Rapport d'évaluation d'un appartement (exemple). Estimation de la valeur d'un immeuble résidentiel avec un terrain Rapport sur la détermination de la valeur marchande d'une maison

Dès réception d'un héritage immobilier ou d'une inscription prêt hypothécaire une évaluation de la maison et du terrain est requise. Il est problématique d'effectuer la procédure par vous-même, le résultat sera approximatif.

Quand une expertise immobilière est-elle obligatoire ?

Une évaluation de la maison et du terrain est nécessaire pour établir valeur marchande objet. Lors d'une transaction d'achat et de vente, la procédure est effectuée sur une base volontaire.

L’intervention d’un expert est prévue par la loi dans les cas suivants :

• Constitution d'un héritage. Il est nécessaire d'identifier le coût du logement afin que le bureau du notaire délivre un certificat confirmant le droit de disposer du bien.
• Dépôt bancaire. Un établissement de crédit n'émet pas d'argent sans enregistrement d'une charge. Pour cela, vous avez besoin opinion d'expert sur la valeur du bien.
• Assurance immobilière. Pour calculer le montant de l'assurance, il est nécessaire d'obtenir des données sur la valeur du bien pour lequel la police d'assurance est émise.
• Évaluation des dommages. Le montant du montant des travaux de réparation est déterminé.
• Inscription . Le montant de la taxe d'État dépend de la valeur du bien.
• Expertise de la maison pour le tribunal. Lors de la dissolution d'un mariage ou de litiges entre héritiers, la détermination de la valeur d'un bien immobilier permet de résoudre les litiges immobiliers.

IMPORTANT! Une évaluation d'un immeuble résidentiel est effectuée pour calculer les contributions au capital autorisé d'une entreprise. Les fondateurs ont le droit d'apporter de l'argent ou de transférer des biens personnels à la propriété de l'entreprise.

Qui a le droit d'évaluer la maison et le terrain

Les spécialistes indépendants, les personnes autorisées à exercer des activités d'expert, ont le droit de procéder à une évaluation de la maison. Les évaluateurs sont membres de l'OAR et ont une police d'assurance responsabilité civile d'un montant d'au moins 300 000 roubles.

Les propriétaires choisissent eux-mêmes un expert en tenant compte des prix des services, de la réputation et d'autres paramètres. Cependant, les établissements de crédit, lors de l'émission d'un prêt hypothécaire, envoient les emprunteurs chez certains évaluateurs.

CONSEILS! OAR qui coopèrent avec établissements de crédit, établir un rapport conformément aux exigences de la banque. Cela élimine le risque d'envoyer le document pour révision ou réédition.

La procédure d'évaluation d'une maison avec un terrain

Procédure d'évaluation maison de campagne se compose d'un certain nombre d'étapes. Le propriétaire négocie les conditions de coopération avec l'expert, fixe les délais de l'examen. Un accord est en cours d'élaboration.

Après la signature du contrat, le propriétaire du bien remet à l'expert la documentation de la maison et convient de la date de la visite du spécialiste. Au cours du processus de vérification, l'évaluateur photographie le logement, inspecte le bâtiment pour un réaménagement illégal.

Une évaluation indépendante de la maison et du site est réalisée sur la base de l'une des méthodes suivantes :

1. Analogique. L'essentiel de l'examen consiste à comparer les prix de ces transactions au cours de l'année. Sur la base des résultats de l'analyse, l'expert détermine la valeur de l'objet actuel. Cette technique est utilisée dans les grandes villes.
2. Cher. Une caractéristique de la méthodologie est l'évaluation des coûts engagés par le propriétaire lors des réparations et. L'expertise des coûts est utilisée pour fixer le coût des chalets.
3. Rentable. Utilisé pour évaluer les appartements en ville et immobilier commercial. La valeur marchande est déterminée en évaluant le retour sur investissement dans l'immobilier.

Lors de l'examen d'une maison privée et d'un terrain, l'évaluateur fait attention aux paramètres suivants:

• Localisation des biens immobiliers (développement des infrastructures, type localité etc.).
• État de construction (année de construction, nombre d'étages, superficie, type de matériaux de construction, état des communications).
• La présence d'une charge sur le site et le chalet.

ATTENTION! Si le bien vendu a été acheté avec argent emprunté et que le prêt n'est pas remboursé, le propriétaire doit retirer la charge de la maison et commander un extrait mis à jour auprès de l'USRN.

La validité du rapport pour les logements achetés pour une hypothèque est de six mois. Si non seulement une maison, mais aussi un terrain est acheté à crédit, une évaluation supplémentaire du terrain est requise.

Quels documents faut-il fournir

Pour déterminer la valeur d'une maison, les documents suivants sont requis :

• Duplicata de la carte d'identité et du NIF du propriétaire du bien.
• Passeport cadastral et.
• Un document confirmant la propriété de la maison.

Lors de l'achat d'une maison dans un immeuble en construction, un accord avec le promoteur est requis.

