Negatiivne diskonteeritud rahavoog. Mis on rahavoogude diskonteerimine? Segamise valem

Diskonteeritud tulu meetod põhineb eeldusel, et ettevõtte väärtuse määrab selle praegune

tulu väärtus, mida ettevõtte omanik tulevikus saab.

Diskonteeritud rahavoogude (DCF) meetodit kasutatakse juhul, kui tulevased rahavood on eeldatavasti muutlikud ja oluliselt erinevad praegustest ning tulevasi tulusid on võimalik mõistlikult prognoosida. Prognoositavat tulevast tulu saab määratleda kui erinevust tulevaste tulude ja kuluvoogude vahel. See erinevus on positiivne enamiku prognoosiaastate puhul, sealhulgas eelmisel aastal prognoosiperiood.

Teisisõnu, meetod on rohkem rakendatav tulu teenivatele ettevõtetele, mille tulu- ja kuluvood on ebastabiilsed. Tuluna on siin parem kasutada rahavoogu või puhaskasumit (bilansikasum miinus tulumaks ja eelisaktsiate dividendid).

Seda hindamismeetodit peetakse seisukohast kõige vastuvõetavamaks investeerimisatraktiivsus, kuna investor, kes investeerib raha tegutsevasse ettevõttesse, ei osta lõpuks mitte varade kogumit, mis koosneb hoonetest, rajatistest, masinatest, seadmetest, immateriaalsest varast jne, vaid tuleviku voogu. sularaha sissetulek, mis võimaldab tal oma investeeringud tagasi teenida, kasumit teenida ja oma heaolu suurendada.

Diskonteeritud rahavoogude arvutamiseks vajate:

• o prognoosiperioodi kestus;
• o rahavoogude prognoositavad väärtused, sealhulgas tagasiminek;
• o diskontomäär.

Tagastamine on vara jääkväärtus pärast tuluvoo lõppemist. Tagastamise saab kätte pärast tähtaja möödumist majanduselu objekti või selle edasimüümisel enne selle tähtaja möödumist.

DCF-meetodil hindamise peamised etapid:

• 1) prognoosiperioodi kestuse määramine;
• 2) retrospektiivne analüüs ja tuluprognoos;
• 3) müügi brutotulu retrospektiivne analüüs ja prognoos;
• 4) rahavoo mudeli valik;
• 5) kulude analüüs ja prognoos;
• 6) investeeringute analüüs ja prognoos;
• 7) rahavoo arvestus prognoosiperioodi iga aasta kohta.
• 8) diskontomäära määramine;
• 9) ettevõtluse väärtuse arvutamine prognoosijärgsel perioodil;
• 10) arvutamine praegune väärtus tulevased rahavood ja väärtus prognoosijärgsel perioodil;
• 11) lõplike muudatuste tegemine.

Arvutamine DDP meetodil

1. Prognoosiperioodi määramine sõltub rahavoogude suurust prognoosida võimaldava prognoosi koostamiseks piisavast informatsiooni hulgast. Prognoosiperiood võetakse kestma kuni ettevõtte kasvutempo stabiliseerumiseni (eeldatakse, et prognoosijärgsel perioodil peaks olema stabiilne pikaajaline kasvutempo või lõputu tuluvoog).

Vastavalt hetkeolukorrale arenenud riikides turumajandus Praktikas võib ettevõtte hindamise prognoosiperiood olla 5 kuni 10 aastat, olenevalt hindamise eesmärgist ja konkreetsest olukorrast. Riikides, kus üleminekumajandus, ebastabiilsuse tingimustes, kus pikaajaliste prognooside tegemine on keeruline, lüheneb prognoosiperiood 3 aastani, mis on küll üsna lühike, kuid pikem prognoos ei ole realistlik. Täpsete tulemuste tagamiseks saate prognoosiperioodi jagada väiksemateks mõõtühikuteks: pool aastat või kvartal.

• 2. Retrospektiivne analüüs ja tuluprognoos. Rahavoogude prognoosimine, sealhulgas tagasivõtmine, nõuab:
  • a) objekti tulude ja kulude analüüs tagasiulatuval perioodil, mis põhineb finantsaruanded, mida esindab klient;
  • b) tööstusturu hetkeseisu ja selle põhiomaduste muutuste dünaamika uurimine;
  • C) tulude ja kulude prognoos rekonstrueeritud kasumiaruande alusel.

Ettevõtte väärtuse hindamisel DCF-meetodi abil arvutatakse objektilt mitut tüüpi tulu:

• 1) potentsiaalne brutotulu (PVI);
• 2) tegelik brutotulu (DVD);
• 3) puhas äritulud(CHOP);
• 4) puhastulu enne (pärast) makse;
• 5) rahavoog enne makse;
• 6) rahavoog pärast makse.

Rahavoog pärast makse on sularaha

maksueelne voog miinus tulumaksumaksed.

See on rahavoog, mida tuleb diskonteerida järgmiselt:

• o rahavood ei ole nii muutlikud kui kasum;
• o rahavoo mõiste korreleerib sisse- ja väljavoolu Raha, võttes arvesse selliseid rahalisi kirjeid nagu "kapitaliinvesteeringud" ja " võlakirjad", mida ei arvestata kasumi, st kõigi rahaliste vahendite tegelike laekumiste või väljaminekute arvestusse.
• 3. Rahavoo mudeli valimine. Ettevõtte hindamisel kasutavad ettevõtted ühte kahest rahavoo (CF) mudelist:
• 1) eest omakapital;
• 2) kokku investeeritud kapitali.

Omakapitali rahavoog määrab summa omavahendid selle voo loonud ettevõtted.

Rahavoog kogu investeeritud kapitali kohta näitab, kui palju ja millistel tingimustel kaasatakse investeerimisprotsessi rahastamiseks lisaks omavahenditele ka laenatud vahendeid.

Iga tulevase perioodi puhul võtab see arvesse ettevõtte pikaajalise võla eeldatavat suurenemist (uute kaasatud võlgade sissevoolu). krediidifondid), ettevõtte kohustuste vähendamine (kavandatud raha väljavool tulevane periood varem võetud laenude põhivõla tagasimaksmine), laenuintresside tasumine nende jooksva teenindamise ajal.

DCF meetodi kohaselt põhineb ettevõtte väärtus tulevastel rahavoogudel. Seetõttu on vaja välja töötada rahavoogude prognoos (põhineb rahavoo prognoosiplaanidel) mõneks tulevaseks perioodiks, alates praegune aasta. Kogu olemasoleva info ja tagasiulatuva analüüsi põhjal koostatakse müügi brutotulu prognoos.

• 4. Müügi brutotulu retrospektiivne analüüs ja prognoos nõuavad üksikasjalikku kaalumist ja mitme teguri, sealhulgas:
  • o tootevalik;
  • o tootmismahud ja toodete hinnad;
  • o ettevõtte tagasiulatuvad kasvumäärad;
  • o nõudlus toodete järele;
  • o vaba tootmisvõimsus;
  • o väljavaated ja võimalikud tagajärjed kapitaliinvesteeringud;
  • o üldine olukord majanduses, mis määrab nõudluse väljavaated;
  • o olukord konkreetses tööstusharus, arvestades olemasolevat taset;
  • o konkurents;
  • o inflatsioonimäärad;
  • o hinnatava ettevõtte osakaal turul;
  • o pikaajalised kasvumäärad prognoosijärgsel perioodil;
  • o ettevõtte strateegilised ja tegevusplaanid.

IN üldine vaade brutotulu prognoos peab olema loogiliselt kooskõlas ettevõtte ja kogu valdkonna ajalooliste tulemusnäitajatega. Ajaloolistest suundumustest märgatavalt kõrvale kalduvatel prognoosidel põhinevad hinnangud näivad olevat ebatäpsed.

Tuleb mõelda, kuidas ettevõte kavatseb turuosa säilitada või suurendada (hindu alandada, täiendavaid turunduskulusid või toodetavate toodete kvaliteeti või mahtu suurendada).

Igas tööstusharus konkureerivad turuosa pärast tavaliselt mitu ettevõtet. Ja siin on võimalikud erinevad variandid. Saate oma osakaalu kahaneval turul suurendada ebaõnnestunud konkurentide arvelt või vastupidi, võite kaotada oma osa kasvaval turul.

Sellega seoses on oluline täpselt hinnata selle turusegmendi suurust ja piire, milles ettevõte kavatseb tegutseda. Hindaja ülesanne on välja selgitada hinnatava ettevõtte tegeliku turu osakaalu muutumise trend nõudluse ja lõpptarbijate vajaduste osas.

Sel juhul on soovitatav analüüsida järgmisi tegureid:

• o ettevõttele antud ajahetkel kuuluv turuosa;
• o selle osakaalu muutuste tagasiulatuv trend;
• o ettevõtte äriplaan.

Selles etapis peab hindaja:

• o uurida kulustruktuuri ning püsi- ja muutuvkulude suhet;
• o hinnata iga kulukategooria inflatsiooniootusi (väärtuse muutust);
• o uurida ühekordseid ja erakorralisi kulukirjeid, mis võivad ilmneda eelmiste aastate raamatupidamisaruannetes, kuid ei esine tulevikus;
• o määrata amortisatsioonitasud lähtudes varade hetkeseisust ning nende edasisest kasvust ja realiseerimisest;
• o arvutada laenude intressikulu prognoositava võlataseme alusel;
• o võrrelda prognoositavaid kulusid konkureerivate ettevõtete vastavate näitajatega või sarnaste majandusharude keskmiste näitajatega.
• 5. Kulude analüüs ja prognoos. Kulusid saab jagada tootmine (tehingu)kulud ja kapitali (investeeringu)kulud.

Kulude klassifikatsioonid:

1) konstandid ja muutujad.

Püsikulud ei sõltu tootmismahtude muutustest (administratiivsed ja administratiivsed kulud; amortisatsiooni mahaarvamised; müügikulud, millest on maha arvatud komisjonitasud; rent; kinnisvaramaks jne).

Muutuvkulud (tooraine ja materjalid; palk võtmetähtsusega tootmispersonal; kütuse- ja energiakulu tootmisvajadusteks) on tavaliselt proportsionaalsed tootmismahtudega;

2) otsene ja kaudne. Kasutatakse kulude määramiseks konkreetsele tootetüübile.

Kapitali(investeeringu)kulud on suunatud tootmise (äri) ulatuslikule või intensiivsele arendamisele või täielikult kulunud põhivara väljavahetamisele.

Tootmiskulude ja kapitalikulude arvestamine näitab nende mõju ettevõtte väärtusele selle elutsükli erinevatel etappidel.

6. Investeeringute analüüs ja prognoos. Investeeringute analüüs sisaldab kolme põhikomponenti (tabel 7.8).

Tabel 7.8

Investeeringute analüüsi põhikomponendid

Oma käibekapitali suurus on käibevara ja lühiajaliste kohustuste vahe. See näitab, kui palju käibekapitali ettevõte rahastab.

7. Rahavoo arvutamine prognoosiperioodi iga aasta kohta. Rahavoogude arvutamiseks on kaks peamist meetodit: sirge Ja kaudne.

Otsene meetod põhineb rahavoogude analüüsil tulu- ja kulukirjete kaupa, s.o. raamatupidamisarvestuse järgi.

Üldiselt on omakapitali rahavoogude arvutamise skeem järgmine.

1. Rahavoogude mudelis kasutatava kasuminäitaja arvutamine.

Müügitulud

• o tootmiskulud;
• o amortisatsioonitasud;
• o tulumaks.

Kokku: puhaskasum + ümbersuunatud vahendid (kulud alates netokasum esinduslikel, sotsiaalsetel eesmärkidel jne).

Normaliseeritud (korrigeeritud) puhaskasum.

2. Rahavoogude arvestus.

Korrigeeritud puhaskasum + kulum - omakäibekapitali suurenemine + omakäibekapitali vähenemine - kapitaliinvesteeringud + varade müük (kapitaliinvesteeringute vähenemine) + pikaajalise võla suurenemine - pikaajalise võla vähenemine + suurenemine võlgnevused- (nõuete vähenemine) - nõuete suurenemine + nõuete vähenemine.

Kokku: rahavool. Praktilistes arvutustes kasutatakse ettevõtte rahavoo arvutamist kolme võimaliku arengustsenaariumi jaoks:

• 1) pessimistlik (tulude vähenemine, kõrge inflatsioon);
• 2) kõige tõenäolisem (stabiilne tulu, keskmine inflatsioon);
• 3) optimistlik (tulude kasv, madal inflatsioon).

Need võimalikud arengustsenaariumid on vormis arvesse võetud

kus D pes on sissetuleku või inflatsiooni pessimistlik versioon; D opt - sissetuleku või inflatsiooni optimistlik versioon; D nv - sissetuleku või inflatsiooni kõige tõenäolisem variant.

Kaudne meetod analüüsib rahavoogusid tegevusalade kaupa. See näitab selgelt kasumi kasutamist ja olemasolevate vahendite investeerimist.

Iga prognoosiaasta DP väärtuse arvutamisel saate juhinduda tabelis olevatest andmetest. 7.9.

Tabel 7.9

Kaudne meetod DP arvutamiseks

8. Diskontomäära määramine. Matemaatilisest vaatenurgast on diskontomäär intress, mida kasutatakse tulevaste tuluvoogude (neid võib olla mitu) teisendamiseks ühekordne väärtus praegune (tänane) väärtus, mis on määramise aluseks turuväärtusäri.

Majanduslikus mõttes on diskontomäär tootlus, mida investorid nõuavad võrreldava riskitasemega investeerimisobjektidesse investeeritud kapitalilt või hindamispäeval võrreldava riskitasemega olemasolevate alternatiivsete investeerimisvõimaluste tootlust.

Kui käsitleme diskontomäära ettevõtte poolt sõltumatuna juriidilise isiku, mis on eraldatud nii omanikest (aktsionäridest) kui ka võlausaldajatest, võib seda määratleda kui kulutust ettevõtte kapitali kaasamiseks erinevatest allikatest. Seega kasutatakse diskontomäära määramaks summat, mida investor maksaks täna (praegväärtus) õiguse eest omada tulevasi rahavoogusid. Tuleneva tulu saamisega kaasnevast riskist tulenevalt peab diskontomäär ületama riskivabade kapitaliinvesteeringute määra (riskivaba määr) ja andma lisatulu kogu hinnatavasse ettevõttesse investeerimisega kaasnevate riskide perioodiks.

Tulude diskonteerimiseks võetakse prognoosiperioodi diskontomääraks aasta keskpaik. Selle põhjuseks on asjaolu, et tulu tekib aastaringselt, mitte ei laeku aasta lõpus ühes summas. Seetõttu alahindab aastalõpu diskontomäära kasutamine tulevase tulu nüüdisväärtust. Kui aga rahavoog koondub mõne valdkonna eripära tõttu aasta kindlale kuupäevale, siis tuleks diskontomäär arvutada sellel kuupäeval.

Diskontomäär ehk kapitalikulu tuleb arvutada kolme tegurit arvesse võttes.

• 1) paljude erinevate kaasatud kapitali allikatega ettevõtete olemasolu, mis nõuavad erinevat taset;
• 2) investorite vajadus arvestada raha ajaväärtusega;
• 3) riskitegur. IN sel juhul risk on defineeritud kui eeldatava tulevase tulu saamise tõenäosus.

Diskontomäära määramiseks on erinevaid meetodeid, millest levinumad on:

• 1) DP puhul omakapitali jaoks:
  • o kapitalivara hindamise mudel ( SARM );
  • o kumulatiivne ehitusmeetod;
  • o hinna/kasumi suhte pöördväärtusena;
• 2) kogu investeeritud kapitali rahavoo jaoks:
  • o kaalutud keskmise kapitalikulu mudel.

Diskontomäära arvutamine sõltub sellest, millest

Hindamisel võetakse aluseks rahavoo tüüpi.

Omakapitali rahavoogude puhul rakendatakse diskontomäära, mis on võrdne omaniku nõutava investeeritud kapitali tulumääraga.

Kogu investeeritud kapitali rahavoo jaoks rakendatakse diskontomäära, mis on võrdne omakapitali kaalutud tulumäärade summaga ja laenatud vahendid. Laenatud vahendite tootlus on panga laenuintress, kus kaaludeks on laenu- ja aktsiafondide osakaal kapitalistruktuuris. Seda diskontomäära nimetatakse kaalutud keskmiseks kapitalihinnaks ( WACC ).

Kaalutud keskmine kapitalikulu arvutatakse järgmise valemi abil:

Kus k d - laenukapitali kaasamise kulud; t c - ettevõtte tulumaksumäär; k p - omakapitali kaasamise kulud (eelisaktsiad); k s - omakapitali (lihtaktsiad) kaasamise kulu; Wd - võlgniku osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris; w р - eelisaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris; w s - jagada lihtaktsiad ettevõtte kapitalistruktuuris.

Vastavalt kapitalivara hindamismudelile leitakse diskontomäär valemiga

Kus R- investori nõutav tootlus (aktsiakapitalilt); R f - riskivaba tulumäär; R m - turu kui terviku tootlus (keskmine turuportfell väärtuslikud paberid); S1 - boonus väikeettevõtetele; S2 - konkreetse ettevõtte riskipreemia; C - riigirisk.

Riskivaba tootlus tähendab, et investor saab kõigest hoolimata investeeritud kapitalilt täpselt sellist tootlust, mida ta vahendite paigutamise hetkel ootas. Tuleb märkida, et kui me räägime riskivabadest investeeringutest, siis peame silmas ainult riski suhtelist puudumist, mitte absoluutset puudumist. Riskivabaks tootluseks on soovitav valida valitsuse väärtpaberite tootlus. Lisaks peab riigi väärtpaberi lunastustähtaeg ühtima investori vabade vahendite käsutamise perioodiga.

On kahte tüüpi riske: spetsiifiline konkreetse ettevõtte jaoks (määratakse mikromajanduslike teguritega); üldine turg , mis on iseloomulik kõigile ettevõtetele, mille aktsiad on käibel, nimetatakse ka süstemaatiline (määratakse makromajanduslike teguritega). Koefitsient β arvutatakse konkreetse ettevõtte aktsiate kogutootluse kõikumise amplituudi põhjal võrreldes aktsiaturu kui terviku kogutootlusega.

Koefitsient β turu kui terviku jaoks on võrdne 1-ga. Seega, kui ettevõtte koefitsient p on võrdne 1-ga, tähendab see, et tema kogukasumlikkuse kõikumised on täielikult korrelatsioonis turu kui terviku kasumlikkuse kõikumisega, selle süstemaatiline risk on võrdne turu keskmisega. 1,5 beetaversiooniga ettevõtte kogutootlus liigub turu tootlusest 50% kiiremini. Näiteks kui aktsia keskmine turutootlus langeb 10%, siis selle ettevõtte üldine tootlus langeb 15%.

R-koefitsiente arvutatakse maailma praktikas tavaliselt börsilt saadud statistilise teabe abil.

turul. Seda tööd teostavad spetsialiseerunud ettevõtted. Andmed β koefitsientide kohta on avaldatud paljudes finantsteatmeteostes ja mõnedes analüüsides. aktsiaturud. Professionaalsed hindajad reeglina β koefitsiente ei arvuta.

Meie riigis avaldas p-koefitsientide andmed esimesena konsultatsioonifirma AK&M.

Auhind eest väike ettevõtted - investorid hindavad väikeettevõtete aktsiaid nii, et nad saaksid rohkem kui suured ettevõtted tulu.

Üksikettevõttele omane riskipreemia - Mõnel juhul avastatakse ettevõtet hinnates, et seda iseloomustab teatud investeerimisrisk, mis on seotud tema tegevuse iseloomuga. See on aluseks täiendava riskipreemia määramisel.

Riigirisk - Rahvusvahelistes ettevõtetes, nagu uuringud näitavad, on tava võtta seda vajaliku tulumäära arvutamisel arvesse.

Kumulatiivsel lähenemisviisil on teatud sarnasusi SARM. Mõlemal juhul on arvutamise aluseks riskivabade väärtpaberite tootlus, millele lisandub lisatulu, mis on seotud investeerimisriskiga. seda tüüpi väärtuslikud paberid. Seejärel korrigeeritakse (üles või alla) ettevõtte spetsiifikaga seotud kvantitatiivsete või kvalitatiivsete riskitegurite mõju.

9. Ettevõtluse väärtuse arvutamine prognoosijärgsel perioodil. Lähtudes eeldusest, et ettevõte on võimeline tootma tulu ka pärast prognoosiperioodi. Eeldatakse, et pärast prognoosiperioodi lõppu ettevõtlustulu stabiliseerub ja ülejäänud perioodil on stabiilsed pikaajalised kasvumäärad või lõputult ühtlane tulu.

Olenevalt äriarengu väljavaadetest prognoosijärgsel perioodil kasutatakse üht või teist diskontomäära arvutamise meetodit.

Likvideerimisväärtusel põhinev arvutusmeetod. Kehtib juhul, kui ettevõte läheb prognoosijärgsel perioodil pankrotti koos hilisema olemasoleva vara müügiga. Likvideerimisväärtuse arvutamisel on vaja arvestada likvideerimisega kaasnevaid kulusid ja kiirsoodustust (kiirlikvideerimisel). Hindadeks tegutsev ettevõte kasumit teenides, veel vähem kui kasvufaasis, ei ole see lähenemisviis rakendatav.

Arvutusmeetod, mis põhineb puhasväärtusel. Arvutustehnika sarnaneb likvideerimisväärtuse arvutamisega, kuid ei võta arvesse likvideerimise kulusid ja ettevõtte varade kiireloomulise müügi allahindlust. Seda meetodit saab kasutada stabiilse ettevõtte jaoks, mille peamiseks tunnuseks on märkimisväärne materiaalne vara.

Arvatav müügimeetod mis koosneb võrreldavate ettevõtete tagasiulatuvate müügiandmete analüüsist saadud spetsiaalsete koefitsientide abil rahavoo ümberarvutamisest väärtusnäitajateks. Kuna tava müüa ettevõtteid Venemaa turg väga vähe või puudub, on selle meetodi rakendamine lõpliku maksumuse määramiseks väga problemaatiline.

Kõrval Gordoni mudelid aastane sissetulek Prognoosijärgne periood kapitaliseeritakse väärtusnäitajateks, kasutades diskontomäära ja pikaajaliste kasvumäärade vahena arvutatavat kapitalisatsioonikordajat. Kasvumäärade puudumisel võrdub kapitalisatsioonimäär diskontomääraga. Gordoni mudel põhineb saamise prognoosil stabiilne sissetulekülejäänud perioodil ning eeldab, et amortisatsiooni ja kapitaliinvesteeringu summad on võrdsed.

Lõpliku maksumuse arvutamine vastavalt Gordoni mudelile toimub valemi abil

Kus V- tulude kogusumma prognoosijärgsel perioodil; Dn - rahavoog, mida on võimalik saada esimesel prognoosijärgsel aastal; g- DP eeldatavad pikaajalised kasvumäärad; R- omakapitali diskontomäär.

10. Tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuse ja prognoosijärgse perioodi väärtuse arvutamine on tehniline probleem. Diskonteeritud rahavoogude (DCF) meetodi kasutamisel hindamisel on vaja perioodiliste väärtuste jooksvad väärtused kokku võtta.

rahavood, mida hindamisobjekt toob prognoosiperioodil, ja hetkeväärtus prognoosijärgsel perioodil, mida oodatakse tulevikus.

Ettevõtte esialgne väärtus koosneb kahest komponendist:

• 1) DP jooksev väärtus prognoosiperioodil;
• 2) praegune väärtus kulu prognoosijärgsel perioodil:

(7.21)

Kus i r - allahindlus; CF k -k- th rahavoog; Rv - jääkväärtus (reversioon).

Rahavoogude arvutused saab kokku võtta järgmises tabelis (tabel 7.10).

Tabel 7.10

Rahavoogude arvutamine

11. Lõplike muudatuste tegemine. Pärast ettevõtte esialgse väärtuse määramist tuleb turuväärtuse lõpliku väärtuse saamiseks teha lõplikud korrigeerimised. Nende hulgast paistavad silma kaks: 1) mittetöötava vara väärtuse korrigeerimine ja 2) omakäibekapitali suuruse korrigeerimine.

Esimene muudatus lähtub sellest, et väärtuse arvutamisel võetakse arvesse ettevõtte varad, mis on seotud tootmisega, teenides kasumit, s.o. rahavoo kujunemisel. Kuid igal ettevõttel võib igal ajahetkel olla vara, mis ei ole otseselt tootmisega seotud. Siin nende väärtust rahavoos arvesse ei võeta, kuid see ei tähenda, et neil väärtust poleks. Praegu on paljudel Venemaa ettevõtetel selline mittetöötav vara (peamiselt kinnisvara, masinad ja seadmed), kuna tootmise pikaajalise languse tõttu on tootmisvõimsuse rakendusaste äärmiselt madal. Paljudel sellistel varadel on teatud väärtus, mida saab realiseerida näiteks müügi kaudu. Seetõttu on vaja kindlaks määrata selliste varade turuväärtus ja liita see rahavoogude diskonteerimisel saadud väärtusele.

Teine muudatus on käibekapitali tegeliku suuruse arvestamine. Diskonteeritud rahavoogude mudel sisaldab nõutavat omakäibekapitali, mis on seotud prognoositava müügitasemega (tavaliselt määratakse see vastavalt tööstusharu standarditele). Ettevõtte käsutuses oleva käibekapitali tegelik maht ei pruugi kattuda vajalikuga. Sellest lähtuvalt on vajalik korrektsioon: lisada oma käibekapitali ülejääk ja puudujääk maha arvata esialgse maksumuse väärtusest.

Laenuga soetatud kinnisvara iseloomustab laenu tagasimaksegraafikut arvestades ebastabiilne tuluvoog.

Laenu kasutamisel kulu arvutamise algoritm:

• 1) määratakse prognoosiperioodi kestus;
• 2) arvutatakse põhitegevuse puhastulu suurus;
• 3) arvutatakse laenu teenindamise kulude suurus;
• 4) määratakse väärtus sularaha laekumised omakapitalil;
• 5) määratakse tootlus, mida investor peaks investeeritud vahenditelt saama;
• 6) arvutatakse diskonteeritud sularaha laekumiste summa;
• 7) määratakse objekti kavandatava müügi hind prognoosiperioodi lõpus (reversioon);
• 8) ülejäänud osa määratakse tasumata laen prognoosiperioodi lõpus;
• 9) objekti edasimüügist saadav tulu arvestatakse edasimüügihinna ja tasumata võla jäägi vahena;
• 10) määratakse objekti edasimüügist saadava tulu jooksev väärtus;
• 11) investori omakapitali turuväärtust hinnatakse raha laekumise ja edasimüügist saadud tulu jooksvate väärtuste summana;
• 12) laenu suurus määratakse hindamispäeva seisuga;
• 13) objekti põhjendatud turuväärtus määratakse omakapitali turuväärtuse ja laenusumma (pikaajalise võla) summana hindamise hetkel:

(7.22)

Tulupõhine lähenemine võimaldab määrata ettevõtte (äri) väärtust, võttes arvesse ettevõtte arenguväljavaateid prognoosiperioodil.

Kinnisvara hindamine on keeruline majandustegevus, mis taandub erinevate tehnikate ja meetodite kasutamisele tegeliku hinna väljaselgitamiseks. Arvesse võetakse kõige sagedamini kasutatavat diskonteeritud rahavoogude meetod, mida kasutatakse mitte ainult Venemaa tegelikkuses, vaid ka välismaal.

Tehnika olemus

Seda meetodit kasutatakse soodushinna arvutamiseks rahaline tulu, kinnisvaralt tulevikus oodata. Sarnast meetodit saab kasutada siis, kui on kindlustunne või eeldused, et teatud aja möödudes oodatavad rahalaekumised erinevad oluliselt praegustest.

Kui kasutate DCF meetodit kasumlikkuse taseme ennustamiseks alates kõigil võimalikel viisidel kinnisvara kasutust arvestatakse teatud arvu aastate kohta ja aastal kohustuslik hinnatava objekti müügiks koostatakse tuluprognoos tähtaja möödumisel. See meetod töötab kõige paremini sissetulekute ebastabiilsusega.

Seda meetodit kasutatakse järgmistel juhtudel:

• on olemas haritud oletuse erinevus rahavood lähitulevikus olemasolevatest;
• on infot, mis lubab ennustada tulevaste tulude taset;
• täheldatud hooajalisus sularaha laekumised;
• toimib kinnisvaraobjektina suur kaubanduslik struktuur;
• hinnatav vara asub ehitamisel või kasutuselevõtul.

Diskonteeritud rahavoogude meetod on meetod, mis võimaldab ennustada võimalikult täpselt tulevase sissetuleku suurust.

Viimaseid võib eristada ebastabiilsuse, vastuvõtu ebaühtluse,... Investor püüab investeeringu tegemisel kaaluda objekti, võttes arvesse selle võimalikke eeliseid ja atraktiivsust, võttes arvesse olemasoleva kasumi rahalist ekvivalenti nende suhte osas ostuhinnaga.

Selle meetodi tõhusus ja selle peamine erinevus teistest kasumlikkuse määramise meetoditest seisneb arvestamises terve parameetrite kompleks ja nende omavahelised seosed I. Need parameetrid hõlmavad kapitali sisse- ja väljavoolu, kapitaliinvesteeringuid, saadaolevad arved, struktuurimuutused.

Kui võtta puhaskasumi näitajad, olgu need siis otsesed või kaudsed, siis need ei võimalda meil opereerida nii suure hulga parameetritega.

Hindamismeetodid

Kaasaegne majandusteadus teeb vahet, mis võimaldab hinnata kinnisvara väärtust.

1. . See tehnika on ette nähtud kasutamiseks kinnisvara kavandatava likvideerimise korral või kui on eeldused edaspidiseks pankrotiks või tegevuse jätkamise võimatuseks;
2. . Meetod, mida kasutatakse olemasoleva kinnisvaraobjekti hindamiseks või siis, kui tegevus on eeldatavasti vähenenud;
3. Kasumlik. Just see tehnikate rühm hõlmab diskonteeritud rahavoogusid kasutavat hindamismeetodit. DCF-meetodi eripäraks teistest tüüpidest on selle rakendamine organisatsioonile või kinnisvarale, mis praeguses staadiumis toimib normaalselt ja on kavandatud nende pikaajaliseks toimimiseks tulevikus, mis hõlmab kasumi teenimist.

Hindamise põhietapid DCF meetodil

DCF-meetodi rakendamine hõlmab hindamist mitmes etapis.

1. etapp. Definitsioon prognoosiperioodi kestus. Selles etapis peaksite hindama laekuvate vahendite hindamise kestust. Venemaa majanduse ebastabiilsuse tõttu Vene Föderatsiooni territooriumil on hinnatava perioodi keskmine kestus ei ületa 3-5 aastat, läänes on tähtajad pikemad. Valitud ajakava peab olema piisav mõistliku prognoosi tegemiseks;

2. etapp. Konkreetsete koguste prognoosimine. See nõuab investorilt järgmisi samme:

• analüütiliste tööde teostamine kasutades kliendi poolt antud andmeid O rahaline seisukord . Aruandes näidatakse tagasiulatuva perioodi kulu- ja tulukirjed, mis on seotud valitud objektiga;
• hinne hetkeolukord kinnisvaraturul dünaamilisi muutusi arvesse võttes;
• koostamine prognoositavad arvutused kasumi ja kahjumi taseme kohta, mis põhineb raamatupidamisdokumentide rekonstrueerimisel.

IN Venemaa majandus Rahavoogude diskonteerimise asemel diskonteeritakse peamiselt sissetulekuid, sealhulgas:

• puhas tegevustulu kohaldatakse võlakohustustega koormamata kinnisvarale;
• puhas rahavoog, mis arvutatakse, võttes arvesse igat liiki kulude mahaarvamist saadud kasumist;
• maksustatav tulu.

3. etapp. Count tagastamise maksumus. Toimub tagasikäik objekti jääkväärtus, mis tuleneb rahavoogude tekke vähenemisest või täielikust lõpetamisest. Selle indikaatori tegelikku maksumust saab ennustada järgmistel viisidel:

• vara müügihinna kehtestamine lähtuvalt turutingimustest, arvestades sarnaste objektide hinnad ja katsed ennustada kinnisvara väärtust tulevikus;
• kinnisvarahindade kõikumise arvutamine kogu omandiperioodi jooksul;
• tulu kapitaliseerimine eelarveaasta , järgides prognoosiperioodi lõppkuupäeva kapitalisatsioonimäära määramisega iseseisvalt;
• diskontomäära määramine. Diskontomäär on väärtus, mida kasutatakse tulevikus saadava rahasumma arvutamiseks.

Diskontomäär kinnisvara puhul on arvutatud riski-tulu suhet arvesse võttes, mis hõlmab kogu võimalike riskide ulatust, mis on omane. Kinnisvara. Arvesse võetakse ka likviidsete investeeringute taset, hüvitamiskulusid ja investeeringute juhtimissüsteemi olemasolu.

4. etapp. Diskontomäära arvutamine. Selle protseduuri eesmärk on kindlaks määrata rahaliste laekumiste summa, mis teatud aja möödudes laekub või makstakse. See indikaator võimaldab näha hinnatava objekti riski ja tulu suhet. On kolm arvutusmeetodit, mille valik sõltub rahavoogude tüübist:

• kasutatakse omakapitali jaoks kumulatiivne ehitusmetoodika koos varade hindamisega(CAPM meetod);
• laenatud või investeeritud vahendite eest hindamine toimub kapitali kaalutud keskmise maksumuse väärtust arvestades.

Sisemajanduses arvutatakse diskontomäär valdavalt kumulatiivselt. Selle konkreetse meetodi valiku määrab arvutuste lihtsus ja turutingimustega arvestamise võimalus.

5. etapp. Otseselt DCF arvutus.

Arvutamisel kasutatakse järgmist valemit:

PV – määratud väärtus,

C t – rahalised laekumised ajaperioodil t,

i – ajaperioodil t kehtiv diskontomäär,

R – tagasipöördumise maksumus,

n on prognoosi kestus aastates.

Arvutamisel tuleb arvestada kahe punktiga:

• reversiooni maksumuse arvutamisel tuleks viimane aasta diskonteerida ja lisada see investeeringu summale;
• pärast arvutuste lõpetamist peaks lõplik maksumus olema võrdne praeguse tagasipööramise väärtusega ja tulevaste sularaha laekumiste hinnangulise hinnaga.

Näide objekti maksumuse arvutamisest

Näiteks kaaluge järgmist probleemi:

Ostja omandab kinnistu omandiõiguse edasiseks üürimiseks järgmise kolme aasta jooksul fikseeritud rendisummaga. Esimesel aastal on üür 12 000 rahaühikud, teine ​​aasta maksab 14 000, kolmandaks küsib investor 16 000 rahatähte. Eeldatakse, et kinnistu maksumus on ligikaudu 100 000 rahaühikut. Probleem nõuab hoone hetkehinna leidmist praeguse diskontomääraga 11%.

Esimene samm on määrata, võttes arvesse iga aasta diskontomäära:

1 aasta = 12 tuhat/(1+11%) = 10 810,81 rahaühikut;

2. aasta = 14 tuhat/(1+11%) = 12 612,61 rahaühikut;

3. aasta = 16 tuhat/(1+11%) = 14 414,41 rahaühikut.

4. aasta = 100 000/(1+0,11) = 90 090,09 valuutaühikut.

Seega PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 rahaühikut.

Selle meetodi peamiseks eeliseks on selle kasutamise võimalus toimiva kinnisvara olemasolul, mis võimaldab kajastada ettevõtte tegelikku turuhinda ja prognoosida ligikaudselt tulevaste rahavoogude suurust.

DCF-meetodit ei saa praktiliselt kasutada juhul, kui finantstulu genereerimisel on ebastabiilsus, vastasel juhul suureneb tõenäosuste hajumine arvutuste käigus oluliselt.

Mis on allahindlus

Allolev video selgitab selgelt ja lihtsalt, mis on allahindlus.

Allahindlus põhineb ideel, et mis tahes tulevikus saadav summa on praegu väiksema väärtusega. Diskonteerimise abil võetakse finantsarvutustes arvesse ajafaktorit. Diskonteerimise mõte seisneb selles, et ettevõttel on eelistatav saada raha täna, mitte homme, kuna innovatsiooni investeerinuna toob see juba homme teatud lisatulu. Lisaks on raha laekumise edasilükkamine tuleviku jaoks riskantne: ebasoodsatel asjaoludel toob see oodatust vähem tulu.

Tuleviku ja hetkeväärtuse erinevust nimetatakse allahindlust.

Diskontotegurid arvutatakse liitintressi valemi abil:

kus / on kümnendmurruna väljendatud intressimäär (diskontomäär);

t p - kulude ja tulemuste toomise aasta (arvestusaasta);

t- aasta, mille kulud ja tulemused taandatakse arvestuslikule.

Tingimusel, et innovatsiooni juurutamise algusaastat vähendatakse, oleme tp= 0 ja seega

Kapitali i positiivse intressimäära korral on diskontotegur alati väiksem kui üks (muidu oleks täna raha vähem väärt kui homme).

Liitintressi meetod on see, et esimesel perioodil arvestatakse laenu algsummalt, seejärel summeeritakse see kogunenud intressiga ning igal järgneval perioodil arvestatakse intressi juba kogunenud summalt. Seega muutub intressi arvestamise alus pidevalt. Seda meetodit nimetatakse mõnikord "intressi protsendiks".

Mida madalam on intressimäär ja lühem ajavahemik, seda suurem on tulevase tulu nüüdisväärtus.

Diskonteerimist kasutades määratakse see projekti nüüdispuhasväärtus. Nüüdispuhasväärtust nimetatakse ka "nüüdispuhasväärtus"

Üldine otsuste tegemise reegel on, et innovatsiooni tuleks ette võtta juhul, kui oodatav kapitali tasuvus ei ole väiksem (või sellega võrdne) laenude turuintressimääraga. Intress mängib olulist rolli turumajanduses ressursside tõhusa jaotamise probleemi lahendamisel: võimalikest uuenduslikest lahendustest kõige tulusama valimine. Kapitali tasuvuse taseme võrdlemine intressimääraga on üks võimalus innovatsiooni tõhusust õigustada.

Fondide praegust ja tulevast väärtust seostavate valemite abil on võimalik saada valem kõnealuste investeeringute poolt erinevatel aastatel genereeritud raha laekumiste diskonteeritud (tänaseks vähendatud või tegelikkuses) tulevase väärtuse määramiseks. Allahindlus

Mõiste “allahindlus” (inglise keelest diskonteerimine - väärtuse vähendamine, allahindlus) on investeeringute analüüsi teooria üks võtmetähtsusega.

Diskonteerimine on tulevaste ajaperioodidega seotud rahasummade jooksva väärtuse (inglise keeles, praegune väärtus - praegune väärtus, praegune väärtus jne) arvutamise toiming.

Diskonteerimisele vastupidine toiming on originaali tulevase väärtuse arvutamine rahasumma- nimetatakse akumulatsiooniks või liitmiseks ja seda illustreerib lihtne näide võlasumma suurenemisest aja jooksul antud intressimäära juures:

Kus F- tulevik;

R - rahalise summa kaasaegne väärtus (algväärtus); G - intressimäär (kümnend);

N- intressi arvestamise perioodide arv.

Ülaltoodud valemi teisendus pöördülesande lahendamise korral näeb välja järgmine:

Diskonteerimismeetodeid kasutatakse siis, kui on vaja võrrelda sularaha laekumiste ja maksete summasid aja peale. Eelkõige on investeeringute tõhususe võtmekriteeriumiks nüüdispuhasväärtus ( NPV)- kujutab kõigi vaadeldaval perioodil tekkivate rahavoogude (laekumiste ja maksete) summat, mis on antud (ümberarvutatud) ühel ajahetkel, mis on reeglina investeeringu alguse hetk.

Nagu kõigest eelnevast järeldub, ei erine tänapäevase väärtuse arvutamise valemis kasutatav intressimäär tavapärasest, mis omakorda peegeldab kapitali maksumust. Diskonteerimismeetodite puhul nimetatakse seda määra aga tavaliselt diskontomääraks (võrdlusmäär, tõkkemäär, diskontomäär, vähendustegur jne).

Diskontomäära valik sõltub suuresti kvalitatiivne hindamine investeerimisprojekti tõhusust. On olemas suur hulk erinevaid meetodeid, mis võimaldavad õigustada selle määra ühe või teise väärtuse kasutamist. Kõige üldisemal juhul saate diskontomäära valimiseks määrata järgmised valikud:

• minimaalne kasumlikkus alternatiivne viis kapitali kasutamine (näiteks usaldusväärsete turuväärtpaberite tootlus või hoiustamise määr usaldusväärses pangas);
• olemasolev kapitali tasuvuse tase (näiteks ettevõtte kaalutud keskmine kapitalikulu);
• kapitali maksumus, mida saab kasutada antud investeerimisprojekti elluviimiseks (näiteks määr on investeerimislaenud);
• investeeritud kapitali eeldatav tasuvus, võttes arvesse kõiki projekti riske.

Eelpool loetletud panustamisvõimalused erinevad üksteisest peamiselt riskiastme poolest, mis on üks kapitalikulu komponente. Olenevalt valitud diskontomäära tüübist tuleb tõlgendada investeeringute tulemuslikkuse hindamisega seotud arvutuste tulemusi.

Kogunenud summa diskonteeritud tulu tuleks võrrelda investeeringu summaga.

Diskonteeritud tulu kogusumma P aastal võrdub vastavate diskonteeritud maksete summaga.

Ärivara hindamine on vajalik erinevatel põhjustel, näiteks tulevasel müügil või investeerimisriskide analüüsil. Väärtuse määramiseks saate kõigi omanduses olevate varade väärtuse liita. Kuid äri ei ole ainult põhivara, ennekõike on see tulu, mida nad toovad või võivad tuua.

Ei piisa sellest, kui hinnata, millist finantsvoogu ettevõte ja sellesse kuuluv vara suudab toota, vaid on vaja ka need rahavood korreleerida praeguse ajaga, et teha kindlaks, kas jooksev makstav hind on mõistliku hinnaga. prognoositav kasum tulevikus.

Vaatame lähemalt diskonteeritud rahavoogude (DCF) meetodit, mida kasutatakse ettevõtte väärtuse hindamiseks.

Diskonteeritud rahavoogude meetodi olemus

Diskonteeritud rahavoogude meetod (ingliskeelne versioon nimetusest “discounted cash flow method”) on ärivara väärtuse analüüs, mis põhineb hinnatavatest varadest saadava eeldatava tulu hinnangul.

Allahindlus tähendab tegelikku seost tulevaste rahavoogude, mida hinnatav vara suudab toota, ja selle raha vahel täna.

Raha väärtuse vähenemise majandusseadus ütleb, et sama rahasumma eest saab praegu osta vähem kui tulevikus. Diskonteerimise mõte on valida võrdluspunktiks praegune hetk, milleni taandatakse nii kasumi kui kahjumi oodatavate finantsvoogude väärtus. Sel eesmärgil kasutavad nad diskontomäär (koefitsient, määr), mis tähistab rahavoogude tootlust, st nende kasumlikkust.

Oluline näitaja on ka aeg: mitme aasta jooksul arvestatakse prognoositavat tulu.

Diskonteeritud rahavoogude meetodi rakendusala

Diskonteeritud rahavoogude meetodit peetakse universaalseks, kuna see võimaldab määrata, milline on tulevane sissetulek praegusel ajal. Rahavood võivad olla muutlikud, kasumid võivad asenduda kahjumiga ja nende dünaamikat ei saa alati ette näha. Kuid alati saab soetatud vara hinnata ka täna omandatud hüvede vaatenurgast, mida see tulevikus pakkuda suudab.

Soovitatav on kasutada DCF-meetodit, kui:

• on alust arvata, et rahavood võivad tulevikus oluliselt muutuda;
• teave hindamisobjekti kohta on piisav tulevase kasumi (või kahjumi) prognoosimiseks;
• avaldab mõju finantsvoogudele tugev mõju hooajalisus;
• hindamise objektiks on suure hulga võimalike funktsioonidega äriobjekt;
• hinnatav vara on äsja ehitatud või kasutusele võetud.

TÄHTIS! Lisaks meetodi ilmsetele eelistele on vaja arvestada teguritega, mis võivad selle usaldusväärsust vähendada: eksimise võimalus ennustuste tegemisel ja hindaja nn kaastunne.

DDP meetodi praktiline rakendamine

Tulevaste rahavoogude prognoosimiseks ja praegusesse hetke viimiseks on vaja järgmisi andmeid:

• kasumlikkus (rahavood ise);
• arveldustingimused;
• allahindlus.

Vaatleme nende põhjal arvutusalgoritmi diskonteeritud rahavoogude meetodil.

Sisendväärtus rahavoogude diskonteerimiseks

Arvutuste aluseks on tasuvus ehk reaalsed rahavood hinnatavast kinnisvarast. Võtab arvesse " neto vaba rahavoog“ ehk need rahalised vahendid, mis jäävad omaniku käsutusse pärast kõigi kulude, sealhulgas investeeringute mahaarvamist.

Prognoosi ajastus

Arvestusperioodi määramine sõltub hindamisobjekti kohta teabe hulgast. Kui neid on piisavalt, et ennustada pikaajaline, saate valida pikema ajaperioodi või parandada hinnangu täpsust.

Venemaa majandusreaalsuse tingimustes on keskmine periood enam-vähem täpne majandusprognoosid on 35 aastat vana.

Diskontoteguri arvutamine

See indikaator toob sissetuleku summa kuludega võrreldes praegusesse aega. Selleks on vaja rahavood korrutada diskontomääraga, mis on kehtestatud tootlus, mida hindamisobjekti investeerinud investor võib oodata. Kursuse määramiseks kasutatakse järgmisi tegureid:

• inflatsioonimäär;
• varade tootlus, millega ei kaasne finantsriske;
• kasum riski arvelt;
• refinantseerimismäär;
• laenuhoiuste intressid;
• keskmine kapitalikulu jne.

Allahindlustegur määratakse järgmise valemiga:

K d = 1 / (1 + C d) N t

• K d – allahindlustegur;
• C d – diskontomäär;
• Nt – perioodi number.

DDP meetodi rakendamise kord

DCF-meetodi adekvaatseks kasutamiseks on vaja tegutseda järgmise algoritmi järgi, mis on end hindamispraktikas tõestanud:

1. Hindamisperioodi valimine. Nagu juba mainitud, jaoks Venemaa ettevõtted see ei tohi ületada 35 aastat, samas kui maailma praktika kasutab kontrollimatute tegurite arvu vähendamise kaudu oluliselt pikemaid hindamisperioode.
2. Uuritava rahavoo tüübi määramine. Rahavoogude suurust mõlemas suunas (tulud ja kahjumid) saate hinnata finantsaruannete (käesolevate ja eelnevate aastate) ja tegeliku turuolukorra analüüsimisel, võttes arvesse prognoose. Arvesse võetakse mitut tüüpi sissetulekuid, näiteks:
   • tegelik brutotulu (miinus kinnisvaramaksud ja omaniku ettevõtlusega seotud kulud);
   • võimalik brutotulu;
   • puhas tegevustulu (miinus kapitaliinvesteeringud ja laenuteenindusmaksed);
   • rahavood enne ja pärast makse.

Amortisatsiooni ei võeta voogude arvestamisel arvesse. Voogusid arvestatakse prognoosiperioodi iga aasta kohta eraldi.

VIIDE! Vene Föderatsioonis ei valita DCF-meetodi rakendamiseks kõige sagedamini voogusid endid, vaid puhast äritulu ilma võlakoormata, maksustatavat kasumit ja rahavoogu, millest on maha arvatud tegevuskulud.

3. Tagastamise arvutamine– jääkväärtus hindamisobjekt pärast sissetuleku lõppemist. Taastumise saab ligikaudselt määrata, kasutades:
   • sarnaste objektide maksumuse uurimine siseturul;
   • turuolukorra prognoos;
   • kapitalisatsioonimäära iseseisev arvutamine - prognoosiperioodi lõpule järgneva aasta tulu.
4. Diskontomäära arvutamine. Selle arvutuse kõige keerulisem punkt on diskontomäära, st tulumäära õigesti määramine. Neid on rohkem kui 10 majanduslikud meetodid, millest igaühel on mitmeid eeliseid ja puudusi. Optimaalne meetod valitakse igal konkreetsel juhul. Venemaa spetsialistid eelistavad kumulatiivset meetodit (kõikide riskide lisamine). Lääne praktikas kasutatakse kõige sagedamini järgmisi meetodeid:
   • alternatiivsete investeeringute võrdlus - kasutatakse kõige sagedamini kinnisvara hindamisel (määr on investori määratud tootlus või tulu sama investori muudest projektidest);
   • eraldised – arvutatud liitintress tehingutest turul olevate sarnaste objektidega;
   • monitooring – lähtudes turu regulaarsest monitooringust kinnisvarainvesteeringute analüüsimiseks, tuletatakse määr koondnäitajate kvalitatiivse võrdluse kaudu.
5. DCF meetodi rakendamine vastavalt arvutatud algnäitajatele. Arvutamiseks kasutatakse valemit:

DDP = ∑ N t=1 DP / (1+ SD) t

• DCF – diskonteeritud rahavood;
• DP – rahavoog valitud ajaperioodil (t);
• CD – diskontomäär (rentaablusmäär);
• t – ajaline prognoosiperiood;
• N on rahavoogude avaldumise prognoosiperioodide arv.

Iga inimene, ka võõras majandusteooria, kohtab praktikas regulaarselt tõsiasja, et raha väärtus ajas muutub. Hinnad tõusevad pidevalt ja tingimusliku “100 rubla” eest saate täna osta vähem kaupu kui eile ja palju vähem kui üleeile. Mis siis, kui vaatame homset päeva? Kui palju tänane 100 rubla tulevikus maksab? Sellele küsimusele vastamiseks kasutatakse diskonteeritud rahavoogusid.

Diskonteeritud rahavoo meetod

Seda meetodit kasutatakse peamiselt efektiivsuse hindamiseks investeerimisprojektid ja investeerimisvõimaluse valimine. See põhineb raha ajaväärtuse kontseptsioonil. Selle kontseptsiooni sõnastas juba 13. sajandil kuulus matemaatik (ja kaupmehe poeg) Leonardo Pisast, paremini tuntud kui Fibonacci: „Täna saadud summa, enamat homme sama summa.

Jääb täpselt kindlaks teha, kui palju vähem raha homme on väärt kui täna. Selleks kasutatakse järgmist valemit:

• DCF – diskonteeritud rahavoog, s.o. raha praeguse väärtusega kohandatud tulevane rahavoog;
• CFi – iga arvestusperioodi (tavaliselt aastate) rahavood nominaalväärtuses;
• r - diskontomäär;
• n - arveldusperioodide arv.

Näiteks kui diskontomäär on 10% aastas, vastab aastas saadud 100 rubla

DCF = 100 / (1+10%) = 100 / 1,1 = 90,9 hõõruda.

Ja sama 100 rubla, kuid saadud 2 aasta pärast, on juba võrdne

DCF = 100 / (1+10%)2 = 100 / 1,12 = 82,6 hõõruda.

Diskontomäära arvutamine

Rahavoogude diskonteerimisel on kõige keerulisem intressimäära määramine.

Lihtsamal juhul, kui investor plaanib paigutada raha hoiule usaldusväärsesse panka, mis tagab investeeringute ohutuse, saab diskontomäära arvutamisel võtta aluseks prognoositava inflatsioonimäära. Kui investeeringu eesmärk on ainult raha säästa, siis võetakse määr selle tasemega võrdseks. Kui investor soovib saada lisatulu, lisatakse inflatsiooniprotsendile soovitud kasumiprotsent.

Ettevõtluse korraldamisega seotud investeerimisprojektidesse investeerides on olukord palju keerulisem. Intressimäära arvutamisel tuleb arvestada mitte ainult inflatsiooniga, vaid ka läbiviimisega kaasnevate lisariskidega. ettevõtlustegevus(tööstuslik, poliitiline jne). Arvestada tuleb ka asjaoluga, et reeglina ei piisa projekti täielikuks elluviimiseks investori omavahenditest. Täiendavate ressursside kaasamise kulud ( pangalaenud, võlakirjade emiteerimine jne) tuleb samuti diskontomäära hulka arvata.

Diskontomäära arvutamise valem näeb üldiselt välja järgmine:

• R = Rf +R1 + R2 + …. + Rn, kus:
  • Rf – investori jaoks põhitootlus (riskivaba); tavaliselt peetakse seda võrdseks riigivõlakirjade intressimääraga või suurimate pankade hoiuste kaalutud keskmise intressimääraga;
  • R1 ... Rn - erinevate riskitegurite (riskipreemiate) mõju kajastavad koefitsiendid.

Riskiteguripreemiad määratakse tavaliselt iga projekti jaoks eraldi, kasutades eksperthinnangut. See võtab arvesse piirkonna, tööstuse ja konkreetse ettevõtte iseärasusi.

järeldused

Diskonteeritud rahavoog on planeeritud raha laekumiste maht, mis on kohandatud raha hetkeväärtusele. Selle arvutust kasutatakse investeerimisprojektide efektiivsuse analüüsimisel. Diskontomäära määramisel võetakse arvesse kogu tegurite kogumit, mis võivad mõjutada analüüsitava projekti elluviimist.