Caractéristiques et cycle de vie du bien. Le cycle de vie d'un objet immobilier - résumé Quel est le cycle de vie d'un objet immobilier

Durée de vie

En cours d'évaluation apparence objet immobilier, son état technique, les facteurs économiques qui affectent le coût total de l'objet, en fonction de l'âge effectif.

Âge effectif- c'est l'âge correspondant à un certain état physique de l'objet et tenant compte de la possibilité de sa mise en œuvre.

La durée de vie typique est appelée durée de vie standard.

Durée de vie normale- c'est la durée de vie des bâtiments ou ouvrages, qui est définie par des textes réglementaires.

En dessous de vie économique restante les immeubles comprennent la période allant de la date de son évaluation à la fin de sa vie économique. Cette période est utilisée par un évaluateur pour estimer les revenus futurs. La durée de vie économique restante de l'objet est augmentée par sa modernisation ou sa réparation.

Toutes les étapes ci-dessus du cycle de vie et de la vie des objets immobiliers sont interconnectées. Pour la mise en œuvre de mesures adéquates qui assureront une augmentation de la rentabilité de la propriété et de sa sécurité, le propriétaire d'un bien immobilier doit tenir compte de la présence d'un bien immobilier à une certaine (toute) étape du cycle de vie.

Les étapes du cycle de vie d'un bien

Ainsi, les objets immobiliers au cours de leur existence sont soumis à des changements économiques, physiques, juridiques et passent par les étapes suivantes du cycle de vie :

§ la formation est une construction, c'est-à-dire la création d'une nouvelle entreprise, l'achat ou l'attribution terrain;

§ exploitation - comprend l'exploitation et le développement, c'est-à-dire l'expansion, la réorganisation ou la reconstruction ;

§ la cessation d'existence est la démolition, la destruction naturelle ou la liquidation.

Les étapes du cycle de vie immobilier :

1. Former le concept du projet et choisir l'option d'utiliser un terrain libre. Pendant cette période, le choix de l'option de l'utilisation la meilleure et la plus efficace du terrain est effectué. Le choix du cas d'utilisation est complété par l'élaboration des termes de référence pour la conception des améliorations.

2. Conception d'amélioration.À ce stade, sur la base du cahier des charges, un projet est élaboré avec la préparation de la documentation nécessaire à l'obtention des permis et à la préparation du terrain, ainsi que la pose des communications, la construction de bâtiments et la plantation de nouvelles plantations.

3. Fabrication (montage, construction) d'améliorations. Pendant la période de mise en œuvre du projet entrepreneurs modifier presque complètement toutes les caractéristiques physiques de l'objet, avec la consolidation de ces changements dans l'inventaire et documents cadastraux.

4. Appel (achat et vente, donation, location, etc.) avec transfert loi de propriété ou avec l'avènement d'une charge sur ce droit. A ce stade, des transactions immobilières sont réalisées.

5. Utilisation (utilisation) de l'objet conformément à sa destination avec maintenance technique et opérationnelle. A ce stade du cycle de vie, le gestionnaire (ou société de gestion professionnelle) organise l'utilisation rationnelle par les utilisateurs du potentiel de consommation de l'installation.

6. Modernisation: remise en état, reconstruction, restauration d'améliorations avec un éventuel reprofilage (changement de destination fonctionnelle) de l'objet. Cette étape commence au moment où l'objet dans son état actuel ne peut plus répondre aux besoins modernes des utilisateurs ou (et) si son fonctionnement devient économiquement inefficace. A ce stade, au minimum, une révision majeure est effectuée sans changer la solution de planification et la finalité fonctionnelle, mais avec l'élimination de l'usure physique amovible et de l'obsolescence fonctionnelle.

7. Élimination, démolition d'améliorations, enfouissement ou recyclage de matériaux. Cycle de la vie se termine par la démolition des aménagements en fin de vie économique. Société de gestion prépare des propositions pour fixer des délais et une méthode économiquement viable pour la démolition de bâtiments, en tenant compte de la possibilité de vendre des éléments structurels et des matériaux de bâtiments et de communications liquidés.

4. La gestion immobilière est liée, tout d'abord, à son utilisation par les personnes (utilisateurs) en tant que marchandise, source de revenus et de bénéfices. De plus, pour l'utilisateur, la situation principale est lorsque la propriété est utilisée comme un avantage, c'est-à-dire pour répondre aux besoins. Dans le même temps, il est possible de percevoir des revenus de la gestion immobilière. Et par conséquent, la situation de la vente d'un bien immobilier avec le type correspondant d'utilisation de l'immobilier en tant que marchandise est possible. Il s'agit en fait du fonctionnement des personnes, des organisations et de l'immobilier lui-même dans les conditions spatiales et économiques les plus favorables. Ce dernier signifie que la gestion immobilière signifie quelque chose de plus que la simple gestion immobilière au sens étroit du terme. En d'autres termes, la gestion immobilière est interprétée de manière très large. La gestion immobilière se situe en fait dans le domaine de l'intersection des intérêts du propriétaire du bien et de son utilisateur.

Le propriétaire du bien cherche à tirer le maximum de profit de l'objet, pour l'utilisateur il est important bonnes conditions le fonctionnement de l'immobilier, combiné à de faibles coûts d'utilisation. Pour comprendre cette contradiction, deux aspects sont très importants : d'une part, les tendances et les changements de l'environnement dans lequel l'immobilier se situe et opère (zone et/ou région), d'autre part, la qualité et les conditions de concurrence dans entretien immobilier. La gestion (vision) de l'immobilier à court terme se résume à la gestion flux de trésorerie de son fonctionnement, dans lequel la première place appartient à la gestion financière et technique.

Bureau à long terme- une tâche plus complexe. Tout d'abord, cela est dû à l'imprévisibilité politique publique(économique, fiscalo-monétaire et social) et l'absence de fondamentaux de marché développés à part entière - liberté économique, droits de propriété, concurrence, etc. La réalisation des objectifs de tout système de gestion est assurée par la mise en œuvre de fonctions et de tâches de gestion spécifiques. Les fonctions de contrôle sont divisées en générales et privées. Les fonctions générales sont constantes pour une entité économique de tout profil ou type d'activité, tandis que les fonctions privées sont déterminées par les objectifs d'une entité économique particulière et dépendent de son type, sa taille, son lieu et son type d'activité.

Dans le même temps, les entités économiques sont toutes les unités de l'économie (personnes physiques et / ou morales) qui acceptent indépendamment décisions économiques, c'est-à-dire qu'une entité économique peut être individuel, ainsi que plusieurs personnes qui composent une même formation volontaire (famille, entreprise, association, gouvernement, etc.).
La gestion doit être considérée tout au long du cycle de vie de la propriété, car il est objectif que la propriété existe depuis le moment de l'événement jusqu'au moment de l'usure.

La gestion est comprise comme un processus de planification et de prise de décision sur l'utilisation la plus efficace des ressources, du potentiel, des réserves pour atteindre les objectifs fixés. Pour déterminer l'efficacité de la gestion, diverses expertises sont utilisées (technique - assurer une idée adéquate de l'état réel de l'objet, économique (évaluation) - pour obtenir un équivalent de coût raisonnable, décisions de gestion - assurer l'utilisation la plus efficace de la réalité domaine).

Il peut être divisé en trois étapes : 1) Construction (phase de pré-investissement et d'investissement) ; 2) Exploitation jusqu'au remboursement complet (étape entrepreneuriale du projet) ; 3) Opération avec le développement ultérieur des résultats pour les investissements investis. Il existe un certain nombre de fonctionnalités essentielles pour chaque étape du cycle de vie. Dans une large mesure, l'efficacité du fonctionnement ultérieur de l'objet est déterminée par la première étape.

Cette étape est particulièrement difficile, elle comporte de nombreux volets, à savoir : analyse des conditions de réalisation de l'idée originale, élaboration du concept du projet, évaluation de sa viabilité, sélection et approbation de l'emplacement de l'installation, analyse environnementale étude de faisabilité, expertise, élaboration d'une étude de faisabilité, obtention d'un permis de construire, création d'infrastructures provisoires de construction, création ou rénovation d'un objet, mise en exploitation. Dans ce cas, l'essentiel est le choix de partenaires de projet plus fiables.

Pour cela, une évaluation de leur situation financière, de leur expérience professionnelle, de leur notoriété est réalisée. Le principal indicateur agrégé dans ce cas est la fiabilité économique. La définition de cet indicateur est basée sur le calcul de l'ensemble des indicateurs de production et d'activité économique et leur agrégation en un seul, dont la valeur sert de base à l'évaluation des activités de l'entreprise.

