Eluruumide (mitteeluruumide) üleviimine mitteeluruumideks (eluruumideks). Kuidas eluruume mitteeluruumiks üle kanda Ümberregistreerimine elamufondist mitteeluruumiks

Kuna iga ettevõtja ei jaksa endale äritegevuseks kinnisvara soetada või lihtsalt ei pea vajalikuks pidevalt üüri maksta, muutub aktuaalseks tema korteri, maja või muu elamispinna üleviimine mitteeluruumi. Vastavalt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku viimastele muudatustele on sellise menetluse korda lihtsustatud, kuid vajadus reeglitega tutvuda on endiselt aktuaalne.

Muudatused seadusandluses mõjutavad äritegevusega tegeleva omaniku huve. Sellise kinnisvara kasumi teenimise õiguse saamiseks peaksite mõistma mõningaid nüansse. Mitteeluruumide fondi ei saa kaugeltki kinnisvara üle kanda, pealegi on sageli vaja ruumide ümberehitamist.

Taotluse läbivaatamise ja menetlemise kiirendamiseks peab omanik eelnevalt koostama nõutavad dokumendid. Seetõttu kaalume sellise protseduuri kõige olulisemaid punkte.

Head lugejad!

Meie artiklites räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on ainulaadne. Kui soovite teada, kuidas oma konkreetset probleemi lahendada, kasutage parempoolset veebikonsultandi vormi →

See on kiire ja tasuta! Või helista meile (24/7):

Millal on ülekanne võimalik?

Esimene asi, millele peate tähelepanu pöörama, on tingimused, mille alusel saab korteri üle kanda mitteeluruumi fondi:

Keeldumise põhjused

Kui vara vastab ülaltoodud parameetritele ja vastab kõigile tingimustele, ei tähenda see, et vastutavad riigiasutused ei keelduks võõrandamisest. Seaduse kohaselt on taotluse tagasilükkamiseks mitu põhjust, nimelt:

• Dokumentide esitamine selliste otsuste tegemisel ebapädevale asutusele;
• dokumentide puudumine esitatud taotluspaketis;
• Valeandmete esitamine;
• Korteri või maja ümberehitamine ilma luba saamata.

Mitteelamufondi ülekandmisest keeldumine peab olema kirjalik, märkides selles otsuse põhjused. Kui keeldumise põhjused on kahtlused või omanik temaga kategooriliselt ei nõustu, tuleb otsuse läbivaatamiseks uuesti pöörduda samasse asutusse. Kui küsimust ei õnnestu lahendada, on taotlejal õigus esitada hagi kohtusse.

Kui omanikul pole aega või ta ei soovi iseseisvalt protsessiga tegeleda ja selle protseduuridesse süveneda, võite abi otsida kinnisvarabüroo spetsialistidelt.

Ümberehituse realiseerimine

Tihtipeale ei ole mitteelamufondi üleandmist vajaval kinnistul esialgu eraldi sissepääsu, mis teeb menetluse võimatuks. Sellega seoses on vaja läbi viia ümberehitus ja see teha.

Enne ümberehitust tuleks korter üle vaadata ja läbi viia ekspertiis, et veenduda, et maja konstruktsioon ei saaks kahjustada. Seda peaksid tegema spetsialistid, kes valmimisel väljastavad omanikule kirjaliku arvamuse. See sisaldab teavet kandekonstruktsioonide kohta, mis näitab, kas sel juhul on võimalik eraldi sissepääs.

Pärast ekspertiisi läbiviimist on vaja koostada ümberehitusprojekt. Seda tehakse saadud tehnilise akti alusel. Selles etapis saate kõike ise teha, kuid kui teil pole vajalikke teadmisi, on parem pöörduda spetsialistide poole. Projekti peavad heaks kiitma riigiasutused, nagu arhitektuuri- ja planeerimisosakond, arhitektuurikomisjon, tuletõrje, tarbijakaitseamet ja teised.

Dokumentide koostamine

Maja üleviimiseks elamust mitteeluruumi fondi tuleb lisaks osakondadevahelisele komisjonile esitatavale avaldusele esitada:

Varem vahetati aastas kuni 500 korterit esimestel korrustel ja 2016. aastal kahanes võõrandamislubade arv kümnetele.

Foto: Vassili Kuzmitšenok/TASS

Venemaa õigusaktid lubavad teil korteri elamust mitteeluruumi üle kanda, et omanik saaks seal avada oma ettevõtte - kaupluse, kontori, ilusalongi või muu tootmisega mitteseotud äriettevõtte. RBC-Nedvizhimost selgitas välja korteri staatuse muutmise keerukused.

Alates 2015. aastast on Moskva linnavaraosakonna haldustavade karmistamise tõttu vähenenud esimestel korrustel elamukasutusest võõrandatud korterite arv. Kui kuni 2015. aastani vahetas aastas keskmiselt kasutusotstarvet umbes 300-500 esimeste korruste korterit, siis 2016. aastal kahanes võõrandamislubade arv paarikümnele, teatas Metrium Grupi ettevõte.

Paljud omanikud ei täida kõiki staatuse muutmise nõudeid ja nad loobuvad mõttest muuta korter jaemüügipunktiks. «Meie praktikas oli hiljuti juhtum, kui juriidiline isik soetas esimesel korrusel kaks korterit eesmärgiga anda need mitteelamufondi. Need olid väga sobivad korterid, metroo kõrval, hea liiklusega tänaval. Selle tulemusena ei suutnud omanikud oma plaani täita - nad pidid need korterid müüma tavaliste eluruumidena, ”ütles ettevõtte Miel Kinnisvarabüroode võrgustiku Na Kievskaja kontori müügiosakonna juhataja Svetlana Volskaja.

Eksperdid põhjendavad nõudluse vähenemist suure hulga kaebustega majade elanikelt, mille esimestel korrustel on juba avatud kohvikud, poed ja mõnikord isegi ööklubid. "Kuigi seaduse järgi on võõrandamiseks vajalik majaomanike nõusolek, läksid ettevõtjad neist protseduuridest mööda," ütles Metrium Groupi juhtivpartner Maria Litinetskaja. "Usun, et võimud püüavad kaubandus- ja "kõndimiskauguse" teenuseid tagastada mõnele tsiviliseeritud kanalile, eriti arvestades ruumide suurt vakantsust spetsiaalselt selleks otstarbeks ehitatud kaubanduskeskustes.

Kuid üldiselt jääb nõudlus esimestel korrustel äripindade jaoks endiselt püsima, sest Moskvas, eriti kesklinnast kaugemates kohtades, napib endiselt taristut, väidavad eksperdid. "Mõnes piirkonnas, ühe kilomeetri raadiuses, ei leia te näiteks juuksurit ega apteeki," ütleb Litinetskaja.

Milliseid kortereid ei saa muuta mitteeluruumideks

Korteri mitteelufondi üleviimise kord on teoreetiliselt lihtne, kuid tülikas ja pealegi ei saa iga korterit võõrandada.

Ruumi üleviimine mitteeluruumi staatusesse ei ole võimalik, kui see on korteri osa. See tähendab, et te ei saa ühes toas kontorit avada ja ülejäänud kahte eluruumi jätta - saate korteri üle kanda ainult mitteeluruumi fondi, nagu on sätestatud artiklis. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 22. Samuti ei tööta miski, kui omanik plaanib korteris elama asuda ja samal ajal kasutada seda kontori või kauplusena.

Aresti all olevat, kolmandate isikute õigustega koormatud või hüpoteegiga koormatud korterit ei ole võimalik elamufondist võõrandada. Näiteks on võimatu teha mitteeluruumi hüpoteeklaenu korterit, mille jaoks pole laenu tagasi makstud.

Kui korter asub esimese korruse kohal, saab selle üle anda mitteeluruumi fondi vaid tingimusel, et kõik selle all olevad korterid on samuti mitteeluruumi staatuses. Lisaks peab korteril olema eraldi väljapääs tänavale või sellesse peab olema võimalik seda väljapääsu teha, vastasel juhul võõrandamisest keeldutakse.

Kas vajate naabrite nõusolekut?

Vajalik on kahe kolmandiku majaomanike nõusolek - seda tehakse alati, kui otsustatakse korterelamu ümberehitamist seoses selle laiendamise või pealisehitisega, samuti omanike ühisvara vähenemisega. majast. Ja see on üks peamisi raskusi korteri staatuse muutmisel, väidavad eksperdid.

Korteri üleandmise korral mitteeluruumi fondi otsustatakse eraldi sissepääsu korraldamine, samuti majaga külgneva maatüki kasutusse andmine, mis võib olla üürnike omandis, advokaat ütles Oleg Sukhov.

“Kui maatükki ei eraldata ja katastrisse ei kanta koos majaomanike piiridega, siis viimaste nõusolekut korteri võõrandamiseks pole vaja,” selgitas ta.

Kuidas teha ülekannet

Reis ametivõimude juurde peaks algama kõigi üürnike korteri väljavõttega - keegi ei tohiks olla ruumis registreeritud.

Moskvas osutab riiklikku teenust eluruumide üleviimisel mitteeluruumidesse linnavara osakond (teistes linnades - vastavad osakonnad administratsioonide all). Taotluse ja dokumendid saate esitada isiklikult MFC kaudu või elektrooniliselt.

Vaja on järgmisi dokumente: ruumide võõrandamise avaldus, korteri omandiõiguse dokumendid, üleantud ruumide plaan koos tehnilise kirjeldusega ja maja korruse plaan (mõlemad dokumendid on väljastatud STI), samuti vajadusel rekonstrueerimis- või ümberehitusprojektina.

„Kohalikel omavalitsustel ei ole õigust määrata tõlkimiseks muid täiendavaid dokumente, mis ei ole elamuseadustikus sätestatud. Selliste dokumentide nõudmine on ebaseaduslik,” hoiatas advokaat Oleg Suhhov.

Korteri elamufondist mitteeluruumi võõrandamise luba (või loa andmisest keeldumine) peab kohalik omavalitsus väljastama 45 päeva jooksul alates dokumentide esitamise kuupäevast, ütleb Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 23.

Kui ametiasutused on teinud positiivse otsuse, väljastavad nad dokumendi, mis kinnitab, et korter on üle antud mitteeluruumi fondi. Järgmisena peate registreerima omandiõiguse Rosreestris.

Väljalaske hind

Ruumide staatuse muutumisega erinevatel etappidel kaasnevad ametlikud maksed on madalad - kokku ulatuvad need Moskvas umbes 200 tuhande rublani, selgitas advokaat. Vaja on aga remonti ja võib-olla ka ümberehitust uute vajaduste järgi: ruum ei tohiks olla enam korter, vaid peaks vastama oma otstarbele, olgu selleks siis kontor, ilusalong või toidupood.

Renoveeritud ruumid võtab kindlasti vastu erikomisjon. Oleg Suhhovi sõnul võib ehituse ja rekonstrueerimise maksumus ulatuda 1,5-2,5 miljoni rublani.

Kas nõudlust jätkub?

Kaasaegsetes uusehitistes on esimesed korrused mõeldud spetsiaalselt äripindade paigutamiseks. Need on varustatud vastavate kommunikatsioonide, heliisolatsiooni, mugavate sissepääsugruppide ja vitriinidega. Näiteks Moskva võimud ehitavad selliseid maju renoveerimisprogrammi raames.

"Kuid neid tuleb veel ehitada ja mõnda aega on oht, et paljud piirkonnad kaotavad jalutuskäigu kaugusel asuvad mugavad ärirajatised," ütleb Maria Litinetskaja. "Selliste väikeettevõtete arv viiekorruselistes lammutatavates majades on hinnanguliselt 15 000. Seetõttu tekitab renoveerimine selles valdkonnas muidugi probleeme, kuid mitte kriitilisi."

Aja jooksul aitavad eksperdi sõnul seda probleemi siiski lahendada uued elamukompleksid, kuna pärast kasutuselevõttu on neil spetsiaalselt projekteeritud äripinnad.

Meie kliendid küsivad meilt sageli: - kui palju maksab korteri üleviimine elamufondist mitteelamufondi? Noh, see artikkel on eriti teie jaoks!

Kui kavatseksite maja osta, kas nõustuksite esimesel korrusel asuva korteriga? Muude võimaluste võimalusega on ebatõenäoline. Ja te pole ainsad, kes nii arvavad. Esimese korruse korterid, väärib äratundmist, pole ostjate seas eriti populaarsed. Kuid nad on väga huvitatud ettevõtjatest, kes otsustasid mingil põhjusel oma kontori või müügikoha kortermajja paigutada. See on igati õigustatud asjaoluga, et vahel pole piirkonnas lihtsalt tasuta ärikinnisvara, pealegi läheb korteri ostmine maksma kordades vähem kui mistahes äripinna ostmine. Kuid enne korteri kasutamist "sihtotstarbel" on loomulikult vaja tõlkida teda elamust mitteeluruumini.

Kui palju maksab mitteelamufondi ülekandmine

Ruumide üleviimine elamust mitteeluruumi on keeruline protsess, millel on nii aja- kui ka rahakulu. Hind Sellise ülekande suurus sõltub ennekõike piirkonnast, kus asuvad mitteelufondile üleantud ruumid, ja varieerub Moskvas keskmiselt 900 000 kuni 1 500 000 rubla. Olulised tõlke maksumust mõjutavad tegurid on ka projekti ja tehnilise aruande keerukus, korteri (või korterite) pindala ja tõlke valmimiseks kuluv aeg.

Ülekandmise protseduur

Töötab edasi ülekandmine mitteelamufondi võib jagada mitmeks etapiks:

1. etapp:

Tehnilise aruande, projekti koostamine,

Dokumentide tellimine STI-s,

Geobaasi tellimine Mosgorgeotrestis,

Olukorraplaani tellimine linna arhitektuuri- ja linnaplaneerimise komisjonis,

- projekti kooskõlastamine vajalikel juhtudel, sh elamu omanike üldkoosoleku korraldamine,

Eraldi sissepääsu kokkuleppimise protokolli koostamine ja allkirjastamine,

Moskva linna eluasemepoliitika ja eluasemefondi loa saamine üleviimiseks.

Tähtaeg esimene etapp on 6-8 kuud.

2. etapp (pärast osakonnalt loa saamist):

Selleks, et vastata küsimusele, milline on maksumus, peate esmalt veenduma, et see on teie olukorras üldiselt realistlik - teha eluruumide üleandmine mitteeluruumi fondi.

1. Ees seisab ühemõtteline ruumide ümberehitus, sest vähesed korterid saavad kiidelda, et neil on tänavalt eraldi sissepääs. Ja see on üks vajalikke tingimusi mitteeluhoone staatuse saamiseks.

   Sellise sissepääsu paigutus on kooskõlas mitte ainult eluasemeteenustega. Selleks on vaja ka naabrite nõusolekut ("poolt" peab olema vähemalt 67% kõigist elanikest).

2. Lisaks peate korteriga hüvasti jätma, nad vabastatakse sellest - mitteeluotstarbelisele territooriumile ei saa kedagi registreerida ja asustatud ruumi saab täielikult muuta mitteeluruumiks. . Näiteks ühes toas elamine ei tööta ja teises kahes on kingatöökoda.
3. Samal ajal peavad kõik insenerisüsteemid olema olemas ja ideaalses korras.
4. Samuti keeldutakse ümberehitamisest, kui maja on kultuuriväärtuslik või mõeldud lammutamisele.
5. Ja lõpuks (kuid mitte viimasel kohal) - sularaha kulutamine. Siin on nende peamine loend:
   • tehnilise dokumentatsiooni tellimine STI-st;
   • disainibüroo teenused;
   • notari juriidiline ja tehniline töö;
   • riigilõivu tasumine õiguste registreerimise eest Rosreestris;
   • vahendusfirma;
   • ehitustööd.

Kui palju see maksma läheb?

Vahendajate abi

Vahendusbüroode abi säästab oluliselt teie aega- tõsi, see hõlbustab oluliselt rahakotti.

Suurtes linnades maksab kogu dokumentatsiooni tellimine ja kõigi kooskõlastuste läbiviimine vahendusettevõtte kaudu kokku 800 000 rubla, olenevalt töö keerukusest ja mahust.

Paberitöö

Konkreetse konkreetse olukorra dokumentatsiooni põhjaliku loetelu saamiseks võtke ühendust omavalitsuse elamufondi kasutamise komisjoniga.

"Paberi" protsess sisaldab järgmisi samme:

Sellele järgneb STI uue rajatise ajakohastatud dokumentide saamine.

Projekti arendamise ja kõigi ametiasutustega kooskõlastamise maksumus suurtes linnades algab 200 tuhandest rublast, mõlemas pealinnas - 280-300 tuhandest. Hinna ülempiir võib olla pool miljonit rubla.

Sellele järgneb Rosreestris asuvate ruumide omandiõiguse registreerimine (alates 1000 rubla).

Notariteenused

Maksumus on tavaliselt ette nähtud lepingu teksti lisas. sõlmitud advokaadibürooga. Tavalisel juhul (ilma vahendajata) pöördutakse notari poole nii mitu korda, kui dokumendid kooskõlastamist vajavad.

Notari kulude summa algab reeglina 15 000-20 000 rublast.

Kas saate kulusid vähendada?

On ebatõenäoline, et see toimib. Oletame, et otsustate, et saate ilma vahendajateta hakkama ja kohustute kõike ise koordineerima. See võtab aga palju rohkem aega kui advokaadibüroo poole pöördumisel. Arvestada tuleb sellega, et ametnikud üldiselt viivitavad küsimuste lahendamisega ja lükkavad koosolekuid edasi.

Dokumentide "elu" termin on samuti lõplik. Viivitus – peate taotlema ja raha uuesti maksma. Kui teid abistab vahendusorganisatsioon, siis kokku kulub teil oma plaani elluviimiseks poolteist kuni kaks aastat.

Seega, kui otsustate asuda äriteele ja mitte lihtsalt üürida tuba, vaid saada oma äriliste "väljakute" omanikuks, häälestuge tõsiasjale, et teid ootab pikk ja raske äri.

Aga võit on ilmselge – ei pea paaniliselt otsima odavamat üüripinda ja kohanema üürileandja soovidega, mis, näed, on ettevõtja jaoks tohutu pluss.

Kogenud ettevõtjad ja kinnisvarainvestorid teavad, et korteri muutmine mitteeluruumiks on äriliselt tulus protsess. Skeem toodab rohkem tulu kui kinnisvara edasimüük või rentimine. Esimese korruse korterid on kõige odavamad ning elu- ja äripindade maksumuse vahe on umbes 50%. Kaupmehed soetavad raha säästmise ja kasumi teenimise eesmärgil uue maja esimesel korrusel kinnisvara. Tegevusvõimalused on erinevad: edasimüük, liising või oma ettevõtte jaoks. Nõudlus sõltub maja asukohast, konkurentsist, inimliiklusest ja ärikontseptsioonist. Artiklis jätame äripinna valimise üksikasjad välja, kuna portaali 23Apartments.ru spetsialistid annavad tasuta konsultatsiooni ning kaalume eluaseme staatuse muutmise funktsioone ja nüansse.

Korteri staatuse muutmise omadused ja nüansid

Siseruumides ilma eriotstarbeta äritegevusega tegelemine on täis suuri trahve. Erand reeglist: psühholoogi, juristi, õpetaja või juhendaja kabinet, muidugi juhul, kui sellega ei rikuta elanike huve ja töökorda. Naabritel on täielik õigus teatada seaduserikkumistest prokuratuurile või teistele riigiasutustele, kuna ärile esitatavad nõuded on kõrgemad ja ohutusreeglite eiramine ohustab kõiki majaelanikke.

Ettevõtja ja organisatsiooni trahvisummad on erinevad ning ulatuvad 5000 ja 50 000 rublani, kuid kõige tõsisem tagajärg on kinnisvara müük enampakkumisel kohtuotsusega. Enampakkumisest saadud tulu tagastatakse omanikule, kuid sellest on maha arvatud kohtukulud. Vara väärtus jääb kiireks tehinguks alahinnatuks.

Kuidas eluaseme staatuse muutmise menetlusega edasi minna?

Elukorteri mitteeluruumi üleviimise menetluse alustamisel peate olema kannatlik, seega võtab registreerimine aega alates 6 kuust.

Põhinõuded tulevastele äripindadele:

• asukoht 1. korrusel või mitteeluruumi fondi kohal;
• eraldi sissepääs või selle loomise võimalus;
• ei ole eluaseme osa (tuba või ühiskorter);
• registreeritud kodanike puudumine;
• koormamata (hüpoteek, üür);
• kodu amortisatsioon ei ületa 60%;
• sanitaar-, gaasi-, vee- ja elektrivarustuse olemasolu.

Kui kinnistu vastab kõikidele parameetritele, tuleb läbida tähtsuselt teine ​​etapp - majaelanike nõusoleku saamine (vähemalt 2/3). Alles pärast vajaliku arvu allkirjade kogumist hakkavad nad koostama põhidokumentide paketti.

Milliseid dokumente on vaja korteri üleviimiseks mitteeluruumi?

Kinnisvara staatuse muutmise kord on kehtestatud seadusandlikul tasandil ning ümber registreerida saavad ainult kohalikud omavalitsused. Operatsiooni oluline eelis on see, et alati on võimalik ruumide staatust uuesti muuta. Mõelge registreerimise peamistele etappidele.

1. Dokumentide kogumine

Pakend antakse MFC-le üle järgmises järjekorras:

• avaldus;
• omanditunnistus ja notariaalselt kinnitatud koopia;
• registreerimistunnistus;
• maja ruumide ja põrandaplaani selgitus;
• ümberehitusprojekt;
• lubasid.

2. Viited ja load

Nõusoleku ja loa saamiseks tuleb pöörduda Siseministeeriumi, sanitaarinspektsiooni, eriolukordade ministeeriumi, munitsipaalorganisatsioonide, arhitektuuri- ja linnaplaneerimise osakonna poole.

3. Loo projekt

Plaani koostavad spetsialiseerunud organisatsioonid, kellel on dokumentidega tööle lubamise tunnistus. Projekti loomise maksumus arvutatakse iga objekti jaoks eraldi ja see sõltub maja materjalist, ruumi pindalast ja tehtud muudatuste arvust.

4. Dokumentide ülekandmine MFC-sse

Dokumentide pakett esitatakse arutamiseks osakondadevahelisele komisjonile, protsess võtab aega kuni 45 päeva. Edasi suunatakse paberid elamufondi juhtkonda, kus määratakse staatuse muutmise maksete suurus. Alles pärast kõiki etappe makstakse riigilõiv ja väljastatakse riiklik registreering.

Kui komisjon andis keeldumise, on vaja koguda uus dokumentide pakett ja teha projektis vajalikud muudatused, mille tõttu tehti negatiivne otsus. Protsessi saab korrata mitu korda kuni kooskõlastuse saamiseni ja kui see pole tehnilistel põhjustel võimalik, siis müüakse korter edasi.

Teema lõpus

Igas Venemaa piirkonnas on dokumentidele esitatavad nõuded ja läbivaatamise aeg erinevad. Korteri mitteeluruumi üleviimise maksumus algab 200 000 rublast ja see arvutatakse sõltuvalt kinnisvara pindalast, ümberehituse omadustest. Hoolimata asjaolust, et protsess on kulukas ja pikk, on kasu ilmselge, sest valmiskaubanduse maksumus ehituses maksab alates 60 000 ruutmeetri kohta. (mitte kelder), vaid korter alates 30 000 ruutmeetri kohta. Hinnad on ligikaudsed, kuid erinevus on ilmne. Püsiva sissetulekuga ruumide valimiseks peate hoolikalt uurima konkurentide turgu ja koostama äriplaani. Olles teinud väärilise valiku, võite saada püsiva ametliku sissetuleku või teenida raha kinnisvara väärtuse vahe pealt.