Инвестиции в землю с х назначения. Доля собственника земельного участка в инвестиционном контракте и проблемы с её определением в Московском регионе. Покупка земли в дачном товариществе

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

2 БЛОКНОТ ПРАКТИКА 1) изучение проекта инвестиционного контракта 1 ; 2) анализ инвестиционных обязательств; 3) прогноз сроков выполнения инвестиционных обязательств (начать строительство возможно только после выполнения ряда обязательств); 4) прогноз стоимости погашения инвестиционных обязательств оценка следующих возможных затрат на устранение обременений: затраты на отселение жильцов (оценка необходимой площади, покупка квартир, затраты на переселение); затраты на ремонт соседних зданий, усиление фундаментов; затраты на снос недвижимого имущества и вывоз строительного мусора; оценка стоимости замещения недвижимого имущества, подлежащего передислокации, и его технического переоснащения, расширения, модернизации; затраты на строительство объектов социально-культурного назначения; затраты на организацию (перекладку) инженерных систем, городских коммуникаций и т. д; 5) оценка стоимости прав Российской Федерации на земельный участок: составление графика реализации проекта; прогноз доходов от реализации инвестиционного проекта (при наиболее эффективном использовании земельного участка): составление графика продаж; анализ рынка, прогноз ценовой динамики; поиск аналогов и внесение корректировок в цены; прогноз расходов по реализации инвестиционного проекта; расчет ставки дисконтирования, оценка предпринимательской прибыли; расчет стоимости земли; 6) распределение долей участия сторон в реализации инвестиционного контракта. Особенность расчетов состоит в том, что при оценке стоимости земли заемное финансирование не учитывается (позиция Росимущества). Концепция оценки Для рассматриваемых целей оценки наиболее уместным является метод предполагаемого использования (далее МПИ), который применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Использование МПИ предусматривает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например затрат на создание улучшений земельного участка); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Упрощенный расчет рыночной стоимости прав на землю по МПИ представлен в таблице 1. 1 В данном случае функциональное назначение и выход площадей установлены в конкретном инвестиционном контракте, именно поэтому анализ наиболее эффективного использования не проводится. Вопросы подписки по тел. (495)

3 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 1 Пример расчета рыночной стоимости прав на землю Параметры проекта Период* Исходные данные Площадь строительства, м ** Выход полезной площади, м ** Затраты на строительство объекта, долл Рост стоимости строительства, % Цена продажи, долл Рост стоимости продажи, % График продаж, % Валовой доход от продажи, долл Вознаграждение риелтору, долл. 3,5 % Действительный валовой доход, долл График строительства, % Затраты на строительство объекта, долл Затраты на благоустройство территории, долл Арендная плата за земельный участок, долл Суммарные затраты, долл Денежный поток, долл Текущая стоимость денежных потоков, долл. 16 % Стоимость земельного участка, долл * Расчет может проводиться как поквартально, так и по годам. Здесь годы. ** Данные конкретного инвестиционного контракта, остальные цифры результат расчетов и информация, представленная в специальных справочных изданиях. Примечание: затраты на строительство учитывают только прибыль строительной организации и не учитывают прибыль инвестора. С нашей точки зрения, указанный метод и, соответственно, процедура расчетов являются неполными для целей оценки прав Российской Федерации на землю при реализации инвестиционных проектов, так как чистая текущая стоимость (Net Present Value NPV) включает и стоимость земли, и прибыль предпринимателя. Особенность расчетов Специфика методологии расчета рыночной стоимости прав на землю в условиях реализации инвестиционных проектов по строительству доходной недвижимости состоит в необходимости выделения из всего прогнозируемого дохода от проекта той части, которая приходится исключительно на землю и, таким образом, формирует стоимость земельного участка. Для выделения стоимости земли необходимо исключить прибыль предпринимателя (инвестора). Для уточнения алгоритма расчетов прежде всего обратимся к основам экономической теории и рассмотрим факторы производства, привлечение которых необходимо как для функционирования производственного процесса, так и для развития земельных участков, а именно: капитал; земля; труд; предпринимательство. Согласно методу предполагаемого использования NPV от реализации инвестиционного проекта это остаток, показывающий стоимость земли. 70

4 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Если мы говорим о том, что NPV это остаток, тогда при построении модели денежных потоков стоимость остальных факторов производства или доход, приходящийся на них, должны быть учтены в модели. Капитал в нашем случае совокупность активов, необходимых для реализации проекта. Стоимость капитала учитывается в денежном потоке в качестве затрат на строительство, получение исходно-разрешительной документации и т. д. Стоимость труда также учитывается в денежном потоке (например, в затратах на строительство учтена стоимость рабочей силы, использующаяся в строительстве). Стоимость предпринимательства не полностью учитывается в денежном потоке. При расчете стоимости строительства учитывается только прибыль строительной организации. Любой инвестор, вкладывая средства в тот или иной проект, ожидает получить определенный уровень отдачи от инвестиций, который покрывал бы риски, связанные с реализацией проекта и обеспечивал уровень прибыли, сопоставимый со средним сложившимся в отрасли уровнем. Деятельность предпринимателя как фактор производства можно разбить на две основных составляющих: готовность к риску и способность организовать и управлять всеми другими факторами производства. Учесть величину рисков помогает процесс дисконтирования денежных потоков. Ставка дисконтирования, с помощью которой происходит приведение будущих денежных потоков к текущему моменту, отражает требуемый уровень доходности с учетом существующих и потенциальных рисков проекта. Вторая составляющая не учтена в традиционной модели дисконтирования (см. табл. 1). Для наглядности рассмотрим два варианта стандартного инвестиционного проекта по строительству недвижимости (табл. 2): 1) инвестор несет затраты по оформлению прав аренды на землю на рыночных условиях 2 ; 2) инвестор не несет затраты, связанные с землей, то есть предполагается, что права на землю имеются, но они не являются собственностью инвестора, а принадлежат, например, соинвестору. Таблица 2 Сравнение двух вариантов реализации инвестиционных проектов Вариант I Вариант II Права на землю покупаются (например на торгах) Участие в проекте Российской Федерации как собственника земли Доходы от проекта Доходы от проекта минус расходы на землю минус расходы на строительство минус расходы на строительство минус расходы на устранение обременений минус расходы на устранение обременений = NPV = NPV NPV = Прибыль инвестора NPV = Прибыль инвестора + Стоимость земли Стоимость земли = NPV прибыль инвестора В первом случае права на землю покупаются, то есть стоимость земли уже учтена в денежном потоке, и остаток NPV полностью отражает доход инвестора (доход предпринимателя). 2 При этом предполагается, что платежи за выкуп прав на землю единовременны и осуществляются на «нулевой» стадии реализации проекта. Вопросы подписки по тел. (495)

5 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Во втором случае NPV как раз отражает участие Российской Федерации в реализации инвестиционного проекта права на землю не покупаются (их имеет Российская Федерация), стоимость земли не учтена в денежном потоке, и NPV включает две составляющие: прибыль инвестора и стоимость земли. Для того чтобы получить стоимость земли, необходимо исключить из результатов расчетов прибыль инвестора. Наверное, сегодня в России вряд ли найдется такой оценщик, который мог бы точно оценить доход предпринимателя, так как информация о реальной доходности инвестиций является закрытой, а сведения, доступные из средств массовой информации, отражают «среднюю температуру по больнице». В случае отсутствия прав на землю доход инвестора может быть учтен двумя способами: 1) в денежном потоке; 2) в ставке дисконтирования. Рассматривать прибыль предпринимателя в качестве издержек девелопмента (то есть в денежном потоке) при оценке земли предлагает, в частности, Е.И. Тарасевич . Однако исходя из практического опыта можно сказать, что такой подход к оценке прибыли инвестора (учет в денежном потоке в качестве затрат) не поддерживается специалистами Росимущества, в ведении которых находится рецензирование отчетов об оценке. Согласно позиции Росимущества прибыль предпринимателя учтена в ставке дисконтирования. Чтобы ставка дисконтирования включала прибыль инвестора в полном объеме, она может быть рассчитана: на основе внутренней нормы доходности (IRR) по сопоставимым проектам; методом выделения. Расчет ставки дисконтирования через IRR Для обоснования возможности использования IRR обратимся к нашему примеру (табл. 2). В первом варианте чистый приведенный доход от проекта равен: n (I C) i NPV1 = C, (1) i З i = 1 (1 + R) где I доходы от реализации проекта; С З стоимость земли; С прочие затраты по проекту; R ставка дисконтирования. Стоит особо подчеркнуть, что мы дисконтируем денежные потоки, то есть прибыль инвестора состоит из двух составляющих: компенсация за риски в виде дисконтирования + положительный результат (NPV) от реализации проекта. Во втором варианте: n (I C) i NPV2 =. (2) i i = 1 (1 + R) Подставляя правую часть уравнения (2) в уравнение (1), получаем равенство: NPV 1 + C З = NPV 2. (3) Величина чистого приведенного дохода, полученная в случае реализации второго варианта расчета денежных потоков, будет равна стоимости земли (NPV 2 = C З) при условии, 72

6 БЛОКНОТ ПРАКТИКА что NPV 1 = 0. Выполнение этого условия подразумевает равенство ставки дисконтирования R внутренней норме доходности проекта (IRR). Таким образом, получаем, что использование IRR в качестве ставки дисконтирования при условии невключения затрат на землю в денежный поток позволяет получить в качестве чистого приведенного дохода стоимость прав на землю. Расчет ставки дисконтирования Вариант I Приобретение земли на торгах NPV 1 = Прибыль инвестора R 1 = IRR 1 Прибыль инвестора = 0 Вариант II Участие Российской Федерации в проекте NPV 2 = Прибыль инвестора + Земля R 2 = IRR 1 NPV 2 = Стоимость земли Таким образом, ставка дисконтирования есть средний уровень IRR по сопоставимым проектам. Практические рекомендации Для исключения среднеотраслевой прибыли инвестора и выделения таким образом стоимости прав на землю в качестве ставки дисконтирования можно использовать внутреннюю норму доходности (IRR), которая может быть определена по сопоставимым проектам, при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии проекта (табл. 3). Таблица 3 Пример расчета ставки дисконтирования на основе IRR сопоставимых проектов 3 Адрес объекта Семеновский пер., вл. 21 (ВАО*) Алтуфьевское ш., вл. 54 (СВАО**) ул. Мосфильмовская, вл. 40 (ЗАО***) Функциональное назначение и срок ввода объекта, годы Административно-деловое (2008) Административное (2008) Образовательно-административное (2006) Дата проведения торгов Сумма компенсационных выплат городу, долл. Среднее значение IRR 37,4 Среднее значение недисконтированной 37,9 прибыльности инвестиций * ВАО Восточный административный округ ** СВАО Северо-Восточный административный округ *** ЗАО Западный административный округ Площадь объекта (планируемая), кв. м Площадь земли, кв. м IRR, % ,64 3 Источник информации: Реализованные компанией «Евроэксперт» проекты. Информацию о проведенных инвестиционных торгах правительства Москвы см. // Вопросы подписки по тел. (495)

7 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Очевидно, что IRR превышает, так скажем, общепринятый уровень ставки дисконтирования для московской недвижимости. По этой причине противники применения рассматриваемого подхода утверждают, что ставка дисконтирования это и есть прибыль предпринимателя. Чтобы отстоять право этого подхода на существование, обратимся к современной теории управления, которая базируется на использовании остаточного дохода. Согласно современной концепции управления проект не будет действительно прибыльным до тех пор, пока доход на инвестированный капитал не будет превышать «стоимость капитала». Во внимание принимается только один наиболее простой и понятный для инвесторов критерий вновь добавленная стоимость. Добавленная стоимость возникает только тогда, когда рентабельность инвестиций (доход инвестора) превышает стоимость капитала (ставку дисконтирования). И только добавленная стоимость является индикатором качества инвестиционных решений. Таким образом, доход инвестора, превышающий ставку дисконтирования, характеризует эффективное использование капитала. Равенство ставки дисконтирования и дохода предпринимателя определенного рода достижение, так как инвесторы фактически получили норму возврата, компенсирующую риск. Если доход инвестора меньше ставки дисконтирования, использование капитала было неэффективным. В таблице 4 представлен упрощенный пример, показывающий эффективность применения этой концепции. Таблица 4 Пример применения современной концепции управления* * Исходные данные: затраты на реализацию проекта 100 млн долл.; ставка дисконтирования 20 %. Рентабельность инвестиций, % Экономическая прибыль, млн долл. Эффективность инвестиций (0,18 0,20) = -2 Отрицательная (0,20 0,20) = 0 Нулевая (0,25 0,20) = 5 Положительная Если считать, что ставка дисконтирования равна прибыли инвестора, стоимость земли может быть завышенной, так как экономическая прибыль инвестора не учитывается. Отмечу, что этот вопрос остается дискуссионным, требует обсуждения, выработки единой позиции, прежде всего с Росимуществом. Расчет ставки дисконтирования с применением метода выделения Суть метода выделения второго способа расчета ставки дисконтирования выведение этой ставки по сопоставимым инвестиционным проектам (при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии) на основе моделирования потоков расходов и доходов. Основные этапы метода следующие: 1) моделирование по сопоставимым инвестиционным проектам потоков расходов и доходов; 2) стандартный уровень прибыльности инвестиций: NVP проекта / PV (инвестиций) PI = срок реализациипроекта где PI доходность инвестиций; PV текущая стоимость. Для применения этого метода должен быть сформирован массив первичной информации данных о предполагаемых к реализации инвестиционных контрактах (табл. 5). 74

8 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Данные о предполагаемых инвестиционных контрактах и их источники Информация Стоимость земельных участков Данные о проекте (назначение, выход площадей, доля города, инвестиционные обязательства и т. п.) Стоимость строительства Стоимость исходной разрешительной документации (ИРД) Класс здания, рыночные цены Дополнительные (возможно, неофициальные) затраты инвестора, например, связанные с приобретением земли * Источник: Источник Таблица 5 Собственные реализованные проекты Информация о проведенных инвестиционных торгах* Удельные показатели стоимости строительства, рыночные данные Рыночные данные Результаты оценки Информация (например о том, что взятки платятся чиновникам) отсутствует. Это может являться фактором снижения достоверности результата В таблицах 6 и 7 представлены примеры расчета с использованием ставки дисконтирования, включающей прибыль предпринимателя. Модель расчетов (продажа) Таблица 6 Период* Наименование Исходные данные** Себестоимость строительства, долл./м Цена продажи, долл Валовой доход от продажи, долл Вознаграждение риелтору, долл. 3,5 % Действительный валовой доход, долл Затраты на строительство объекта, долл Арендная плата за земельный участок, долл Суммарные затраты, долл Денежный поток, долл Текущая стоимость денежных потоков, долл. 37 % Стоимость земли, долл Стоимость одного квадратного метра земли, долл * Расчет может проводиться как поквартально, так и по годам. Здесь годы. ** Данные результат расчетов и информация, представленная в специальных справочных изданиях. При расчете стоимости на основании аренды объекта для оценки остаточной стоимости в постпрогнозный период необходимо помнить, что здесь следует использовать ставку дисконтирования, характерную для этого сегмента рынка недвижимости, так как на стои- Вопросы подписки по тел. (495)

9 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ мости готовой недвижимости не должны отражаться специфические факторы, связанные с реализацией проекта (то есть 37 процентов используется для расчета текущей стоимости денежных потоков, в том числе стоимости реверсии, а, скажем, 16 процентов для расчета стоимости реверсии в постпрогнозный период). Расчет ставки дисконтирования с применением метода сравнения продаж Опыт реализации проектов дает основания полагать, что определенные перспективы есть и у метода сравнения продаж, однако в настоящее время его использование ограниченно по причине отсутствия адекватной информации. Согласно методу сравнения продаж в основе стоимости земли лежит ценовой мультипликатор: Цена земли (кв. м) мультипликатор =. NVP проекта (на1 кв. м земли) Для выведения мультипликатора исследуется информация о сопоставимых проектах и ценах на землю. К проектам выдвигаются базовые требования сравнительного подхода, в частности сопоставимость основных ценообразующих факторов (рис. 1). Рис. 1. Основные ценообразующие факторы Здесь особенностью является то, что NPV считается без учета в денежном потоке затрат на землю. В таблице 7 представлен пример расчета методом сравнения продаж. Модель расчета методом сравнения продаж Таблица 7 Параметры Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Цена одного квадратного метра земли, долл NPV на один квадратный метр земли, долл Мультипликатор 0,55 0,56 0,51 0,58 Стоимость одного квадратного метра объекта оценки, долл Стоимость одного квадратного метра земли, полученная методом сравнения продаж, примерно сопоставима с результатами расчетов другими методами (ср. таблицы 6 и 7). В результате оценки в отчете должны быть указаны: 1) рыночная стоимость с учетом стоимости инвестиционных обязательств инвестора (например снос существующих строений, передислокация имущества, строительство объектов социального назначения, замена инженерных систем и коммуникаций в районе и т. д.); 2) рыночная стоимость без учета стоимости обязательств инвестора. 76