La deuxième étape comprend le développement des capacités, l'exploitation de l'installation avec des paramètres stables de sa capacité de conception. A ce stade, l'objet immobilier est utilisé, dont la définition du type fait partie de la tâche de gestion immobilière. L'efficacité de la prise de décision est déterminée sur la base de l'évaluation de l'objet, qui est effectuée au moment Al. Le point A1 correspond à l'investissement total. Étant donné que le principe le plus important de la reproduction d'un objet en dynamique est l'intégrité du cycle et son évolution dans le temps, tous les types de coûts et de résultats sont tracés le long de l'axe t.

Pour analyser le cycle de vie d'un objet, il convient d'utiliser plusieurs valeurs des étapes, qui caractérisent les intervalles de temps pour la manifestation de points critiques à partir de deux valeurs du cycle de vie. Un tel point clé est le moment de la mise en service de l'installation A1. Par rapport à cela, les étapes suivantes sont déterminées: t1 - préparation et construction de l'objet, t2 - développement de la capacité (période de récupération), t3 - début de la rentabilité (atteinte du niveau de coût prévu, retour sur investissement au stade de développement), t4 - le début de la dépréciation morale et physique de l'objet .

Particulièrement importantes sont les étapes caractérisant le temps de création (mise à jour) de l'objet et le temps de sa vie dans la phase de fonctionnement. En déterminant le rapport des différentes étapes, il est possible d'obtenir une efficacité comparative des étapes du cycle de vie d'un bien immobilier, d'analyser les coûts et les résultats des activités de l'entrepreneur et du client. A la troisième étape du cycle de vie de l'objet A2, A4, commence une période de temps de fonctionnement ultérieur pour l'investissement.

Théoriquement, la troisième étape peut durer assez longtemps. La limitation de l'opportunité d'exploitation de l'installation réside dans les coûts supplémentaires liés à l'élimination de la physique et de l'obsolescence.
Le schéma général est évident : les biens de consommation constamment perdus au fil du temps entraînent une diminution de l'utilité de l'immobilier, c'est-à-dire à une diminution de sa valeur d'usage. Des changements de nature similaire à la dynamique se produisent avec l'équivalent de coût, le taux de loyer, puisque la valeur d'usage et la valeur sont deux caractéristiques intégrales de tout produit du travail. Étant donné que la gestion immobilière est effectuée tout au long du cycle de vie, il est nécessaire de déterminer les participants pour cette période.

Le principal acteur intéressé par la mise en œuvre du projet et la réalisation de l'objectif fixé est le constructeur (développeur), qui est le futur propriétaire et utilisateur des résultats du projet. Le promoteur détermine les principales exigences et l'étendue du projet, assure le financement du projet sur ses propres fonds ou sur des fonds d'investisseurs, conclut des contrats avec les maîtres d'œuvre et est responsable de ces contrats

Dans les idées de tous les jours, le concept de développement renvoie à la construction et à la reconstruction. L'essentiel dans le développement est la gestion des investissements, qui comprend : le choix d'un projet rentable, la transformation d'une propriété, l'obtention de tous prévu par la loi autorisations pour sa mise en œuvre auprès des autorités, la recherche d'investisseurs, la définition des conditions d'attraction des investissements et argent emprunté, développement des mécanismes et des formes de leur retour, sélection et implication des entrepreneurs, contrôle de leur travail.

Investisseur - une personne qui fait des investissements à long terme dans l'immobilier, c'est-à-dire c'est l'acheteur final, le futur propriétaire complexe immobilier. Un tel investisseur peut être une organisation de gestion de logements ou une société spécialement créée, des autorités étatiques et municipales, fonds d'investissement, personnes, organismes publics, organisations internationales.

L'investisseur investit (investissement) dans le projet. Il peut y avoir plusieurs investisseurs dans un projet, mais ils ont un objectif commun : maximiser le profit de leurs investissements dans le projet. Si l'investisseur et le client ne sont pas la même personne, l'investisseur conclut un accord avec le client, contrôle la mise en œuvre des contrats et effectue des règlements avec les autres participants au projet au fur et à mesure de son achèvement.
Organismes de conceptionélaborer des documents de conception et d'estimation et effectuer des travaux de conception et d'arpentage.

Le client est un particulier ou entité qui organise la construction, la reconstruction et la réparation de bâtiments résidentiels (avec ou sans complexe d'infrastructures d'ingénierie ou de construction), y compris pour leur propre résidence, location, bail ou vente ; une entreprise engagée de manière contractuelle, économique ou mixte construction capitale, de leur propre initiative ou pour le compte des autorités municipales.

Entrepreneur - une organisation d'ingénierie et de construction qui effectue des travaux sur la mise en œuvre du projet conformément au contrat. Responsable de tous les travaux entrepreneur général, qui, à son tour, conclut des contrats avec des sous-traitants pour l'exécution de certains travaux ou services.

Une place particulière dans la mise en œuvre du projet est occupée par le chef de projet, à qui le client, promoteur ou investisseur délègue le pouvoir de gérer le projet. Le chef de projet planifie, contrôle et coordonne le travail de tous les participants tout au long du cycle de vie du projet. La composition précise des pouvoirs du maître d'œuvre est déterminée par le contrat.

Les intervenants externes au projet comprennent : - l'organisme de financement (bailleurs de fonds) accorde des prêts pour financer le projet, en assurant leur financement, en tenant compte des exigences du projet ; - agent immobilier (agent immobilier) - un entrepreneur (spécialiste) impliqué dans les transactions immobilières.

Société de gestion privée (au stade de l'exploitation du bien, les fonctions organisation de gestion peut être réalisé par une organisation de promoteur) - un nouveau sujet de gestion immobilière dans le secteur du logement et un nouveau type d'investisseur dans logement.
Une société de gestion privée (SGP) : - a pour objet statutaire de fournir des services de logement ; - sur les questions stratégiques d'activité est contrôlée par l'administration locale et le public; - gère (en tant que propriétaire légal ou économique) le parc immobilier ; - est engagé de manière indépendante dans le développement de son parc immobilier (dirige activité d'investissement); - dépend de la qualité et de la quantité de logements offerts à la population, c'est-à-dire qu'elle est bénéficiaire et responsable des résultats de son activité économique.

Ainsi, la gestion immobilière tout au long du cycle de vie concerne également la collaboration avec un large éventail d'intervenants et le choix des partenaires les plus fiables est une tâche importante de l'organisation gestionnaire.

Comment objet physique- il s'agit d'une séquence de processus de l'existence d'un objet immobilier de la conception à la liquidation (cession). Le cycle de vie des objets matériels consiste en prochaines étapes: idée - naissance - maturité - vieillissement - mort.

2. Développement de l'ensemble immobilier (nouvelle construction, réception au bilan).

3. Liquidation du complexe immobilier - enchères et autres mécanismes de vente de biens (y compris immobiliers) d'une organisation en faillite conformément aux dispositions légales de la procédure de faillite.

Le cycle de vie d'un bien immobilier en tant que propriété du point de vue du propriétaire se répète plusieurs fois, avec chaque nouveau propriétaire, jusqu'à la fin de la vie économique ou physique de l'objet. Sur la base de la trinité des catégories - matérielle (physique), juridique (juridique) et économique - le cycle de vie d'un bien peut être divisé en trois étapes. Chaque étape comprend certaines activités et actions du propriétaire.

Le cycle de vie d'un bien immobilier est soumis à certains schémas et comprend la période de la vie économique et physique.

1. La durée de la vie économique détermine la période de temps pendant laquelle l'objet peut être utilisé comme source de profit et se termine lorsque les améliorations apportées cessent de contribuer à la valeur de l'objet.

2. Durée de vie physique typique - la période d'existence réelle du bien dans un état fonctionnellement utilisable avant sa démolition. Elle est déterminée par des documents réglementaires.

La vie physique et économique des objets immobiliers est de nature objective, qui peut être réglementée, mais ne peut être annulée.

3. Durée de vie - une période de temps pendant laquelle l'objet existe et vous pouvez y vivre ou y travailler.

Du point de vue de la durée de vie du bien, on distingue les périodes suivantes :

1. Âge effectif, reflétant l'âge de l'objet, en fonction de l'apparence et de l'état technique.

2. Âge chronologique (réel) correspondant à la période de fonctionnement de l'objet à partir du moment de sa mise en service.

3. La durée de vie économique restante, utilisée pour l'évaluation du bien par un expert évaluateur et constituant la période allant de la date d'évaluation à la fin de la vie économique du bien.

3 Cycle de vie immobilier

Le cycle de vie d'un bien immobilier peut être conditionnellement divisé en trois périodes : la période de construction, la période de récupération des investissements, la période d'investissement ultérieur.

1) Période de construction

L'idée ou la formation du plan d'investissement du client contient :

Analyse des conditions de mise en œuvre du plan initial ;

Développement du concept du projet (signification sociale);

Une évaluation globale de la viabilité du projet.

L'étude de faisabilité de l'investissement dans la construction couvre l'ensemble du cycle de vie de l'installation, y compris la période de récupération et les développements ultérieurs de l'investissement, ainsi que :

Élaboration et approbation d'un ensemble de documents ;

Sélection et approbation de l'emplacement de l'objet, en tenant compte de l'urbanisme du territoire ;

Ingénierie et études géologiques, solutions topographiques ;

Solutions d'urbanisme et de planification architecturale (élargi);

Support technique de l'installation ;

L'évaluation des risques;

Évaluation de l'impact budgétaire et économique du projet ;

Justification environnementale ;

Préparation des permis pour l'élaboration de la documentation du projet.

L'étape du projet implique la préparation de la conception et de la documentation de travail, y compris les solutions architecturales et de planification détaillées, techniques, de conception, ainsi qu'un projet d'organisation de la construction.

L'examen de la documentation de conception et d'estimation par les organismes de contrôle de l'État comprend : l'examen de l'État, la protection technique, environnementale, économique et d'urgence.

La phase de construction comprend :

Création d'infrastructures temporaires de construction,

Créer ou mettre à jour directement un objet.

La surveillance de la construction implique la surveillance étatique, architecturale, architecturale et technique.

Mise en service

Le point de basculement de la courbe du cycle de vie de l'immobilier est la mise en service.

A partir de ce point, commence la croissance de la courbe de récupération et de la rentabilité de l'objet, à partir de laquelle commencent les coûts d'exploitation, le vieillissement et tous les types d'usure.

À partir du même moment, la passeportisation commence. La certification est un système d'information et juridique permettant de collecter des informations sur l'état, l'utilisation et la valeur du parc immobilier. La base de la certification est un passeport de logement - un document complet qui comprend un document titre, des paramètres techniques, socio-économiques, environnementaux, des indicateurs de qualité des consommateurs, des règles, des exigences et des conditions pour un fonctionnement sûr.

La période de récupération comprend :

Développement des capacités;

Exploitation de l'installation avec des paramètres stables de sa capacité nominale.

La surveillance de l'exploitation prévoit un contrôle préventif de l'état de l'installation et l'élimination des défauts identifiés dans le processus de réparation en cours.

La surveillance opérationnelle s'effectue sous la forme d'inspections. Les inspections peuvent être planifiées (saisonnières - printemps-automne) et non planifiées (urgence).

La gestion immobilière (serving) est une maîtrise complète de l'immeuble dont le but est de maintenir le bien en parfait état le plus longtemps possible, et d'en tirer le maximum de profit.

Le rythme de franchissement de cette étape dépend de l'efficacité de la gestion immobilière (loyer, location, rente).

Dès la mise en exploitation de l'objet et même un peu plus tôt, l'objet immobilier est affecté par le vieillissement des matériaux et des structures, c'est-à-dire détérioration physique.

Détérioration physique - la perte des structures et des systèmes de support technique du bâtiment des qualités techniques et opérationnelles d'origine (résistance, stabilité, fiabilité, etc.) en raison de l'impact des facteurs naturels et climatiques et de l'activité humaine.

L'obsolescence d'un bien immobilier est la perte de valeur causée par l'inadéquation du projet, des matériaux, des normes de construction, de la qualité de conception avec les exigences modernes.

Deux formes d'évaluation de l'obsolescence :

1) une diminution relative de la valeur du coût initial des bâtiments par rapport au coût actuel de leur reproduction ;

2) obsolescence du bâtiment ou de ses éléments par rapport aux exigences architecturales et d'aménagement de l'espace modernes, constructives-technologiques, sanitaires-hygiéniques et autres.

Théoriquement, la période de développement ultérieur des investissements peut durer assez longtemps. La limitation de l'opportunité de l'exploitation de l'objet réside dans les coûts supplémentaires importants pour l'élimination de la détérioration physique et morale ou de la vétusté complète de l'objet. A partir du moment de la vétusté complète ou de la perte de signification sociale, le cycle de vie d'un objet prend fin.

Les facteurs influant sur la durée du cycle de vie d'un bien immobilier sont les suivants : - étude approfondie de l'idée, étude de faisabilité du projet d'investissement ;

Préparation compétente de la documentation du projet ;

Examen obligatoire de l'étude de faisabilité et de la documentation du projet ;

Application de matériaux et de technologies de construction modernes ;

La régularité et la qualité du suivi de la construction et de l'exploitation des biens immobiliers ;

Gestion immobilière efficace ;

Niveau professionnel des artistes interprètes à toutes les étapes du cycle de vie de la propriété ;

Influence mutuelle des facteurs entre eux.

L'aspect chronologique de la réalisation d'examens et d'inspections dans le cycle de vie d'un bien immobilier :

Cycle de vie d'un bien- la période de temps pendant laquelle le bien existe en tant qu'objet physique.

Étapes du cycle de vie :

la formation est une construction, c'est-à-dire la création d'une nouvelle entreprise, l'achat ou l'attribution d'un terrain ;

exploitation - comprend l'exploitation et le développement, c'est-à-dire l'expansion, la réorganisation ou la reconstruction ;

la cessation d'existence est la démolition, la destruction naturelle ou la liquidation.

Les étapes du cycle de vie immobilier :

3. Fabrication (montage, construction) d'améliorations. Lors de la mise en œuvre du projet par les entrepreneurs, toutes les caractéristiques physiques de l'objet sont presque complètement modifiées, ces modifications étant fixées dans l'inventaire et les documents cadastraux.

4. Appel (achat et vente, donation, location, etc.) avec le transfert d'un droit de propriété ou avec l'apparition d'une charge sur ce droit. A ce stade, des transactions immobilières sont réalisées.

7. Élimination, démolition d'améliorations, enfouissement ou recyclage de matériaux. Le cycle de vie se termine par la démolition des aménagements en fin de vie économique. La société de gestion prépare des propositions pour la nomination des termes et une méthode économiquement réalisable pour la démolition des bâtiments, en tenant compte de la possibilité de vendre des éléments structurels et des matériaux des bâtiments et des communications liquidés.

Le cycle de vie est une séquence complète des processus d'existence d'un bien immobilier, de la mise en service (de la création) à la résiliation. En théorie et en pratique, on distingue quatre types de cycles : cycle économique, cycle de vie du produit, type d'entreprise et entreprise en tant qu'ensemble immobilier. la durée du cycle est affectée par les périodes de production, la détérioration physique et morale, la valeur en capital de l'objet, les conditions d'exploitation, les conditions du marché et d'autres facteurs. Pour l'évaluation immobilière, il est intéressant de considérer 2 cycles de vie d'un bien immobilier :

1. Le cycle de vie d'un bien immobilier (bien) en tant qu'objet physique.

2. Le cycle de vie d'un bien immobilier en tant qu'objet de propriété.

Le cycle de vie d'un bien immobilier (bien) en tant qu'objet physique comprend 11 étapes :

1. Phase de pré-investissement (analyse d'opportunité, justification).

2. Création, formation (conception, construction).

3. Mise en service.

4. Possession et utilisation.

5. Obsolescence fonctionnelle et économique.

6. Usure physique.

7. Révision ou reconstruction.

8. Détérioration des biens de consommation.

9. Changement de fonctionnalité.

10. Fin de vie économique.

11. Cessation d'existence (destruction naturelle, démolition).

Aux étapes 3 et 11 du cycle de vie d'un bien immobilier, une procédure d'enregistrement des droits par l'État est requise.

Le cycle de vie d'un bien immobilier en tant qu'objet de propriété peut être décomposé en 10 étapes :

1. Acquisition (achat, construction, héritage).

2. Possession et utilisation pendant une certaine période.

3. Gestion des objets.

4. Extraction de profit, satisfaction des besoins.

5. Cession de la propriété et des droits réels sur l'objet.

6. Changement multiple de propriétaires, propriétaires, utilisateurs.

7. Changer le but fonctionnel de l'objet.

8. Extinction des droits de propriété (vente, nationalisation, réquisition).

9. La fin de la vie économique de l'objet.

10. Répétition du cycle précédent ou construction d'un nouveau cycle modifié.

Aux étapes 1, 6 et 8 du cycle de vie d'un bien immobilier, une procédure d'enregistrement des droits par l'État est requise.

Les objets immobiliers au cours de leur existence sont soumis à des modifications physiques, juridiques et économiques. En conséquence, chaque chose immobilière (à l'exception du terrain) passe par les étapes élargies suivantes du cycle de vie :

Formation - construction, création d'une nouvelle entreprise, acquisition (achat, attribution, etc.) d'un terrain ;

Exploitation - fonctionnement et développement (agrandissement, reconstruction, changement d'activité, réorganisation, etc.)

Changement (éventuellement répété) de propriétaire, de propriétaire ou d'utilisateur ;

Cessation d'existence - démolition, liquidation, destruction naturelle.

Les première, troisième et quatrième étapes sont enregistrement d'état le fait de la création ou de la liquidation de l'objet, ainsi que le changement de propriété.

Le cycle de vie de l'immobilier est soumis à certains modèles et comprend la période économique, physique, chronologique et la période restante de la vie économique.

Durée de vie économique est la période d'utilisation rentable de l'objet, lorsque les améliorations apportées contribuent à la valeur du bien. Une bonne réparation, une remise à neuf et une optimisation des conditions augmentent, tandis qu'un mauvais entretien raccourcit la durée de vie économique de l'objet. Elle prend fin lorsque les améliorations ne contribuent plus à la valeur de l'objet du fait de son obsolescence générale.

durée de vie physique- c'est la période d'existence réelle d'un objet dans un état fonctionnellement utilisable avant sa démolition (destruction). Il peut être normatif, réel, calculé (projeté) et augmenter en raison de la modernisation et de l'amélioration des conditions.

Âge effectif sur la base d'une évaluation de l'apparence et de l'état technique du bâtiment. C'est l'âge correspondant à la conservation effective de l'objet, son état au moment de la transaction, l'évaluation. L'âge effectif peut être supérieur ou inférieur à l'âge chronologique.

Âge chronologique est la période allant du jour où l'installation est mise en service jusqu'à la date de la transaction ou de l'évaluation.

Durée de vie économique restante bâtiment est calculé à partir de la date d'évaluation (analyse) jusqu'à la fin de la vie économique. Les réparations et les rénovations prolongent cette période.

Les durées de vie physiques et économiques des bâtiments sont objectives, régulées mais non annulables. Toutes les étapes du cycle de vie et de la durée de vie sont interconnectées, et lorsque l'une d'elles change, les autres changent en conséquence.

Le cycle de vie d'un objet immobilier en tant qu'objet physique est une séquence de processus de l'existence d'un objet immobilier de la conception à la liquidation (élimination). Le cycle de vie des objets matériels comprend les étapes suivantes : conception - naissance - maturité - vieillissement - mort.

Les étapes du cycle de vie d'un bien immobilier sont appelées différemment : avant-projet - conception - construction - exploitation - fermeture.

1. La phase d'avant-projet (initiale) comprend une analyse du marché immobilier, le choix d'un bien, la formation d'une stratégie de projet, analyse d'investissement, enregistrement des permis initiaux, attraction des fonds d'investissement de crédit.
2. La phase de conception comprend l'élaboration d'un schéma financier, l'organisation du financement, la sélection d'un groupe d'architecture et d'ingénierie, la gestion de la conception.

Les principales tâches de cette période sont de réduire la durée des étapes, d'améliorer les qualités de consommation des objets immobiliers et, surtout, de minimiser les coûts d'exploitation à toutes les étapes du cycle de vie.

Évidemment, dans les deux premières étapes, aucun profit n'est formé, car ils sont de nature motivationnelle.

3. La phase de construction consiste en la sélection d'un entrepreneur, la coordination des travaux de construction et contrôle de la qualité de la construction, estimations des coûts et des dépenses. A ce stade, apparaissent des preuves réelles de la conformité de l'objet en construction avec les exigences du segment de marché immobilier, en raison de la logique du cycle de vie. Au cours de cette période, les tâches d'augmentation de la part des investissements des consommateurs potentiels sont en cours de résolution, car la croissance du volume des offres et des bénéfices indique une reconnaissance assez large du marché.
4. La phase d'exploitation de l'objet immobilier implique l'entretien et la réparation des objets et leur reconstruction. L'exploitation d'objets immobiliers comprend: l'exploitation et la réparation d'équipements et de locaux, la comptabilité du matériel, la protection et la sécurité contre les incendies, la gestion des communications, l'élimination et le traitement des déchets, les modifications et la reconstruction, l'élimination des situations d'urgence et la protection de l'installation.

Reconstruction d'objets immobiliers - une réorganisation radicale, une modification afin d'améliorer le complexe de mesures organisationnelles et techniques visant à éliminer la dépréciation morale et physique des objets immobiliers dans leur ensemble ou de leurs éléments et systèmes individuels.

Entretien - travaux effectués pour assurer terme normatif exploitation d'objets immobiliers; ils n'entraînent pas d'augmentation de son coût, mais préviennent la détérioration et la défaillance d'éléments individuels. Le but de la maintenance est d'assurer l'utilisation de l'objet conformément à sa destination.

Réparation - travaux pour éliminer les dommages (usure) de la propriété afin de rétablir son état de fonctionnement normal. Travaux de réparation divisé en petit et grand. Les réparations mineures d'une durée de 1 à 2 jours ne prolongent pas la durée de vie de l'objet et n'augmentent pas sa valeur. Les réparations majeures (plus de 2 jours) prolongent la durée de vie de la propriété, mais n'augmentent pas sa valeur.

Le remplacement est le processus de remplacement des composants inutilisables ou obsolètes des immobilisations qui font partie d'une propriété par une unité similaire.

5. L'étape de fermeture de l'objet - l'élimination complète de ses fonctions d'origine et acquises, le résultat est soit la démolition, soit un développement qualitativement nouveau. Cette étape nécessite des frais de liquidation importants qui résultent de la propriété du bien. Si un bien fait l'objet d'un nouveau développement qualitatif, le coût du changement est inclus dans le coût de possession par nouvelle fonction.

A l'instar du cycle de vie des objets immobiliers, le cycle de vie d'un ensemble immobilier peut être découpé en étapes :

1. Formation du complexe immobilier (enregistrement réglementaire des résultats des transactions portant sur des objets immobiliers et des droits sur ceux-ci: achat et vente, apport au capital autorisé, loyer, crédit-bail).
2. Développement de l'ensemble immobilier (nouvelle construction, réception au bilan).
3. Liquidation du complexe immobilier - enchères et autres mécanismes de vente de biens (y compris immobiliers) d'une organisation en faillite conformément aux dispositions légales de la procédure de faillite.

Le cycle de vie d'un bien immobilier en tant que propriété du point de vue du propriétaire se répète plusieurs fois, avec chaque nouveau propriétaire, jusqu'à la fin de la vie économique ou physique de l'objet. Sur la base de la trinité des catégories - matérielle (physique), juridique (juridique) et économique - le cycle de vie d'un bien immobilier peut être divisé en trois étapes (Fig. 1.4). Chaque étape comprend certaines activités et actions du propriétaire.

Riz. 1.4

Le cycle de vie d'un bien immobilier est soumis à certains schémas et comprend la période de vie économique et physique (Fig. 1.5):

1. La durée de la vie économique détermine la période de temps pendant laquelle l'objet peut être utilisé comme source de profit et se termine lorsque les améliorations apportées cessent de contribuer à la valeur de l'objet.
2. Durée de vie physique typique - la période d'existence réelle du bien dans un état fonctionnellement utilisable avant sa démolition. Elle est déterminée par des documents réglementaires.

La vie physique et économique des objets immobiliers est de nature objective, qui peut être réglementée, mais ne peut être annulée.

3. Durée de vie - une période de temps pendant laquelle un objet existe et vous pouvez y vivre ou y travailler.

Riz. 1.5

Du point de vue de la durée de vie du bien, on distingue les périodes suivantes :

1. Âge effectif, reflétant l'âge de l'objet, en fonction de l'apparence et de l'état technique.
2. Âge chronologique (réel) correspondant à la période de fonctionnement de l'objet à partir du moment de sa mise en service.
3. La durée de vie économique restante, utilisée pour l'évaluation du bien par un expert évaluateur et constituant la période allant de la date d'évaluation à la fin de la vie économique du bien.