété d'un objet en construction: comment enregistrer un tel objet en propriété et si le transfert du droit sur celui-ci peut être effectué

L'enregistrement de la propriété d'un tel objet, ainsi que son enregistrement cadastral d'État, peuvent être effectués simultanément avec l'enregistrement par l'État des droits sur le terrain correspondant et son enregistrement auprès du Comité des biens de l'État, si de telles actions en relation avec le site n'ont pas été effectuées auparavant (clause 1, article 40 de la loi "Sur l'enregistrement public des biens immobiliers" du 13 juillet 2015 n ° 218-FZ).

Selon la règle générale, l'enregistrement par l'État des droits sur un objet inachevé et sa création pour le Comité des biens de l'État sont effectués sur la base des titres de propriété du terrain correspondant et d'un permis de construction d'un tel objet (paragraphe 10 de l'article nommé).

L'objet nommé ne peut être enregistré en propriété que dans une situation où il ne fait pas l'objet d'un contrat de construction et si le propriétaire doit conclure un accord avec cet objet (par exemple, le vendre), c'est-à-dire que le droit sur celui-ci doit être transféré à d'autres personnes (voir la clause 16 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 n ° 59).

L'objet nommé peut être aliéné, y compris faire l'objet d'un accord de vente et d'achat, et le transfert des droits est soumis à l'enregistrement de l'État (clause 7 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 13 novembre 1997 n ° 21).

Ordonnance sur le transfert de l'objet du développeur

La nécessité de transférer l'objet de la construction en cours du promoteur à d'autres personnes peut survenir dans diverses situations. La raison en est peut-être un besoin de production (par exemple, l'achèvement de la construction ne peut être effectué que par un autre promoteur) ou la faillite du promoteur (article 201.10 de la loi «sur l'insolvabilité (faillite)» du 26 octobre 2002 n ° 127-FZ).

Dans de tels cas, la décision de l'organe directeur est formalisée par une ordonnance portant transfert d'un tel objet. D'autres décisions qui déterminent le sort de l'installation, y compris la conservation de la construction, sa radiation, etc., doivent être rédigées de la même manière. Bien sûr, en plus du document administratif nommé, d'autres documents nécessaires à la procédure doivent également être préparés (par exemple, un accord sur la résiliation du contrat avec le promoteur précédent, etc.).

Ainsi, les objets de construction en cours sont des biens immobiliers. Il peut également inclure des objets dont le degré de préparation atteint 100%, mais en même temps, il n'existe aucun document pour les mettre en service.