Основные понятия и принципы. Теоретические основы оценки недвижимости Понятие недвижимости в гражданском законодательстве

Министерство образования науки РФ

Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования

Московский Государственный Открытый Университет

Чебоксарский институт (филиал)

Контрольная работа

По дисциплине: Экономика недвижимости

На тему: Оценка недвижимости: понятие,
основные принципы и методы

Выполнил студент IV курса

Экономического факультета

Специальность: экономика и управление на предприятии
электроэнергетики

Иванов Максим Петрович

Шифр 9051014

Проверил преподаватель:

Андреева Н.Н.

Чебоксары 2009

Введение

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (1), а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании – при возмещении ущерба.

Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, при привлечении инвестиций. Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Ошибки и неточность в оценке влекут за собой серьезные последствия, которые порой отражаются на всей жизни человека. Примеров тому немало. Неправильная оценка бизнеса приводит к проблемам с налоговой инспекцией, трудным отношениям с сотрудниками и разногласиям с партнерами. Безграмотность в оценке недвижимости способствует большим финансовым потерям. Вряд ли есть такие люди, которые хотели бы оказаться в подобных ситуациях. А для того чтобы этого избежать, в первую очередь надо провести профессиональную оценку объекта.

Недвижимое и движимое имущество

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащее государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п.1 ст.30 ГК РФ). Недвижимость состоит из земли и улучшений. Под землей подразумевается: 1) земельные участки, 2) воздушное пространство над поверхностью участка, 3) недра (пространство под поверхностью участка), 4) лесные массивы, 5) водоемы.

Улучшения – это все те вещественные изменения, которые претерпела земля, по сравнению с тем, какой ее создала природа. Земля обладает стоимостью по причине своей потенциальной полезности в качестве площадки под строительные конструкции, зоны отдыха, сельскохозяйственные угодия, транспортные магистрали. Земля в первую очередь «имеет право на доход» приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна и даже больше, чем стоимость всей собственности.

В экономике недвижимости считается, что только земля имеет стоимость, в то время как улучшения – лишь вклад в стоимость земли.

Движимые вещи – вещи, не относящие к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.30 ГК РФ).

Недвижимость как товар

Недвижимость:

1) нежилая: 1.1) промышленная, 1.2) торговая, 1.3) административная (офисная), 1.4) складская, 1.5) соцкультбыт

2) жилая: 2.1) многоквартирная, 2.2) отдельно стоящая, 2.3) таун-хауз town-house (сблокированные коттеджи).

Недвижимость – фундаментальный товар, наиболее основательный из всех существующих товаров. Его наиболее значимые характеристики – стационарность и материальность. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и др.) и подразделяются на 6 групп (группы капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижимости в течение срока своего существования подвержены разного рода износам.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Износ как техническое понятие характеризует потерю первоначальных потребительских свойств. Как экономическое понятие, износ это степень обесценения или устаревания, потеря первоначальной или восстановительной стоимости. По отношению к недвижимости обычно рассматривают 3 основных вида износа: 1) физический износ – потеря стоимости, вызванная разрушением недвижимости под действием природных, физико-химических, эксплуатационных и других факторов; 2) функциональный износ, функциональное (моральное) обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением каких-либо более дешевых, либо более производительных аналогов; 3) экономический (внешний) износ, экономическое обесценение или устаревание – потеря стоимости, вызванная крупными научно-техническими и социально-политическими прорывами в жизни общества, которые характеризуются появлением совершенно новых объектов, не имеющих аналогов.

Накопленный совокупный износ – уменьшение первоначальной (восстановительной) стоимости, которая происходит в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания, либо комбинация различных видов износов.

Свойства недвижимости:

Разнородность и уникальность. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых зданиях, о двух одинаковых участках, т.к. у них будут обязательно отличия, по крайней мере, по местоположению.

Необходимость постоянного управления. Любой объект недвижимости нуждается в управлении, независимо от его функционального назначения. (Это обслуживание коммунальными услугами, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов, различные сезонные и профилактические работы)

Недвижимость нельзя отправить на склад до востребования.

Особый вид собственности. В отличие от других товаров, владение недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц, поэтому операции с недвижимостью связаны с определенными процедурами, которые призваны обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, других субъектов права.

Низкий уровень ликвидности

Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Продавцы и покупатели;
- владельцы объектов недвижимости различного назначения;
- инвесторы;
- кредитные организации (банки);
- государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);
- управленческие структуры муниципальных образований;
- страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны.

В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

Страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;
- кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;
- государственные агентства хотят знать обоснованную для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства.

С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно - установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая, незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, - это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определённой цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению/адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки - ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
- Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона; Проведение оценки является обязательным ъ случае Вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

При приватизации;
- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
- при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
- переуступке долговых обязательств;
- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля над правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

Купле-продаже объектов недвижимости;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- реорганизации предприятий;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
- ликвидации объектов недвижимости;
- сдаче недвижимости в аренду;
- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- принятия управленческих решений;
- составления финансовой (бухгалтерской) отчетности;
- исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна, и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО «АВС», для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества.

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и Назначения оценки.

Например, цель оценки - определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки - Оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, - принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, - принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, - принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора). На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника).

Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком - при оценке рыночной стоимости);
2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Полезность - есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.

Собственность может быть полезна в том, что она:

Реализует определенную экономическую функцию;
- сдается в аренду и позволяет получать арендную плату;
- вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости - затратного, рыночного и доходного.

Принцип ожидания означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями). Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства, и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьем группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности. Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка - рента, для труда - заработная плата, для капитала - проценты, для предпринимательских усилий - прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля, стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности - это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, - 0,2 млн. руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств - камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие, наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности. Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Пример: Компания застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли по застройке различной плотности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой, В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли.

Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав. Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой. Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного рыночного подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют статус, или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия. Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.

Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. дол. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. дол., станет убыточной - за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения. Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос вызовет роста рыночных цен.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяет стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены - это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции. Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли - это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства; на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения. Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижимости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Таким образом, изменение - это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции.

В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

1) технически (физически) осуществимо;
2) юридически допустимо;
3) финансово обоснованно;
4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости, что относится и к земельному участку, на котором находятся улучшения. Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» - НЭИ.

В учебно-методической литературе последних лет наметилась тенденция отнесения НЭИ во вторую группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. На взгляд авторов, это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ необходимо использовать и рыночные факторы, необходимые для оценки рыночной стоимости, и мотивированные и выверенные рынком ожидания собственника относительно наибольшей эффективности того или иного использования. Как уже отмечалось, этот принцип синтетически отражает воздействие всех иных групп принципов и в свою Очередь «тестирует» их воздействие через свои критерии.

Рынок недвижимости состоит не только из практических действий, которые подразумевают встречу с потенциальными клиентами и продажу объектов недвижимости, это еще и большой пласт теоретических знаний, который обязательно пригодится – например, при выборе метода оценивания. Кстати, оценка недвижимости является таким же популярным действием с объектом недвижимости как и купля-продажа. Под оценкой недвижимости понимают ряд действий, которые направлены на определение стоимости объекта и прав на него. Для корректного оценивания того или иного объекта недвижимости специалисты используют ряд методов, методик и принципов. Интересно, что не всегда возможно использование всех методов и принципов. Законодательство допускает использование только одного на усмотрение специалиста. При этом в результате каждого подхода будет определена своя рыночная стоимость, отличающаяся от других.

Цели оценки недвижимости

Понятие и цели оценки недвижимости помогают разобраться во всем множестве теоретических вопросов, которые возникают у оценщика. Проводят оценку объектов недвижимости во многих ситуациях. Так, она необходима для:
1. реализации права на наследство
2. раздела имущества в случае развода или раздела долей в объекте недвижимости
3. ликвидационного процесса
4. грамотного инвестирования
5. получения кредита от финансовых организаций – здесь объект недвижимости выступает залогом возврата средств
6. внесения в кадастр и вычисления величины налога
7. купли-продажи

Такой широкий спектр применения оценочных мероприятий приводит к тому, что в каждом конкретном случае будут использоваться свои методы и принципы. В свою очередь четкое знание того, что такое понятие, цели и помогают ориентироваться в выборе инструмента проведения оценки.

Исходя из того, что субъектом оценки недвижимости является оценщик, а объектом оценки – недвижимое имущество, принадлежащее тому или иному собственнику, оценка недвижимости представляет собой совокупность действий субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Соответственно, определение рыночной или иной стоимости недвижимости с целью эффективного управления и распоряжения ею и выступает в качестве основного назначения оценки недвижимости. Но оценка не является самоцелью, ее необходимость определяется тем, что с недвижимостью совершаются разнообразные сделки, соответственно, оценка нужна для того, чтобы принять то или иное управленческое решение в отношении недвижимого имущества. Вместе с тем, для принятия управленческих решений в данном случае нужно привлечь и многие другие характеристики недвижимого имущества: качественные свойства, производственная мощность (производительность), эксплуатационные издержки, износ и др.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов.

Первая группа - принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения. Означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания, который определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа - принципы, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 дол. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300000 дол.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта. Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям. Эффективностьопределяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип остаточной продуктивности. Означает, что собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретным объектом недвижимости особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания характеристик объекта (выгодное месторасположение и др.) получить максимальный доход). Этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Принцип разделения. Означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа -принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принцип спроса и предложения. Означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия. Состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды. Он предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района. Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Четвертая группа – представлена одним принципом: принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Он обобщает влияние указанных выше трех групп принципов оценки.

Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Рассмотренные принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения и затратный.

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс . В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: ФЗ №135 раскрывает кадастровую разновидность оценивания, но не процедуру в целом.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Цели оценки объекта недвижимости в каждом конкретном случае зависит от оснований проведения, которые можно поделить на два класса: сделки и отношения, сложившиеся независимо от соглашения.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

Проведение процедуры по иным причинам

Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

Сегментация рынка

Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

ВАЖНО: деление рынка на сегменты не носит обязательный характер. Сегментация лишь классифицирует объекты и облегчает проведение процесса оценивания.

Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

Для выдачи ипотеки банковские организации прибегают к помощи собственных оценщиков, что делается в их пользу.

Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

Полезное видео

Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости, вы можете узнать из видео ниже: