Il y a toujours des problèmes lors de l'achat d'un appartement. Les pièges lors de l'achat d'une maison sur le marché secondaire. Quels problèmes peuvent survenir lors de l'achat d'un appartement

Regardez, j'ai vendu une entreprise comme celle-ci - elle est enregistrée chez un notaire accord de vente et d'achat d'une part du capital social d'une société à responsabilité limitée.

Cet accord contient lui-même la section REPRÉSENTATIONS ET GARANTIE indique :

Le Vendeur confirme et garantit les informations suivantes :
- il n'y a pas de décision de justice pour exclure le vendeur de l'entreprise.
- il n'y a pas de réclamations de créanciers, de litiges, de charges et d'autres réclamations légales, y compris celles devant les tribunaux, en relation avec la part détenue par le Vendeur.
- la fiabilité des informations sur la taille et la valeur nominale de la part du capital autorisé appartenant au vendeur, inscrites au registre d'État unifié des personnes morales, n'est pas contestée par le participant
- une procédure de faillite n'a pas été engagée contre la LLC
- la décision de réorganisation de la LLC n'a pas été appliquée
- le consentement de l'autorité antimonopole pour effectuer ladite transaction dans le cadre de la loi fédérale "sur la protection de la concurrence" n'est pas requis
……

Le schéma est celui-ci :

1. Allez chez un notaire. Nous laissons les documents pour la préparation de la transaction (constituant, liste des participants, paiement au notaire)

2. Nous changeons de directeur. Fondateur - vieux maitre nomme un nouveau directeur - vous
Cuisine: Décision (procès-verbal) sur le changement de directeur
Ce formulaire est soumis au Service fédéral des impôts ( le notarier)
P14001 DÉCLARATION SUR LA MODIFICATION DES INFORMATIONS NON LIÉES AUX MODIFICATIONS DOCUMENTS INSTITUTIONNELS

3 Affaire chez le notaire. Transfert d'argent.

4. Basé sur le contrat achat et vente les actions changent de fondateur. Vous devenez un fondateur à part entière

Cuisine: DÉCISION (minutes) SUR LES AMENDEMENTS AUX DOCUMENTS FONDATEURS

Le formulaire est soumis au Service fédéral des impôts (nous le certifions auprès d'un notaire)
Р13001 DÉCLARATION SUR LES MODIFICATIONS INTRODUITES DANS LES DOCUMENTS INSTITUTIONNELS Plus des frais

Il peut y avoir d'autres schémas : l'introduction d'un nouveau fondateur, une augmentation du capital social, la sortie de l'ancien fondateur, mais c'est très long et morne. Et le schéma ci-dessus prendra 10 jours pour tout.

Explications

LLC peut être vendu comme valeur nominale(le montant du capital autorisé), et par actif net
Actif net compté selon bilan quelle est la différence entre assets- string 1600 et obligations - lignes 1400 + 1500. Et la somme de la ligne 1370 est obtenue - c'est des bénéfices non répartis

Le bilan reflète également toutes les créances et comptes à payer, prêts et crédits, immobilisations, argent du compte courant. Le solde doit être établi à la date de la transaction. Signature de l'ancien directeur.

Assurez-vous d'accepter tous les comptes et déclaration d'impôt pour toutes les périodes précédentes.

Demander une attestation de comptes courants ouverts (obtenue auprès du Service fédéral des impôts). Et dans les banques, vous pouvez vous renseigner sur les prêts pour l'assurance.

Je recommanderais également en fonction de bilans pour toutes les contreparties, demander à l'ancien directeur actes de rapprochement avec les entrepreneurs.

Accepter le matériel et l'inventaire conformément à l'acte d'acceptation et de transfert.

Autre point: si vous avez déjà un entrepreneur individuel ou une LLC, vous pouvez simplement acheter l'équipement séparément, conclure un accord entre organisations.

Il s'agit d'acheter et de vendre une petite entreprise. Et pour un plus grand (terrain, immobilier, équipement sophistiqué coûteux disponible), je conseillerais d'utiliser services d'un évaluateur professionnel.

Schémas de tromperie lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire chaque année, ils s'améliorent. A propos de comment éviter activités frauduleuses lors de l'acquisition d'un bien immobilier dans la propriété, nous le dirons dans ce document.

