Как самому проверить жилье на юридическую чистоту. Вечный вопрос: как проверить юридическую чистоту квартиры

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

Свои учредительные документы.
Разрешение на строительство.
Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
Инвестиционный контракт.
Выписку из реестра на здание.
Проектную документацию.
Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

Свидетельство о праве собственности
Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
Согласие от второго супруга.
Справку о составе семьи.
Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
Имеет несовершеннолетнего ребенка.
Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора - это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению - тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример - обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Проверяем историю квартиры

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это - дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными - 3 года . Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП - обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной.

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д.). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».
Светлана Бирина
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать - это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России - там опубликован список недействительных российских паспортов , который регулярно обновляется. Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации - максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность - это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация - прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ - попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях,

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость. При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой. Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении. Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
Военнослужащие по призыву.
Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.