Põhimõisted ja põhimõtted. Kinnisvara hindamise teoreetilised alused Kinnisvara mõiste tsiviilõiguses

Vene Föderatsiooni haridus- ja teadusministeerium

Riiklik õppeasutus
erialane kõrgharidus

Moskva Riiklik Avatud Ülikool

Cheboksary Instituut (filiaal)

Test

Distsipliin: kinnisvaramajandus

Teemal: Kinnisvara hindamine: kontseptsioon,
põhiprintsiibid ja meetodid

Lõpetanud neljanda kursuse üliõpilane

majandusteaduskond

Eriala: majandus ja ettevõtte juhtimine
elektrienergia tööstus

Ivanov Maksim Petrovitš

Kood 9051014

Õpetaja kontrollis:

Andreeva N.N.

Cheboksary 2009

Sissejuhatus

Kinnisvara hindamist üle maailma peetakse üheks mehhanismiks tõhus juhtimine vara. Järk-järgult tekib Venemaal kinnisvaraomanike klassi kujunemisega selle tõhusa kasutamise probleem ja vastavalt sellele tekib vajadus hindaja teenuste järele.

Hindaja tegevust reguleerib 29. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 135-FZ “Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis” (1), samuti Venemaa Hindajate Seltsi standardid. Euroopa Hindajate Assotsiatsioonide Grupp (EGAO) võttis vastu Euroopa hindamisstandardid 2000 (ESO 2000), millega seoses hakkas Venemaa Hindajate Selts Venemaal kujundama Euroopa hindajate sertifitseerimise süsteemi.

Peamised probleemid, mida hindajad tavaliselt lahendama kutsutakse, on seotud väärtuse hindamisega. Sellel on suur tähtsus potentsiaalsele ostjale või müüjale mõistliku tehinguhinna määramisel, laenuandjale hüpoteeklaenu andmise otsustamisel ning kindlustusseltsile kahju hüvitamisel.

Kui üks ettevõte soovib omandada teist, võib tal olla vaja hinnata viimasele kuuluva kinnisvara hetkeväärtust. Hindamist saab läbi viia maksustamise optimeerimiseks investeeringute kaasamisel. Hinnang on vajalik ka varakindlustuse puhul, kuna see on vajalik kindlaks teha kindlustuskulu selle vara või vaidlustada summa, millega kindlustusselts kahju hindas.

Vastavalt uuele seadusandlusele saab abielulepingu sõlmimisel kaasata vara väärtuse määramiseks hindaja, mis lahutuse korral hõlbustab oluliselt varavaidluste lahendamist.

Hindamise eesmärgid on tihedalt seotud selle meetoditega. Ühe või teise kinnisvara hindamise meetodi optimaalne valik sõltub suurel määral hindaja kvalifikatsioonist ja praktilistest kogemustest.

Hindamisstandardid soovitavad hindajatel määrata kinnisvara väärtuse võimalikult paljude hindamismeetodite abil, mida piirab vaid vajaliku teabe puudumine. Seejärel erinevate meetoditega hindamistulemuste ühtlustamisel suureneb oluliselt tõenäosus saada objekti väärtusest täpsem väärtus.

Hindamise vead ja ebatäpsused toovad kaasa tõsiseid tagajärgi, mis mõnikord mõjutavad kogu inimese elu. Selle kohta on palju näiteid. Ettevõtte vale hindamine toob kaasa probleeme maksuametiga, keerulisi suhteid töötajatega ja lahkarvamusi partneritega. Kirjaoskamatus kinnisvara hindamisel põhjustab suuri rahalisi kaotusi. Vaevalt leidub inimesi, kes tahaksid end sellistest olukordadest leida. Ja selle vältimiseks on kõigepealt vaja läbi viia objekti professionaalne hindamine.

Kinnisvara ja vallasvara

Kinnisasjade (kinnistu, kinnistu) alla kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, eraldiseisvad veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, s.o. objektid, mille teisaldamine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ja riiklikult registreeritud kosmoseobjektid (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1, artikkel 30). Kinnistu koosneb maast ja parendustest. Maa-alune tähendab: 1) maatükke, 2) maapinnast kõrgemat õhuruumi, 3) maapõu (ala maa-alune ruum), 4) metsa, 5) veehoidlaid.

Parandused on kõik need materiaalsed muutused, mida Maa on läbi teinud võrreldes sellega, kuidas loodus selle lõi. Maa väärtus on selle potentsiaalse kasulikkuse tõttu ehituskonstruktsioonide, puhkealade, põllumajandusmaa ja transporditeede jaoks. Maal on peamiselt "õigus tulule", mida kogu vara teenib. Maa väärtus võib olla võrdne või isegi suurem kui kogu vara väärtus.

Kinnisvaraökonoomikas arvatakse, et väärtus on ainult maal, samas kui parendused on vaid panus maa väärtusesse.

Vallasasjad - kinnisvaraga mitteseotud asjad, sealhulgas raha ja väärtpaberid, loetakse vallasvaraks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 30 punkt 2).

Kinnisvara kui kaup

Kinnisvara:

1) mitteeluruum: 1.1) tööstus, 1.2) jaekaubandus, 1.3) haldus (kontor), 1.4) ladu, 1.5) sotsiaal- ja kultuuriteenused

2) elamu: 2.1) mitmekorter, 2.2) eramaja, 2.3) ridaelamu (paarismajad).

Kinnisvara on põhikaup, kõigist olemasolevatest kaupadest kõige olulisem. Selle kõige olulisemad omadused on statsionaarsus ja olulisus. Kinnisvara füüsiliste omaduste hulka kuuluvad andmed selle suuruse ja põhikonstruktsioonide (vundamendid, seinad, laed jne) kuju kohta ning need jagunevad 6 rühma (kapitaligrupid), mille standardne kasutusiga on 15 kuni 150 aastat. Kinnisvaraobjektid on oma eksisteerimise jooksul allutatud erinevat tüüpi kulumisele.

Amortisatsioon kirjeldab kinnisvara kasulikkuse vähenemist ja väärtuse vähenemist erinevatel põhjustel. Kulumine kui tehniline kontseptsioon iseloomustab algsete tarbijaomaduste kadumist. Majandusliku mõistena on amortisatsioon amortisatsiooni või vananemise aste, alg- või asendusväärtuse kadu. Kinnisvaraga seoses käsitletakse tavaliselt 3 peamist kulumise liiki: 1) füüsiline kulumine - väärtuse kaotus, mis on põhjustatud kinnisvara hävimisest looduslike, füüsikaliste, keemiliste, ekspluatatsiooniliste ja muude tegurite mõjul; 2) funktsionaalne kulumine, funktsionaalne (moraalne) amortisatsioon või vananemine - väärtuse vähenemine, mis on põhjustatud odavamate või produktiivsemate analoogide ilmnemisest; 3) majanduslik (välimine) kulumine, majanduslik amortisatsioon või vananemine - väärtuse vähenemine, mis on põhjustatud suurtest teaduslikest, tehnilistest ja sotsiaalpoliitilistest murrangutest ühiskonna elus, mida iseloomustab täiesti uute objektide tekkimine, millel pole analooge.

