Rapport sur l'évaluation de la valeur marchande d'un immeuble résidentiel. Comment évaluer un appartement pour une hypothèque. Valeur comptable résiduelle

En dessous de valeur marchande l'appartement s'entend comme son prix réel, pour lequel l'acheteur prêt à acheter ces biens immobiliers dans un marché libre et une concurrence normale. à l'exception valeur marchande il y a aussi , ce qui est un peu moins et est utilisé comme assiette fiscale déterminer le montant de la taxe foncière. Le prix du marché dudit bien peut être déterminé comme tout seul, et avec l'aide d'un agent immobilier ou d'un évaluateur.

Dans le cas de la réalisation d'une valeur vénale, il est nécessaire de préparer une série pour l'expert. Sur la base des résultats de ses activités, un rapport détaillé sera préparé. Aussi, n'oubliez pas que dans certaines transactions immobilières il est nécessaire du Bureau de l'inventaire technique(BTI), qui indique la valeur d'inventaire (en pratique, il est encore moins que cadastrale).

Quelle est la valeur marchande d'un appartement ?

La valeur marchande de l'appartement est prix réel pour lequel l'acheteur est disposé à acheter un tel bien sur le marché libre dans des conditions normales concurrence. Autrement dit, le prix du marché ne devrait pas être influencé par des facteurs autres que les facteurs concurrentiels. Dans ce cas, le prix est basé sur beaucoup de nuances. Ceux-ci inclus:

• mise en page d'objet ;
• surface utile des biens immobiliers à vendre;
• l'état physique des communications (chauffage, approvisionnement en eau, etc.).

Il convient de noter séparément un facteur tel que emplacement de l'appartement. La zone, l'éloignement des écoles, des hôpitaux, des échangeurs de transport, des grands centres commerciaux, etc. sont pris en compte. Toutes ces conditions peuvent affecter de manière significative le prix réel du marché de l'immobilier. Il convient également de considérer que bon redécorer n'augmente pas toujours la valeur de ces biens. Vous pouvez rencontrer de tels acheteurs qui recherchent un appartement avec intérieur fini. Mais le plus souvent, il y a des acheteurs qui ont l'intention d'effectuer les réparations à leur manière.

De cette façon, valeur marchande appartements - c'est le prix auquel l'acheteur peut acheter une propriété dans des conditions de marché (concurrentielles). Le prix du marché est influencé par de nombreux facteurs différents qui doivent être pris en compte.

Valeur cadastrale et valeur marchande de l'appartement : leur lien

La valeur cadastrale d'un appartement est le prix d'une propriété, qui est déterminé Chambre cadastrale fédérale dans le cadre d'une évaluation effectuée conformément à la loi fédérale n° 135-FZ du 29 juillet 1998 "Sur les activités d'évaluation en Fédération Russe» .

Fondamentalement, la valeur cadastrale de ladite propriété est nécessaire payer la taxe foncière. C'est de valeur cadastrale et la taxe qui doit être payée est calculée. Relativement récemment, la valeur cadastrale a été considérablement augmentée pour tenter de la rapprocher du marché, cependant, deux indicateurs n'a pas égalé, le prix du marché et cadastral est toujours différer.

Le rapport des indicateurs de prix ci-dessus est établi au niveau critère d'évaluation, c'est-à-dire ce qui sert de base à l'appréciation et les facteurs affectant le prix total. Comme vous le savez, la valeur marchande est influencée par de nombreux facteurs, tandis que la valeur cadastrale l'est beaucoup moins. La valeur cadastrale d'un appartement est affectée par les nuances suivantes:

• prix moyen pour un mètre carré(en tenant compte de l'indice de la région) ;
• année de construction de la maison dans laquelle se trouve le bien évalué.

La différence dans les approches de calcul du prix de l'immobilier détermine entre elles et la différence entre les valeurs marchandes et cadastrales. Valeur marchande bien plus haut cadastral.

En pratique, le prix du marché est supérieur au prix cadastral. moitié ou un tiers. Les valeurs ci-dessus coïncident principalement dans le parc de logements anciens, dont le prix de marché des appartements est bas.

Pour vendre un appartement, vous devez d'abord connaître sa valeur (de marché) réelle. Comme vous le savez, la valeur cadastrale à laquelle la taxe est payée est souvent ne reflète pas le prix réel d'une maison. Il faut donc estimer le prix d'autres manières. Le propriétaire en possède plusieurs tels :

• auto-évaluation;
• évaluation immobilière;
• évaluation par un évaluateur indépendant.

La première de ces options est mise de fonds minimale, cependant, le maximum des efforts de la personne pour déterminer . Les deux options restantes sont certains frais financiers, puisque les services d'un agent immobilier et d'un évaluateur ne sont pas gratuits. Marché moderne Les ventes et achats immobiliers sont principalement occupés par des agents immobiliers, c'est-à-dire que lors de la vente ou de l'achat de tels biens, les citoyens se tournent souvent vers eux.

Cependant, un agent immobilier peut également être embauché pour une simple estimation de la valeur d'un appartement, sans autres services pour sa mise en œuvre.

Dans ce cas, une personne qui veut connaître le prix n'aura pas à penser à le déterminer par elle-même, mais procéder à partir de le prix proposé par l'agent immobilier.

Comment estimer soi-même la valeur d'un appartement

L'auto-évaluation du coût d'un appartement implique le suivi de propositions similaires pour la vente d'un tel bien. Pour ce faire, vous pouvez utiliser des sites populaires sur Internet ou les produits de journaux thématiques correspondants. Devrait se concentrer sur paramètres similaires:

• région;
• région;
• nombre de chambres ;
• d'autres facteurs qui, d'une manière ou d'une autre, affectent le prix de ladite propriété.

Après avoir trouvé des offres similaires, vous devez faire attention au fait que les personnes qui vendent leur maison peuvent gonfler le prix à leur propre discrétion.

De plus, si l'appartement est vendu à Moscou ou dans la région de Moscou, vous pouvez utiliser calculateur en ligne prix des appartements. Dans ce cas, vous devez remplir toutes les colonnes et obtenir le résultat. Dans le cas des autres régions du pays, il faudra suivre les propositions tout seul. Cependant, divers sites ont services de recherche pratiques, où vous pouvez entrer des données similaires à la propriété vendue, pour rechercher des options similaires.

Dergounov V.I. prévu de vendre appartement d'une pièce. Considérant qu'il est inapproprié de dépenser en espèces pour les services d'un agent immobilier ou d'un évaluateur indépendant. Après avoir examiné plusieurs sites, tels qu'Avito et From Hand to Hand, et comparé des offres similaires pour la vente d'un appartement, Dergunov a pu déterminer la valeur marchande approximative de sa maison.

La valeur cadastrale de l'appartement à

Sur le site officiel de Rosreestr, il y a quelques pratiques Prestations de service. Par exemple, en vous rendant dans l'onglet "Services", puis dans "Référence d'informations sur les objets immobiliers en ligne", vous pouvez déterminer la valeur cadastrale objet immobilier.

Pour ce faire, vous devez spécifier numéro de cadastre ou déterminer correctement l'adresse de l'appartement. Si évaluation cadastrale a été effectuée, ces informations sera spécifié à la suite de la requête.

Cependant, ces informations ne sont utiles que si la vente de l'appartement aura lieu précisément par valeur cadastrale. Si la vente d'un tel bien immobilier est prévue pour le marché, il est préférable d'utiliser le service spécifié ne pas utiliser et se tourner vers d'autres méthodes pour déterminer la valeur de la propriété.

Expertise indépendante de l'appartement

Une évaluation indépendante d'un appartement est une façon de déterminer le prix telle propriété. Aujourd'hui, de nombreuses entreprises sont impliquées dans activités d'évaluation. Une procédure d'évaluation indépendante peut être nécessaire s'il est impossible de déterminer par vous-même la valeur du bien. De plus, les experts dans ce domaine connaissent bien toutes les subtilités du marché de l'achat et de la vente d'appartements, possèdent des compétences et des connaissances particulières, ce qui aide à établir prix de marché objectif pour le logement vendu.

Lors de la réalisation d'une évaluation indépendante, les personnes qui la réalisent utilisent un certain nombre de méthodes dont le choix dépend de l'objet de l'évaluation. Ainsi, il y a les suivants méthodes d'évaluation:

• comparatif;
• rentable;
• cher.

La méthode la plus courante est méthode de comparaison. Il n'est utilisé que lorsqu'il existe une possibilité réelle de comparer l'objet d'évaluation (appartement) avec analogues. Par exemple, un certain nombre d'appartements dans la même zone sont comparés, avec des années similaires de construction de toute la maison, de la zone d'habitation et d'autres facteurs qui affectent le prix du marché.

Cette approche suffit reflète objectivement la valeur marchande de ladite propriété, et tient également compte des diverses manifestations des tendances actuelles du marché de l'achat et de la vente de biens immobiliers.

méthode de revenu il est principalement utilisé lorsque le profit est tiré de la propriété. Par exemple, si l'appartement est à usage professionnel (rez-de-chaussée de maisons, logements à louer à la journée, etc.), alors l'évaluation prendra en compte revenu estimé(sur la base des revenus déjà perçus). L'inconvénient de cette approche est un champ d'application restreint, ainsi que le fait que les revenus pris en compte dans l'évaluation ne sont que prédictifs.

Méthode du coût est utilisé dans le cas où le bien évalué n'a pas d'analogues. Nous parlons de propriétés exceptionnelles, qui ne peuvent être comparées à d'autres propriétés pour le moment. Dans de tels cas, l'évaluateur calcule fonds dépensés pour la construction d'une telle installation. Cette méthode peut ne pas toujours refléter le prix réel du marché, cependant, cette méthode est universel, car avec son aide, vous pouvez évaluer absolument n'importe quelle propriété, y compris un appartement.

Ainsi, une évaluation indépendante est utilisée pour déterminer la valeur marchande la plus adéquate appartements.

Documents d'évaluation

Comme pour la plupart des processus liés à la vente ou à d'autres actions avec un bien immobilier pour l'évaluation d'un appartement il est nécessaire de préparer un certain nombre de documents:

• certificat de enregistrement d'état droits de propriété (à partir de juillet 2016 - un extrait de l'USRR);
• des informations (le cas échéant) sur (l'hypothèque, le gage, le loyer, etc.) ;
• les détails du passeport de la personne qui a ordonné l'évaluation ;
• s'il y a des réaménagements - informations à leur sujet;
• objet;
• explication du plan.

Les documents listés doivent être fournis à l'expert pour la réalisation la procédure d'évaluation la plus objective le prix de l'appartement.

Rapport d'expertise de la valeur vénale de l'appartement

Le rapport d'évaluation de la valeur marchande d'un appartement est un document officiel établi par un évaluateur. Sa nécessité tient au fait qu'un tel document peut être soumettre au tribunal comme preuve, utiliser comme justification du prix de l'immobilier. Comme tout autre document officiel, le rapport doit contenir certaines informations. De cette façon, le rapport d'évaluation comprend:

• des informations sur le client et l'expert ;
• description de la méthode d'évaluation;
• description de l'objet d'expertise (appartement) ;
• analyse du marché pour la vente de ces biens ;
• calcul du prix du marché de ces biens ;
• matériel photographique de l'objet de l'évaluation ;
• informations sur les documents juridiques.

Le rapport est signé, agrafé et numéroté, approuvé par le sceau société d'expertise.

De plus, avec le rapport, des documents sur l'enregistrement de la société effectuant l'évaluation, des certificats et d'autres documents nécessaires sont joints.

Aidez BTI sur le coût de l'appartement

Pour traiter certaines transactions, le propriétaire de l'appartement peut avoir besoin certificat de BTI. Il peut être obtenu en s'adressant à l'organisme territorial compétent de l'organisme spécifié. Vous pouvez obtenir un tel certificat seul propriétaire, pour lequel une référence est faite. Pour recevoir, vous devez présenter les éléments suivants les documents:

• passeport du propriétaire;
• certificat d'enregistrement d'état de la propriété de l'appartement ou un extrait de l'USRR.

Cette référence contient informations sur la valeur d'inventaire appartements, plan de l'objet et explication. La valeur d'inventaire spécifiée est la somme des facteurs suivants :

• zone d'habitation;
• liste des communications ;
• année de construction de la maison dans laquelle se trouve la propriété.

Coût d'inventaire beaucoup plus bas prix cadastral et du marché. En fait, il ne comprend que frais de construction appartements ( Matériaux de construction, communications internes) moins usure réelle.

Conclusion

Dans toute transaction avec un appartement, vous devez être préparé au fait que vous devrez rencontrer différents types de valeur d'un tel bien, tels que la valeur marchande, cadastrale et d'inventaire. La valeur réelle dudit bien est son prix du marché, il est nécessaire de se concentrer dessus lors des transactions. Ce prix peut être déterminé de différentes manières. Comme toi(sans frais financiers), et avec l'aide d'un agent immobilier ou d'un évaluateur(avec paiement pour leurs services).

La valeur cadastrale est principalement utilisée à des fins fiscales, tandis que la valeur d'inventaire pour la délivrance nécessaire dans certains cas Certificats RTC.

Question

Comment déterminer la valeur marchande d'un appartement ?

J'envisage de vendre mon appartement, mais je n'arrive pas à me prononcer sur son prix réel. J'ai des informations sur la valeur cadastrale. Cette valeur est-elle égale à la valeur marchande ? Si non, comment déterminer le prix du marché de mon bien ?

Répondre

Il existe plusieurs façons de déterminer le prix du marché. Vous pouvez procéder à une évaluation indépendante de l'appartement en comparant votre logement avec des offres similaires sur le marché immobilier. Si cette option ne vous convient pas, vous pouvez alors contacter des agents immobiliers ou des évaluateurs qui, moyennant des frais, évalueront votre propriété et détermineront la valeur marchande correspondant à votre appartement.

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Et pourquoi est-elle nécessaire

Vous allez acheter un appartement avec une hypothèque.

La banque a approuvé la demande de prêt, l'agent a trouvé un appartement convenable. L'étape suivante consiste à collecter un ensemble complet de documents pour la banque. Il comprendra une évaluation immobilière.

Elena Evstratova

propriété vendue et achetée avec une évaluation

Lorsqu'une banque accorde un prêt hypothécaire à un emprunteur, elle prend automatiquement en garantie le bien qui est acheté avec ce prêt : "Voilà l'argent pour toi, mais jusqu'à ce que tu rendes tout, l'appartement est comme le mien." Si l'emprunteur ne rend pas l'argent, la banque a le droit de prendre l'appartement et de le vendre aux enchères.

Force prêt hypothécaire juste que l'appartement est facile à vendre aux enchères - dans le langage des banques, il s'agit d'un gage liquide. Les banques sont confiantes dans leurs prêts, elles peuvent donc baisser les taux.

Il est important pour la banque de savoir exactement pour quoi elle donne 3 000 000 de roubles : une cabane ou un appartement. Sera-t-il capable de vendre cet appartement pour les mêmes 3 millions si quelque chose se passe ? Cette question doit être répondue par une évaluation.

Pour l'acheteur, l'évaluation est une garantie supplémentaire que l'objet vaut l'argent pour lequel il est vendu.

Qui fait l'évaluation

Les évaluations immobilières sont réalisées par des évaluateurs. Leurs activités sont réglementées loi fédérale"Sur l'activité d'évaluation dans la Fédération de Russie". Il peut s'agir d'une entreprise ou d'un entrepreneur individuel.

Ce qu'un évaluateur doit avoir :

Profil formation, adhésion à organisme d'autorégulation et responsabilité assurée

Profil éducation

Adhésion à l'OAR

Responsabilité civile assurée

Les banques sont tenues par la loi d'accepter l'évaluation de tout évaluateur. Mais en réalité, les banques elles-mêmes accréditent les entreprises dont elles font confiance aux évaluations. Quels évaluateurs sont cités par banque spécifique généralement écrit sur le site. Sberbank coopère avec 256 évaluateurs, Vozrozhdenie Bank - avec 90.

Comment choisir une entreprise pour l'évaluation

Appelez la liste des sociétés d'évaluation offerts par la banque. Voici ce que vous devez savoir dans la conversation.

À quelle vitesse l'expert arrive-t-il? Le temps normal est de 1-2 jours.

Combien de temps faut-il pour préparer un rapport. Habituellement en 3-5 jours.

Combien coûte l'évaluation. Le coût moyen à Saint-Pétersbourg est de 3000 roubles. A Moscou, les prix commencent à 2500 roubles.

Combien coûte la deuxième copie du rapport. Les sociétés d'évaluation font une copie du rapport par défaut. Le deuxième exemplaire dans une entreprise normale sera imprimé gratuitement. Dans certaines entreprises, le deuxième exemplaire coûtera 500 roubles.

À quoi ressemble le rapport

L'expertise de l'appartement est faite sous la forme d'un rapport. Le rapport est stocké sous forme imprimée avec l'hypothèque sur l'appartement.

Le rapport doit inclure :

• qui a commandé et qui a effectué l'évaluation, par quelle méthode ;
• de quel type d'appartement il s'agit, dans quel état, comment il est utilisé ;
• comment vont les choses sur le marché où cet appartement sera vendu ;
• pour combien il peut être vendu habituellement ou aux enchères ;
• quelles sont les pièces jointes à l'évaluation sous forme de photographies et de copies de documents.

Sans le sceau et la signature de l'évaluateur, le rapport est invalide. Attaché au rapport est un document d'une page avec sommaire rapport. Il est remis à la banque avec le rapport.

Quel est le coût

Valeur marchande- le prix de l'appartement, s'il est vendu sans hâte ni force majeure.

Valeur de liquidation- le prix minimum pour lequel la banque vendra l'appartement en peu de temps.

Ce qui affecte la valeur marchande

La zone dans laquelle se trouve la propriété. Cela affecte le coût au mètre carré: à Saint-Pétersbourg, un mètre carré dans le quartier Moskovsky coûte en moyenne 20 000 roubles plus cher qu'à Nevsky. Par conséquent, un appartement dans une nouvelle maison, qui a été construite parmi d'anciennes maisons à panneaux, coûtera moins cher que les analogues dans un bon quartier.

Caractéristiques techniques du bâtiment : en quelle année la maison a-t-elle été construite, quand a-t-elle été faite révision et combien d'étages dans la maison. Tout est pris en compte : la présence d'un vide-ordures, l'organisation du stationnement, l'état de la porte d'entrée.

L'état de l'appartement. Quel étage, combien de chambres et y a-t-il une réparation. L'évaluateur regarde même si du linoléum ou du stratifié est posé sur le sol, s'il y a un carrelage dans la salle de bain et comment l'éclairage est fait dans l'appartement.

L'état de l'appartement compte : si le papier peint est sale, le rapport porte la mention « à réparer ».

Réparer avec du papier peint et pour 70 000 roubles, et pour 5 000 est assimilé à une "réparation de qualité européenne". Par conséquent, il ne vaut pas la peine d'attendre que l'expert inclue le prix total des réparations de designer dans le prix de l'appartement. Au mieux, il mettra un facteur multiplicateur sur les réparations.

Le marché immobilier en ce moment. L'expert regarde objets similaires sur le marché. Pour les célibataires en maison monolithique les analogues seront des appartements de la même superficie dans des maisons monolithiques ou en briques. Les maisons à panneaux ne sont généralement pas comparées aux maisons en briques ou des coefficients sont introduits. Cinq objets similaires sont utilisés pour évaluer l'appartement. Comparaison des analogues - bonne façon voir où c'est trop cher.

Le dernier étage réduit la valeur estimée de l'appartement de 2-3%, le premier étage - de 5-10%

Comment calculer la valeur de récupération

La valeur de liquidation est calculée à l'aide de formules. Ce qui importe ici, c'est l'élasticité de la demande et la valeur temporelle de l'argent.

Un exemple d'élasticité de la demande. Il y a peu de demande pour un appartement de trois pièces dans un immeuble neuf au rez-de-chaussée, car de grandes surfaces et un étage bas font fuir les acheteurs. Vous ne pouvez vendre un tel appartement en peu de temps qu'à bas prix. La différence entre les prix du marché et les prix de liquidation peut atteindre 3 millions de roubles.

Il y a une forte demande pour un appartement d'une pièce au rez-de-chaussée d'une maison à panneaux à moins de 5 minutes à pied du métro, car de tels appartements sont toujours en demande sur le marché. La valeur de liquidation d'un tel appartement est proche de la valeur marchande.

Un exemple de la valeur temporelle de l'argent. Quand cela vient à long termes et beaucoup d'argent, on dit souvent que l'argent devient moins cher avec le temps. Autrement dit, le rouble a maintenant plus de valeur que le rouble en un an. Si un appartement peut être vendu moins cher maintenant, il vaut mieux qu'un peu plus cher plus tard. Ce principe a de nombreuses justifications : inflation, risques politiques, mortalité humaine et progrès mondial.

Lorsqu'un appartement est vendu à un prix de liquidation, le prêt est remboursé en premier. Les fonds restants sont reçus par l'emprunteur. Ainsi, plus le prix de liquidation est élevé, plus plus d'argent restera entre ses mains.

La valeur de liquidation d'un appartement économique n'est pas très différente de celle du marché. Il est plus facile de le vendre sur le marché, car il y a une demande pour eux. Un appartement de luxe dans un immeuble neuf sera vendu longtemps même à prix réduit.

La répartition des prix des appartements de trois pièces à Saint-Pétersbourg

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