Propositions d'amélioration des méthodes d'évaluation immobilière. Mémoire : Estimation de biens résidentiels Mémoire : Estimation de biens résidentiels

En tant que manuscrit Akulova Evgenia Olegovna AMÉLIORER LES MÉTHODES D'ANALYSE DE L'UTILISATION LA PLUS EFFICACE DE L'IMMOBILIER À DES FINS D'ÉVALUATION 08.00.10 – Finance, chiffre d'affaires de l'argent et crédit Résumé de la thèse pour le diplôme du candidat sciences économiques Moscou, 2015 Fédération Russe» Candidat superviseur des sciences économiques, professeur Elena Nikolaevna Ivanova Opposants officiels Sergei G. Sternik Docteur en économie, professeur, Académie russe d'économie nationale et service publique sous la direction du président de la Fédération de Russie », professeur au Département de la gestion immobilière et des problèmes d'utilisation des terres Khloptsov Dmitry Mikhailovich Docteur en économie, professeur associé, Établissement d'enseignement supérieur autonome de l'État fédéral "Université nationale de recherche de l'État de Tomsk", chef du Département d'économie générale et appliquée de la Faculté d'économie La soutenance aura lieu le 16 avril 2015 à 12h00 lors d'une réunion du conseil de thèse D 505.001.02 sur la base de l'Université financière sous le gouvernement de la Russie Fédération à l'adresse: Leningradsky Prospekt, 49, chambre. 406, Moscou, GSP-3, 125993. La thèse se trouve dans la salle de thèse de la bibliothèque et du complexe d'information de l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie à l'adresse suivante : 49 Leningradsky Prospekt, salle. 203, Moscou, GSP-3, 125993 et ​​sur le site officiel : http://www.fa.ru. Le résumé a été envoyé le 10 février 2015. Secrétaire scientifique du Conseil de thèse D 505.001.02 Candidat en sciences économiques, Maître de conférences Meshkova Elena Ivanovna 3 I. CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU TRAVAIL Pertinence du sujet de recherche de la thèse. Le stade actuel de développement de l'évaluation de la propriété se caractérise par une compréhension plus approfondie de la théorie et de la méthodologie pour déterminer son valeur marchande, fixant les principes fondamentaux dans les normes d'évaluation développées, ainsi que la diffusion des dernières méthodes en pratique. Le principe de l'utilisation la plus efficace (ci-après BEI), dont l'aspect pratique est mis en œuvre à l'aide de méthodes d'analyse NEI, est l'une des dispositions les plus controversées et les moins développées de la théorie et de la pratique de l'évaluation foncière. Cela implique que la valeur de la valeur marchande de l'objet d'expertise est formée par ses caractéristiques uniques, sous réserve de l'option d'utilisation optimale qui assure la satisfaction des besoins sociaux et industriels, la maximisation du profit de son propriétaire et, par conséquent, la valeur la plus élevée de l'objet lui-même. L'obligation de tenir compte du principe NEI lors de l'évaluation de la valeur vénale d'un bien immobilier, prévue à normes internationales est inscrite dans la norme fédérale « Évaluation immobilière (OFS n° 7) » adoptée en septembre 2014, mais cela n'empêche pas la discussion au sein de la communauté des évaluateurs concernant son besoin fondamental et la procédure de mise en œuvre pratique. L'absence d'un appareil conceptuel unifié, d'outils méthodologiques transparents et systématiques et d'une infrastructure d'information développée complique l'identification d'une version NEI d'un objet aux fins d'évaluation de sa valeur marchande. Ainsi, la mise en œuvre obligatoire du principe NEI dans l'évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers crée un besoin urgent d'améliorer les méthodes de son analyse, de préciser les méthodes existantes et les algorithmes de calcul adaptés aux spécificités Marché russe immobilier. Le degré de développement scientifique du problème. Le principe NEI comme l'un des principes fondamentaux de l'évaluation est considéré principalement dans les travaux d'évaluation immobilière d'auteurs étrangers : Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. . et autres, et auteurs russes : Alexandrov V.T., Artemenkov I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva SP, Kulakova Yu.N., Leifera LA, 4 Ozerova ES, Petrova VI, Sternik GM, Sternik SG, Tarasevich EI, Tepman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. etc. Appréciant hautement la contribution des scientifiques au développement d'approches et de méthodes d'évaluation immobilière, il convient de noter que la couverture des NEI dans leurs travaux est de nature générale, ne contient pas de méthodes claires et complètes pour sa mise en œuvre pratique. L'aspect appliqué du principe NEI, mis en œuvre par l'analyse de cas d'utilisation alternatifs, dans les œuvres d'auteurs nationaux et étrangers est réduit principalement à une description d'un bref algorithme, ne contient pas de justification de la faisabilité et de la portée de son application, ainsi que des restrictions dues aux conditions de valorisation russes. Au cours de la dernière décennie, l'intérêt pour les problèmes de mise en œuvre pratique du principe NEI s'est accru dans la littérature scientifique russe. Les problèmes conceptuels d'analyse des conditions du marché immobilier russe sont traités dans les travaux de Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., Fomenko A.N.; Aleksandrov V.T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E. .E. Ils ont élaboré des recommandations pour améliorer les étapes individuelles de l'analyse NEI, visant à améliorer la qualité des services d'évaluation. Dans les mémoires Grunov S.V. et Gubareva E.V. les questions d'analyse des NEI dans le contexte des problèmes de gestion économique générale et d'efficacité de l'utilisation des ressources sont à l'étude. Le travail de Petrova M.N. est d'une importance pratique. , qui explore les méthodes quantitatives et qualitatives d'analyse NEI. Cependant, les modèles économiques et mathématiques proposés présentent un certain nombre de limites et nécessitent une adaptation aux réalités actuelles du marché immobilier et des activités d'évaluation en Russie, ainsi qu'une installation dans un algorithme complexe. Ainsi, les interprétations existantes du principe NEI nécessitent une compréhension et une clarification conformément aux grandes tendances d'amélioration des normes et des méthodes d'évaluation immobilière, dont le niveau de développement actuel impose la nécessité de développer un algorithme d'analyse complet utilisant des méthodes pertinentes pour les conditions d'évaluation russes. But et objectifs de l'étude. Le but de l'étude est d'améliorer les outils méthodologiques pour l'analyse des NEI, ce qui permet d'augmenter l'exactitude de l'évaluation des 5 biens immobiliers. Pour atteindre l'objectif de l'étude, les tâches suivantes ont été définies dans les travaux : - clarifier le contenu du concept du principe de l'utilisation la plus efficace et la procédure pour sa mise en œuvre pratique, plaider la nécessité de sa mise en œuvre obligatoire dans l'évaluation de biens immobiliers;  examiner la classification existante des objets immobiliers et analyser la possibilité d'introduire un nouvel attribut qui regroupe les objets en fonction du besoin et du degré de détail de l'analyse NEI ;  analyser les spécificités du marché immobilier russe pour identifier ses problèmes les plus aigus afin d'améliorer l'algorithme d'analyse NEI et les méthodes de sa mise en œuvre pratique ;  développer des lignes directrices, en tenant compte des spécificités du marché immobilier russe, selon une évaluation pratique des critères de base d'analyse : admissibilité juridique, faisabilité physique et faisabilité financière ;  explorer les méthodes d'analyse NEI, élaborer des recommandations et évaluer l'efficacité de leur application pratique dans les pratiques d'évaluation russes. L'objet de la recherche est le principe du NEI comme composante immanente de la valorisation de l'immobilier. Le sujet de l'étude est la boîte à outils méthodologique pour la mise en œuvre pratique du principe NEI dans l'évaluation de la valeur vénale des objets immobiliers. Domaine d'études. L'étude a été réalisée conformément au paragraphe 5.1 "Théorie, méthodologie et fondements conceptuels pour la formation de la valeur de divers objets de propriété" du Passeport de la spécialité 08.00.10 - Finance, circulation monétaire et crédit (sciences économiques). Les bases théoriques et méthodologiques de l'étude sont les principales dispositions théorie économique et l'analyse du système, ainsi que les conclusions contenues dans les travaux d'auteurs nationaux et étrangers sur la théorie de l'évaluation et l'analyse des investissements, en particulier sur l'évaluation immobilier, entreprise, évaluation de la performance projets d'investissement, tarification dans la construction. Le caractère fondamental du principe à l'étude a nécessité le recours aux méthodes théoriques scientifiques générales de la cognition (historiques, analytiques, synthétiques, méthodes de déduction et d'analyse systémique, etc.), ainsi qu'aux méthodes modernes d'analyse économique et mathématique : expertises, analyse des hiérarchies, méthode des scénarios, modélisation financière, regroupement, présentation tabulaire des données, etc. La base d'information de l'étude était des revues analytiques des marchés immobiliers, des rapports scientifiques de conférences et séminaires sur le sujet du problème à l'étude, matériel d'analyse périodiques, ainsi que des ressources de référence et d'analyse sur Internet, des actes législatifs et réglementaires de la Fédération de Russie, des rapports sur l'évaluation de la valeur marchande de l'immobilier, les propres recherches et calculs de l'auteur. L'originalité scientifique de l'étude réside dans l'amélioration des outils théoriques et méthodologiques d'analyse du NEI de l'immobilier à des fins de valorisation. Les dispositions de la nouveauté scientifique du travail de thèse soumis à la soutenance sont les suivantes : 1. Prouver la nécessité de prendre en compte le principe NEI dans l'évaluation, ainsi que pour déterminer le contenu de l'analyse, les opinions dominantes sur son rôle et l'essence sont étudiées et il est étayé qu'il s'agit d'un principe clé de l'évaluation de la valeur marchande de la propriété, comme en témoignent les formulations proposées. Le principe NEI est la disposition de base de la théorie de l'estimation de la valeur marchande d'un bien immobilier, dont la valeur doit être déterminée sur la base de l'hypothèse de son NEI - l'utilisation d'un système concurrentiel, exigé par le marché et justifié à la date d'évaluation , répondant aux critères de recevabilité légale, de faisabilité physique, de faisabilité financière et maximisant le potentiel de valeur d'un bien immobilier libre ou bâti terrain . L'analyse NEI est une procédure d'évaluation qui assure la mise en œuvre pratique du principe NEI et consiste à étudier l'efficacité de l'option d'utilisation de l'objet développé à la date de l'évaluation et à la comparer avec des options de développement alternatives afin d'identifier un utilisation qui maximise la valeur du terrain. 2. La nécessité d'introduire une nouvelle caractéristique de classification des objets immobiliers "la nécessité et le degré de détail de l'analyse NEI" est justifiée sur la base des caractéristiques clés identifiées de l'immobilier : origine, aptitude des améliorations à l'exploitation, divisibilité, état physique d'améliorations, but fonctionnel. 3. La nécessité de moderniser et d'élargir l'algorithme d'analyse NEI dans l'évaluation des biens immobiliers est avérée, ce qui consiste à la fois à changer la séquence d'analyse, selon laquelle les étapes d'étude du potentiel économique de la localisation et le critère de recevabilité légale doit précéder l'étape d'étude de marché, et en introduisant des étapes supplémentaires : classement du bien à estimer selon le degré de détail de l'analyse NEI ; analyse qualitative des cas d'utilisation alternatifs. 4. La nécessité d'une comparaison qualitative des options alternatives d'utilisation de l'objet d'évaluation, mises en œuvre au moyen de l'algorithme proposé utilisant la méthode d'analyse hiérarchique (ci-après HAI), basée sur l'utilisation de critères, est justifiée : a) l'exhaustivité de l'utilisation des avantages de localisation ; b) validité juridique du développement ; c) faisabilité physique ; d) le potentiel de développement du marché immobilier ; e) l'efficacité de l'attraction des ressources financières, qui permet d'identifier les options d'utilisation des biens immobiliers les moins demandées sur le marché et de les exclure des recherches ultérieures. 5. Sur la base de la systématisation des méthodes existantes d'analyse du NEI, en identifiant leurs avantages et leurs inconvénients, il est étayé que la méthode d'analyse d'un terrain comme conditionnellement libre et avec des améliorations existantes, impliquant la capitalisation directe des revenus générés par un seul bien immobilier objet, suivi de la soustraction du coût de la création d'améliorations (ou des coûts de leur reconstruction) et du report de la valeur résultante à la date d'évaluation, garantit l'exactitude maximale des résultats dans les conditions actuelles des activités d'évaluation russes. 6. À la suite de l'étude du marché immobilier russe, la nécessité de prendre en compte l'utilisation intermédiaire des objets dans l'analyse des NEI a été prouvée, pour laquelle le concept de «type intermédiaire d'utilisation de l'immobilier» a été clarifié , et une méthodologie pour son analyse a été développée et testée. La portée théorique des résultats de l'étude réside dans le développement d'un algorithme détaillé d'analyse du NEI de l'immobilier, qui permet de mettre en pratique le principe fondamental de la théorie de l'évaluation, donc, les éléments de nouveauté scientifique mis forward for defense peut être interprété comme son développement ultérieur en termes d'amélioration des outils méthodologiques de détermination de la valeur vénale des biens immobiliers. Les principaux résultats de l'étude peuvent être utilisés dans la formation de cours de formation liés à l'évaluation immobilière. L'importance pratique de la thèse réside dans le fait que les éléments de nouveauté scientifique obtenus par l'auteur sont axés sur une utilisation généralisée dans la pratique de l'évaluation immobilière, contribuent à améliorer la qualité des services d'évaluation et à accroître l'attractivité d'investissement des objets faisant l'objet estimé. D'importance pratique indépendante sont :  un système de caractéristiques des objets immobiliers, qui assure leur regroupement selon la caractéristique de classification proposée « nécessité et degré de détail de l'analyse NEI » ;  méthodologie développée pour l'analyse du critère de faisabilité physique, basée sur la systématisation de la documentation juridique et la classification des objets immobiliers, pour déterminer de manière fiable les paramètres potentiels du développement d'un terrain et prédire les caractéristiques d'aménagement de l'espace diverses options Son usage;  l'algorithme proposé pour la comparaison qualitative des cas d'utilisation alternatifs utilisant l'AHP, qui permet d'exclure les options inefficaces de l'analyse ultérieure des critères de faisabilité financière et d'efficacité maximale ;  développé une méthodologie d'analyse des NEI, prenant en compte le cas d'usage intermédiaire, qui prévoit de prendre en compte les évolutions des plans d'urbanisme pour l'aménagement des territoires et projets à long terme promoteurs avec une préservation à court terme de l'usage actuel de l'immobilier. Approbation et mise en œuvre des résultats des travaux : les principaux résultats de la recherche de thèse ont été rapportés, discutés et approuvés lors de conférences scientifiques et pratiques et d'une table ronde : , Université économique Karaganda de Kazpotrebsoyuz, 12-13 avril 2012) ; Cinquième Conférence Scientifique et Méthodologique Internationale « Coût de la propriété : évaluation et gestion » (Moscou, Université financière et industrielle de Moscou « Synergy », 22 novembre 2013) ; table ronde « Property Management : Global Practice and Russian Realities » (Moscou, Mergers and Acquisitions Congress, Financial University, 19 septembre 2014). La thèse a été réalisée dans le cadre des travaux de recherche menés à l'Université Financière dans le cadre de la tâche de l'État en 2013 sur le thème « Augmenter stabilité financière entreprises russes sur la base de leur gestion des coûts ». Les résultats de la recherche scientifique sont utilisés dans les activités pratiques du Département d'évaluation de la société par actions intégrée de l'algorithme de Frank Knight Analysis Frank en appliquant le NEI. L'utilisation de la méthodologie développée par l'auteur pour déterminer les solutions d'aménagement d'espace pour les améliorations, la méthode d'analyse des hiérarchies, la méthodologie d'analyse prenant en compte les usages intermédiaires nous permet de respecter les exigences des normes d'évaluation, d'assurer un haut niveau de travail, d'objectivité et l'exactitude des résultats d'évaluation dans un espace d'information limité, contribuent à l'efficacité et à la compétitivité du Département grâce à une approche plus structurée de l'évaluation immobilière et à l'optimisation des coûts de fonctionnement de l'entreprise. L'algorithme d'analyse NEI mis à jour par l'auteur, qui complète l'évaluation de la valeur marchande de l'immobilier avec des outils méthodiquement solides, est utilisé dans les activités pratiques de Russian Appraisal Service LLC. En particulier, l'utilisation de la méthode d'analyse de faisabilité financière, identifiée par l'auteur comme la plus appropriée, qui implique également la mise en œuvre d'une analyse de risque, vous permet d'explorer plus en profondeur le NEI, contribuant à l'amélioration des fondements méthodologiques du travail et l'amélioration de la qualité des services fournis. Les résultats de l'étude sont utilisés dans le processus éducatif de l'Université financière du gouvernement de la Fédération de Russie par le Département de l'évaluation et de la gestion des biens dans l'enseignement des disciplines académiques « Évaluation immobilière » et « Marché immobilier et ses tendances de développement » . La mise en œuvre des résultats de la recherche de thèse par les organisations est confirmée par des certificats pertinents. dans les 10 publications indiquées. Sur le thème de la recherche de thèse, 6 articles ont été publiés avec un volume total de 4,43 p.l. (volume de l'auteur 3,92 pp), comprenant 4 ouvrages d'un volume total de 3,55 pp. (volume de l'auteur 3,2 pp) dans des publications scientifiques évaluées par des pairs déterminées par la Commission d'attestation supérieure du ministère de l'Éducation et des Sciences de Russie. La structure et la portée de la thèse. La thèse se compose d'une introduction, de trois chapitres, d'une conclusion, d'une liste de références provenant de 119 sources et de 3 annexes. Le texte de la thèse est présenté sur 204 pages. L'ouvrage est illustré de 19 tableaux et 7 figures. II. LE CONTENU PRINCIPAL DE LA THÈSE Dans l'introduction du travail, la pertinence du sujet de la recherche de thèse est justifiée, le degré de son développement scientifique et la méthodologie du travail sont présentés: le but et les objectifs de l'étude sont déterminés, les éléments de la nouveauté scientifique de l'ouvrage et sa signification pratique sont reflétés. Le premier groupe de questions est lié à l'étude de l'évolution historique du concept de NEI, la définition du contenu du concept de NEI, le rôle et la place du principe dans le système moderne d'évaluation des objets immobiliers. L'évaluation des objets de propriété repose sur les prémisses fondamentales de la théorie néoclassique qui domine la pensée économique moderne. Cette théorie est basée sur le concept d'un consommateur rationnel, dont le comportement est motivé par l'objectif de maximisation de l'utilité, qui a prédéterminé la formation de principes clés pour évaluer la valeur marchande. Les principes d'évaluation sont combinés en quatre groupes selon la source de formation et le degré d'influence sur la valeur : principes basés sur les idées du propriétaire sur l'utilité de l'objet ; principes basés sur les caractéristiques opérationnelles de l'objet évalué; principes conditionnés par l'influence de l'environnement de marché ; Principe NEI. L'essence du principe NEI réside dans le fait que la valeur marchande d'un bien immobilier est formée sur la base des caractéristiques uniques de l'objet, qui déterminent l'option pour son utilisation optimale sous l'influence des forces de l'offre et de la demande prévalant à la date d'évaluation, lorsque tous les acteurs du marché sont intéressés à maximiser leur propre bénéfice. Le principe NEI est mis en œuvre au maximum dans l'évaluation immobilière, ce qui est dû à sa « nature à deux composantes » : la composante constante est un terrain avec un lien invariable à un lieu spécifique et la stabilité des propriétés, et la composante variable ce sont les améliorations qui y sont apportées. L'emplacement et les propriétés du site prédéterminent la variante de son utilisation qui répond aux besoins actuels du marché. Le revenu du site est assuré par les améliorations introduites, qui peuvent être modifiées en fonction des fonctions demandées par le marché. Par conséquent, l'évaluation de la valeur marchande d'un bien immobilier est basée sur la version NEI du terrain, ce qui maximise son potentiel de valeur. L'analyse de la littérature scientifique étrangère et russe sur le sujet de la recherche de thèse, ainsi que des normes d'évaluation, a montré qu'elles contiennent un grand nombre d'interprétations différentes du concept de NEI d'objets immobiliers qui répondent à quatre critères clés: admissibilité juridique, physique faisabilité, faisabilité financière et efficacité maximale. Une planification urbaine insatisfaisante, la conjoncture changeante du marché russe, nécessitent une clarification du concept de NEI du point de vue de la conformité aux conditions du marché qui prévalaient à la date de l'évaluation, et les tendances actuelles dans le développement de l'évaluation nécessitent de mettre l'accent sur sa théorie. importance. A cet effet, l'interprétation de l'auteur du « principe NEI » est formulée, qui est donnée à la page 6. La mise en œuvre pratique du principe NEI consiste à analyser l'efficacité du cas d'utilisation immobilier qui s'est développé à la date de l'évaluation ( ci-après dénommée l'analyse NEI). Selon l'existant documents réglementaires dans le domaine des activités d'évaluation en Fédération de Russie, cette procédure doit être distinguée comme une étape indépendante et obligatoire précédant le calcul de la valeur marchande de l'immobilier en utilisant les méthodes des approches de revenu, comparative et de coût. Cela nécessite l'introduction d'une définition affinée de l'analyse NEI, également présentée en page 6. Sur la base d'une étude et d'une comparaison des normes internationales (ci-après IVS), européennes et américaines avec les normes d'évaluation russes, des différences significatives dans les approches d'analyse NEI ont été révélées. La version actuelle de l'IVS, contrairement à leurs éditions précédentes, ne stipule pas que la valeur marchande d'un objet doit être déterminée en fonction de la version identifiée du NEI, mais indique qu'elle en tient compte, puisque la pratique établie du zonage 12 suppose la l'utilisation efficace de tout territoire. À cet égard, le NEI de l'objet expertisé sera pris en compte lors de l'analyse des prix des transactions d'achat et de vente et de location d'objets analogues lors de l'évaluation de sa valeur de marché en utilisant les méthodes des approches comparatives et des résultats. L'instabilité du marché immobilier russe et les particularités de la réglementation législative de l'urbanisme et du zonage ne garantissent pas que l'option actuelle d'utilisation de l'objet expertisé soit efficace et que les prix des objets analogues reflètent son NEI. Par conséquent, dans les normes russes, il est actuellement conseillé de distinguer l'analyse NEI en tant que procédure indépendante. La complexité de l'analyse NEI de l'immobilier, en raison du degré de développement de son marché, qui se caractérise par une infrastructure d'information limitée et un faible développement de l'urbanisme, nécessite l'introduction d'une caractéristique supplémentaire de classification des objets immobiliers, prenant en tenir compte de la nécessité d'une analyse NEI lors de la détermination de leur valeur marchande. Le système proposé de caractéristiques clés de l'immobilier : origine ; état de fonctionnement des améliorations ; divisibilité; améliorations de la condition physique; le type d'objet immobilier, organisé dans une séquence hiérarchique, vous permet de déterminer la nécessité d'une analyse NEI et de classer l'objet conformément à la nouvelle caractéristique de classification - "la nécessité et le degré de détail de l'analyse NEI" - à un spécifique grouper. Une interprétation schématique du système développé de caractéristiques pour classer les objets immobiliers afin de déterminer la nécessité d'une analyse NEI et son degré de détail est illustrée à la figure 1. Ainsi, les spécificités du marché immobilier russe nécessitent la mise en œuvre pratique de le principe NEI pour la plupart des objets, qui consiste dans la procédure de son analyse, et l'état du marché prédétermine la nécessité d'améliorer les méthodes et les orientations de cette analyse. Le deuxième groupe de questions découle de la nécessité d'une étude critique des outils de mise en œuvre pratique du principe d'amélioration des méthodes existantes de son analyse. Immobilier NEI et 13 Origine des PZ avec améliorations existantes PZ vacante Améliorations non réparables (usure > 80%) Améliorations réparables (usure)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или révision(amortissement de 40 à 80%) Construction neuve ou reconstruction (amortissement<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Suite à la réalisation de ce travail de recherche, les propositions suivantes d'amélioration du marché immobilier résidentiel ont été identifiées. Souvent un grand rôle dans la formation du coût de 1 carré. m de surface habitable a une influence directe sur l'agent immobilier acheteur ou vendeur. La malhonnêteté et l'utilisation des intérêts personnels des employés des organisations intermédiaires entraînent une augmentation artificielle des prix de l'immobilier résidentiel. Ainsi, le marché secondaire du logement échappe souvent tout simplement au contrôle des gouvernements locaux, car il est sous la juridiction des sociétés immobilières. Et seulement un petit pourcentage des appartements proposés sur le marché du logement secondaire sous l'influence de l'administration de la ville. Tirant une conclusion de ce qui précède, je voudrais dire que dans les conditions de la crise financière, à cet égard, un contrôle est nécessaire du côté des gouvernements locaux. Cela est dû à la demande assez élevée de logements et donc un pourcentage élevé des bénéfices de la revente de logements secondaires est obtenu par de petites agences immobilières. Je voudrais également attirer l'attention des instances autonomes et de ses divisions structurelles sur la croissance du coût du logement. Étant donné que le marché immobilier est en train de se remettre de la crise et que les prix des logements commencent à monter en flèche en raison de la forte demande. Avec le durcissement des conditions des enchères pour l'achat de terrains destinés à la construction résidentielle individuelle, les petites entreprises devraient être évincées du marché, cherchant à réaliser des bénéfices élevés sans respecter correctement les termes des contrats. De plus, sur la voie de l'amélioration du marché immobilier à Omsk, il est nécessaire d'améliorer le cadre réglementaire et juridique. Cela conduira à une diminution du taux de croissance des prix de l'immobilier résidentiel et à les égaliser avec les besoins réels du marché.

Sur la voie d'un marché immobilier parfait, il est nécessaire de créer des services qui maintiennent un contrôle strict sur ce type de documentation. La combinaison de toutes les mesures ci-dessus aidera le marché immobilier d'Omsk à sortir de la crise dans les plus brefs délais et à améliorer les conditions de contrôle du chiffre d'affaires des appartements sur ce marché.

Conclusion

Dans ce projet de fin d'études, une analyse approfondie de la situation actuelle du marché secondaire du logement à Omsk a été réalisée. Parallèlement, l'état naturel et écologique de la ville a été étudié, ainsi que les facteurs sociaux et économiques qui ont un impact direct sur la formation de logements secondaires.

A également étudié la capacité du marché immobilier résidentiel, l'offre et la demande sur le marché secondaire dans la période 2009-2012.

Une analyse détaillée des propositions sur le marché secondaire du logement a été réalisée. Des méthodes possibles pour améliorer le marché immobilier résidentiel dans les conditions de la crise économique ont été développées. Les perspectives de développement du marché immobilier résidentiel sont envisagées.

La pertinence de l'étude est soulignée par le fait que l'avenir des villes est largement lié au développement du marché immobilier résidentiel. Étant donné que le marché de l'immobilier résidentiel, c'est-à-dire Le marché du logement est l'un des marchés les plus importants, il a un impact direct sur la vie de la société, de sorte que l'état des autres composantes de la vie de la société dépend de son état.

L'objectif du projet de fin d'études est pleinement réalisé. Conformément à l'objectif, les tâches suivantes ont été résolues :

Les dispositions scientifiques et méthodologiques de la commercialisation de l'immobilier résidentiel dans la ville d'Omsk ont ​​été étudiées ;

Le cadre législatif et réglementaire pour le développement de la commercialisation de l'immobilier résidentiel dans les villes est envisagé ;

Les grandes orientations d'amélioration du marché immobilier résidentiel ont été élaborées ;

Les conditions pour assurer la sécurité des personnes lors des travaux d'évaluation sont prises en compte ;

L'analyse des décisions environnementales dans l'évaluation des facteurs qui prêtent attention à la nature de la ville est effectuée.

AGENCE FÉDÉRALE POUR L'ÉDUCATION

Comme le montrent les données initiales, les objets de comparaison diffèrent de ceux évalués en termes de financement, de délai de vente et de caractéristiques physiques.

Le montant de l'ajustement pour conditions de financement est déterminé en comparant le prix de vente des objets avec le financement marchand et non marchand. Dans ce cas, les remboursements de prêt sont actualisés au taux de % du marché. Dans notre exemple, les valeurs de réglage sont définies comme 3000 pour l'objet n°1 et 8000 pour l'objet n°2.

Étant donné que toutes les propriétés comparables ont des conditions de vente du marché, aucun ajustement pour les conditions de vente n'est requis.

Pour s'adapter aux conditions du marché (moment de la vente), il est nécessaire de sélectionner des objets qui ne diffèrent que par cet élément. Dans notre cas, les objets n° 1 et n° 3 ne diffèrent que par les conditions de financement et le moment de la vente. Ajustement du prix de vente

objet n°1 sur les conditions de financement, vous pouvez déterminer l'ajustement au moment de la vente :

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.c.-à-d. les prix du marché augmenteront de 10% par an.

Ainsi, tous les biens comparables sont mis dans les mêmes conditions de financement et de délai de vente, ce qui crée une base unique pour effectuer les ajustements des autres éléments de comparaison.

Dans un certain nombre d'objets de comparaison, les différences de taille sont représentées par un nombre différent de pièces et différentes zones de la maison et de la parcelle. De plus, un terrain de 12000 m². correspond à une maison d'une superficie de 145 m². avec 7 chambres et un terrain de 10000m². correspond à une maison d'une superficie de 120 m². avec 6 chambres. Ainsi, l'ajustement de taille à partir de la comparaison des objets n°1 et n°2 a la forme suivante :

70000 – 62000 = 8000.

L'ajustement pour la présence d'un garage est issu d'une comparaison des objets n°3 et n°5 :

61600 – 59400 = 2200.

L'ajustement pour le sous-sol terminé est déterminé à partir d'une comparaison des objets n ° 2 et n ° 4:

77000 – 70000 = 7000.

Les résultats des ajustements effectués sont donnés dans tableau numéro 2

Tableau numéro 2.

Pour chaque objet de comparaison, un prix ajusté a été obtenu. Conformément aux conditions du problème, il est nécessaire, sur la base des données des prix de vente ajustés, de dériver la valeur de la valeur marchande.

La justification de la dérivation d'un indicateur unique de valeur de marché est d'attribuer à chaque membre d'une série de prix de vente ajustés un facteur de pondération, tenant compte du degré de différence entre les objets de comparaison et les objets d'évaluation. En même temps, il convient de prendre en

attention à la plage de dispersion des prix de vente, au % total d'ajustements pris en termes absolus, au % total d'ajustements, défini comme la différence entre les ajustements positifs et négatifs, et toute autre donnée.

Dans cet exemple, nous avons une fourchette de prix de vente presque très étroite - de 66400 à 66800. Cependant, le prix de vente avec des ajustements plus petits se voit attribuer une part plus importante - pour l'objet n° 5, le nombre d'ajustements = 2. De plus, la somme de l'ajustement brut total pour l'objet n° 5 est également presque la plus faible. Par conséquent, le prix de vente de l'objet n° 5 - 66400 a été pris comme valeur marchande de l'objet de comparaison.

3.2 Risques d'investissement et statistiques du marché immobilier.

Les statistiques du marché immobilier contiennent généralement des informations sur les taux de location et la rentabilité. Pour la comparabilité des données, les informations se réfèrent uniquement aux objets de première classe. On pense que ces installations répondent aux exigences les plus élevées en matière d'emplacement, d'équipement, de communications, de solutions de planification, etc., et les tarifs de location sont déterminés selon les mêmes normes de mesure et de répartition des coûts entre le propriétaire et le locataire pour l'entretien, les réparations, l'assurance, etc..

Les informations sur les tarifs de location sont considérées comme disponibles. Pour son unification, seule la vérification de l'adéquation mentionnée est requise. Les informations sur les indicateurs de rentabilité sont plus difficiles à préparer. Comme il n'y a pas beaucoup de transactions d'achat et de vente, elles tiennent compte des transactions déjà effectuées, intègrent des données sur divers objets, tiennent compte des écarts de temps, de l'inflation et d'autres processus. Les indicateurs de rentabilité sont également porteurs d'informations sur les risques régionaux, et le principe de l'expert prévaut ici. Par conséquent, les statistiques sont l'une des spécialisations des marchés immobiliers.

L'activation de l'activité et de l'investissement dans la région s'accompagne nécessairement d'une activation du marché des bureaux, d'une augmentation de la demande, des taux d'occupation et des loyers. Dans le même temps, la construction neuve et la modernisation des bureaux sont stimulées, suivies des départements de services, des centres commerciaux, des centres de loisirs, etc. De tels processus sont désormais caractéristiques des plus grands centres d'affaires : les capitales financières traditionnelles de l'Amérique et du Vieux Monde, les capitales à croissance rapide de l'Asie du Sud-Est, de la Chine et de l'Inde. Une analyse des statistiques des entreprises de location met en évidence un certain nombre de phénomènes intéressants. Par exemple:

Les données sur les taux de location sont nettement plus dynamiques que les données sur les rendements ; la dynamique des taux de location est caractérisée par une certaine fluctuation, reflétant (bien qu'avec des décalages) les processus généraux de hauts et de bas ; les changements dans les indicateurs de l'immobilier de bureaux et de commerces peuvent ne pas coïncider dans le temps et dans l'ampleur ; l'amélioration de la situation du marché se traduit par la croissance des taux de location et, moins souvent, par la baisse des indicateurs de rentabilité (du fait de leur sensiblement moins dynamique) ; une image asymétrique se produit également lorsque la situation du marché se détériore ;

Les valeurs des indicateurs de rentabilité sont d'autant meilleures (inférieures), que l'économie régionale et la situation sociale sont fiables et stables. Les leaders de l'activité locative stable sont Londres, Paris et Francfort, où la zone d'évolution de la rentabilité est de l'ordre de 5 à 6 % ;

L'évolution des indicateurs des capitales d'Europe de l'Est est moins dynamique ; ceci s'explique à la fois par des volumes de marchés plus faibles, moins de transactions, et, semble-t-il, par le moindre intérêt des experts et des milieux d'affaires occidentaux pour ces marchés ; les indicateurs de rentabilité des capitales d'Europe de l'Est sont stables - 2 à 3 fois supérieurs à ceux des capitales de l'Ouest. Et dans la période qui a suivi la crise d'août 1998, les indicateurs de rentabilité à Moscou étaient 4 fois ou plus pires. Et cela n'était pas seulement dû à une baisse réelle de la valeur de l'immobilier, mais plutôt à la suite d'une évaluation experte de l'état d'instabilité et des risques commerciaux accrus dans la région ;

Il est proposé d'obtenir des informations analytiques supplémentaires à l'aide de l'indicateur calculé de la valeur unitaire capitalisée (UCS) - en tant qu'estimation du coût d'une unité moyenne de la zone commerciale de l'objet loué.

Une telle évaluation, associée à une réponse rapide aux fluctuations des taux de location, porte des opinions d'experts sur le succès et les risques d'une entreprise.

Les informations sources - statistiques de location pour les villes européennes - peuvent être trouvées dans les publications occidentales (par exemple, dans le mensuel "EuroProperty"). Nous choisirons comme objets représentatifs: Francfort, Londres et Paris - les centres des affaires les plus stables, Saint-Pétersbourg, Prague et Varsovie - les centres de l'économie en transition avec les indicateurs les plus risqués (en Europe) du secteur de la location.

Entreprise de location de bureaux.

La période d'observation 01.99-08.00 pour les capitales occidentales a montré en général la progression de l'activité de location de bureaux. On note la stabilité absolue du rendement pour Londres (5,00-5,50%) et l'amélioration du rendement pour Francfort (de 5,75 à 4,90-5,50%) et Paris (de 6,25-6,75 à 5,50-6,00%). Pour les capitales d'Europe de l'Est, la même période est caractérisée par une dégradation des performances. L'analyse des données calculées de l'UKS a également permis de mettre en cohérence l'écart externe dans la logique des taux de location (leur excédent à Saint-Pétersbourg et Varsovie jusqu'à mi-1999 sur les taux à Paris et Francfort). En conséquence, les faibles taux d'UKS à des taux de location élevés ne permettent pas encore d'anticiper avec optimisme la croissance des investissements.

Entreprise de location.

La période d'observation 05.99-08.00 pour les capitales occidentales est caractérisée par une détérioration générale des indicateurs (qui se voit clairement avec l'aide de l'UKS). Cela suggère qu'il peut y avoir des périodes assez longues d'activité du marché, après lesquelles la vente d'espaces commerciaux acquis n'apportera aucun revenu réel.

Pour les capitales d'Europe de l'Est, la période d'observation 05.99-08.00 est associée au passage d'une période de stagnation à long terme et, éventuellement, au début d'une sortie de celle-ci (une amélioration de la dynamique des indicateurs a été notée, même si l'écart de les indicateurs de l'UKS par rapport aux capitales occidentales semblent gigantesques - presque un ordre de grandeur). Par conséquent, pour l'instant, nous devrions nous limiter à l'affirmation qu'il peut y avoir des périodes assez longues sur les marchés de l'espace commercial, pendant lesquelles les investissements dans l'achat de biens immobiliers commerciaux dans les capitales d'Europe de l'Est peuvent avoir un effet positif notable, y compris pendant les périodes de récession sur les marchés occidentaux. Cela peut constituer un bon argument pour rechercher des pistes de diversification « interrégionale » du parc immobilier.

Conclusion.

L'achèvement de la période de formation du marché immobilier se caractérise par une transition d'un développement extensif à un développement intensif. Il est évident que dans un avenir proche, le marché ne connaîtra pas une croissance aussi rapide du nombre de transactions que dans la première moitié des années 1990. De plus, pendant une certaine période, le marché du logement ne peut que stabiliser le nombre de transactions. Il est également tout à fait possible d'augmenter le niveau des prix, notamment sur le marché secondaire. Mais dans le même temps, les prix des logements d'élite non seulement n'ont pas diminué, mais ont même augmenté, ce qui indique les perspectives de construction de nouveaux logements de haute qualité. Les chefs d'entreprises constatent également l'aggravation de la concurrence sur le marché. La plupart d'entre eux sont enclins à croire que si 1995 a été caractérisée par un degré modéré de concurrence, en 2001 elle est devenue élevée et le restera.

La stabilisation du nombre de transactions et des prix sur le marché secondaire du logement est une conséquence, tout d'abord, de facteurs macroéconomiques, dont le principal est le maintien d'un faible niveau de revenu parmi la majeure partie de la population. La croissance initiale rapide de la demande sur le marché, résultant de l'émergence d'une couche de personnes à hauts revenus dans le pays, est maintenant presque terminée. Et aujourd'hui, au sein de cette strate, une nouvelle différenciation s'opère : la singularisation d'une strate aux revenus ultra-élevés. En raison de cette différenciation, la demande de logements de luxe a augmenté. Cependant, dans l'absolu, le potentiel de cette couche est très limité. Une expansion sérieuse de la demande est possible soit par une augmentation des revenus et la formation d'une large classe moyenne capable de devenir le principal pourvoyeur d'acheteurs, soit par une stimulation active de la demande, tant par l'État que par les acteurs professionnels de l'immobilier. commercialiser eux-mêmes. Dans le même temps, une certaine augmentation de la demande à l'avenir est tout à fait possible sous l'influence de l'inévitable libération d'argent dans l'économie dans les mois à venir pour démêler la crise des non-paiements et en lien avec le remboursement des arriérés de salaires et des arriérés sur commande du gouvernement. Une partie de cet argent viendra également au marché immobilier, mais ils ne changeront évidemment pas fondamentalement la situation, même si le nombre de demandes d'achat sous l'influence de ce facteur augmentera de plusieurs points.

On peut également supposer qu'en raison de l'augmentation inévitable et significative des tarifs des services publics, il est tout à fait possible d'augmenter l'offre sur le marché secondaire du logement.

De plus, si la poussée de l'offre sur le marché secondaire en 1991-1993. a été causée par une hausse rapide des prix, les vendeurs ne partiront plus tant de la possibilité d'une augmentation très importante de leurs revenus par la vente d'un logement, mais de la nécessité de réduire le coût de son entretien, et donc d'accepter une baisse des prix . Ceci, à son tour, peut également augmenter légèrement la demande, et donc le chiffre d'affaires des sociétés immobilières.

Dans le même temps, cette stabilisation ne résoudra pas le problème général - le marché de l'immobilier résidentiel connaîtra dans un avenir prévisible une pénurie de la demande, ce qui peut réduire considérablement les revenus de l'activité des sociétés immobilières traditionnelles consistant à fournir des services pour la vente et achat de biens immobiliers.

Dans ces conditions, il est nécessaire d'élargir considérablement la gamme de services fournis par l'entreprise au client: services bancaires, de transport, de notaire, possibilité de travaux de réparation, fourniture de versements échelonnés, etc., attention accrue à la publicité, éventuellement une réduction des commissions. Tous ces outils peuvent jouer un rôle important dans l'attraction des clients, mais leurs possibilités sont encore limitées. Si, pour les entreprises individuelles, ces techniques sont capables de fournir le volume de chiffre d'affaires nécessaire, alors, évidemment, en général, elles ne résoudront pas le problème du développement de l'activité immobilière. Seule l'expansion de la demande sur le marché résoudra radicalement ce problème, et dans les conditions modernes, cela n'est possible que grâce à la participation active de l'État par la création d'un système de prêt hypothécaire - la création d'agences fédérales et régionales de prêt hypothécaire, le soutien aux le marché hypothécaire secondaire, l'octroi de garanties de l'État aux banques lorsqu'elles émettent des prêts hypothécaires.

Le développement constant du marché immobilier en Russie a naturellement conduit à l'étape suivante, caractérisée par une augmentation brutale des exigences en matière de qualité de la justification des décisions d'investissement. Tant à l'étranger qu'en Russie, les acteurs du marché immobilier commencent à comprendre que la fiabilité des plans d'affaires, des projets d'investissement, etc., qui sont en fait un ensemble standard de formules simples, dépend entièrement de la validité des études de marché, de la dont les résultats sont utilisés dans les formules . En d'autres termes, l'indicateur le plus significatif et significatif de la viabilité d'un projet d'investissement sur le marché immobilier est la viabilité de l'étude de marché, sur la base de laquelle cette décision est prise.

Bibliographie:

1. Balabanov I.T. "Économie immobilière", Saint-Pétersbourg 2000.

2. Goremykin V.A. Économie immobilière : manuel. - 2e éd., révisée. Et extra. - M.: Centre d'édition et de vente de livres "Marketing", 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. marché immobilier: tendances de l'état et du développement. - Didacticiel. M. : 1995.

4. Maksimov S.N. "Fondamentaux de l'activité entrepreneuriale sur le marché immobilier", Saint-Pétersbourg. 2000.

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De manière générale, le premier chapitre est davantage consacré aux fondements théoriques, les catégories de base associées à l'évaluation immobilière.

Le deuxième chapitre de l'ouvrage présente les résultats de l'expertise immobilière sous l'angle de trois approches de détermination de la valeur vénale : l'expertise en termes de coûts (approche par les coûts), l'expertise par comparaison directe des ventes (approche comparative), l'expertise en termes de revenu attendu ou réel (approche par le revenu) .

En comparant les résultats de l'évaluation, il a été constaté que toutes les approches donnent des résultats différents. Considérons les principales orientations pour améliorer les approches présentées en matière d'évaluation immobilière.

Dans la pratique d'évaluation moderne, la technologie consistant à effectuer des calculs de coût de remplacement à l'aide des collections UPVS est souvent utilisée. L'utilisation de ces encaissements a commencé en 1997, alors que les informations de marché sur l'immobilier étaient pratiquement absentes, et l'utilisation de ces encaissements était le seul moyen de déterminer la "valeur vénale", principalement pour la réévaluation des immobilisations. Au cours de la dernière décennie, il y a eu de grands changements dans le support d'information du marché immobilier et de la budgétisation. Le Gosstroy de la Fédération de Russie est passé à une nouvelle estimation et à un nouveau cadre réglementaire. Décret du Gosstroy de Russie n° 16 du 08 avril 2002 «sur les mesures visant à achever la transition vers une nouvelle base estimée et réglementaire de tarification dans la construction» a annulé à partir du 01/01/2003 les documents réglementaires du Gosstroy de l'URSS, établi au niveau de prix prévu par les bases estimées et réglementaires de 1991. et 1984. À leur place, des normes élémentaires estimées d'État (GESN) et des prix unitaires fédéraux (FER) sont introduits. Gosstroy de Russie a approuvé et mis en vigueur :

· GESNr-2001 "Etat des normes élémentaires estimées pour les travaux de réparation et de construction" ;

· GESN-2001 "Etat des normes élémentaires estimées pour les travaux de construction générale" ;

GESNm-2001 "État des normes élémentaires estimées pour l'installation des équipements"

Les HPES sont conçues pour déterminer la composition et le besoin de ressources nécessaires pour effectuer des travaux de construction dans les installations, préparer des estimations de coûts (estimations) en utilisant la méthode des ressources, ainsi que pour payer les travaux effectués et amortir les matériaux.

Gosstroy de Russie développe des prix unitaires fédéraux (FER, FERr et FERm) uniquement pour la région de Moscou. En outre, les prix pour la région de Moscou sont transférés par Gosstroy aux centres régionaux pour la tarification de la construction afin de lier les prix aux conditions régionales. Après reliure, les collections de prix sont renvoyées à Gosstroy pour leur approbation ultérieure. Actuellement, le processus d'élaboration d'un nouveau cadre réglementaire n'est pas encore terminé. Réaliser une évaluation immobilière sur la base du nouveau cadre réglementaire est une tâche très complexe et chronophage qui nécessite des connaissances et des compétences particulières. Pour que le nouveau cadre réglementaire entre dans la pratique de l'évaluation, il est nécessaire de réaliser un ensemble de travaux sur le développement de logiciels et de systèmes informatiques adaptés à la résolution des problèmes appliqués de l'évaluation immobilière.

Récemment, les centres régionaux de tarification dans la construction ont commencé à travailler activement, des entreprises spécialisées dans la fourniture de services d'information sont apparues, par exemple, le Centre NPF pour les technologies de l'information dans la construction.

Et seuls les évaluateurs immobiliers utilisent encore des collections obsolètes des années 70 du siècle dernier et justifient en même temps la «valeur marchande» des objets sur leur base. Les évaluateurs expérimentés ont compris depuis longtemps les lacunes de l'utilisation des collectes UPVS, principalement liées à la liste des coûts inclus dans les prix unitaires, à l'indexation moyenne, à l'incohérence des technologies, au rapport de l'étendue des travaux, etc.

Ainsi, dans les encaissements de l'UPVS, les postes de coûts suivants sont pris en compte :

· coûts directs;

frais généraux;

Épargne prévue (bénéfice);

les frais généraux de chantier pour l'attribution et le développement du chantier de construction ;

coût des travaux de conception et d'arpentage ;

les coûts associés à la production d'œuvres en hiver;

Le coût des primes salariales

le coût du maintien de la direction d'une entreprise permanente;

· pertes résultant de la liquidation de bâtiments et structures temporaires ;

· le coût du transport des travailleurs sur une distance de plus de 3 km. en l'absence de transports en commun ;

· le coût du paiement des primes aux employés pour la nature mobile du travail.

Les évaluateurs expérimentés utilisent dans leurs calculs leurs propres développements basés sur des ajustements à des estimations analogues ou consolidées.

Dans les travaux de PG Grabovoi, SP Korostelev «Évaluation de la propriété, partie I. Évaluation de l'immobilier», un exemple spécifique montre que les résultats du calcul du coût de remplacement de l'immobilier résidentiel à l'aide de la méthodologie de l'UPVS diffèrent considérablement, à plusieurs reprises, de indicateurs de marché.

Cependant, dans la majorité des rapports examinés par le Conseil d'experts de la Société russe des évaluateurs, l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers est toujours basée sur des UPVS obsolètes. De plus, afin de rapprocher en quelque sorte les résultats de ces calculs des indicateurs du marché, un certain facteur multiplicateur y est introduit, appelé «bénéfice de l'entrepreneur». Il est accepté de manière absolument arbitraire, car il n'est pas possible de retirer cet indicateur du marché dans des conditions modernes. Il convient de souligner ici que, conformément à l'IVS-2003, "l'application de la valeur de marché nécessite la conclusion d'une évaluation sur la seule base de données de marché". Lors de l'application du RSA, l'expert détermine sans équivoque une valeur non marchande, qui doit être reflétée dans le rapport.

En Russie, il n'existe toujours pas de base d'information fiable sur les indicateurs de base agrégés du coût de la construction, disponibles auprès des évaluateurs occidentaux (à l'instar de WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

Actuellement, la principale base d'informations reconnue pour l'évaluation immobilière sont les développements de Co-Invest LLC. Ce cabinet publie trimestriellement le bulletin "Indices des prix dans la construction", ainsi que les séries "Manuel de l'évaluateur": "Bâtiments industriels", "Bâtiments résidentiels", "Collections des parités de pouvoir d'achat des monnaies sur les marchés nationaux de la construction", "Manuel des le coût de remplacement des bâtiments et des structures au niveau de prix actuel, etc.

Lors de l'utilisation de ces publications, il faut se rappeler que la plupart de leurs calculs sont basés sur la base normative de l'économie planifiée, indexée par certains coefficients de prix et, par conséquent, les résultats finaux de l'évaluation peuvent comporter une erreur importante pour les raisons énoncées ci-dessus. . Lors de l'application de certains indices, il est nécessaire d'étudier attentivement les conditions préalables à leur calcul.

Récemment publié et annoncé comme le premier au pays, attendu par les évaluateurs, le Guide régional des coûts de construction (RCC-2006). Il fournit des indicateurs de coûts par type de travaux de construction, des indicateurs de coûts agrégés (UCS) et "des informations permettant d'évaluer le montant d'investissement requis dans l'option express". En fait, cette dernière définition fait référence au coût estimé des objets analogues aux bâtiments et structures modernes. La partie III du RCC contient "des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques d'éléments structuraux, des objets analogues avec des indicateurs technico-économiques pour l'ensemble de l'objet et un tableau récapitulatif des indicateurs technico-économiques recommandés pour déterminer le coût des bâtiments résidentiels et sociaux et équipements culturels. » Les indicateurs de coûts sont définis en prix au 01.01.2006 pour la "Région de Moscou". Le répertoire comprend des indicateurs de coût pour 18 types de bâtiments résidentiels modernes et 27 biens immobiliers non résidentiels. Dans RCC-2007, cette liste d'objets a été considérablement élargie.

La publication du RCC crée les conditions de son application dans les procédures d'évaluation immobilière et commerciale. Si dans l'évaluation immobilière, il est possible d'utiliser la partie II du manuel "Indicateurs de valeur agrégés", alors dans l'approche des coûts de l'évaluation des entreprises, il est possible d'utiliser la partie III "Objets analogues des bâtiments et des structures".

Ainsi, les encaissements RCC devraient devenir la base de base de l'évaluation immobilière. Cependant, ces collections présentent des lacunes importantes. Le principal est qu'ils ne fournissent pas les données initiales et les principales hypothèses des valeurs obtenues du coût des analogues. Ainsi, il n'est pas tout à fait clair quelle composition spécifique de l'équipement est prise en compte dans les indicateurs finaux, ce qui a été inclus dans les autres coûts du constructeur, etc. Le travail conjoint des estimateurs, des analystes et des évaluateurs dans le sens de l'amélioration du RCC peut mener à la création d'une base d'information si nécessaire aux évaluateurs immobiliers.

La direction principale dans le développement de l'activité d'évaluation devient actuellement l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers. Cela devient possible en raison du fait que notre pays accumule une base de données de la valeur marchande réelle de l'immobilier.

Afin de simplifier le processus d'évaluation de l'immobilier résidentiel dans les agences d'évaluation, un modèle de régression du coût d'un appartement peut être utilisé, ce qui vous permet de calculer le coût d'une propriété résidentielle en fonction d'un certain nombre de ses paramètres.

Un exemple de construction d'un tel modèle est donné dans le magazine "Real Estate" de décembre 2005. Le modèle a été construit selon les listes de prix de plusieurs sociétés immobilières engagées dans la mise en œuvre de logements de diverses caractéristiques de consommation dans divers quartiers de la ville de Novossibirsk. Pour l'analyse, des informations ont été collectées sur 450 appartements (150 options pour chaque type d'appartement - une, deux, trois pièces) selon les paramètres suivants :

prix de l'appartement,

la zone dans laquelle se situe la résidence,

Type de propriété:

logement social,

Logements acquis dans le cadre d'un accord de privatisation,

Propriété achetée dans le cadre d'un contrat de vente et d'achat

* matériau de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement :

Panneau, brique, monolithe,

* type de maison :

Élite,

mise en page améliorée,

typique,

taille réelle,

- "Khrouchtchev",

étage de la maison,

l'étage où se situe l'appartement,

superficie totale de l'appartement,

surface habitable de l'appartement,

coin cuisine,

la présence d'un balcon ou d'une loggia,

avoir un téléphone.

Examinons en détail la procédure de construction d'un modèle en utilisant l'exemple des appartements d'une pièce.

Lors de la première étape de construction du modèle, la matrice des coefficients de corrélation a été analysée afin d'identifier les paramètres fortement dépendants les uns des autres. La tâche principale consistait à sélectionner de tels facteurs, dont le coefficient de corrélation ne dépasserait pas la valeur de 0,8. Sur la base des résultats de l'analyse, une matrice de coefficients de corrélation a été construite, qui prend en compte 6 facteurs, soit exactement la moitié de ceux initialement collectés, puisque les facteurs restants ne satisfaisaient pas à la condition imposée au coefficient de corrélation.

Sur la base des données collectées sur les facteurs sélectionnés, le modèle de régression suivant a été construit :

C \u003d -10,12 + 9,24 Stotal + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)

ou en général :

C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)

La notation suivante est utilisée dans l'équation présentée :

C - le prix d'un appartement avec des paramètres fixes définis ci-dessous,

Stot - la superficie totale de l'appartement,

x1 est une variable indicatrice caractérisant la zone dans laquelle se situe l'appartement,

x2 est une variable indicatrice caractérisant le matériau de la maison où se situe l'appartement ;

x3 est une variable qui caractérise le nombre d'étages de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement expertisé ;

x4 est une variable indicatrice caractérisant l'étage auquel se situe l'appartement ;

x5 est une variable indicatrice caractérisant la présence d'un téléphone dans l'appartement.

Les indicateurs statistiques de ce modèle ont confirmé la significativité des résultats obtenus.

Ainsi, le modèle résultant reflète très bien la dépendance du coût moyen des appartements à ses paramètres sur le marché du logement de la ville de Novossibirsk (sans tenir compte des options extrêmes).

Les modèles présentés ont été mis en pratique dans les agences immobilières de la ville de Novossibirsk "Zhilfond" et "Amir - Real Estate", qui ont des employés à plein temps pour évaluer le coût des appartements à vendre, et agissent également comme garantie en prêt les accords. Il convient de noter que les experts ont hautement apprécié l'efficacité de leur application.

Le deuxième problème important auquel les évaluateurs sont confrontés est de prédire la valeur future d'un appartement. Ce problème devient particulièrement pertinent lors de l'évaluation du coût d'un appartement à des fins hypothécaires, puisque la vente d'un appartement aura lieu à l'avenir, et il est important de déterminer le taux de croissance du coût d'un appartement pour la période d'un accord de prêt.

Les données initiales pour construire un modèle de dynamique des prix sur le marché secondaire du logement ont été tirées des magazines immobiliers par trimestres des années correspondantes. Pour chaque année, des informations ont été collectées sur 240 appartements - 80 pour chaque type d'appartement (appartements d'une, deux, trois pièces). . L'objectif principal de la construction du modèle est de déterminer le modèle de modification des prix de l'immobilier sur le marché secondaire.

La structure des données collectées sur les appartements est illustrée à la fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Riz. 2.1. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement





Riz. 2.2. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par type de logement





Riz. 2.3. La structure des appartements considérés lors de la construction du modèle, par le type de matériau de la maison

L'analyse temporelle des phénomènes économiques distingue différents types d'évolution.

1. Tendance, tendance ou mouvement à long terme. Il n'y a pas de définition stricte d'une tendance, elle se révèle intuitivement. Une tendance correspond à un changement lent dans une direction particulière qui persiste sur une longue période de temps.

2. Cycle, composante à court terme - mouvement quasi-périodique rapide, dans lequel il y a une phase d'augmentation et une phase de diminution.

3. Composante saisonnière - changements qui se produisent régulièrement, par opposition à un cycle.

4. Fluctuations aléatoires, effets - mouvement chaotique d'une fréquence relativement élevée, plus ou moins constante.

Certaines séries statistiques représentent l'un ou l'autre type d'évolution dans sa forme pure, mais la plupart d'entre elles sont une combinaison de tous ou de composants individuels.

Théoriquement, une série de dynamiques de prix est une combinaison de tendances, de composantes saisonnières et de fluctuations aléatoires. Au stade actuel de développement du marché immobilier, la composante saisonnière du prix d'un appartement est perturbée, ce qui est dû aux taux élevés de croissance des prix et à l'attractivité d'investissement du marché en question. C'est pourquoi une attention particulière a été portée à la mise en évidence de la tendance de la série dynamique considérée.

Selon la série de dynamique des prix des appartements, le modèle suivant a été construit.

Polynôme du second degré :

yi = a + bt2, (3.3)

où je - type d'appartement,

t - période de temps.

A noter que, conformément aux critères utilisés en statistique, le coefficient de corrélation doit être proche de 1 (supérieur à 0,7), le facteur de signification F doit être inférieur à 0,03 (pour les paramètres de modèle donnés).

Ainsi, les modèles obtenus reflètent bien la dynamique des prix sur le marché secondaire du logement de la ville de Novossibirsk.

Selon le modèle obtenu, la croissance du coût des appartements d'une pièce aurait dû être de 22,0 % en 2006, alors que la croissance réelle du coût était de 24,3 %.

Selon ce modèle, la croissance du coût d'un appartement de deux pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,7%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 21,6%.

Conformément au modèle présenté, la croissance du coût d'un appartement de trois pièces dans la ville de Novossibirsk en 2006 était censée être de 21,5%, alors qu'en réalité le taux de croissance était de 31,0%.

En remplaçant les données réelles sur le coût au mètre carré des appartements dans la ville de Novossibirsk à chaque trimestre de 2006, on peut noter que cette valeur se situe dans les limites des intervalles de confiance construits selon le modèle.

Selon les experts, le modèle résultant décrit de manière adéquate la situation actuelle du marché immobilier en ce moment. La prévision de croissance du coût du logement d'ici la fin de 2006 pour certains types d'appartements coïncide avec des données réelles, puisque la croissance du marché prévue par les experts est de 20 à 30 %.

L'expert est constamment confronté au problème de la prévision du coût des appartements, ce problème est particulièrement aigu lors de l'évaluation à des fins de prêt. L'exactitude de la décision dépend de l'expérience, des qualifications du spécialiste, ainsi que de la qualité des données collectées sur le marché de l'objet évalué. L'utilisation des modèles statistiques proposés dans le travail des spécialistes contribuera à améliorer la précision des prévisions, ainsi que la qualité de l'évaluation de l'immobilier résidentiel.