Akumulatiivne kumulatiivne amortisatsioon on algse (asendus)maksumuse vähenemine, mis tekib füüsilise hävimise, funktsionaalse või välise vananemise või erinevate amortisatsiooniliikide kombinatsiooni tagajärjel.

Kinnisvara omadused:

Heterogeensus ja ainulaadsus. Kahest identsest korterist, kahest identsest majast või kahest identsest krundist on peaaegu võimatu rääkida, sest... neil on kindlasti erinevusi, vähemalt asukohas.

Vajadus pideva juhtimise järele. Iga kinnisvara vajab haldamist, olenemata selle funktsionaalsest otstarbest. (See hõlmab kommunaalteenuseid, turvalisust ja Hooldus, üürnike otsimine, erinevad hooajalised ja ennetustööd)

Kinnisvara nõudmisel lattu saata ei saa.

Kinnisvara eriliik. Erinevalt teistest kaupadest mõjutab kinnisvara omamine teiste kodanike huve ja/või juriidilised isikud Seetõttu on kinnisvaratehingud seotud teatud protseduuridega, mille eesmärk on tagada riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste õigussubjektide huvide arvestamine.

Madal likviidsuse tase

Kasutusjuhised

Kasutajapõhised põhimõtted hõlmavad kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtteid.

Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi antud asukohas ja teatud aja jooksul. Kasulikkuse põhimõte on see, et igal kinnisvaraobjektil on väärtus ainult siis, kui see on kasulik mõnele investorile ja seda saab kasutada teatud funktsioonide või isiklike vajaduste elluviimiseks, näiteks kasutada kinnisvara tööstusettevõtte, hotelli, kohviku, kontori, muuseumina jne. tulu tootva kinnisvara puhul võib kasutaja vajaduste rahuldamine lõppkokkuvõttes väljenduda tuluvoo vormis.

Asenduspõhimõte määratakse järgmiselt: ratsionaalne (tüüpiline, mõistlik) ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui miinimumhind, mida küsitakse mõne teise sarnase sama kasuliku objekti eest või vastasel juhul määratakse hinnatava objekti maksimaalne väärtus madalaima väärtuse järgi. kulu, millega saab samaväärse kasulikuga osta teise sarnase objekti. Asenduspõhimõtet kasutatakse kõigis kolmes kinnisvara hindamise lähenemisviisis: kulu, tulu, võrdlev.

Ootamise põhimõte sätestab: tulu teeniva objekti väärtus määratakse tulevase tulu nüüdisväärtusega, mida see objekt eeldatavasti teenib. Tulu teeniva kinnisvara väärtuse määrab hinnatava vara kasutamisest oodatav rahavoog, samuti selle edasimüügist oodatav rahavoog. Ootuse põhimõte on tulude hindamisel põhineva lähenemisviisi rakendamisel põhiline.

Müüjad ja ostjad;
- erineva otstarbega kinnisvara omanikud;
- investorid;
- krediidiorganisatsioonid(pangad);
- valitsusstruktuurid (kontroll ja audit ning maksud);
- omavalitsuste juhtimisstruktuurid;
- Kindlustusfirmad jne.

Kõik nad saavad oma majandushuve realiseerides tellida hinnangu ja saada seeläbi klientideks.

Tuleb märkida, et omaniku hindamisvajadused võivad tuleneda kolmanda osapoole nõuetest.

Tegelikult võib kolmas osapool ise tegutseda kliendina, näiteks:

Kindlustusseltsid soovivad teada võetava riski suurust või kinnitada kindlustusandja ja kindlustusvõtja vahelise riskijagamislepingu täitmist;
- krediidiasutused tahavad teada, milliseid summasid nad saavad kinnisvara eest turvaliselt laenu anda ja laenuvõtja pankroti korral selle tagasi saada;
- riigiasutused soovivad teada riigile kuuluva kinnisvara ostu aluseid.

Kolmandate isikute hulka võivad kuuluda tootjad ja vahendajad (diilerid ja maaklerid), ostjad ja müüjad, katastrihindajad ja kindlustusandjad, laenuandjad (pangad) ja kohtud, üürnikud ja liisinguandjad, raamatupidajad ja juhid, juristid ja konsultandid, finants- ja liisingufirmad, partnerid ja abikaasad.

Tuleb märkida, et mõnikord võib omanikul (hindamise tellijal) olla mitu põhjust hindamise läbiviimiseks. Näiteks soovib omanik määrata tulekahjukindlustuse saamiseks kindlustusväärtuse ja laenu saamiseks likvideerimisväärtuse hüpoteegi pank. Selline olukord on täiesti võimalik ja sel juhul on hindamine mitmeotstarbeline.

Seega saab eesmärgi seada nii hindaja, omaniku kui ka kolmandate isikute, näiteks panga või riigiasutus.

Sellise subjekti kui hindaja seisukohalt on üksainus eesmärk, nimelt luua vajalik väärtuse tüüp ja koostada kliendile aruanne konkreetse väärtuse kohta, tegutsedes samal ajal sõltumatu, mittehuvitatud poolena. hinnatava objekti väärtuse kohta erapooletu järelduse väljatöötamisel. Aga enne, kui igasugune hinnang oma sisu või tulemuse tähenduse seisukohalt tähenduse omandab, peab sellel olema oma välimuse põhjus, kliendi sõnastatud eesmärk. Peamine põhjus, mis motiveerib klienti hindamisakti tellima, on omaniku äriliste või isiklike vajaduste rahuldamine kinnisvara väärtuse hindamisel vastavalt sihtotstarbele. Omaniku vajadus teatud eesmärgi saavutamiseks väljendub hindamise teostamise tõelises ja õigustatud põhjuses. Aruande sisu, piiravate tingimuste või muude läbiviimist/adekvaatse kuluanalüüsi läbiviimist hõlbustavate parameetrite jaoks on väga oluline kliendi eesmärk. Hindaja peab olema kursis hindamisaruande kavandatava kasutusega, sest see määrab, milliseid asjakohaseid teoreetilisi teadmisi ja praktilisi hindamisvõtteid ta peab oma uuringus rakendama, et jõuda kehtivale järeldusele. Kuigi hindaja saab valida teatud tüüpi väärtuse (näiteks turuväärtus, investeeringu väärtus jne) ja rakendada erinevaid uurimismeetodeid, peab see valik põhinema teadmisel, kuidas hindamisaruannet edaspidi kasutatakse, st. , mida omanik vajab, teab teie vara väärtust.

Seega, kui hindamise eesmärgi sõnastus määrab kindlaks määratava väärtuse liigi ja ka hinnatava õiguste paketi, siis hindamisfunktsiooni sõnastus määrab selle hilisema kasutamise.

Hindamise eesmärk (selle funktsioon, eesmärk) on määravaks teguriks adekvaatse hindamisbaasi (väärtuse tüübi) valikul ning vastavalt ka konkreetsete lähenemiste ja hindamismeetodite valikul.

FSO-2-s on hindamise eesmärk ja funktsioon määratletud järgmiselt:

Hindamise eesmärk on määrata hindamisobjekti väärtus, mille liik määratakse hindamisülesandes.
- Hindamise tulemuseks on hinnatava objekti väärtuse lõplik väärtus. Hindamise tulemust saab kasutada siis, kui pooled määravad hindamisobjektiga tehingu või muude toimingute sooritamise hinna.

Kooskõlas Art. Hindamistegevuse seaduse artikli 6 kohaselt on Vene Föderatsiooni erinevate omandivormide subjektidel, füüsilistel ja juriidilistel isikutel õigus hinnata neile kuuluvat kinnisvara. See õigus on tingimusteta ega sõltu kehtestatud korrast riikliku statistilise ja raamatupidamine ja aruandlus. Olukorrad, kus hindamine on kohustuslik, on määratletud artiklis. käesoleva seaduse § 8; Hindamise läbiviimine on kohustuslik täielikult või osaliselt omandis olevate kinnisvaraobjektide tehingusse kaasamisel Venemaa Föderatsioon, Vene Föderatsiooni subjektid või omavalitsused.

Vajadus määratleda turuväärtus sellest varast tuleneb:

Erastamise ajal;
- ülekanne sisse usalduse haldamine või üleandmine üürile;
- kinnisvara tagatiseks kasutamisel;
- kinnisvara müük või muul viisil võõrandamine;
- võlakohustuste loovutamine;
- kinnisvara võõrandamine sissemaksena põhikapitali, juriidiliste isikute fondidesse;
- kui vara natsionaliseerimisel tekib vaidlus vara väärtuse üle, hüpoteeklaen füüsilised ja juriidilised isikud, abielulepingute sõlmimine ja lahutavate abikaasade vara jagamine, vara väljaostmine või muul viisil arestimine omanikelt riigi või munitsipaalvajadusteks, samuti maksude tasumise ja arvestamise õigsuse kontrollimiseks. maksubaas.

Need kinnisvara turuväärtuse määramise juhtumid on seotud erinevas vormis väljendatud riigivara esindavate hindamisobjektidega.

Täielik nimekiri Kõik põhjused, miks kinnisvara hindamine on vajalik, on üsna suured. Saate märkida kõige levinumad.

Vajadus hindamiseks Kinnisvara asub aastal eraomand, tekib siis, kui:

Kinnisvara ost-müük;
- ettevõtete kapitaliseerimine ja osakute ümberjagamine;
- ettevõtete saneerimine;
- kinnisvaraobjektide tutvustamine panusena põhikapital ettevõtted ja organisatsioonid;
- aktsiate täiendava emissiooni või uute aktsionäride kaasamise korral;
- kinnisvara likvideerimine;
- kinnisvara rentimine;
- kinnisvaraobjektide maksubaasi täpsustamine: ehitised ja maatükid;
- kinnisvara kindlustamine;
- laenu andmine kinnisvara tagatisel;
- areng investeerimisprojektid ja investorite meelitamine;
- juhtimisotsuste tegemine;
- finants(raamatupidamis)aruannete koostamine;
- pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varavaidluste lahendamine jne.

Kuna väärtuse liik sõltub hindamise eesmärgist (eesmärgist), peaks hindaja kliendile üksikasjalikult selgitama valitud hinnatava väärtuse liigi tunnuseid ja vajadust seda konkreetset tüüpi väärtust konkreetsel juhul kasutada. St hindamist tehes peab hindaja kliendiga kokku leppima hindamise eesmärgi ning kui see on ebastandardne ja ei ole seaduses või kehtivas seaduses määratletud. reguleerivad dokumendid, siis peab hindamislepingus kajastuma selle erisõnastus.

Sõltuvalt hindamise eesmärgist ja funktsioonist, arvesse võetavate tegurite arvust ja valikust arvutab hindaja erinevat tüüpi väärtusi.

IN rahvusvaheline praktika Hindamise eesmärk on võimalik sõnastada vastavalt selle kasutusotstarbele (funktsioonile), näiteks:

Hindamise eesmärk on ABC CJSC-le kuuluva kinnisvara (näiteks kasutuseta tööstushoone) mõistliku turuväärtuse väljaselgitamine, et teha otsus selle kinnistu müügi kohta.

Selline hindamise eesmärgi selgitamine ei pruugi olla mitte ainult asjakohane, vaid annab ka teatud kaitse hindamisaruande väärkasutamise vastu. Riigisisene hindamispraktika aruandes, hindamislepingus ja hindamisülesannetes, mis peavad vastama hindamistegevuse seaduse ja föderaalsete hindamisstandardite nõuetele, nõuab aga hindamise eesmärgi ja eesmärgi eraldi sõnastamist.

Näiteks on hindamise eesmärk määrata kliendile kuuluva korteri turuväärtus. Hindamise eesmärk – Hindamine viiakse läbi, et teha otsus selle kinnisvara müügi kohta.

Kinnisvara hindamise põhimõtted

Hindamispõhimõtete kogum on hindamise aksioomide (tõestamist mittevajavate põhipostulaatide) süsteem. Samas võib esile tuua nende grupiomadused, põhimõtete gruppidevahelised suhted ja ühine eesmärk.

Hindamispõhimõtete süsteemist lähtuvalt kujunevad põhimõisted, mis moodustavad käsitluste ja hindamismeetodite ideoloogilise platvormi. Samuti võimaldavad need defineerida hindamisteooria põhimõisteid ja kirjeldada nende omadusi (näiteks hinnatud väärtus, võrreldav objekt või hindamiskuupäev), samuti tuvastada nendevahelised seosed. Seega, olles peegeldus üldised seadused majandusteooria, hindamispõhimõtted esindavad sellist peegeldust ja sellist tõlgendust, mis võimaldavad tõhus lahendus hindamispraktikas tekkivad probleemid. See on hindamispõhimõtete üldine eesmärk.

Kinnisvara, sealhulgas maatükkide ühe või teise väärtuse hindamise aluseks on teatud hindamispõhimõtete kogum. Need määravad kindlaks hindamisprotseduuride tunnused ning võimaldavad põhjendada kinnisvara hindamisel rakendatud lähenemisviise ja meetodeid. Reaalses elus on aga mitmeid tegureid, mis võivad nende tegevust moonutada (näiteks valitsuse sekkumine, munitsipaalasutuste seisukoht või seadusandlike ja reguleerivate aktide ebatäiuslikkus). Seda silmas pidades kajastavad need ainult põhilisi majandusmustreid, subjektide majandusliku käitumise suundumusi turusuhted, selle asemel, et tagada nende spetsiifiline käitumine. Samal ajal peaks turusuhete arenedes ja tugevnedes suurenema hindamispõhimõtete mõju.

Need põhimõtted võib rühmitada järgmisse nelja kategooriasse:

1. Kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted - kasulikkuse, asendamise, ootuse põhimõtted.
2. Maa ja selle arendamisega seotud põhimõtted - jääktootlikkuse, panuse, suureneva ja kahaneva tulu, tasakaalu, majandusliku suuruse, majandusjaotuse põhimõtted.
3. Turukeskkonnaga seotud põhimõtted - sõltuvuse, vastavuse, pakkumise ja nõudluse, konkurentsi, muutumise põhimõtted.
4. Parima kasutamise põhimõte (BUE).

Põhimõtted lähtuvad kasutaja (omanik, investor) vaadetest. Selle rühma põhimõtete alusel kujundatakse subjekti (omaniku/kasutaja) põhimõisted ja käitumismudelid seoses hindamisobjektiga, kuna need sisaldavad iseärasusi, kuidas subjekt tajub objekti peamisi kuluomadusi, mis on loomulikult subjektiivne. Need põhiprintsiibid ja erinevate subjekti käitumismudelite analüüs leidis nende edasise arengu kasulikkuse teoorias. Hindamisteoorias on see põhimõtete rühm kasumlikkuse kontseptsiooni ja sellest tulenevalt tulude lähenemisviisi aluseks, mille meetodeid kasutatakse nii turuväärtuse arvutamiseks kui ka mitmete väärtuste määramiseks turu tüüp(näiteks investeeringu väärtus). Sellisel juhul kaasatakse prognoositavasse objektilt saadava tulu taseme hindaja vastavalt investori (omaniku) ideedele.

Need vaated on moodustatud järgmistel alustel:

1) või turunõuded seda tüüpi objektide tasuvuse määrale (objekti kasulikkuse turu hinnangul - turuväärtuse hindamisel);
2) või investori (omaniku) isiklikud nõuded investeeritud kapitali tootlusele (kasutuskulude hindamisel).

Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada konkreetse kasutaja vajadusi kindlas asukohas ja teatud aja jooksul. Kinnisvara omab väärtust vaid siis, kui see võib potentsiaalsele omanikule kasulik olla: tööstustoodete tootmine või põllukultuuride kasvatamine, üüri saamine neilt, kes soovivad seda kinnisvara ajutiselt omada jne.

Vara võib olla kasulik, kuna see:

Rakendab teatud majanduslikku funktsiooni;
- välja üüritud ja võimaldab üüri saada;
- äratab uhkusetunde kinnisvaraõiguste omaniku üle. Tulu tootva kinnisvara puhul mõõdetakse kasulikkust selle kasutamisest saadava tulu suuruse järgi.

Asenduspõhimõte seisneb selles, et vara maksimaalne väärtus on piiratud madalaima hinnaga, millega saab osta teise sarnase (samaväärse) kasulikkusega objekti. See põhimõte eeldab, et ostjal on valikuvõimalusi. See näitab, et hinnatavale objektile on alati võimalik leida mõistlik asendus kas sarnase turul oleva objekti, sh maatüki või võimaliku uusehitise näol. sarnane objekt vastuvõetava aja jooksul.

See universaalne põhimõte on kõigi kolme traditsioonilise hindamisviisi – kulu, turu ja tulu – aluseks.

Ootusprintsiip tähendab, et väärtust loob selle kinnisvara omamisest saadava tulevase kasu ootus. Selle põhimõtte kohaselt määrab väärtuse tulevase tulu või muu prognoositava tulevase kasu nüüdisväärtus.

Maa ja selle arendamise (parandustega) seotud põhimõtted. See põhimõtete rühm võimaldab hinnata objekti ja tootmistegurite tootmis- (töö)omadusi ning nende mõju väärtuse kujunemise protsessile mitte ainult eraldi, vaid ka nende omavaheliste suhete olemuse kaudu. Siin käsitletakse objekti tootmissfääri osana ja sellele kehtivad mikroökonoomika põhiseadused. Selle rühma põhimõtted võimaldavad hindajal kõige täielikumalt kajastada arvutustes hindamisobjekti omadusi ja keskkonda, milles see toimib. Need põhimõtted on keskendunud kinnisvara omaduste ja selle ekspluateerimise tingimuste täielikule analüüsile ning ilma nendeta on kulumeetodit võimatu rakendada. Samas on kulukäsitlus lähtunud asendusprintsiibist (esimene rühm) ning kinnisvara turuväärtuse arvutamine kulumeetodi raames on kolmandat põhimõtete rühma kasutamata võimatu.

Jääktootlikkuse põhimõte. Maatüki väärtuse määrab selle tootlikkus (investeeritud kapitali tasuvuse tase). Tootlikkus põhineb iga tootmisteguri tekitatud tulul. Iga tootmisteguri jaoks on oma hüvitise vorm (makse selle ligitõmbamise eest): maa eest - rent, tööjõu eest - palk, kapitali jaoks - intress, ettevõtluse jaoks - kasum. Kuna maa on füüsiliselt liikumatu, siis mõjutavad tööjõu, kapitali ja ettevõtlustegevus see peab meelitama. See tähendab, et esmalt tuleb nende tegurite kasutamise eest kompenseerida ja alles pärast seda saab tasuda üüri. Selles tähenduses kasutatakse terminit "traditsiooniline lääne majanduses". jääkväärtus» maa, s.o. maa on midagi väärt ainult siis, kui pärast muude tootmistegurite eest tasumist jääb üle.

Jääktootlikkuse põhimõte on põhimõte, et neto sissetulek omistatakse maale alles pärast seda, kui muude tootmistegurite ligitõmbamise eest on tasutud.

Näiteks teeb arendaja kinnisvaraseire põhjal kindlaks, et suvila turuväärtus on 2,5 miljonit rubla. Töövõtja hindab ehitustööde maksumuseks 2 miljonit rubla. Olles kindlaks teinud, et arendaja ettevõtlustulu peab olema vähemalt 0,3 miljonit rubla, määrab töövõtja maksimaalse hinna, mida ta saab krundile kulutada - 0,2 miljonit rubla.

Panuse põhimõte (piirtootlikkus). Kinnisvara väärtus sõltub maa parenduselemendi olemasolust või puudumisest. Seega aitab iga maatüki parenduselement kaasa vara ja vastavalt ka maatüki väärtusele. See kinnisvara maksumuse lisandumine (näiteks lisamugavuste lisandumine - kamin, bassein, tenniseväljak jne) tagatakse uue faktori kasutuselevõtuga, mille kulud võivad olla suuremad või väiksem kui sissemakse väärtus. Panus on summa, mille võrra vara väärtus muutub maatüki täiendava parenduselemendi olemasolu või puudumise tõttu.

Panuse põhimõte näitab, kuidas lisainvesteeringuid vara (maa) parendamiseks rahalised vahendid tõstavad selle väärtust.

Tootlikkuse muutmise (tõusmise ja vähendamise) põhimõte. Kasutaja poolt maatükil tehtud parendustel on varieeruva tootlikkuse (tasuvus) omadus. See tähendab, et kui muud asjaolud on võrdsed, siis maatükile tehtavate parenduste lisamisel kasvab kinnistu väärtus teatud punktini tõusvas tempos, millest alates väärtus, kuigi see kasvab, on aeglustuvas tempos.

Selle põhimõtte kohaselt on hilisemad parendused majanduslikult otstarbekad seni, kuni vara väärtuse kasv on võrdne lisandunud parenduste kuludega. See põhimõte annab vastuse omanike küsimusele: kui intensiivselt tuleks nende maad arendada?

Näide: Arendajafirmale kuulub 1 hektar maad. Olles kogunud asjakohase teabe, koostab hindaja järgmist tabelit erineva tihedusega hoonete kasumi arvutamine.

Tasakaalu (proportsionaalsuse) põhimõte. Kui maale ei rakendata piisavalt tootmistegureid, siis on see vähearenenud. Kui seda on liiga palju, on see arendusega ülekoormatud.Mõlemal juhul kasutatakse maad ebaefektiivselt ning jääktootlikkuse põhimõtte kohaselt läheb maa väärtus kaotsi. Kõik tootmistegurid peavad olema õiges proportsioonis, üksteisega kooskõlas, et maalt saadav kogutulu oleks maksimaalne.

Põhimõte ütleb: igasuguse maakasutuse puhul on optimaalse (tasakaalustatud) maaparanduste kombinatsiooniga kinnisvara väärtus maksimaalne.

Majandusliku suuruse põhimõte. Kinnisvara väärtus tõuseb koos maatüki optimaalse suurusega ja vastupidi. Maa-arenduse vastuvõetava ulatuse määravad konkurentsivõimelised turutingimused ja kasutajate nõuded.

Majandusliku suuruse põhimõte määrab proportsionaalselt maa suuruse, mis on vajalik optimaalse maakasutuse skaala saavutamiseks konkreetses asukohas vastavalt turutingimustele.

Majandusliku suuruse põhimõte on sama tasakaaluprintsiip, kuid võetud erineval skaalal ja teisel tasandil. Illustratsiooniks võib olla kombineeritud maatüki lisaväärtus.

Oletame, et ristmikul asuv maatükk on plaanis kasutada tankla jaoks. Kui plats on väike, siis tekib probleeme autode parkimise, nende teenindamise ning kütuse ja määrdeainete hoidmisega. Kui krunt on suur, siis osa maast jääb kasutamata ja lisatulu ei too. Esimesel juhul peab tankla omanik maad juurde ostma, teisel juhul üleliigsest maast loobuma.

Õiguste majandusliku jaotuse põhimõte. Paljude riikide omandiõiguse süsteemid võimaldavad maa omandiõigusi jagada ja eraldi müüa. Vara väärtus suureneb optimaalse jaotusega (või ühendusega) omandiõigused kinnistule ja vastupidi.

Majandusliku jaotuse põhimõte ütleb, et omandiõigusi tuleks jagada ja ühendada nii, et vara koguväärtus suureneks.

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted. Need põhimõtted on seotud turu infrastruktuuriga ja on tõlgenduseks rakenduslikule teooriale, mille eesmärk on hinnata turukeskkonnale iseloomulikke üldisi majandusmustreid. Need on aluseks turukontseptsiooni rakendamisele ja seega ka võrdlevale turukäsitlusele hindamisel. Ilma selle rühma põhimõtete mõju arvesse võtmata on võimatu vara turuväärtust ja turutüübi hinnangulisi väärtusi õigesti määrata.

Sõltuvuse põhimõte (välismõjust). Asukoht on üks olulisemaid kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid. Asukoha kvaliteet sõltub maa füüsilisest suhtest ja piirkonnas kasutatavast maakasutusviisist, samuti lähedusest konkreetsele majanduskeskkonnale. Need omadused koos moodustavad maakasutuse staatuse või majandusliku asukoha. Kui maakonnas toimub muutus maakasutuses või muutub majanduskeskkond, mõjutab see tavaliselt vara väärtusi.

Näiteks: lähedale kaubanduskeskuse ehitamine, tehisjärve rajamine, kooli või jäätmete ümbertöötlemistehase rajamine. Mõju määr on seotud uue maakasutuse ulatusega ning hinnatava kinnistu seostega uuega. See väljendab sõltuvuse põhimõtet: kinnistu väärtust mõjutab väliskeskkond ja see omakorda mõjutab ümbritseva maa teiste kasutusotstarvete ja väärtuste väärtust.

Kirjavahetuse põhimõte. Turustandarditele mittevastav projekt kukub tõenäoliselt läbi rahaliselt.

Vastavuse põhimõte määrab, mil määral arhitektuuriline stiil ning arendaja pakutavate mugavuste ja teenuste tase konkreetsel kinnistul vastab turu vajadustele ja ootustele.

Vastavuse printsiibiga on seotud regressiooni (vähenemise) ja progresseerumise (kasvamise) põhimõtted. Regressioon toimub kõige tõenäolisemalt siis, kui kasutatav maakasutus on turu jaoks ülemäärane.

Näiteks maja ehitamine, mille maksumus on 175 tuhat dollarit. naabruses, kus teised majad maksavad 70 tuhat kuni 80 tuhat dollarit, muutub see kahjumlikuks - turg ei anna selle eest hinda, mis võib isegi kulud tagasi saada. Ja vastupidi, kui ühes ostupiirkonnas rekonstrueeritakse mitu kauplust, on edasiminek tõenäoline: kõigi selle piirkonna kaupluste väärtus tõuseb.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte. Atribuudil on väärtus, kui sellel on utiliit kasutaja või kasutajate rühma jaoks. Samas peaks seda olema suhteliselt vähe. Pakkumine on teatud hinnaga turul saadaolevate kinnisvarade arv. Nõudlust iseloomustab tavaliselt objektide arv, mida potentsiaalsed ostjad on valmis või suutelised ostma teatud aja jooksul sel hetkel valitseva turuhinnaga. Kui pakkumine on ülemäärane või nõudlus langeb, siis hinnatase ja üürid langevad. Kui nõudlus suureneb või pakkumine väheneb, siis tasakaalus turumajandus ja stabiilsed turusuhted, vara väärtus tõuseb. Kui nõudlus ja pakkumine on tasakaalus, peegeldab turuhind kulusid. Turuhindade ületamine omahinnast stimuleerib uusehitust ja vastupidi, madalama turuhinna korral ehitus pidurdub või peatub sootuks, kuni elavnev nõudlus põhjustab turuhindade tõusu.

Pakkumine on antud hinnaga saadaolevate kaupade kogus; nõudlus on soovitud kauba kogus antud hinnaga. Pakkumine ja nõudlus ainult koosmõjus määravad kulud ja hinnad turul. Nõudlus on üldiselt pakkumisest elastsem ja reageerib hindadele tugevamalt – see on nii iseloomulik kinnisvaraturg.

Konkurentsi põhimõte. Kui vaba kapitali omanikud tajuvad kinnisvaraturul ülemäärast või monopoolset kasumit, püüavad nad sellele turule tungida. Ülemäärane või monopoolne kasum on summad, mis ületavad neid, mis on mõistlikult vajalikud äritegevuse kompenseerimiseks. Tavapärasest suurem kasum soodustab suuremat konkurentsi.

Konkurentsipõhimõte peegeldab turumehhanismide regulatiivset tegevust: kui turul saadav kasum ületab tootmistegurite eest tasumiseks vajaliku taseme; Konkurents sellel turul tiheneb, mis omakorda toob kaasa keskmise sissetulekutaseme languse. Liigne kasum turu teatud arenguetapis võib mängida stimuleerivat rolli kapitali sellesse turusektorisse meelitamisel ja selles konkurentsitingimuste loomisel. Koos monopolismiga viib see aga hävitava konkurentsini ja õõnestab turgu, moonutades turuobjektide tegelikku väärtust.

Kui hindaja seisab silmitsi turunormist suurema sissetulekuga, peab ta olema ettevaatlik: näiteks käsitlema ülemäärast tulu eraldi sissetulekuallikana (koos tavapärasele tulutasemele vastava tuluvooga) või klassifitseerida kogu tuluvoog tavapärasest riskantsemaks ja kapitaliseerida seda rohkem kõrge määr.

Muutuse põhimõte. Kinnisvara väärtus ei ole ajas muutumatu. Kinnisvaraobjektid on kulunud. Uued ettevõtted avatakse, teised suletakse. Maakasutuse iseloom muutub eraisikute ja avalike institutsioonide mõjul. Rahapakkumise maht kõigub ja intressimäärad. Majanduslikud tingimused avada uusi võimalusi. Rahvusvahelised sündmused mõjutavad kauba maksumust. Uued tehnoloogiad ja uued sotsiaalsed standardid tekitavad kinnisvarale uusi nõudeid. Demograafilised muutused dikteerivad vajaduse erinevat tüüpi eluase. Inimeste maitse ja tuju muutuvad. Need ja muud tegurid võivad muuta kinnisvara kasulikkust konkreetses asukohas. Arvestada tuleks ka linna, piirkonna, tööstuse seisu ja arenguastmega: arengu-, küpsus-, allakäigu- või elavnemisjärgus. Kinnistu väärtus teatud piirkonna arendusjärgus on kõrgem kui sama kinnisvara väärtus samas piirkonnas, kuid langusfaasis.

Muutmise põhimõte hõlmab kinnisvara hindamisel arvestamist võimalikud muudatused looduslikud ja sotsiaalmajanduslikud tingimused, milles objekt asub.

Seega on muutus kinnisvara väärtuse ajas asendamatu atribuut. Seetõttu peab iga kinnisvara hindamine olema dateeritud konkreetse kuupäevaga.

Parima kasutuse põhimõte (BUE) on kinnisvara hindamise teooria aluseks. See põhimõte sünteesib kõigi kolme kategooria põhimõtted ja ühendab kõik hindamise põhimõtted. See on põhimõte, mis määrab objekti turuväärtust mõjutavate tegurite ja omaduste valiku.

NEI põhimõte võimaldab meil määrata selle ettevõtte kasutusala, mis hindamispäeval kinnisvarale kõrgeima väärtuse annab. Kuid see pole selle täielik sõnastus. Selle unustavad need, kes väidavad, et NEI põhimõtet pole üldse vaja, sest muidu ehitatakse lasteaedade ja koolide asemel kõikjale kasiinosid ja alkoholivabrikuid.

Tegelikult ütleb NEI põhimõte, et kõige tõhusam kasutamine on mitme alternatiivse võimaluse hulgast valitud kasutamine, mis samaaegselt:

1) tehniliselt (füüsiliselt) teostatav;
2) seadusega lubatud;
3) rahaliselt põhjendatud;
4) viib hinnatava vara kõrgeima väärtuseni, mis kehtib ka maatüki kohta, millel parendused asuvad. Need neli tingimust kujutavad endast kriteeriume, mille kaudu kõik alternatiivsed valikud, mis kandideerivad – NEI – tuleb läbida (kontrollida) järjestikku, nagu läbi sõela.

Õppe- ja metoodilises kirjanduses Viimastel aastatel NEI-d on kaldutud arvama teise vara ekspluateerimisega seotud põhimõtete rühma. Autorite hinnangul on tegemist ebaõnnestunud metoodilise “uuendusega”, kuna NEI analüüsimisel tuleb kasutada nii turuväärtuse hindamiseks vajalikke turutegureid kui ka turu poolt motiveeritud ja kontrollitud omaniku ootusi kõige suurema suhtes. konkreetse kasutuse tõhusus. Nagu juba märgitud, peegeldab see põhimõte sünteetiliselt kõigi teiste põhimõtete rühmade mõju ja omakorda “testib” nende mõju läbi oma kriteeriumide.

Kinnisvaraturg ei koosne ainult praktilistest tegevustest, mis hõlmavad potentsiaalsete klientidega kohtumist ja kinnisvara müüki, vaid see on ka suur teoreetiliste teadmiste kiht, mis tuleb kindlasti kasuks – näiteks hindamismeetodi valikul. Muide, kinnisvara hindamine on sama populaarne tegevus kinnisvaraga nagu ost-müük. Kinnisvara hindamine viitab toimingute jadale, mille eesmärk on määrata objekti väärtus ja õigused sellele. Konkreetse vara õigeks hindamiseks kasutavad eksperdid mitmeid meetodeid, tehnikaid ja põhimõtteid. Huvitaval kombel ei ole alati võimalik kõiki meetodeid ja põhimõtteid kasutada. Seadus lubab spetsialisti äranägemisel kasutada ainult ühte. Veelgi enam, iga lähenemisviisi tulemusena määratakse tema enda turuväärtus, mis erineb teistest.

Kinnisvara hindamise eesmärgid

Kinnisvara hindamise kontseptsioon ja eesmärgid aitavad mõista paljusid hindaja jaoks tekkivaid teoreetilisi küsimusi. Nad hindavad kinnisvara paljudes olukordades. Seega on see vajalik:
1. pärimisõiguse realiseerimine
2. vara jagamine lahutuse korral või kinnisvaraosade jagamine
3. likvideerimisprotsess
4. tark investeerimine
5. laenu saamine finantsorganisatsioonid– siin toimib vara raha tagastamise tagatisena
6. katastrisse kandmine ja maksusumma arvutamine
7. ost-müük

Hindamistegevuste nii lai rakendusala viib selleni, et igal konkreetsel juhul kasutatakse oma meetodeid ja põhimõtteid. Hindamisvahendi valikul aitab omakorda orienteeruda selge teadmine, mis on kontseptsioon ja eesmärgid.

Lähtudes asjaolust, et kinnisvara hindamise subjektiks on hindaja ja hindamise objektiks on kinnisvara, selle juurde kuuluv või muu omanik, kinnisvara hindamine on hindamistegevuse subjektide toimingute kogum, mille eesmärk on turu- või muu väärtuse määramine seoses hindamisobjektidega. Sellest lähtuvalt on kinnisvara hindamise põhieesmärgiks kinnisvara turu- või muu väärtuse määramine selle efektiivse haldamise ja käsutamise eesmärgil. Kuid hinnang ei ole eesmärk omaette, selle vajalikkuse määrab asjaolu, et kinnisvaraga tehakse erinevaid tehinguid, vastavalt sellele on hindamine vajalik selleks, et teha kinnisvara osas üht või teist juhtimisotsust. Samas on antud juhul juhtimisotsuste tegemiseks vaja kaasata ka palju muid kinnisvara tunnuseid: kvaliteetsed omadused, tootmisvõimsus(tootlikkus), tegevuskulud, kulumine jne.

Hindamisprotsessi teoreetiliseks aluseks on hindamispõhimõtete süsteem. Maailmapraktikas on tavaks eristada nelja hindamispõhimõtete rühma.

Esimene rühm on põhimõtted, mis põhinevad potentsiaalse omaniku ideedel.

Kasulikkuse põhimõte, mis tähendab, et mida rohkem suudab kinnisvara rahuldada omaniku vajadusi, seda suurem on selle kasulikkus ja väärtus.

Asenduse põhimõte. See tähendab, et kui on teatud arv homogeenseid (kasulikkuse või tasuvuse mõttes) kinnisvaraobjekte, on kõige suurem nõudlus madalaima hinnaga objektide järele. See põhimõte lähtub ostja alternatiivse valiku võimalusest, s.o. Kinnisvara väärtus sõltub sellest, kas turul on sarnaseid või asendusobjekte.

Ootusprintsiip, mille määrab, millist tulu (võttes arvesse laekumise suurust ja aega) või milliseid hüvesid ja mugavusi vara kasutamisest, sh hilisemast edasimüügist saadavat tulu potentsiaalne omanik ootab. See põhimõte on kinnisvara hindamise aluseks tulu lähenemine ning iseloomustab potentsiaalse kasutaja vaatenurka tulevasele sissetulekule ja nendele praegune väärtus. Näiteks maa maksumus paikkond jaoks eraldatud elamuarendus, kajastab kapitaliseeritud üürisummat (reaalset või potentsiaalset), mida omanik loodab saada elamu ekspluateerimisest.

Teine rühm on kinnisvara haldamise protsessiga seotud põhimõtted.

Panuse põhimõte – kinnisvara väärtuse hindamiseks on vaja kindlaks määrata iga teguri ja selle panus olulised elemendid objekti kasulikkuse ja väärtuse kujunemisel.

Kinnisvara tasuvuse määrab nelja tegurite grupi kombinatsioon: maa koos hoonetega (kui krunt on hoonestamata, siis ainult maa), seadmed ja tehnilised vahendid (hoonestamata objektil - ka hooned ja rajatised), tööjõud ja juhtimine. Veelgi enam, iga tegurite rühma maksumus sõltub sellest, kui palju suureneb kogu vara väärtus nende kasutamisest, võttes arvesse olemasolevaid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid omadusi.
Teisisõnu, panus on kinnisvara väärtuse lisand, mis tuleneb konkreetse teguri või selle elementide olemasolust.

Kui arvestada selle põhimõtte toimimist dünaamikas seoses laieneva objektiga, siis ei pruugi iga järgneva panuse väärtus vastata konkreetse komponendi loomise kuludele, kuna kinnisvara kogumaksumus ei ole alati lihtne. üksikute koostisosade kulude summa. Näiteks maa-aluse parkla paigaldamise maksumus on 150 000 dollarit. võib tõsta mitmekorruselise elamu maksumust 300 000 dollari võrra.

Tasakaalu põhimõte – iga maakasutuse liik eeldab kinnistu teatud komponente, mille optimaalne kombinatsioon tagab kinnistu maksimaalse väärtuse.

Teisisõnu, mis tahes tüüpi kinnisvara vastab kinnisvaraobjekti struktuuris interakteeruvate elementide optimaalsele kombinatsioonile linnaosa või linna (asula) mastaabis, milles saavutatakse tasakaaluseisund, mis tagab maksimaalse väärtuse. kogu objektist. Tasakaalu rikutakse, kui maatükil olevaid hooneid iseloomustavad ebapiisavad parendused või vastupidi, neil on antud maatüki suhtes ülemääraseid parendusi, näiteks selle suurus.

Kinnisvaraobjektide puhul iseloomustab tasakaalu majandusnäitajad võimsus ja tõhusus. Mahutavus näitab, mitu kinnisvaraobjekti saab kindlale maatükile kinnitada, samas kui kohalikud omavalitsused saavad: reguleerida kinnisvara parameetreid (kõrgus, hoonestustihedus, maakasutuse efektiivsus); kehtestada nõuded maastike, ajalooliste hoonete säilitamiseks, ajaloo- ja kultuurimälestiste kaitseks ning keskkonnameetmeteks. Efektiivsuse määrab kasumi tase, mida võib erinevate arendusprojektide elluviimisel anda maatüki kombineerimine sellel asuvate hoonetega.

Jääktootlikkuse põhimõte. See tähendab, et maatüki omanik saab kaevandada maksimaalne sissetulek(konkreetse kinnisvaraobjektiga kasutaja erivajaduste rahuldamiseks või objekti omaduste (soodsa asukoha vms) soodsa kombinatsiooni kaudu maksimaalse tulu saamiseks. Seda põhimõtet kasutatakse uusehituse teostatavuse kindlaksmääramisel.

Eraldamise põhimõte. Tähendab, et kinnisvara füüsilisi elemente ja neile kuuluvaid varalisi õigusi saab jagada ja kombineerida nii, et saavutatakse vara maksimaalne väärtus. Kinnisvara füüsiliste elementide ja nende omandiõiguste jagamisel on võimalikud järgmised võimalused:

Ruumiline jaotus: õiguste jagamine õhuruumile, maa pinnasekihile, maa-alusele ruumile koos aluspinnasega, rannikuribade veevarudele, maamassi jagamine eraldi kruntideks, hoone jagamine kelder, põrandad ja nii edasi;

Eraldamine omandiõiguse liikide järgi: üür, piiratud kasutus, hüpoteek, sõlmimine lubatud rahalised vahendid ettevõtted, emiteerivad aktsiate emiteerimiseks tagatist;

Jaotus omandi- või kasutusaja järgi: lühi- ja pikaajaline rent, püsikasutus, eluaegne omand, majandusjuhtimisõigus, operatiivjuhtimine.

Kolmas rühm on põhimõtted, mille määrab turukeskkond.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte. Tähendab, et kinnisvara hind muutub nõudluse ja pakkumise koosmõju tulemusena. See väljendab vastastikust sõltuvust ühiskonna sotsiaal-majandusliku arengu tingimustes kasvava kinnisvaravajaduse ja maatükkide loomulikust piiratusest tingitud piiratud pakkumise vahel, samuti majanduslikud kulud parenduste ehitamiseks (rekonstrueerimiseks).

Konkurentsi põhimõte. See tähendab, et kinnisvara hinnad kujunevad pidevas konkurentsis turuosaliste vahel, kes püüdlevad maksimaalse kasumi poole. Kõrge tootlus stimuleerib kapitali ligitõmbamist kinnisvaraturule ja suurendab konkurentsi. Konkurentsi positiivne roll seisneb selles, et ainult konkurentsitihedal turul saab turuväärtust määrata siis, kui see võrdsustab kinnisvaraturu erinevates segmentides investeeringutasuvuse. Monopoli olemasolul tekitab ülekasum hävitavat konkurentsi, kahjustab turumehhanismide toimimist ja viib lõpuks kinnisvara turuväärtuse moonutamiseni. See protsess on eriti ohtlik meie riigile omase kinnisvaraturu (eelkõige maa) tekke ja arengu staadiumis.

Kirjavahetuse põhimõte. Idee seisneb selles, et kinnisvara maksimaalne väärtus tekib siis, kui arhitektuurne ühtsus on mõistlikul tasemel ja maakasutus on kooskõlas. Kinnistu omaduste vastavus vajadustele ja ootustele kohalik turg tagab selle järele suure turunõudluse ja seega kõrge hinna.

Väliskeskkonna muutmise põhimõte. See hõlmab võimalike muutuste arvestamist majanduslikes, sotsiaalsetes ja õiguslikud tingimused, milles neid kasutatakse, samuti arvestades piirkonna väliskeskkonda ja arenguväljavaateid. Hindamisakti kirjutamisel tuleb arvestada väliskeskkonna muutumise põhimõtet, märkides ära vara väärtuse määramise kuupäeva.

Neljandat rühma esindab üks põhimõte: parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte. See võtab kokku kolme eespool nimetatud hindamispõhimõtete rühma mõju.

See põhimõte tähendab, et võimalike kinnisvara kasutusvõimaluste hulgast valitakse välja see, mis oma potentsiaali kõige paremini realiseerib. funktsionaalsus maaparandustega. Seda võimalust kasutatakse kinnisvara väärtuse hindamiseks.

Hindaja korrigeerib maksete kogumisel kahjusid, analüüsides konkreetse objekti kohta tagasiulatuvat teavet koos selle dünaamika hilisema prognoosimisega ja seega saab määrata võimaluse, mis toob maatükilt maksimaalset võimalikku tulu, olenemata sellest, kas ala on arendatud või mitte. ja millised hooned sellel kuupäevahinnangutel asuvad.

Kõik ülaltoodud kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel tihedalt seotud ning sõltuvalt hinnatava vara liigist ja spetsiifikast ning kasutatavast hindamismeetodist võivad neil olla nii suur kui ka abiroll.

Vaadeldud põhimõtted on kinnisvara väärtuse hindamise teoreetiliseks aluseks. Need on aluseks kolmele põhilisele lähenemisviisile kinnisvara hindamisel – tulu, võrdlus ja maksumus.

Põhiline föderaalseadused, mis reguleerivad kinnisvara hindamise korda– nr 135 „Hindamistegevuse kohta“ ja maaseadustik. Föderaalseadus nr 135 paljastab kinnisvara hindamise definitsiooni, mis tähendab kogu valitsuse tegevused mille eesmärk on tuvastada objekti väärtus.

MÄRGE: Föderaalseadus nr 135 paljastab hindamise katastritüübi, kuid mitte menetlust tervikuna.

Turumajanduse jaoks on mõiste definitsioon järgmine: kinnisvara hindamine on selle objekti väärtuse kindlaksmääramine, mille eest saab seda turukonkurentsi tingimustes müüa. Seda mõistet saab kõige täpsemini määratleda kui kinnisvaraobjekti väärtuse määramist.

Kinnisvara hindamine põhineb järgmistel põhimõtetel:

Lisaks põhimõtetele taotleb iga kinnisvara hindamine teatud eesmärke, mille saavutamine on menetluse ülesanne.

Kinnisvara hindamise eesmärgid

Kinnisvara hindamise eesmärgi mõisted ja põhimõtted on need, mis peavad kliendil olema enne protseduuri läbiviimist. Eesmärk on juhend, mis toimib pädeva kinnisvarahinnanguna.

Vara hindamise eesmärk igal konkreetsel juhul sõltub hindamise alusest, mille võib jagada kahte klassi: tehingud ja lepingust sõltumatult kujunenud suhted.

Mis on kinnisvara hindamise eesmärk? Puudub ammendav eesmärkide loetelu. Igal juhtumil on oma alus, mis nõuab hindamismenetlust.

Tehingu hindamine

Eesmärgid sõltuvad lepingu tüübist:

Protseduuri läbiviimine muudel põhjustel

Lisaks kokkulepetele on menetlus nõutav järgmistes aspektides:

Turu segmenteerimine

Kinnisvara on mitmekesine, nagu ka selle väärtus. Hindamisprotsessi hõlbustamiseks on turg jagatud segmentideks:

TÄHTIS: turu segmentideks jagamine ei ole kohustuslik. Segmenteerimine ainult klassifitseerib objekte ja hõlbustab hindamisprotsessi.

Majaomanikud hindavad omadusi võrdleva analüüsi abil. Meetod on õige, kuid mitte täielik. Kinnisvara turuhinna kindlaksmääramiseks tuleks pöörduda pädevate isikute poole.

Hüpoteeklaenu väljastamise eest pangandusorganisatsioonid pöörduda oma hindajate poole, mida tehakse nende kasuks.

Lisaks kokkulepetes vahel üksikisikud(näiteks ostmisel ja müümisel) peaksite kasutama ka sõltumatut hinnangut. Kui vastaspool tunneb hindajat, mõjub see teisele poolele halvasti. Peamine nõuanne on eesmärk õigesti määratleda ja võtta ühendust professionaalse ja usaldusväärse inimesega.

Kinnisvara hindamine on protseduur, mis hõlmab paljusid toiminguid, millest igaüks on omamoodi oluline. Selgitasime välja, miks on vaja korteri hindamist ning millised on kinnisvara hindamise eesmärgid. Eesmärgi määratlemine tähendab hindamiskursi seadmist, võimaluse andmist objektiivse väärtuse määramiseks.

Kasulik video

Lisateavet selle kohta, miks kinnisvara hindamist vaja on, leiate allolevast videost: