Гражданско-правовой режим недвижимости. Гражданско-правовой режим недвижимости Актуальные вопросы деления имущества на движимое и недвижимое

В период Союза ССР деление имущества на недвижимое и движимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как уже упоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое деление оказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли "из частного оборота". Поэтому в советском законодательстве понятие "недвижимость" использовалось лишь первоначально. В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. прямо указывалось, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой "жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков", вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).

Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.

В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР".

Сначала понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этого закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п.3 ст.7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и "О земельной реформе", ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса, согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей наряду со зданиями и сооружениями.

Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты", тем самым, отойдя от традиции русского законодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так, русское дореволюционное законодательство относило "мореходные и речные суда всякого рода" к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается как недвижимость по назначению.

Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустанной критике специалистов.

Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская правовая история построена на чередовании признания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.

В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.

Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте.

Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н. Садиков и др.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: "недвижимость в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости".

В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте, Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия.

Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимо провести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

М.В. Абрамова выделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:

1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, как прочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.

Введение

Глава 1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав

1.1 Понятие правового режима недвижимости

1.2 Признаки недвижимости

1.3 Проблема определения критериев в понятии недвижимости

2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимоеимущество

2.3 Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации

Заключение

Библиографический список

Актуальность проведения научного исследования определяетсяцелым рядом факторов.

Во-первых, приходится констатировать, что современныйуровень законодательства о недвижимости не достаточно высок. Глава 6Гражданского кодекса РФ содержит лишь общие положения о недвижимых вещах, где втрех статьях указывается на критерии определения недвижимости, ее виды ипорядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы онедвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральныйзакон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т.д.Однако указанные нормы не дают четкого представления ни об общих признакахнедвижимого имущества, ни о его видах, не о факторах влияющих на спецификуправового режима объектов недвижимости, в целом, и отдельных видовнедвижимости, в частности. Остаются пробелами положения, касающиеся понятияправового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определениякритериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу (в первуюочередь это касается предприятий. Сюда же можно отнести морские, воздушныесуда, космические объекты, многолетние насаждения и т.д.).

Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопросо правовом режиме недвижимости, факторов, определяющих специфику правовогорежима, понятии недвижимости, критериях отнесения объектов к данному виду,являются весьма спорным. Ряд авторов А.Г. Калпин, А.И. Масляев, Т.Е. Абова, А.О.Кабалкин, О.Н. Садиков и др. выделяют только два критерия. Другие указывают натри (М.Л. Шелютто, О.Ю. Скворцов и др.). Некоторые цивилисты полагают, чтотаких критериев четыре (В.В. Витрянский, В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М.М. Орловаи др.). Авторы высказывают самые различные точки зрения относительно возможностиотнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественногокомплекса и специфики его правового режима; возможности признания объектаминедвижимости в принципе движимого имущества (морские, воздушные суда,космические объекты). Спорным является вопрос об определении критериев,влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т.д. Причинатакой ситуации видится в противоречивом регулировании данного института нормамироссийского права.

Степень научной разработанности темы исследования. Впроцессе исследования использовались труды таких известных отечественныхцивилистов как: А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, И.А. Покровский, Е.В. Богданов,Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.Е. Черноморец, М.И. Брагинский Л.В. Щенникова, Г.Ф.Шершеневич, М.М. Агарков, С.С. Алексеев, В.В. Витрянский, М.Х. Хутыз, О.Н. Садиков,З.И. Цыбуленко и других.

Цель исследования состоит в проведении комплексноготеоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданскихправ; выявлении его специфики; установлении противоречий между действующимиправовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованиюроссийского законодательства о недвижимости.

Учитывая это, задачами исследования выступают:

всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости,выявление критериев,

влияющих на содержание правового режима; определение понятияи критериев отнесения объектов к недвижимому имущее ту;

выделение различных видов недвижимости, как предметавоздействия правового режима и установления их места в системе объектовгражданских прав;

порядок их государственной регистрации.

Объектом исследования являются общественные отношения,складывающиеся по поводу недвижимого имущества, как объекта гражданских прав,общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.

Предметом исследования является законодательство,регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение)субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается надиалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов ирекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексногоприменения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового,статистического и логико-юридического.

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования.Дипломная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов,заключения и библиографического списка.

В цивилистической литературе встречаются такие понятия, как«правовой режим недвижимости»,«правовой режим земельных участков»,«правовой режим объектов»,«правовой режим имущества»,«правовой режим вещей»,«правовой режим водоемов»и т.д.

Однако само понятие правового режима в гражданском праве несложилось.

По мнению В.Б. Исакова: «Правовой режим - этосоциальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами иобеспеченный совокупностью юридических средств». На наш взгляд, недостатком данного определения является то, что авторопределяет правовой режим через социальный режим, который в свою очередьтребует уточнения. Тем более что понятие социального режима более широкое, чемпонятие правового режима.

Обобщая все приведенные позиции, мы можем констатировать,что авторы демонстрируют самые разнообразные подходы к понятию правового режима.Мы также можем сделать важный для нас вывод о том, что ключевым в понятииправового режима является установление определенных дозволений и запретов вотношении объекта правого воздействия. Следовательно, специфика правовогорежима недвижимости будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающихконкретные дозволения и запреты в отношениях, складывающихся между субъектамиправа по поводу объектов недвижимости.

Однако только ли дозволения и запреты являются специфическойхарактеристикой правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения,высказанной рядом авторов (Е.А. Суханов,М.Н. Марченко),мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режимнедвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данныхобъектов.

Права владения, пользования и распоряжения ею отличны отправ владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связанос тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользованиедвижимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Крометого, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило,более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особойсоциальной значимостью многих объектов недвижимости законодательствомустанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Под ограничением права понимается то, что субъект не можетделать, что он обязан терпеть, причем ограничения могут затрагивать всеправомочия, в том числе, и право распоряжения вещью. Ограничение не приводит к установлению нового права на объект. Ограниченияправа строго предусмотрены федеральным законом. В соответствии с ч.3 ст.55Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограниченыфедеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защитыоснов конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законныхинтересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства.

Ограничения не устанавливают права на чужое действие,субъект обязывается к лишь к воздержанию от совершения каких-либо действий. Так,если это ограничения в отношении жилого помещения (п.1 ст.288 ГК РФ), то этокасается воздержания от действий, имеющих цель изменить назначение данногообъекта. Анализ ряда других ограничений (п.3 ст. 209 ГК РФ, ч.2 ст.12 Водногокодекса и т.д.) позволяет нам сделать аналогичные выводы.

К признакам, характеризующим ограничения, мы можем отнести,во-первых, цель установления ограничений - интересы государства и общества; во-вторых,наличие в правоотношениях заранее неопределенного, широкого круга лиц, в чьюпользу установлены ограничения; в-третьих, отсутствие в ограничении конкретногоправомочия у лиц, в чьих интересах устанавливается ограничение.

Законодательство о недвижимости насыщено нормами, обограничении прав на данные объекты. Это и ограничение не изменения целевогоназначения земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ); не причинения ущербаприродной среде (п.3 ст. 209 ГК РФ), особые условия использования земельныхучастков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитныхзонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного ирастительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологическихобъектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки илиосвоения земельного участка в течение установленных сроков (п.2 ст.56Земельного кодекса РФ). Статья 26 Водного кодекса РФ устанавливает ограничениядля обеспечения рационального использования, охраны, защиты и воспроизводствалесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, а также земель лесногофонда, не покрытых лесной растительностью. Статья 288 п.1 ограничиваетсобственника в изменении назначения жилого помещения и т.д. Следовательно,установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объектнедвижимости, как предмет воздействия правового режима.

Учитывая большое количество ограничений, установленных вотношении прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривая спецификуправового режима недвижимости, указывать на данные ограничения.

Следовательно, специфика правового режима недвижимости будетзаключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретныедозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихсямежду субъектами права по поводу объектов недвижимости.

Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулироватьпонятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования,выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающихособый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.

Большое влияние на характеристику правового режиманедвижимости оказывает оборотоспособность объектов гражданских прав.

Недвижимость может относиться к объектам, изъятым изгражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте безограничений.

Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимыесвязывается с установлением различного правового режима для них.

А.Г. Калпин и А.И. Масляеввидят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением,определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформлениеправа на них требуют государственной регистрации. В некоторых случаях п.2 ст.131ГК РФ помимо государственной регистрации, могут осуществляться и специальныерегистрации.

Проведя анализ действующего законодательства, позиций рядацивилистовнами сделаны следующие выводы.

Различие правового режима движимых и недвижимых вещейзаключается в следующем:

а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано снеобходимостью государственной регистрации права собственности и других вещныхправ на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на вновьсоздаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает смомента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо переходаправа собственности на нее к покупателю (ст.551);

б) особый порядок приобретения права собственности нанедвижимые бесхозяйные вещи (п.3 ст.225 ГК РФ);

в) особый режим залога - ипотека (п.2 ст.335 ГК РФ); обращениевзыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ);

г) действуют специальные правила совершения сделок снедвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от правна недвижимость (ст.340 ГК РФ).

д) обязательство, предметом которого является недвижимость,по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

е) особый порядок распоряжения государственным имуниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ);

ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режимопределяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;

з) более длительные сроки приобретательной давности нанедвижимое имущество (ст.234 ГК РФ);

и) споры о праве собственности и иных вещных правах нанедвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п.1 ст.30ГПК РФ).

к) особые требования к форме сделок (составление одного документа,подписанного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ГК РФ и т.д.). Не допускаетзаключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.д.).

1.2 Признаки недвижимости

В гражданском законодательстве подавляющего большинствастран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое делениеисходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.

В связи с развитием рыночных отношений в РоссийскойФедерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лицзначительно выросла.

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известноримскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, атакже, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы,насаждения). Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью,считались ее составными частями и подчинялись правилу: «сделанное надповерхностью следует за поверхностью» (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком такжерассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установленияотдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушноепространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями инедвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно,разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а каксодержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в немдля обеих категорий вещей совершенно одинаково.

В России история понятия «недвижимость» берет своеначало в XVIII веке. Термин «недвижимое и движимоеимущество» появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г.,во времена правления Петра I. Он объединил смыслсуществовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельныхучастков и строений. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества иего наследования.

В Указе Петра I под недвижимостьюпонималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связанонастолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и целивещи.

Законодательство дореволюционной России проводило делениеимущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признакинедвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальнуюопределенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то,что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушениявида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считалисьпереходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретениематериалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося,например, при продаже на снос или на слом.

В XIX веке в России были широкораспространены понятия «имение», «поместье», чтоопределялось как имущество или личная собственность в виде земельного владенияпомещика, обычно с усадьбой. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимымимуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги.

Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостьюи в доказательство ссылались на статью 119 Устава торгового. Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду «сокровенныев недрах земли ископаемые». Неопределенность закона была очевидна.

Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговыепалатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью.

Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточносложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществузависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались какстроения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например,шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другиеископаемые, находящиеся в земле.

Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообщевсякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой,обусловленной самой природой этих вещей.

Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов,относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32проекта упоминались земля, строения, сооружения, «неподвижно к землеприкрепленные». Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законовРоссийской империи, т. X, который и содержалприведенное легальное определение недвижимости.

Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени опризнании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали неслучайно. Особая важность таких объектов для общества и государства былаотмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правиласовершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).

Но критериев отнесения того или иного имущества кнедвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Правособственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственникземли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории,земельного участка), как создание и эксплуатация строений. Речь идет осуперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло изримского права).

В период Союза ССР деление имущества на недвижимое идвижимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как ужеупоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое делениеоказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительногосударственной собственности на землю и изъятием земли «из частногооборота». Поэтому в советском законодательстве понятие «недвижимость»использовалось лишь первоначально. В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. прямо указывалось, что «с отменой частной собственности на землю делениеимуществ на движимые и недвижимые упразднено».

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 годапонятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю,для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости,имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан наотдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (праволичной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательнойформулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительногоколлектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог бытьнайден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты извсех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, посоветскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (этаформулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищнойсфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).

Здания и сооружения могли находиться в собственностиколхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иныхобщественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.

В современное российское законодательство деление вещей надвижимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР».

Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишьупомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этогозакона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 законасодержала перечень объектов права собственности, среди которых называлисьпредприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. Вп.3 ст.7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотяопределения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР иреспублик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.,содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 былореанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое,хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматриваласькакая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кромеперечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается«критерий недвижимости»: прочная связь с землей и невозможностьперемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данноеопределение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российскомзаконодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. Послетого, как было возрождено право частной собственности на землю, впервыепредусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»и «О земельной реформе»,ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так какодним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночныхотношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре,который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный,основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества вроссийском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс РоссийскойФедерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей нанедвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений,определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участкинедр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участкамии делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса,согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей нарядусо зданиями и сооружениями.

Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также «подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты», тем самым, отойдя от традиции русскогозаконодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так,русское дореволюционное законодательство относило «мореходные и речныесуда всякого рода» к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не всевиды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществупредприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имуществорассматривается как недвижимость по назначению.

Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательнуюполноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустаннойкритике специалистов.

Исторический анализ становления и развития институтанедвижимости показал, что российская правовая история построена на чередованиипризнания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.

В чем же заключается значение деления вещей на движимое инедвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, чтоправовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается сустановлением различного правового режима для них.

Возрождение института недвижимости в российском гражданскомправе стимулирует появление исследований, посвященных этомугражданско-правовому явлению.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятиенедвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правовогорегулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не даетопределение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым,что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы вправоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываютсяна гражданском обороте.

Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем,что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство изних ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесенияобъектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н.Садиков и др.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество.

Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях исловарях. Например, в современной энциклопедии: «недвижимость вгражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю,а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания,сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости».

В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля,можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояниенедвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же впримечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и недвигаемый никем, стоящий в покое, на месте,Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категориисущественно отличается от экономической трактовки данного понятия.

Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимопровести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделитькритерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

М.В. Абрамовавыделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:

1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предметприроды или результат труда, по поводу которого возникают гражданскиеправоотношения;

2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимоналичие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должнабыть юридически незаменима;

3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, какпрочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи сземлей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещениеобъекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а такжевозможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектовнедвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.

Мы поддерживаем признаки, выделенные авторами, однаконеобходимо отметить, что признак связи с землей не характеризует все объектынедвижимости, названные законодателем. Во-первых, он не относится к самимземельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названынепосредственно законом, как недвижимые.

Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядитне полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимостизависит от того является ли объект недвижимости главной вещью илипринадлежностью.

Так, например, обособленный водный объект, не имеющийсамостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка,а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегдаследует за земельным участком.

Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте,имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый длясудоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельныйучасток следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права,либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимоэтого, существенным является и указание на сложность данной вещи.

1. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, т.е.предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданскиеправоотношения.

Однако на практике не всегда верно проводят разграничениенедвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, илиявляется объектом природы. Например, по делу № 8224/07 Закрытое акционерноеобщество «Салон недвижимости» обратилось в Арбитражный судОренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом городаОренбурга. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянноездание и асфальтовое покрытие. Решением от 19.06.98 иск удовлетворен. Впротесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в искеотказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, адело - передаче на новое рассмотрение.

Однако асфальт не относится к самостоятельным объектамнедвижимости, это принадлежность земельного участка (асфальт - это покрытие),поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишьхарактеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенностиземельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоитна фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено следующим образом: недвижимостьюдолжен признаваться домик, стоящий на фундаменте и земельный участок.

2. Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимоналичие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств.

3. Этой вещи должен быть присущ признак - непотребляемость.

4. Недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, ив качестве принадлежности.

5. Это всегда сложная вещь.

Однако на практике не всегда правильно проводят различиямежду понятиями «сложная вещь» и «имущественный комплекс». Такпо делу № 10676/02 ЗАО «Научно-производственное предприятие „Тема“(далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском кМоскомрегистрации, ООО. „Главный вычислительный центр Интуриста“ (далее- центр) о признании недействительным акта государственной регистрации правасобственности центра от 20.09.01 № 77 НН 059753 на здание трансформаторнойподстанции, расположенное по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.67, стр.4. Исковыетребования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объектанедвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70, которыйперешел в собственность истца на основании заключенного им с ОАО „АКБ“Еврофинанс» (далее - банк) договора купли-продажи от 18.02.2000 №01-01. Решением суда первой инстанции от 27.12.01 в удовлетворении исковыхтребований отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округапостановлением от 22.04: 02 названные судебные акты отменил, дело передал нановое рассмотрение. Решение подлежит отмене, дело - направлению на новоерассмотрение по следующим основаниям.

Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектомстроительства Главного вычислительного центра АО «Интурсистема» (правопредшественникаответчика) предусматривалось строительство 6-этажного здания главноговычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции идизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запасадизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийногообеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано правособственности на здание площадью 7284 кв. метра, расположенное по адресу: Москва,ул. Вятская, д.70 (свидетельство о регистрации от 02.02.95). Из техническихпаспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельнойсоставляет 53,2 кв. метра, трансформаторной подстанции - 60 кв. метров. В суммеплощадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемкиздания.

Арбитражный суд признал ошибочной регистрацию объектанедвижимости как имущественные комплексы. Органами юстиции былизарегистрированы как имущественный комплекс 6-этажное здание главноговычислительного центра, и 1-этажные здания трансформаторной подстанции идизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запасадизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийногообеспечения электроэнергией основного здания. Однако эти два здания необъединены общей целью, следовательно, не могу выступать имущественнымкомплексом.

Недвижимость представляет собой особый объект правасобственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от праввладения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связанос тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимымивещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того,недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, болеевысокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальнойзначимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рядограничений по их участию в гражданском обороте.

Недвижимость в целом может относится к объектом, изъятым изгражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте безограничений.

Некоторые объекты недвижимости могут относится только кобъектам, изъятым из оборота. Например, в соответствии с Законом от 21 февраля1992 г. № 2395-1 «О недрах»участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования,вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Некоторые объекты недвижимости могут находится в трехгруппах. И как, изъятые из оборота, и как ограниченные в обороте и, какнеограниченные в обороте. Это земельные участки. В настоящее время оборотземельных участков регулируется Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ.

Установив признаки, правовой режим и оборотоспособностьобъектов недвижимости необходимо рассмотреть критерии отнесения тех и иныхобъектов к недвижимому, что позволит нам в итоге сформулировать понятиенедвижимого имущества.

1.3 Проблема определения критериев в понятиинедвижимости

Вряд ли можно говорить о том, что те критерии, которыезаложил Гражданский кодекс РФ в описание недвижимости, в полной мере позволяютсформировать представление о недвижимости как объекте гражданских прав.

При изучении законодательства, сталкиваешься с недостаточнополными и четкими критериями определения недвижимости, с отсутствием для нееобщих признаков. Отсюда возникает множество вопросов.

Гражданский кодекс РФ пошел по пути простого перечисленияобъектов, относящихся к недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,участки недр, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, здания, сооруженияобъекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.

Первая группа авторов ограничивается выделением двухкритериев. Так, при отнесении вещей к категории недвижимых А.Г. Калпин и А.И. Масляевиспользовали два критерия: материальный - степень связи этих вещей с землей, июридический - отнесение законом тех или иных вещей к разряду недвижимых. Материальныйкритерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей.

Первые представляют собой земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, т.е. то, что отдельно от земли физически быть неможет.

Второй вид объектов - вещи, которые могут быть отдельны отземли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (этолеса, многолетни насаждения, здания, сооружения).

Юридический критерий используется для отнесения к категориинедвижимости вещей, которые не имеют связи с землей и могут быть отделены отнее без всякого ущерба для их назначения, но их роль в гражданском оборотестоль важна, что законодатель счел необходимым распространить на них правовойрежим недвижимого имущества (это воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты).

Последователями выделения двух критериев являются: Ю. Немец,Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, О.Н. Садиков и др.

С точки зрения Ю. Немец,законодатель разделил недвижимые вещи на два вида:

1. недвижимые (земельные участи, участки недр и т.д.)

2. движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

Авторы комментария к части первой Гражданского кодекса РФ Т.Е.Абовой и А.Ю. Кабалкина. выделяют так же два критерия: первый характеризует вещи, недвижимые по ихприроде. В свою очередь они подразделяются на:

а) земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения.

И второй - вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. О.Н.Садиковвыделяя два критерии, приводит достаточно отдаленный от легального переченьобъектов недвижимости. В зависимости от выделяемых критериев к недвижимости онотносит:

во-первых, объекты естественного происхождения - участкиземли, участки недр;

во-вторых, все то, что прочно связано с землей - здания,сооружения, леса, многолетни насаждения и другие объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможны.

Как видно в перечне не присутствуют объекты, движимые посвоей природе, но отнесенные законом в силу своей особой значимости кнедвижимости.

По мнению О.Ю. Скворцова,необходимо выделять три критерия:

1 отнесение к недвижимости земельных участков;

2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей,подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судоввнутреннего плавания, космических объектов.

Все указанные группы объектов недвижимости не имеют междусобой каких-либо общих признаков. Необходимо отметить, что данная позицияпоострена в строгом соответствии со ст.130 ГК РФ. Однако в первую группу авторпо непонятным причинам не включил недра, и обособленные водные объекты,названные законодателем.

И.В. Козлова, в статье: «Понятие недвижимости и вопросырегистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации»,выделяет следующие группы объектов недвижимости.

Первая группа - это земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числелеса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все указанные объекты, помнению автора, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью.

Возвращаясь к объектам, которые автор включила в первуюгруппу, мы констатируем, что наряду с лесами, многолетними насаждениями,зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, то есть темиобъектами, которые при современном развитии уровня техники можно переместить впространстве, в первую же группу И.В. Козловой отнесены и земельные участки,участки недр, то есть те объекты, которые, действительно, не перемещаемы впространстве. Следовательно, в этой группе мы можем выделить две подгруппы:

Первая - не перемещаемые объекты недвижимости. И именно кним вполне закономерно было бы применить термин «объективной» неперемещаемости.Сюда относятся земельные участки и участки недр.

Вторая группа - объекты, которые прочно связаны с землей, нокоторые при современном развитии уровня техники, в принципе, могут бытьперемещены в пространстве.

На наш взгляд, такое деление более соответствует смыслу ст.130ГК РФ. Хотя необходимо отметить, что в процессе дальнейшего исследования намибудет сделан вывод о необходимости выделения в самостоятельную группу такогообъекта, как земельные участки.

Четыре критерия недвижимого имущества выделяют В. Витрянский,В.А. Порошков, М.И. Брагинский и др.

В. Витрянский выделяет следующие критерии. Во-первых, к недвижимым вещам прямо и непосредственно отнесены земельные участки,участки недр и обособленные водные объекты (недвижимое имущество по своимприродным свойствам).

Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которыххарактерны тесная связь с землей и невозможность их перемещения безнесоразмерного ущерба их целевому назначению. К этой категории объектовотнесены: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также иныеобъекты, обладающие соответствующими признаками (недвижимость по признакунеразрывной физической и юридической связи с земельным участком).

В-третьих, режим недвижимости распространен и на рядобъектов, указанных в ст.130 ГК РФ, которые по своим свойствам относятся кдвижимым вещам: подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость позакону»).

В-четвертых, ст.130 содержит положение о том, что законом кнедвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности,непосредственно в тексте ГК РФ имеются нормы об отнесении к недвижимомуимуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами кнедвижимому имуществу отнесены также жилые помещения.

В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М. Орлова в качествечетвертого критерия выделяют необходимость государственной регистрации объектовнедвижимости. Рассмотрим представленные авторами критерии.

Первый критерий - прямое перечисление объектов недвижимостив законе. Соответственно, объекты, не перечисленные относятся к движимым, еслине отвечают остальным критериям. Думается, такой прием оправдан, т.к позволяет обойтисьбез лишних перечислений и уточнений, движимых вещей. К недвижимости относятсяземельные участки, участки недр, которые по своей природе являютсянеперемещаемыми, и составляют основу для всего остального недвижимого имущества.

В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участкиназываются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой виднедвижимости по широко признанной в юридической литературе классификацииотносится к недвижимости по природе.

Однако, определяющее значение естественных свойств вещей дляпризнания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковымиавтоматически.

Так, по мнению О.И. Крассова, главным критерием признаниянедр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Всеостальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимогоимущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ «О недрах», ст.40и 41 Земельного кодекса РФ предоставляют право на использование подземногопространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему назаконных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать вустановленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участкеобщераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Такимобразом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях,когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определеннаякатегория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземноепространство на основании закона.

Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Авторподменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о «наличиеили отсутствие пользования» как о критерии, автор на самом деле ведет речьо признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когдаона представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром.Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а невыступает критерием отнесения вещей к недвижимости.

Нет сомнения, что вышеперечисленные объекты являютсянедвижимыми.

Однако, по мнению О.Ю. Скворцова, анализ законодательныхактов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяютвыделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости.

Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, чтов данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можнобыло бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водныеобъекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что ониявляются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функциювыполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладаютодним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массынедвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные наповерхности и под поверхностью земельных участков.

Более того, выделение земельных участков в отдельную группусвязано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеетфиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделениеземельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том,что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта отдругого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупностьвсех земельных участков и России составляют территорию российского государства- один из самых важных атрибутов государственности.

Следует отметить, что современные технологии в некоторыхслучаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенногоущерба их назначению. «При определенных условиях эта группа объектов можетбыть трансформирована, например, выработка леса на продажу, или продажа зданияна строительные материалы; в итоге получается, что данные объекты становятсядвижимым имуществом». В процессе трансформации они теряют те признаки, по которым их можно отнести кнедвижимости.

Показательным примером является перемещение зданий,представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четкоисходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствияущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимым имуществам неотносятся.

Поэтому данный критерий носит оценочный характер, в силуэтого не следует ждать точного и однозначного решения вопроса о прочности связис землей того или иного объекта. Следовательно, необходимо дополнить указанныйкритерий признаком, каковым и является несоразмерный ущерб назначению вещи.

Следуя логике нашего рассуждения о том, что, в общем,выделение таких критериев является относительным, что любую недвижимость можнопередвинуть и без несоразмерного ущерба хотелось заметить следующее. Ни длякого не секрет, что перемещение различных объектов характеризуется различнымизатратами труда. Переместить, к примеру, велосипед и стенной шкаф требуетразличных усилий, не говоря уже о перемещении дома. Вещи, которые легкоперемещаемы - это движимые вещи. Вещи, которые достаточно тяжело перемесить илиневозможно - недвижимые вещи.

Поэтому вполне уместно выделить такой критерий как «значительнаязатрата труда и денежных средств». Соответственно, если для перемещенияобъекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будемговорить об объекте недвижимости. Если таких затрат не требуется речь идет одвижимом объекте.

Обобщая все выше изложенное, формулировка п.1 ст.130 ГК РФвыглядела бы следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, и все то, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно, в томчисле участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, объекты незавершенного строительства...»

Исходя из того, что законодатель, выделяя второй критерий,не перечисляет все объекты недвижимости, отнесенные в силу него к даннойгруппе, следует сделать вывод о том, что список недвижимых вещей может бытьдополнен.

Так, Федеральный закон «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1992 г. №122-ФЗ ст.1расширяет примерный перечень объектов недвижимости, данный в ГК РФ, добавляяжилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ добавляет дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения.

Выделяя третий критерий отнесения имущества к недвижимому,законодатель устанавливает, что к данной группе недвижимого имущества следуетотнести вещи, в принципе движимые, но прямо указанные в законе в качественедвижимости. Особенностью этой группы вещей является их способность кперемещению. То есть в отличие от иных объектов недвижимого имущества, данныевещи не только не имеют прочной связи с землей, но и, напротив, в большей частипредставляют собой транспортные средства (например, воздушные суда).

Следует отметить, что воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты по своей сути являются движимыми,причем в буквальном смысле этого слова. Предназначение этих предметов состоитименно в перемещении в пространстве. И, надо заметить, что эту группу объектовни что не объединяет с такими объектами, как земельный участок, участки недр,обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, которыйпозволяет говорить о недвижимости по природе, либо о недвижимости в силунеразрывности с земельным участком.

Надо заметить придание статуса недвижимости в принципе движимымвещам (воздушным и морским суда, судам внутреннего плавания космическимобъектам) является новеллой в российском законодательстве.

Так М.И. Брагинский отмечает: «Законодатель объединилих (в принципе движимые вещи - прим. автора) с естественно недвижимыми вещами,поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации».

М. Орлова считает, что, так как абз.2 п.1 ст.130 ГК РФговорит о том, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда», то данное положениепозволяет считать государственную регистрацию в качестве факультативногопризнака недвижимого имущества.

Однако надо заметить, что такой признак выделяетсязаконодателем только к определенному виду имущества, отнесенного законом кнедвижимому - воздушным, морским судам и т.д.

Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимоего создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимогоимущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственностина данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объектнедвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Этоговорит только о том, что у лица не возникло права собственности (или иногоправа) на данный объект.

Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что дляопределения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишьподчеркивает особый характер таких объектов.

Проведя рассмотрение всех выделенных законодателемкритериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести кобъектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третийкритерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащеегосударственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можносразу возразить.

Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимогоимущества, включая имущественные права, долги и т.д.

Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем втретью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди нихпредприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и поповоду возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группаобъектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объектачеловеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искатькритерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как,забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие неможет являться объектом права несоответственно, относится к недвижимомуимуществу.

Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов кнедвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладатьследующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно намивыделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости.

Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первуюочередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группуможно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерийсвязи с землей.

Второй - связь с землей. Этот критерий понимается какневозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению,значительной затраты труда и денежных средств.

Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения техили иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость- это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойствомнеподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств невозможно.

2.1 Понятие государственной регистрации прав нанедвижимое имущество

Главная особенность правового режима недвижимости - особыйпорядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и другихправ на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам снедвижимым имуществом.

Федеральный закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силус 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям,которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права нанедвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаютсядействительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но пожеланию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Во исполнение ст.9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав» во всех субъектах РоссийскойФедерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенцииотносятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права нанедвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика,положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих вобороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов,объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынкенедвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в Россииболее «прозрачным» и привлекательным для инвесторов.

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции порегистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями попроверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрациюправ или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержаниядействующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие вправовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимоеимущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношенийопределенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. Вэтом случае государственная регистрация приобретает также значениеправоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальныхправовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращениеправоотношений, предметом которых выступает недвижимость.

Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный судСамарской области с иском к Администрации г. Самары о признании правасобственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного поадресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).

Заявитель приводит следующие аргументы.

Предпринимателем произведено строительство здания магазинана земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании ПостановленияГлавы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации правасобственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия ПостановленияАдминистрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатациюмини-магазина.

На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металлопластикпредоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000№ 00568/3.

Впоследствии Предпринимателем изготовленоархитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлениемглавного архитектора города, получены положительные заключениясанитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарнаячасть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003.

Требования о признании права собственности относятся квещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случаеоспаривания данного права.

Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самарыне претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенныйПредпринимателем.

В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкойна ст. ст.131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что длявозникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истецвправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационнойслужбы по Самарской области для соответствующей регистрации прав.

В соответствии с п.4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04.- 87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основныеположения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (вредакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждаетсярешением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии.

При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатациювправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственныхорганов в усыновленном законом порядке.

Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары неоспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявилтребование о применении мер защиты (признание права собственности), несоответствующее характеру нарушенных прав.

Кроме этого, признание права собственности по решению судадает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект безобязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию.

Однако Предприниматель в установленном порядке врегистрирующий орган не обращался.

«Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованныерамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности».Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Единомгосударственном реестре с предоставлением информации о производственнойрегистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган,осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросуправообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения обобъекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется ифискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной еесоздания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующиеосновные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее имимущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимостиполучить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии отмошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости.

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопросо признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи сприобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти всоприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а этовозможно только тогда, когда само существование права представляетсянесомненным.

Это последнее условие необходимо для того, чтобыобщественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтомувозникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либо резкимследом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому всезаконодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлениемнаружного знака, обличающего его существование. Установление такого знакасоставляет «укрепление права».

То есть право может быть укреплено посредством совершенияопределенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того,что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, идля третьих лиц.

Принцип признания права собственности или иного права нанедвижимое имущество только после государственной регистрации этого праваприводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимоеимущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК), правособственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223) и иное право нанедвижимость (п.2 ст.8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное неустановлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации вслучаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК) .

2.2 Порядок государственной регистрации

Предметом государственной регистрации, согласно действующемузаконодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения правна недвижимое имущество в соответствующих групп:

права на недвижимость

сделки с недвижимым имуществом;

обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативныенормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможностьгосударственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма,посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок снедвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось,что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность:«Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующихправ на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие иотпадающие „ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение“.В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами,порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названиирегистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указаниезакона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самойсделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иноговещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объемдополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средствдля правообладателей».

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав нанедвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составеперехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение длясоответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Еслипри совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется вмомент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственнаярегистрация права.

В то же время государственную регистрацию, котораяосуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельногоюридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическимоснованием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебногорешения, административного акта, юридического факта и т.д.

На это обстоятельство обратил внимание Конституционный судРФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе впринятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ»на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.3 ст.651 Гражданскогокодекса Российской Федерацииуказал на то, что государственная регистрация договора аренды здания илисооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды,производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договораренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, атакже вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение,прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум отдвух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данномслучае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в которомгосударственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительностьправа и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторонпо поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актомпризнания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов,осуществляющих регистрацию права или сделки (п.1 ст.2 Закона о госрегистрацииправ на недвижимость) .

По поводу правовой природы государственной регистрацииКонституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в ужеупоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-0: государственнаярегистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числесудебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектомкоторых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призваналишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаетгарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она незатрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, неограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их волии имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться какнедопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или какограничение прав человека и гражданина.

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п.1ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрацияимеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостьюможет состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос оее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку втаковом случае отсутствует объект регистрации.

В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишьс момента его юридического признания государственным органом, осуществляющимрегистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе,несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственнойрегистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрелвещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовойсвязи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается толькоконтрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. Вчастности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передатьнедвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией:в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации переходаправа собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации всудебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи суклонением продавца от государственной регистрации.

В то же время действующее законодательство о последствияхотсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Содной стороны, в соответствии со ст.165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуругосударственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом,является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст.433 и 458 ГКРФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации,считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственнойрегистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновениеуказанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной исудебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институтугосударственной регистрации и с точки зрения процессуального права. Всоответствии с п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимостьгосударственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силегосударственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительныйхарактер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебномпорядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданскихправоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуругосударственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права наобъект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающиезарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства,подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует сзарегистрированным правом. Правило об исключительном характередоказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальныйхарактер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключаетвнесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.

В то же время в рамках судебного процесса государственнаярегистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимогодоказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамкахисследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что,несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель неимеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение,основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом,выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией какдоказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладательдолжен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, азарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, чтогосударственная регистрация, в силу ст.2 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашелзакрепление и в судебно-арбитражной практике.

Институт государственной регистрации урегулирован преждевсего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встаетвопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.

На государстве лежит конституционная обязанность обеспечитьзащиту собственности (ст.8 Конституции РФ). Это определяет наличиепублично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите правего участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями,которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей,их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливоотмечает, что «если предмет договора обладает существенно индивидуальнымипризнаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары нарынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Такимрынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточноиндивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, всоответствии с которым цена на недвижимое имущество является существеннымусловием договора купли-продажи недвижимого имущества».

К сказанному остается добавить, что законодатель,руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, какнедвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования осущественном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимымустановить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещамисделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрациисделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - это процедура, котораяпредполагает существование отношений между государством в лице егорегистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтвержденияправ на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать какотношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся внеравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный органреализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - этоформа публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих своисубъективные гражданские права в сфере частного права. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, каксправедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы,которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересовв сфере действия гражданского права.

Таким образом, государственная регистрация прав и сделок,возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер,демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права,взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказываетстабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности егоучастникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборотанедвижимого имущества.

Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимостьоказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства,что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права- регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правовогорегулирования такового «являются общественные отношения, возникающие впроцессе осуществления регистрационной деятельности»,а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируютсяметодом императивных предписаний».Это дает основание для вывода о том, что «регистрационное право выступаеткак комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования».

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой,по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрацииобразуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующийсовокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и ихрегистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции».По своей правовой природе этот институт является институтом административногоправа.

2.3 Основания государственной регистрации и отказав государственной регистрации

Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяетсодержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решенияо регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этойдеятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных нарегистрацию документов и принятие соответствующего решения.

Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения)вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определеннымиюридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии сгражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращениегражданских правоотношений.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливаетперечень оснований для государственной регистрации прав. Посколькусоответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то взаконе перечислены документы, которые должны быть представлены длягосударственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрацииявляются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местерасположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Основания государственной регистрации и отказа вгосударственной регистрации:

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местеосуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество,выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов намомент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок сним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством,действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым длягосударственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка,план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием егокадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельногоучастка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранееуже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающихдокументов.

Основания отказа в государственной регистрации. Последствиемпроведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованноголица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. Вустановленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки.Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрацияправ на недвижимость, является правоприменительным актом или решениемконкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществленокомпетентным государственным органом и должностным лицом в рамкахпредоставленных полномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрацииправ на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов нагосударственную регистрацию.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрацииустановлен в ст.20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этотперечень включены следующие основания:

право на объект недвижимого имущества, о государственнойрегистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащимгосударственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилосьненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрациюправ, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующегозаконодательства;

акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определеннымиусловиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимогоимущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объектнедвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимыедокументы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объектнедвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственнойрегистрации возникших после введения в действие Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: переходаданного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения вдействие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые для государственнойрегистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и ужезарегистрированными правами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Взаконодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственнойрегистрации. Так, в соответствии с п.2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав нанедвижимость в том случае, если после приостановления Основания государственнойрегистрации и отказа в государственной регистрации процедуры государственнойрегистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление,государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом записьв книге учета документов. Согласно п.2 ст.29 этого же закона в государственнойрегистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного вдоговоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора обипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, внекоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрациирегистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно даваяоценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью илинет.

Закрытое акционерное общество «Пурпе» обратилось варбитражный суд к Мэрии г. Тольятти с иском о признании права собственности насамовольную постройку - не завершенный строительством объект - зданиераспределительного пункта РП-30, общей площадью 107,1 кв. м, расположенное поадресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Хрящевское шоссе,7.

Исковые требования мотивированы ч.3 ст.222 Гражданскогокодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решениемучредителя индивидуального частного предприятия «Пурпе» от 20.04.99предприятие было преобразовано в Закрытое акционерное общество «Пурпе».Закрытое акционерное общество «Пурпе», истец, зарегистрировано 10.12.2002,что подтверждается Свидетельством о регистрации серии 63 N 002082541.

По договору купли-продажи от 11.03.95 Закрытое акционерноеобщество «Пурпе» приобрело не завершенный строительством объект - заводмногооборотной тары, расположенный в Автозаводском районе г. Тольятти, в районекирпичного завода, Хрящевское шоссе,7.

Постановлением Администрации г. Тольятти N 1358 от 12.08.96Закрытому акционерному обществу «Пурпе» предоставлен земельныйучасток в Автозаводском районе г. Тольятти по Хрящевскому шоссе, 7 в бессрочное(постоянное) пользование для окончания строительства и дальнейшей эксплуатациизавода по ремонту многооборотной тары. Право бессрочного (постоянного) пользованияподтверждается Свидетельством N 27041 от 21.03.97.

В пределах предоставленного земельного участка истцом насобственные средства осуществлено строительство здания распределительногопункта РП-30 (лит. А2).

Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытогоакционерного общества «Пурпе», что усматривается из справки,подписанной главным бухгалтером организации.

Распределительный пункт является не завершеннымстроительством объектом, степень готовности которого составляет 57%.

Фактическое наличие спорного не завершенного строительствомобъекта, пункта РП-30 (лит. А 2), и степень его готовности - 57% подтверждаютсятехническим паспортом, выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием«Инвентаризатор».

Не завершенный строительством объект не является предметомдействующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000,соглашением о прекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемкевыполненных работ от 21.11.2000, 04.10 2000.

Разрешение на строительство объекта и акт приемки его вэксплуатацию в установленном порядке не оформлялись.

С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и давим надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст.222Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной.

В соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации право собственности на самовольную постройку может быть признаносудом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена наземельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и еслипостройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и несоздает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежатгосударственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерациигосударственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные правана недвижимые имущества, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение.

В то же время право собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он неявляется предметом действующего договора строительного подряда и принеобходимости собственнику совершать с этим объектом сделку (п.16Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РоссийскойФедерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанныхс применением Федерального закона „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“).

Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенноестроительство здания распределительного пункта не является предметомдействующего договора строительного подряда, а признание права собственностинеобходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии сост. ст.2, 3 вводной части Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время государственный регистратор не имеет праваотказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим взаконную силу решением суда.

При принятии решения об отказе в государственной регистрацииправ заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней послеокончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителюнаправляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщенияпомещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственнойрегистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или варбитражном суде.

При известных условиях регистрирующим органам предоставленоправо приостановления государственной регистрации. Государственная регистрацияправ приостанавливается государственным регистратором при возникновении у негосомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также вподлинности представленных документов или достоверности указанных в нихсведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры пополучению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документовили достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязанв день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявителивправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований длягосударственной регистрации прав, а также подлинности документов идостоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственнаярегистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если втечение указанного срока не будут устранены причины, препятствующиегосударственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказатьзаявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующуюзапись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановленане более чем на три месяца на основании письменного заявления правообладателя,стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии унего надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины,послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, исрок, необходимый для такого приостановления.

Государственная регистрация прав может быть приостановленагосударственным регистратором на срок не более месяца на основании письменногозаявления одной из сторон договора о возврате документов без проведениягосударственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора необращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будутустранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистраторобязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделатьоб этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения оприостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомитьстороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и обоснованиях принятия такого решения.

В порядке, установленном законодательством, государственнаярегистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решениясуда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесениемсоответствующей отметки в ЕГРП.

Общество с ограниченной ответственностью „Репер“ обратилосьв Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказаГосударственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области „Самарскаяобластная регистрационная палата“ в государственной регистрации договорааренды земельного участка № 012836з от 13.01.2003 и обязании зарегистрироватьуказанный договор.

Согласно материалам дела, 14.01.2004 Общество с ограниченнойответственностью „Репер“ предоставило в ГУЮ „Самарская областнаярегистрационная палата“ на регистрацию договор с Комитетом по управлениюимуществом г. Самары N 012836з от 13.01.2003 на аренду земельного участкаплощадью 3680,5 кв. м по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинская,заключенный на основании Постановления Главы г. Самары N 1241 от 30.12.2002,под строительство нежилого здания для размещения офисных помещений, мойки иподземно-надземной стоянки автомобилей.

29 января 2004 г. вх. N 1/2004-489 регистрирующий органсообщил о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что непредставлены все документы, необходимые для регистрации, в том числедоказательства предоставления земельного участка, в соответствии с п.4 ст.30Земельного кодекса РФ, а также соблюдения п.8.5 Постановления Главыадминистрации г. Самары N 1241 от 30.12.2002 о сносе жилого дома N 32-34.

Затем вх. N 1/2004-489 от 20.02.2004 заявителю былонаправлено повторное извещение о приостановлении государственной регистрациидоговора, в котором было предложено представить доказательства предоставленияземельного участка в соответствии с п.4 ст.30 Земельного кодекса РФ, а такжедоказательства отсутствия каких-либо обременений на земельный участок площадью3680,5 кв. м в Самарском районе г. Самары по ул. Ленинская.

Сообщением исх. N 1/2004-489 от 25.05.2004 регистрирующийорган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации в связи с тем,что не представлены доказательства отсутствия прав каких-либо собственниковжилого дома по ул. Ленинской,34 на данный земельный участок, а также по причинеотсутствия документов, подтверждающих соблюдение требований ст.30 Земельногокодекса РФ при выделении земельного участка в аренду.

В соответствии с п.1 ст.20 ФЗ „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основанием дляотказа в государственной регистрации, на которое ссылается Регистрационнаяпалата, является непредставление документов, необходимых для государственнойрегистрации прав.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявителембыли представлены все необходимые для регистрации права документы, переченькоторых содержится в ст.17 ФЗ: договор аренды земельного участка с приложениемего кадастрового плана, акт приема-передачи земельного участка, и ПостановлениеГлавы г. Самары от 30.12.2002 N 1241 „Об утверждении проекта границземельного участка, предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью“Репер» в аренду земельного участка и разрешении строительстванежилого здания для размещения офисных помещений, мойки и подземно-наземнойстоянки автомобилей по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары".

Текст указанного Постановления N 1241 гласит: «Всоответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, наосновании заявления Общества с ограниченной ответственностью „Репер“,проектно-сметной документации, разработанной согласно Постановлению Главы г. Самарыот 17.09.2002 N 691 „Об утверждении акта о выборе земельного участка,предварительном согласовании места размещения нежилого здания для размещенияофисных помещений, мойки и подземно-наземной стоянки автомобилей и разрешениипроектирования Обществу с ограниченной ответственностью “Репер» наземельном участке по ул. Ленинской в Самарском районе г. Самары", утвержденнойв установленном порядке, ПОСТАНОВЛЯЮ".

Таким образом, довод Регистрационной палаты онепредоставлении Обществом с ограниченной ответственностью «Репер» доказательствпредварительного согласования мест размещения объектов не соответствуетобстоятельствам дела.

Если в течение срока, установленного для рассмотрениязаявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но довнесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственнойрегистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объектнедвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектомнедвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается доснятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пятьрабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав вписьменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлениигосударственной регистрации прав и об основаниях приостановлениягосударственной регистрации прав.

Особое внимание следует обратить на детализацию норм,регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями илибездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкойпри регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением отрегистрации, несоблюдением правил регистрации и др.).

Так, в п.1 ст. 31 Закона впервые дается определениенеобоснованного отказа в регистрации - таковым отказ признается в случае, еслив регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п.1 ст.20 Закона, либовообще без указания оснований. Вред подлежит возмещению в полном объеме (тоесть включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РоссийскойФедерации в соответствии со ст.31 Закона и ст.1069 ГК. Статья 1069 ГКпредусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами,органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Этаответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст.1064 ГК, тоесть при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителявреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, атакже вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается,если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п.2 ст.1064 ГК) .

В заключение остановимся на том изменении Закона, которое,как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике.Речь идет о введенной в состав пятой главы Закона, устанавливающей правила обответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество,новой норме - ст.31.1 Закона. В этой статье, как следует из ее названия,установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату правасобственности на жилое помещение.

Согласно п.1 ст.31.1 Закона собственник жилого помещения,который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а такжедобросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение,имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Преждевсего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применятьсялишь во взаимосвязи со ст.223, 301, 302 ГК, поэтому для уяснения смысла ст.31.1Закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

Статья 301 ГК предоставляет незаконно лишенному владениясобственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска обистребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационныйиск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому,согласно п.1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместес тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещьюее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезныесвойства).

Однако из правила ст.301 ГК о возможности истребованияимущества из чужого незаконного владения существует изъятие.

Оно установлено в п.1 ст.302 ГК для случая, если нарушениеправа владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество былоприобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица,которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то естьтаким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии уотчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствахсобственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишьв случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имуществобыло передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либовыбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретенобезвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать,собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и удобросовестного приобретателя (п.2 ст.302 ГК).

По общему правилу п.1 ст.223 ГК, определяющей моментвозникновения права собственности у приобретателя по договору, правособственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,если иное не предусмотрено законом или договором. Такое «иное» правилопредусмотрено, в частности, в п.2 ст.223 ГК, согласно которому в случаях, когдаотчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаемявляется, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности уприобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установленозаконом. Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ п.2 ст.223 ГК был дополненправилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащимдобросовестному приобретателю (п.1 ст.302 ГК) на праве собственности с моментатакой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когдасобственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Внесенное в п.2 ст.223 ГК дополнение весьма неоднозначно инуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п.1 ст.235 ГК правособственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Нистатья 302, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворениивиндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности наспорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестногоприобретателя. Поэтому сформулированный в п.25 Постановления Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»тезис о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности наотчужденное неуправомоченным лицом недвижимое имущество и регистрации этогоправа на основании решения суда, по существу, представлял собой попытку ВАС РФустановить не предусмотренное законом основание прекращения права собственности.Этот пункт указанного Постановления с разных позиций критиковался в юридическойлитературе, в том числе автором настоящей статьи. В частности, указывалось, чтозащитить интересы добросовестного приобретателя можно лишь путем внесения в ГКтакого основания возникновения права собственности, как возмездное приобретениеимущества добросовестным приобретателем у неуправомоченного отчуждателя.

Если рассматривать внесенное в п.2 ст.223 ГК дополнение какустановление в законе специального основания возникновения права собственностиу добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесениятакого дополнения упомянутая выше позиция ВАС РФ не имела законных оснований. Ноэто не единственное возможное истолкование п.2 ст.223 ГК в его новой редакции. Грамматическоеи логическое толкование этого пункта предполагает принятие во внимание тогообстоятельства, что сама ст.223 ГК устанавливает не основания возникновенияправа собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права уприобретателя имущества по договору. При таком варианте толкования правила ст.223ГК «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю(п.1 ст.302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, заисключением предусмотренных ст.302 ГК случаев, когда собственник вправеистребовать такое имущество от добросовестного приобретателя» приводило бык довольно абсурдно звучащему выводу о том, что в случаях, когда имущество неможет быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признаетсяпринадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, ав случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признаетсяпринадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

Неясность п.2 ст.223 ГК связана также с возникающейнеопределенностью понятия «добросовестный приобретатель» применительнок недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст.301, 302 ГК речь идет обистребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключениядоговора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилогопомещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимоеимущество может поступить во владение приобретателя как до, так и послерегистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный искможет быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактическипередано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще незарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданноеему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоихслучаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателемв смысле ст.302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказв удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Еслиже под приобретателем в смысле ст.302 ГК понимать лишь второго из указанныхприобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь вовтором случае.

Представляется, что правильным следует считать второепонимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основаниип.2 ст.551 ГК, согласно которому исполнение договора продажи недвижимостисторонами до государственной регистрации перехода права собственности неявляется основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношениюк неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственникявляется третьим лицом. Если считать, что после передачи имуществаприобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, этоозначало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствиепередачи имущества, что противоречило бы п.2 ст.551 ГК.

Выше были затронуты лишь некоторые вопросы, связанные свзаимодействием ст.223, 301, 302 ГК. Понятно, что существует настоятельная инеотложная потребность в издании высшими российскими судебными органамиразъяснений по вопросам применения анализируемых норм. Вернемся к Закону орегистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казныРоссийской Федерации идет речь в п.1 ст.31.1 Закона. Об этом говорится в п.2той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, еслипо не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам всоответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение,взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного годасо дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то естьстоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллионрублей. Порядок выплаты этой компенсации должен быть установлен ПравительствомРФ. В ст.33 Закона установлено, что предусмотренные ст.31.1 Закона положения овыплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрацияправа собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение былапроведена после 1 января 2005 г.

Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Законаприменяется, если утрата права собственности связана не с виновныминеправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненныйвред, согласно ст.31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации вполном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделкакупли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения,действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленнойарендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. Наосновании того же подложного документа зарегистрирован переход правасобственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения извладения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору),возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя,собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребованиижилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда карендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения обудовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист,который предъявляется к исполнению.

Думается, что законодатель хотел видеть смысл п.2 ст.31.1Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полномобъеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако,анализируя текст п.2 ст.31 Закона, можно видеть, что придать ему такой смыслзаконодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсациявыплачивается в случае, если «взыскание по исполнительному документу непроизводилось», по его буквальному смыслу означает, что право накомпенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документубудет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если удобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, сучетом п.2 ст.223 ГК, что право собственности у него не возникало. С учетомвсего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительнойпрактике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьманепросто.

2.4 Вопросы правового регулирования оборота недвижимости

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованиемнедвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности напротяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постояннопривносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов,процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых начеловека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития иобновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которыеприходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав нанедвижимость.

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит вдвойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатацияобъектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности,осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляетсятакая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных вградостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. сучетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблемв сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теорияпостоянно сталкивается с различными подходами законодателя иправоприменительных органов, с определенной позицией органов государственнойвласти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересамиинвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которыетребуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимостидолжно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частногозаконодательства, но и целый ряд институтов государственного,административного, а иногда и международного права. Поэтому исследованиечастноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно внеучета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмовв частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства иего органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. Сдругой стороны, понятия «частный интерес», «частный инвестор»потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборотанедвижимости затрагивают публичные интересы.

В целях создания эффективного юридического режимарегулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализзаконодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных,строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений,гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии стенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и этоотрицательно сказывается как на положении собственников и пользователейобъектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического ивесьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенностигражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное,выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнитьсуществующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.

Разработка дискуссионных вопросов в области правоотношенийпо поводу объектов недвижимости составляет неотъемлемую часть предмета наукисовременного российского права. Попробуем определить теоретико-методологическиеи практические проблемы дифференциации и единства гражданско-правового режимаразличных объектов недвижимости в Российской Федерации, опираясь наисследования отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативногорегулирования имущественных отношений, совершения сделок, регистрации прав идоговоров на объекты недвижимости, гражданско-правовой ответственности и еевидов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права,имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Основные предложения, реализация которых способнаусовершенствовать действующий правовой режим недвижимости в РоссийскойФедерации, следующие.

Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (вархитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной рольюпублично-правового регулирования.

Исследование горизонтальных отношений между российскимисубъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектамипредпринимательской деятельности в строительстве и органами государства (местногосамоуправления) невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теориигражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые,международные, административные аспекты этих проблем.

Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанныминструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежныеотношения без использования властных механизмов, опираясь на экономическийинтерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правовогорежима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования вкачестве основополагающего объективно необходимо применениесистемно-структурного метода, основанного на всеобщемдиалектико-материалистическом методе.

Понятие «юридический режим правового регулирования»объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков,характеризующих понятие «правовое регулирование» (принципы,инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупностинорм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовоерегулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводунедвижимости. Однако существует потребность характеристики правовых режимов нетолько применительно к обобщенным объектам (правовой режим недвижимости), но ик определенным разновидностям объектов (правовой режим «жилой недвижимости»,«коммерческой недвижимости», «предприятия как имущественногокомплекса»), к содержанию определенных операций («правовой режимрегистрации сделок с недвижимостью»). Характеристика юридического режимаправового регулирования дается на основании юридических норм, выделенных покаким-либо признакам и в связи с этим обладающих особой целостностью. Вподавляющем большинстве случаев эта совокупность норм не относится к какой-либоодной профилирующей (фундаментальной) отрасли права и состоит из институтовразличных отраслей права. Например, порядок осуществления предпринимательскойдеятельности, порядок оборота объектов недвижимости, порядок выпуска иобращения ипотечных ценных бумаг регулируются нормами и частного, и публичногоправа. Именно специфика общественных отношений (видов деятельности) предопределяютособенности их правового регулирования, и каждой сфере человеческойдеятельности соответствует свой режим правового регулирования.

Таким образом, при юридико-методологической классификацииправовой режим недвижимости следует относить ко вторичному специальномуинституциональному режиму, представляющему собой комплексную модификациючастноправового и публично-правового режимов, обладающему определеннымиспецифическими особенностями совершения сделок, объектом которых являетсянедвижимое имущество.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается всоздании правового режима, установлении целесообразных отношений междусубъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридическихправ и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем чтобы вызватьнужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимостистановится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями,наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателемправомерной деятельности.

В разных научных дисциплинах, определенных отраслях праваобособленные предметы природы и результаты труда предметно-практическойдеятельности людей определяются по-своему. Даже в пределах права вещи подлежатдифференциации по тем признакам, которые предопределяют существованиесамостоятельных правовых отраслей Современное российское гражданскоезаконодательство легальных определений многих понятий не дает, однако, логичнопредположить, что каждому из терминов в законодательстве отведена собственнаясмысловая «ниша». Поскольку современный уровень исследованностиобъектной составляющей права не позволяет пока найти решение многихтеоретических, а часто и практических проблем, сопряженных с понятиями вещей ифункционированием недвижимого имущества в гражданской обороте, исходя изимеющихся теоретических разработок попытаемся предложить определения недвижимойвещи, недвижимого имущества и недвижимости.

Недвижимыми вещами можно считать материальные, физическиосязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхожденияили результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочнойсвязи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные,морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащиегосударственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиесяобъектами гражданского оборота.

Недвижимым имуществом можно считать недвижимую сложную вещь,созданную или состоящую из разнородных вещей, но в совокупности образующуюединое целое, которое используется по единообразному целевому назначению, вгражданском обороте выступающую как делимая (подлежащая разделу) или неделимаявещь.

Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества,принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческойорганизации, предназначенный для использования в предпринимательскойдеятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающийоборотоспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования,исключительные права и обязательства.

В российском экономическом обиходе появилось новое явление - так называемый девелопмент - современная концепция развития недвижимости. Вдословном переводе с английского это слово означает «развитие», однаков традиции западного правоведения этот термин приобрел значение своеобразнойразновидности бизнеса, связанного с комплексным преобразованием объектанедвижимости, призванным увеличить его стоимость за счет технических,организационных усовершенствований, тонкого маркетингового подхода, удачныхпрогнозных оценок будущего спроса, учета факторов риска и пр. Применительно кнедвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественнымпреобразованием недвижимости. Девелопмент - это высокоинтеллектуальный ирисковый вид предпринимательства. Правовой аспект девелопмента связан сюридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно новогообъекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрациявновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом,поскольку только после этого возможно полноценное владение, пользование ираспоряжение им. Анализ современного российского опыта и присущих ему проблемсвидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса,разновидности предпринимательской деятельности. Таким образом, можно датьследующее определение девелопмента: «Девелопмент - это комплекснаясовокупность организационных, фактических и юридических действий в процессепрофессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или)изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от такихпреобразований недвижимости».

Очевидна настоятельная потребность вдальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектовнезавершенного строительства. Поскольку право собственности на объект незавершенногостроительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцуземельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещномправе, предусмотренном гл. IV Земельного кодекса РФ (право постоянного (бессрочного)пользования, право пожизненного наследуемого владения), то должны быть внесеныизменения в гражданское законодательство, в частности в параграф 3 гл.37 ГК РФ«Строительный подряд». Так, должно быть установлено, что подрядчик,осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственникомтаких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве(до момента передачи материалов для их использования в строительстве). Суказанного момента права собственности подрядчика на переданные материалыпрекращаются в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное неозначает, что собственником материалов становится заказчик. Материалы с моментаих юридической гибели вообще не могут быть оборотоспособными объектамигражданских прав в прежнем своем состоянии.

Гражданским кодексом РФ предприятие в целом какимущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качествепредприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога,аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращениемвещных прав. Права на предприятие (их возникновение, переход, обременения) какна недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст.130 ГКРФ и в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует признать отсутствие взаконодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав,которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от другихимущественных комплексов), которые в принципе можно использовать впредпринимательской деятельности. Наконец, действующее законодательстворегулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа,аренда, доверительное управление, ипотека. Однако правовое регулирование этихразличных сделок не отличается единообразием. В связи с этим в интересахразвития стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественныйкомплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видомимущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовыхсделок.На практике предприятие может и не включать в себя объекты недвижимости илиимущественные права на недвижимость («недвижимость в составе предприятия»).Квалифицировать предприятие как объект недвижимости необходимо только тогда,когда в составе предприятия имеются такие объекты недвижимости или упредприятия есть права на них. В гражданском законодательстве необходимосформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа,аренда, доверительное управление, дарение), а именно: о порядке определениясостава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; обуведомлении кредиторов и об их правах; о порядке передачи предприятия; огосударственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и др.

В современной экономике, особенно в сферепромышленной и социальной инфраструктуры, имеют место различные объединенияобъектов движимого и недвижимого имущества, связанные единым хозяйственнымназначением, располагающие земельным участком на каком-либо праве, которыеможно было бы назвать сложной вещью. Это технологические имущественныекомплексы. На сделки с технологическим имущественным комплексом можно было быраспространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятиями (например,нормы о государственной регистрации перехода права собственности), чтоспособствовало бы упрощению имущественного оборота объектов недвижимости,входящих в технологический имущественный комплекс.

Закон о регистрации прав на недвижимость исделок с ним отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как частьздания. Таким образом, действующее законодательство рассматривает жилые инежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимогоимущества объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещенийв многоквартирных домах именно в качестве специфических по характеру объектовнедвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима.Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности (пространственныхграниц) одного объекта недвижимости от других, - принцип самостоятельнойгражданской правоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещивключает указание на субъективные гражданские права, либо существующие вотношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи).Следовательно, недвижимой вещью (в смысле гражданского права) может быть тольковещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) бытьзарегистрированы в ЕГРП. Значит, жилые и нежилые помещения в многоквартирныхдомах должны быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота вкачестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо ужезарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. В жилищномзаконодательстве следует закрепить положения, что все общее имущество, включаяпомещения общего пользования, не должно рассматриваться в качествесамостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно,невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, а такженевозможно положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат направе общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений вздании.

Глава V Федерального закона от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» дополнена статьей, устанавливающей основаниявыплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилоепомещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе егоистребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестныйприобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право наразовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер компенсации неможет превышать один миллион рублей. Пока такая процедура компенсации неустановлена, а пострадавших - множество. Порядок такой выплаты необходимоустановить на законодательном уровне и суммы должны предусматриваться вБюджетном кодексе РФ. Следует сделать вывод о срочной необходимости выработкиконкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.

Какой бы совершенной ни была системарегистрации, переход права собственности - это операция, связанная с риском. Взависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрацииможно разделить на две большие группы - титульные и актовые. В титульныхсистемах предметом регистрации являются права. В актовых системах - сделки. Системарегистрации в России построена по смешанному типу. Если в классической системес момента регистрации возникает право, то в отечественной момент регистрацииобусловливает возникновение не только права, но и обязательств сторон посделке, поскольку сделка, подлежащая регистрации, считается заключенной смомента регистрации. В России наряду с системой регистрации прав могло быразвиваться страхование титула собственника, но не вместо, как, например, вСША, а параллельно с этой системой, гарантируя права добросовестныхприобретателей.

Заслуживает внимания опыт предоставления информации изреестра недвижимости в устной форме, поскольку в определенных ситуацияхоперативно полученная информация бывает весьма полезна.

Полномочия венгерского регистрационногооргана таковы, что земельное управление может по собственной инициативеконтролировать соответствие внесенных в реестр данных о недвижимости ихфактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав иналоговой системы в России потребует наделения такими полномочиямиотечественных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Это может потребоваться, например, в целяхвыявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежащихим земельных участках здания и сооружения.

Охрана прав и законных интересов граждан и юридических лицпосредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним обеспечивает соответствующим субъектам прав уверенность в стабильности изаконности гражданского оборота недвижимости, создание благоприятногоинвестиционного климата и снижение рисков на рынке недвижимости.

Проведенный анализ законодательный и теоретических источниковпозволил сделать вывод о противоречивом регулирования института недвижимости вроссийском законодательстве, об отсутствии единого понятия недвижимости, опризнаках, критериях отнесения имущества к объектам недвижимости, различныхвидах имущества, отнесенного к недвижимому по тем или иным признакам.

Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов кнедвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладатьследующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно намивыделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости. Первый - неподвижностьобъектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельныеучастки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, накоторые мы не можем распространить критерий связи с землей). Второй - связь сземлей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств.

Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения техили иных объектов к недвижимости нами формулируется понятие. Недвижимость - этоиндивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойствомнеподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежныхсредств невозможно.

Особая ценность или особая значимость в гражданском оборотев принципе движимых вещей, отнесенных к недвижимости, объясняет стремлениезаконодателя распространить на ли объекты действие правового режима недвижимогоимущества. При этом особая ценность или значимость должна заключаться нестолько в стоимости этих вещей (например, морские или речные гражданские суда),сколько в характере назначения такого рода объектов (так, любой космическийобъект ценен в первую очередь своим назначением). Думается, что отнесение впринципе движимых вещей к объектам недвижимости не оправдано. Предлагаетсявнести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:

1. Исключить из ст.130 Гражданского кодекса РФ часть 2 п.1.

2. Внести изменения в п.1 ст.131 ГК РФ: «Правособственности и другие вещные права на недвижимые вещи и иное недвижимоеимущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращениеподлежат государственной регистрации в едином государственном реестреучреждениями юстиции».

3. Необходимость четкого указания в законе на такие объектынедвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенногостроительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такаяпотребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов длясовременного российского гражданского оборота, так и необходимостью вдальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавнозаконодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, тольков отношении объектов незавершенного строительства.

4. В отношении помещений как самостоятельных объектовнедвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ неупоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения,вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальныйжилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваютсязаконодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касаетсянежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующеезаконодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовыхнорм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений каксамостоятельных объектов гражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуацияне отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признавнежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличногоот здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанного, также не решает всех возникающих проблем. Основными такимипроблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещенийв качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательногорегулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий исооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике неисключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем,остается, к примеру, «собственником коридоров». Следует в качествеобъектов недвижимого имущества включить в ст.130 ГК РФ «жилые и нежилыепомещения».

5. Одним из главных недостатков Закона о государственнойрегистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации,вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от моментанаступления вреда.

Статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, нетолько не создают действенного механизма, позволяющего реализовать праваграждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так июридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делаетнеобходимым совершенствование законодательной конструкции институтовответственности и компенсации.

Мы полагаем, что в п.2 ст.31.1 Закона должны быть внесеныдополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лицпричинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещенииим вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статьеимущества, взыскание по исполнительному документу не производилось илипроизведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчислениясрока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсацииисчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактическивзысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать одинмиллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченнойкомпенсации переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документуреального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этомтребование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания сдолжника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченнойкомпенсации.

В случае если риск утраты права собственности былзастрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба завычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканныхпо исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

6. Сложившаяся система органов, осуществляющихгосударственную регистрацию и технический учет жилых помещений, кадастровыйучет земельных участков в Российской Федерации, громоздка, затратная и являетсясдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном онаскладывалась до принятия действующего ГК и не соответствует задачам, которыеставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характерсистемы названных органов породил параллелизм, дублирование функций.

Необходимо передать функции регистрации недвижимости исделок с ней, технического учета и земельного кадастра органам погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета.-1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральныйзакон № 51-ФЗ, принят 30 ноября 1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральныйзакон № 14-ФЗ, принят 26 января 1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральныйзакон № 146-ФЗ, принят 26 ноября 2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст.4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 138-ФЗ, принят 14 ноября 2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральныйзакон № 95-ФЗ, принят 24 июля 2002 г., по состоянию на 02.10 2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.

7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №136-ФЗ, принят 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.

8. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №188-ФЗ, принят 29 декабря 2004 г., по состоянию на 18.10.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст.14.

9. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 200-ФЗ,от 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст.5278.

10. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон №60-ФЗ, принят 19 марта 1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1383.

11. Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон № 74-ФЗ,принят 3 июня 2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // Собрание законодательстваРФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.

12. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [федеральныйзакон № 81-ФЗ, принят 30 апреля 1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1382.

13. Кодекс внутреннего водного транспорта [Текст]: [федеральный закон №24-ФЗ, принят 7 марта 2001 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст.1001.

14. О несостоятельности (банкротстве) [Текст]: [федеральный закон № 127-ФЗ,принят 26.10.2002 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательстваРФ. - 2002. - № 43. - Ст.4190.

15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на23.11 2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

16. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [федеральныйзакон № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. - 2002. - № 4. - Ст.251.

Научная и учебная литература:

17. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества. [Текст] // Юрист.- № 4. - 2008. - С.13.

18. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданскомправе России (начало XX в. и современность). [Текст] //Вестник Московского университета. Серия П. Право. - 1996. - №6. - С.98.

19. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. [Текст] М.:2008. - 124 с.

20. Бархатов М.В. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарийк земельному законодательству Российской Федерации». - М.: Юрайт-Издат,2002. - 456 с.

21. Бакшинскас В.Ю. Предпринимательское право Российской Федерации. [Текст] /Отв. ред. Губин Е.П., Лахно П.Г. - М.: Юристъ, 2003. - 478 с.

22. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимомимуществе. [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С.5.

23. Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования недвижимости [Текст]// Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 3. - С.22.

24. Гражданское право: Учебник. Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., ТолстогоЮ.К. - М., Проспект. 2007. - 679 с.

25. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости [Текст] // Государствои право. - 2008. - № 3. - С.42.

26. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав [Текст] // Журналроссийского права. - 2006. - № 10. - С.15.

27. Даль В.Н. Толковый словарь русского языка. Современная версия. [Текст] М.:ЭКСМО, 2002. - 1220 с.

28. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]// Законодательство и экономика. - 2006. - № 2. - С.12.

29. Дружинина Л. Предприятие как объект [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 35.- С.2

30. Ершова И.В. Правовой режим государственного имущества в хозяйственномобороте: теоретические основы и пути совершенствования. [Текст] М.: Статут,2005. - С.150.

31. Жариков Ю.Г. Научно-практический правовой постатейный комментарий кВодному кодексу Российской Федерации. [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. - М.: Юридическийдом «Юстицинфор» // Право и экономика. - № 17-18. - 1996. - С.45-47.

32. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование:Научно-практическое пособие. [Текст] М. БЕК, 1997. - 432 с.

33. Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому [Текст] // Жилищное право.- 2007. - № 6. - С.14.

34. Исаков В.Б. Механизм правового регулирования и правовые режимы. [Текст]// Проблемы теории государства и права. - М.: Административное право и процесс,2007. - С.258-259.

35. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросыограничений [Текст]. - Элиста: АПП Джангар, 2008. - 237 с.

36. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новыеправила оформления, государственная регистрация, образны документов). - Юрайт-Издат,2004. - 167 с.

37. Кирсанов АР. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современногороссийского права [Текст] // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемырегистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юнити. 2003. - С.6.

38. Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя[Текст] // Кодекс-info. - 2007. - № 5. - С.8.

39. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав нанедвижимость в законодательстве Российской Федерации. [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 2. - С.154-162.

40. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. [Текст] /Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А./ Отв. ред. А.Л. Масковский. [Текст] М.: Международный центрфинансово-экономического развития, 1998. - 820 с.

41. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. [Текст]М.: Фонд Правовая культура. Редакция журнала Хозяйство и право, 1995. - 643 с.

42. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды [Текст] // Жилищноеправо. - 2007. - № 3. - С.23.

43. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[Текст] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. - № 2. - С.29.

44. Крассов О.И. Комментарий к - Земельному кодексу Российской Федерации. [Текст]М.: Юристъ, 2002. - 342 с.

45. Левшина Т.Д. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций. [Текст]/ Отв. ред. Садиков О.Н. - М.: Юристъ, 2001. - 780 с.

46. Мазуров А.В. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарийк земельному законодательству Российской Федерации». - М.: Юрайт-Издат,2002. - 720 с.

47. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости [Текст]// Законность. - 2005. - № 5. - С.18.

48. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] //Право и экономика. - 2008. - № 1. - С.22.

49. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч.1. [Текст] - М., Статус.1997. - 867 с.

50. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2008. - № 1. - С.5.

51. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (К совершенствованиюгражданского законодательства). [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. - С.102.

52. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главныхгосударственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с нимсубъектов Российской Федерации [Текст] // Роль органов юстиции в правовомгосударстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российскаяправовая академия. 2002. - С.350.

53. Орлова М.М. Недвижимое имущество и ипотека. [Текст] // Российскаяюстиция. - 1998. - №11. - С.10-12.

54. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость [Текст] // ЭЖ-Юрист.- 2008. - № 2. - С.7.

55. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст]// Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2001. - № 1. - С.21.

56. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд.4-е, исп. [Текст]М.: Статут, 2003. (Классика российской цивилистики). - 654 с.

57. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора арендынедвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С.14.

58. Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностьюгосударственной регистрации права на объект недвижимости [Текст] // Недействительностьв гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. РожковаМ.А. - М., Статут. 2006. - С.144.

59. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режиманедвижимости в законодательстве Российской Федерации. [Текст] // Правовоерегулирование рынка недвижимости. - 2008. - №1. - С.10.

60. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. [Текст] Учебник. В 2-х частях.Ч.1. - М.: Статут, 2006. - 762 с.

61. Садиков О.Н. Комментария к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный).Инфра [Текст] М.: ИНФРА-М, 2007. - 890 с.

62. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве. [Текст] // Правоведение.- № 8. - 2002. - С.133.

63. Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С.4.

64. Современная энциклопедия. [Текст] // dic. academic.ru

65. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 1. Общая часть: [Текст] Учебник/ Отв. ред. Суханов Е.А. - 3-е изд., перераб и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.- 467 с.

66. Суханов Е.А. Предприятие и юридическое лицо [Текст] // Хозяйство и право.- 2004. - № 7. - С.11.

67. Сырых Е.В. Технико-юридические критерии качества закона [Текст] // Проблемыюридической техники: Сборник статей / Под ред. Баранова В.М. - Н. Новгород., 2000.- С.162-179.

68. Теория государства и права: Курс лекций [Текст] / под. ред. Мазутова Н.И.и Малько А.В. - 2 - е изд., перераб. и доп. - М.: Юрист, 2004. -

69. Хутыз М.Х. Римское частное право: [Текст] Курс лекций. Краснодар: Кубангос ун-т, 1993. - 525 с.

70. Черных А.В. Залог недвижимости в гражданском праве. [Текст] М.: Городец,2006. - 127 с.

71. Чефранова Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основыпрофессии. Регистрационные действия: учебное пособие. [Текст] - М., Статут. 2006.- С.66.

72. Чистякова Л. Государственная регистрация незавершенных дачных построек [Текст]// ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 33. - С.3.

73. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб.статей. - М., Городец. 2000. - С.145-146.

74. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г).[Текст] М.: Спарк, 1995. - 744 с.

75. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдениятребований о государственной регистрации [Текст] // Юрист. - 2005. - № 1. - С.34.

76. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальныеподходы [Текст] // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С.14.

77. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории ипрактики). [Текст] - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - 249 с.

78. Материалы юридической практики

79. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерногообщества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165и п.3 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ОпределениеКонституционного Суда РФ № 132-О, от 5 июля 2001 г.] // ВестникКонституционного Суда РФ. - 2002. - № 1. - С.15.

80. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ№ 8, от 25 февраля 1998 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С.18.

81. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59, от 16февраля 2001 г.] // Вестник ВАС. - 2001. - № 4. - С.11.

82. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 1 июня 2007 г. № 8224/07. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 5. - С.45.

83. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 12 августа 2003 г. № 10676/02. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 1. -С.67.

84. Постановление ФАС Поволжского округа от 23 мая 2006 года по делу №А55-9128/2006 [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С.50.

85. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2006 г. № 4849/06 // ВестникВАС РФ. - 2007. - № 4. - С.32.

86. Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2005 года по делу №А55-17520/2004-46 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 8. - С.15.

87. Постановление ФАС Поволжского округа от 3 марта 2005 года по делу №А55-6296/04-11 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С.11.

Введение

Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Многие юристы (в частности таких, как Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю, Скворцов О.Ю) посвящают данной теме немало работ, в которых сделана обстоятельная попытка изучения правового режима недвижимого имущества и его оборота. Это и естественно, ибо интенсивная динамика оборота недвижимого имущества порождает широкий спектр проблем, требующих серьезного отклика правовой теории на нужды практики.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако экономический смысл недвижимости зачастую размывается новаторскими юридическими решениями, принимаемыми законодателем. Очевидно, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте. Вряд ли можно говорить о том, что современное понятие недвижимости, сформулированное в ГК РФ, свободно от недостатков. Данная проблема приобретает особую остроту в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость - то движимое имущество).

Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что и само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных, легко читаемых объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.

Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

При написании данной работы было изучено и использовано обширное количество нормативных актов и юридической литературы. В частности, самыми фундаментальными из них явились такие, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) и т.д. Цель их изучения - конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Вопросам исследуемой темы посвящены работы следующих ученых цивилистов современности: Болтанова Е.С., Брагинский М.И., Витрянский Е.В., Суханов Е.А и др.

Вместе с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего научного изучения.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, анализа судебной практики и списка литературы.

Глава 1. Понятие и общая характеристика недвижимости

§ 1. Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Недвижимостями считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. 1

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Причем законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой имущество в самом широком смысле, в его состав входят: во-первых, вещи (как недвижимые, так и движимые), предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; во-вторых, права требования; в-третьих, долги; в-четвертых, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае совершения сделки с предприятием в целом как имущественным комплексом передаче подлежит все названное имущество, если в законе или договоре не установлены исключения из этого правила. 2 Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка 3 и объекты незавершенного строительства 4 . Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов 5 .

Однако следует вернуться к формулировке понятия недвижимости, даваемой в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

1) отнесение к недвижимости земельных участков;

2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные материалы). 6

Третья группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Распространение на них правового режима недвижимости обусловлено их высокой стоимостью и необходимостью учета прав на эти объекты 7 .

Юридическое значение данной классификации состоит в том, что права на недвижимое имущество возникают, переходят и прекращаются с момента их государственной регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежат также сделки с этими объектами, прямо указанные в законе (например, договор купли-продажи квартиры). 8

ГК РФ закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

Недвижимость – новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи – объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества – объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.

Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации 9 .

В данном параграфе было рассмотрено само понятии недвижимости. Как видно из текста, что недвижимое имущество по сути делится на три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр.) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом.

недвижимость гражданское право

Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 130 ГК. К недвижимости п.1 ст.130 ГК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132).

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

• 1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).
• 2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
• 3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
• 4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
• 5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653). Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли). Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации. Морские суда регистрируются в порядке, установленном ст.23 Кодекса торгового мореплавания Союза ССР, а суда внутреннего плавания - ст.26 Устава внутреннего водного транспорта СССР. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т. Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта - в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК, должен применятся действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п.1 ст.33 Закона о регистрации недвижимости).Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой определяется Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 ГК.ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямого указания закона. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости. Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1994, 17, ст.1999). Анализируя все вышесказанное следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже). Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды. Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К категории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые dejure вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых. Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет. Так, А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданского оборота.

М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации». Думается, законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоит их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены. Дело в том, что правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст.557 ГК, которая гласит: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору», применимо к признаваемым законодателем недвижимым воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам (ст.130 ГК), а также к иным движимым вещам, которые впоследствии в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч.2 п.1 ст.130 ГК, могут быть отнесены законом к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых вещей данное условие неприемлемо. Законодатель в этой ситуации не защищает интересы покупателя, а скорее действует вопреки им, создавая бессмысленные преграды для нормального оборота подобного рода товаров. Предположим, состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было «свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государств исторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитии их взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощью свидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещью индивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели и т.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предмет заключенного договора - не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупке не только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи. Предмет этого договора - раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде, что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной.Следовательно, в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, не соответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В приведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе, так как последний является индивидуально-определенным. Допустим, однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов, изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально - определенной вещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружит существенные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2 ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказались пять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправе требовать замены товара - закон наделяет его правом отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Даже если продавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образом время и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов. Конечно, ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми без исключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегда индивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормы необходимо применять только тогда, когда речь идет об индивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимо изменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если предметом договора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130 настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этом случае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий». Предложенная формулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определения недвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом к недвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2 п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе, а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» - представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила бы более четкое закрепление и ее применение на практике стало бы более простым и удобным, если изложить ее следующим образом: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное движимое (по своей природе) имущество». Внесение изменений в ст.130 Кодекса необходимо не только потому, что это послужит более четкому применению на практике предложенной редакции ст.557 ГК, но и потому, что ст.130 ГК нуждается в более точной формулировке для правильного ее применения и в других отношениях.

Захарова Анастасия Евгеньевна

В 2003 г. с отличием окончила юридический и экономический факультеты Московского гуманитарного института им. Е.Р. Дашковой.

В 2003 - 2006 гг. являлась руководителем отдела недвижимого имущества Департамента управления имуществом ФГУП "Почта России".

В настоящее время работает в Управлении имущества Корпоративного департамента ОАО "ГМК "Норильский никель".

Сфера научных интересов - права на недвижимое имущество.

Адрес электронной почты: [email protected].

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимого имущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К.П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что "свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина" <*>.

<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1892. С. 9.

В современном российском гражданском праве с легкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на движимое имущество у приобретателя, если иное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив, приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей в той или иной степени проявляется не только в моменте возникновения права собственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательств с ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т.д.

Последние годы в Российской Федерации наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Главной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>.

<*> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О.Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.

Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи целью настоящей работы является рассмотрение вопросов, связанных с определением понятия недвижимости и выявлением сущностных характеристик данной категории объектов гражданских прав, влияющих на особенности ее правового режима.

В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" <*>. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились.

<*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

Анализируя доктринальные источники того времени, Е.С. Болтанова отмечает существование двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>.

<*> Подробнее об этом см.: Болтанова Е.С. Права на земельные участки: Теория, законодательство и практика его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.

При этом небезынтересно, что дореволюционному праву было свойственно деление на движимость и недвижимость не только вещей, но и прав, что объяснялось "исчерпывающим и обнимающим весь состав имущества характером противоположения движимостей недвижимостям" <1>. Классический немецкий подход проводил четкое различие между статусом прав по их предмету: "Все права, имеющие своим предметом недвижимость, напр., недвижимая собственность, такое же владение, предиальные сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, реальные повинности (Realgerechtigkeit), десятины и даже обязательственные притязания на недвижимые вещи, отождествляемые в обыденной жизни с правами на самую вещь, причисляются к недвижимостям. Все другие права, связанные с движимыми и даже недвижимыми вещами, если только права последнего рода являются дополнением к обязательству или средством к его обеспечению, как, напр., ипотека, считаются движимостями" <2>. Однако российский законодатель, придерживаясь в целом подобного подхода, не был достаточно последовательным в его реализации. Как отмечает Ю.С. Гамбаров, "Свод законов гражданских (ст. 390, 416, 418, 419 т. X ч. I) относит к движимым имуществам и наличные капиталы, и обязательства всякого рода, хотя бы предметом их была недвижимость (билеты кредитных установлений), и права золотопромышленников на золотые прииски, и иски вместе с тяжбами (ст. 402, 403)" <3>. С другой стороны, "одна из этих статей (390), трактующая о принадлежностях недвижимых имуществ, называет в их числе крепостные акты и межевые планы, юридическое значение которых заключается не в них самих, как телесных вещах, а в свидетельствуемых ими правах" <4>.

<1> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911.
<2> Там же.
<3> Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть.
<4> Там же.

В советском гражданском праве термин "недвижимость" отсутствовал. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено" <*>. Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен только в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1 <**>.

<*> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
<**> Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>.

<*> Законом к недвижимости, в частности, отнесены: предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").

Восстановление этого понятия, отсутствовавшего в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х гг. называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости" <*>. По истечении более 10 лет действия ГК РФ восприятие указанной нормы юридической общественностью в корне изменилось, практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике.

<*> Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки - бетонно-растворного узла <*>. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены.

<*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске.

В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель ставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно.

Проверив законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске.

Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу <*>.

<*> См., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04; Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.

Поскольку оборотоспособность объектов движимого и недвижимого имущества различна, вопрос о юридической квалификации объекта во всех случаях приобретает особую важность. В публикациях практиков, посвященных данной тематике, отмечается, что необходимость юридической квалификации объекта как недвижимого имущества наталкивается на непреодолимые преграды, причиной которых является отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу <*>.

<*> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.

Однако, прежде чем переходить к рассмотрению критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, представляется необходимым проанализировать используемую законодателем терминологию. Легальное определение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, демонстрирует отождествление законодателем таких понятий, как (1) недвижимость, (2) недвижимая вещь и (3) недвижимое имущество.

К рассмотрению взаимосвязи указанных понятий обращаются многие современные правоведы <*>. Если отвлечься от некоторых частностей, характеризующих точки зрения разных авторов, то можно выделить два сложившихся направления по определению соотношения данных понятий.

<*> См., например: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 144 - 152; Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12.

Представители первого, основываясь на использованном законодателем порядке употребления терминов, приходят к выводу о синонимичности понятий "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость" <*>.

<*> Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 98.

По нашему мнению, указанный подход не может быть принят хотя бы по той причине, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г.Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.

В этой связи предпочтительней выглядит позиция авторов, разделяющих понятия "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Так, Н.В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права <*>. Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При таком подходе становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию "недвижимая вещь", а в ст. 132 ГК РФ - понятию "недвижимое имущество".

<*> Диаковская Н.В. Указ. соч. С. 8 - 12.

Развивая указанный подход, Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие "недвижимость" также обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" <*>.

<*> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

Между тем другие исследователи, основываясь на содержании ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, указывают на использование законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов <*>.

<*> Ильин Д.И. Указ. соч.

Целесообразно ли употребление терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в тексте одной ст. 130 ГК РФ? Проведенный анализ, как уже было сказано, позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а содержание ст. 132 ГК РФ полностью соответствует термину "недвижимое имущество". При таком понимании, как обоснованно отмечает О.М. Козырь, наличие в российском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - видится совершенно излишним <*>.

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. С. 276.

Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов.

Термин "недвижимость" в законодательстве допустимо использовать только в качестве некой обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, безотносительно их видовых различий (например, в общих нормах об обязательности государственной регистрации). Однако использование традиционной категории "недвижимость" в доктрине, позволяющей обычно понять истинный смысл термина из контекста, возражений не вызывает.

Определившись с терминологией, обратим внимание на содержание легального понятия недвижимого имущества.

Цивилистика за все время своего существования выработала всего два подхода к определению в законодательстве понятия "недвижимое имущество". Первый вариант предполагает непосредственное перечисление в законе объектов, относимых к недвижимому имуществу, а второй - указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа <*>.

<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: Норма, 1999. С. 221.

Анализ содержания ст. 130 ГК РФ свидетельствует, что российский законодатель, формулируя понятие недвижимости, объединил оба указанных подхода. Во-первых, данная статья содержит общий принцип признания объекта недвижимой вещью: прочная связь с землей, предполагающая невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Во-вторых, здесь же содержится перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.

С позиции объективных физических характеристик объектов легальная дефиниция, в сущности, разделяет недвижимые вещи на два вида: (1) вещи, недвижимые "по своей природе", и (2) вещи, недвижимые "в силу закона". Сам ГК РФ прямо на такое деление не указывает, однако в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*> (далее - Концепция) разделению единого понятия недвижимости на недвижимость по природе и недвижимость по закону уделено значительное внимание.

<*> Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола N 9 от 20 мая 2002 г.) (см.: www.privlaw.ru).

Недвижимость "по природе" (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) в свою очередь может быть разделена на два подвида. Это, во-первых, собственно объекты природы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность), которые в своем естественном состоянии в принципе не способны к перемещению, и, во-вторых, остальные объекты, перемещение которых в пространстве в принципе возможно, однако это приводит к несоразмерному ущербу их назначению. К недвижимости "по природе" Концепцией отнесены объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению.

К недвижимости "по закону" отнесены объекты, на которые режим недвижимости распространен в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Особого внимания при анализе определения недвижимости в российском праве требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории.

Первый легальный критерий, выделяющий в особую группу природные ресурсы, основан на естественной природе происхождения вещей. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г.Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью "в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно" <*>. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства ученых данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е.С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянство местонахождения относительно системы координат <**>.

<*> Чубуков Г.В. Указ. соч.
<**> Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. С. 10. С.А. Степанов, указывая на то, что недвижимые вещи, как правило, постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, подчеркивает, что это оправдывает их рассмотрение в качестве основных в системе объектов гражданских прав (Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004).

Традиционно данная категория объектов состоит из земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Несмотря на бесспорное наличие у такого рода объектов естественных физических свойств недвижимости, при анализе возможностей их участия в гражданском обороте возникает значительное количество вопросов. В первую очередь сложность вызывает индивидуализация указанных объектов: попытка определить их пространственные границы наталкивается на непреодолимые трудности. Рассмотрим, что именно действующее законодательство понимает под каждым из объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах").

Водным объектом в соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Понятием "лес" российское законодательство не оперирует, говоря только о лесном фонде, который образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (ст. 7 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).

Понятие "многолетние насаждения" законодательство не содержит вообще. В этой связи для уяснения его содержания приходится обращаться к другим отраслям знаний. С точки зрения ботаники многолетними признают значительное число растений, срок жизни которых превышает два года. На практике это порождает двоякого рода неопределенность: с одной стороны, остается не ясным, какого рода насаждения можно признать многолетними, а с другой - возникает вопрос, что именно является объектом права: отдельно взятое растение с привязкой к его месторасположению либо вся совокупность растений в пределах границ земельного участка. Однозначного ответа действующее законодательство не содержит, а судебная практика идет по пути признания недвижимым имуществом не каждого отдельного растения, а многолетних насаждений как обособленного имущественного комплекса (сад, виноградник и т.п.) <*>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Н. Урукова "Многолетние насаждения как объект недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Законность", 2005, N 12.

<*> См., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2005 г. N Ф08-947/2005. См. об этом, например: Уруков В.Н. Многолетние насаждения - объект недвижимости? // Право и экономика. 2005. N 10.

Физические характеристики и законодательные формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком).

Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики.

<*> В этой связи представляется абсолютно верным такое замечание В.Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В.Н. Указ. соч.).

Развивая данную позицию, можно опереться на умозаключения В.В. Чубарова, который, рассуждая о юридических свойствах земельного участка как вещи, предлагает под последним понимать недвижимую телесную вещь, представляющую собой пространство, нижней границей которого является почвенный слой (при его отсутствии - земная поверхность и дно водоемов), а верхняя граница, имеющая оценочный характер, располагается в воздушном пространстве <*>. При этом верхний предел земельного участка он предлагает определять через границу злоупотребления своим правом: права владельца земельного участка распространяются на "воздушный столб" такой высоты, в пределах которой его действия не причиняют вреда ни публичным, ни частным интересам других лиц. Нижние же границы земельного участка имеют более определенный характер, обусловленный тем, что все недра в пределах территории Российской Федерации являются исключительной государственной собственностью (ст. 1, 2 ФЗ "О недрах").

<*> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 170 - 176.

Вторым легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе.

В.И. Синайский еще сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах современной техники в перемещении предметов" <*>. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г.Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>.

<*> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 127.
<**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.
<***> Так, Е.А. Дорожинская прямо называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера (Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н.А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).

В содержании ст. 130 ГК РФ среди объектов, отнесенных к недвижимости по данному основанию, прямо указаны здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочно связано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в качестве объектов недвижимости в обороте могут участвовать такие специфические объекты, как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги, подкрановые пути и т.п. имущество.

Подобное положение вещей, на наш взгляд, чрезвычайно усложнило бы гражданский оборот. В качестве выхода из него видится дальнейшая разработка предложения, уже высказанного в литературе: наделение статусом недвижимости только объектов, имеющих самостоятельное значение с одновременным учетом объектов, имеющих обслуживающий характер, в качестве их неотъемлемых принадлежностей <*>. В противном случае правоприменителям в попытке урегулировать данный вопрос не остается ничего иного, как изобретать новые для гражданского права понятия, подобно предложенной Н. Щербаковым квалификации асфальтного покрытия в качестве "свойства земельного участка" <**>.

<*> Щенникова Л. Указ. соч.
<**> Щербаков Н. Свойство или вещь // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17.

Вызывает возражения и некоторая внутренняя противоречивость, заложенная в формулировку рассматриваемого критерия: одновременное указание на наличие прочной связи объекта с земельным участком и несоразмерный ущерб, вызываемый перемещением. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие обоих критериев либо достаточно присутствия одного из них.

Буквальное толкование содержания данного критерия, сформулированного через логическую связку "и", требует одновременного присутствия обеих составных частей. Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землей и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие ее перемещения.

Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью <*>. Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Вопросу о характере ущерба, причиненного перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению.

Вводя критерий несоразмерного ущерба, ни закон, ни подзаконные акты не дают ответа на вопрос, что следует понимать под таковым. Д.В. Петров, говоря о недостатках данного критерия, справедливо отмечает: "...ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости" <*>. Немаловажным является и вопрос о том, что должно приниматься за базовое значение стоимости. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная практика в качестве таковой признает остаточную стоимость объектов <**>, хотя, думается, что исходя из общих принципов гражданского права таковой должна признаваться только рыночная стоимость имущества.

<*> Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 84.
<**> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 сентября 2002 г. по делу N А29-1380/02-2э.

Учитывая отмеченные недостатки, в литературе высказывается предложение заменить данный критерий на критерий юридической связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит владельцу на праве собственности. Соответственно, строениям на чужой земле предлагается оставить статус движимого имущества. Выражая несогласие с подобным подходом, приведем слова Л. Щенниковой: "В современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений владеют и пользуются земельными участками на праве аренды, большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми" <*>.

<*> Щенникова Л. Указ. соч.

Л. Наумова, критикуя легальную формулировку критерия, предлагает сформулировать его как совокупность соблюдения трех условий: (1) ущерб назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения; (2) наличие технической (физической) связанности с землей (наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, а также возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению); (3) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения (если после перемещения объект не сможет функционировать по прежнему назначению, то, соответственно, следует признать его недвижимым) <*>.

<*> Наумова Л. Указ. соч.

Полагаем, что ввиду присутствия в данной формулировке категорий оценочного характера и сложности текстуального изложения воспроизведение ее непосредственно в законе не решит проблему правовой определенности содержания категории недвижимости в российском праве, однако данные критерии вполне допустимо учитывать при построении понятия недвижимого имущества.

До настоящего времени немало сложностей вызывает квалификация в качестве недвижимости объектов незавершенного строительства. Несмотря на изменения ст. 25 Закона о регистрации и прямого указания объектов незавершенного строительства в тексте ст. 130 ГК РФ, продолжаются споры по поводу ранее высказанной ВАС РФ позиции о необходимости факта прекращения договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства для признания его недвижимостью <*>.

<*> Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В юридической литературе позицию, высказанную ВАС РФ, разделяет Е.А. Суханов, отмечавший, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>. Б.М. Гонгало отмечает, что государственная регистрация незавершенных строительством объектов хотя и не должна ставиться в зависимость от статуса подрядного договора, но возможна только в случае, если строительство приостановлено <**>. Противоположных взглядов придерживается М.И. Брагинский, считающий, что наличие/отсутствие действующего договора подряда "не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 130 ГК РФ" <***>.

<*> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 2001.
<***> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.

На практике органы Федеральной регистрационной службы, основываясь на ведомственных актах, при регистрации прав на незавершенные строительством объекты продолжают требовать представления доказательств прекращения договоров строительного подряда, несмотря на отсутствие такого требования в новой редакции ст. 25 Закона о регистрации.

На наш взгляд, системное толкование норм ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации однозначно свидетельствует о неправомерности подобного рода требований. Объекты незавершенного строительства по российскому законодательству должны признаваться недвижимым имуществом вне зависимости от того, являются ли они предметом действующего договора подряда или нет.

Резюмируя вышесказанное, отметим бесспорно важное значение критерия "наличие прочной связи с земельным участком" в вопросе понимания содержания категории недвижимости в российском гражданском праве. Однако целесообразность его дословного включения в закон представляется сомнительной. На практике остается неясным, кто именно уполномочен определять наличие/отсутствие прочной связи объекта с землей и каково значение этой квалификации.

Предоставление таких полномочий исключительно владельцу вещи вступает в противоречие с объективно присущими объектам недвижимости свойствами и ставит императивное требование о государственной регистрации в зависимость от усмотрения правообладателя. Такой подход, на наш взгляд, не может обеспечить основополагающие принципы гражданского законодательства о стабильности гражданского оборота, полноте и достоверности сведений о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости и в силу этого не должен использоваться.

Компетенция органов технической инвентаризации и Федеральной регистрационной службы распространяется на осуществление определенных действий в сфере недвижимости, что, строго говоря, не предполагает установления юридической характеристики объектов - принятия решения о признании его движимым либо недвижимым имуществом.

Не решают этих вопросов и судебные органы: поскольку юридическая характеристика вида имущества не обладает признаками юридического факта, непосредственно влекущего возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, сам по себе факт принадлежности имущества к движимому либо недвижимому не подлежит установлению в судебном порядке <*>. Имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует, что данный вопрос может быть рассмотрен судом только в рамках спора о праве, предметом которого является объект со спорным статусом.

<*> Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение".

Таким образом, приходится констатировать, что на сегодняшний день в Российской Федерации отсутствует орган, уполномоченный решать вопрос о квалификации объектов гражданского оборота как недвижимых. На наш взгляд, наделение кого-либо подобными полномочиями означало бы полную зависимость правового статуса объектов исключительно от волеизъявления уполномоченного лица, что противоречит самому понятию недвижимости "по природе".

В этой связи в целях единообразного понимания категории недвижимого имущества всеми субъектами гражданского оборота оценочный критерий прочной связи объекта с землей следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ и использовать его только в теоретических работах для определения сущностных характеристик недвижимости.

При рассмотрении критерия прочной связи с землей нельзя обойти вниманием вопрос о природе государственной регистрации прав на указанные объекты.

Специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты в совокупности со специальными требованиями, предъявляемыми к сделкам с недвижимым имуществом, выражающиеся в первую очередь в необходимости ее проведения, выступает главной чертой правового режима недвижимого имущества.

Поскольку действующее российское законодательство знает три вида регистрационных действий, совершаемых в отношении объектов недвижимого имущества <*>, необходимо оговориться, что в данном контексте речь идет о государственной регистрации прав на недвижимость, предусмотренной соответствующими нормами Закона о регистрации. Такая оговорка не представляется излишней, поскольку до настоящего времени в юридической литературе допускается смешение указанных видов регистрации и соответственно неправильное понимание последствий с ними связанных.

<*> Речь идет о: (1) так называемой технической или учетной регистрации, осуществляемой органами БТИ, Роснедвижимости и др., имеющей целью ведение системы учета недвижимого имущества; (2) регистрации сделок с недвижимым имуществом; (3) регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, Е.А. Киндеева, приравнивая учетную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на него, пишет, что "автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются" <*>. В данной ситуации совершенно правильной представляется позиция Е.А. Суханова, отмечающего, что техническая регистрация в отличие от государственной регистрации прав "может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение" <**>.

<*> Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6). С. 88.
<**> Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 343.

В литературе относительно того, является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком недвижимости, в отсутствие которого на объект гражданских прав не может распространяться соответствующий правовой режим, либо она есть только следствие отнесения имущества к недвижимости, высказаны две противоположные точки зрения.

Первая точка зрения, придающая государственной регистрации правоустанавливающий характер, получила название концепции юридического понятия недвижимости. Суть ее наглядно иллюстрирует следующее высказывание Е.А. Суханова: "До момента государственной регистрации... вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости" <*>. При этом подчеркивается, что, поскольку в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ), только благодаря ее неподвижности возможна государственная регистрация с привязкой к определенному месту, порождающая возможность вещи находиться в обороте. Аналогичной позиции придерживается О.М. Козырь, подчеркивающая, что недвижимостью является только то имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <**>.

<*> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 241.
<**> Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.

Таким образом, указанный подход фактически наделяет государственную регистрацию способностью изменять юридический статус имущества, переводить его из категории движимого в категорию недвижимого. Допуская возможность ошибочной квалификации объекта регистрирующим органом, приходится констатировать, что объективные естественные свойства вещи, отраженные в законодательстве, при таком подходе утрачивают свое значение и подменяются субъективными вторичными признаками, не отражающими сущность явления. Подобную ситуацию нельзя признать способствующей стабильности гражданского оборота, ведь если в дальнейшем в установленном порядке право на объект будет оспорено и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой, по крайней мере до момента регистрации прав на нее другим субъектом.

Кроме того, подобный подход противоречит позитивному праву: ст. 130, 219, 222, п. 3 ст. 225 ГК РФ не связывают существование недвижимого имущества с моментом регистрации права на него. Редакция п. 1 ст. 2 Закона о регистрации также свидетельствует скорее о правоподтверждающем значении государственной регистрации, поскольку при определении последней Закон использует такие понятия, как "признание" и "подтверждение".

В этой связи более обоснованной выглядит позиция авторов, утверждающих, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации (Б.М. Гонгало, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) <*>. Государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимого имущества - она, напротив, является следствием объективно присущих объектам свойств, закрепленных законодательством. Признание же обратного приводит к выводу об отсутствии до момента регистрации прав свойств недвижимой вещи, например, у такого бесспорного объекта недвижимости, как земельный участок.

<*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 15 - 16 (автор - Б.М. Гонгало); Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. М.: Норма, 2000. С. 264; Степанов С.А. Указ. соч. С. 29.

Помимо вышеназванных двух критериев отнесения объектов к недвижимости (естественная природа происхождения вещей и прочная связь объектов с землей), ст. 130 ГК РФ оперирует также и третьим критерием. В соответствии с ним к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своей природе движимы, но, учитывая их важность для государственных интересов, подпадают под правовой режим недвижимости (юридический критерий). Таким образом, третьим критерием выступает значимость объектов. К недвижимости по закону относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

В отношении данной группы объектов допустимо признать правоустанавливающий характер государственной регистрации прав <*> (при этом немаловажно, что регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, отличным от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств). В данном случае законодатель подчеркивает необходимость ее осуществления именно потому, что у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" <**>.

<*> Как удачно подмечено С.А. Степановым, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" (Степанов С.А. Указ. соч.).
<**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 51 (автор - М.И. Брагинский).

Однако еще в XIX в. Д.И. Мейер указывал, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот" <*>. Полагаем, что и в настоящее время данное утверждение не потеряло своей актуальности.

<*> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М.: Статут, 2000. С. 161.

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости по российскому праву отметим, что использованные законодателем квалификационные критерии в настоящее время подвергаются критике со стороны большинства юридической общественности. В литературе высказываются замечания, вызывающие оживленную дискуссию, однако о единой разделяемой всеми авторами позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число дефинитивных признаков: от классического гражданско-правового "наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению" и альтернативно выработанного смежными отраслями права - "степени общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество" <*>, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта <**>. На практике это приводит к тому, что владелец имущества, как правило, далекий от научного понимания категории недвижимости, должен по своему усмотрению решать указанный вопрос. Однако неблагоприятные последствия неправильной квалификации возникают для гражданского оборота в целом.

<*> Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
<**> Наумова Л. Указ. соч.

Применение не одного, а нескольких критериев для отнесения имущества к недвижимому подтверждает неоднородность состава недвижимого имущества в российском праве, позволяющую отдельным ученым делать вывод о том, что единственной общей чертой правового режима недвижимости оказывается государственная регистрация прав.

Действительно, простое сопоставление физических свойств объектов, относимых к недвижимости по российскому гражданскому праву, не позволяет выявить их единой физической сущности. Дополнительную сложность в этом вопросе создает положение ст. 130 ГК РФ, предусматривающее, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, формально не подпадающее под указанные критерии. Таковым по действующему законодательству выступает предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), а также жилые и нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации). С формальной точки зрения данные объекты недвижимого имущества не соответствуют ни одному из рассмотренных критериев. Предприятие, как было отмечено, представляет собой совершенно особое гражданско-правовое образование - некую юридическую фикцию вещи, помещение - конструктивную часть здания - недвижимости по природе. Вместе с тем прямое указание данных объектов в законе не оставляет сомнений в распространении на них правового режима недвижимости. В настоящее время полагаем возможным говорить лишь о единой юридической сущности данной категории объектов гражданских прав, заключающейся в особом правовом режиме их участия в обороте.

Учитывая, что на практике меньше всего проблем возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок.

В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.