10 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Использование результатов оценки стоимости для определения доли (в натуральном или денежном измерении) в доходах от реализации проекта 1. В абсолютном (денежном) выражении: Доля Российской Федерации = Стоимость земли. 2. В относительном выражении: Доля Российской Федерации = стоимость земли / PV (совокупных затрат на реализацию проекта с учетом стоимости земли). 3. В натуральном выражении: Доля Российской Федерации в абсолютном выражении / Стоимость единицы площади (кв. м). Подводя итог сказанному, отметим следующее: несмотря на то, что пока процесс оценки прав Российской Федерации на земельные участки сопряжен со многими сложностями, эта процедура выходит на принципиально новую стадию, на которой реализуется высшая функция стоимости функция управления. Это обстоятельство особенно важно. Литература 1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от р. 2. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента // Библиотечка журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., ИНФОРМАЦИЯ. СОБЫТИЯ 26 заседание Международного ипотечного клуба 20 июля 2006 года, Москва Одним из актуальных вопросов, который особенно волновал участников очередного заседания Международного ипотечного клуба (МИК), стал вопрос о возможном объединении двух субъектов Российской Федерации Москвы и Московской области. (Как оказалось, общественность Санкт-Петербурга также активно обсуждает тему объединения северной столицы с Ленинградской областью.) Большинство участников встречи не увидели в объединении значительных преимуществ и посчитали, что в этом предложении больше политических мотивов, нежели экономической целесообразности, поскольку Москва и так является самым крупным в финансовом и политическом планах субъектом Российской Федерации. По мнению присутствовавших на заседании, было бы ошибкой делать из столицы «монстра» и создавать пропасть между центром и остальными регионами. Гораздо больше оправдала бы себя идея укрупнения районных центров Московской области, и, как следствие, создание рабочих мест на предприятиях, выведенных за территорию Москвы, с тем, чтобы жители Подмосковья имели возможность работать на престижной и хорошо оплачиваемой работе не только в Москве, но и непосредственно рядом с домом. В свою очередь, это позволило бы избавиться от усугубляющихся с каждым годом транспортных проблем. Для того чтобы жизнь и работа за пределами МКАД была такой же привлекательной, как в Москве, в районных центрах необходимо создавать крупные торговые и развлекательные центры, активнее вести жилищное строительство. По поводу дальнейшего роста цен на недвижимость в краткосрочной перспективе участники клубного заседания выразили общее мнение: для этого имеются все предпосылки, и если не произойдет крупных экономических или политически кризисов в нашей стране или на мировом финансовом рынке, то рост цен продолжится. Члены МИК считают, что остановить рост цен на недвижимость возможно при выполнении следующих условий: стимулирование развития строительной отрасли; развитие и внедрение новых технологий производства строительных материалов; развитие сектора государственной аренды квартир; борьба с коррупцией чиновников при выделении земельных участков под застройку; финансирование за счет государства прокладки коммуникаций и дорог для возведения жилищных массивов с последующим возвратом бюджетных средств после реализации инвестиционных контрактов. Вопросы подписки по тел. (495)

Тема 5.Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции, инвестиционная деятельность. Особенности оценки недвижимости как актива для инвестирования.

ОГЛАВЛЕНИЕ ОГЛАВЛЕНИЕ... 3 ВВЕДЕНИЕ... 8 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ... 12 1.1. Компоненты и жизненный цикл объекта недвижимости... 12 1.1.1. Определение понятия недвижимости...

1 Министерство образования Российской Федерации Воронежский Государственный Архитектурно-Строительный Университет Кафедра организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Задания для лабораторных

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8

ВВЕДЕНИЕ В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов

ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» факультет дистанционного образования Магистерская диссертация на тему: «Практическое руководство по экспертизе отчетов об оценке рыночной

2 1. Общая информация о дисциплине 1.1. Название дисциплины: Оценка 1.2.1 Трудоёмкость дисциплины по учебному плану очной формы обучения - 108 час. (3 ЗЕ) из них: лекций 16 час. лабораторных занятий 0

ÃËÀÂÀ 3 Ìåòîäû îöåíêè ýôôåêòèâíîñòè ÊÏ êîììåð åñêèõ ïðîåêòîâ â óñëîâèÿõ îïðåäåëåííîñòè 3.1. Ñîâðåìåííûå ìåòîäû îöåíêè ýôôåêòèâíîñòè êîììåð åñêèõ ïðîåêòîâ При оценке эффективности внедрения коммерческих

Терминология (глоссарий), используемая при подготовке вопросов и задач квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Термин Аддитивная модель внесения относительных

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

Теор.основы оценки_рус_3кр_зим_жумабаевам_оц,ст,уиа(2к4 очная) 1. Метаданные теста Автор теста: Жумабаева МырзабикеДостановна Название курса: Теоретические основы оценки Название теста: Теоретические основы

Методика оценки величины годовых рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками А.В. Григорьев, генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», член Российского общества оценщиков П.А.

Приложение 4 к Протоколу внеочередного общего собрания акционеров АО "Досжан темир жолы (ДТЖ)" от 31 октября 2007 года 3 Н.Маханов МЕТОДИКА определения стоимости акций при их выкупе акционерным обществом

Лекция 12 Оценка стоимости организации (предприятия) 1. Стоимость предприятия: экономическая сущность, виды, составные элементы. 2. Затратный метод определения стоимости предприятия: экономическая сущность

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 22 июня 2015 г. 385 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО

Лабораторная работа 4 Решение управленческих задач при помощи неспециализированных программных средств 1 Оценка инвестиционных проектов в табличном процессоре MS Excel Цель работы: изучение возможностей

Тема 12. Доходный подход и его методы Сущность подхода, области применения, методы доходного подхода. Прямая капитализация. Определение чистого операционного дохода (потенциальный валовый доход, действительный

Технико экономическое обоснование проекта строительства ночного клуба с рестораном и летней террасой в г. Одесса Содержание 1. Концепция проекта 3 2. Технико-экономические показатели 6 3. Прогноз доходов

7. Материалы по системе промежуточного и итогового тестирования 1. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов? а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность,

УТВЕРЖДЕНО Решением Совета НП СРОО «СПО» Протокол 13 от 28.05.2013 г. Изменения и дополнения утверждены Советом НП СРОО «СПО» Протокол 26 от 21.10.2013 г. Методические рекомендации по составлению отчетов

КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ «R-Аналитика» БИЗНЕС ПЛАН АВТОМОЙКИ Выпуск 1 НОВОСИБИРСК 2017 Оглавление 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА... 3 2. ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ И ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГ... 4 2.1 Общая характеристика... 4 2.2

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Установка локальных модульных котельных без ТН Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет Шаг планирования год Длительность

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Установка локальных модульных котельных с ТН Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет Шаг планирования год Длительность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)" Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.

Обоснование наиболее эффективного объекта недвижимости Анализ наиболее эффективного объекта оценки - является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости. Не нужно повторять, что согласно принципу

Экономическая эффективность проекта. Методы оценки эффективности проекта Усманова Т.Х. Москва 2014 Типы решений относительно экономического анализа эффективности намечаемых капиталовложений Расширение

C О Д Е Р Ж А Н И Е РЕЗЮМЕ....................................................... 2 1. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 1.1. Объекты и направления инвестиций................................. 3 1.2. Финансовый анализ и

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода * С.В. Грибовский заместитель генерального директора СПбГУП «ГУИОН» (г. Санкт-Петербург)

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Использования тепла от сбросной воды от Паужеткой ГеоЭС с локальынми ТП Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Использования тепла от сбросной воды от Паужеткой ГеоЭС (стальные трубы) Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет

Инвестиционный менеджмент Контрольная работа Исходные данные для выполнения работы: Проект «Экономическая оценка инвестиционного проекта по приобретению минипекарни» Условия реализации проекта: - стоимость

1 Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ... 10 ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ...13 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО... 14 1.1. Базовые понятия и определения экономики...14 1.2. Недвижимость

УСЛОВИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ Начальник отдела инвестиционного моделирования и стратегических исследований - Гужов С.А. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ: ПОДБОР СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДОК

1 www.waymarket.ru Содержание: 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 1.1. Цели проекта 1.2. Расчетный период проекта 1.3. Стоимость реализации проекта 1.4. Источники финансирования проекта 1.5. Показатели эффективности проекта

Оценка имущества, изымаемого в целях организации и проведения Олимпийских зимних игр 2014 года В настоящее время активно идут процедуры, связанные с оценкой объектов, изымаемых в целях организации и проведения

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ СТБ 52.0.02-07 РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка земельных участков как объектов недвижимого имущества Издание официальное Госкомимущество Минск

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой

Таблица 1. Инвестиции проекта, руб. ИНВЕСТИЦИИ ПРОЕКТА 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 ИТОГО Здания и сооружения Строительство инфраструктуры величина платежей (с НДС) 30 000 000 30 000 000 40 000 000

Механизмы формирования цен на объекты загородной недвижимости (дома, земельные участки) Генеральный директор ООО «РМС ОЦЕНКА» Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2013 1 Загородная недвижимость альтернатива

Задание 1 Инвестиции: Контрольная работа Расчет и анализ экономической эффективности вариантов проекта. Первый вариант проекта. Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра. Второй

Е.И. Тарасевич. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Содержание. ПРЕДИСЛОВИЕ ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО 1.1. Базовые понятия и определения экономики

2 Тема: Доходный подход к оценке имущества предприятия 1. Рассчитайте денежный поток предприятия, если известно, что: Чистая прибыль 375; Износ 75; Прирост запасов 30; Уменьшение дебиторской задолженности

Демо-версия Бизнес-план торгового центра www.gidmark.ru 2013 г. СОДЕРЖАНИЕ: РЕЗЮМЕ 1 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 АНАЛИЗ СТРОИТЕЛЬНОГО СЕГМЕНТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ДЛЯ ОБУЧАЮЩИХСЯ ПО ОСВОЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ Бизнес-

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра менеджмента и внешнеэкономической

ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО 11)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ

Практика оценки рыночной стоимости участками под линейными объектами, расположенными вне земель поселений Т.С. Коляденко сертифицированный специалист по оценке недвижимости согласно требованиям Европейских

Уважаемые господа! Ниже представлен примерный перечень и внешний вид таблиц, которые мы создаем в рамках разработки финансовой модели бизнес-плана. Обращаем Ваше внимание, что данный перечень приблизительный,

Национальный исследовательский университет Высшая школа экономики Высшая школа управления проектами Проект по дисциплине «Технологии внедрения проектного управления (проектная мастерская)» Разработал слушатель

1 www.waymarket.ru Содержание: 1 Резюме 1.1 Сущность предполагаемого проекта 1.2 Сроки реализации проекта 1.3 Полная стоимость реализации проекта. Ожидаемые источники денежных средств и их структура 1.4

Ильин А.П. Научный руководитель: к.э.н., доцент Булатова В.Б. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ РЫНОЧНЫМ (СРАВНИТЕЛЬНЫМ) ПОДХОДОМ: ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ АСПЕКТ Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

20 ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Внукова Е.М. Государственный университет учебно-научно-производственный комплекс, г. Орел В статье раскрываются

Руководство пользователю ФМ-ОРГ инструмент организационно-финансового планирования Москва 2018г. Оглавление Назначение... 3 Возможности... 3 Технические требования... 3 Порядок планирования... 3 Состав

ООО «ИРБИС» - ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П Р И К А З 25 сентября 2014 года N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Тестовые задания 1. Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, это А) земельный участок Б) земельный фонд В) земля Г) лесной фонд 2. Вексель это А) именное

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Методические рекомендации для самостоятельной работы обучающихся

БИЗНЕС-ПЛАН организации производства по Екатеринбург 2013 Резюме Настоящий проект разработан с целью обоснования экономической и инвестиционной эффективности организации производства по. Согласно результатам

1 www.waymarket.ru Содержание: РЕЗЮМЕ 1 Анализ рынка коммерческой недвижимости 1.1 Анализ строительного сегмента в Российской Федерации 1.2 Исследование рынка коммерческой недвижимости 2 МАРКЕТИНГОВЫЙ

Николай Половинкин (Nikpol) «Определение рыночной стоимости аренды при полном отсутствии рынка аренды» Основные предпосылки для решения этой задачи 1) Объектом оценки в аренде является право пользования.

Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов называет систему сопровождения инвестпроектов эффективной: с предпринимателями параллельно работают отраслевые департаменты и главы районных администраций. Главные проблемы - отсутствие сформированных локаций для проектов и стоимость земли в черте города.

Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов. Фото Глеба Садова.

По данным Дмитрия Чернышова, замглавы администрации Ростова по экономике, большинство городских инвестпроектов связано с жилой и коммерческой недвижимостью. При этом власти связывают перспективы с развитием промышленности, в частности в Суворовском районе, где для создания производств выделено несколько десятков га.

В числе высокобюджетных объектов, ввод которых запланирован до конца года, - отели Hyatt 5* и Radisson 4*, а также вторая очередь ТРК «МЕГАМАГ» на южном выезде из города.

N: - Прокомментируйте данные о появлении в проекте реконструкции киноконцертного комплекса «Россия» нового инвестора - ГК «Донской причал» семьи Гогорян. Глава администрации Ростова Виталий Кушнарев сообщил об изменениях СМИ, однако позже пресс-служба мэрии эту информацию не подтвердила.

Д.Ч.: - Действительно, из-за проблем с финансированием прежний инвестор, компания «Ростдонавтовокзал», занялся поиском партнера, который мог бы выкупить его долю - 75%. Весной был подписан предварительный договор купли-продажи с одной из компаний группы «Донской причал». Он был заключен на всю долю «Ростдонавтовокзала». В какую сумму ее оценили, не могу сказать.

Сейчас ведется структурирование сделки. Думаю, она будет закрыта в течение одного-двух месяцев. Но новый инвестор не стоит на месте. К моменту его появления был разработан и утвержден проект. Сейчас ведутся работы по его корректировке и разработке рабочего варианта документации. Это следующий этап. 25% в проекте по-прежнему принадлежит муниципалитету. Разговоры о том, чтобы купить долю города, были, в администрацию поступило письмо. Но на сегодняшний день решение не принято.

N: - «Ростдонавтовокзал» анонсировал инвестиции на уровне 600 млн руб. и строительство ТРК площадью 16,5 тыс. кв. м с подземным, цокольным и 4 надземными этажами. В нем должны были появиться киноблок и джазовый клуб им. Кима Назаретова. Новый инвестор может изменить концепцию?

Д.Ч.: - Кинотеатр «Россия» - объект охраны, памятник архитектуры. Он в любом случае должен быть воссоздан. И в целом проект «Донского причала» не может отличаться от согласованного ранее - ни в объемных решениях, ни в решениях по площадям. Реализовать проект придется в соответствии с заключением Минкультуры и разрешением на строительство.

Новый инвестор будет действовать только в соответствии с утвержденным Минкультуры проектом. Корректировка проектной документации возможна, но она будет в обязательном порядке согласовываться с органом госохраны объектов культурного наследия (ОКН).

В 2005 году «Ростдонавтовокзал» заключил с ДИЗО договор о реконструкции киноконцертного комплекса, заказчиком на разработку проектно-сметной документации выступило ОАО «Русь» (совместное предприятие инвестора и ДИЗО. - N). Только в 2015 году Главгосэкспертиза выдала положительное заключение по реализации проекта. Также нужно было получить положительное заключение Минкультуры. Оно появилось лишь в 2016 году.

По заверениям нового инвестора, он успеет завершить работы к указанному времени. К строительно-монтажным работам планируется приступить через 3–4 месяца после того, как будет закрыта сделка. То есть работы на объекте могут начаться уже к концу этого года. Окончательный размер инвестиций будет понятен, когда будет готова рабочая документация.

N: - Чем объясняется расхождение между заявлением сити-менеджера и официальной версией пресс-службы?

Д.Ч.: - Одна из компаний группы - сторона сделки, но, поскольку она еще не закрыта, в ДИЗО информации о смене инвестора нет. Таким образом, между данными, которые озвучил Виталий Кушнарев, и официальным ответом пресс-службы противоречия нет.

N: - Есть ли, на ваш взгляд, риск того, что получится, как с набережной, на которой вместо одноэтажных павильонов «Донской причал» построил двухэтажные, Департамент архитектуры смог добиться через суд их приведения в соответствие с проектом и в итоге изменил концессионное соглашение, узаконив таким образом постройки?

Д.Ч.: - С реализацией этого проекта все проще: «Россия» - объект культурного наследия, строительство которого должно быть осуществлено в соответствии с разрешением, выданным Министерством культуры, которое осуществляет проверки в этой части.

N: - Ситуации с «Россией» и кинотеатром «Юбилейный» схожи: в обоих проектах муниципалитет владеет долями в уставном капитале, а инвестор не выполняет условия соглашения о реконструкции. Какие ошибки со стороны администрации, на ваш взгляд, имели место?

Д.Ч.: - Я бы не сказал, что город допустил ошибки. В обоих случаях сотрудничество строилось в рамках Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: проводились конкурсы по созданию бизнес-планов и их оценке при создании акционерных обществ. На тот момент все было проведено верно, иных объективных возможностей начать реконструкцию данных объектов не было.

Основная сложность с «Россией» в том, что у нее статус объекта культурного наследия. Реально 10 лет были потрачены на разработку ПСД, которая бы, во-первых, удовлетворила общественность города и, во-вторых, могла бы обеспечить инвестору возврат денежных средств.

