Superficie totale, mille mètres carrés m

La période de forte demande est révolue, la stagnation nous attend

Avec l'avènement du mois de mai, l'activation du marché immobilier de Moscou a finalement échoué. En début d'année, la demande a été ébranlée par les craintes concernant l'éventuelle annulation des hypothèques préférentielles, ainsi que de nouveaux anti-records du rouble. Cette circonstance, d'une part, a de nouveau effrayé les propriétaires d'épargne en roubles et, d'autre part, elle a augmenté le pouvoir d'achat de ceux qui avaient de la monnaie entre leurs mains. En conséquence, depuis fin janvier, une activité accrue s'est formée sur le marché, dont le pic est tombé en février et mars. Mais déjà en avril, l'activation a commencé à décliner, et en mai, elle a finalement été remplacée par un déclin naturel.

Un tel comportement du marché est tout à fait prévisible et compréhensible. Tous les facteurs qui ont déclenché l'activation de la demande au début de l'année étaient émotionnels et à court terme. Les hypothèques préférentielles ont été étendues, les taux de change se sont stabilisés, le taux de change du rouble est revenu dans une fourchette plus familière qui ne provoque plus de panique, et le pouvoir d'achat des détenteurs d'épargne en devises a chuté suite au dollar. Tout le monde s'est calmé, mais plus important encore, le battage médiatique du début d'année a épuisé la demande pour les périodes futures. Tous ceux qui pouvaient acheter des appartements en 2016 l'ont déjà fait au cours des 4 premiers mois. Comme les experts d'IRN.RU l'avaient prévenu en janvier : le marché immobilier attendait alors une reprise, qui devait être suivie d'une stagnation. En fait, on passe maintenant d'une période de reprise à une période de récession.

La situation des prix en mai indique également un changement de tendance. Au cours de l'année écoulée, les prix en roubles des appartements à Moscou ont lentement mais sûrement baissé, d'abord implicitement sous la forme de remises et de négociations, puis explicitement. Mais depuis le début de cette année, la baisse des prix s'est arrêtée près du niveau de 170 000 roubles par mètre carré en raison de l'augmentation de la demande. Le montant des remises a même légèrement diminué, bien qu'elles restent tout à fait tangibles. Mais avec une baisse de la demande en mai pendant l'été, la taille des remises et des négociations devra à nouveau être augmentée de mois en mois, et à la mi-automne, ce processus commencera à entraîner une diminution des prix déclarés. Le coût du logement en rouble n'a presque pas augmenté pendant la période d'activation du marché (à l'exception de quelques exemples), ce qui signifie qu'avec une nouvelle baisse de l'activité, il redescendra.

Le comportement du coût des appartements en dollars est également remarquable. Le minimum mètre carré en devises fortes a été atteint en février à environ 2 240 dollars par "carré", ce qui est légèrement inférieur à la barre "ronde" de 2 000 dollars. De plus, l'indice des prix a rebondi sur le renforcement du rouble et est maintenant de 2 620 dollars. Mais à la fin du mois de mai, ce rebond était essentiellement enlisé (si vous regardez l'indice hebdomadaire plus dynamique), et maintenant la situation semble que l'indice est prêt à picorer à nouveau, comme il l'a fait avec le début de l'été par an. il y a.

Le changement de tendance est également mis en évidence par la dynamique des prix par type de logement et par géographie. Typiquement, pendant une période d'activation du marché ou de hausse des prix, le segment low-cost plus dynamique dépasse le logement cher plus inactif en termes de croissance. Le segment cher rattrapera l'arriéré dans la décélération de la croissance des prix. Lorsque le rebond du marché est prêt à être remplacé par une correction à la baisse, les segments peuvent ne présenter aucun système, ce qui indique une rupture chaotique des tendances précédentes.

May a montré quelque chose de similaire. Les leaders de l'augmentation résiduelle des prix sont à la fois le cher district central et le district sud-ouest, ainsi que les zones les moins chères au-delà du périphérique de Moscou et du district sud-est. Le « milieu » du marché, au contraire, est un outsider. C'est-à-dire que la hausse résiduelle des prix s'étire jusqu'à présent en raison des offres les moins chères, qui trouvent toujours des acheteurs en raison du prix le plus attractif, et en raison du logement cher, qui augmente traditionnellement son prix par inertie plus longtemps qu'il ne le devrait, en comptant sur les acheteurs qui ne sont pas limités en fonds. Et la majorité des offres de taille moyenne du marché stagnent déjà.