Rapport d'évaluation

Le rapport d'expertise immobilière est établi par écrit. Les pages sont numérotées, le rapport est agrafé, certifié par un cachet et la signature du représentant de l'OAR. Le rapport contient en moyenne trente pages.

Le document contient les informations suivantes :

• des données sur l'expert et le client ;
• informations sur les méthodes d'évaluation des logements;
• des informations sur la maison inspectée ;
• analyse du marché immobilier;
• identification de la valeur marchande de l'objet.

Le rapport pour la banque lors de la demande de prêt hypothécaire contient:

• documentation sur le logement;
• photographies prises lors de l'examen;
• le prix du marché de la propriété;
• valeur de liquidation (le montant pour lequel la banque pourra vendre la maison si l'emprunteur ne remplit pas ses obligations).

Si le client de la banque a choisi de manière indépendante la société d'évaluation, en plus du rapport, joignez :

• diplôme d'études dans le domaine de l'évaluation;
• un document confirmant l'adhésion à l'OAR ;
• police d'assurance responsabilité civile.

CONSEILS! Le client de l'évaluation doit étudier attentivement le rapport préparé de l'expert, se trouvant dans le bureau de la société. Cela aidera à résoudre rapidement les problèmes éventuels et à comprendre les nuances.

Qu'est-ce que le coût d'évaluation peut affecter?

Le rapport de l'expert SRO affecte conditions suivantes prêt:

• la taille du montant;
• durée du prêt ;
• taux d'intérêt.

Si la valeur réelle de l'objet, indiquée par l'expert, est inférieure à la valeur marchande, la banque n'émet pas le montant requis. Dans une telle situation, l'emprunteur doit :

• exiger un réexamen ;
• effectuer une évaluation dans une autre entreprise ;
• contracter un prêt à la consommation pour le montant manquant.

Il faut trois à cinq jours pour évaluer et faire rapport sur les biens immobiliers achetés avec des fonds empruntés.

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Et pourquoi est-elle nécessaire

Vous allez acheter un appartement avec une hypothèque.

La banque a approuvé la demande de prêt, l'agent a trouvé un appartement convenable. L'étape suivante consiste à collecter un ensemble complet de documents pour la banque. Il comprendra une évaluation immobilière.

Elena Evstratova

propriété vendue et achetée avec une évaluation

Lorsqu'une banque accorde un prêt hypothécaire à un emprunteur, elle prend automatiquement en garantie le bien qui est acheté avec ce prêt : "Voilà l'argent pour toi, mais jusqu'à ce que tu rendes tout, l'appartement est comme le mien." Si l'emprunteur ne rend pas l'argent, la banque a le droit de prendre l'appartement et de le vendre aux enchères.

La force d'un prêt hypothécaire réside précisément dans le fait qu'il est facile de vendre un appartement aux enchères - dans le langage des banques, il s'agit d'un gage liquide. Les banques sont confiantes dans leurs prêts, elles peuvent donc baisser les taux.

Il est important pour la banque de savoir exactement pour quoi elle donne 3 000 000 de roubles : une cabane ou un appartement. Sera-t-il capable de vendre cet appartement pour les mêmes 3 millions si quelque chose se passe ? Cette question doit être répondue par une évaluation.

Pour l'acheteur, l'évaluation est une garantie supplémentaire que l'objet vaut l'argent pour lequel il est vendu.

Qui fait l'évaluation

Les évaluations immobilières sont réalisées par des évaluateurs. Leurs activités sont régies par la loi fédérale "Sur les activités d'expertise en Fédération Russe". Il peut s'agir d'une entreprise ou d'un entrepreneur individuel.

Ce qu'un évaluateur doit avoir :

Profil formation, adhésion à organisme d'autorégulation et responsabilité assurée

Profil éducation

Adhésion à l'OAR

Responsabilité civile assurée

Les banques sont tenues par la loi d'accepter l'évaluation de tout évaluateur. Mais en réalité, les banques elles-mêmes accréditent les entreprises dont elles font confiance aux évaluations. Quels évaluateurs sont cités par banque spécifique généralement écrit sur le site. Sberbank coopère avec 256 évaluateurs, Vozrozhdenie Bank - avec 90.

Comment choisir une entreprise pour l'évaluation

Appelez la liste des sociétés d'évaluation offerts par la banque. Voici ce que vous devez savoir dans la conversation.

À quelle vitesse l'expert arrive-t-il? Le temps normal est de 1-2 jours.

Combien de temps faut-il pour préparer un rapport. Habituellement en 3-5 jours.

Combien coûte l'évaluation. Le coût moyen à Saint-Pétersbourg est de 3000 roubles. A Moscou, les prix commencent à 2500 roubles.

Combien coûte la deuxième copie du rapport. Les sociétés d'évaluation font une copie du rapport par défaut. Le deuxième exemplaire dans une entreprise normale sera imprimé gratuitement. Dans certaines entreprises, le deuxième exemplaire coûtera 500 roubles.

À quoi ressemble le rapport

L'expertise de l'appartement est faite sous la forme d'un rapport. Le rapport est stocké sous forme imprimée avec l'hypothèque sur l'appartement.

Le rapport doit inclure :

• qui a commandé et qui a effectué l'évaluation, par quelle méthode ;
• de quel type d'appartement il s'agit, dans quel état, comment il est utilisé ;
• comment vont les choses sur le marché où cet appartement sera vendu ;
• pour combien il peut être vendu habituellement ou aux enchères ;
• quelles sont les pièces jointes à l'évaluation sous forme de photographies et de copies de documents.

Sans le sceau et la signature de l'évaluateur, le rapport est invalide. Attaché au rapport est un document d'une page avec sommaire rapport. Il est remis à la banque avec le rapport.

Quel est le coût

Valeur marchande- le prix de l'appartement, s'il est vendu sans hâte ni force majeure.

Valeur de liquidation- le prix minimum pour lequel la banque vendra l'appartement en peu de temps.

Ce qui affecte la valeur marchande

La zone dans laquelle se trouve la propriété. Cela affecte le coût mètre carré: à Saint-Pétersbourg, un mètre carré dans le quartier Moskovsky coûte en moyenne 20 000 roubles de plus qu'à Nevsky. Par conséquent, un appartement dans une nouvelle maison, qui a été construite parmi d'anciennes maisons à panneaux, coûtera moins cher que les analogues dans un bon quartier.

Caractéristiques techniques du bâtiment : en quelle année la maison a-t-elle été construite, quand a-t-elle été faite révision et combien d'étages dans la maison. Tout est pris en compte : la présence d'un vide-ordures, l'organisation du stationnement, l'état de la porte d'entrée.

L'état de l'appartement. Quel étage, combien de chambres et y a-t-il une réparation. L'évaluateur regarde même si du linoléum ou du stratifié est posé sur le sol, s'il y a un carrelage dans la salle de bain et comment l'éclairage est fait dans l'appartement.

L'état de l'appartement compte : si le papier peint est sale, le rapport porte la mention « à réparer ».

Réparer avec du papier peint et pour 70 000 roubles, et pour 5 000 est assimilé à une "réparation de qualité européenne". Par conséquent, il ne vaut pas la peine d'attendre que l'expert inclue le prix total des réparations de designer dans le prix de l'appartement. Au mieux, il mettra un facteur multiplicateur sur les réparations.

Le marché immobilier en ce moment. L'expert se penche sur des objets similaires sur le marché. Pour les célibataires en maison monolithique les analogues seront des appartements de la même superficie dans des maisons monolithiques ou en briques. Les maisons à panneaux ne sont généralement pas comparées aux maisons en briques ou des coefficients sont introduits. Cinq objets similaires sont utilisés pour évaluer l'appartement. Comparaison des analogues - bonne façon voir où c'est trop cher.

Le dernier étage réduit la valeur estimée de l'appartement de 2-3%, le premier étage - de 5-10%

Comment calculer la valeur de récupération

La valeur de liquidation est calculée à l'aide de formules. Ce qui importe ici, c'est l'élasticité de la demande et la valeur temporelle de l'argent.

Un exemple d'élasticité de la demande. Il y a peu de demande pour un appartement de trois pièces dans un immeuble neuf au rez-de-chaussée, car de grandes surfaces et un étage bas font fuir les acheteurs. Vous ne pouvez vendre un tel appartement en peu de temps qu'à bas prix. La différence entre les prix du marché et les prix de liquidation peut atteindre 3 millions de roubles.

Sur le appartement d'une pièce au rez-de-chaussée d'une maison à panneaux, à 5 minutes à pied du métro, il y a une forte demande, car de tels appartements sont toujours en demande sur le marché. La valeur de liquidation d'un tel appartement est proche de la valeur marchande.

Un exemple de la valeur temporelle de l'argent. Quand cela vient à long termes et beaucoup d'argent, on dit souvent que l'argent devient moins cher avec le temps. Autrement dit, le rouble a maintenant plus de valeur que le rouble en un an. Si un appartement peut être vendu moins cher maintenant, il vaut mieux qu'un peu plus cher plus tard. Ce principe a de nombreuses justifications : inflation, risques politiques, mortalité humaine et progrès mondial.

Lorsqu'un appartement est vendu à un prix de liquidation, le prêt est remboursé en premier. Les fonds restants sont reçus par l'emprunteur. Ainsi, plus le prix de liquidation est élevé, plus plus d'argent restera entre ses mains.

La valeur de liquidation d'un appartement économique n'est pas très différente de celle du marché. Il est plus facile de le vendre sur le marché, car il y a une demande pour eux. Un appartement de luxe dans un immeuble neuf sera vendu longtemps même à prix réduit.

La répartition des prix des appartements de trois pièces à Saint-Pétersbourg

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