В случае с «Юбилейным» проблема заключается в недооценке инвестором объема денежных средств, необходимых для реализации проекта. 2013 год был непростым в экономическом плане. В инвестиционном договоре указан размер вложений «не менее 80 млн руб.», но сумма эта выросла многократно за счет подорожания стройматериалов и корректировки потенциальных проектных решений.

Изначально инвестор планировал воссоздать нечто близкое к тому, что было первоначально, однако в ходе корректировки концепции проект был изменен. Предпринимательские риски оказались слишком высоки, а сумма, зафиксированная в инвестдоговоре, гораздо меньше реальной.

N: - Каковы перспективы реконструкции «Юбилейного»?

Д.Ч.: - Его инвестор также выступил с инициативой покупки доли муниципалитета в проекте, однако одобрения не получил. У нас есть опасения, что при продаже доли в этом проекте город полностью потеряет контроль, а собственник либо вообще заморозит проект, либо по своему усмотрению распорядится участком. И мы в итоге получим далеко не кинотеатр и не культурный центр.

Намерение довести долю до 100% инвестор объяснял желанием привлечь финансирование. Аргументация проста: когда у проекта 2 хозяина, банки не соглашаются его кредитовать. Считается, что потенциально на определенном этапе может возникнуть конфликт интересов.

В реконструкцию «Юбилейного» уже вложено около 100 млн руб. По словам инвестора, возведено 25% от всего каркаса здания. По факту заложен фундамент, возведены части колонн.

По словам инвестора, на этом этапе деньги закончились. Он считает, что выполнил обязательства, вложив не менее 80 млн руб., однако во второй части соглашения говорится, что здание должно быть полностью построено.

Мы должны увидеть движение в рамках реализации проекта до ноября, когда истекает срок действия разрешения на строительство. Его можно продлить. Но будет ли это сделано, руководствуясь законом, решит муниципалитет. Не исключаю возможность расторжения инвестиционного договора в судебном порядке.

N: - Что сегодня представляет собой перечень городских инвестпроектов? На какую поддержку могут рассчитывать инвесторы?

Д.Ч.: - В нашем списке - 97 инвестпроектов на общую сумму 267 млрд руб.

Система их сопровождения достаточно эффективна. С одной стороны, инвесторов поддерживают отраслевые органы администрации, с другой - главы районных администраций. Они работают параллельно.

В каждом отраслевом органе созданы рабочие группы по сопровождению проектов. Они подбирают площадки для реализации. Сегодня одна из главных проблем города - отсутствие сформированных локаций.

Основная проблема инвесторов - стоимость земли в Ростове: она гораздо выше в черте города, чем за ее пределами. В том числе поэтому в плане промышленности активно развивается Аксайский район; много предприятий уходит в Мясниковский район. Расстояние до городской черты - 1 м, а цена земли отличается в несколько раз.

При участии Департамента архитектуры и ДИЗО осуществляются формирование и подбор площадок. Далее в ручном режиме они сопровождают оформление договорных отношений с инвестором. Отраслевые органы курируют подключение к инженерным сетям. Проблемы с ресурсоснабжающими организациями мы - опять же в ручном режиме - стараемся решать. Часто сложности такого рода возникают у проектов на финальной стадии реализации.

Естественно, помогаем и в получении разрешений на строительство.

Предприниматели сами активно обращаются в Департамент экономики, если есть проблемы. Светлана Камбулова у нас очень доступна для общения.

Примеры активного участия администрации из недавнего прошлого - строительство гипермаркета «Лента» на 14-й Линии и торгового центра METRO на пр. Королева. Мы способствовали сокращению сроков получения техусловий, чтобы объекты были своевременно введены в эксплуатацию.

N: - Какие крупные инвестпроекты должны быть реализованы в 2017 году?

Д.Ч.: - За первое полугодие уже завершены 8 крупных проектов на сумму 2,2 млрд руб. Мы получили 155 новых рабочих мест. В их числе - строительство компанией СКЛП логистического терминала класса А на ул. 2-й Луговой. Он построен с применением самых последних инновационных технологий в области хранения и обработки продукции. Все максимально автоматизировано. Благодаря этому еще до введения объекта все было законтрактовано, подписаны договоры с PepsiCo и т. д.

Также на 1-й Луговой построен крупный логистический комплекс под реализацию сухих строительных смесей и цемента. Инвестор - «МедСемРус». В эти комплексы вложено более 700 млн руб.

Введен ТРЦ «Орбита» на пр. Королева; его площадь - более 20 тыс. кв. м. Целевая аудитория - практически весь СЖМ. Объем вложений в него - 840 млн руб.

«Орбита», как и «Юбилейный», связана с бизнесменом Игорем Вороновым, хотя официально он не заявлен как бенефициар. В проекте кинокомплекса инвестор - аффилированная с ним компания «Солнечный круг». При этом реализация «Орбиты» позволяет нам с определенной долей оптимизма смотреть в будущее: инвестор обладает финансовым потенциалом для реализации проекта «Юбилейного».

Еще один крупный реализованный проект - автоцентры «Мерседес» и «Тойота» в ЗЖМ, принадлежащие группе «КЛЮЧАВТО». Объем инвестиций - 535 млн руб.

N: - Что планируется к вводу до конца года?

Д.Ч.: - Мы рассчитываем на достройку Hyatt, объем инвестиций в который - 5,8 млрд руб. Надеемся, что до конца года объект будет введен в эксплуатацию. Также в планах - ввод второй очереди «МЕГАМАГА» (объем инвестиций - 2,2 млрд руб.). Он должен состояться осенью. Проект интересный, по наполнению он будет заметно отличаться от всех прочих. В аренду уже сдана часть площадей, подобраны якорные арендаторы. Планируется детский парк; мощной точкой притяжения станет IMAX.

У Radisson Blu Ростов очень высокая степень готовности, едва ли не еженедельно у нас проходят промежуточные встречи: этой гостиницей мы заменили Sheraton в программе подготовки к ЧМ-2018. Объем инвестиций - 350 млн руб.

На Шаумяна, 39, строится 7-этажная гостиница с бюджетом около 300 млн руб. Также должно завершиться воссоздание дома на Садовой, 162/70 (пересечение с Крепостным), в которое компания «Ростовинвестстрой» инвестирует 850 млн руб.

N: - В течение последних двух лет владелец производства женской одежды ELIS Александр Еремеев заявляет о намерении создать производство в Суворовском микрорайоне. Чем объясняется отсутствие динамики в этом проекте?

Д.Ч.: - Виталий Кушнарев неоднократно заявлял на совете по инвестициям, что нам хотелось бы видеть больше проектов, связанных с промышленностью, производствами, в черте города. И сами застройщики, в том числе Суворовского микрорайона, активно заявляют, что готовы к этому. Они даже выделили несколько десятков га земли, сформировали участки - именно с целью привлечения промышленных предприятий.

Основной мотив застройщиков территории: «людям надо где-то работать». В новом районе много молодых семей. В Суворовском, например, более 70% квартир покупается через ипотеку.

Что касается ELIS, сложность в том, что сформированные участки по площади в несколько раз превышают потребности компании. Участок, который мы рассматривали, - около 4 га, меньше на данной территории не сформировано. А ELIS нужно 1–2 га, лишнее - это дополнительные финансовые затраты.

Сейчас основная часть инвестпроектов - это либо строительство жилья, либо торговые центры. А мы хотели бы сделать акцент на производство. Понятно, что это должен быть не центр города.

Есть, правда, и другая точка зрения, ее на недавнем совете по инвестициям высказывал глава «Центр-инвеста» Василий Высоков: надо выносить производства за черту города. Но у нас сегодня это нереально. Во-первых, мы высвободим огромное количество людей - возникнет диспропорция; во-вторых, мы еще не достигли того уровня постиндустриализации, развития новой цифровой экономики, при которых мы могли бы обеспечить всех людей высокотехнологичными рабочими местами. Хотя есть движение и в этом направлении, и один из ярких примеров - «Роствертол».

N: - Как вы оцениваете перспективы запуска Sheraton к чемпионату мира по футболу?

Д.Ч.: - Нынешний собственник - ООО ПФО «Траст». Компания завершила сделку по приобретению ООО «Лира», на балансе которого находится объект, у структур ВТБ 17 октября 2016 года.

Мы скептично относимся к идее ввести этот объект к ЧМ-2018. Я дважды в день проезжаю мимо комплекса и регулярно убеждаюсь, что активности там нет.

По заявлению инвестора, в настоящее время в Sheraton проводится комплексное обследование конструкций объекта; новые владельцы дорабатывают и корректируют отдельные разделы рабочей документации. Они утверждают, что реализовать проект в том виде, в котором он был задуман, нет технической возможности. Одновременно они проводят переговоры с потенциальными подрядчиками и генподрядчиками и - главное - решают вопрос с дальнейшим финансированием проекта. Уточнить, сколько средств нужно для достраивания, они смогут после того, как проведут комплексное обследование. Это же касается и сроков строительства.