La chaoticité est également visible dans la dynamique par types de maisons et d'appartements. Alors que les maisons modernes en briques monolithiques les plus chères ont montré le plus grand avantage en mai, le segment voisin de la «vieille élite» - les bâtiments staliniens, les maisons du Comité central et la bonne brique de l'ère soviétique - était à la traîne sur un pied d'égalité avec des bâtiments en panneaux de cinq étages. Les appartements multi-pièces ont enregistré la plus forte augmentation, tandis que la base du logement pour la vie familiale - trois roubles, au contraire, s'est révélée la pire de toutes.

Habituellement, toutes ces divergences sont un critère indiquant que la demande sur le marché s'est essoufflée, que les attentes des acheteurs ont cessé de correspondre au volume de solvabilité de la demande et que le marché s'attend à "secouer" vers de nouveaux niveaux de prix.

La baisse de la demande, qui fait suite à une période d'activation, durera au moins jusqu'à l'automne. Même s'il est plus réaliste de s'attendre à une nouvelle relance du marché vers la fin de l'année. Le fait est que c'est jusqu'à fin 2016 que le hypothèque préférentielle et la prochaine date limite pour son achèvement peut devenir une nouvelle raison de chauffer le battage médiatique. Aussi, à en juger par l'exemple de 2014 et 2015, c'est à la fin de l'année que le négatif macroéconomique est gonflé au maximum, ce qui se traduit, entre autres, par une nouvelle vague de dépréciation du rouble, poussant à se dépêcher avec la décision problème de logement. Le début de l'automne, en tant que tel, n'apporte pas de raisons solides pour une augmentation de l'activité d'achat, comme l'ont encore montré les années précédentes.

Le centre analytique IRN.RU continue d'adhérer au point de vue selon lequel la dynamique des prix cette année répétera largement le passé. Le contexte macroéconomique continue d'être négatif, le pétrole est relativement bon marché, encore plus bas qu'il ne l'était un an plus tôt, et le déclin général de l'économie mondiale se poursuit. Les tensions géopolitiques, malheureusement, ne montrent pas encore de mouvement vers la détente, et nous ne pouvons pas nous attendre à une levée imminente des sanctions. C'est pourquoi le coût du logement à Moscou, en l'absence de l'ancien argent "facile", devrait être inférieur à ce qu'il était historiquement dans les années prospères.

À la fin de 2016, le mètre carré de Moscou, comme en 2015, a toutes les chances de perdre encore 10 à 15 % en roubles, et en dollars, il approchera du niveau de stabilité de 2 000 dollars.

La dynamique des prix des logements à Moscou a toutes les chances de répéter le scénario de l'année dernière

Immobilier à Moscou, $/m². (www.irn.ru) 16 avril Avant le 16 mars

Indice du coût du logement (niveau moyen des prix des logements) 2 498 points. +8,5%
Indice des anticipations de prix (taux de variation des prix des logements) +5,5 %/mois +3,6%
Indice de rentabilité du logement (par rapport au logement avec dépôts bancaires) -3,0 b.dep. +1,9 b.d.

Les tendances actuelles du marché immobilier de Moscou répètent de plus en plus le scénario d'il y a un an. Au printemps dernier, le marché a été relancé par les prêts hypothécaires préférentiels, qui, lancés en mars, ont provoqué une forte augmentation de l'activité d'achat. Mais après leur départ pour les vacances de mai, les acheteurs n'en sont pas revenus et la stagnation a commencé sur le marché. Les raisons sont bien comprises - les prêts hypothécaires subventionnés n'ont pas augmenté les revenus de la population et n'ont pas supprimé problèmes macroéconomiques. Ce facteur n'a donc pu relancer la demande que temporairement. Après les vacances de mai, les prix des appartements à Moscou ont baissé, d'abord en raison de l'augmentation de la valeur des remises et des négociations, puis sous une forme explicite.

Cette année, l'activation du marché immobilier s'est à nouveau associée aux hypothèques préférentielles. Ce n'est que maintenant que la raison était la menace de l'expiration de sa validité, qui est tombée ce mois de mars. Ce facteur a de nouveau stimulé la demande, mais il est évident que son impact sera également à court terme. Tous ceux qui voulaient profiter des hypothèques préférentielles et avaient peur de son annulation l'ont déjà fait, et le scénario d'une nouvelle stagnation est désormais le plus probable.

Il convient de noter que la croissance de l'activité et des volumes de vente au premier trimestre de cette année n'a pas entraîné une augmentation des prix (sauf pour les nouveaux bâtiments individuels, dont le coût augmente davantage en raison de l'état d'avancement) . De plus, les niveaux de prix sont maintenant inférieurs à ce qu'ils étaient il y a un an. Selon le centre d'analyse www.irn.ru, les prix du rouble sont maintenant d'environ 10 % inférieurs à ce qu'ils étaient un an plus tôt. En moyenne, à Moscou, un mètre carré "flotte" désormais au niveau de 170 000 roubles, alors qu'il y a un an, le niveau était supérieur à 180 000.

Les prix de l'immobilier encore plus profonds à Moscou ont "picoré" en dollars. S'il y a un an, le coût d'un compteur atteignait la barre « ronde » de 3 000 $, cette année, il a presque atteint 2 000 $. De plus, le renforcement du rouble, qui se produit derniers mois, joue désormais contre le marché immobilier.

Le fait est que les propriétaires d'épargne en rouble sont passés au mètre carré en 2014 lors de la première vague d'un net affaiblissement du rouble, ou bien sont entrés dans la monnaie. Quant aux détenteurs d'épargne en devises, leurs opportunités ont considérablement diminué au cours des deux derniers mois. Et nous ne parlons pas des oligarques, mais des gens les plus ordinaires. Ainsi, ayant, disons, 100 000 dollars en janvier-février, à raison de 80 personnes, il pourrait se qualifier pour un appartement pour 8 millions de roubles, mais maintenant - seulement pour 6,5 millions.

À cet égard, la dynamique des prix des logements à Moscou est indicative précisément en termes de dollars. En roubles, le coût d'un compteur est beaucoup plus stable. Et en termes de devises, la volatilité est beaucoup plus élevée. Pendant les périodes d'affaiblissement du rouble, le prix d'un mètre en dollars diminue de manière significative et le pouvoir d'achat des détenteurs d'épargne en devises augmente de manière significative. En conséquence, ils peuvent soutenir les ventes pendant la période la plus difficile. Aujourd'hui, alors que le rouble s'est à nouveau renforcé et que les prix en dollars ont augmenté à cause de cela, le soutien de la demande des détenteurs d'épargne en devises s'affaiblit beaucoup.

La hausse des prix de l'immobilier à Moscou en dollars en avril a été très sensible, tout comme le renforcement symétrique du rouble. L'indice du coût du logement en dollars, calculé par le centre d'analyse www.irn.ru, a augmenté de 8,5 % en avril, passant à 2 500 dollars le mètre carré. Par conséquent, le scénario avec des prix cette année a toutes les chances de se répéter l'année dernière - une nouvelle étape de baisse des prix du rouble, d'abord implicitement en raison de remises et de négociations, puis explicitement.

Immobilier à Moscou, $/m². (www.irn.ru) 16 avril 16 mars

Panel ancien (immeubles de 5 étages et autres appartements avec petite cuisine) 2 070 + 8,9 %
Panel type (9-14 étages, surfaces standards) 2 175 + 8,3 %
Panel moderne (à partir de 16 étages et autres grandes places) 2 365 + 8,2 %
Vieille brique (immeubles de 5 étages et autres appartements avec petite cuisine) 2 294 + 8,7 %
Stalinki et briques typiques (6e-11e étage, et autres carrés non grands carrés) 2 855 + 7,7 %
Brique monolithe moderne (monolithes, surface carrée augmentée de la brique) 3 080 + 9,2 %

Tous panneaux et blockhaus 2 203 +8,4%
Ensemble des maisons monolithiques et briques 2 743 + 8,5 %

Appartements à Moscou, $/m². (www.irn.ru) 16 avril 16 mars
T1 2 379 +8,5%
Appartements T2 2 418 +8,8%
Appartements T3 2 436 +8,5%
Appartements multi-pièces 2 854 +5,6%

Appartements de luxe et appartements bon marché à Moscou (www.irn.ru) Apr16 Mar16

Indice des prix des logements « chers » (20 % des appartements les plus chers), $/m². 4 379 +9,5%
Indice des logements "bon marché" (20% des appartements les moins chers), $/m². 1 710 +8,8%
Indice de stratification (rapport qualité « cher » sur « bon marché ») 2,56 +0,6%

Les indices de prix des appartements à Moscou sont calculés sans tenir compte des logements d'élite et des appartements non standard, ce qui peut fausser l'image globale, en règle générale, vers le haut. Les indices contiennent également un ajustement des prix de vente réels, ce qui les place légèrement en dessous des prix d'offre gonflés.

Les analogies de cette année et de l'année dernière sont trop évidentes. Maintenant, comme il y a un an, les hypothèques préférentielles ont épuisé en quelques mois la demande qui était solvable dans les conditions actuelles. Afin d'attirer sur le marché de nouveaux acheteurs disposant de revenus en roubles, le niveau des prix devrait être plus bas. Les revenus de la population n'augmentent pas, mais les coûts augmentent constamment en raison de l'inflation des biens de première nécessité. En conséquence, leur pouvoir d'achat est réduit, même en dépit de l'extension des hypothèques préférentielles. Afin d'activer la demande des détenteurs d'épargne en devises au taux de change actuel, une réduction du niveau des prix est également nécessaire, sinon ils n'auront plus assez pour acheter un logement à Moscou par rapport à la situation il y a deux mois.

Selon les experts du centre d'analyse IRN.RU, la dynamique des prix cette année répétera largement le passé. À la fin de 2016, le mètre carré de Moscou en roubles perdra encore 10 à 15 % et en dollars, il approchera du niveau de stabilité de 2 000 dollars. L'article "Prix de l'immobilier à Moscou et dans la région de Moscou : Où est le point d'équilibre ?" en dit plus à ce sujet.

En 2016, les prix des appartements à Moscou en roubles ont lentement mais sûrement continué à baisser. Et si dans la première moitié de l'année et jusqu'à la fin de l'été, il y a eu une reprise du marché, alors l'automne, au contraire, n'a apporté que déception aux vendeurs. Au début de l'année, les acheteurs ont été effrayés par l'annulation des hypothèques préférentielles et les craintes d'une nouvelle dépréciation du rouble, puis par l'augmentation inévitable des prix des appartements à partir du 1er septembre, à la suite de laquelle une demande effective limitée s'est épuisée à l'automne . Finalement . Et fin 2016, les remises des promoteurs, nécessaires pour relancer la demande, atteignaient 20-25 %, alors qu'un an plus tôt il était rare de trouver une remise de plus de 10 %.

Il est à noter qu'au cours du premier semestre, alors qu'il y avait une reprise du marché, et dans les conditions de stagnation du second semestre, le prix des appartements continuait à baisser systématiquement. Selon le centre d'analyse, en 2016, la «place» de la capitale a perdu environ 4 à 5% en roubles, passant de 180 000 roubles par mètre à 170 000. En dollars, le prix n'a pas beaucoup changé, s'équilibrant en moyenne près du niveau de 2 700 $ le mètre carré. Cependant, ce n'est que la pointe de l'iceberg.

Comme le montre la dynamique des prix par types d'appartements et par géographie, l'évolution des prix en 2016 s'est avérée très inégale. Significativement mieux que le marché le segment cher est maintenu - maisons modernes en briques monolithiques, appartements multi-pièces, ainsi que des quartiers et quartiers prestigieux - le centre de la capitale, ainsi que les directions ouest et sud-ouest. Il semblerait que cette circonstance soit tout à fait compréhensible - les riches ont toujours de l'argent pour un bon logement, même en cas de crise.

Cependant, les spécialistes du site ont noté à plusieurs reprises que la stabilité du segment cher en cas de crise est une fiction. Les vendeurs d'appartements chers sont prêts à rester sans acheteurs plus longtemps que dans le segment typique et ont également tendance à lier le coût de leurs maisons à la devise, ce qui fait que les prix dans le segment cher peuvent même afficher une "croissance" virtuelle. quand tout tombe en panne. Dans le même temps, pour les ventes réelles, la valeur de la remise pour les logements chers est généralement nettement plus élevée que dans l'économie, ce qui élimine toute stabilité apparente.

Or cet aspect est intéressant pour une autre raison. Si nous ne prenons pas en compte le segment cher, qui a empêché l'indice général du marché d'une baisse plus profonde, alors dans tous les autres segments, la baisse des roubles est plus importante - plus proche de 10%. Mieux que d'autres, seul le panneau moderne tient le coup, comme un logement neuf et meilleur que tout le reste, mais pas aussi cher qu'une brique monolithe moderne. Vient ensuite une autre alternative en termes de rapport optimal entre prix et qualité - les immeubles en briques de cinq étages, qui constituent le segment le plus abordable en termes de prix et souvent la plus haute qualité de l'ensemble du parc de logements anciens (par rapport aux immeubles en panneaux de cinq étages , ainsi que le panneau soviétique 9-12-14 étages). Dans le même temps, «l'élite» soviétique - les staliniens et les maisons du Comité central s'avère souvent trop surévaluée, essayant de suivre le prix du logement moderne.

Le fait que sans le segment cher, l'indice des prix n'ait pas perdu 5% en roubles, mais plus près de 10%, devrait être complété par une réduction implicite des prix. Selon la grande majorité des agents immobiliers, il est désormais presque impossible de vendre quelque chose sur le « secondaire » sans négocier environ 10 %, si vous ne prenez pas certaines des options les plus liquides. Le marché des nouveaux bâtiments offre également une remise moyenne d'environ 10%, bien qu'à l'approche du Nouvel An, de nombreuses offres avec des remises de 20 à 25% soient apparues. Ainsi, si nous ajoutons une autre baisse implicite de 10% à la réduction de prix apparente au niveau de 5-10%, alors les pertes totales du "carré" de Moscou pour 2016 sont plus correctement estimées à 10-15-20% selon le segment ou objet.

L'activation des acheteurs ne conduit pas encore à une augmentation des prix des appartements

L'été du marché immobilier de Moscou se termine dans la bonne humeur. Malgré les fêtes de fin d'année, l'activité des acheteurs ces derniers mois est restée nettement supérieure à celle d'un an plus tôt, ce qui a permis à la plupart des promoteurs de concrétiser leurs plans de vente et d'annoncer des hausses de prix dès l'automne. De toute évidence, avec l'arrivée de l'automne, les appartements reviendront sur le marché secondaire, dont les propriétaires s'attendent à être vendus à la barre maximale, ce qui augmentera légèrement niveau moyen des prix. Cependant, la question est de savoir si le marché acceptera de telles tentatives d'augmentation des prix et la chute sera-t-elle à la hauteur des attentes ?

Malgré l'activité, qui n'est pas typique de l'été, les prix des appartements à Moscou ne montrent pas encore de tendance à la hausse. Selon le centre d'analyse www.irn.ru, tant en roubles qu'en dollars, le coût moyen au mètre carré a marqué le pas tout au long de l'été. En roubles, il s'agit d'un «couloir» de 170 à 175 000 par mètre, en dollars - 2 600 $ - 2 700 $. Autrement dit, pour la première fois dans la longue histoire du marché immobilier de Moscou, l'activation des acheteurs n'entraîne pas d'augmentation des prix.

Les raisons de ce phénomène sont bien connues. L'activation des acheteurs se produit en raison d'un dumping important et n'est typique que pour les segments où les vendeurs sont prêts à opter pour une réduction de prix significative. Tant au primaire qu'au marchés secondaires les prix annoncés sont maintenant inférieurs d'environ 10 % à ce qu'ils étaient un an plus tôt. 10% supplémentaires peuvent être ajoutés sur la base de remises et de marchandages, qui caractérisent désormais l'essentiel des transactions. De plus, dans les nouveaux bâtiments au cours des 2 dernières années, il y a eu une diminution significative de la superficie des appartements, et dans tous les segments, ce qui réduit encore plus le prix d'achat final.

Par contre, l'année écoulée a permis aux acheteurs potentiels d'augmenter leur épargne plus que d'habitude. Après une forte augmentation taux directeurà 17% en décembre 2014 début 2015, les banques ont commencé à proposer des dépôts favorables à la population. Même dans les banques du premier échelon, le rendement a atteint 15% par an, et dans certaines petites banques - 20%. Le pourcentage le plus élevé sur les dépôts a été atteint au printemps 2015, mais à l'été, les taux diminuaient.

Il est à noter que tous les dépôts rentables étaient annuels et que des dépôts pour une période de 2 ans ou plus étaient déjà offerts à plus de peu d'intérêt. En conséquence, les fonds placés sous le plus pourcentage élevé pendant 1 an au premier semestre 2015, restituée aux propriétaires avec profit au premier semestre 2016. Et les détenteurs d'épargne en devises ont eu la possibilité de reconvertir leurs fonds en roubles au maximum taux de change avantageuxà 80 roubles par dollar également au début de 2016.

Ainsi, l'activité accrue des acquéreurs cette année s'explique par une baisse de près d'un tiers des prix effectifs de l'immobilier (différence entre les capacités financières des acquéreurs et le niveau des prix réels). Les étiquettes de prix déclarées ont diminué de 10 %, les remises et les négociations ont été ajoutées de 10 % supplémentaires et les économies ont augmenté de 10-12-15 % supplémentaires en raison de gisements rentables début 2015. Cela a réduit l'écart entre le niveau des prix des appartements et les capacités financières des acheteurs d'un total de 30 à 35%, c'est pourquoi certains acheteurs potentiels étaient suffisants pour acheter.
Mais la question est de savoir quelle est la capacité de cette demande ? Et quand va-t-il se tarir, et pour maintenir les volumes de vente antérieurs, il faudra encore baisser le prix pour toucher de nouveaux acheteurs qui n'ont toujours pas de quoi acheter ?

Le centre analytique IRN.RU a récemment analysé la structure des dépôts de tous les investisseurs russes. La conclusion s'avère très intéressante - malgré l'énorme quantité stockée sur les dépôts, la majeure partie appartient à moins de 1% de la population. Ce sont ces personnes qui ont non seulement résolu leur problème de logement il y a longtemps, mais qui ont également réussi à acheter plusieurs autres appartements d'investissement en réserve dans les meilleures années. Mais les gens ordinaires qui ont besoin d'un logement n'ont pas d'argent et le budget pour eux est de 3 à 5 millions pour un appartement, et avec l'utilisation d'une hypothèque.

La dynamique des prix par types de maisons et par géographie s'est avérée multidirectionnelle en août et reflète l'irrationalité du marché, qui persiste toujours. Tous les segments typiques ont légèrement baissé, de 1 à 2 %. Ce sont toutes des maisons à panneaux, ainsi que des appartements de 1-2-3 pièces en vieilles briques. Dans le même temps, les maisons modernes en briques monolithiques et les appartements multi-pièces démontrent le plus, c'est-à-dire le même segment de logements chers qui n'est presque pas à vendre dans les conditions actuelles, ce qui n'empêche pas les propriétaires de ces appartements de continuer pour augmenter les prix, quoi qu'il arrive, démontrant une croissance « virtuelle ». Dans le même temps, si le montant des négociations et des remises pour les appartements standard est en moyenne de 10%, alors dans le segment cher, il peut être de 30% ou 50% des prix déclarés, donc la stabilité des prix dans ce segment n'est rien de plus qu'un illusion.

Une image similaire se reflète dans la dynamique des prix par quartiers et quartiers de Moscou. Plus correspond aux endroits où se trouvent les logements les plus chers - c'est le centre et la plupart des directions ouest. Dans le rouge - tout l'est et les zones en dehors du périphérique de Moscou.

L'image observée rappelle beaucoup la fin de 2014. Prenant l'activation temporaire de la demande pour une tendance à long terme, de nombreux vendeurs ont commencé à augmenter les prix, mais ont dû faire face au fait que déjà au début de 2015, le marché se tenait fermement et que seules les hypothèques préférentielles et la stabilisation progressive de la situation géopolitique l'ont rendu possible de relancer difficilement la demande, ce qui s'est traduit cette année par la normalisation de l'activité des consommateurs.
La répétition de cette erreur et les prochaines tentatives pour commencer à augmenter les prix conduiront très probablement au développement d'une nouvelle stagnation du marché, comme c'était le cas en 2015, qui nécessitera des remises encore plus importantes et une profondeur de négociation afin de normaliser la situation. Et en les gagnants seront ceux qui, au lieu d'être haussiers, pourront désormais vendre plus tant que la demande restera active.

Le taux de baisse des prix des logements a ralenti, mais les mêmes risques subsistent

Le premier semestre de 2016 a apporté une augmentation de la demande sur le marché immobilier de Moscou, non alourdi par la hausse des prix. En février, les acheteurs de maisons ont été agités par deux facteurs principaux. Premièrement, en janvier, le rouble a de nouveau atteint de nouveaux plus bas, ce qui a un double effet sur le marché immobilier. Les propriétaires d'épargne en roubles commencent à paniquer à cause de la sécurité de leur argent, ce qui conduit souvent à intensifier à la fois la solution du problème du logement (accélérer l'achat d'un logement pour soi-même) et les achats d'investissement. Les propriétaires d'épargne en devises, à leur tour, se retrouvent au sommet de leurs capacités financières, et ceux qui, à un taux de change plus bas, n'en avaient pas assez pour l'appartement souhaité, commencent déjà à en avoir assez.

Deuxièmement, le marché a été relancé par les interventions verbales des responsables qui ont exprimé des doutes sur la prolongation de l'hypothèque préférentielle, qui devait prendre fin en mars 2016. Et bien que l'hypothèque préférentielle ait finalement été prolongée, ce facteur a joué son rôle. Peur d'être laissé sans prêt concessionnel, une part importante de la demande en 2016 a été vendue plus tôt que prévu au cours des premiers mois de cette année.

Il est à noter que la poussée de l'activité de consommation n'a pas ajouté de valeur à la « place » de la capitale. Selon le centre d'analyse www.irn.ru, au premier semestre 2016, le prix de l'immobilier à Moscou a baissé de 3% en moyenne. Si à la fin de 2015, le coût moyen du logement métropolitain était d'un peu plus de 178 000 roubles par mètre carré, à la mi-2016, il était un peu moins de 173 000. En dollars, le prix d'un compteur à Moscou n'a pas beaucoup changé, ajoutant seulement 1%. Ainsi, sur le premier semestre de l'année, en moyenne, le marché n'a pas montré de dynamique significative en termes de prix ni à la hausse ni à la baisse, cependant des mouvements assez intéressants ont été observés au sein des segments.

Il est immédiatement évident que les segments extrêmes - les appartements les moins chers et les plus chers - se sont montrés meilleurs que le marché. En termes de taille des pièces, il s'agit d'appartements d'une pièce et de plusieurs pièces, tandis que la principale «épine dorsale» du marché - «pièces kopeck» et «trois roubles», au contraire, était à la traîne par rapport à la moyenne. Une image similaire est visible en géographie. Le centre de Moscou (en raison de son exclusivité), ainsi que le prestigieux district de l'Ouest et le district du Sud-Ouest se sont nettement mieux comportés que le marché. Mais les étrangers se sont avérés être non pas les zones les moins chères en dehors du périphérique de Moscou et non le sud-est, mais encore une fois le milieu du marché - le nord-ouest, le nord, le nord-est et le sud de la capitale.

Les préférences des consommateurs sont également clairement visibles dans le contexte des types de maisons. Les maisons modernes en brique monolithique se sont avérées être les meilleures de toutes, et les pires de toutes étaient les bâtiments staliniens, les maisons du Comité central et d'autres bonnes maisons en brique de la période soviétique. De même, les logements à panneaux modernes ont mieux performé que le marché, et pire - tous les bâtiments de cinq étages. Ainsi, dans les conditions actuelles, la demande des consommateurs ne suffit largement que pour bonnes propositions, et peu importe dans quelle niche de prix. Mais l'ancien parc de logements, y compris l'ancienne «élite» - de bonnes maisons en briques physiquement et moralement obsolètes de l'ère soviétique, est beaucoup moins demandé. Ce qui n'est pas surprenant : d'une part, les acquéreurs ont désormais l'embarras du choix, et d'autre part, les promoteurs font souvent des offres attractives dans les immeubles neufs, ce qui rend l'ancien logement secondaire peu compétitif.

Les indices de prix des appartements à Moscou sont calculés sans tenir compte des logements d'élite et des appartements non standard, ce qui peut fausser l'image globale, en règle générale, vers le haut. Les indices contiennent également un ajustement des prix de vente réels, ce qui les place légèrement en dessous des prix d'offre gonflés.