Comment se protéger lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire ? Le marché de l'immobilier a toujours été plein d'escrocs, d'escrocs, de vendeurs peu scrupuleux mais aussi d'acheteurs. Le marché secondaire est révélateur à cet égard. Les stratagèmes frauduleux peuvent être très différents, et même les personnes prudentes et avisées sur le plan juridique, lors de l'achat d'un appartement, ne peuvent pas toujours se rendre compte rapidement qu'elles sont confrontées à une fraude, et lorsque cela devient clair, il est presque impossible de changer quoi que ce soit.

Les cas de fraude ne sont pas seulement liés à une fraude délibérée, il arrive que les vendeurs ne soient tout simplement pas d'accord sur quelque chose, puis il s'avère que le logement n'a pas été vendu tout à fait légalement et que le malheureux acheteur se retrouve sans appartement et sans argent. Par conséquent, vous ne devez négliger aucune règle de précaution, et en particulier - accepter des moyens illégaux de conclure une transaction.

Ce qui devrait être suspect

Les escrocs professionnels savent comment mener leurs affaires de manière à ce que leurs victimes potentielles n'aient tout simplement aucune raison de se méfier. Il faut s'en souvenir pour être guidé par les règles de précaution, quoi qu'il arrive. Cependant, voici une liste des signes les plus frappants que la transaction peut être fictive, et qu'en face de vous se trouve probablement un escroc ou une personne qui ne termine pas quelque chose et se cache :

• proposer un appartement pour un très bas prix;
• souvent changé, selon les documents, les propriétaires de l'appartement au cours des dernières années ;
• le plan technique de l'appartement et l'agencement réel sont différents ;
• tu es requis une grande quantité verser;
• avec la fourniture de documents, ou au moins l'un de ceux que vous demandez, le vendeur prend beaucoup de temps ;
• la transaction est effectuée par une personne par procuration du propriétaire de l'appartement.

La présence de ces signes n'indique pas toujours une sorte de tromperie. Par procuration, les gens vendent très souvent des appartements si les vrais propriétaires sont malades ou vivent à l'étranger, et le manque de documents peut être causé par des raisons objectives. Et pourtant, chacun de ces signes est une occasion d'y réfléchir sérieusement.

Méthodes de tromperie

Comme mentionné ci-dessus, non seulement les vendeurs, mais aussi les acheteurs peuvent conclure des transactions de manière frauduleuse. Mais les premiers ont peut-être plus d'opportunités. Et parfois, les acheteurs les aident involontairement dans ce domaine.

Quels sont les stratagèmes de triche ?

1. la transaction est exécutée avec plusieurs acheteurs à la fois ;
2. la transaction est exécutée sur de faux documents ;
3. le vendeur tarde à quitter l'appartement et l'argent reçu, sur décision de justice, revient partiellement et pour longtemps;
4. le vendeur demande dans le contrat d'indiquer un montant qui sera inférieur au montant réel, puis, par décision de justice, met fin à la transaction et ne restitue que la valeur indiquée dans le contrat ;
5. l'acheteur n'est pas averti qu'il peut y avoir d'autres demandeurs de logement, qui à l'avenir ont le droit d'ester en justice.

C'est loin d'être Liste complète les moyens que les propriétaires peu scrupuleux peuvent utiliser pour conclure un accord avec le maximum d'avantages.

Un appartement - plusieurs acheteurs

L'un des moyens les plus criminels de tirer profit des acheteurs consiste à vendre un appartement à plusieurs acheteurs à la fois. Et c'est possible. Par exemple, une personne vit à l'étranger ou va déménager. Il trouve plusieurs acheteurs, avec chacun il conclut un accord de vente et d'achat en utilisant des documents en double pour un appartement, très probablement avec différents notaires, reçoit de l'argent de chaque acheteur et part. Dans ce cas, le propriétaire du logement sera celui qui aura le temps d'enregistrer ses droits à nouvel appartement la première, mais pour le reste, les prévisions sont décevantes, car il sera quasiment impossible de se faire rembourser s'il est impossible de trouver et de poursuivre un vendeur résidant à l'étranger. Si enregistrement d'état si aucun des acheteurs ne passe, l'avantage devant le tribunal reviendra à celui qui a conclu l'affaire en premier.

Comment éviter

Tout d'abord, rappelez-vous qu'il est prématuré de transférer de l'argent au vendeur avant l'enregistrement des droits de propriété. Donnez-lui le montant principal après que les autorités ont approuvé votre droit aux locaux. Autre conseil important - si vous avez connaissance de la double vente d'un appartement, allez immédiatement au tribunal, vous serez peut-être le premier à prouver votre droit au logement acquis.

faux documents

Selon de faux documents, ils peuvent vendre, par exemple, l'appartement loué de quelqu'un d'autre. Une personne sans méfiance conclut un accord de vente et d'achat, éventuellement avec un faux notaire, transfère de l'argent à l'avance au propriétaire supposé de la propriété, puis découvre que l'appartement a un propriétaire complètement différent et qu'il a conclu un accord avec un étranger. Le prix de ce papier est nul.

Comment éviter

Afin de ne pas vous retrouver dans une telle situation, assurez-vous de vérifier la propriété légale de l'appartement. Elle est confirmée par les documents suivants :

• certificat d'enregistrement d'état de l'objet au nom du vendeur avec qui vous faites affaire ;
• un contrat de donation, d'héritage ou de vente, constatant l'acquisition de la propriété.

Le vendeur n'émet pas spécifiquement

La situation peut être la suivante : après la transaction, ou peut-être bien avant, le vendeur décide de ne pas quitter l'appartement, expliquant qu'il n'a tout simplement nulle part où déménager. Le nouveau propriétaire, bien sûr, essaiera d'expulser l'ancien propriétaire de l'appartement dès que possible, mais il va au tribunal et demande la permission de rester et d'annuler le contrat. Et le tribunal peut lui permettre de le faire s'il juge raisonnables les arguments en faveur de la résiliation du contrat, en décidant de restituer l'argent perçu lors de la vente. Le problème est que le demandeur peut prétendre que l'argent a été volé ou a été dépensé, par exemple, pour rembourser une dette, il ne refusera pas de revenir, mais demandera au tribunal un délai ou acceptera un retour progressif de l'argent, comme on dit, de payer . Vous pouvez maintenant imaginer combien de temps peut durer le remboursement de cette dette. Pendant des années.

Ce qu'il faut faire

Dans l'histoire avec une longue décharge, en principe, il n'y a rien de terrible. Cela peut être une nécessité vitale pour le propriétaire déjà ancien de l'objet. Selon Code du logement, un citoyen est tenu de quitter les lieux en cas de résiliation du droit d'usage. Autrement dit, la loi protège les acheteurs dans ce cas. Des difficultés peuvent survenir si le vendeur, par l'intermédiaire du tribunal, peut en quelque sorte annuler la transaction. Pour éviter une telle situation, incluez dans le contrat une condition sur les modalités de décharge du vendeur, ainsi qu'une clause sur les pénalités si le citoyen ne décharge pas, par exemple, avant une certaine date.

Prix ​​réduit dans le contrat

Le propriétaire de l'appartement, concluant un accord avec l'acheteur, peut demander à ce dernier d'indiquer dans le contrat de vente un montant sous-estimé afin de payer moins d'impôts ou de ne pas les payer du tout. Dans ce cas, la vente aura lieu en partie de gré à gré, l'argent excédant le montant indiqué est remis au vendeur au mieux contre quittance, et parfois même sans aucune confirmation écrite.

Peut-être qu'après cela, l'acheteur recevra un logement à sa disposition et ne rencontrera pas de problèmes, même s'il doit comprendre qu'il est devenu complice d'une infraction fiscale, ce qui n'est plus bon. Cela peut être pire si le vendeur décide soudainement d'aller en justice et d'invalider la transaction. Si le tribunal prend son parti, il sera obligé de restituer l'argent spécifié dans le contrat, tout ce qui lui a été versé au-delà du montant contractuel, si l'acheteur parvient à le restituer, alors avec beaucoup de difficulté.

Comment éviter

Ne pas accepter les demandes du propriétaire d'indiquer une valeur sous-estimée dans le contrat. Les taxes de la transaction devront lui être versées, pas à vous, mais vous, si vous acceptez ses conditions, prenez un gros risque Un certain montant de l'argent. Exigez que le contrat contienne le coût total de la maison achetée.

Challengers inattendus

Une autre situation à laquelle les acheteurs de maisons sont souvent confrontés est l'apparition inattendue des proches du vendeur qui revendiquent leurs droits sur l'appartement acheté. Ce n'est pas toujours associé à une fraude, très probablement, l'ancien propriétaire n'a tout simplement pas voulu avertir d'éventuelles difficultés, par lâcheté ou par cupidité. Dans ce cas, ce parent aura une chance de gagner l'affaire devant le tribunal s'il a vraiment droit à un appartement, et l'acheteur risque à la fois le logement et l'argent.

Comment éviter

Avant la transaction, assurez-vous de savoir comment l'appartement est entré dans la propriété du vendeur. Si par héritage, la vente nécessitera la signature de tous les héritiers, si en vertu d'une convention de donation, gardez à l'esprit que dans certains cas, la propriété peut être aliénée par le donateur, mais si en vertu d'une convention de vente et d'achat, renseignez-vous si le logement a été acheté en mariage, car dans ce cas, vous aurez besoin du consentement écrit de votre conjoint pour conclure la transaction. Il est également très important de savoir si les enfants des propriétaires peuvent revendiquer l'appartement, parfois vous devez obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour la transaction.

Autres problèmes et comment les éviter

En fait, lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire, vous pouvez également faire face à d'autres problèmes graves résultant du fait que le vendeur a caché quelque chose, n'a pas dit. Par exemple, si un réaménagement a été effectué dans un appartement sans autorisation, l'acheteur peut se voir refuser l'enregistrement, ce qui peut parfois entraîner de lourdes amendes que le nouveau propriétaire devra payer. Par conséquent, vérifiez toujours la disposition des locaux et le plan technique approuvé de l'appartement.

Vous pouvez également vous retrouver avec un appartement avec des dettes services publics afin que cela ne se produise pas, exigez un certificat des services publics avant de signer le contrat. La situation peut être bien pire si l'appartement est mis en gage ou en caution, ou fait l'objet d'un litige devant le tribunal de tiers. Dans ce cas, il peut être aliéné. Il est parfois tout simplement irréaliste de connaître certains détails sur de telles procédures, vous ne pouvez vous protéger qu'en ajoutant une liste de certains risques au texte du contrat de vente.

Comme vous le savez, un automobiliste peut disposer de son véhicule à sa guise. Autrement dit, vous pouvez vendre votre voiture, en faire don et effectuer toute autre action avec votre propriété. Mais toute action doit s'accompagner de la préparation de certains documents, et au cours de leur exécution, certaines questions peuvent se poser. Considérons certains d'entre eux.

Caractéristiques de la vente d'un véhicule

Lors de la vente véhicule sur le marché secondaire, un contrat de vente est rédigé, puis le nom du nouveau propriétaire est inscrit dans le TCP et de l'argent est transféré pour l'achat d'une voiture. La rédaction d'un contrat ne pose généralement aucun problème, car il n'est pas nécessaire, bien qu'il soit souhaitable de le certifier par un notaire. Mais, une fois que le contrat a été rédigé et que le vendeur a reçu l'argent, l'acheteur n'est pas toujours pressé d'enregistrer officiellement la voiture pour lui-même. Très souvent, le nouveau propriétaire utilise le véhicule par procuration, à la suite de quoi l'ancien propriétaire de la voiture reçoit des notifications sur la nécessité de payer des taxes sur le véhicule déjà vendu. Afin d'éviter que cela ne se produise, il est logique de contacter l'entreprise qui effectue le contrôle de la voiture du véhicule 24 heures sur 24. Une telle société s'assurera que la transaction se déroule correctement. Ou vous pouvez vous-même postuler au MREO avec une application appropriée, mais cette façon de résoudre le problème prendra du temps. De plus, si vous voulez être assuré de vous protéger des actions déloyales de l'acheteur, désimmatriculez votre voiture à l'avance.

Est-il judicieux de définir des numéros de transit

Lors de la vente ou de l'achat d'un véhicule, la question se pose souvent de savoir s'il est judicieux d'établir des numéros de transit. Comme le montre la pratique, les numéros de transit sont loin d'être toujours pertinents. Ainsi, si vous avez désimmatriculé votre voiture et êtes sûr de pouvoir la revendre dans les cinq jours, les numéros de transit ne sont pas nécessaires dans ce cas. Si vous avez acheté un véhicule entre vos mains, en vous appuyant sur un appareil de peinture et de vernis fiable, et que vous ne prévoyez pas de le conduire dans une autre région, vous ne pouvez pas définir de numéros de transit. De plus, si vous aviez déjà une voiture auparavant, vous pouvez écrire une demande au MREO et conserver les numéros de l'ancienne voiture. N'oubliez pas que les numéros de transit ne sont valables que vingt jours. Si pendant ce temps vous n'avez pas pu obtenir une immatriculation permanente du véhicule, le "transit" n'est pas prolongé. Autrement dit, vous devrez payer à nouveau la taxe et obtenir de nouveaux numéros de transit.

À propos de l'auteur : Andrey Strashko

Autres nouvelles

01 Outre l'aspect émotionnel et significatif lié à l'achat d'un bien immobilier, c'est aussi une étape importante qui provoque des litiges entre le vendeur et l'acheteur. En effet, les deux parties, à la fois le vendeur et l'acheteur, veulent récolter plus d'avantages et obtenir meilleures conditions offres.
Pour vendre avec succès un bien immobilier et pour que le résultat de la transaction soit positif, vous devez être accommodant, disposer d'un agent immobilier expérimenté et avoir la capacité de négocier (à la fois le vendeur et l'acheteur).
Voici cinq facteurs qui peuvent se transformer en problèmes lors de l'achat ou de la vente d'une maison. Mais ils ont aussi des solutions !

02 Problème : prix. Il est très important de parvenir à un accord sur cette question. L'opinion de l'autre partie doit être respectée. Habituellement, le problème survient lorsque l'une des parties n'est pas sûre de l'exactitude du prix fixé et après un certain temps, elle souhaite modifier le prix.

03 Solution : regardez les offres similaires et comparez les prix. Les clients peuvent demander une réduction. Si le prix est bien fixé, il sera difficile de le modifier. De plus, si vous avez déjà signé un contrat pour ce prix, vous risquez d'avoir des difficultés juridiques.

04 Problème : mauvaises offres de réponse. L'ironie est que les acheteurs supposent que s'ils enchérissent sur le prix demandé par le vendeur, ils n'obtiendront pas de réponse. Le marché actuel est dominé par les ventes bancaires, dans lesquelles des tiers prennent la décision finale. Par conséquent, le vendeur peut facturer un prix qui ne sera pas approuvé par la banque. Ce n'est que dans ce cas qu'il envoie une offre de réponse.

05 Décision : les offres de réponse sont généralement faites à la fin et démontrent la volonté du vendeur de négocier. Si vous n'êtes pas d'accord avec l'offre de réponse, vous pouvez continuer à négocier jusqu'à ce que les deux parties parviennent à des conditions mutuellement avantageuses. De plus, si vous recevez une remise du vendeur, vous pouvez lui demander de fournir une assurance supplémentaire, de couvrir les frais de réalisation de la transaction ou d'effectuer une sorte de réparation.

06 Problème : L'approbation de la banque prend beaucoup de temps. C'est un gros problème sur le marché d'aujourd'hui. Le temps d'attente peut aller jusqu'à 90 jours et de nombreux acheteurs en ont simplement assez d'attendre et de désespérer, ou trouvent une autre maison.

07 Solution : Ici, les maîtres mots sont communication et patience. Vous aurez besoin de plusieurs approbations : du propriétaire de la maison, de la banque qui s'est approprié la maison (dans le cas d'une vente bancaire), et de votre banque (si vous achetez une maison à crédit). Il est important d'être réaliste face à la situation, même si on vous dit que la transaction sera conclue très rapidement.

08 Problème : très peu de temps pour terminer la transaction. Quatre mois après avoir soumis une offre d'achat d'une maison lors d'une vente bancaire, vous renouvelez le contrat et ne recevez pas de réponse pendant plusieurs mois. La banque envoie alors son approbation et vous vous retrouvez avec seulement quelques semaines pour finaliser la transaction. Si vous voulez obtenir un prêt pour acheter une maison, c'est comme abandonner une affaire parce que vous n'aurez pas le temps de faire toutes vos transactions bancaires.

09 Solution : Des milliers de maisons sur le marché sont vendues par les banques. Parfois, des détails aussi importants sont négligés par les acheteurs. Une fois que vous avez obtenu l'approbation de votre banque, contactez immédiatement votre banque pour un prêt et demandez quand elle peut le faire. Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt de quelque manière que ce soit, informez-en votre agent immobilier ou votre vendeur (si vous achetez sans intermédiaires).

10 Dans ce cas, vous devrez renouveler le contrat, mais n'attendez pas à la dernière minute ou ne présumez pas qu'il sera renouvelé automatiquement, car dans ce cas vous risquez de rater un achat.

11 Problème : La négociation devient trop émotive. Le temps presse et, en même temps, de nouveaux problèmes surgissent. C'est épuisant et les deux parties deviennent moins accommodantes et patientes.
Solution : Même si cette vente est très importante pour vous, n'oubliez pas qu'il s'agit toujours d'une entreprise. Ne prenez pas trop près de votre cœur tous les "non" qui vous arrivent. Maintenir l'équilibre émotionnel et le calme. Ce n'est qu'à travers cela que vous pourrez réussir.