რა სახის კონკურენციაა უძრავი ქონების ბაზარი? საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ბაზრის სტრუქტურის ტიპის ანალიზი. უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი მახასიათებლები

უძრავი ქონების ბაზარი -ის ურთიერთდაკავშირებული სისტემასაბაზრო მექანიზმები, რომლებიც უზრუნველყოფენ უძრავი ქონების შექმნას, გადაცემას, ექსპლუატაციას და დაფინანსებას.

უძრავი ქონების ბაზარი არის რეგიონული, ადგილობრივი ბაზრების ერთობლიობა, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან ფასების, რისკის დონის, უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ეფექტურობის და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი ნებისმიერი ეროვნული ეკონომიკის მნიშვნელოვანი კომპონენტია. უძრავი ქონება ეროვნული სიმდიდრის ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტია, რომელიც მსოფლიო სიმდიდრის 50%-ზე მეტს შეადგენს. უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე საერთოდ არ შეიძლება იყოს ბაზარი. შრომის ბაზარი, კაპიტალის ბაზარი, საქონლისა და მომსახურების ბაზარი და ა.შ. მათი არსებობისთვის უნდა ჰქონდეთ ან იქირაონ თავიანთი საქმიანობისთვის საჭირო ფართი.

ქონება მდებარეობს კომბინაციის ცენტრში ეკონომიკური პროცესები, კერძო და საჯარო ინტერესები, ადმინისტრაციული ნორმები და წესები (სურ. 9.1).

სურათი 9.1 - უძრავი ქონება - ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტი

Უძრავი ქონებაროგორც საქონელი, ის არის გარიგების ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები. თან უძრავი ქონების, როგორც საქონლის არსი შემდეგია:

ქონების ფიზიკური შინაარსი (ფიზიკური მახასიათებლები, რომლებიც აღწერს ფართობს, მოცულობას, სამშენებლო მასალებს, სიმძლავრეს საინჟინრო სისტემებიდა ა.შ.);

სამართლებრივი მახასიათებლები (უძრავი ქონების ობიექტზე და არა თავად ობიექტზე, ბაზრის ბრუნვაში შედის უფლებები);

ეკონომიკური მახასიათებლები, რომლებიც იძლევა წარმოდგენას ობიექტის ღირებულების შესახებ (ბაზარი, აღდგენა, ჩანაცვლება და ა.შ.);

მისი მოვლის ღირებულება (მიმდინარე და კაპიტალური რემონტი, წყალი, გაზი, ელექტროენერგია და ა.შ.); და მომგებიანობა (ქირა და არაპირდაპირი შემოსავალი, ღირებულების ამაღლება და ა.შ.).

რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ასახავს ყველა პრობლემას გარდამავალი ეკონომიკადა ახასიათებს მისი სეგმენტების არათანაბარი განვითარებით, არასრულყოფილი საკანონმდებლო ბაზა და მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების დაბალი საინვესტიციო აქტივობა. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაში შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ნაბიჯები:

1. უძრავი ქონების ბაზარმა განვითარების ყველაზე მღელვარე პერიოდი 90-იანი წლების დასაწყისში განიცადა. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა პრაქტიკულად სამართლებრივ ვაკუუმში, მოთხოვნა ბევრად უსწრებდა მიწოდებას. აქ ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზების ნებართვა და, შედეგად, ბინების გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობა. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და უბრალოდ მდიდარი ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც სურდათ საკუთარი თავის გაუმჯობესება საცხოვრებელი პირობებიახალი გზა. ეს არის არა უფასო საჯარო საცხოვრებლის მოლოდინი, არა რთული გაცვლის სქემები, არამედ უბრალოდ ბინების შეძენა. იმ დროს შედარებით ცოტა ბინა იყო პრივატიზებული, ცოტა იყო ბინების გამყიდველი და უკვე საკმარისი მყიდველები.

2. მეორე ეტაპზე ჩნდება პირველები რეგულაციებირუსეთში უძრავი ქონების საქმიანობის რეგულირება. ეს პერიოდი ხასიათდება მნიშვნელოვანი შეღავათების მიწოდებით, რამაც კარგი საბაზრო მდგომარეობის შენარჩუნებისას შესაძლებელი გახადა მიღება კარგი შემოსავალირამაც ახალი მეწარმეები მიიზიდა ბაზრის ამ სეგმენტში. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა და მყიდველი უფრო არჩევითი გახდა. გაჩნდა მომხმარებელთა მომსახურების ახალი ფორმები. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა ბინების განვადებით გაყიდვა, ბინებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა ფირმამ ექსკლუზიური კონტრაქტებით დაიწყო მუშაობა, გარკვეული ვადით კლიენტის ბინის გაყიდვის ვალდებულება.

3. მესამე ეტაპი ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის სიჭარბით, გამკაცრებით საკანონმდებლო ჩარჩო, ინტენსიური კონკურენცია ბაზარზე, რამაც გამოიწვია შემოსავლების ვარდნა. მცირე საწარმოები გაკოტრდებიან, საშუალო და მსხვილიც კი იბრძვიან გადარჩენისთვის. 1996 წლის დასაწყისისთვის დაიწყო ბინების ღირებულების ბუნებრივი კლება.

4. 1999 წლის მეორე ნახევრიდან დაიწყო რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასის შემცირების დასრულების, სტაბილიზაციის და გარკვეული აღდგენის ეტაპი. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომასთან შედარებით) ინფლაციის მაჩვენებლების, რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაციის ფონზე დოლართან მიმართებაში.

აქედან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც გამომდინარეობს თეორიიდან საბაზრო ეკონომიკა, გაიარა კლების ეტაპი, მიაღწია სტაბილიზაციას და წინ (არ არის აუცილებელი დაუყოვნებლივ) - ახალი მატება, ფასების გარკვეული ზრდის ჩათვლით.

ბაზრის მექანიზმითა და სახელმწიფო რეგულირებით უძრავი ქონების ბაზარი უზრუნველყოფს:

1. უძრავი ქონების ახალი ობიექტების შექმნა;

2. უძრავ ქონებაზე უფლებების გადაცემა;

3. უძრავი ქონების ობიექტებზე წონასწორული ფასების დადგენა;

4. უძრავი ქონების ობიექტის ექსპლუატაცია (მართვა);

5. სივრცის გამოყოფა კონკურენტულ მიწათსარგებლობებს შორის;

6. ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, უძრავი ქონებით განხორციელებული შემდეგი ოპერაციების განხორციელებისას:

6.1. საკუთრების ცვლილებით:

უძრავი ქონების ობიექტების ყიდვა-გაყიდვა;

მემკვიდრეობა;

შემოწირულობა;

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (მაგალითად, დაგირავებული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების რეალიზაცია);

6.2. მფლობელების შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით:

პრივატიზაცია;

ნაციონალიზაცია;

ცვლილებები მესაკუთრეთა შემადგენლობაში, მათ შორის ქონების გაყოფით;

შენატანი საწესდებო კაპიტალში;

სამეწარმეო სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია) (კრედიტორთა მოთხოვნების დაკმაყოფილებით, მათ შორის მესაკუთრეთა ქონების რეალიზაციის გზით);

6.3. საკუთრების შეცვლის გარეშე:

ინვესტიცია უძრავ ქონებაში;

უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია);

ცვლილებები გამოყენების მიმართულებით, სასაქონლო ნიშნის სახელწოდება, იურიდიული მისამართი და ა.შ.;

მართვა, ექსპლუატაცია;

გადაცემა ეკონომიკურ მართვაზე ან ოპერატიულ მართვაზე, უსასყიდლო სარგებლობაში;

რეგულარულად მიღებული შემოსავალი უძრავი ქონების საკუთრებიდან, რასაც არ მოითხოვს მიმღები სამეწარმეო საქმიანობა;

რენტა (ერთი მხარე (იჯარის მიმღები) გადასცემს ქონებას მეორე მხარეს (ქირის გადამხდელს), ხოლო რენტაკის გადამხდელი იღებს ვალდებულებას, მიღებული ქონების სანაცვლოდ, პერიოდულად გადაუხადოს ქირას მიმღებს გარკვეული თანხის სახით ან უზრუნველყოს. სახსრები მისი შენარჩუნებისთვის სხვა ფორმით);

სიცოცხლის განმავლობაში შენარჩუნება დამოკიდებული;

გადარიცხვა ნდობის მენეჯმენტი;

სერვიტუტებისა და სხვა ტვირთების შემოღება (მოხსნა);

სხვადასხვა ფორმისა და სხვადასხვა ოპერაციების დაზღვევა, მათ შორის უძრავი ქონების განვითარების დაკრედიტება.

ყველა ეს ოპერაცია საბაზრო ეკონომიკაში ხორციელდება საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით და, შესაბამისად, ისინი ქმნიან უძრავი ქონების ბაზარს.

ცხრილი 9.1- უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები

* საკუთრებაზე მოთხოვნა ინდივიდუალურია და შეუცვლელია, რაც ართულებს საბაზრო ბალანსისა და პროპორციულობის მიღწევას. უძრავი ქონების ობიექტებზე მოთხოვნისა და მიწოდების სიდიდე დიდწილად განისაზღვრება გეოგრაფიული (ობიექტის მდებარეობა ქალაქში, რეგიონში) და ისტორიული (მშენებლობის სხვადასხვა პერიოდის სახლები) ფაქტორებით; ინფრასტრუქტურის მდგომარეობა ქონების ტერიტორიაზე (მისასვლელი გზების, გზების, მეტრო და სხვა სახის სატრანსპორტო მარშრუტების არსებობა, სავაჭრო და სამომხმარებლო მომსახურება, პარკები, საზოგადოებრივი დასვენების სხვა ადგილები და ა.შ.). უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდებასა და მოთხოვნაზე გავლენას ახდენს მრავალი ფაქტორი. მათგან ყველაზე მნიშვნელოვანი მოცემულია ცხრილში. 9.2.

დიაგრამა 9.2 - უძრავი ქონების ბაზრის ციკლური განვითარება

1 - უძრავი ქონების ბაზრის კლება შეინიშნება აშენებული შენობების სიჭარბის დროს, როცა დაუსახლებელი შენობების რაოდენობა სწრაფად იზრდება და ქონების მფლობელს უჭირს მისი გაყიდვა, ფასები ეცემა. ეს არის მყიდველის ბაზარი; 2 - შექმნილი უძრავი ქონების ობიექტების შეწოვა ხდება აშენებულ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდის შემდეგ და ხასიათდება ახალი ობიექტების მიწოდების ვირტუალური ნაკლებობით. ეს ციკლი განისაზღვრება ახალი უძრავი ქონების შექმნის შესახებ წინასაინვესტიციო კვლევების ზრდით; 3 - ახალი მშენებლობა კულმინაციას აღწევს ახლადშექმნილ ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდის შედეგად და ხასიათდება სამშენებლო ობიექტებზე ფასების ზრდით. ეს არის გამყიდველის ბაზარი; 4 - უძრავი ქონების ბაზრის გაჯერება ხდება მაშინ, როდესაც იქმნება სამშენებლო სიმძლავრის გადაჭარბება და ჭარბი წარმოება. სამშენებლო პროდუქტები, ა სამშენებლო საქმიანობამცირდება. უძრავი ქონების გაყიდვების ზრდა ამ პერიოდში კლებულობს.

ცხრილი 9.2 - მიწოდებასა და მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორების სისტემა

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია ცხრილში წარმოდგენილი სხვადასხვა მახასიათებლების მიხედვით. 9.3.

ცხრილი 9.3 - უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციები

ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი ფუნქციაა წონასწორული ფასების დადგენა, სადაც ეფექტური მოთხოვნა შეესაბამება წინადადებების მოცულობას. წონასწორული ფასის ქვემოთ ფასებში არის ჭარბი მოთხოვნა, ხოლო წონასწორობის ფასის გადაჭარბებისას არის ჭარბი მიწოდება. ფასში ასევე კონცენტრირებულია დიდი რაოდენობით ინფორმაცია ბაზრის გაჯერების, მყიდველის პრეფერენციების, მშენებლობის ხარჯების, სახელმწიფოს ეკონომიკური და სოციალური პოლიტიკის შესახებ დარგში, მაგალითად, საცხოვრებლის მშენებლობა და ა.შ.

მარეგულირებელი ფუნქციაარის ის, რომ ბაზარი, რომელიც ფუნქციონირებს ავტონომიურად, ა. სმიტის განმარტებით, გადაანაწილებს რესურსებს „უხილავი ხელით“ ბიზნეს სფეროებს შორის და მიმართავს თავის მონაწილეებს მიზნისკენ, რომელიც საერთოდ არ იყო მათი განზრახვების ნაწილი - ჩამოაყალიბონ ეფექტური სტრუქტურა. ეკონომიკისა და საზოგადოებრივი ინტერესების დაკმაყოფილება. ვ თანამედროვე სამყარობაზრის რეგულირების ხარვეზები სულ უფრო კომპენსირდება საჯარო მმართველობა ეროვნული ეკონომიკა, განსაკუთრებით ბუნების დაცვის, კონკურენციის დაცვის, შემოსავლების გადანაწილების, ბიზნესისთვის სამართლებრივი გარემოს შექმნის, სოციალური პრობლემების გადაჭრის კუთხით და ა.შ.

კომერციული ფუნქციამოიცავს უძრავი ქონების ღირებულებისა და გამოყენების ღირებულების რეალიზებას და ინვესტირებულ კაპიტალზე მოგების მიღებას.

სანიტარული ფუნქცია- ეს არის ეკონომიკის გაწმენდა ბაზრის არაკონკურენტული და სუსტი მონაწილეებისგან, არაეფექტიანების გაკოტრება. საბაზრო მექანიზმი ადამიანებს მიუთითებს მათი ძიების მიმართულებით, მაგრამ არ აძლევს მათ გარანტიას საბოლოო შედეგების შესახებ. ფინანსური შედეგები. იგი აღიარებს მხოლოდ სოციალურად აუცილებელ ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში, რადგან მხოლოდ მათ იხდის მყიდველი. აქედან გამომდინარე, ბაზრის გათავისუფლება საწარმოებისა და სხვა უძრავი ქონების არაეფექტური მფლობელებისგან იწვევს მდგრადობის გაზრდას და ეკონომიკურ ზრდას.

საინფორმაციო ფუნქცია- უნიკალურია ბაზრის გზაგანზოგადებული ობიექტური ინფორმაციის სწრაფი შეგროვება და გავრცელება, რაც საშუალებას მისცემს უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მყიდველებს თავისუფლად, კომპეტენტურად მიიღონ გადაწყვეტილება საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე.

შუამავლის ფუნქციაეს გამოიხატება იმით, რომ ბაზარი მოქმედებს როგორც აგრეგატული შუამავალი და შეხვედრის ადგილი მრავალი დამოუკიდებელი და ეკონომიკურად იზოლირებული მყიდველისა და გამყიდველისთვის, მათ შორის მყარდება კავშირი და ეძლევა პარტნიორების ალტერნატიული არჩევანის შესაძლებლობა. უძრავი ქონების ბაზარზე ასევე მოქმედებენ პროფესიონალი შუამავლები: რეალტორები, შემფასებლები, აგენტები, ბროკერები, მზღვეველები, იპოთეკური კრედიტორები და დაინტერესებულ მონაწილეებს მომსახურებას სხვა პირები.

მასტიმულირებელი ფუნქციამოქმედებს უძრავი ქონების შექმნასა და გამოყენებაში სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის მიღწევების პროდუქტიული გამოყენებისათვის ეკონომიკური წახალისების სახით. კონკურენცია ეკონომიკურად აიძულებს და მხარს უჭერს მაღალ ბიზნეს აქტივობას და ახალი შესაძლებლობების ძიებას. ეფექტური მენეჯმენტიკაპიტალის ქონება.

საინვესტიციო ფუნქცია- უძრავი ქონების ბაზარი კაპიტალის შენარჩუნებისა და ღირებულების გაზრდის მიმზიდველი გზაა. ეს ხელს უწყობს მოსახლეობის დანაზოგების და დაგროვების გადატანას მარაგების პასიური ფორმიდან რეალურ საწარმოო კაპიტალში, რაც შემოსავალს მოაქვს უძრავი ქონების მფლობელს. ამავდროულად, თავად უძრავი ქონება ემსახურება როგორც ერთგვარი სადაზღვევო გარანტია საინვესტიციო რისკებზე.

სოციალური ფუნქციავლინდება მთელი მოსახლეობის შრომითი აქტივობის ზრდაში, იმ მოქალაქეების შრომის ინტენსივობის მატებაში, რომლებიც ცდილობენ გახდნენ ბინების, მიწის ნაკვეთების და სხვა კაპიტალის და პრესტიჟული ობიექტების მფლობელები.

მთავარი უძრავი ქონების ბაზრის მართვის მიზნები:

უძრავ ქონებაზე მოქალაქეთა კონსტიტუციური უფლებებისა და მის ფლობასთან დაკავშირებული ვალდებულებების განხორციელება;

ბაზარზე მისი ყველა მონაწილის მუშაობის გარკვეული პროცედურისა და პირობების ჩამოყალიბება;

მონაწილეთა დაცვა არაკეთილსინდისიერებისგან, თაღლითობისა და კრიმინალური ორგანიზაციებისა და პირებისგან;

უძრავი ქონების ობიექტების უფასო ფასების უზრუნველყოფა მიწოდებისა და მოთხოვნის შესაბამისად;

წარმოების სფეროში ინვესტიციებისთვის, სამეწარმეო საქმიანობის სტიმულირების პირობების შექმნა;

ეკოლოგიური გარემოს გაუმჯობესება, ეკონომიკური ზრდის მიღწევა, უმუშევრობის შემცირება, საბინაო პრობლემის მოგვარება და სხვა საზოგადოებრივი მიზნები;

უძრავი ქონების და უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა სამართლიანი დაბეგვრა;

ქვეყანაში და რეგიონებში საბინაო პრობლემის მოსაგვარებლად ხელსაყრელი პირობების შექმნა.

თქვენი კარგი სამუშაოს გაგზავნა ცოდნის ბაზაში მარტივია. გამოიყენეთ ქვემოთ მოცემული ფორმა

სტუდენტები, კურსდამთავრებულები, ახალგაზრდა მეცნიერები, რომლებიც იყენებენ ცოდნის ბაზას სწავლასა და მუშაობაში, ძალიან მადლობლები იქნებიან თქვენი.

გამოქვეყნდა http://www.allbest.ru/

განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო რუსეთის ფედერაცია

ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება

ვიატკას სახელმწიფო უნივერსიტეტი

სამშენებლო და არქიტექტურის ფაკულტეტი

საფინანსო და ეკონომიკური უსაფრთხოების დეპარტამენტი

კურსის პროექტი

დისციპლინა საინვესტიციო პროცესის შემოწმება და შემოწმება

შემუშავებულია სტუდენტის მიერ

გრ. ST 38-01 სტეპანენკო ა.ა.

ხელმძღვანელი ლოგინოვი დ.ა.

შესავალი

თავი 2. პრაქტიკული ნაწილი

დასკვნა

დანართი

შესავალი

რუსეთში კერძო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გაჩენის შედეგად დაიწყო უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირება და განვითარება, რომელიც ეფუძნება უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გაყიდვასა და შეძენას.

რუსეთის მოქალაქეების, საწარმოებისა და ორგანიზაციების მზარდი რაოდენობა ჩართულია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში - ის აშენებულია, იყიდება, ყიდულობს, ქირავდება, იპოთეკით იდება, ცვლის და ა.შ. მიმართულია უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას სპონტანურად. ცხადია, შესაბამისად, რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი მალე არ მოერგება მსოფლიოს.

ჩემი კურსის მუშაობა ავლენს ისეთ კონცეფციას, როგორიცაა უძრავი ქონების ბაზარი, მისი მახასიათებლები და ფუნქციები.

ცენტრალიზებული, დაგეგმილიდან საბაზრო ეკონომიკაზე გადასვლასთან ერთად, დაიწყო რუსეთის ეკონომიკის ახალი სექტორის განვითარება - უძრავი ქონების ბაზარი. მისი განვითარების ამოსავალ წერტილად უნდა ჩაითვალოს 1990 წელი, როდესაც „სსრკ-ში საკუთრების შესახებ კანონი“ აღიარა კერძო საკუთრების ცნება, რომელიც მომავალში (რსფსრ მიწის კოდექსი 1991 წ. Სამოქალაქო კოდექსი RF 1994, ურბანული დაგეგმარების კოდი RF 1998) კანონიერად გაფორმდა მიწის ნაკვეთები, შენობები და ნაგებობები და მათი ცალკეული ნაწილები - შენობები.

სამიზნე საკურსო ნაშრომი: განიხილეთ უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია და ფუნქციები და ამოხსენით სამუშაოს პრაქტიკული ნაწილი.

ამოცანები: 1) „უძრავი ქონების ბაზრის“ ცნების შესწავლა;

2) განიხილოს უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია;

3) გამოავლინოს უძრავი ქონების ბაზრის, როგორც საქონლის თავისებურებები;

5) პროექტის ანალიტიკურ ნაწილში თქვენ უნდა გაანალიზოთ:

1. ქონების რეკონსტრუქციის ხარჯები.

2. ქონების ექსპლუატაციის ღირებულება მისი რეკონსტრუქციის შემდეგ, ბაზრის მდგომარეობის გათვალისწინებით.

3. აირჩიეთ საუკეთესო ვარიანტი ქონების რეკონსტრუქციისა და შემდგომი ფუნქციონირებისთვის.

უძრავი ქონების ბაზრის რეკონსტრუქციის ღირებულება

თავი 1. უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია. მოკლე აღწერაბაზრები

უძრავი ქონების ბაზარი არის მექანიზმი, რომლითაც ხდება ინტერესებისა და უფლებების გაერთიანება, უძრავი ქონების ფასების დადგენა.

განვითარებას ახასიათებს უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების დონე ეროვნული ეკონომიკა. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისას შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები.

უძრავი ქონება იკავებს ცენტრალურ ადგილს ცოდნის სისტემაში ნებისმიერ სოციალურ სტრუქტურაში, ერთდროულად ასრულებს ორ მნიშვნელოვან ფუნქციას: წარმოების საშუალებებს და პირადი მოხმარების საგანს საცხოვრებლად, დასვენებისთვის, კულტურული საქმიანობისთვის და ა.შ. ეკონომიკური და ეკონომიკური სამართლებრივი რეგულირებასაზოგადოების სხვადასხვა სფეროს მდგომარეობა და მატერიალური წარმოება.

უძრავი ქონების მთავარი, ძირითადი ობიექტი - მიწას აქვს უნიკალური ღირებულება ადამიანების სამეწარმეო საქმიანობის მთელ სისტემაში და მათ ცხოვრებაში. მას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს მთელი კაცობრიობის საზოგადოებისთვის, რადგან ის არის ერთადერთი საცხოვრებელი ადგილი ყველა ხალხისა და ხალხის თაობისთვის, მთავარი და ერთადერთი ფაქტორი ნებისმიერ ბიზნეს სფეროში, რომელიც პირდაპირ ან ირიბად მონაწილეობს ყველა სხვა საქონლისა და სარგებლის წარმოებაში. . უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია.

უძრავი ქონება ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტია

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი, არის ტრანზაქციის ობიექტი (ყიდვა-გაყიდვა, შემოწირულობა, გირავნობა და ა.შ.), რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები.

უძრავი ქონება არის ყველა არსებულიდან ყველაზე გამძლე საქონელი, რომელიც უზრუნველყოფს ინვესტიციების საიმედოობას, რადგან მისი ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს დროთა განმავლობაში სხვადასხვა ფაქტორების გავლენის ქვეშ. უძრავი ქონების კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მახასიათებელია ის, რომ უძრავი საქონელი მოიხმარება მათ ადგილას, ამიტომ არის ასეთი ეკონომიკური მახასიათებელიროგორც ტერიტორიული პრეფერენციები. სხვები ეკონომიკური მახასიათებლებიუძრავი ქონება არათანაბარია ფულადი ნაკადები, დაბეგვრის დიფერენციაცია, ქონებრივი უფლებების კომბინაციების მრავალფეროვნება, მკაცრი რეგულაცია გარიგებების რეგისტრაცია, ლიკვიდურობა და მენეჯმენტის საჭიროება. პირობებში საბაზრო ურთიერთობებიუძრავი ქონების მენეჯმენტი არის კომპლექსური ინტეგრირებული სისტემა კონკრეტული ტიპის უძრავი ქონების მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად.

უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს ადამიანების ცხოვრებისა და საქმიანობის ყველა ასპექტზე, ასრულებს მთელ რიგ ზოგად და სპეციალურ ფუნქციებს: საფასო, მარეგულირებელი, კომერციული, სანიტარული, საინფორმაციო, შუამავალი, მასტიმულირებელი, საინვესტიციო, სოციალური.

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებას ახორციელებენ მისი სუბიექტები, რომლებიც შედიან: გამყიდველები, მყიდველები, პროფესიონალი მონაწილეები, სახელმწიფო უწყებები.

ბაზრის პროფესიონალი მონაწილეები არიან რეალტორები, შემფასებლები, დილერები და სხვა შუამავლები. უძრავი ქონებით საქმიანობად ითვლება იურიდიული და ინდივიდუალური მეწარმეების მიერ დაინტერესებულ პირთან (ან მინდობილ პირთან) შეთანხმების საფუძველზე კომისიისთვის მისი სახელით და მისი ხარჯებით ან საკუთარი სახელით, მაგრამ ქ. მიწასთან, შენობებთან, ნაგებობებთან, ნაგებობებთან, საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ფართებთან და მათზე უფლებებით სამოქალაქო სამართლის გარიგების ხარჯზე და დაინტერესებული პირის ინტერესებიდან გამომდინარე.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით: ფინანსური აქტივის ტიპი, გეოგრაფიული ფაქტორი, ფუნქციონალური დანიშნულება და ცხრილში წარმოდგენილი სხვა მაჩვენებლები. ერთი.

ცხრილი 1

უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

უძრავი ქონების ბაზრის გათვალისწინება შეუძლებელია მისი სეგმენტაციის გარეშე.

უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტაცია არის მისი დაყოფა მყიდველთა ერთგვაროვან ჯგუფებად. უძრავი ქონების ბაზრის შემდეგი ძირითადი სეგმენტებია:

1. საბინაო ბაზარი;

2. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი;

3. მიწის ნაკვეთების ბაზარი.

საბინაო ბაზარი

საბინაო მარაგი წარმოადგენს რუსეთში რეპროდუცირებადი უძრავი ქონების 20%-ზე მეტს, ბაღის და საცხოვრებელი კორპუსების გათვალისწინებით. საზაფხულო კოტეჯები- დაახლოებით 30%. საბინაო მშენებლობაში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობა მათი მთლიანი მოცულობის დაახლოებით მეოთხედია, საცხოვრებლის მშენებლობასა და ექსპლუატაციაში დასაქმებულია მშრომელი მოსახლეობის დაახლოებით 13%. თუმცა, მილიონობით ოჯახი და მარტოხელა ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში, საერთო საცხოვრებელში ან ქირაობენ ფართს კერძო პირებისგან, ცხოვრობენ დანგრეულ და დანგრეულ სახლებში, დგანან საცხოვრებლის კეთილმოწყობის რიგში, ცხოვრობენ ვიწრო - 5მ2 ფართობზე ერთ ადამიანზე.

საცხოვრებლის მწვავე დეფიციტი რუსეთისთვის ქრონიკული მოვლენაა. ამჟამად საბინაო პრობლემაამძაფრებს ლტოლვილთა და იძულებით მიგრანტთა მუდმივ შემოდინებას მეზობელი ქვეყნებიდან. ამავდროულად, საბაზრო ურთიერთობებზე გადასვლამ გამოიწვია საბინაო მშენებლობის შემცირება იმის გამო სახელმწიფო ბიუჯეტი, რომელიც ადრე საბინაო მშენებლობაში ინვესტიციის ძირითად წყაროს წარმოადგენდა.

საცხოვრებლის დიდი მოთხოვნილებაა იმავდროულად, როდესაც თანამედროვე რუსული ოჯახის საშუალო შემოსავალი დაბალია, რაც მოსახლეობის უმრავლესობას არ აძლევს საშუალებას ისარგებლოს საცხოვრებლის შესაძენად. მყიდველთა ძირითადი ჯგუფი, რომელიც ამჟამად აყალიბებს საცხოვრებელზე მოთხოვნას, არის მოსახლეობის 4-6%. ამიტომ, როგორც კი დაიწყება მდგრადი განვითარებისეკონომიკაში, დაიწყება მოქალაქეების კეთილდღეობის ზრდა და მოსახლეობის მოთხოვნა საცხოვრებელზე დაჩქარებული ტემპით.

საბინაო ბაზარი იყოფა ურბანული საბინაო ბაზრად და გარეუბნების საბინაო ბაზრად.

ურბანული საბინაო მარაგი დაყოფილია რამდენიმე ჯგუფად, განვითარების ბუნების გათვალისწინებით:

დაბალი ხარისხის საცხოვრებელი, ტიპიური საცხოვრებელი, სტალინის დროინდელი შენობები, გაუმჯობესებული დაგეგმარების სახლები,

ძვირადღირებული საცხოვრებელი. ამავდროულად, საცხოვრებლის ხარისხი და მისი ადგილმდებარეობა არის მთავარი პარამეტრები,

· საბინაო ბაზარზე მოთხოვნაზე გავლენის მოხდენა და საცხოვრებლის ფასებში გათვალისწინება. საცხოვრებელი კვარტლების ხარისხი

ახასიათებს 20-30 ინდიკატორი, მათ შორის სამზარეულოს ზომა, აივნის ან ლოჯიის არსებობა;

ოთახების განლაგება, სველი წერტილები, ხედი ფანჯრებიდან და ა.შ.

მაგალითად, ელიტური საცხოვრებელი მოსკოვში ეხება ბინებს, რომლებიც მდებარეობს შენობებში, რომლებიც აკმაყოფილებენ შემდეგ მოთხოვნებს. ისინი უნდა აშენდეს (ან რეკონსტრუქცია) შედარებით ცოტა ხნის წინ (არაუმეტეს 15 წლის წინ). ასეთი სახლები, როგორც წესი, მდებარეობს ცენტრში, ან ცენტრის მიმდებარედ ეკოლოგიურად სუფთა ადგილას, ან თუნდაც შორეულ მხარეში (ზოგჯერ მოსკოვის ბეჭედი გზის მიღმა), მაგრამ ცენტრამდე სწრაფად მოხვედრა უნდა იყოს შესაძლებელი. სავალდებულოა სახლში კონსიერჟი ან დაცვა, იდეალურ შემთხვევაში კი - მიმდებარე ტერიტორიის დაცვა. პასუხისმგებელი სამსახურების მუშაობა მოვლადა შენობაში წესრიგის დაცვა უნდა განხორციელდეს მაღალ დონეზე; ასევე სასურველია იყოს ავტონომიური გათბობა და წყალმომარაგება.

სულ უფრო მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ავტოფარეხის ან დაცული პარკინგის არსებობა ტერიტორიაზე ან შენობის უშუალო სიახლოვეს (იდეალურ შემთხვევაში, ეს არის მიწისქვეშა ავტოფარეხი).

„ელიტური“ საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნიშანია მოსახლეობაში დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანების არარსებობა. სოციალური სტატუსი. ამ უკანასკნელს შეუძლია შენობის რეკონსტრუქციის დროს მაღალი კლასის ბინებში მოხვედრა. არსებული ნორმების მიხედვით, ასეთი სახლების ყოფილ მაცხოვრებლებს, რეკონსტრუქციის პერიოდის განმავლობაში, უფლება აქვთ დაბრუნდნენ მისი დასრულების შემდეგ. ასეთ სახლებში საცხოვრებლის შეძენას აქვს გარკვეული უპირატესობები: გარიგების იურიდიული სიწმინდე, თქვენი სახლის თავდაპირველად საკუთარი გემოვნებით გაფორმების შესაძლებლობა, ერთგვაროვანი სოციალური გარემო. სახლები, რომლებიც ზემოაღნიშნული მოთხოვნების უმეტესობას აკმაყოფილებენ, მრავალფეროვანია: აგურის, მონოლითური, არის თუნდაც პანელის. ძვირადღირებული სახლების ბინები შეიძლება განთავსდეს ერთ ან ორ დონეზე. განსხვავებულია შენობების სართულების რაოდენობაც - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 სართული. ამავდროულად, ცენტრიდან მანძილის მატებასთან ერთად სართულების რაოდენობა იზრდება. ელიტური სახლების ინფრასტრუქტურა ასევე განსხვავებულია განვითარებით: მათ შეუძლიათ ჰქონდეთ სპორტული კომპლექსი, საყოფაცხოვრებო სერვისი, საცურაო აუზი, საუნა, ზამთრის ბაღი.

ბინის საერთო ფართი არის 120-150 მ2 და მეტი, შესასვლელში არის 20 მ2 დარბაზი პატარა შადრევნით და აკვარიუმით, ორი სველი წერტილი, სამზარეულო-სასადილო 15 მ2, სტუმარი და მასტერი. ტერიტორია ორ დონეზე.

საგარეუბნო საბინაო ბაზრის ჩამოყალიბება დაკავშირებულია ინდივიდუალური გარეუბნების მშენებლობაზე შეზღუდვების მოხსნასთან. მიუხედავად ქვეყანაში არსებული მძიმე ეკონომიკური მდგომარეობისა, მოსახლეობის საკმაოდ აყვავებული ფენის ზრდამ გაააქტიურა მოთხოვნა. აგარაკის სახლები, კოტეჯები.

გარეუბნების საცხოვრებლებზე მოთხოვნა დამოკიდებულია მდებარეობაზე (დაშორება და მიმართულება ქალაქიდან), თანამედროვე კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობაზე (ელექტროენერგია, გაზი, კანალიზაცია, წყალმომარაგება, ტელეფონი), რეკრეაციული ზონების სიახლოვეს (რეზერვუარები, ტყეები), პირადი უსაფრთხოების უზრუნველყოფა. და ქონების უსაფრთხოება.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი.

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარმა ფორმირება დაიწყო საწარმოების პრივატიზაციასთან, საბაზრო ურთიერთობების განვითარებასთან დაკავშირებით; ის გაცილებით მცირეა, ვიდრე საბინაო ბაზარი, მცირეა ტრანზაქციების რაოდენობა; დომინირებს იჯარა. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარს განვითარების დიდი პერსპექტივები და რეზერვები აქვს, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში, მაგრამ ის ნელა ვითარდება.

კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ფასი დამოკიდებულია:

ობიექტის ტიპი და მდებარეობა;

ცალკე შესასვლელი, დაცვა, პარკინგის ადგილები,

ინფრასტრუქტურა;

ეს ბაზარი იყოფა ორ სეგმენტად, რომლებიც დიფერენცირებულია მათი ფუნქციური დანიშნულების მიხედვით: ოფისების ბაზარი და საცალო ფართების ბაზარი.

დიდ ქალაქებში საოფისე ბაზარი წარმოადგენს უძრავი ქონების ბაზრის მეორე (საცხოვრებლის შემდეგ) სეგმენტს ზომის მიხედვით. საოფისე ფართების ბაზარს აქვს კარგი პერსპექტივა მისი განვითარებისთვის, რადგან სამეწარმეო საქმიანობის თავისუფლება იწვევს უფრო და უფრო ახალი ბიზნეს სტრუქტურების შექმნას, რომლებსაც ესაჭიროებათ სივრცე მათი ფუნქციონირებისთვის. საოფისე ბაზარზე ჩამოყალიბდა სამი ძირითადი სექტორი:

1. პრესტიჟული ოფისები, რომლებიც აკმაყოფილებენ ადმინისტრაციული შენობების მსოფლიო სტანდარტებს. ისინი განლაგებულია სპეციალიზებულ ბიზნეს ცენტრებში ქალაქის ცენტრალურ რაიონებში და მთავარ სატრანსპორტო მარშრუტებთან ახლოს. ამ კატეგორიის ყველა ოფისი აღჭურვილია დასავლური სტანდარტების შესაბამისად, დაწყებული ყველაზე თანამედროვე სისტემებიტელეკომუნიკაციები, დამთავრებული კლიმატის კონტროლის სისტემებით. შიდა ფართი, შენობები და მიმდებარე ტერიტორია ინახება სანიმუშო მდგომარეობაში, არის საკუთარი მართვის, ტექნიკური და დაცვის სამსახური, დაცული ავტოსადგომი. ასეთ შენობებში ქირა ძალიან მაღალია. ამ მიზეზით, ზოგიერთი რუსი მეწარმე ხშირად ქირაობს პირველი კლასის ოფისებს საზღვარგარეთ უფრო ხელმისაწვდომ ფასად.

2. ოფისები განლაგებულია კეთილმოწყობილ და აღჭურვილ შენობებში, ზოგჯერ კი დასახლებულ და კარგად გარემონტებულ ბინებში. დიდი ზომა, სასტუმროები. აქ გაქირავების ტარიფები მისაღებია წარმატებული კომპანიებისთვის, აქტიური მოთხოვნაა ამ სექტორში, რომელიც მუდმივად იზრდება.

3. შენობა-ნაგებობები მუნიციპალური და უწყებრივი არასაცხოვრებელი ფონდის, სახელმწიფო საწარმოების (ძირითადად სამეცნიერო დაწესებულებების), კოოპერატივის და კერძო საწარმოების შენობებში. ეს არის შენობები დასრულების და სარემონტო და მასთან დაკავშირებული სერვისების გარეშე. აქ ქირა დაბალია. უვარგისი შენობა, რომელიც მდებარეობს სატრანსპორტო კვანძების გარეთ.

ქალაქის ცენტრები საუკეთესო ადგილია ოფისებისთვის, მაგრამ საცობები და პარკინგის ნაკლებობა ამცირებს საერთო ხელმისაწვდომობას. ოფისების განლაგება ცენტრალური ზონის რაიონებში, რომლითაც მაღაზიებიც სარგებლობენ, მიწის უფრო ინტენსიურად სარგებლობის საშუალებას იძლევა, რადგან მესამე სართულის ზემოთ საცალო ფართი თითქმის არ შემოდის. ოფისები გარკვეულწილად ზრდის ბრუნვას საცალომისი სერვისების გამოყენებით.

ბოლო დროს დაფიქსირდა ტენდენცია კომპანიების უმაღლესი მენეჯმენტის ადგილმდებარეობისა და ზოგადი ადმინისტრაციული მენეჯმენტის, ბუღალტრული აღრიცხვისა და ყოველდღიური მენეჯმენტის გამიჯვნის ტენდენცია. ამავდროულად, ტოპ მენეჯმენტი, რომელსაც სჭირდება კონტაქტები გარემომცველ ბიზნეს გარემოსთან, განლაგებულია სათაო ოფისებში ცენტრში, ხოლო საშუალო და ქვედა მენეჯერები გადადიან გარეუბნებში.

საქმიანობა, რომლისთვისაც ოფისები გამოიყენება, ემსახურება ეკონომიკის ყველა სექტორს, ამიტომ ამ აქტივობებზე მოთხოვნა პირდაპირ კავშირშია ზოგადი ეკონომიკური აქტივობის დონესთან.

კომერციული უძრავი ქონების ქირავნობის ღირებულება დიდწილად განისაზღვრება მიწოდებისა და ბრუნვის ელასტიურობის ხარისხით.

სპეციალიზებულ ნივთებს (პრესტიჟული ნივთები) და სპეციალობის საგნებს აქვთ მაღალი შემოსავლის ელასტიურობა და იშვიათად ყიდულობენ. ამიტომ, მყიდველები მზად არიან აიღონ ტრანსპორტირების ხარჯები, რათა იპოვონ და შეადარონ შესაფერისი ვარიანტები. მაღაზიებისთვის, რომლებიც ყიდიან ამ დიაპაზონს, წინა პლანზე მოდის საერთო ხელმისაწვდომობა რაც შეიძლება მეტი სფეროდან.

ამიტომ, ეს მაღაზიები მზად არიან გადაიხადონ მაღალი ქირა ცენტრალური ბიზნეს უბნისთვის.

FMCG ხშირად ყიდულობენ, ამიტომ მაღაზიები ოპტიმიზაციას უკეთებენ მათ მდებარეობას სახლებთან ან სამუშაო ადგილებთან ახლოს. როგორც წესი, ასეთი მაღაზიები მზად არიან გადაიხადონ ქირავნობის მაქსიმალური ფასი საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებებთან, განსაკუთრებით მეტროსთან და ელექტრომატარებლებთან. ამავდროულად, დამახასიათებელი თვისებაა გარეუბნებში დიდი სავაჭრო ცენტრების შექმნა, სადაც, გარდა თავად სავაჭრო ფუნქციისა, არის დამატებითი ფუნქციები - ბანკები, საფოსტო ოფისები, Სადაზღვევო კომპანიები, რესტორნები, დისკოთეკები და ა.შ.

ქალაქის ცენტრში კომერციული ფართების ბაზარზე გარიგებების გაბატონებული ფორმაა კომერციული ფართების ყიდვა-გაყიდვა, ცენტრის გარეთ - შენობების იჯარა. ქირავნობის ტარიფები ცენტრში და გარეუბანში რამდენჯერმე განსხვავდება. როგორც პრაქტიკა გვიჩვენებს, მაგალითად, მოსკოვში, გაქირავების ტარიფები მიუწვდომელი ხდება რუსული სავაჭრო კომპანიებისთვის, რომლებიც ყიდიან იაფ საქონელს მოსახლეობისთვის. მათი ადგილი მოდურ მაღაზიებს უკავია. ბევრი მყიდველი ჯერ ქირაობს სავაჭრო ობიექტს, რათა ნახოს, იქნება თუ არა ვაჭრობა მოცემულ ადგილას, შემდეგ კი ყიდულობს მას.

პრაქტიკა ვითარდება მიწის ნაკვეთის გაქირავებით, სადაც ვაჭრობა ხდება მანქანებიდან ან კონტეინერებიდან.

უძრავი ქონების სამრეწველო ბაზარი

სამრეწველო უძრავი ქონება თავის არსში არის საქონლის წარმოების ან შენახვის ადგილი. პროდუქტის ბუნებიდან, წარმოების ორგანიზაციიდან და შესრულებული ფუნქციებიდან გამომდინარე, შეიძლება დაწესდეს სხვადასხვა მოთხოვნები სამრეწველო უძრავ ქონებაზე, მაგალითად, იატაკის სიმაღლის, იატაკის დატვირთვის, ტემპერატურისა და ტენიანობის პირობების, დატვირთვისა და გადმოტვირთვის შესაძლებლობის მიხედვით. ოპერაციები, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობადა ა.შ. ქირავნობის ღირებულება დამოკიდებული იქნება ქონების უნარზე, მაქსიმალურად გაზარდოს მოგება პოტენციური მოიჯარეებისთვის. ქირავნობის ღირებულების ტენდენციები, როგორც წესი, ხასიათდება უაღრესად ციკლური ხასიათით, რაც კორელაციაშია მთლიანი ეკონომიკური აქტივობის ცვლილებების ციკლურ ბუნებასთან. მიმდინარეობის გამო ეკონომიკური კრიზისისაწარმოების ქონებრივ კომპლექსებად გაყიდვა არ არის გავრცელებული. სამრეწველო უძრავი ქონების ინვესტიცია უფრო სარისკოა, ვიდრე კომერციული უძრავი ქონება, რადგან სამრეწველო უძრავი ქონება უფრო დაუცველია ეკონომიკური რყევების მიმართ.

ურბანულ ზონაში მდებარეობა დამოკიდებული იქნება საქმიანობის ბუნებაზე, ბაზრის ზომაზე და ფირმის განვითარების სტადიაზე. მცირე ლოკალიზებული ბაზრის მქონე ფირმებს (პრინტერები, მცირე სარემონტო და სამშენებლო კომპანიები) შეუძლიათ ამჯობინონ თავიანთი ბაზრის სიახლოვეს მდებარეობა. მსხვილ ფირმებს ურჩევნიათ მდებარეობდნენ ურბანული ტერიტორიის კიდეზე მაგისტრალებთან სიახლოვისა და დიდი ტერიტორიების გამოყენების შესაძლებლობის გამო.

უძრავი ქონების ბაზრის დინამიურად განვითარებადი სეგმენტია სასაწყობო ბაზარი. იგი გამოირჩევა როგორც ტიპის, ასევე აღჭურვილობის მიხედვით:

სასაწყობო სპეციალიზებული კომპლექსები აღჭურვილია თანამედროვე ტექნიკური საშუალებებით

ობიექტები, გათბობა და სხვა კეთილმოწყობა;

თანამედროვე აღჭურვილი ანგარები;

სარდაფები და ნახევრად სარდაფები;

სხვადასხვა შენობების პირველი სართულები;

განახლებული ბომბის თავშესაფრები;

სხვა ნაგებობები.

ამჟამად გამოიყენება შენახვის ობიექტების უზრუნველყოფის შემდეგი ძირითადი ფორმები: ქირა, ტვირთის შენახვა, დაზღვევით შენახვა.

სასაწყობო ბაზარზე ქირავნობის ტარიფები დიფერენცირებულია საწყობის აღჭურვილობის ხარისხის, მისი მდებარეობის, სატრანსპორტო კვანძებიდან დაშორების მიხედვით.

საწყობის ბაზარზე მიწოდება იზრდება. სასაწყობე ობიექტებზე მოთხოვნის ზრდა ეკონომიკური სუბიექტების რაოდენობის გაზრდით შექმნის გარანტირებულ მოთხოვნას საწყობებზე.

მიწის ბაზარი (სასოფლო-სამეურნეო საკუთრება)

სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება უნდა გავიგოთ, როგორც მიწა არსებული გაუმჯობესებით, რომელიც განკუთვნილია სასოფლო-სამეურნეო პროდუქციის წარმოებისთვის. ჩამოყალიბებულ ბაზარზე სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების მიწოდება არაელასტიურია, ამიტომ იჯარის ღირებულება განისაზღვრება მოთხოვნით, რაც თავის მხრივ დამოკიდებული იქნება მიწის პროდუქტიულობაზე, წარმოების ხარჯებსა და საბოლოო პროდუქციის ფასებზე. გასაყიდი ნაკვეთების მოთხოვნა და ფასი ასევე დამოკიდებულია ნაკვეთის დანიშნულებაზე (ქვემოთ საცხოვრებელი განაშენიანება, მებაღეობისთვის, გლეხური მეურნეობისთვის), ქალაქიდან დაშორება, ტერიტორიის პრესტიჟი, მიმდებარე წყლის ობიექტების, ტყეების არსებობა.

ბევრ ქვეყანაში მიწა არის ერთ-ერთი მთავარი ღირებულება, რომელიც ბრუნავს უძრავი ქონების ბაზარზე. რუსეთში მიწის ბაზარი ახლახან იწყებს ჩამოყალიბებას. არის ოპერაციები მებაღეობის ნაკვეთებთან, საზაფხულო კოტეჯებთან, მცირე რაოდენობით ოპერაციები შეძენილი საწარმოების მიწებით. მიწის ბაზრის ფორმირება, მიწის ნაკვეთებზე საბაზრო ფასების ფორმირება, თუმცა, არასაკმარისი ტემპით ხდება, რაც აიხსნება საკანონმდებლო ბაზის არასრულყოფილებითა და მიწათმოქმედების არსებული მექანიზმით.

რუსეთის ფედერაციის მიწის ბაზრის აღწერისას უნდა აღინიშნოს შემდეგი.

მიუხედავად იმისა, რომ „სახმელეთო რეფორმის შესახებ“ კანონის შესაბამისად. კერძო საკუთრებამიწაზე ნებადართული იყო ჯერ კიდევ 1990 წელს, საქმე უფრო შორს არ წასულა, ვიდრე კერძო მიწის საკუთრების შესაძლებლობის გამოცხადება.

რსფსრ მიწის კოდექსი, რომელიც მიღებულ იქნა 1991 წლის აპრილში, მნიშვნელოვნად ზღუდავდა პოტენციურ მფლობელთა წრეს და მათ უფლებებს. შემუშავებული არ არის არც პრივატიზაციის მექანიზმები. სახელმწიფო, მაშინაც და ახლაც, კვლავ რჩება მთავარ მიწის მესაკუთრედ და ინარჩუნებს თავის საკონტროლო ფუნქციას. თითოეული წარმოდგენილი ბაზრის სეგმენტი შეიძლება დაიყოს სხვა სეგმენტებად. მაგალითად, საბინაო ბაზარი იყოფა ურბანული საბინაო ბაზრად და გარეუბნების საბინაო ბაზარი, არასაცხოვრებელი ბაზარი - საცალო უძრავი ქონების ბაზარზე, საოფისე ბაზარი, სასაწყობო ბაზარი და ა.შ.

ჯეკ ფრიდმანისა და ნიკოლას ორდუეის აზრით, „უძრავი ქონების ბაზარი არის მექანიზმების სპეციფიკური ნაკრები, რომლითაც ხდება საკუთრების უფლებების და მასთან დაკავშირებული ინტერესების გადაცემა, ფასების დაწესება და სხვადასხვა კონკურენტულ მიწათსარგებლობას შორის სივრცე გამოყოფილი“.

თუმცა, უძრავი ქონების ბაზრის განმარტება უფრო სრულყოფილი იქნება, რომელიც წარმოადგენს ურთიერთობების კომპლექსს, რომელიც დაკავშირებულია როგორც ახალი უძრავი ქონების ობიექტების შექმნასთან, ასევე არსებულის ფუნქციონირებასთან.

„უძრავი ქონების ბაზარი არის საბაზრო მექანიზმების ურთიერთდაკავშირებული სისტემა, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ობიექტების შექმნას, გადაცემას, ექსპლუატაციას და დაფინანსებას“.

უძრავი ქონების ბაზარი არის რეგიონული, ადგილობრივი ბაზრების ერთობლიობა, რომლებიც მნიშვნელოვნად განსხვავდება ერთმანეთისგან ფასების, რისკის დონის, უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ეფექტურობის და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც წარმოდგენილია ცხრილში. 2.

ცხრილი 2

უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები

საბაზრო მექანიზმისა და სახელმწიფო რეგულირების მეშვეობით უძრავი ქონების ბაზარი უზრუნველყოფს:

ახალი უძრავი ქონების ობიექტების შექმნა;

უძრავ ქონებაზე უფლებების გადაცემა;

უძრავი ქონების ობიექტებზე წონასწორული ფასების დადგენა;

ქონების ექსპლუატაცია (მართვა);

სივრცის გამოყოფა კონკურენტულ მიწათსარგებლობას შორის;

უძრავი ქონების ინვესტიცია,

უძრავი ქონებით განხორციელებული შემდეგი ოპერაციების შესრულებისას:

* საკუთრების ცვლილებით:

უძრავი ქონების ობიექტების ყიდვა-გაყიდვა;

მემკვიდრეობა;

შემოწირულობა;

ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფა (მაგალითად, დაგირავებული ან ყადაღადადებული უძრავი ქონების რეალიზაცია);

* მფლობელების შემადგენლობის ნაწილობრივი ან სრული ცვლილებით:

პრივატიზაცია;

ნაციონალიზაცია;

ცვლილებები მესაკუთრეთა შემადგენლობაში, მათ შორის ქონების გაყოფით;

შენატანი საწესდებო კაპიტალში;

ეკონომიკური სუბიექტების გაკოტრება (ლიკვიდაცია) (კრედიტორების მოთხოვნების დაკმაყოფილებით, მათ შორის მესაკუთრეთა ქონების რეალიზაციის გზით);

* საკუთრების შეცვლის გარეშე:

ინვესტიცია უძრავ ქონებაში;

უძრავი ქონების განვითარება (გაფართოება, ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია);

ცვლილებები გამოყენების მიმართულებით, სასაქონლო ნიშნის სახელწოდება, იურიდიული მისამართი და ა.შ.;

მართვა, ექსპლუატაცია;

გადაცემა ეკონომიკურ მართვაზე ან ოპერატიულ მართვაზე, უსასყიდლო სარგებლობაში;

რეგულარულად მიღებული შემოსავალი უძრავი ქონების საკუთრებიდან, რაც არ საჭიროებს მიმღების სამეწარმეო საქმიანობას;

სიცოცხლის განმავლობაში შენარჩუნება დამოკიდებული;

ნდობის მენეჯმენტზე გადასვლა;

სერვიტუტებისა და სხვა ტვირთების შემოღება (მოხსნა);

სხვადასხვა ფორმისა და სხვადასხვა ოპერაციების დაზღვევა, მათ შორის უძრავი ქონების განვითარების დაკრედიტება.

ყველა ეს ოპერაცია საბაზრო ეკონომიკაში ხორციელდება საბაზრო მექანიზმების გამოყენებით და, შესაბამისად, ისინი ქმნიან უძრავი ქონების ბაზარს.

თავი 2. პრაქტიკული ნაწილი

ობიექტი შედგება ორი კომბინირებული შენობისგან, რომლებიც, მათი აშენების დროის მიხედვით, იყოფა ორ ეტაპად:

1) ოთხსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი საოფისე ფართით და მიწისქვეშა პარკინგით 38 მანქანაზე. ობიექტი ექსპლუატაციაში 2009 წელს შევიდა;

2) ბლოკირებული სახლების მრავალსართულიანი ჯგუფი, რომელშიც განლაგებულია ცალკე 2 დონის ბინები.

ქონება ახალ მფლობელს გადაეცა. გამოყენების ტიპი და მომგებიანობის მოლოდინი, რომელიც დაკავშირებულია პირველ ეტაპზე, საკმაოდ დამაკმაყოფილებელია მფლობელისთვის. თუმცა, მას ეჭვი ეპარება მე-2 ეტაპის ეკონომიკურ მიზანშეწონილობაში (მაღალსართულიანი ბლოკჰაუსები).

მესაკუთრე განიხილავს ვარიანტებს მისი ქონების ეფექტურობის გასაუმჯობესებლად. ამასთან დაკავშირებით, ის განიხილავს სამ ვარიანტს თავისი ობიექტის გამოყენებისთვის:

ვარიანტი A

გადაკეტილი ერთოჯახიანი საცხოვრებელი კორპუსები. პარკინგი განთავსებულია ორ სართულზე, კომერციული ფართები განთავსებულია ქუჩის დონეზე, შენობის ძირითადი მოცულობა საცხოვრებელი ბინებია, რომელთაგან თითოეულს აქვს ცალკე შესასვლელი, როგორც ეზოდან, ასევე პარკინგის დარბაზიდან.

ფართობის ბალანსი

ვარიანტი B

რეკონსტრუქციის ვარიანტი ბინის ვარიანტების სხვადასხვა კომბინაციით. პარკინგის ადგილები განლაგებულია იმავე დონეზე, ქუჩის დონეზე გათვალისწინებულია სხვადასხვა კომერციული ფართები, ბინებს აქვთ ცალკე შესასვლელი ეზოდან ან კიბეებიდან, ბინები არის ერთ, ორ და ოთხ დონეზე. ეზოსთან არის კიბე და ლიფტი შეერთება როგორც პარკინგის დარბაზიდან ასევე ქუჩის დონიდან. კორპუსში დაგეგმილია 60 ბინა, ბინის საშუალო ფართი 115მ2.

ფართობის ბალანსი

ვარიანტი C

შენობა გადაკეთდება საოფისე და კომერციულ ცენტრად. პარკინგი ერთ სართულზე. პირველ სართულზე არის ბევრი კომერციული ფართი. შენობა შეიცავს ძირითადად ოფისებს ქუჩიდან ან სავაჭრო არკადიდან ცალკე შესასვლელით. პარკინგის დარბაზიდან არის ლიფტი და კიბეები სავაჭრო გალერეასთან და ოფისების ნაწილთან. შენობის პოსტ-და სხივური სტრუქტურის წყალობით, კომერციული ფართები ადვილად შეიძლება ხელახლა დაიგეგმოს და დაიყოს ცალკეულ ბლოკებად.

ფართობის ბალანსი

საწყისი მონაცემები დავალების ბაზრის მდგომარეობის შესახებ

მოზიდული კაპიტალის წილი საინვესტიციო ხარჯებში (პროცენტი)

მოზიდული კაპიტალის გადახდის დრო და ვალის დაფარვის მეთოდი

მიიღება ყველა ვარიანტისთვის დაფარვის ვადა 10 წელი, ხოლო ვალის დაფარვის მეთოდი - თანაბარი წილით 10% პირველი გადახდით 2015 წელს.

საწყისი მონაცემები A, B, C რეკონსტრუქციის ვარიანტების მომგებიანობის გამოსათვლელად ფულადი ქვითრების მიმდინარე ღირებულებით

ზოგადი შეყვანის მონაცემები

გამოთვლები განხორციელდა Excel პროგრამაში.

ოპტიმალური საინვესტიციო გადაწყვეტის დასადგენად აუცილებელია გარკვეული პერიოდის შემოსავლისა და ხარჯების ოდენობის განსაზღვრა და საბოლოო ღირებულების გამოთვლა.

პირველ რიგში, ჩვენ ვაანალიზებთ საწყის მონაცემებს და განვსაზღვრავთ ქირის დონეს, გასაყიდ ფასს, შენარჩუნების ხარჯებს ხუთი წლის განმავლობაში. ყველა ღირებულების გამოთვლის შემდეგ, შეგვიძლია განვსაზღვროთ უძრავი ქონებიდან მიღებული ქირავნობის შემოსავალი წლების მიხედვით და თანხა 5 წლის განმავლობაში და ვიპოვოთ შემოსავალი მთელი უძრავი ქონების გაყიდვიდან 5 წლის მუშაობის შემდეგ.

შემდეგ ჩვენ განვსაზღვრავთ ჩვენი ობიექტის მომსახურების ღირებულებას წლების მიხედვით და ვიპოვით თანხას 5 წლის განმავლობაში. შემდეგ ვხვდებით სხვა ხარჯებს, რომლებიც მოიცავს მიწის ქირაობას, საინვესტიციო ხარჯებს და ამორტიზაციას. ყველა შემოსავლისა და ხარჯის ჯამის დადგენის შემდეგ ვპოულობთ ჩვენი საქმიანობიდან მიღებულ მოგებას და მასზე ვარიცხავთ გადასახადს, შემდეგ ვაგროვებთ ქირით და გაყიდვიდან მიღებულ მოგებას და ვიღებთ საბოლოო ღირებულებას.

ვარიანტების შედარებამ აჩვენა, რომ ყველაზე მეტად მომგებიანი ვარიანტიმათი ქონების ეფექტურობის გაზრდის შესაძლებლობა არის ვარიანტი C, რასაც მოსდევს ვარიანტი B. ვარიანტი A იკავებს სიიდან ყველაზე წამგებიანი ვარიანტის პოზიციას.

დასკვნა

შესრულებული სამუშაოს შედეგად შეიძლება გამოვიდეს შემდეგი დასკვნები:

უძრავი ქონების ბაზარი რუსეთში დღეს საწყის ეტაპზეა. მისი განვითარება არათანაბარია. არათანაბარი განვითარების მიზეზებია: ამ სფეროში სისტემური საკანონმდებლო ბაზის არარსებობა, გაუმართლებელი პრივატიზაცია, ეკონომიკის არასტაბილურობა და ინფლაცია, რისკიანობა. საინვესტიციო საქმიანობადა ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარი ნებისმიერი ეროვნული ეკონომიკის მნიშვნელოვანი კომპონენტია.

უძრავი ქონების ბაზარი მჭიდროდ არის დაკავშირებული სხვა ბაზრებთან. უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე საერთოდ არ შეიძლება იყოს ბაზარი, ვინაიდან საქონლისა და მომსახურების ბაზარი, შრომის ბაზარი და ა.შ. არსებობისთვის არ ექნებათ მათი საქმიანობისთვის საჭირო ნაქირავები ფართები.

გარდა ამისა, უძრავი ქონება არის კაპიტალის მომგებიანი ინვესტიცია, რადგან. უძრავ ქონებაში ჩადებული სახსრები დაცულია ინფლაციისგან.

ამდენად, უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების ეკონომიკის ეფექტიანი გაუმჯობესება კონტექსტში თანამედროვე რუსეთი- ეს პერსპექტიული მიმართულებაა და მისი შესწავლა, გაუმჯობესება და განვითარება აუცილებელია საგარეო და შიდა გამოცდილების გამოყენებით.

დანართი

ფართობის ბალანსი A ვარიანტისთვის

მსგავსი დოკუმენტები

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი მახასიათებლები. უძრავი ქონების შეფასების ღირებულების სახეები, პრინციპები და პროცესი. რუსეთის ფედერაციაში უძრავი ქონების შეფასების ძირითადი მიდგომების აღწერა. გადახდა საბაზრო ღირებულებაუძრავი ქონების ობიექტი არასაცხოვრებელი ფართის მაგალითზე.

დისერტაცია, დამატებულია 14/12/2010


ჩერეპოვეცის ინდუსტრიულ ზონაში სავაჭრო ცენტრ "ველთან" საიტის გამოყენების ეფექტური ვარიანტის შერჩევა კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის საფუძველზე. საბაზრო ღირებულების შეფასება, ქონების მაქსიმალური პროდუქტიულობის გაანგარიშება.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 14.12.2011


უძრავი ქონების კონცეფცია და მისი ძირითადი ტიპები. უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი კლასიფიკაცია და მახასიათებლები. უძრავი ქონების, როგორც საქონლის მახასიათებლები და ძირითადი ფაქტორები. უძრავი ქონების ბაზრების ანალიზი რუსეთში და რუსეთში უცხო ქვეყნები, იპოთეკური დაკრედიტების არსი.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 13.12.2014


უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი - ინდივიდუალური ერთოჯახიანი საცხოვრებელი კორპუსები ყაზანის გარეუბანში. ქონების ჩანაცვლებითი ღირებულების გამოთვლა შედარებითი ერთეულის მეთოდით. ფიზიკური ცვეთის რაოდენობის გაანგარიშება. ქონების ღირებულების განსაზღვრა.

ტესტი, დამატებულია 11/11/2014


ძვირადღირებული, საბაზრო და შემოსავლიანი მიდგომების შეფასება ქონების ღირებულების შესაფასებლად. ფასდება ქონების მახასიათებლები. დამახასიათებელი ეკონომიკური სიტუაციასაოფისე უძრავი ქონების ბაზარი. ობიექტის შეფასება შემოსავლის მიდგომა. შეფასების მიზანი.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 21/10/2008


უძრავი ქონების, როგორც საქონლის არსი, რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის სტრუქტურა. უძრავი ქონებით გარიგებების კლასიფიკაცია. საკუთრებასთან დაკავშირებით სამოქალაქო უფლებებისა და მოვალეობების დადგენა, შეცვლა ან შეწყვეტა. საკუთრების უფლების შეძენა.

ნაშრომი, დამატებულია 20.12.2015


რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებისა და განვითარების შაბლონების განხილვა და ანალიზი. უძრავი ქონების კონცეფცია და სახეები, მისი, როგორც საქონლის მახასიათებლები. სოციალურ-ეკონომიკური ფაქტორების გავლენა უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებაზე, რეგულირების სამართლებრივი საფუძველი.

ნაშრომი, დამატებულია 18.10.2013


უძრავი ქონების ადგილი საზოგადოებასთან ურთიერთობის სისტემაში. საწარმოს უძრავი ქონების ცნება და მისი ობიექტი. ქონების მახასიათებლები. Ცხოვრების ციკლისაწარმოს უძრავი ქონება, როგორც ეკონომიკური და ფიზიკური ობიექტი და როგორც ქონებრივი კომპლექსი.

რეზიუმე, დამატებულია 25/11/2011


ქონების ღირებულების განსაზღვრის ძირითადი მიდგომები. ზოგადი მეთოდებიდა საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები. სამარაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. შეფასების ობიექტის მახასიათებლები. შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა.

ნაშრომი, დამატებულია 08/09/2010


ტიუმენის რეგიონში უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი, მისი სოციალურ-ეკონომიკური მდგომარეობა. ქონების ადგილმდებარეობის აღწერა. ოთხოთახიანი ბინების მდებარეობა თანამედროვე ბაზარიუძრავი ქონება, ამ ობიექტის შეფასების პროცედურა და ძირითადი ეტაპები.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით: ფინანსური აქტივის ტიპი, გეოგრაფიული ფაქტორი, ფუნქციონალური დანიშნულება და სხვა მაჩვენებლები (ცხრილი 4.2).

პირველადი ბაზარირუსეთში იგი ყალიბდება ახლად აშენებული ობიექტების, სახელმწიფო და მუნიციპალური საწარმოების, მიწის ნაკვეთების, შენობებისა და შენობების და საკუთრების უფლების პრივატიზების ხარჯზე. ის უზრუნველყოფს უძრავი ქონების ეკონომიკურ მიმოქცევაში გადაცემას. ყველა შემდგომი გარიგება არის მეორადიბუნებას, რადგან ისინი დაკავშირებულია გაყიდვასთან ან ობიექტების გადაცემის სხვა ფორმებთან, რომლებიც ბაზარზე შემოვიდა ერთი მფლობელიდან მეორეზე.

ორგანიზებული ბაზარი- ეს არის უძრავი ქონების ეკონომიკური ბრუნვა და მასზე უფლებები მოქმედი კანონმდებლობის მკაცრი დაცვით, ლიცენზირებული პროფესიონალი შუამავლების მონაწილეობით. ეს ბაზარი უზრუნველყოფს ტრანზაქციების კანონიერ სიწმინდეს და მათი მონაწილეთა უფლებების დაცვას. არაორგანიზებული(ქუჩის) ბაზარი ყოველთვის არ უზრუნველყოფს ტრანზაქციების სანდოობას.

საბირჟო ბაზარი არის ობიექტების ყიდვა-გაყიდვა უძრავი ქონების ბირჟაზე, კონკურსებსა და აუქციონებზე, რომლებსაც ატარებენ სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების ფონდები, მიწის ორგანოები, მუნიციპალური საბინაო კომიტეტები ან სპეციალურად უფლებამოსილი ორგანიზაციები.

ურეცეპტო ბაზარი არის ბირჟის გარეთ ტრანზაქციების განხორციელება. ეს შეიძლება იყოს ორგანიზებული ან არაორგანიზებული. ორგანიზებული ურეცეპტო ბაზარი ძირითადად ეფუძნება ლიცენზირებული უძრავი ქონების სააგენტოების კომპიუტერულ საკომუნიკაციო სისტემებს.

ცხრილი 4.2. უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია ფაქტობრივად

ძირითადი მახასიათებლის - უძრავი ქონების ობიექტების ტიპის მიხედვით - განასხვავებენ მინიმუმ რვა სპეციფიკურ ბაზარს (იხ. ცხრილი 4.2), რომელთა შორის უნივერსალური მნიშვნელობისაა მიწის ნაკვეთების, საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების ყველაზე განვითარებული ბაზრები. ვინაიდან მიწა შედის, როგორც აუცილებელ კომპონენტად უძრავი ქონების თითქმის ნებისმიერ ობიექტში, უფრო დეტალურად განვიხილავთ მიწის ბაზრის სტრუქტურას, მის სეგმენტაციას და ძირითად პარამეტრებს.

მიწის ბაზარიროგორც უძრავი ქონების ბაზრის კომპლექსური დამოუკიდებელი ტიპი, ჩვეულებრივია მისი დაყოფა შედარებით ერთგვაროვან ქვესახეობებად ან ჯიშებად მიწის დანიშნულების მიხედვით, რომლებიც შემდეგ დიფერენცირებულია რიგი სხვა მახასიათებლების მიხედვით (ზომა, მდებარეობა და ა.შ.). (სქემა 4.8).

მიწის ბაზრის შემდეგი კომპონენტი არის ბაზრის სეგმენტი - მისი ამ ტიპის სპეციალურად გამოყოფილი ნაწილი, ელემენტების ჯგუფი, რომელსაც აქვს გარკვეული საერთო მახასიათებლები (მიწის ხარისხი, დაშორება ინდუსტრიული ცენტრებიდან და ა.შ.).

ყველაზე მომგებიანი ბაზრის სეგმენტი ხასიათდება:

• o მიმდინარე ან მოსალოდნელი გაყიდვების მაღალი დონე;
• o მიწის ნაკვეთის გაყიდვების ზრდის მაღალი ტემპები;
• o სახსრების სწრაფი ბრუნვა და შემოსავლის მისაღები მაჩვენებელი. ბაზრის სეგმენტაცია ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მარკეტინგული ინსტრუმენტია. კონკურსში წარმატება დიდწილად დამოკიდებულია ბაზრის სეგმენტის სწორ არჩევანზე.

არსებობს მთელი რიგი კრიტერიუმები და ნიშნები, რომლითაც შესაძლებელია მიწის ბაზრის სეგმენტირება.

სეგმენტაციის ობიექტები არიან მყიდველები, თავად საქონელი, მიწა და ბაზრის მონაწილეები - კომერციული ორგანიზაციები და მეწარმეები.

სეგმენტაციის ნიშანი არის ფაქტორი, რომლითაც ხდება ბაზრის სეგმენტების განაწილება.

სეგმენტაციის მიზნებიდან გამომდინარე, მახასიათებლებად შეიძლება გამოყენებულ იქნას ფიზიკური და იურიდიული პირების შესყიდვის ქცევის დამახასიათებელი ფაქტორები, მიწის ნაკვეთების პარამეტრები და კომერციული ორგანიზაციების ეკონომიკური მაჩვენებლები. ამჟამად უძრავი ქონების ფირმები იყენებენ მრავალ სეგმენტაციას, ე.ი. სეგმენტაცია ერთდროულად რამდენიმე მახასიათებლით (მულტიფაქტორიანი სეგმენტაციის მოდელი).

სქემა 4.8.

მაგრამ სხვებთან გარკვეული კომბინაციით, რათა უფრო ზუსტად განისაზღვროს, ვის და რა საჭიროებებს აკმაყოფილებს ესა თუ ის ტიპის მიწის ნაკვეთები (სქემა 4.9).

სეგმენტაციის კრიტერიუმები- ეს არის ფაქტორი, რომლითაც ფასდება ბაზრის კონკრეტული სეგმენტის არჩევანის მართებულობა. ყველაზე გავრცელებულია შემდეგი კრიტერიუმები: სეგმენტის რაოდენობრივი პარამეტრები, მატერიალურობა, მომგებიანობა, სეგმენტის თავსებადობა ძირითადი კონკურენტების ბაზართან, არჩეულ სეგმენტზე მუშაობის ეფექტურობა, არჩეული სეგმენტის დაცვა კონკურენტებისგან.

ბაზრის სეგმენტაცია პროდუქტის მიხედვით- ადგილზე - საშუალებას გაძლევთ ზუსტად განსაზღვროთ კონკრეტული საიტის რომელი პარამეტრები შეიძლება იყოს მიმზიდველი მყიდველებისთვის. ამავდროულად, გამოიყენება მიწის ისეთი მახასიათებლები, როგორიცაა მათი ხარისხი, დაშორება სამრეწველო ცენტრებიდან (მოსკოვში - მოსკოვის ბეჭედი გზიდან), ნაკვეთების ზომა, საინვესტიციო მიმზიდველობა, პრესტიჟი და ა.შ.

ასე რომ, გარეუბნებში, მიწის ბაზარზე არაერთმა სეგმენტმა დაიწყო გამორჩევა, ხარისხის დონიდან გამომდინარე.

სქემა 4.9.

• 1. მაღალი ხარისხის ნაკვეთები -ელიტა. მათ იძენენ მდიდარი მოქალაქეები და მსხვილი ორგანიზაციები. ეს მოიცავს პრესტიჟული დასავლური მიმართულებების მიწებს 30 კილომეტრიან ზონაში. ასეთ ადგილებში, კომფორტული კოტეჯები ყველაზე ხშირად აშენებულია მუდმივი საცხოვრებლად.
• 2. საშუალო ხარისხის ნაკვეთებიდაინტერესებულია საშუალო და შედარებით მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანებით. მათი დაშორება მოსკოვის ბეჭედი გზიდან 10-დან 60 კმ-მდე მერყეობს; ასეთ ადგილებში აშენებულია უფრო მოკრძალებული აგარაკი.
• 3. დაბალი ხარისხის მიწებიშეიძინეს დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანები, მაგრამ შედარებით იაფი ფასები. ასეთ სეგმენტში ეკოლოგია, ინფრასტრუქტურა და პრესტიჟი კარგავს გავლენას მყიდველების ქცევაზე. ამ კატეგორიის მიწა მდებარეობს თითქმის ყველა მიმართულებით, მოსკოვიდან 50 კმ-ზე მეტ მანძილზე (ცხრილი 4.3).

მოსკოვის აღმოსავლეთ და სამხრეთ-აღმოსავლეთ რეგიონები არ არის პრესტიჟული და ეკოლოგიურად არახელსაყრელი, ხოლო მოსკოვის ბეჭედი გზის მახლობლად - კოსინო, ჟულებინო, რომელიც მდებარეობს ისეთი დაბინძურების ცენტრების მახლობლად, როგორიცაა ინდუსტრიული ზონები (მაგალითად, კაპოტნია).

მიწის ბაზრის დიდი დიფერენციაცია შეინიშნება პრესტიჟის კუთხითაც. ეკოლოგიურად შესანიშნავი მიწები განლაგებულია მოსკოვის რეგიონის სამხრეთ-დასავლეთით და დასავლეთით, მაგალითად, მდინარე პახრას ნაპირები, რუბლევო-უსპენსკოეს გზატკეცილის გასწვრივ და ა.შ. ყაზანის მიმართულება არაპოპულარულია. სამხრეთ და აღმოსავლეთის მიმართულების მიწები არაპრესტიჟულად და არამიმზიდველად ითვლება.

მოსკოვის ბეჭედი გზიდან საიტების დაშორების გავლენის კანონზომიერება მათ ფასებზე ზოგადად გამოხატულია ასეთი დამოკიდებულებით - რაც უფრო შორს, მით უფრო იაფია.

სეგმენტაციის შემდეგი ნიშანი- ნაკვეთების ზომა. დიდი ნაკვეთები, როგორც წესი, მოთხოვნადია და, შესაბამისად, უფრო მეტად ფასდება მხოლოდ პრესტიჟულ ადგილებში. ზოგადად, მიწის ერთეულის ფასი დიდ ფართობებზე გაცილებით დაბალია, ვიდრე მცირე ფართობებზე. ამავდროულად, მცირე და დიდ ადგილებში ქსოვის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს მთელი რიგი ფაქტორების მიხედვით.

ხარჯზე დიდ გავლენას ახდენს ინფრასტრუქტურის განვითარების ხარისხი. კარგად განვითარებულ მიწის ნაკვეთებზე ნაკვეთები გაცილებით ძვირია, ვიდრე განუვითარებელზე. სხვაობა განვითარებული და განუვითარებელი უბნების ფასებს შორის, თანაბარი ზომების გათვალისწინებით, დაახლოებით იქნება ინფრასტრუქტურის განვითარების ხარჯებისა და კაპიტალის მართვის ხარჯების მთლიანი ღირებულების ტოლი (ადგილის განვითარების „დროის ღირებულება“).

ცხრილი 4.3. მიწის ბაზრის სეგმენტაცია მოსკოვის რეგიონში

მიწის ნაკვეთის ღირებულების ზრდა კომუნიკაციის ხელმისაწვდომობის მიხედვით,%:

მნიშვნელოვან როლს თამაშობს ბაზრის ნიშის არჩევა, ე.ი. მისი მცირე ნაწილი, რომელიც არ არის დაკავებული ან ნაკლებად გამოყენებული კონკურენტების მიერ და მყიდველთა მკაფიოდ განსაზღვრული წრე.

საბინაო ბაზარიდაყოფილია სახლების ხარისხით (5 სართულიანი - პანელი, აგური, ბლოკი; მასიური შენობა - 9-, 12-, 16-, 22 სართულიანი, ძირითადად პანელი; პრესტიჟული თანამედროვე აგური და ელიტური), ოთახების რაოდენობის მიხედვით (1). -, 2 - და 3-ოთახიანი, მრავალოთახიანი ბინები), განლაგების მიხედვით (სტანდარტული, გაუმჯობესებული განლაგება), მდებარეობის ზონების მიხედვით ( ქვეყნის კოტეჯები, სახლები და ა.შ.).

საბინაო მარაგი შეადგენს რუსეთში განმეორებადი უძრავი ქონების 20%-ზე მეტს, ხოლო ბაღებსა და აგარაკებში საცხოვრებელი კორპუსების გათვალისწინებით - დაახლოებით 30%. საბინაო მშენებლობაში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობა მათი მთლიანი მოცულობის დაახლოებით მეოთხედია, საცხოვრებლის მშენებლობასა და ექსპლუატაციაში დასაქმებულია მშრომელი მოსახლეობის დაახლოებით 13%. თითქმის 10 მილიონი ოჯახი და მარტოხელა ცხოვრობს კომუნალურ ბინებში, საერთო საცხოვრებელში ან კერძო პირებისგან ქირაობს ფართს, 2 მილიონზე მეტი ადამიანი ცხოვრობს დანგრეულ და დანგრეულ სახლებში, 5-6 მილიონი ოჯახი უკეთესი საბინაო პირობების მოლოდინშია, მილიონობით ადამიანი ცხოვრობს დაბნეულ მდგომარეობაში. - 5 მ2 ფართობზე ერთ ადამიანზე. მაგრამ მხოლოდ 1,5-2%-ს, ვისაც სჭირდება უკეთესი საბინაო პირობები, შეუძლია ერთდროულად გადაიხადოს ბინის ან სახლის ღირებულება. ექსპერტების აზრით, საცხოვრებლის ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს 12-15%-ს. წლიური შემოსავალისაშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახი. თუ ასეთი ოჯახი შემოსავლის მესამედს ხარჯავს ასანაზღაურებლად ბანკის ვალიპროცენტით ბინის შეძენას 30 წელზე მეტი დრო დასჭირდება.

საცხოვრებელი ფართების რაოდენობა ხასიათდება 20-30 ინდიკატორით, მათ შორისაა სამზარეულოს ზომა, აივნის ან ლოჯიის არსებობა, ოთახების განლაგება, სველი წერტილები, ფანჯრებიდან ხედი და ა.შ. მოსკოვში ელიტარულ საცხოვრებელს უწოდებენ ბინებს, რომლებიც მდებარეობს სახლებში, რომლებიც აკმაყოფილებენ შემდეგ მოთხოვნებს. ისინი უნდა აშენდეს (ან რეკონსტრუქცია) შედარებით ცოტა ხნის წინ (არაუმეტეს 15 წლის წინ) და განთავსდეს ცენტრში ან ცენტრის მიმდებარედ ეკოლოგიურად სუფთა ადგილას, ან თუნდაც შორეულ მხარეში (ზოგჯერ მოსკოვის რგოლის მიღმა), მაგრამ უნდა იყოს შესაძლებელი სწრაფად მოხვედრა ცენტრში. სავალდებულოა სახლში კონსიერჟი ან დაცვა, იდეალურ შემთხვევაში კი - მიმდებარე ტერიტორიის დაცვა. შენობაში წესრიგის დაცვასა და შენარჩუნებაზე პასუხისმგებელი სამსახურების მუშაობა უნდა განხორციელდეს მაღალ დონეზე; ასევე სასურველია იყოს ავტონომიური გათბობა და წყალმომარაგება. სულ უფრო მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ავტოფარეხის ან დაცული პარკინგის არსებობა ტერიტორიაზე ან შენობის უშუალო სიახლოვეს (იდეალურ შემთხვევაში, ეს არის მიწისქვეშა ავტოფარეხი). ელიტური საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნიშანი არის დაბალი სოციალური სტატუსის მქონე პირების არარსებობა მოსახლეობაში. ამ უკანასკნელს შეუძლია შენობის რეკონსტრუქციის დროს მაღალი კლასის ბინებში მოხვედრა. არსებული ნორმების მიხედვით, ასეთი სახლების ყოფილ მაცხოვრებლებს, რეკონსტრუქციის პერიოდის განმავლობაში, უფლება აქვთ დაბრუნდნენ მისი დასრულების შემდეგ. ასეთ სახლებში საცხოვრებლის შეძენას აქვს გარკვეული უპირატესობები: გარიგების იურიდიული სიწმინდე, თქვენი სახლის თავდაპირველად საკუთარი გემოვნებით გაფორმების შესაძლებლობა, ერთგვაროვანი სოციალური გარემო.

სახლები, რომლებიც აკმაყოფილებენ ზემოთ ჩამოთვლილ მოთხოვნებს უმეტესობას, მრავალფეროვანია: აგურის, მონოლითური, არის თუნდაც პანელის. ძვირადღირებული სახლების ბინები შეიძლება განთავსდეს ერთ ან ორ დონეზე. განსხვავებულია შენობების სართულების რაოდენობაც - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 სართული. ამავდროულად, შეიძლება აღინიშნოს დამახასიათებელი თვისება - ცენტრიდან დაშორებასთან ერთად იზრდება სართულების რაოდენობა. ელიტური სახლების ინფრასტრუქტურა ასევე განსხვავებულია განვითარებით: მათ შეუძლიათ ჰქონდეთ სპორტული კომპლექსი, საყოფაცხოვრებო მომსახურება, საცურაო აუზი, საუნა, ზამთრის ბაღი.

ბინის საერთო ფართი არის 120-150 მ და მეტი, შესასვლელში არის 20 მ2 დარბაზი პატარა შადრევნით და აკვარიუმით, ორი სველი წერტილი, სამზარეულო-სასადილო 15 მ2, სტუმარი და მასტერი. ტერიტორია ორ დონეზე.

პირველადი საბინაო ბაზარი ყალიბდება და ფუნქციონირებს ორი წყაროდან: მუნიციპალური ხელისუფლების მიერ სახელმწიფო სახსრების ხარჯზე აშენებული ბინების გაყიდვა და მოქალაქეების მიერ პრივატიზებული საცხოვრებლების გაყიდვა.

მოსკოვში, საბინაო ბაზრის მონიტორინგისთვის, 173 რაიონში გასაყიდად შემოთავაზებული ბინების 12 ინდიკატორი მონიტორინგს და ანალიზს ახდენენ, ძირითადად მეტროსადგურებთან. მონიტორინგის ფორმა მოცემულია ცხრილში. 4.4.

ცხრილი 4.4.

აღნიშვნები ცხრილში. 4.4:

STmes - შეთავაზების ფასი (დოლარებში) 1 მ2 საერთო ფართობისაშუალო ბოლო ოთხი კვირის განმავლობაში;

MINoff (MAXoff) - მინიმალური (მაქსიმალური) გადახრა (დოლარებში) საერთო ფართობის 1 მ2 საშუალო შეთავაზების ფასის 70% ნდობის დონით;

PRmes (PRkv) - რაიონის სამომხმარებლო პრიორიტეტი გასული თვე(კვარტალი);

STkv - შეთავაზების ფასი (დოლარებში) საერთო ფართის 1 მ2 საშუალოდ ბოლო 12 კვირის განმავლობაში;

Mmos (Mkv) - შეთავაზების ფასის (დოლარებში) ცვლილების ყოველკვირეული კურსის მათემატიკური მოლოდინი ბოლო თვეში (ბოლო სამი თვის განმავლობაში);

იაკრატი (კერედი) - უძრავი ქონების ტრანზაქციების მოკლევადიანი (შუავადიანი) რისკები. ისინი ახასიათებენ რისკის წილს, რომელიც შემოტანილია მთლიანი ბაზრის გაურკვევლობით. რაც უფრო ახლოსაა ღირებულებები ᲛᲔ ᲕᲐᲠნულამდე (0< ᲛᲔ ᲕᲐᲠ < 1), რაც უფრო ქაოტური იქნება საბინაო ბაზრის ქცევა და მით უფრო დაბალანსებული უნდა იყოს მენეჯერის გადაწყვეტილება;

PIU - უძრავი ქონების მიმზიდველობის ჯგუფი, რომელიც განისაზღვრება ტერიტორიის ინტეგრალური ბაზრის მახასიათებლებით (ჯგუფების სახელები პირობითია):

"+++" - უკიდურესად მიმზიდველი;

<<++" - очень привлекательная; " + >> -ძალიან მიმზიდველი; "+/-" - საკმარისად მიმზიდველი; "-/+" - მიმზიდველი;

"-" - არც თუ ისე მიმზიდველი; საკმაოდ არამიმზიდველი, ვიდრე მიმზიდველი (ტრანზაქციების მართებულობა უნდა დადასტურდეს ანალიზში არ გათვალისწინებული ფაქტორებით); არამიმზიდველი (ტრანზაქციის ნამდვილობა უნდა დადასტურდეს მხოლოდ გარიგების მონაწილეებისთვის ცნობილი ფაქტორებით);

ადგილი GRP-ში - უბნის რიგითი ადგილი უძრავი ქონების მიმზიდველობის ჯგუფში, რომელიც განისაზღვრება მისი ინტეგრალური ბაზრის მახასიათებლებით.

არასაცხოვრებელი შენობების პირველად და მეორად ბაზრებზე, მათი ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით ოთხი ძირითადი სეგმენტია: წარმოება, საწყობი, საოფისე და საცალო ობიექტები. ზოგადი მახასიათებლებირომელიც ეფუძნება ადგილმდებარეობის, ფართობის, შენობის ხარისხის, გაქირავების პერიოდის, ფასის ან ქირის და სხვა ფაქტორების გათვალისწინებას.

საოფისე ფართები მოსკოვის უძრავი ქონების ბაზრის მეორე (საცხოვრებელი) სეგმენტს წარმოადგენს, სადაც მოთხოვნა აღემატება მიწოდებას. ხარისხის მახასიათებლებიდან გამომდინარე, საოფისე ფართი იყოფა ოთხ კლასად: A, B, C, D.

TO კლასი Aმოიცავს საოფისე ფართს სპეციალიზებულ ბიზნეს ცენტრებში ქალაქის ცენტრალურ რაიონებში და მთავარ მაგისტრალებთან ახლოს. ამ კატეგორიის ყველა ოფისი აღჭურვილია დასავლური სტანდარტების შესაბამისად, ყველაზე თანამედროვე სატელეკომუნიკაციო სისტემებიდან კლიმატის კონტროლის სისტემებამდე. შიდა ფართი, შენობები და მიმდებარე ტერიტორია ინახება სანიმუშო მდგომარეობაში, არის საკუთარი მენეჯმენტი, ტექნიკური და დაცვის სამსახური, დაცული ავტოსადგომი.

საოფისე ოთახები კლასი Bაქვს თითქმის ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი მახასიათებელი, მაგრამ დამატებითი სერვისების უფრო მცირე ჩამონათვალით. ქირის ღირებულება წელიწადში 1 მ2 700-დან 900 დოლარამდეა.

A და B კლასის საოფისე ფართებს ქირაობენ დასავლური კომპანიები და მსხვილი რუსული ფირმები.

საშინაო ფირმების ძირითადი ნაწილი ამჯობინებს დაქირავდეს უფრო დაბალი ხარისხის საოფისე ფართს კლასები Cდა დ.პირველი მათგანი წარმოდგენილია ოფისებით სასტუმროებში, ადაპტირებული შენობებით (კვლევითი ინსტიტუტები, საგანმანათლებლო დაწესებულებები და ა. გაქირავების ტარიფები მერყეობს $400-დან $600-მდე, რაც დამოკიდებულია ბაღის რინგიდან დაშორებაზე, გაწეულ მომსახურებაზე და იჯარის პირობებზე.

უვარგისი ფართები, რომელიც მდებარეობს სატრანსპორტო კვეთის გარეთ, მიეკუთვნება D კლასს. მათი უდავო უპირატესობაა საჭირო ზომის ფართობის მიღების შესაძლებლობა მისაღები საფასურისთვის.

გაქირავების ტარიფები განსხვავდება შენობის ტიპისა და ადგილმდებარეობის მიხედვით.

სასაწყობო ბაზარი განსხვავდება მათი ტიპისა და აღჭურვილობის მიხედვით:

• o თანამედროვე ტექნიკური საშუალებებით, გათბობითა და სხვა კეთილმოწყობით აღჭურვილი სასაწყობო სპეციალიზებული კომპლექსები;
• o თანამედროვე აღჭურვილი ანგარები;
• o სარდაფი და ნახევრად სარდაფი ნაგებობები;
• o სხვადასხვა შენობების პირველი სართულები;
• o გადაკეთებული ბომბის თავშესაფრები;
• o სხვა შენობა.

საწარმოები, როგორც ქონებრივი კომპლექსები, კვლავ შემოდიან უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზაციის პროცესში.

მიმდინარე მშენებლობების ბაზარი ყალიბდება მუნიციპალური და კერძო ობიექტების ხარჯზე, რომლებიც არ არის უზრუნველყოფილი ფინანსური, მატერიალური და შრომითი რესურსები. იგი ეფუძნება ორმხრივი სარგებლის პრინციპს - შეთანხმებას აშენებული ტერიტორიების 50%-იანი განაწილების შესახებ ინვესტორსა და მფლობელს (ქალაქი, კომპანია) შორის.

კოტეჯების ბაზარი სწრაფად ვითარდება ქვეყნის ყველა რეგიონში. მაგალითად, მოსკოვის რეგიონში აშენდა 160,000 კოტეჯი დაახლოებით 48 ათასი ჰექტარ ფართობზე კერძო ინვესტიციის ხარჯზე პირობებით: კოტეჯების 35% იღებს ინვესტორს, საიდანაც 15% ის ყიდის. დახურული აუქციონები ადგილობრივი მცხოვრებლებიმოსკოვი ყიდულობს 40%-ს თვითღირებულებაში, 10%-ს კი ქალაქსა და რეგიონს ურიცხავს.

დასასრულს, ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირება ხელს უწყობს ქვეყნის მთლიანი ეკონომიკური ბრუნვის განვითარებას (სურათი 4.10).

სქემა 4.10.

2. უძრავი ქონების ბაზარი

2.1. უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი მახასიათებლები

უძრავი ქონების ბაზარი - ეს არის მექანიზმი, რომლითაც ხდება ინტერესებისა და უფლებების გაერთიანება, უძრავი ქონების ფასების დადგენა.

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების დონე ახასიათებს ეროვნული ეკონომიკის განვითარებას. რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისას შეიძლება განვასხვავოთ შემდეგი ეტაპები.

უძრავი ქონების ბაზარმა განიცადა განვითარების პირველი, ყველაზე მღელვარე პერიოდი 90-იანი წლების დასაწყისში. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა პრაქტიკულად სამართლებრივ ვაკუუმში, მოთხოვნა ბევრად უსწრებდა მიწოდებას და, შესაბამისად, შემოსავლებიც ძალიან მაღალი იყო. აქ ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზაციის ნებართვა და შედეგად, ბინების გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობა. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და უბრალოდ შეძლებული ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც სურდათ ახლებურად გაეუმჯობესებინათ საცხოვრებელი პირობები. ეს არის არა უფასო საჯარო საცხოვრებლის მოლოდინი, არა რთული გაცვლის სქემები, არამედ უბრალოდ ბინების შეძენა. იმ დროს შედარებით ცოტა ბინა იყო პრივატიზებული, ცოტა იყო ბინების გამყიდველი და უკვე საკმარისი მყიდველები.

მეორე ეტაპზე ჩნდება პირველი ნორმატიული აქტები, რომლებიც არეგულირებს უძრავი ქონების საქმიანობას რუსეთში. ეს პერიოდი ხასიათდება მნიშვნელოვანი შეღავათებით, რამაც კარგი საბაზრო გარემოს შენარჩუნებით შესაძლებელი გახადა კარგი შემოსავლის მიღება, რამაც ბაზრის ამ სეგმენტში ახალი მეწარმეები მიიზიდა. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა და მყიდველი უფრო არჩევითი გახდა. გაჩნდა მომხმარებელთა მომსახურების ახალი ფორმები. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა ბინების განვადებით გაყიდვა, ბინებით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა ფირმამ ექსკლუზიური კონტრაქტებით დაიწყო მუშაობა, აიღო ვალდებულება კლიენტის ბინის გაყიდვა გარკვეული ვადით.

მესამე ეტაპი ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის გადაჭარბებით, საკანონმდებლო ბაზის გამკაცრებით, ბაზარზე ინტენსიური კონკურენციით, რამაც გამოიწვია შემოსავლის ვარდნა. მცირე საწარმოები გაკოტრდებიან, საშუალო და მსხვილიც კი იბრძვიან გადარჩენისთვის. 1996 წლის დასაწყისისთვის დაიწყო ბინების ღირებულების ბუნებრივი კლება. 1996 წლის გაზაფხულისთვის მოსკოვში, სანქტ-პეტერბურგსა და რუსეთის სხვა ქალაქებში ბინების ფასებმა დაიწყო ვარდნა. საშუალოდ ყოველთვიურად 2-3%-ით იაფდებოდა. გაიზარდა გასაყიდად შემოთავაზებული ბინების რაოდენობა, ხოლო პოტენციური მყიდველების რაოდენობა შემცირდა.

1999 წლის მეორე ნახევრიდან რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი დაიწყო 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასის შემცირების დასრულების ეტაპი, სტაბილიზაციის დასაწყისი და გარკვეული გამოჯანმრთელება. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომასთან შედარებით) ინფლაციის მაჩვენებლების, რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაციის ფონზე დოლართან მიმართებაში.

შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარმა, როგორც საბაზრო ეკონომიკის თეორიიდან გამომდინარეობს, გაიარა რეცესიის სტადია, მიაღწია სტაბილიზაციას და წინ (არა აუცილებლად დაუყოვნებლივ) ახალი მატებაა, ფასების გარკვეული ზრდის ჩათვლით.

უძრავი ქონება ცენტრალურ ადგილს იკავებს ნებისმიერ სოციალურ სტრუქტურაში, ერთდროულად ასრულებს ორ მნიშვნელოვან ფუნქციას: წარმოების საშუალებებს და პირადი მოხმარების საგანს საცხოვრებლად, დასვენებისთვის, კულტურული საქმიანობისთვის და ა.შ. სახელმწიფოს მიერ საზოგადოების სხვადასხვა სფეროს ეკონომიკური და სამართლებრივი რეგულირება და მატერიალური წარმოება მჭიდრო კავშირშია უძრავი ქონების ობიექტებთან.

უძრავი ქონების მთავარ, ძირითად ობიექტს - მიწას აქვს უნიკალური ღირებულება ადამიანების სამეწარმეო საქმიანობის მთელ სისტემაში და მათ ცხოვრებაში. მას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს მთელი კაცობრიობის საზოგადოებისთვის, რადგან ის არის ერთადერთი საცხოვრებელი ადგილი ყველა ხალხისა და ხალხის თაობისთვის, მთავარი და ერთადერთი ფაქტორი ნებისმიერ ბიზნეს სფეროში, რომელიც პირდაპირ ან ირიბად მონაწილეობს ყველა სხვა საქონლისა და სარგებლის წარმოებაში. . უძრავი ქონება ეკონომიკური პროცესების, კერძო და საჯარო ინტერესების, ადმინისტრაციული ნორმებისა და წესების ერთობლიობის ცენტრშია (ნახ. 2.1).

ბრინჯი. 2.1. უძრავი ქონება ეკონომიკური და სახელმწიფო ინტერესების ობიექტია

უძრავი ქონება, როგორც საქონელი არის გარიგების ობიექტი, რომელიც აკმაყოფილებს სხვადასხვა რეალურ თუ პოტენციურ საჭიროებებს და აქვს გარკვეული ხარისხობრივი და რაოდენობრივი მახასიათებლები.

უძრავი ქონება ყველაზე მეტია გამძლე საქონელიყველა არსებულიდან, რაც უზრუნველყოფს ინვესტიციების სანდოობას, ვინაიდან მისი ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს დროთა განმავლობაში სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. უძრავი ქონების კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მახასიათებელია ის, რომ უძრავი საქონელი მოიხმარება მათ ადგილას, ამიტომ არსებობს ისეთი ეკონომიკური მახასიათებელი, როგორიცაა ტერიტორიული უპირატესობები. უძრავი ქონების სხვა ეკონომიკური მახასიათებლებია არათანაბარი ფულადი ნაკადები, საგადასახადო დიფერენციაცია, უძრავი უფლებების მრავალფეროვნება, ოპერაციების მკაცრი რეგულირება, ლიკვიდურობა და მენეჯმენტის საჭიროება. საბაზრო ურთიერთობების პირობებში უძრავი ქონების მართვა წარმოადგენს კომპლექსურ ინტეგრირებულ სისტემას კონკრეტული ტიპის უძრავი ქონების მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად.

თავისი სპეციფიკიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარს აქვს მთელი რიგი მახასიათებლები, რომლებიც წარმოდგენილია ცხრილში. 2.1.

ცხრილი 2.1

უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები

უძრავი ქონების ბაზარი დიდ გავლენას ახდენს ადამიანების ცხოვრებისა და საქმიანობის ყველა ასპექტზე, ასრულებს მთელ რიგ ზოგად და სპეციალურ ფუნქციებს: საფასო, მარეგულირებელი, კომერციული, სანიტარული, საინფორმაციო, შუამავალი, მასტიმულირებელი, საინვესტიციო, სოციალური.

უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირებას ახორციელებენ მისი სუბიექტები, რომლებიც შედიან: გამყიდველები, მყიდველები, პროფესიონალი მონაწილეები, სახელმწიფო უწყებები.

ბაზრის პროფესიონალი მონაწილეები არიან რეალტორები, შემფასებლები, დილერები და სხვა შუამავლები. უძრავი ქონებით საქმიანობად ითვლება იურიდიული და ინდივიდუალური მეწარმეების მიერ დაინტერესებულ პირთან (ან მინდობილ პირთან) შეთანხმების საფუძველზე კომისიისთვის მისი სახელით და მისი ხარჯებით ან საკუთარი სახელით, მაგრამ ქ. მიწასთან, შენობებთან, ნაგებობებთან, ნაგებობებთან, საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ფართებთან და მათზე უფლებებით სამოქალაქო სამართლის გარიგების ხარჯზე და დაინტერესებული პირის ინტერესებიდან გამომდინარე.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და მისი დიფერენცირება შესაძლებელია ცხრილში წარმოდგენილი სხვადასხვა მახასიათებლების მიხედვით. 2.2.

ცხრილი 2.2

უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

Მიხედვით ეკონომიკური თეორიაბაზრის სტრუქტურების ტიპების განაწილება (მონოპოლია, ოლიგოპოლია, მონოპოლისტური კონკურენცია, სრულყოფილი კონკურენცია და ა. მწარმოებლებისა და გამყიდველების ბაზარი, ინდუსტრიაში კონკურენციის მახასიათებლები და ა.შ.

განვიხილოთ ეს კრიტერიუმები ცალკე.

1. გამყიდველთა რაოდენობა. პირველადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გამყიდველად მოქმედებს როგორც მსხვილი ეროვნული მასშტაბის სამშენებლო ფირმები, რომელთა რაოდენობა შეზღუდულია, ასევე საშუალო ზომის რეგიონული ფირმები. ამჟამად უძრავი ქონების რუსულ ბაზარზე არსებობს ისეთი დიდი ფინანსური და სამრეწველო ჯგუფები და ჰოლდინგი, როგორიცაა: SU-155 კომპანიების ჯგუფი (მოსკოვი) არის სახელმწიფოს წამყვანი კონტრაქტორი საბინაო და სოციალურად მნიშვნელოვანი ობიექტების მშენებლობაში, მათ შორის 64. სამრეწველო და სამშენებლო საწარმოები რუსეთის 17 ქალაქში, სადაც დასაქმებულია 45 ათასზე მეტი ადამიანი, რომელთა სამშენებლო პროექტები ხორციელდება რუსეთის, დსთ და ევროპის 50 ქალაქში; PIK ჯგუფი (მოსკოვი) არის ერთ-ერთი წამყვანი დეველოპერი საცხოვრებელი უძრავი ქონების სფეროში, კარგად გააზრებული სოციალური ინფრასტრუქტურით მოსკოვში, მოსკოვის რეგიონში და რუსეთის ფედერაციის მთელ რიგ რეგიონებში, მოიცავს 19 რეგიონს. შვილობილი კომპანიები. თუმცა, ასევე არსებობს რამდენიმე მცირე სამშენებლო ფირმა.

ასევე, სხვა ბაზრების მონაწილეები ხშირად მოდიან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორც გამყიდველები:

დეველოპერები დაკავშირებული სამშენებლო ინდუსტრიებიდან (მაგალითად, შპს ISKP

"ვოლგო-ვიატკას სამშენებლო კომპანია", სს NPSK

მეტალოსტროიკონსტრუქცია და ა.შ.);

მწარმოებლები სამშენებლო მასალებიდა ინდივიდუალური სტრუქტურები

(მაგალითად, კომპანია GK "Sakses", CJSC "78 DOK" და ა.შ.);

მსხვილი რეალტორები (მაგალითად, უძრავი ქონების სააგენტო "Vybor").

ასეთი მონაწილეები, როგორც წესი, თვლიან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც ბიზნესის განვითარების ერთ-ერთ სფეროს და აერთიანებენ მას არსებულ საქმიანობასთან.

ბაზრის მონაწილეთა გამოკითხვის შედეგებზე დაყრდნობით, RBC აგროვებს რუსეთის ფედერაციის 20 უმსხვილესი სამშენებლო კომპანიის ყოველწლიურ რეიტინგებს. მისი თქმით, ასეთი კომპანიების წილმა 2012 წელს შეადგინა მიწოდებული მრიცხველების დაახლოებით 11%, და მათ ააგეს ურბანული საცხოვრებელი სახლები ამ წელს 28%-ით მეტი, ვიდრე 2011 წელს (იხ. დანართი 3). რეგიონულ ბაზრებზე კომპანიების რაოდენობა უფრო მცირეა და წილი დიდი კომპანიებიარსებითად მეტი. ცხადია, ფირმების რაოდენობის მიხედვით, პირველადი საბინაო ბაზარი უახლოვდება კონკურენტული გარემოს მქონე ოლიგოპოლიის ტიპს.

მეორადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე გამყიდველთა რაოდენობა (ში ამ საქმესშინამეურნეობები) მნიშვნელოვნად დიდია, რაც ბაზრის ამ სეგმენტს კონკურენტუნარიანობის მახასიათებლებს ანიჭებს ბაზრის სტრუქტურა. თუმცა, მეორად ბაზარზე გამყიდველები ხშირად მოქმედებენ სპეციალიზებული შუამავლების - უძრავი ქონების ფირმების მეშვეობით. მათი რიცხვი უკვე საგრძნობლად მცირეა, რაც ამცირებს კონკურენციის ხარისხს ბაზრის ამ სეგმენტში. ამრიგად, ნიჟნი ნოვგოროდის სერტიფიცირებული რეალტორთა გილდია (NGSR) 2011 წლის სექტემბერში მოიცავდა

27 კომპანია. ბაზრის ეს სეგმენტი განხილული კრიტერიუმის მიხედვით უფრო ახლოს არის „მონოპოლისტური კონკურენციის“ ტიპთან. ამრიგად, საფუძველზე

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის „გამყიდველთა რაოდენობა“ მერყეობს მონოპოლისტური კონკურენციიდან ოლიგოპოლიამდე.

2. მაღალია პროდუქციის დიფერენციაციის ხარისხი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე. უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე არის: ძველი საცხოვრებელი, ძველი

საცხოვრებელი კაპიტალური რემონტის შემდეგ, სტალინის პერიოდის სახლები, ხრუშჩოვი, ბრეჟნევკა, 60-70-იანი წლების პანელის სახლები, 80-90-იანი წლების პანელური სახლები, აგურის სახლები. ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში, არაოფიციალური კლასიფიკაციის მიხედვით, საცხოვრებელი ფართებიდაყოფილია ელიტარულ საცხოვრებლებად, ძვირადღირებულ სახლებად, გაუმჯობესებული დაგეგმარების ბინებად, სტანდარტულ საცხოვრებლებად. უძრავი ქონების პირველადი ბაზრისთვის გამოიყენება მოსკოვის კლასიფიკაცია, რომლის მიხედვითაც საცხოვრებელი დაყოფილია ოთხ კლასად: ელიტური, პრემიუმი, ბიზნეს და ეკონომიკის კლასი. ასევე, თითოეული კლასის საცხოვრებლები გამოირჩევა მასალის ტიპით, მდებარეობის ფართობით (გარემოსდაცვითი სიტუაციის ჩათვლით), ჭერის ხარისხით, ოთახების ზომით, სამზარეულოთი და სხვა დამხმარე ნაგებობებით და, როგორც. შედეგად, ფასებში. საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლებია: იატაკი, ხედი ფანჯრიდან, განლაგება, კოსმეტიკური რემონტის არსებობა, ელექტრო გაყვანილობის მდგომარეობა, წყალმომარაგება და გათბობის სისტემადა სხვები, მათ შორის. ტრანზაქციისთვის დოკუმენტების სრული პაკეტის ხელმისაწვდომობა. სხვა საკითხებთან ერთად, ჯერ კიდევ არსებობს თითოეული კონკრეტული ბინის ინდივიდუალური მახასიათებლები. ამრიგად, ობიექტის თვისებების თვალსაზრისით, საბინაო ბაზარი მიეკუთვნება „მონოპოლისტური კონკურენციის პროდუქციის დიფერენციაციის“ ტიპს.

3. დარგში შესვლის ბარიერები. უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე, გამყიდველებისთვის (მომხმარებლები, დეველოპერები) ბაზარზე შესვლის ბარიერები განისაზღვრება ქვედა რიგის ბარიერებით - სამშენებლო ინდუსტრიაში შესვლა. უპირველეს ყოვლისა, სამშენებლო კომპანიის შესაქმნელად აუცილებელია სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურის გავლა. იურიდიული პირი. გარდა ამისა, მშენებლობის, დიზაინის განსახორციელებლად და საინჟინრო კვლევები 2010 წლის 1 იანვრიდან აუცილებელია თვითრეგულირების ორგანიზაციაში (SRO) გაწევრიანება და გარკვეული სახის სამუშაოზე დაშვების მოწმობის აღება. გარდა ზოგადი ბარიერებისა, არსებობს ინდივიდუალური ბარიერებიც, რომლებიც დაკავშირებულია თითოეული კონკრეტული ობიექტის მშენებლობასთან. მშენებლობის მოცულობის გაზრდის მთავარი დაბრკოლებები გამოვლენილია ფედერალური კანონი No214-FZ „საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ საცხოვრებელი კორპუსებიდა სხვა

უძრავი ქონების ობიექტები და რუსეთის ფედერაციის ზოგიერთ საკანონმდებლო აქტში ცვლილებების შესახებ” 2004 წლის 12/30, რომელიც დეველოპერს აძლევს უფლებას მოიზიდოს სახსრები კაპიტალის მფლობელებისგან მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ:

დოკუმენტი მშენებარე მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში მყოფი დეველოპერის მიერ სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ ან ასეთი ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება;

მშენებლობის ნებართვები;

· პროექტის დეკლარაცია, რომელიც უნდა განთავსდეს მედიაში, ვინაიდან დეველოპერს შეუძლია დადოს ხელშეკრულება საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ პირველ აქციონერთან მხოლოდ გამოქვეყნების დღიდან ორი კვირის შემდეგ (No. 214-FZ დათარიღებული

ასევე აუცილებელია აღინიშნოს უძრავი ქონების პირველადი ბაზრისთვის დამახასიათებელი სხვა ბარიერები:

ა. შემოთავაზებული მიწის ნაკვეთების არასაკმარისი რაოდენობა, მათი მაღალი ღირებულება და ტენდერების არაგამჭვირვალობა მათი გასაყიდად. როგორც წესი, ქალაქის ერთ საცხოვრებელ ფართს ერთდროულად სთავაზობენ რამდენიმე მიწის ნაკვეთს შევსების გასაშენებლად, რაც აისახება შეთავაზების ფასში. მაგალითად, მიწის ნაკვეთების ღირებულება, რომელიც დეველოპერს შეუძლია შეიძინოს ქალაქ ნიჟნი ნოვგოროდში მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსების საკუთარი მშენებლობისთვის, განსხვავდება 230 ათასი რუბლიდან. 1 მილიონ რუბლამდე 1 ასად. რაც შეეხება მიწის ნაკვეთების ფასებს დაბალი აწევა ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის, როგორც ქალაქში, ასევე გარეუბნებში, აქ ფასების დიაპაზონი 30-დან 500 ათას რუბლამდეა. 1 ასად. საინვესტიციო კონტრაქტებისა და მიწის მაღალი ღირებულება აიხსნება მათ ფასში ეგრეთ წოდებული "ადმინისტრაციული ქირის" ჩართვით - კორუფციული კომპონენტი სამშენებლო მოედანზე უფლებების შეძენისას (რეგისტრაცია საკუთრებაში ან ქირავნობაში), ქალაქის საინჟინრო ქსელებთან შეერთებით. ეზოს ტერიტორიის გამწვანება და სხვა ხარჯები.

ამჟამად, ქალაქის ხელისუფლება დიდ ყურადღებას უთმობს ტერიტორიების გამოყოფას კომპლექსური საცხოვრებელი განაშენიანებისთვის: ეს შეიძლება იყოს როგორც მიწის ნაკვეთები გარეუბნებში, ასევე იმ ადგილებში, სადაც არის დანგრეული გადაუდებელი ფონდი. თუმცა, დეველოპერებისთვის ეს გარკვეულ ხარჯებთან არის დაკავშირებული: გარეუბნებში მიწის ნაკვეთები არ არის საინჟინრო კომუნიკაციებიდა მისასვლელი გზები და დანგრეული ფონდის მქონე ურბანული ადგილები მოითხოვს განსახლების ხარჯებს. ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში საბინაო მშენებლობის ზრდის მიუხედავად (2012 წლის პირველი ნახევრის შედეგების მიხედვით, ეს მაჩვენებელი იმავე პერიოდთან შედარებით 2,7%-ით გაიზარდა.

2011 წ.), არის ინვესტორებისთვის საინტერესო სამშენებლო უბნების დეფიციტი.

მიწის ნაკვეთების არასაკმარისი რაოდენობა ყოველთვის არ მიუთითებს იმაზე, რომ თავად შენობების ფართობები მცირეა. ასე, მაგალითად, in

2012 წელს ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონის სახელმწიფო ქონებისა და მიწის რესურსების სამინისტრომ ჩაატარა აუქციონი ქალაქ ნიჟნი ნოვგოროდის სოვეცკის რაიონში 453 ჰექტარი მიწის იჯარის უფლების გასაყიდად. ერთი ლოტი აერთიანებდა 14 მიწის ნაკვეთს და იყო ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონის ხელისუფლების მიერ აუქციონზე გამოტანილი ყველაზე დიდი მიწის მასა. აუქციონში მონაწილეობდა მხოლოდ ერთი პრეტენდენტი, რაც აიხსნებოდა დიდი მოცულობით (ფაქტობრივად ახალი უბნის შექმნა 120 ათასი მოსახლეზე) და ქსელების მშენებლობისთვის დიდი დანახარჯებით, რაც დეველოპერს ელის. ამრიგად, ხელისუფლების უნებლიეობის გამო, დამოუკიდებლად შეიმუშავონ პროექტი 453 ჰექტარი ცალკეული ნაკვეთებისთვის სხვადასხვა ინვესტორებისთვის, ნიჟნი ნოვგოროდის არცერთმა ლიდერმა საბინაო მშენებლობაში ვერ მიიღო მონაწილეობა ამ აუქციონში.

ბ. სამშენებლო ბიზნესის მიმართ არაფორმალური მოთხოვნები სხვადასხვა სოციალური ვალდებულებების სახით. ხშირად გამოიყენება, რომ ადმინისტრაცია სამშენებლო კომპანიას უთმობს მიწის ნაკვეთს საკუთარი მშენებლობისთვის მოსახერხებელ ადგილას, სანაცვლოდ სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობა ან რეკონსტრუქცია: საბავშვო ბაღები, სკოლები, საავადმყოფოები და ა.შ. ადმინისტრაციაში გადასცეს მზა ნაწილი

აშენდა საცხოვრებელი სახელმწიფო სოციალური პროგრამების განხორციელება. სოციალური ვალდებულებების შესრულებისთვის დამატებითი ხარჯების გაჩენის გამო, სამშენებლო კომპანიები იძულებულნი არიან, ყველა საჭირო ნებართვის მოპოვების შემდეგ, შეცვალონ (და ხელახლა კოორდინაცია გაუკეთონ) სამშენებლო ტექნოლოგიებს, ხშირად ხარისხის საზიანოდ და უფლებების დარღვევით. მომხმარებლები (აქციონერები).

C. საჭიროება მრავალფეროვანი მაღალ სპეციალიზებული აღჭურვილობისთვის. მრავალი სახის სამშენებლო სამუშაოებისთვის საჭიროა სხვადასხვა ტიპის აღჭურვილობა (კოშკის ამწეები: სხვადასხვა სიმაღლით, დატვირთვის ტევადობითა და ბუმით, თავისუფლად დგას ლიანდაგზე ან წამყვან ბაზაზე, ამწე კოშკისთვის თვითგაგრძელებული მოწყობილობით და მშენებარე შენობაზე კოშკის მიმაგრების შესაძლებლობა; წყობის ამძრავი მოწყობილობა ან წყობის ამძრავი დანადგარები; ბეტონის შემრევი ქარხნები და ბეტონის ნაღმტყორცნები, ბეტონის ტუმბოები და ა.შ.). სამუშაოს მცირე მოცულობისა და დროებითი ხასიათის გამო, აღჭურვილობის მთელი ნაკრების შეძენა არაეფექტურია. გარდა ამისა, კოშკის ამწეების შეძენა გამოიწვევს დაკავშირებული ხარჯების ზრდას: სამშენებლო კომპანიის პერსონალს მოუწევს რამდენიმე ადამიანის დამატება (1-2 ამწე ოპერატორი, ამწის ტექნიკურ მდგომარეობაზე პასუხისმგებელი მექანიკოსი, ა. ელექტრიკოსი), პლუს დამატებითი სამუშაო იქნება უსაფრთხოების ინჟინრისთვის. გარდა ამისა, როგორც განსაკუთრებით სახიფათო სამშენებლო ობიექტს, ამწე დასჭირდება დარეგისტრირდეს როსტეხნაძორის საქალაქო სამმართველოში, ასევე საწარმოს ბალანსზე შეტანა. საბოლოოდ, შეძენილი აღჭურვილობა უნდა ინახებოდეს გარკვეულ პირობებში და გეგმიური შემოწმება უნდა ჩატარდეს ყოველ 10 თვეში ერთხელ. ყველა ფირმას არ შეუძლია შეინახოს ყველა საჭირო აღჭურვილობა ბალანსზე, მაგრამ ყველას არ აქვს მასზე წვდომა კონტრაქტისა და ლიზინგის სახით.

დ. სამშენებლო მასალების მიწოდების შეფერხებები. ამის მაგალითია ზემოთ აღწერილი ცემენტის დეფიციტი (იხ. პუნქტი 1.3.2) რუსეთის ევროპულ ნაწილში. ნებისმიერი პრობლემა, რომელიც წარმოიქმნება კონკრეტულ ინდუსტრიაში სამეწარმეო საქმიანობაში, ბუნებრივი ან ხელოვნური წარმოშობის, შეიძლება ჩაითვალოს მასში შესვლის ბარიერად.

დ. კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა. ასე რომ, მიუხედავად იმისა, რომ ნიჟნი ნოვგოროდის რეგიონში არსებობდა დიდი სპეციალიზებული ინდუსტრიული უნივერსიტეტი საინჟინრო და სამშენებლო პერსონალის მომზადებისთვის (FGBOU VPO

"ნიჟნი ნოვგოროდის სახელმწიფო არქიტექტურისა და სამოქალაქო ინჟინერიის უნივერსიტეტი), სამშენებლო ინდუსტრიის აღზევების კონტექსტში, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი განიცდის სპეციალისტების დეფიციტს მთელ რიგ სამუშაო პროფესიებში და მაღალკვალიფიციური ინჟინერიის პერსონალის, უპირველეს ყოვლისა, ახალი სპეციალისტების. და მაღალ სპეციალიზებულ სფეროებში. საგანმანათლებლო დაწესებულებების კურსდამთავრებულთა უმეტესობას აქვს კარგი თეორიული საფუძველი და ხშირად არ გააჩნიათ მუშაობის პრაქტიკული უნარები. სასწრაფოდ არის საშუალო პროფესიული განათლების მქონე კვალიფიციური მუშაკების დეფიციტი: ქვისა, შემდუღებელი და ა.შ. გარდა ამისა, ასეთი პროფესიები, რომლებიც საბჭოთა პერიოდში მასობრივ კატეგორიას განეკუთვნებოდა, დღეს არ არის პოპულარული და არ ითვლება პრესტიჟულად, რაც აიხსნება იმით. სირთულე და რთული სამუშაო პირობები; უცხოეთიდან დაბალი კვალიფიკაციის მქონე მუშახელის მუდმივი შემოდინება მნიშვნელოვნად ამცირებს ხელფასის ზღვარს.

უნდა აღინიშნოს, რომ შუამავლებს ასევე ექმნებათ ისეთი ბარიერი, როგორიცაა კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა, ვინაიდან ამჟამად რუსეთის ფედერაციის საგანმანათლებლო სისტემა არ ამზადებს სპეციალისტებს უძრავი ქონების ტრანზაქციებში. ზოგადად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე კვალიფიციური კადრების ნაკლებობა აიძულებს სამშენებლო და უძრავი ქონების კომპანიებს მჭიდროდ ითანამშრომლონ სპეციალიზებულ უნივერსიტეტებთან, გახსნან საკუთარი სასწავლო ცენტრები სპეციალისტების მოსამზადებლად და ასევე მიმართონ რეკრუტირების სააგენტოების მომსახურებას.

E. შერიგების პროცედურების გადაჭარბებული რაოდენობა. ურბანული ეკონომიკის ინსტიტუტის მიერ ჩატარებული კვლევა რუსეთის 43 ქალაქში მიგვიყვანს დასკვნამდე, რომ არსებობს ბარიერების უკიდურესად მაღალი დონე. საბინაო მშენებლობა. საშუალოდ, ბინის შენობის აშენებისას, დეველოპერები გადიან 100 პროცედურას, ხარჯავენ დაახლოებით 3 წელს და 25 მლნ.

რუბლი, და ამ ხარჯების უმეტესი ნაწილი (დაახლოებით 80%) არის საინჟინრო ქსელებთან კავშირის (დაკავშირების) ხარჯები. მთლიანობაში დღეს, მშენებელთა ეროვნული ასოციაციის (NOSTROY) SRO ექსპერტების აზრით, დაახლოებით 23 დამტკიცების პროცედურა აშკარად ზედმეტია, მათი გაუქმება შეამცირებს მშენებლობის ნებართვის მოპოვების დროს დაახლოებით 600 დღით, რაც მნიშვნელოვნად შეამცირებს ხარჯებს. პროექტის განვითარება.

ზემოთ განხილული უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე გამყიდველების ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები, განსაკუთრებით პირველი სამი, დამახასიათებელია ოლიგოპოლიური ტიპის ბაზრის სტრუქტურისთვის.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე შესვლის ბარიერები არაპროფესიონალი გამყიდველებისა და მყიდველებისთვის (ოჯახები და მათი წევრები) უმნიშვნელოა (გამყიდველებისთვის: საკუთრების ობიექტის არსებობა და მასზე საკუთრების უფლება; მყიდველებისთვის: ფულის ხელმისაწვდომობა; ორივე მხარე: გარიგების სამართლებრივი სიწმინდე). ამავდროულად, პროფესიონალ შუამავალთან (უძრავი ქონების სააგენტოს ან ინდივიდუალურ რეალტორთან) მიმართვის მათი მოტივები შეიძლება იყოს: გაურკვევლობის დაძლევა და რისკის მესამე პირზე გადაცემა, არჩევანის გაფართოება და მისაღები ვარიანტის ძიების დროის შემცირება (რაც ხდება როგორც მასშტაბის ეკონომიის, ასევე კომპიუტერული მონაცემთა ბაზებისა და პროფესიული ტექნოლოგიების ძიებასთან კავშირის გამო). ასეთი მიმართვა ეფექტურია, თუ ტრანზაქციის ხარჯების დანაზოგი უფრო მეტია, ვიდრე უძრავი ქონების კომპანიის მომსახურების ღირებულება.

ბაზარზე, სადაც ტრანზაქციები ხორციელდება პროფესიონალი შუამავლის მონაწილეობით, ჩნდება შესვლის დამატებითი ბარიერები. ასე რომ, უძრავი ქონების კომპანიის შესაქმნელად გჭირდებათ სახელმწიფო რეგისტრაციაიურიდიული პირი ან შუამავლის ინდმეწარმედ რეგისტრაცია. ასევე მნიშვნელოვანია შუამავალი ფირმის კარგი რეპუტაცია, რომელიც წარმოადგენს მის მნიშვნელოვან კონკურენტულ უპირატესობას. რეალტორის რეპუტაცია შედგება მისი სხვადასხვა გარემოებებით

აქტივობები: ბაზარზე ყოფნის დრო, საქმიანობის მასშტაბი (ვიზუალურად ხშირად განისაზღვრება მოქმედი ოფისების რაოდენობით), დადებითი და უარყოფითი მიმოხილვების არსებობა მედიაში, საქმიანობის ასახვა პროფესიულ გამოცემებში და ა.შ.

უძრავი ქონების კომპანიის გარკვეული კონკურენტული უპირატესობაა ასევე მონაწილეობა პროფესიულ ასოციაციაში (არაკომერციული პარტნიორობა) - რეალტორთა გილდიაში. თუმცა, აქაც არის ბარიერები. გილდიაში მისაღებად თქვენ უნდა: 1) აიღოთ გათვალისწინებული შესაბამისობის სერტიფიკატი საბროკერო მომსახურებადადგენილი სტანდარტის მოთხოვნები; 2) იყოს საკუთრებაში ან ოფიციალურ გამოყენებაში არასაცხოვრებელი ფართებიმოლაპარაკებებისთვის სპეციალურად აღჭურვილი ოთახით, კონფიდენციალურობის უზრუნველყოფით; 3) დადოს გამყიდველს პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევის ხელშეკრულება; 4) მოიპოვოს დადგენილი წესით რეგისტრირებული სასაქონლო ნიშნით სარგებლობის უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომლითაც ხდება საბროკერო მომსახურება.

უძრავი ქონების ბაზარზე არის ერთგვარი სასაქონლო ნიშნის ეფექტი

– ამ ბიზნესში ძალიან მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ისტორია, არამედ საზოგადოების აღიარებაც. მაგალითად, ის ფაქტი, რომ ნიჟნი ნოვგოროდის უძრავი ქონების სააგენტო

"არჩევანი" რუსულენოვანი კონკურსის შედეგების მიხედვით "პროფესიული აღიარება -

2011 წელი“, რომელიც გაიმართა რუსეთის რეალტორთა გილდიის მიერ, გამოცხადდა გამარჯვებულად ნომინაციაში „საუკეთესო“. საბროკერო კომპანია 2011 წელს სახლის გაყიდვების ბაზარზე“ (100-ზე მეტი თანამშრომელი), რეალტორს მიანიჭა ძლიერი კონკურენტული უპირატესობა. ბრენდის ეფექტთან მჭიდრო კავშირშია ნდობის ეფექტი. ფართო გაგებით, საუბარია ნდობის სხვადასხვა ტიპზე: 1) ინსტიტუციონალურ - ჩვენს შემთხვევაში ნდობა შუამავლების ინსტიტუტების მიმართ; 2) ორგანიზაციული

– ნდობა კონკრეტული ორგანიზაციების მიმართ; 3) სოციალური - ნდობა საზოგადოებრივი აზრისა და საზოგადოებრივი ქცევის მიმართ, როდესაც იგი მიიღება გადაწყვეტილების მიღების საფუძვლად; 4) პერსონალიზებული - ნდობა კონკრეტული ადამიანების მიმართ. ხშირად, არ ესმით უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების სირთულეები, არაპროფესიონალი მყიდველები და გამყიდველები (ოჯახები)

ურჩევნია დაუკავშირდეს აგენტებს, რომლებიც ბაზარზე ყველაზე მოთხოვნადია ან ნაცნობებისა და მეგობრების მიერ რეკომენდებულია.

რეპუტაცია, ნდობა, ბრენდის უპირატესობა - ინდუსტრიაში შესვლის ყველა ეს ბარიერი დამახასიათებელია ბაზრის სტრუქტურისთვის, როგორიცაა „მონოპოლისტური კონკურენცია“.

4. კონკურენციის თავისებურებები უძრავი ქონების ბაზარზე. მყიდველთა სხვადასხვა ჯგუფისთვის საცხოვრებლის ინდივიდუალური მახასიათებლების დიდი მნიშვნელობის გათვალისწინებით (საცხოვრებლის ხარისხი, საცხოვრებელი გარემო, დეველოპერი ან უძრავი ქონების სააგენტოს რეპუტაცია, დეველოპერის გარანტია, საკუთრების დაზღვევის მომსახურება, დახმარება იპოთეკის აღებაში და ა.შ.), გამყიდველებში დომინირებს არასაფასო კონკურენცია. საბინაო ბაზარზე ფასების კონკურენცია მეორეხარისხოვან როლს ასრულებს და ძალაში შედის გარიგების გადაუდებლობის შემთხვევაში.

უძრავი ქონების ბაზარზე სამართლიანი კონკურენციაა, მაგრამ თანამედროვე პირობებში არის არაკეთილსინდისიერი კონკურენციის ისეთი ნიშნებიც, როგორიცაა მასალებისა და სამშენებლო სამუშაოების ხარისხის დაქვეითება, მყიდველების ინტერესების დარღვევა, თანამდებობის პირების მოსყიდვა (სხვადასხვა სახის მოპოვების მიზნით. ნებართვების, მიწის შესყიდვის და ა.შ.), ძირს უთხრის კონკურენტების რეპუტაციას ცრუ ჭორების გავრცელებით, მათ შორის. მედიის, სამრეწველო ჯაშუშობის და სხვა ქმედებების გამოყენება, რომლებიც არ შეესაბამება კანონსა და ბიზნეს ეთიკას.

5. ეკონომიკური მოგების წყაროები უძრავი ქონების ბაზარზე. დეველოპერებისთვის (საბინაო მწარმოებლებისთვის), ეკონომიკური მოგების წარმოშობა დაკავშირებულია ბაზრის ოლიგოპოლიტურ სტრუქტურასთან. ჭარბი მოგების მიღების შესაძლებლობას, როგორც სამშენებლო ინდუსტრიაში, ასევე უძრავი ქონების მომსახურების სექტორში, განისაზღვრება ქვეყანაში არსებული მაკროეკონომიკური მდგომარეობით, ასევე ხალხის რაციონალური (ამა თუ იმ ხარისხით) მოლოდინებით და მათი განვითარების პერსპექტივების შეფასებით. მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკა, მოპოვების შესაძლებლობა და პირობები იპოთეკური სესხიუძრავი ქონების ბაზარზე შუამავლებისთვის (უძრავი ქონების ფირმები) არის მოგება

ჯილდო რისკისთვის, ასევე ინფორმაციული გაურკვევლობის დაძლევისთვის, რომელიც წარმოიქმნება მომსახურების მომხმარებლისთვის ტრანზაქციის თითოეულ ეტაპზე. ასევე, მსხვილ უძრავი ქონების სააგენტოებს შეუძლიათ მიიღონ სპეკულაციური მოგება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების და დროებითი ფასის არბიტრაჟის მიღებით. განსაკუთრებით მომგებიანი საინვესტიციო ობიექტებია ის ბინები, რომლებისთვისაც მნიშვნელოვანი ფაქტორია გარიგების გადაუდებლობა. ასევე არსებობს ზედმეტი მოგების მიღების არაკეთილსინდისიერი გზები, რომლის წყაროა არაკეთილსინდისიერი კონკურენცია ან საქონლის საბოლოო გამყიდველების ან მყიდველების მოტყუება.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლების შესწავლა სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით საშუალებას გვაძლევს დავასკვნათ, რომ ის უფრო შესაფერისია ბაზრის სტრუქტურის ტიპისთვის "მონოპოლისტური კონკურენცია", თუმცა მის ზოგიერთ სეგმენტს აქვს "ოლიგოპოლიის", "სრულყოფილის" მახასიათებლები. კონკურენცია“ და უკიდურეს შემთხვევაში „მონოპოლია“. გარდა ამისა, ეს ბაზარი ხასიათდება უკიდურესი ჰეტეროგენულობით, რაც განაპირობებს მისი ფუნქციონირების თავისებურებებს.

შევაჯამოთ პირველი თავი. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი არის ბაზარი, რომლის შესწავლა შესაძლებელია როგორც ნეოკლასიკური, ასევე ნეოინსტიტუციური მიდგომების პოზიციიდან, კვლევის ეკონომიკური და სამართლებრივი ასპექტების გაერთიანებით. კვლევის შედეგად გაირკვა, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე იყიდება სპეციალური ობიექტი, რომელიც ერთდროულად სიკეთეა და რესურსიც. ამ ობიექტს აქვს რთული საქონლის მახასიათებლები, რომელიც აკმაყოფილებს ა. მასლოუს იერარქიაში მოთხოვნილებების სტრუქტურის ხუთივე დონეს. საბინაო ბაზარი იყოფა პირველად და მეორად სეგმენტებად; მომხმარებელში შეძენილი საცხოვრებელი და საინვესტიციო მიზნები; სეგმენტები, რომლებიც განსხვავდება ობიექტის ხარისხითა და სირთულეებით. მათ ახასიათებთ მიწოდებისა და მოთხოვნის განსხვავებული ელასტიურობა, აქვთ ფუნქციონირების საკუთარი მექანიზმები.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე წონასწორობის მდგომარეობაზე გავლენას ახდენს მოთხოვნის, მიწოდების და ბაზრის სტრუქტურების ტიპები. თავი დეტალურად

გაანალიზდა შემდეგი მოთხოვნის ფაქტორების გავლენა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე: მომხმარებელთა პრეფერენციები და გემოვნება, პროდუქტის ხარისხი, მყიდველების შემოსავალი, ფასები სხვა საქონელსა და მომსახურებაზე, დროის ფაქტორი, მყიდველების რაოდენობა, მომხმარებელთა მოლოდინი ნებისმიერი პოლიტიკურისაგან. ან ეკონომიკური ცვლილებები, გადასახადები და სუბსიდიები (სუბსიდიები) მყიდველები, შოკები მთლიანი მოთხოვნა. საცხოვრებლებზე მოთხოვნა მეტად ფასის ელასტიურია (შემოსავლის ეფექტის გამო, ხოლო ჩანაცვლების ეფექტი უმნიშვნელოა) და ის დიფერენცირებულია საბინაო ხარისხის განსხვავებული სეგმენტებისთვის. ასევე, საცხოვრებელზე მოთხოვნა ხასიათდება შემოსავლის მაღალი ელასტიურობით და მყიდველების დაგროვილი დანაზოგით გრძელვადიან პერსპექტივაში. დეტალურად იქნა შესწავლილი საბინაო მიწოდების შემდეგი ფაქტორები: ფასები და რესურსების ხელმისაწვდომობა (წარმოების ფაქტორები), ახალი (უფრო პროდუქტიული) ტექნოლოგიები, გადასახადები და სუბსიდიები (სუბსიდიები) გამყიდველებისთვის, ფასები წარმოებასთან დაკავშირებული საქონლისა; საცხოვრებელი უძრავი ქონების გამყიდველთა რაოდენობა, გარე მიწოდების შოკები. გამოვლინდა, რომ საცხოვრებლის მიწოდება ხასიათდება მოკლევადიან პერიოდში დაბალი ელასტიურობით და გრძელვადიან პერსპექტივაში უფრო მაღალი ელასტიურობით, რაც ასევე დამოკიდებულია სამშენებლო ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერებზე. ბაზრის სტრუქტურების ტიპების დასადგენად ნაშრომში გაანალიზებულია საბინაო ბაზრის შემდეგი მახასიათებლები: გამყიდველების რაოდენობა, საცხოვრებელი უძრავი ქონების დიფერენციაციის ხარისხი, ინდუსტრიაში შესვლის ბარიერები, კონკურენციის მახასიათებლები საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე. და ეკონომიკური მოგების წყაროები. მიღებულია დასკვნა, რომ პირველადი საბინაო ბაზარი განსხვავდება მონოპოლისტური კონკურენციის სახეობიდან ოლიგოპოლიამდე და მეორადი ბაზარისაცხოვრებელი - სრულყოფილი კონკურენციიდან მონოპოლისტურ კონკურენციამდე.

ჩატარებული თეორიული კვლევა საშუალებას გვაძლევს გავაგრძელოთ თანამედროვე რუსეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სპეციფიკური მახასიათებლებისა და ტენდენციების ანალიზი.