Наверняка можно сказать лишь одно: сейчас все упирается в финансирование. Пока не будут открыты линии, комплексное обследование можно проводить и месяц, и год. Наш диалог с инвестором не то чтобы очень живой и конструктивный. Надежд особых мы не возлагаем.

N: - В последнее время на советах по инвестициям было представлено несколько проектов развития городских парков по концессии. Какие из них уже реализуются?

Д.Ч.: - Обустройство парков и скверов - социально ориентированные проекты, в которых город очень сильно заинтересован. Мы бы хотели реализовать если не все, то большую часть проектов на условиях муниципально-частного партнерства.

У нас есть положительный опыт. В 2000–2003 гг. два парка - Октябрьской революции и г. Плевен - были переданы в аренду с определенными инвестиционными условиями/договорами. Это не концессия в чистом виде.

Введение 3

1. Понятие и значение инвестиций, законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в РФ 5

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю 6

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы 6

Заключение 10

Введение

Купля и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования - об этих вопросах задумывается сейчас все больше людей.

Земля на сегодняшний день приобретает все большее значение: здания, сооружения, возведенные на земельных участках становятся не так уж важны для оценки данного земельного участка с целью инвестирования, так как земля ресурс ограниченный, а "хорошая" земля еще более ограниченный.

При аккумуляции какой-либо свободной суммы встает вопрос о ее сохранности и преумножении. Инфляция съедает ежегодно 7 - 8%, поэтому 10%-я ставка депозита не является хоть сколько-нибудь привлекательной. Вложение средств в свой бизнес можно расценить как "все яйца в одной корзине". Диверсификация рисков, состоящая в инвестировании в сторонние сферы бизнеса, нуждается в экспертных оценках, тщательном контроле и ставит инвестора в зависимость от эффективности работы объекта инвестирования. Эксперты всё чаще предлагают инвестировать в землю, так как считают, что только в этом случае интересы инвестора максимально защищены, а доход гарантирован и не зависит от чьих-либо действий или противодействий.

Рынок земли стремительно развивается и растет, обеспечивая постоянный рост цен. Благодаря стремительности развития этот рынок сохраняет возможность действовать не массово, но точечно, получая высокий доход от инвестирования сравнительно небольших сумм.

Целью написания данной работы является рассмотрение земельных ресурсов как объекта инвестирования.

1. Дать определение понятию «инвестиции», рассмотреть законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации.

2. Определить понятие «земельный участок», рассмотреть нормативно-правовую базу, регулирующую инвестиционные вложения в землю.

3. Перечислить отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы.

Термин «инвестиции» в России стал широко использоваться в годы рыночных реформ.

В отечественной и зарубежной научной литературе имеется ряд дефиниций (определений) понятия инвестиций.

Наиболее распространённым, часто встречающимся является такое понятие инвестиций: это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта.

Как экономическая категория инвестиции выполняют важнейшие функции, без которых невозможно нормальное, экономически эффективное развитие страны. Именно инвестиции в значительной мере формируют будущее страны в целом, отдельных её регионов, каждого хозяйствующего субъекта - инвестиции, произведённые сегодня, являются основой завтрашнего благосостояния. В свою очередь, современное экономическое состояние во многом определено прошлыми инвестициями.

К объектам инвестиционной деятельности относятся, прежде всего, объекты недвижимости:

1. вновь создаваемые основные фонды любой формы собственности;

2. оборотные средства во всех сферах экономики;

3. реконструкция, модернизация основных фондов, цехов, предприятий;

4. научно-техническая продукция, инвестиционное проектирование;

5. земельные участки.

В России законодательство в области инвестиционной деятельности находится в стадии формирования и развития. В качестве законов, в самых общих чертах регулирующих инвестиционную деятельность, выступают:

Конституция Российской Федерации

Градостроительный кодекс РФ

Гражданский кодекс РФ

Налоговый кодекс РФ

2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю

Согласно Земельному кодексу РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Основополагающее значение для регулирования инвестиционных вложений в землю имеют следующие законы:

1. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

2. Градостроительный кодекс РФ

3. Гражданский кодекс РФ

5. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензированиии отдельных видов деятельности»

7. Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счёт средств Федерального бюджета. Утв. постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. №714.

8. Земельный кодекс Российской Федерации.

3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы

В исторической ретроспективе отношения к собственности, как доминанты экономического строя общества, претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимализации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой.

Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.

Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом.

Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.

И, наконец, земля является базисной составляющей любой недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Основными отличительными особенностями земли как объекта инвестирования в современной России являются следующие:

Земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции (от 30% до 200%).

Земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет.

Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).

Земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах.

Земля обеспечивает минимальные риски инвестиций - обладатель прав собственности на землю гарантированно получает доход от ее продажи.

Земля с каждым годом обладает все большей ликвидностью и в случае острой необходимости приобретенный актив обладает возможностью ускоренной реализации и скорейшего возврата вложенных средств.

Земля является конечным ресурсом и подвержена ажиотажным всплескам спроса, позволяющим получать сверхвысокую доходность.

Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.

Земля является одним из лидеров в сфере инвестиций по соотношению капиталоёмкость-доходность.

Земля является одним из самых распространенных объектов наследства - не требующий внимания ресурс, гарантирующий стабильный высокий доход.

Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития - качественное управление ресурсом за три года безрисковых операций позволяет минимум удвоить вложения.

Собственность на землю гарантирована законом и неоспоримо - юридическая чистота легко проверяема.

Земля неприкосновенна как частная собственность - правоустанавливающие документы выдаются юстицией РФ.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что земля является одним из самых надёжных объектов для вложения средств.

Заключение

Земля на сегодняшний день является одним из самых надёжных объектов инвестирования. В Российской Федерации инвестиционная деятельность в целом и инвестирование в землю в частности регламентируется широким кругом законов.

Сущность инвестиционного проекта сводится к реализации инновационной идеи и обоснованию необходимости инвестиций в деятельность, которая, как любой коммерческий проект, должна приносить прибыль и быть привлекательной для этих инвестиций. То есть, во-первых, должна быть видна и понятна идейная и материальная инвестиционная привлекательность проекта, иначе не удастся договориться об инвестициях, а, во-вторых, надо сразу убедиться, что проект принесёт достаточную прибыль.

В этом правиле есть исключения, когда речь идёт о некоммерческих видах осуществления инвестиционного проекта (социальных, экологических), хотя даже там предполагается получение косвенной прибыли, например, за счёт улучшения социальных условий работников. Но в любом случае и исполнитель, и инвестор должны чётко представлять алгоритм осуществления замысла на каждом этапе, временные рамки, стоимость, конечный результат, для чего и создаётся проектно-сметная документация.

Что такое инвестиционный проект

В литературе понимание того, что такое инвестиционный проект, зависит от объёма значения, вкладываемого в понятие.

В более узком значении, – это стандартизированный бизнес-план – экономическое обоснование инвестиционного проекта, объясняющее инвестору целесообразность осуществления капитальных вложений с указанием объёмов и сроков.
В более широком значении понятие инвестиционного проекта включает в себя всю программу мероприятий, обеспечивающих эффективные капиталовложения с получением прибыли в результате.

Выбирая более актуальное значение, следует учитывать, что инвестиционный проект это всё-таки, в первую очередь, проект с наличием характерных проектных признаков:

временного интервала,
стоимости,
специфического результата,
сценария поэтапной реализации замысла.

При привлечении средств со стороны все эти проектные характеристики сохраняются, но к ним ещё добавляются рекламные мероприятия, направленные на инвестора, рассылка коммерческих предложений, демонстрация привлекательных характеристик инвестиционного проекта и другие меры убеждения.

Всё это, безусловно, связано с обязательной подготовкой документации, однако инвестиционные проекты не ограничиваются набором документов. Для инвестиционного проекта определение включает весь комплекс мероприятий, проводимых исполнителем по плану в условиях ограниченной ресурсной базы, что, помимо прочего, и является побудительным фактором в привлечении инвестиций. Кроме того, инвестиционные проекты воплощаются не в изолированной среде, а в заданном социальном и природном контексте, что, со своей стороны, накладывает определённые ограничения и требует введения отличий проведения проектов в зависимости от разнообразия социально-экологических условий. Так из сказанного следует, что понятие и виды инвестиционных проектов тесно взаимосвязаны.

Классификация: критерии разделения и виды

Критериев, по которым производится классификация инвестиционных проектов, множество, но основные показатели следующие:

целевое назначение, задачи и направление деятельности,
масштаб и степень влияния на рынок и/или регион,
сферы реализации проекта,
характеристики времени реализации,
характеристики надёжности.

Эти признаки позволяют выделить следующие типы инвестиционных проектов.

Помимо этого, по степени взаимовлияния существуют независимые, взаимодополняющие и даже взаимоисключающие проекты. А по уровню риска – надёжные и рисковые (большинство новых инновационных начинаний).

Хотя в течение жизненного цикла в инвестиционном проекте происходят постоянные изменения, в своей структуре он остаётся неизменным. Параметры инвестиционного проекта предполагают определение времени, стоимости, масштаба и логичной последовательности этапов. Эти этапы имеют различную глубину проработки и использование своего набора инструментов, но, в любом случае, проектирование требует составления сценария уже на старте, чтобы определить цели и задачи, назвать ожидаемые результаты, оценить объём необходимых ресурсов. В целом проектная конструкция складывается из следующих составляющих:

Резюме . Представляет собой краткое содержание инвестиционно-проектного замысла.
Характеристика инициатора . Она даётся инвестору и касается его финансового состояния, положения, занимаемого на рынке или в отрасли, особенностей системы управления. Помимо этого описываются и основные характеристики участников проекта со стороны инвестора (инициатора).
Основная сущность и идейная составляющая, или Описание . Здесь определяются отличительные особенности идеи, её преимущества перед аналогичными идеями, принципы и механизмы реализации идей.
Анализ рынка производства . Одновременно определяется, какую долю этого рынка сможет занять производитель после воплощения проекта.
Анализ рынка сбыта . В полном объёме здесь оценивается также рынок материалов и сырья, рынок рабочей силы и других ресурсов на предмет того, насколько возможна стабильная реализация продукции и стабильные доступ к ресурсной базе.
План реализации . Это перечисление стадий процесса и организационных мероприятий для их реализации.
Финансовый план . В нём намечается, сколько денег будет потрачено и сколько получено в качестве инвестиционной отдачи в случае успешной реализации, а также – в какие сроки.
Оценка рисков . Высчитывается степень сопровождающих процесс рисков и оценка рисков по результатам воплощения проекта. При этом рассматриваются укрупнённо оптимистическая и пессимистическая картины.

Наиболее ёмкие из перечисленных составляющих (а также их элементы) следует рассмотреть подробнее.

Формальные требования к плану

В одном из значений план инвестиционного проекта (или бизнес-план) – это строго структурированный документ с обоснованием привлекательности и жизнеспособности проекта. Для этого при планировании инвестиционных проектов даётся объективное представление о потенциале развития производства, количественные и качественные показатели эффективности, обозначаются зоны риска, способы продвижения продукта и др.

При этом план должен быть кратким с изложением самого существенного по каждому пункту, но доступным для изучения и достаточно полным, чтобы объективно проинформировать все заинтересованные стороны. Для инвестиционных проектов важной составляющей плана является его убедительность, а отсюда следуют и лаконичность (то есть, неперегруженность техническими подробностями), чёткость в постановке цели и описании шагов к её реализации, требования к языку изложения. В частности, не следуют в бизнес-плане прибегать к профессиональному сленгу, который инвесторы могут просто не понять.

Для того чтобы заинтересовать инвесторов предпочтительно использовать наглядные таблицы, графики, пиктограммы.

Часть «Резюме» рассматривается как мини-презентация, которую можно обсуждать отдельно, чтобы понять суть и преимущества с указанием разницы между тем, что есть на рынке сейчас, и что будет после реализации предложения. Более подробно эта разница рассматривается в разделе анализа рынка.

Описание

Описание инвестиционного проекта раскрывает его сущность, которая должна продемонстрировать разницу между этим предложением и похожими. Разница может быть продемонстрирована на основании более высокой доходности, более эффективного расходования средств, более высокой востребованности продукта у потребителя и т.д. В целом любая идея должна выделять один проект на фоне остальных. Но и в случае предложения инновационной нетривиальной идеи, плохо подающейся сравнению из-за отсутствия прямой рыночной конкуренции, описание всё равно должно раскрывать цели и достоинства проекта, предпосылки к успешному его осуществлению и потенциальный объём выпускаемого продукта или услуги.

Экономическая оценка проводится для каждой стадии реализации проекта. Оценки носят характер прогноза на первых стадиях (предынвестиционной и инвестиционной) и расчётный характер по факту – на последующих стадиях (эксплуатационной, ликвидационной). Поскольку прогнозы не могут иметь 100%-ой определённости, они делаются с допущениями, которые отражаются на точности (в том числе, и при оценке рисков).

Для инвесторов индикатором точности прогнозов становится переход денежных потоков из области затрат в область прибыли.

В этом случае степень точности прогнозов увеличивается, а с ней увеличивается и степень доверия инвестора к оценкам.

В этой связи выделяют статистические и динамические оценки.

NPV – чистой приведённой стоимостью,
PI – индексом инвестиционной рентабельности,
IRR – внутренней нормой рентабельности и MIRR – модифицированной внутренней нормой рентабельности,
DPP – дисконтированным сроком окупаемости.

Выбор типа оценивания зависит от стадии инвестиционного процесса.

Этапы проектной деятельности, основанной на инвестировании

Этапы инвестиционного проекта – это 3 основные стадии с разной инвестиционной нагрузкой на каждой из них и ещё одна стадия, которая в ряде источников рассматривается как составная часть эксплуатационной:

Предынвестиционная стадия состоит из перечня работ, включённых в сценарий от проверки первоначального замысла до разработки рабочей документации.
Инвестиционная стадия – реализация перечня работ с инвесторами – состоит из определения объёмов финансирования, порядка и последовательности внесения средств, выбора поставщиков и условий поставки, составления штатного состава и квалификационного ценза, заключения договоров на поставку сырья, комплектующих, энергоресурсов.
На эксплуатационной стадии регламентируется объём инвестиций в заработную плату и оборотные средства. Здесь же учитываются и возможные дополнительные инвестиции на тот случай, если в первое время проект не приносит прибыль. Бесприбыльное функционирование может длиться определённый период, но по итогам общего срока эксплуатационной стадии должны быть достигнуты все цели, которые преследуют авторы проекта и за которые они несут ответственность перед инвесторами.
После того, как проект исчерпывает себя, наступает ликвидационная стадия. Под исчерпанностью проекта подразумевается падение величины прибыли или преобладание расходов над доходами. Эта стадия наступает и в случае, если для реконструкции или модернизации процесса необходимо привлечение новых инвестиций. Информационная составляющая ликвидационной стадии предполагает анализ методических ошибок на всех этапах, чтобы в дальнейшей практике участники процесса их не повторяли.

При реализации инвестиционного проекта этапы его оттягивают на себя разный процент инвестиционных средств:

Предынвестиционная стадия требует порядка 0,7-1,5% общих вложений.
Инвестиционная (основная по затратам) стадия – 70-90% от общего объёма инвестиций.
Эксплуатационная – порядка 10%.

Существует биржи инвестиционных проектов, которые в России представлены специализированным информационным порталом с предложениями проектов для отечественных и зарубежных инвесторов.

– это одна из возможностей диверсифицировать свой портфель капиталовложений. Фактически, это одна из разновидностей инвестирования в недвижимое имущество.

Земля всегда считалась одним из наиболее выгодных объектов инвестиций. Если рассматривать землю с точки зрения бизнеса, быстрой окупаемости не получится. Зато риск продать ее через несколько лет с существенным дисконтом – очень высок.

Почему инвесторы обращают внимание на этот вид вложения капиталов? Дело в том, что покупка участка открывает массу возможностей.

Во-первых, землю можно впоследствии перепродать. Это один из простейших способов сохранить свои капиталы и заработать.
Еще один вариант – приобретение участка для застройки. В городской черте можно возводить объекты коммерческой или жилой недвижимости. Загородом можно построить дом для жизни, дачу или усадьбу, которая будет приносить доход от аренды.

Инвестору важно понимать, с какой именно целью он планирует приобретение земли. В России (по аналогии с другими государствами) существует семь категорий назначения земель:

инвестиции в землю сельскохозяйственного назначения;
населенные пункты (жилищный фонд);
земли запаса;
лесного фонда;
водного фонда;
особо охраняемые природные территории;
специального назначения.

В продажу может быть пущен любой тип земель, поскольку государство является владельцем и оператором, однако покупать стоит лишь первые две.

Вложения в земли сельхозназначения

Итак, давайте определимся с основными плюсами вложения средств в приобретение земельных участков сельхозназначения:

Не требуются большие капиталы. Купить участок можно сравнительно недорого. Однако стоит помнить, что чем ближе город или важный населенный пункт, тем больше будет стоить участок.
Возможности для капитализации. Вклад в земельный участок можно сделать прибыльными если заняться его благоустройством.
Возможность выбора функционального использования.

Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть и определенные ограничения, о которым мы рассказываем ниже. В них, в частности, относятся:

Нецелевое использование. На участках, которые предназначены для создания огорода, нельзя возводить капитальные здания.
Если участок предназначен для садоводства, здесь можно построить жилье. Тем не менее, получить здесь прописку будет крайне сложно.
Владельцы дачных участков могут строить дома.
На землях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства можно строить дома только в случае, если они входят в границы поселений.

И еще один важный момент. Если вы вкладываете в землю сельскохозяйственного назначения, не стоит полагать, что его можно будет без проблем перевести в любую категорию. На практике во многих случаях сделать это не представляется возможным.

Инвестиции в землю — можно ли заработать?

Сейчас в России инвестиции в землю утратили свою актуальность из-за кризиса, земля не растет в цене. Но это может скоро измениться. Когда любой из кризисов заканчивается, начинается новый рассвет строительства, и тогда снова нужна земля.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», - считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Земли сельхозназначения дешевы, их много, но они могут быть удалены от автодорог, тогда как транспортная инфраструктура играет главную роль в стоимости надела. Считается что земли в деревнях и дачных районах выгоднее чем сельскохозяйственные — начинать развитие фермы не каждому под силу и духу. Земли населенных пунктов существенно дороже, редко продаются гектарами, но позволяют вести строительство. Задумываясь о реализации какого-либо бизнес-проекта важно понимать: подойдет ли земля?

«Этим нужно было заниматься в 1990-2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях - занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать - все уже украдено до нас», - иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Анализ рынка инвестиций в землю

Земля представляет собой пассивную и очень долгосрочную инвестицию . На рост стоимости влияет все: обещания властей, застройщиков, девелоперов, организация инфраструктурных проектов, проведение нитки газо- и водопровода, наличие канализации и основных коммуникаций. Озвученные планы о появлении завода или жилого массива могут вызвать всплеск цены на землю, а отказ – уронить ее до предела.

Чаще всего на этом и строится бизнес.

Приобретается земля, дробится на сегменты и запускается рекламная кампания. После продажи последнего надела она прекращается, и множество граждан получают земельный участок с неадекватной рыночной стоимостью и без перспектив к развитию.

Для старшего поколения обладание собственным участком это большая гордость – в качестве объяснения указываются «своя» картошка, помидоры и огурцы. Однако инвестиции в землю в сельскохозяйственном плане имеет смысл лишь при очень больших объемах производства и организации агропромышленного предприятия.

Мы ведем речь именно о покупке земли с последующей продажей или сдачей в аренду (субаренду). Здесь важно не только представлять срок окупаемости проекта, но и понимать: он может растянуться на десятилетия, и единственное удорожание может быть связано с уровнем инфляции.

Реальная ситуация . В окрестностях областного центра, города-миллионника, была распродажа земли в садово-огородном товариществе, переведенном в статус земель населенного пункта. Человек, узнав о 47 долл. США за сотку, приобрел последние 20 соток и уехал в отпуск. По приезду узнал, что через три дня после сделки и реализации всех участков, в товариществе провели электричество, благодаря чему цена выросла в два с половиной раза. Спустя еще полгода в следствии раскрутки земельного района 0.2 га стоили 8 тыс. долл. США.

Вложения в земельные участки каких-либо ресурсов, кроме финансовых, не требуют. Однако если вести речь о приобретении земельного надела с дроблением и последующей продажей, необходимо подключить рекламные или PR-агентства. Либо достичь договоренностей со строительными и девелоперскими компаниями, которые планируют вести здесь проекты.

Для успешной продажи земли необходимо задействовать:

агентства по связям с общественностью;
проектно-изыскательские институты;
строительные структуры, способные создать инфраструктуру;
компании по поставке газа, воды;
компании по утилизации тбо, водоотведению, канализации.

Таким образом, главной целью выгодных инвестиций в землю должно стать наступательное поведение бизнесмена. Главная задача – рост стоимости надела в финансовом и социальном плане, привлекательность в глазах потенциального покупателя. Добиться этого можно реальными или потенциальными факторами: первые из которых – текущая ценность земельного участка и его составляющие (газ, вода, ограда, сад…), вторые – перспективы.

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», — говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

«Показатель рентабельности инвестиций в землю существенно варьируется в зависимости от большого количества различных факторов, — говорит Максим Клягин, финансовый аналитик. — При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Что может помешать успешному инвестированию в земельный участок

Как и любая другая инвестиционная деятельность, вложения в землю могут быть как успешными, так и неудачными. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, необходимо собрать максимум информации.

В первую очередь, необходимо подключить юристов, которые проверят документы по участку. Нередки случаи, когда землевладелец узнает о том, что его участок находится под арестом или в отчуждении. К тому же, земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет представлять определенные ограничение на пользование участком.
Еще один важный момент – анализ самого участка в зависимости от поставленных целей. К примеру, если вы планируете заняться выращиванием определенных культур, необходимо изучить почву на предмет ее плодородности. Участок может оказаться непригодным для возведения построек.
Наконец, перед покупкой участка, необходимо обратить внимание на так называемые красные линии. К ним относятся трубопроводы, линии электропередач, автодороги, некоторые сооружения, железнодорожные пути и так далее. Нахождение участка вблизи таких линий может существенно осложнить получение дохода от инвестиций. Сдать в аренду дом, который находится возле ж/д путей значительно сложнее, равно как и продать его по хорошей цене. То же самое касается и ситуаций, когда дом расположен вблизи линий электропередач.

Какие стратегии можно использовать

Такой вид капиталовложений предполагает использование различных стратегий. Мы приведем несколько примеров того, как можно грамотно инвестировать деньги в земельные участки.

Первый способ заключается в приобретении недорогого участка, его размежевании и последующей продаже маленьких участков. У этой стратегии есть свои очевидные плюсы – вам не придется вкладывать дополнительные деньги в строительство или обустройство участка.

Второй способ – покупка участка и его деление по четыре сотки. На получившихся участках возводятся небольшие домики и затем продаются. Эта стратегия более сложная и затратная, но она сулит большие прибыли в случае успеха.

Наконец, можно приобрести участок и разделить его на три. Построить дом, затем продать его и построить еще два дома, которые можно сдавать в аренду. Схема достаточно запутанная, но достаточно простая при грамотном подходе и может приносить ощутимые дивиденды. Главное, соблюдать следующие правила:

участок должен находится невдалеке от населенного пункта. Это будет большим плюсом как при продаже домов, так и при сдаче в аренду;
необходимо пройти процедуры согласования с руководством населенного пункта;
если необходим перевод из одной категории в другую, необходимо подготовиться финансово. По стоимости, эта процедура может быть сопоставима со стоимостью участка. Это важно понимать на этапе планирования инвестиций и инвестиционных целей. Возможно, результат в этом случае будет отличаться от того, который вы ожидали;
при покупке участка без застроек необходимо проконсультироваться о возможности возведении;
покупка участка вблизи водоема – выгодная инвестиция, которая может принести существенные дивиденды. Однако стоит помнить о том, что возведение построек на таком участке может быть либо ограничено, либо запрещено;
последнее, на что необходимо обратить внимание – план будущей застройки территорий, прилегающих к вашему участку.

Реальная ситуация. В России один из бизнесменов, имея большой участок земли (около 20 га), долгое время не мог ее распродать, поскольку участки не были газифицированы. Поставщик «голубого топлива», со своей стороны, обещал положить трубы после появления владельцев. Инвестору не оставалось ничего другого, как привезти в поле металлическую будку с надписью «Огнеопасно! Газ!» и вывалить грузовик списанных труб разного диаметра. Через месяц все 20 гектаров были проданы.

Персонал и сотрудники

Количество сотрудников напрямую зависит от того, какой род инвестиций планируется внедрить. Если земля будет продана отдельными участками, достаточно бухгалтера и директора в лице самого инвестора. В случае, когда земля будет использована для промышленного или гражданского строительства с последующей продажей, необходимо привлечение инженера.

В идеале инженер должен присутствовать на стадии переговоров со структурами поставщиками ресурсов, строительными компаниями и девелоперами. Их обещания уже через год провести газ, воду, электричество и дорогу могут не соответствовать действительности. Также желательно наличие в штате кадастрового специалиста, знакомого с основами регистрации права собственности.

Для выгодных инвестиций в землю могут понадобиться:

директор
менеджер по продажам, он же «решала» вопросов с госорганами;
бухгалтер;
инженер по строительству;
инженер кадастрового и земельного учета;
регистратор.

Подводя итог

Не будем приводить никаких цифр относительно затрат: земля стоит ровно столько, сколько за нее просят. При правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000%, при неправильном – землю придется продавать себе в убыток.

В заключении вспомните что говорил Марк Твен:

«Покупайте землю - ее больше не производят».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .