HOA : qu'est-ce que c'est, ses avantages et ses inconvénients. Tout sur les HOA dans le cadre du nouveau Code du logement de la Fédération de Russie: qu'est-ce que c'est, ses avantages et ses inconvénients, les modifications de la charte

Après avoir créé le HOA, tous les membres et conseils d'administration du partenariat doivent comprendre ce qui est maintenant à venir. contrôler les recettes, faites des rapports pour toutes vos actions. Ils ont leurs propres droits :

ils peuvent conclure tous contrats avec les organismes fournisseurs de ressources ;
établir un devis pour la réparation et l'entretien courant de la propriété de la maison ;
fixer le montant des paiements pour le paiement mensuel des services publics ;
effectuer de manière indépendante divers travaux, assurer le nettoyage et les réparations mineures sans l'intervention d'entrepreneurs ;
recevoir un prêt d'une banque conformément à la loi;
fournir des locaux techniques à louer, placer des banderoles publicitaires sur les maisons et percevoir ainsi des revenus supplémentaires.

Mais il faut garder à l'esprit que la création d'un partenariat comporte les points positifs comme négatifs:

il est préférable de créer un HOA dans un immeuble à appartements, afin de réduire le coût de maintien des travailleurs de service;
il faut un groupe d'initiative qui contrôle toutes les actions du conseil d'administration et du président de l'HOA ;
un niveau de connaissances suffisant est requis pour affaires légales, et dans les techniques, afin de prévenir à temps les accidents des services publics et de maintenir tous les systèmes de la maison en état de fonctionnement.
il y a une obligation de payer pour les services bancaires, les services d'un comptable, et le président du HOA a le droit de recevoir un salaire pour son travail.

Il est nécessaire de prendre en compte le moment où, quelle que soit la taille de la maison, un seul HOA peut être créé sur sa base, et ce sera une entité juridique.

exigences de partenariat

Une fois établi, un partenariat doit répondre aux exigences suivantes :

dans toutes les activités, toutes les lois établies par le code du logement, toutes les clauses de la charte HOA doivent être respectées ;
les membres du conseil d'administration sont tenus d'organiser le travail du personnel de manière à tenir compte des exigences des propriétaires concernant l'état sanitaire et technique du bien ;
obliger les propriétaires des lieux à respecter les règles de cohabitation ;
établir un rapport annuel sur le travail effectué, les revenus et les dépenses du partenariat.

Par où commencer à s'organiser ?

Les résidents insatisfaits du travail de leur société de gestion ne réfléchissent pas beaucoup à la manière de transférer à la HOA, ne cherchent pas à créer leur propre partenariat et, expliquant cela par le fait que la procédure de formation et d'enregistrement nécessite non seulement des fonds supplémentaires, mais aussi le temps.

Des personnes très précieuses seront de jeunes retraités entreprenants qui ont suffisamment de temps et qui ont la confiance de la majorité des résidents.

Lors de la première réunion, vous devez vous assurer que beaucoup approuvent la création d'un HOA. Et les sceptiques peuvent être informés de ce que fera le partenariat, des plans et des projets qui seront mis en œuvre à l'avenir.

La première étape est l'évaluation des ressources

Une fois le groupe d'initiative constitué, il est nécessaire d'évaluer ce qui appartient à la propriété de la maison commune : quelle cour, greniers, sous-sols et autres pièces de service. Il est possible que certains objets se trouvent dans propriété privée, ce qui signifie que vous ne pourrez pas le louer, mais vous n'aurez pas à le maintenir en bon état.

À ce stade, les compteurs généraux de la maison sont également inspectés. S'ils ne sont pas disponibles, ils devront être installés, car à l'avenir, cela vous aidera à réduire considérablement les coûts.

À société de gestion sur des comptes spéciaux un montant constitué de mensualités doit être conservé pour le capital ou Maintenance. Il doit être assez grand, surtout si aucun travail n'a été fait.

Un rôle important est également joué par les locataires qui vivent dans votre maison, le nombre de débiteurs parmi eux, le nombre d'entre eux qui seront solvables. Découvrez leur attitude à l'égard de l'augmentation des salaires pour rétablir l'ordre ou, à l'inverse, vous devrez réduire les paiements et commencer à épargner afin de percevoir un certain montant.

La deuxième étape est la rencontre

Après avoir évalué la faisabilité de la création d'un HOA, il convient de procéder à préparer une assemblée générale, où plus de la moitié des résidents doivent voter pour que le partenariat commence ses travaux. Points à considérer lors de la préparation :

Le premier est un tour de porte-à-porte des locataires aux fins d'une conversation explicative. Préparez-vous à beaucoup de questions et de plaintes.
Le prochain point qui nécessite une grande attention et une grande connaissance de la loi est la notification de la prochaine réunion. Un préalable est la notification de chaque locataire, ainsi une simple annonce accrochée à l'entrée ne suffira pas. Il est préférable d'imprimer les avis et de les remettre à chacun sous signature. En l'absence de certains propriétaires, il est préférable d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Veuillez noter que si certains locataires déclarent qu'ils ne sont pas au courant de la réunion et qu'ils n'y ont pas assisté, alors c'est une raison pour reconnaître la décision Assemblée générale invalide.
Préparez des listes avec les noms des propriétaires et un tableau avec les options de vote : « Pour », « Abstention », « Contre ». Préparer le texte de la Charte de l'HOA, il comprend les clauses prévues par la loi.
Tous les participants à la réunion doivent être munis de passeports et de documents de propriété.

Après une préparation minutieuse, la rencontre ne sera pas difficile. Sa procédure est établie à l'art. 146 du Code du logement de la Russie.

Toutes les actions de la réunion doivent être enregistrées et correspondre à l'ordre du jour de la réunion.

Décision sur création d'un HOA se fait par vote. Toutes les informations sur les locataires sont consignées dans le protocole : données d'identité et informations sur le droit de propriété, possibilité de manifester sa volonté. Si plus de 50% des participants prennent une décision positive, alors le partenariat est considéré comme créé.
Approuver la Charte de l'HOA, en lisant ses principales dispositions.
Le choix du conseil d'administration et du comité d'audit peut être nominatif ou le vote peut avoir lieu pour l'ensemble du groupe en une seule fois.
Le président peut être choisi directement par les propriétaires ou nommé parmi les membres du conseil d'administration.
Lors de cette réunion, des questions supplémentaires peuvent être envisagées : un moyen de notifier la prochaine réunion, l'adoption des "Règles de cohabitation" et autres. Mais cela ne vaut pas la peine de retarder la première réunion, il vaut mieux reporter toutes les questions suivantes pour le moment.

Veuillez noter que les feuilles de présence, les bulletins de vote et les procès-verbaux de séance sont signés par les personnes présentes, agrafés et conservés ensemble.

La forme de l'assemblée peut également être tenue par contumace, tandis que les formulaires de vote sont transférés par les propriétaires à une certaine date. Les exigences restent les mêmes.

Après la réunion, dans les 10 jours, le conseil d'administration de l'HOA est tenu d'informer toutes les parties intéressées d'une décision positive. Vous pouvez poster une annonce avec les résultats du vote. Où se plaindre ? Cliquez pour plus d'informations.

Documents d'immatriculation et de constitution

Pour que le HOA soit ouvert conformément à la loi, son enregistrement par l'État a lieu dans autorité fiscale. Quelques documents sont nécessaires pour cela :

déclaration sur formulaire prescrit, il est rempli par le président du conseil d'administration, l'authenticité de la signature doit être notariée ; il contient le nom
HOA, adresse, types d'activités réalisées, informations complètes sur le représentant HOA ;
procès-verbal de l'assemblée générale et sa copie, également certifiée par un notaire ;
charte en deux exemplaires, toutes les feuilles doivent être cousues et certifiées;
reçu confirmant le paiement devoir d'état, du demandeur.

L'inscription ne dure que 7 jours, après quoi une deuxième visite est requise bureau des impôts pour recevoir des documents.

Après avoir reçu la confirmation de l'inscription, il est nécessaire de prendre un certain nombre de mesures obligatoires qui permettront à l'HOA d'exercer légalement ses activités :

commander une impression ;
ouvrir un compte dans n'importe quelle banque;
organiser le transfert de propriété du solde de la société de gestion avec la participation d'une commission composée de membres de l'administration de votre ville et du conseil d'administration de l'HOA ;
prendre en charge l'équilibre du bâtiment avec toute la documentation technique ;
aviser le comité de gestion immobilière et l'administration municipale de la création d'un HOA ;
conclure des ententes avec tous les fournisseurs de ressources;
commencer à payer les factures de services publics.

Après le début du partenariat, une enquête foncière doit également être effectuée afin de l'enregistrer en tant que propriété. Lisez comment organiser une réunion des membres HOA.

Conditions d'existence

La durée pour laquelle le HOA est émis n'est pas définie, il n'est possible de changer la forme de gestion qu'après une décision de liquidation prise en assemblée générale.

Mais, les conditions d'être au conseil d'administration du HOA limité à deux ans. Après cela, d'autres propriétaires peuvent être élus à la majorité ou les pouvoirs du conseil précédent peuvent être étendus.

comptes rendus des réunions

Portez une attention particulière à l'exécution du procès-verbal de la réunion, car c'est lui qui est à la base de l'enregistrement du partenariat. Il y a beaucoup de nuances dans l'écriture, donc la meilleure façonéviter les erreurs est engagez un avocat expérimenté pour le rédiger.

L'initiateur de la réunion, les questions à l'étude lors de la réunion, la méthode de vote et le dépouillement des votes doivent être indiqués. Le nombre exact de bulletins de vote avec une décision positive et négative est indiqué, combien de feuilles ont été annulées et pourquoi.

Un point important du protocole est une indication pour chaque propriétaire de la zone de propriété foncière. Car ce n'est pas le nombre d'habitants qui ont voté « Pour » qui est pris en compte lors du vote, mais le nombre mètres carrés occupés par eux. Par exemple, 3 locataires possèdent un total de 140 pi2. m., et les deux autres possèdent 200 m². m.Ce sont ces deux-là qui auront un avantage pour prendre une décision. Tous les problèmes monétaires ultérieurs sont résolus, selon.

Là où le chauffage est fourni, le gaz, l'eau, la lumière, bien sûr, sont très confortables par rapport à votre propre maison, où vous devez penser à tout. Mais en même temps, pour que le plaisir soit complet, les prestations fournies doivent être contrôlées et correctement gérées. Pour ce faire, les propriétaires d'appartements ont le droit de choisir la forme de gouvernement la plus pratique pour eux. Dans notre article d'aujourd'hui, nous essaierons de découvrir: un HOA ou une société de gestion - ce qui est mieux.

Société de gestion

Cette organisation est une personne morale ou entrepreneur individuel gestion du MKD. Il s'agit d'une organisation entrepreneuriale, ce qui signifie que son objectif est de faire du profit.

Le document principal selon lequel l'activité est exercée est un contrat de gestion conclu avec plus de 50% des propriétaires de la maison. Le pourcentage est fixé en comptant la superficie, et non le nombre de propriétaires.

Les fonctions du Code pénal sont d'assurer la réparation et l'entretien des maisons, conformément aux prescriptions du règlement technique. Dans ce cas, les propriétaires ont le droit :

recevoir les informations qui les intéressent dans les cinq jours ouvrables suivant la demande ;
des informations sur le volume, la liste et la qualité des services rendus ;
vérifier l'exécution des travaux;
exiger l'élimination des défauts et contrôler l'intégralité du service fourni ;
du premier trimestre pour recevoir de organisation de gestion rapport d'étape.

D'autre part, la société de gestion n'a pas l'intention de réduire le coût d'entretien de la maison. De plus, ses activités financières ne sont pas toujours transparentes pour les résidents, même si ces derniers s'y intéressent rarement. De plus, cette entreprise emploie beaucoup plus d'employés que le HOA. En conséquence, sur les salaires ils dépenseront plus. Par conséquent, les résidents ont une question légitime sur ce qui est le plus rentable - un HOA ou une société de gestion.

HOA

Dans une maison, il ne peut y avoir qu'un seul HOA. Mais un HOA peut réunir plusieurs maisons. Alors, découvrons-le, HOA ou société de gestion : quelle est la différence ?

Commençons par le fait que le HOA n'est pas organisation commerciale, créé conformément aux normes du Code du logement de la Fédération de Russie. L'assemblée approuve les organes directeurs - ce sont les membres du conseil d'administration (qui sont élus pour une période ne dépassant pas deux ans) et l'assemblée générale. Le plan financier pour l'année ne peut être approuvé qu'en assemblée générale. Un rapport sur sa mise en œuvre est soumis à la Commission d'Audit. Et la direction des rapports HOA à l'assemblée générale.

Si les coûts sont répartis judicieusement, les fonds seront collectés si nécessaire. Activités financières HOA est plus transparent. Après tout, chaque résident peut influencer les décisions d'amélioration. Sans intermédiaires entre les locataires et l'entrepreneur, les malfaçons seront réparées à moindre coût. En revanche, certains emplois ponctuels peuvent coûter plus cher. Par conséquent, les propriétaires d'appartements ne bénéficieront que si la gestion du HOA sera composée de personnes véritablement alphabétisées et attentionnées.

Société de gestion ou HOA : avantages et inconvénients

Les partisans du Code criminel estiment que le principal avantage de leur travail réside dans le fait qu'ils tiennent compte des opinions de tous les propriétaires habitant la maison. C'est du moins ce que disent les sociétés de gestion elles-mêmes, bien qu'il soit difficile d'y croire. Parallèlement, les experts se prononcent sans équivoque en faveur du Code criminel en ce sens que leurs services peuvent être refusés à tout moment s'il y a des plaintes concernant la mauvaise qualité du service. Mais cela prendra plus de temps.

En revanche, il peut être problématique pour les résidents d'obtenir des informations précises sur les organismes eux-mêmes, bien que la loi prescrive une telle obligation pour ces derniers. Compte tenu du fait que la société de gestion est une organisation commerciale, c'est-à-dire dont l'objectif principal est de réaliser un profit, il peut être peu rentable de lui donner le contrôle total.

Alors que choisir - HOA ou une société de gestion ?

La forme optimale de gouvernement

La plupart des experts s'accordent à dire que le mieux aujourd'hui est une forme mixte de gouvernement. C'est-à-dire qu'il ne s'agit pas d'un HOA ou du Code criminel, mais d'un HOA et du Code criminel. conclut un contrat de service avec la société de gestion. Tous les résidents sauront alors où vont les fonds. De plus, chacun d'eux a le droit de demander un rapport au président, et ce dernier doit faire rapport. Le HOA peut également disposer de la propriété de la maison à sa discrétion, ainsi que placer des panneaux d'affichage sur les façades du bâtiment.

Nous créons un HOA

Ainsi, si vous étiez confronté à un choix : une HOA ou une société de gestion, et que vous décidiez de créer une HOA, un certain nombre des étapes suivantes doivent être suivies pour l'organiser.

Un groupe d'initiative est en cours de création parmi les propriétaires de locaux d'habitation immeuble. Tout résident peut agir en tant qu'initiateur. Mais pour que les activités d'information, d'organisation et de propagande soient couronnées de succès, il faut recruter un tel nombre de personnes qui feront tout le travail.

Informer les gens sur l'essence du HOA

Vient ensuite l'éducation juridique et informationnelle des personnes par le groupe d'initiative. À ce stade, vous devez être en mesure de répondre de manière accessible à la question de savoir si le HOA ou la société de gestion - ce qui est mieux. Et aussi pour convaincre tout le monde des avantages de la première option.

La réponse ici est déjà contenue dans la forme organisationnelle et juridique de l'entreprise : si le Royaume-Uni est une organisation commerciale, alors le HOA est à but non lucratif. Il s'avère que les objectifs du premier sont avant tout de faire du profit, et que l'autre est de résoudre des problèmes sociaux, juridiques, managériaux et similaires.

De plus, au Royaume-Uni, les fonds entrants sont distribués selon la procédure établie. Mais dans le HOA - par décision de la réunion de ses membres.

HOA peut également s'engager dans une activité entrepreneuriale, mais c'est dans le Code pénal que c'est le type principal.

Le bénéfice reçu est réparti entre les fondateurs de la société de gestion et, dans le HOA, il est affecté à la mise en œuvre des objectifs statutaires.

Travailler avec les gens et recruter

La prochaine étape consiste à travail préparatoire pour créer une organisation. Pour ça:

un registre des propriétaires est établi ;
l'adresse du HOA est déterminée ;
la Charte est en préparation ;
recherche de candidatures pour les postes de président, de membres du conseil d'administration, des commissions d'audit et de dépouillement, de président et de secrétaire d'assemblée ;
préparer des bulletins d'information ;
convoquer la réunion au moins 10 jours à l'avance ;
dans le même délai envoyer cette notification au CHI.

Réunion sur la création du HOA

élection du président et du secrétaire de l'assemblée ;
commission de comptage ;
sur la méthode de gestion;
la Charte est approuvée ;
élire le président et d'autres personnes ;
un représentant des propriétaires est nommé pour enregistrer le HOA ;
choisir l'endroit où les informations seront placées ;
choisir un endroit pour stocker les documents.

D'autres problèmes peuvent également être abordés, selon les besoins de la maison. Cependant, s'il n'a pas été possible de réunir les locataires de la maison lors de l'assemblée générale, alors un vote par correspondance est annoncé. Pour ce faire, des bulletins de vote sont préparés et chacun des propriétaires vote.

Finir le travail d'organisation

liste des propriétaires ;
protocole de la commission de comptage ;
procès-verbal de l'assemblée générale.

HOA est enregistré. Pour ce faire, une demande est soumise au bureau des impôts avec des pièces jointes à la charte, des informations sur les électeurs, un reçu avec les droits de l'État payés).

Vous devez vous inscrire auprès des autorités statistiques, à la Caisse de pensions, à la FSS, fonds médical et faire une impression.

Après cela, vous pouvez commencer à travailler en informant les parties intéressées de son démarrage. L'organisation a besoin :

obtenir de la documentation technique ;
dresser un registre des biens, l'examiner et dresser un acte approprié ;
étudier les règles d'approvisionnement de la population ;
étudier les règles de fourniture des services de logement ;
avec la gestion directe du HOA, il est nécessaire de conclure des accords avec des organisations d'approvisionnement en ressources, ainsi que de déterminer l'organisation avec laquelle la réception des fonds sera conservée;
et si la gestion est effectuée par le biais du Code pénal, le HOA conclut un accord avec eux.

Et pourtant : HOA ou société de gestion - qu'est-ce qui est le mieux ?

Il appartient aux locataires de décider quelle forme de gestion choisir. Mais depuis peu, ils penchent de plus en plus vers une forme de gouvernement paritaire. D'une part, il y a souvent des cas où dans un HOA avec contrôle direct l'avis des locataires est remplacé par l'avis d'un seul président.

Par contre, une personne compétente en matière technique n'est pas toujours élue président. Mais les sociétés de gestion emploient des spécialistes qui savent souvent mieux ce qu'il faut pour une maison à un moment ou à un autre.

Conclusion

Après avoir réfléchi à la question (HOA ou une société de gestion - quelle est la meilleure option ?) et avoir décidé en faveur de l'une ou l'autre option, les résidents doivent comprendre qu'aucune des formes d'organisation ne peut être vraiment efficace si les résidents eux-mêmes ne participent pas à la processus de gestion. Lorsqu'ils restent indifférents, ne vont pas aux réunions et ne s'intéressent pas aux questions d'actualité, l'organisation de l'HOA tombe souvent en décadence, et la société de gestion surestime parfois le coût de ses prestations.

Par conséquent, pour un meilleur fonctionnement de la maison, tout d'abord, les propriétaires attentionnés sont importants, qui doivent comprendre que la gestion vient d'eux, quelle que soit la forme choisie, qu'il s'agisse d'une HOA ou d'une société de gestion. C'est alors que les affaires de la maison fleuriront et que les locataires seront satisfaits et heureux d'y vivre.

Le syndicat des copropriétaires est une organisation de copropriétaires d'immeubles dont l'objet est la cogestion de l'ensemble Propriété MKD et son exploitation confortable, ainsi que le règlement des questions de propriété et d'utilisation des biens immobiliers, conformément aux normes établies. Le partenariat donne la possibilité de contrôler les locataires eux-mêmes utilisation prévue leur argent.

Les organes directeurs de la HOA - le conseil d'administration, le président et la commission d'audit - sont élus lors de l'assemblée générale et ne sont pas nommés par des organes supérieurs. Responsable de résoudre les problèmes liés au coût d'entretien de la maison. L'association des résidents contrôle l'argent commun, empêchant le vol. A ce jour, le HOA est le seul moyen de mettre les travaux de logement et de services communaux () sous le contrôle réel des propriétaires.

Création de HOA

La création d'un HOA se déroule par étapes, la première étape est une réunion des propriétaires d'un immeuble à appartements sur la question de l'organisation d'un HOA. Si la proposition est appuyée par une majorité de propriétaires, un partenariat est formé. Un point important dans le vote est le principe de proportionnalité : plus la superficie de l'appartement est grande, plus le propriétaire donne de votes pour l'établissement d'un partenariat. Après un vote favorable, ici, lors de l'assemblée générale des propriétaires, la charte du HOA est également adoptée, car le partenariat est une personne morale, ce qui signifie qu'il est soumis à un enregistrement obligatoire. Il est également nécessaire de faire un sceau de cette organisation et d'ouvrir un compte bancaire.

Les associations de propriétaires peuvent être créées non seulement par les propriétaires Tours d'appartements et leurs associations - la création d'un HOA est également possible dans une colonie de chalets pour plusieurs chalets d'été ou bâtiments résidentiels, s'ils sont unis par des parcelles de terrain avec une frontière commune, ainsi que des infrastructures d'ingénierie et techniques conçues pour fournir plus d'un objet . La décision de créer une association à but non lucratif est prise d'un commun accord par tous les propriétaires de la communauté de chalets. Lors de l'assemblée générale, lors du vote à la majorité des 2/3 des voix, la charte est adoptée, le conseil d'administration et le président sont élus, ainsi que des représentants ayant les pouvoirs du demandeur pour demander l'enregistrement d'une personne morale auprès des autorités compétentes .

Selon les lois en vigueur, les propriétaires de MKD peuvent créer une organisation à but non lucratif pour gérer le logement et les services communaux. En parallèle, il est permis de créer un HOA dans plusieurs immeubles d'habitation, qui comprendront les propriétaires de MKD voisins. Les propriétaires de locaux résidentiels peuvent ou non adhérer à un HOA, mais le nombre de membres du partenariat doit dépasser 50% de tous les votes exprimés en faveur de la création d'une organisation à but non lucratif.

La création d'un HOA est également possible dans un nouveau bâtiment - le promoteur crée un partenariat avant d'enregistrer la propriété du logement. Une fois que les actionnaires ont le droit de posséder un logement, ils peuvent, en tant que propriétaires, modifier la charte de la HOA et organiser des réélections du conseil d'administration.

Instructions étape par étape pour créer un HOA

Après avoir décrit les principaux points pour la création d'un HOA, prescrits dans le Code du logement de la Fédération de Russie, vous pouvez procéder à un plan détaillé pour le développement et l'organisation d'un HOA.

En création, car c'est loin d'être la forme la plus idéale pour gérer MKD. Dans tous immeuble de grande hauteur il y a beaucoup de gens qui ont leurs propres intérêts et il n'est pas toujours possible de les ramener à un dénominateur commun. Prenez au moins l'amélioration de la cour : les retraités ont besoin de gazebos, les adolescents ont besoin d'un coin sport, les parents d'enfants ont besoin d'une aire de jeux, les amateurs de voitures ont besoin d'un parking. Un conflit d'intérêts en réalité, mais ce sont les principes démocratiques du HOA qui aident à trouver des compromis. Et quels sont les inconvénients que les représentants des sociétés de gestion aiment mettre en avant ?

Dans HOA, ils volent de la même manière que dans le logement et les services communaux. Bien sûr, des personnes déshonorantes se retrouvent dans le conseil d'administration des HOA individuels. Si des escrocs ont pris le pouvoir dans la maison, ils peuvent utiliser les fonds de leurs voisins à des fins d'enrichissement personnel. Mais dans une société de gestion, de tels faits sont beaucoup plus fréquents, et le conseil est choisi par les locataires eux-mêmes, il est en leur pouvoir de réélire des personnes honnêtes et de confiance. Il est beaucoup plus facile de contrôler le travail d'une société de personnes avec l'aide d'une commission d'audit qu'une société de gestion.
Les associations de propriétaires sont des non-professionnels qui ne sont pas en mesure de gérer la maison ainsi que les services publics du code pénal. Toutes les maisons ne disposent pas d'un travailleur communal professionnel capable de travailler dans un HOA. Mais en fait - non-professionnels - les propriétaires exercent leurs fonctions plus consciencieusement que les employés du Code criminel. Oui, le conseil d'administration du HOA peut faire des erreurs, sur lesquelles ils apprennent assez rapidement, car ils travaillent pour eux-mêmes. En réalité, les maisons gérées par des HOA sont en meilleur état que celles gérées par des sociétés de gestion. En dernier recours, pour les HOA « paresseux », il est toujours possible de conclure des contrats de service avec un ou plusieurs prestataires.
Les dettes accumulées dans la maison au fil des ans seront transférées au solde du HOA, et celui-ci fera tout simplement faillite. HOA est une nouvelle organisation qui commence son travail à partir de zéro. Par conséquent, aucune dette ne lui est transférée - elles appartiennent au Code pénal qui ne pourrait pas les recouvrer. Au contraire, l'argent collecté par les locataires pour les réparations majeures devrait être transféré sur les comptes du HOA. Ainsi, l'organisation commencera son travail avec un bilan positif.
Les associations de propriétaires auront du mal à "annuler" les dettes des défaillants malveillants. Les débiteurs sont l'éternel problème de toute maison. Mais en pratique, c'est le HOA qui résout le mieux ce problème. Tout d'abord, la pression morale est utilisée : c'est une chose de ne pas payer d'UE abstraite - à un vieil ennemi et mal intentionné, c'en est une autre de voler vos voisins, que vous croisez quotidiennement dans la cage d'escalier et qui savent qui habite chez eux. frais.
Les associations de propriétaires ne devraient être créées que dans les grandes maisons neuves. Une petite maison ne pourra pas supporter un président, un comptable et tout le personnel nécessaire - concierges et techniciens, serruriers et plombiers. Il y a une issue : plusieurs maisons peuvent fusionner en une seule HOA à la fois. La loi n'interdit pas la création d'un HOA dans plusieurs immeubles à appartements. Il y a des cas où les résidents d'un bloc entier ont construit avec des maisons similaires unies dans un partenariat. En effet : les maisons d'un même type ont les mêmes problèmes et des méthodes identiques pour les résoudre. Il est tout à fait raisonnable de les résoudre ensemble, car une telle procédure nécessite le même temps et les mêmes efforts que dans un grand immeuble.

Nous entendons souvent dire que HOA est un projet complexe et coûteux. Bien sûr, une fois que les résidents de la maison doivent essayer de se conformer à toutes les formalités pour la création d'une organisation à but non lucratif. Mais alors la vie des propriétaires de MKD deviendra meilleure et plus confortable. Certaines dépenses ne peuvent être évitées, mais ces dépenses seront sensiblement inférieures aux coûts actuels de maintien du Code criminel. Et les membres de la HOA ne paieront que pour les services qu'ils reçoivent réellement, et non pour ceux qu'impose le Code criminel.

Information à l'ordre du jour de la prochaine réunion des membres de l'HOA, propriétaires de locaux après approbation de la Charte en nouvelle édition et documents internes réglementaires (avril 2012)

La charte est le document principal de toute personne morale.
, car il établit non seulement une liste des services et activités fournis, mais également un document qui vous permet de protéger l'entreprise, dans notre cas, il s'agit de l'Escorial Homeowners Association.

À ce jour, HOA est la forme la plus favorable de gestion d'un immeuble à appartements. Une entité juridique pour la gestion d'un immeuble d'appartements avec n'importe quel mode de gestion est obligatoire, en raison de la nécessité d'accumuler de l'argent, y compris non monétaire, pour la gestion d'un immeuble d'appartements (MKD), son entretien et sa réparation, pour payer services fournis par des tiers pour le maintien en vie de MKD .

La charte de l'HOA est un document obligatoire pour les membres de l'HOA, c'est-à-dire pas tous les propriétaires de locaux. Les décisions de l'assemblée de la maison s'imposent à tous les propriétaires des lieux, y compris les membres de l'HOA, les décisions des assemblées des membres du Partenariat s'imposent à ses membres. Les questions d'interaction et de réglementation des relations entre le HOA et les propriétaires qui ne sont pas membres du partenariat sont régies par l'accord de gestion conclu entre les propriétaires et les organes de gestion du MKD - HOA

Le problème des activités de la HOA dépend entièrement de la Charte, surtout si elle n'est pas conforme à la législation en vigueur. Cette question est devenue particulièrement pertinente après que le législateur a adopté un certain nombre d'amendements au code du logement. Fédération Russe. La charte de l'HOA "Escorial" dans un certain nombre de ses sections et articles n'est pas conforme à la législation en vigueur - Code du logement Fédération Russe.

HOA "Escorial" est un partenariat actif qui a déjà sa propre charte, mais ses dispositions ne sont valables et n'ont force de loi que dans les cas qui ne contredisent pas le code du logement de la Fédération de Russie entré en vigueur. Les chartes non conformes à la législation en vigueur sont appliquées dans la partie qui ne contredit pas les actes législatifs de la Fédération de Russie.
En d'autres termes, la légalité des dispositions de notre charte actuelle ne s'applique que dans les cas qui ne contredisent pas le Code du logement de la Fédération de Russie entré en vigueur. Et encore plus simple, la défense de leurs intérêts - les membres du HOA, l'organe exécutif collégial du HOA - le Board, ne peut se référer à la Charte du HOA « Escorial », car son édition actuelle n'est pas aligné sur l'actuel Code du logement de la Fédération de Russie, dans ce cas, nous devons « maintenir ouvert le nouveau Code du logement de la Fédération de Russie » et appliquer ses normes.

Les amendements au Code du logement de la Fédération de Russie du 4 juin 2011 n ° 123 FZ RF «SUR LES AMENDEMENTS AU CODE DU LOGEMENT DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE ET À CERTAINS ACTES LÉGISLATIFS DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE» ont dans une large mesure modifié la situation dans le domaine d'activité et fonctionnement des partenariats.

En conséquence, utiliser le droit et l'obligation consacrés par le législateur au paragraphe 1 de la partie 2 de l'article 145 n ° 000-FZ de la Fédération de Russie (modifiant la charte du partenariat ou approuvant la charte du partenariat dans une nouvelle édition) , mettre notre document principal en conformité avec la loi, Le conseil d'administration de l'HOA Escorial a préparé le projet de charte de l'HOA Escorial dans la nouvelle édition n ° 189 de la loi fédérale de la Fédération de Russie et le soumet pour approbation à l'assemblée des membres de l'HOA.

La raison de la préparation des statuts dans une nouvelle édition, et non l'introduction de modifications aux statuts existants, est :

· Important le nombre de modifications apportées par le législateur concernant les activités de la HOA,

la présence de références significatives dans la Charte actuelle, à la loi « sur les associations de copropriétaires », déjà invalidée depuis 2005,

divergences sur la procédure d'élection du président du conseil d'administration de la HOA,

incohérence des normes régissant la procédure de prise de décisions fondamentales par l'assemblée générale des membres de l'HOA et l'assemblée générale des propriétaires,

ainsi que d'autres normes invalides régissant les activités de la "HOA"

Vous trouverez ci-dessous les principaux changements apportés au Code du logement de la Fédération de Russie concernant les activités et le fonctionnement du HOA, qui sont reflétés dans les sections pertinentes du projet Charte de l'HOA "Escorial". Nous pensons que la procédure d'introduction technique de nombreuses modifications de la Charte actuelle rendra difficile sa lecture et son application à l'avenir. En outre, il convient de tenir compte du fait que la nouvelle LC RF contient non seulement des modifications de certaines dispositions, mais également un certain nombre d'ajouts, de modifications des paragraphes, parties et articles existants de la loi fédérale.

La nouvelle version des statuts comporte des sections claires qui doivent être reflétées dans les statuts.

Les principaux changements apportés au code de 2011, en termes d'activités de l'HOA :

COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES DANS UN IMMEUBLE DE LOGEMENTS
article 36, partie 1 du Code du logement de la Fédération de Russie est énoncé dans une nouvelle édition :
« 1. Les propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation possèdent la propriété commune d'un immeuble d'habitation sur la base d'une copropriété commune, à savoir :
1) les locaux de cette maison qui ne font pas partie des appartements et sont destinés à desservir plus d'une pièce de cette maison, y compris les paliers inter-appartements, les escaliers, les ascenseurs, les gaines d'ascenseur et autres, les couloirs, les planchers techniques, les greniers, les sous-sols, en lesquels il y a communication d'ingénierie, autres équipements desservant plus d'une pièce de cette maison (sous-sols techniques) ;
2) les autres locaux de cette maison n'appartenant pas à des propriétaires individuels et destinés à répondre aux besoins sociaux et d'habitation des propriétaires des locaux de cette maison, y compris les locaux destinés à l'organisation de leurs loisirs, développement culturel, la créativité des enfants, la culture physique et les événements sportifs et similaires ;
3° les toits enserrant les structures porteuses et non porteuses de cette maison, les équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres situés dans cette maison à l'extérieur ou à l'intérieur des lieux et desservant plus d'une pièce ;
4) terrain sur lequel se trouve cette maison, avec des éléments de jardinage et d'amélioration, d'autres objets destinés à l'entretien, au fonctionnement et à l'amélioration de cette maison et situés sur le terrain spécifié. Les limites et la taille du terrain sur lequel l'immeuble est situé sont déterminées conformément aux exigences de la législation foncière et de la législation sur l'urbanisme.

Nous porterons une attention particulière au terrain. Un tel ajout au Code du logement de la Fédération de Russie est pleinement conforme à la position de la Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie, ainsi qu'à la position des Cours suprêmes de Russie, précédemment définie dans les résolutions gouvernantes des Plénums.
COMMENT LES PROPRIÉTAIRES DOIVENT PRENDRE UNE DÉCISION S'IL EST IMPOSSIBLE D'AVOIR UN QUORUM
dans la nouvelle édition partie 1 de l'article 47 Code du logement de la Fédération de Russie.

"V si lors de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements par la présence conjointe des propriétaires de locaux dans cet immeuble pour discuter des points de l'ordre du jour et prendre des décisions sur les questions soumises au vote, une telle assemblée générale n'avait pas le quorum , autres décisions de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble avec le même agenda peut être adopté par correspondance.(transfert au lieu ou à l'adresse indiqués dans la convocation de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, des décisions écrites des propriétaires sur les questions soumises au vote) ».

Clause 1, partie 1, article 137, clause 2.9.10, partie 1, article 138 PAVA ET OBLIGATIONS DU PARTENARIAT POUR LA GESTION D'UN IMMEUBLE D'APPARTEMENTS. Complété avec des modifications

1. Une association de propriétaires a le droit de :

1) conclure, conformément à la loi, une convention pour la gestion d'un immeuble d'habitation et autres assurant la gestion d'un immeuble d'habitation, y compris l'entretien et la réparation propriété commune dans un immeuble à appartements, des contrats ;

L'association des copropriétaires est tenue de :

2) gérer l'immeuble d'habitation de la manière prescrite par Chapitre VIII du présent code ;

8) représenter les intérêts légitimes des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation liés à la gestion des biens communs de cet immeuble, y compris dans les rapports avec les tiers ;

9) tenir un registre des membres du partenariat et chaque année au cours du premier trimestre de l'année en cours envoyer une copie de ce registre aux autorités exécutives des entités constitutives de la Fédération de Russie spécifiées dans la partie 2 de l'article 20 du présent code ;

10) soumettre aux autorités exécutives autorisées des entités constitutives de la Fédération de Russie, spécifiées au paragraphe 2 de l'article 20 du présent code, dans les trois mois à compter de la date de enregistrement d'état modifications apportées à la charte de la société certifiée par le président de la société et le secrétaire de l'assemblée générale des associés de la société une copie de la charte de la société, un extrait du procès-verbal de l'assemblée générale des associés de la société sur l'adoption d'une décision de modification de la charte de la société en annexe des copies des textes des modifications y afférentes certifiées conformes par le président de la société et le secrétaire de l'assemblée générale des associés de la société.

NOUVELLE ST.143.1 INTRODUITE SUR LES DROITS DES MEMBRES ET PROPRIÉTAIRES HOA, NON-MEMBRES D'UNE ASSOCIATION DE PROPRIÉTAIRES

article 143.1 du Code du logement de la Fédération de Russie, qui s'appelle - les droits des membres de l'association des propriétaires et des non-membres de l'association des propriétaires de locaux dans un immeuble
1. Les membres d'une association de propriétaires et de propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation qui ne sont pas membres d'une association ont le droit de recevoir des informations des organes de gestion de l'association sur les activités de l'association de la manière et dans la mesure établies par le présent Code et la charte de l'association, de faire appel en justice des décisions des organes de gestion de l'association.

2. Les membres d'une association de propriétaires et de propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation qui ne sont pas membres d'une association ont le droit d'exiger de l'association la qualité des services fournis et (ou) des travaux exécutés.

3. Les membres d'une association de propriétaires et de propriétaires de locaux dans un immeuble à logements qui ne sont pas membres d'une association ont le droit de prendre connaissance des documents suivants :

1) la charte du partenariat, les modifications apportées à la charte, le certificat d'enregistrement d'État du partenariat ;

2) registre des membres de la société en nom collectif ;

3) états comptables (financiers) du partenariat, estimations des revenus et des dépenses du partenariat pour l'année, rapports sur l'exécution de ces estimations, rapports d'audit (en cas d'audit) ;

3) élection des membres du conseil d'administration de la société, des membres de la commission d'audit (commissaire aux comptes) de la société et, dans les cas prévus par la charte de la société, également du président du conseil d'administration de la société parmi les membres du conseil d'administration de la société, cessation anticipée de ses pouvoirs ;

4) fixer le montant des versements et apports obligatoires des associés de la société ;

5) approbation de l'ordre de l'éducation Fonds de réserve partenariat, d'autres fonds spéciaux du partenariat (y compris les fonds pour les réparations courantes et majeures des biens communs dans un immeuble à appartements) et leur utilisation, ainsi que l'approbation des rapports sur l'utilisation de ces fonds ;

6) prendre une décision sur l'obtention de fonds empruntés, y compris les prêts bancaires ;

7) détermination des orientations pour l'utilisation des revenus de activité économique partenariats;

8) approbation du plan annuel d'entretien et de réparation des biens communs d'un immeuble à logements, un rapport sur l'exécution d'un tel plan;

8.1) approbation des estimations de revenus et de dépenses de la société pour l'année, rapports sur l'exécution de ces estimations, rapports d'audit(en cas d'audit);

Selon les amendements à l'étude, les autorités régionales vérifient désormais la conformité de la charte HOA avec la loi, la légalité de sa création et le choix d'une société de gestion.

Si des violations sont détectées, les organismes autorisés peuvent demander au tribunal de liquider le HOA ou de déclarer l'accord de gestion de la maison invalide.

Les modifications ci-dessus et d'autres apportées au Code du logement de la Fédération de Russie - n ° 000 FZ de la Fédération de Russie sont prises en compte dans le PROJET de charte préparé de la HOA "ESCORIAL".

La charte du HOA devrait être extrêmement simple et ne pas inclure tout ce qui n'est pas soutenu par des actes législatifs.

Tous autres documents requis et réglementés lois distinctes, résolutions, ordonnances, etc., pour organiser le travail de l'HOA et de ses organes exécutifs, peuvent en outre être élaborés et soumis à la discussion et à l'approbation de l'assemblée générale.

Selon les modifications apportées au Code du logement de la Fédération de Russie, les devoirs et pouvoirs, les exigences des élus de l'exécutif collégial corps de l'HOA- Président du conseil. Le conseil d'administration a élaboré - description de poste du président du conseil d'administration, règlement du conseil d'administration de la HOA, règlement de la commission d'audit de la HOA "Escorial" et d'autres documents. Qui à l'avenir doit être accepté et approuvé par l'OSCh HOA "Escorial".

Les projets finalisés des documents répertoriés sont affichés sur la page du site Web électronique de l'Escorial HOA et vous obligent à prendre connaissance de leur contenu afin de prendre une décision en assemblée générale.

Nous prions tous les propriétaires de bien vouloir prendre connaissance des documents dont l'approbation a été soumise à l'approbation de l'assemblée générale des membres de l'HOA, avant la date de sa tenue.

Avant le 1er mars 2012, les associations de logement sont tenues de soumettre à l'Inspection du logement des copies des décisions de création d'un HOA, des statuts du HOA et des modifications des statuts. Jusqu'au 1er mars 2013, l'Inspection du logement est tenue de vérifier la légalité des activités de toutes les associations de logement.

Sincèrement, Membre du Conseil d'administration de l'HOA "Escorial" Sadova-

En été, un nombre important d'employés des organisations de gestion partent en vacances. HOA, comment entité, ne fait pas exception et est obligé de laisser les employés ordinaires et l'administration, y compris le président, partir en vacances.

Même pendant les vacances du président du HOA, il continue de fonctionner, de gérer le MKD (article 161 de la LC RF) et de délivrer des reçus aux propriétaires pour le paiement du logement (article 155 de la LC RF). Aujourd'hui, nous allons vous dire comment fonctionne le partenariat pendant que le président est en vacances.

Président du HOA et des relations de travail

Pendant longtemps, on a cru à tort que les règles ne s'appliquaient pas au président du HOA droit du travail. Cela était dû à l'interprétation incorrecte de la partie 3.1 de l'art. 147 du Code du logement de la Fédération de Russie, d'où il ressort qu'un membre du conseil d'administration d'un HOA ne peut pas :

cumuler leurs activités au sein du conseil d'administration de la société en nom collectif avec une activité dans le cadre d'un contrat de travail ;
confier, confier à une autre personne l'exercice de ses fonctions de membre du conseil d'administration de la société.

On pensait également que le HOA ne pouvait pas conclure de contrat de travail avec le président du conseil d'administration. En fait, la partie 3.1 de l'art. 147 du Code du logement de la Fédération de Russie stipule qu'un membre du conseil d'administration ne peut pas avoir deux ou plusieurs contrats de travail conclus dans ce partenariat.

Le président du HOA, avec qui un contrat de travail est conclu, ainsi que dans le cas de son élection à un poste, sont soumis aux relations de travail. Si un contrat de travail n'est pas conclu entre le président et l'HOA, les relations de travail naissent sur la base de l'admission effective du président à travailler au su ou pour le compte de l'employeur ou de son mandataire (article 16 du code du travail de La fédération Russe).

Étant donné que les relations de travail s'appliquent au président du HOA, il a droit à un congé avec la préservation de son lieu de travail et de ses revenus moyens. Durée des vacances - 28 jours calendaires(Articles 114 et 116 du Code du travail de la Fédération de Russie).

L'ordre et la séquence des vacances sont déterminés par le règlement intérieur du travail de la HOA, qui est approuvé par l'assemblée générale (partie 2 de l'article 149, paragraphe 10 de la partie 2 de l'article 145 de la LC RF).

Le président du HOA part en vacances

Pour partir en vacances, le président du HOA soumet une demande au conseil d'administration du HOA, car ce sont eux qui gèrent le HOA et ont le droit de prendre des décisions sur toutes les questions de ses activités (partie 1 de l'article 147 du LC RF).

Le règlement intérieur du travail de la HOA ou la Charte adoptée par l'assemblée générale sous la forme de paragraphes. 10 heures 2 c. 145 du Code du logement de la Fédération de Russie peut établir une procédure différente pour que le président du HOA parte en vacances. Mais si ce n'était clairement réglementé nulle part, le problème est résolu par le conseil d'administration de la HOA.

Après réception d'une demande d'autorisation, le conseil se réunit en séance et dresse ses résultats dans un procès-verbal. L'ordre du jour de la réunion peut être le suivant :

Sur examen d'une demande d'autorisation au président du conseil d'administration de la HOA<«Название»> <Ф.И.О.>
Sur la prise de mesures pour assurer le bon fonctionnement du HOA<«Название»>pendant les vacances du président du conseil d'administration de la HOA<«Название»> <Ф.И.О.>.

Exemple de procès-verbal d'un conseil d'administration :

Actions du président avant de partir en vacances

Avant de partir en vacances, le président du HOA est obligé de prendre un certain nombre de mesures visant au bon fonctionnement du HOA pendant son absence.

La première chose à faire est de nommer un suppléant pour vous-même et d'émettre un ordre approprié. Le président par intérim du HOA peut être tout employé du partenariat qui y travaille en vertu d'un contrat de travail. Par exemple, un maître, un électricien ou un comptable.

Obtenir le consentement écrit de l'employé et lui demander d'effectuer, pendant les heures de travail établies, parallèlement au travail spécifié dans le contrat de travail, un travail supplémentaire en tant que président du HOA moyennant un paiement supplémentaire (article 60.2 du Code du travail de la Russie). Fédération).

Le montant de la majoration est déterminé d'un commun accord entre les parties Contrat de travail en tenant compte du contenu ou du volume de travail supplémentaire (article 151 du Code du travail de la Fédération de Russie).

Deuxièmement, avant ses vacances, le président du HOA doit informer les principales contreparties et leurs services d'expédition de la date et de la durée de son absence.

La troisième chose que fait le président est d'informer les résidents de ses vacances. Vous pouvez publier des informations sur le site Web du HOA ou sur des stands d'information à l'intérieur des entrées du MKD.

Si les résidents doivent obtenir des documents (certificats ou extraits), proposez-leur le choix :

les commander à l'avance
ou rendez-vous chez votre adjoint.

Si le président est le seul employé de l'HOA

La situation la plus difficile associée au départ en vacances survient lorsque le président est le seul employé du HOA et qu'il n'a personne pour nommer un adjoint.

Dans ce cas, aviser le conseil de la date des vacances et obliger le conseil à exercer le contrôle et la gestion de l'HOA. Cela peut être fait, car le conseil gère les activités de l'HOA et a le droit de prendre des décisions sur toutes les questions des activités de l'HOA, à l'exception de celles qui relèvent de la compétence exclusive de l'assemblée générale (partie 1 de article 147 du LC RF).

conclusion

Le président du HOA devrait aborder la question de la planification des vacances à l'avance et de manière responsable.

Notifier sous signature notifier au conseil d'administration la société en nom collectif et désigner un remplaçant.
Avertissez les entrepreneurs et leurs services de répartition de la date et de la durée de votre absence.
Affichez des messages sur le site Web du partenariat ou sur des panneaux d'information pour les résidents.
Si vous êtes le seul employé de l'HOA, obligez le conseil d'administration du partenariat à exercer un contrôle et des conseils pendant votre absence.