Flux de trésorerie actualisés négatifs. Qu'est-ce que l'actualisation des flux de trésorerie. Formule pour la composition

La méthode d'actualisation des revenus repose sur l'hypothèse que la valeur de l'entreprise est déterminée par la

la valeur des revenus qui seront perçus par le propriétaire de l'entreprise à l'avenir.

La méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) est utilisée lorsque les flux de trésorerie futurs devraient être volatils et sensiblement différents des flux actuels et que les rendements futurs peuvent être raisonnablement prévus. Les revenus futurs projetés peuvent être définis comme la différence entre les flux de revenus et les dépenses futurs. Cette différence est positive pour la plupart des années de prévision, y compris l'année dernière période de prévision.

En d'autres termes, la méthode s'applique davantage aux entreprises génératrices de revenus qui ont des flux de revenus et de dépenses instables. Comme revenu, il est préférable d'utiliser les flux de trésorerie ou le bénéfice net (revenu du bilan moins l'impôt sur le revenu et les dividendes sur les actions privilégiées).

Cette méthode d'évaluation est considérée comme la plus appropriée en termes d'attractivité de l'investissement, car un investisseur qui investit dans une entreprise existante n'achète finalement pas un ensemble d'actifs constitué de bâtiments, de structures, de machines, d'équipements, d'actifs incorporels, etc., mais un flux de avenir revenu en espèces, lui permettant de récupérer les fonds investis, de réaliser un profit et d'augmenter son bien-être.

Pour calculer les flux de trésorerie actualisés, vous avez besoin de :

• o durée de la période de prévision ;
• o les valeurs prévisionnelles des flux de trésorerie, y compris la réversion ;
• o taux d'actualisation.

Réversion- est la valeur résiduelle de l'objet après la cessation de la réception du flux de revenus. La réversion peut être obtenue après l'expiration de la durée de vie économique de l'objet ou s'il est revendu avant l'expiration de cette période.

Les grandes étapes de l'évaluation par la méthode DCF :

• 1) détermination de la durée de la période de prévision ;
• 2) analyse rétrospective et prévisions de revenus ;
• 3) analyse rétrospective et prévision du produit brut des ventes ;
• 4) choix du modèle de flux de trésorerie ;
• 5) analyse et prévision des dépenses ;
• 6) analyse et prévision des investissements ;
• 7) calcul du montant des flux de trésorerie pour chaque année de la période de prévision.
• 8) détermination du taux d'actualisation ;
• 9) calcul de la valeur de l'entreprise dans la période postérieure à la prévision ;
• 10) calcul de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs et de la valeur dans la période postérieure à la prévision ;
• 11) introduction des modifications finales.

Calcul par la méthode DCF

1. La définition de la période de prévision dépend de la quantité d'informations suffisantes pour préparer une prévision permettant de prédire le montant des flux de trésorerie. La période de prévision est prise jusqu'à ce que le taux de croissance de l'entreprise se stabilise (on suppose que dans la période post-prévision, il devrait y avoir des taux de croissance stables à long terme ou un flux de revenus sans fin).

Selon la situation en vigueur dans les pays développés économie de marché En pratique, la période prévisionnelle d'évaluation d'une entreprise peut être, selon les objectifs de l'évaluation et la situation spécifique, de 5 à 10 ans. Dans les pays avec économie de transition, dans des conditions d'instabilité, où les prévisions à long terme sont difficiles, la période de prévision est réduite à 3 ans, ce qui est assez court, mais une prévision plus longue n'est pas réaliste. Pour la précision du résultat, il est possible de diviser la période de prévision en unités de mesure plus petites : une demi-année ou un trimestre.

• 2. Analyse rétrospective et prévisions de revenus. La prévision des flux de trésorerie, y compris la réversion, nécessite :
  • a) analyse des revenus et des dépenses de l'objet au cours de la période rétrospective sur la base des états financiers soumis par le client ;
  • b) étudier l'état actuel du marché de l'industrie et la dynamique des changements dans ses principales caractéristiques;
  • c) prévision des produits et charges sur la base du compte de résultat reconstitué.

Lors de l'évaluation de la valeur d'une entreprise selon la méthode DCF, plusieurs types de revenus d'un objet sont calculés :

• 1) revenu brut potentiel (PVD);
• 2) revenu brut réel (ARI);
• 3) nettoyer résultat d'exploitation(HACHER);
• 4) revenu net avant (après) impôts ;
• 5) flux de trésorerie avant impôts ;
• 6) flux de trésorerie après impôts.

Le flux de trésorerie après impôts est de l'argent

flux de trésorerie avant impôt moins les paiements d'impôt sur le revenu.

Il est nécessaire d'actualiser les flux de trésorerie, comme suit :

• o les flux de trésorerie ne sont pas aussi volatils que les bénéfices ;
• o la notion de "cash flow" corrèle entrées et sorties De l'argent, en tenant compte d'éléments monétaires tels que "l'investissement en capital" et " débentures", qui ne sont pas inclus dans le calcul du bénéfice, c'est-à-dire toutes les recettes ou dépenses réelles en espèces.
• 3. Choix du modèle de flux de trésorerie. Lors de l'évaluation d'une entreprise, les entreprises utilisent l'un des deux modèles de flux de trésorerie (CF) :
• 1) pour équité;
• 2) total du capital investi.

Le flux de trésorerie par rapport aux capitaux propres détermine la valeur fonds propres entreprises qui ont créé ce flux.

Le flux de trésorerie pour l'ensemble du capital investi indique dans quelle mesure et dans quelles conditions les fonds empruntés, en plus des fonds propres, seront attirés pour financer le processus d'investissement.

Pour chaque période future, il prend en compte l'augmentation attendue de la dette à long terme de l'entreprise (entrée de fonds de crédit nouvellement attirés), la diminution du passif de l'entreprise (sortie de fonds due au remboursement d'une partie de la dette principale sur des emprunts contractés prévus pour cette période future), le paiement des intérêts sur les emprunts avec leur service courant.

Selon la méthode DCF, la valeur d'une entreprise est basée sur les flux de trésorerie futurs. Par conséquent, il est nécessaire d'élaborer une prévision de trésorerie (basée sur des plans prévisionnels de trésorerie) pour une période future, à partir de l'année en cours. Sur la base de toutes les informations disponibles et d'une analyse rétrospective, une prévision du produit brut des ventes est établie.

• 4. L'analyse rétrospective et la prévision du produit brut des ventes nécessitent un examen détaillé et la prise en compte d'un certain nombre de facteurs, notamment :
  • o gamme de produits ;
  • o volumes de production et prix des produits ;
  • o les taux de croissance rétrospectifs de l'entreprise ;
  • o demande de produits ;
  • o installations de production disponibles ;
  • o perspectives et conséquences possibles investissements en capital;
  • o la situation générale de l'économie, qui détermine les perspectives de la demande ;
  • o la situation dans une industrie particulière, en tenant compte du niveau existant;
  • o concurrence ;
  • o taux d'inflation;
  • o la part de marché de l'entreprise évaluée ;
  • o les taux de croissance à long terme dans la période post-prévision ;
  • o les plans stratégiques et opérationnels de l'entreprise.

DANS vue générale la prévision des revenus bruts devrait être logiquement compatible avec la performance rétrospective de l'entreprise et de l'industrie dans son ensemble. Les estimations fondées sur des projections qui s'écartent sensiblement des tendances historiques semblent inexactes.

Il est nécessaire d'examiner comment l'entreprise envisage de maintenir ou d'augmenter sa part de marché (en baissant les prix, en augmentant les coûts de commercialisation ou en améliorant la qualité ou le volume des produits).

Dans toute industrie, en règle générale, plusieurs entreprises se battent pour leur part de marché. Et il y a différentes options ici. Vous pouvez augmenter votre part dans un marché en déclin aux dépens de concurrents qui ne réussissent pas ou, à l'inverse, vous pouvez perdre votre part dans un marché en croissance.

À cet égard, il est important d'évaluer avec précision la taille et les limites du segment de marché dans lequel l'entreprise va opérer. La mission de l'expert est de déterminer l'évolution de la part de marché réelle détenue par l'entreprise évaluée en fonction de la demande et des besoins des utilisateurs finaux.

Dans ce cas, il convient d'analyser les facteurs suivants :

• o la part de marché détenue par l'entreprise à un instant donné ;
• o l'évolution rétrospective de cette part ;
• o plan d'affaires de l'entreprise.

A ce stade, l'évaluateur doit :

• o étudier la structure des coûts et le ratio des coûts fixes et variables ;
• o évaluer les anticipations inflationnistes (changement de valeur) de chaque catégorie de coûts ;
• o étudier les dépenses non récurrentes et extraordinaires qui peuvent apparaître dans les états financiers des années passées, mais qui ne se produiront pas dans le futur ;
• o déterminer les dotations aux amortissements en fonction de la disponibilité actuelle des actifs et de l'avenir de leur croissance et de leur cession ;
• o Calculer le coût du paiement des intérêts sur les prêts en fonction des niveaux d'endettement projetés ;
• o comparer les coûts projetés avec ceux des concurrents ou avec des moyennes similaires de l'industrie.
• 5. Analyse et prévision des dépenses. Les coûts peuvent être divisés en production les coûts (de fonctionnement) et Capitale coûts (d'investissement).

Classifications des coûts :

1) constantes et variables.

coûts fixes ne dépendent pas de l'évolution des volumes de production (frais administratifs et de gestion ; amortissements ; frais commerciaux diminués des commissions ; loyer ; précompte immobilier…).

coûts variables (matières premières et matériaux ; salaire personnel de production principal ; les consommations de carburant et d'énergie pour les besoins de production) sont généralement proportionnelles aux volumes de production ;

2) directes et indirectes. Il est utilisé pour répartir les coûts pour un certain type de produit.

Les coûts de capital (investissement) visent le développement extensif ou intensif de la production (entreprise) ou le remplacement d'immobilisations complètement usées.

La comptabilisation des coûts de production et des coûts en capital montre leur impact sur la valeur d'une entreprise à différentes étapes de son cycle de vie.

6. Analyse et prévision des investissements. L'analyse des investissements comprend trois composantes principales (tableau 7.8).

Tableau 7.8

Éléments clés de l'analyse des investissements

La valeur du fonds de roulement propre est la différence entre les actifs courants et les passifs courants. Il indique le montant du fonds de roulement financé par l'entreprise.

7. Calcul du montant des flux de trésorerie pour chaque année de la période de prévision. Il existe deux méthodes principales pour calculer le montant des flux de trésorerie : droit Et indirect.

La méthode directe repose sur l'analyse des flux de trésorerie par poste de produits et de charges, soit sur les comptes comptables.

En général, le schéma de calcul du flux de trésorerie pour les capitaux propres est le suivant.

1. Calcul de l'indicateur de profit utilisé dans le modèle de flux de trésorerie.

Revenus des ventes

• o le coût de production ;
• o les dotations aux amortissements ;
• o l'impôt sur le revenu.

Total : bénéfice net + fonds détournés (coûts de bénéfice netà des fins représentatives, sociales, etc.).

Bénéfice net normalisé (ajusté).

2. Calcul des flux de trésorerie.

Résultat net ajusté + dotations aux amortissements - augmentation du fonds de roulement propre + diminution du fonds de roulement propre - investissements en capital + cession d'actifs (diminution des investissements en capital) + augmentation de la dette à long terme - diminution de la dette à long terme + augmentation comptes à payer- (diminution de KZ) - augmentation des créances + diminution de DZ.

Total: flux de trésorerie. Les calculs pratiques utilisent le calcul de la trésorerie de l'entreprise pour trois scénarios d'évolution possibles :

• 1) pessimiste (diminution des revenus, forte inflation) ;
• 2) le plus probable (revenus stables, inflation moyenne) ;
• 3) optimiste (croissance des revenus, faible inflation).

Ces scénarios d'évolution possibles sont pris en compte dans le formulaire

où D pes - variante pessimiste du revenu ou de l'inflation ; D opt est une version optimiste du revenu ou de l'inflation ; D nv - la variante la plus probable du revenu ou de l'inflation.

La méthode indirecte analyse les flux de trésorerie par ligne d'activité. Il démontre clairement l'utilisation des bénéfices et l'investissement des fonds disponibles.

Lors du calcul de la valeur de DP pour chaque année de prévision, on peut être guidé par les données du tableau. 7.9.

Tableau 7.9

Méthode indirecte de calcul de DP

8. Détermination du taux d'actualisation. Mathématiquement, le taux d'actualisation est taux d'intérêt utilisé pour convertir les flux de revenus futurs (il peut y en avoir plusieurs) en valeur unique la valeur actuelle (aujourd'hui), qui est la base pour déterminer valeur marchande affaires.

Au sens économique, le taux d'actualisation est le taux de rendement exigé par les investisseurs sur le capital investi dans des objets d'investissement à risque comparable, ou c'est le taux de rendement des options d'investissement alternatives disponibles avec un niveau de risque comparable à la date d'évaluation.

Si l'on considère le taux d'actualisation de la part de l'entreprise comme un facteur indépendant entité légale, isolé à la fois des propriétaires (actionnaires) et des créanciers, il peut être défini comme le coût d'attraction de capitaux de diverses sources par une entreprise. Ainsi, le taux d'actualisation est utilisé pour déterminer le montant qu'un investisseur paierait aujourd'hui (valeur actuelle) pour le droit de s'approprier les flux de trésorerie futurs. En raison du risque associé à l'obtention de revenus futurs, le taux d'actualisation doit être supérieur au taux d'investissements en capital sans risque (taux sans risque) et fournir un revenu supplémentaire pour toute la période de risques associés à l'investissement dans l'entreprise à évaluer.

Pour actualiser les revenus, le taux d'actualisation de la période de prévision est pris au milieu de l'année. L'ego est dû au fait que les revenus sont générés au cours de l'année, et ne viennent pas en un seul montant à la fin de l'année. Par conséquent, l'utilisation d'un taux d'actualisation de fin d'année sous-estimera la valeur actualisée des bénéfices futurs. Cependant, si, en raison de certaines spécificités de l'industrie, le flux de trésorerie est concentré à une certaine date de l'année, le taux d'actualisation doit être calculé à cette date.

Le taux d'actualisation ou le coût de mobilisation de capitaux doit être calculé en tenant compte de trois facteurs.

• 1) la présence de nombreuses entreprises de diverses sources de capitaux attirés, qui exigent différents niveaux de rémunération ;
• 2) la nécessité de prendre en compte pour les investisseurs la valeur de l'argent dans le temps ;
• 3) facteur de risque. Dans ce cas, le risque est défini comme le degré de probabilité de recevoir les revenus futurs attendus.

Il existe différentes méthodes pour déterminer le taux d'actualisation, dont les plus courantes sont :

• 1) pour DP pour fonds propres :
  • o modèle d'évaluation des immobilisations ( SARM );
  • o méthode de construction cumulative ;
  • o comme l'inverse du ratio « Prix/Bénéfice » ;
• 2) pour les flux de trésorerie pour l'ensemble du capital investi :
  • o modèle de coût moyen pondéré du capital.

Le calcul du taux d'actualisation dépend de la

le type de flux de trésorerie est utilisé comme base pour l'évaluation.

Pour les flux de trésorerie liés aux capitaux propres, un taux d'actualisation égal au taux de rendement requis par le propriétaire sur le capital investi est appliqué.

Pour les flux de trésorerie de l'ensemble du capital investi, un taux d'actualisation est appliqué égal à la somme des taux pondérés de rendement des capitaux propres et fonds empruntés. Le taux de rendement des fonds empruntés est le taux d'intérêt de la banque sur les prêts, où les pondérations sont les parts des fonds empruntés et des fonds propres dans la structure du capital. Ce taux d'actualisation est appelé coût moyen pondéré du capital ( CMPC ).

Le coût moyen pondéré du capital est calculé selon la formule suivante :

où k d - le coût du capital emprunté ; TC - le taux de l'impôt sur les sociétés ; kp - le coût de la levée de fonds propres (actions privilégiées) ; ks - le coût de la levée de fonds propres (actions ordinaires) ; W d - part du capitaine de prêt dans la structure du capital de l'entreprise; w p - part des actions privilégiées dans la structure du capital de l'entreprise ; ws - partager actions ordinaires dans la structure du capital de l'entreprise.

Conformément au modèle d'évaluation des immobilisations, le taux d'actualisation est obtenu par la formule

où R- le taux de rendement exigé par l'investisseur (sur fonds propres) ; RF - taux de rendement sans risque ; R m - la rentabilité globale du marché dans son ensemble (portefeuille marché moyen papiers précieux); S1 - prime pour les petites entreprises ; S2 est la prime pour le risque caractéristique d'une entreprise individuelle ; C - risque pays.

Le taux de rendement sans risque implique que l'investisseur, indépendamment de tout, recevra sur le capital investi exactement le revenu qu'il attendait au moment de l'investissement des fonds. Il convient de noter que, en parlant d'investissements sans risque, nous entendons uniquement l'absence relative de risque, et non l'absolu. Comme taux de rendement sans risque, il est conseillé de choisir le rendement des titres d'État. De plus, la date d'échéance du titre d'État doit coïncider avec la période de disposition de la trésorerie disponible de l'investisseur.

Il existe deux types de risques : spécifique pour une entreprise spécifique (déterminée par des facteurs microéconomiques) ; marché général , caractéristique de toutes les sociétés dont les actions sont en circulation, également appelées systématique (déterminé par des facteurs macroéconomiques). Le coefficient β est calculé sur la base de l'amplitude des fluctuations du rendement total des actions d'une entreprise particulière par rapport au rendement total du marché boursier dans son ensemble.

Le coefficient β pour l'ensemble du marché est égal à 1. Ainsi, si une entreprise a un coefficient p égal à 1, cela signifie que les fluctuations de sa rentabilité totale sont pleinement corrélées aux fluctuations de la rentabilité de l'ensemble du marché, son risque systématique est égal à la moyenne du marché. Le rendement global d'une entreprise avec un bêta de 1,5 changera 50 % plus vite que le rendement du marché. Par exemple, si le rendement moyen du marché d'une action baisse de 10 %, le rendement global de cette société chutera de 15 %.

Les coefficients p dans la pratique mondiale sont généralement calculés à l'aide d'informations statistiques sur le marché boursier.

marché. Ces travaux sont réalisés par des entreprises spécialisées. Les données sur les coefficients β sont publiées dans un certain nombre de guides financiers et dans certains périodiques analysant marchés boursiers. Les évaluateurs professionnels, en règle générale, ne calculent pas les coefficients β.

Dans notre pays, la société de conseil AK&M a été la première à publier des données sur les coefficients p.

Prix ​​pour petit entreprises - les investisseurs fixent le prix des actions des petites entreprises de manière à s'assurer qu'elles reçoivent plus que Grandes entreprises le revenu.

La prime de risque spécifique à une entreprise individuelle est dans certains cas, lors de l'évaluation d'une entreprise, on constate qu'elle se caractérise par un certain risque d'investissement lié à la nature de ses activités. Celle-ci sert de base à l'attribution d'une prime de risque supplémentaire.

Risque pays - dans les entreprises multinationales, comme le montrent les recherches, il existe une pratique consistant à en tenir compte lors du calcul du taux de rendement requis.

L'approche cumulative ressemble quelque peu à SARM. Dans les deux cas, la base de calcul est le taux de rendement des titres sans risque, auquel s'ajoute le revenu supplémentaire lié au risque d'investir dans cette espèce papiers précieux. Ensuite, des modifications sont apportées (dans le sens d'augmentation ou de diminution) pour l'effet de quantités ou facteurs de qualité risques liés aux spécificités de cette entreprise.

9. Calcul de la valeur de l'entreprise dans la période postérieure à la prévision. Il est basé sur la prémisse que l'entreprise est capable de générer des revenus après la fin de la période de prévision. On suppose qu'après la fin de la période de prévision, les revenus des entreprises se stabiliseront et que, pendant la période restante, il y aura des taux de croissance stables à long terme ou des revenus uniformes infinis.

En fonction des perspectives d'évolution de l'activité sur la période post-prévision, l'une ou l'autre méthode de calcul du taux d'actualisation est retenue.

Méthode de calcul de la valeur résiduelle. Il est utilisé si l'entreprise devrait faire faillite au cours de la période suivant la prévision, suivie de la vente d'actifs existants. Lors du calcul de la valeur de liquidation, il est nécessaire de prendre en compte les coûts liés à la liquidation et la remise d'urgence (pour liquidation urgente). Pour le tarif entreprise d'exploitation rentable, et encore plus en phase de croissance, cette approche n'est pas applicable.

Méthode de calcul basée sur la valeur nette d'inventaire. La technique de calcul est similaire aux calculs de la valeur de liquidation, mais ne tient pas compte des frais de liquidation et de la décote pour la vente urgente des actifs de la société. Cette méthode peut être utilisée pour une entreprise stable, dont la principale caractéristique est des immobilisations corporelles importantes.

Méthode de vente prévue, consistant à convertir les flux de trésorerie en valeurs à l'aide de coefficients spéciaux obtenus à partir de l'analyse des données historiques sur les ventes d'entreprises comparables. Étant donné que la pratique consistant à vendre des sociétés sur Marché russe est extrêmement rare ou absente, l'application de cette méthode pour déterminer le coût final est très problématique.

Par Modèles Gordon revenu annuel période postérieure à la prévision est capitalisée dans les mesures de valeur à l'aide d'un ratio de capitalisation calculé comme la différence entre le taux d'actualisation et le taux de croissance à long terme. En l'absence de taux de croissance, le ratio de capitalisation sera égal au taux d'actualisation. Le modèle de Gordon est basé sur la prévision de réception revenu stable dans la période résiduelle et suppose que l'amortissement et l'investissement sont égaux.

Le calcul du coût final conformément au modèle de Gordon est effectué selon la formule

où V- le revenu total de la période postérieure à la prévision ; D n - les flux de trésorerie pouvant être reçus au cours de la première année suivant la prévision ; g- taux de croissance attendu à long terme du DP ; R- taux d'actualisation des fonds propres.

10. Le calcul de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs et de la valeur post-prévision est un défi technique. Lors de l'application de la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) dans l'évaluation, il est nécessaire de résumer les valeurs actuelles des

les flux de trésorerie que l'objet d'évaluation apporte dans la période de prévision, et la valeur actuelle dans la période post-prévision, attendue dans le futur.

La valeur préliminaire de l'entreprise se compose de deux éléments :

• 1) le coût actuel du DP pendant la période de prévision ;
• 2) valeur actuelle coût dans la période post-prévision :

(7.21)

où je r - taux de remise; CF k -k- e flux de trésorerie ; VR - valeur résiduelle (réversion).

Le calcul du flux de trésorerie peut être résumé dans un tableau de la forme suivante (tableau 7.10).

Tableau 7.10

Calcul des flux de trésorerie

11. Présentation des modifications finales. Après avoir déterminé la valeur préliminaire de l'entreprise, afin d'obtenir la valeur finale de la valeur marchande, il est nécessaire d'apporter des modifications finales. Parmi eux, deux se distinguent : 1) un ajustement pour la valeur des actifs non performants et 2) un ajustement pour le montant du fonds de roulement propre.

Le premier amendement est basé sur le fait que lors du calcul de la valeur, les actifs de l'entreprise qui sont impliqués dans la production, le profit, c'est-à-dire dans la formation des flux de trésorerie. Mais toute entreprise à un moment donné peut avoir des actifs qui ne sont pas directement en production. Ici, leur valeur n'est pas prise en compte dans la trésorerie, mais cela ne veut pas dire qu'ils n'ont aucune valeur. À l'heure actuelle, de nombreuses entreprises russes disposent de tels actifs non productifs (principalement des biens immobiliers, des machines et des équipements), car en raison de la baisse prolongée de la production, le niveau d'utilisation des capacités de production est extrêmement faible. Bon nombre de ces actifs ont une valeur qui peut être réalisée, par exemple, lors d'une vente. Par conséquent, il est nécessaire de déterminer la valeur marchande de ces actifs et de l'ajouter à la valeur obtenue en actualisant les flux de trésorerie.

Le deuxième amendement est la comptabilisation de la valeur réelle du fonds de roulement propre. Le modèle d'actualisation des flux de trésorerie comprend le montant requis du fonds de roulement lié au niveau projeté des ventes (généralement déterminé par les normes de l'industrie). La valeur réelle du fonds de roulement propre dont dispose l'entreprise peut ne pas coïncider avec celle requise. En conséquence, une correction est nécessaire: l'excédent de fonds de roulement propre doit être ajouté et le déficit doit être soustrait de la valeur du coût préliminaire.

Les propriétés achetées avec un prêt ont un flux de revenus instable qui tient compte du calendrier de remboursement du prêt.

Algorithme de calcul du coût lors de l'utilisation d'un prêt :

• 1) la durée de la période de prévision est déterminée ;
• 2) le montant du résultat opérationnel net est calculé ;
• 3) le montant des dépenses pour le service du prêt est calculé;
• 4) la valeur est déterminée Les recettes monétaires sur l'équité;
• 5) le taux de rendement est déterminé, que l'investisseur doit recevoir sur les fonds investis ;
• 6) le montant des encaissements actualisés est calculé;
• 7) le prix de la vente proposée de l'objet à la fin de la période de prévision (réversion) est déterminé ;
• 8) le reste est déterminé prêt impayéà la fin de la période de prévision ;
• 9) le produit de la revente de l'objet est calculé comme la différence entre le prix de revente et le solde de l'encours de la dette ;
• 10) la valeur actuelle du produit de la revente de l'objet est déterminée ;
• 11) la valeur de marché du capital propre de l'investisseur est estimée comme la somme des valeurs actuelles des rentrées de fonds et du produit de la revente ;
• 12) le montant du prêt est déterminé à la date d'évaluation;
• 13) la valeur marchande raisonnable de l'objet est déterminée comme la somme de la valeur marchande des capitaux propres et du montant du prêt (dette à long terme) au moment de l'évaluation :

(7.22)

L'approche par le revenu vous permet de déterminer la valeur d'une entreprise (entreprise), en tenant compte des perspectives de développement de l'entreprise au cours de la période de prévision.

L'estimation immobilière est une activité économique complexe, qui se résume à l'utilisation d'une variété de méthodes et de moyens pour identifier le prix réel. Le plus couramment utilisé est méthode des flux de trésorerie actualisés utilisé non seulement dans la réalité russe, mais aussi à l'étranger.

L'essentiel de la technique

Cette méthode est utilisée pour calculer le prix réduit recettes financières, attendu de la propriété à l'avenir. Une telle méthode peut être utilisée lorsqu'il existe une certitude ou des hypothèses selon lesquelles les encaissements attendus sur une certaine période de temps différeront sensiblement des encaissements actuels.

Lorsque vous utilisez la méthode DCF pour prédire le niveau de rentabilité de toutes sortes de façons l'utilisation des biens immobiliers est calculée pour un certain nombre d'années et en à coup sûr une prévision de chiffre d'affaires est établie lors de la vente du bien évalué après l'expiration du terme. Cette technique fonctionne mieux avec instabilité des revenus.

Les cas d'application de la méthode sont :

• existe estimation raisonnable de la différence les flux de trésorerie dans un avenir prévisible provenant des flux existants ;
• il y a des informations à prédire le niveau des revenus futurs;
• observé saisonnalité Les recettes monétaires;
• agit comme une propriété grande structure commerciale;
• le bien évalué est en construction ou en service.

La méthode des flux de trésorerie actualisés est une méthode qui permet prédire les revenus futurs aussi précisément que possible.

Ces derniers peuvent différer par leur instabilité, leurs revenus inégaux,. Au moment de l'investissement, l'investisseur essaie de considérer l'objet en tenant compte des avantages et de l'attractivité possibles, en tenant compte de l'équivalent monétaire des bénéfices disponibles en fonction de leur corrélation avec le prix d'achat.

L'efficacité de cette méthode et sa principale différence par rapport aux autres méthodes de détermination de la rentabilité est de prendre en compte tout un ensemble de paramètres et leur relation mutuelle JE. Ces paramètres comprennent les entrées et les sorties de capitaux, les investissements, comptes débiteurs, changements structurels.

Si nous prenons des indicateurs de profit net, qu'ils soient directs ou indirects, ils ne nous permettent pas de fonctionner avec un ensemble de paramètres aussi large.

Méthodes d'évaluation

L'économie moderne distingue celles qui permettent d'évaluer la valeur d'un bien immobilier.

1. . Une telle technique implique l'utilisation en cas de projet de liquidation de biens immobiliers ou s'il existe des conditions préalables à une future faillite ou à l'impossibilité de poursuivre les activités;
2. . Méthode utilisée comme méthode d'évaluation d'un bien immobilier existant ou en cas de projet de réduction d'activité ;
3. Rentable. C'est ce groupe de techniques qui comprend la méthode d'évaluation par actualisation des flux de trésorerie. Une caractéristique distinctive de la méthode DCF par rapport aux autres types est son application à une organisation ou à un bien immobilier qui fonctionne normalement au stade actuel, et leur travail à long terme est planifié dans le futur, ce qui implique de réaliser un profit.

Les grandes étapes de l'évaluation par la méthode du DCD

L'application de la méthode DCF implique l'évaluation en plusieurs étapes.

Étape 1. Définition durée de la période de prévision. A ce stade, il est nécessaire d'estimer la durée pendant laquelle l'évaluation des fonds entrants a lieu. En raison de l'instabilité de l'économie russe sur le territoire de la Fédération de Russie, la durée moyenne de la période estimée ne dépasse pas 3-5 ans, en Occident, les mandats sont plus longs. Les termes choisis doivent être suffisants pour la mise en œuvre d'une prévision raisonnable ;

Étape 2. Prévision de valeurs spécifiques. Cela oblige l'investisseur à suivre les étapes suivantes :

• effectuer des travaux d'analyse à partir des données fournies par le client sur condition financière . Le rapport indique les postes de charges et de produits de la période rétrospective relatifs à l'objet sélectionné ;
• noter la situation actuelle du marché immobilier et caractéristiques, en tenant compte des changements dynamiques ;
• rédaction calculs prévisionnels sur le niveau de profits et pertes sur la base de la reconstitution des pièces comptables.

Dans l'économie russe, au lieu de la procédure d'actualisation des flux de trésorerie, les revenus sont principalement soumis à une actualisation, notamment :

• résultat opérationnel net appliqué aux biens immobiliers non grevés de titres de créance;
• Le flux de trésorerie net, calculé en tenant compte de la déduction de tous les types de dépenses du bénéfice reçu ;
• revenu imposable.

Étape 3. Compter coût de réversion. Il y a un retour la valeur résiduelle de l'objet résultant de la réduction ou de l'arrêt complet de la génération de flux de trésorerie. La vraie valeur de cet indicateur peut être prédite de la manière suivante :

• établir la valeur de vente d'un objet en fonction des conditions du marché, en tenant compte prix immobiliers similaires et tente de prédire la valeur future de l'immobilier ;
• calcul des fluctuations des prix de l'immobilier pendant toute la durée de la propriété ;
• capitalisation des revenus pour exercice fiscal , suivant la date de fin de la période de prévision avec la nomination du taux de capitalisation indépendamment ;
• déterminer le taux d'actualisation. Taux d'actualisation - la valeur utilisée pour calculer le montant des fonds qui devraient être reçus à l'avenir.

Le taux d'actualisation dans le cas de l'immobilier est calculé en tenant compte du lien "risque-rendement", qui comprend toute la gamme des risques possibles inhérents à immobilier. Le niveau des placements liquides, les coûts de rémunération et l'existence d'un système de gestion des placements sont également pris en compte.

Étape 4. Calcul du taux d'actualisation. Le but de cette procédure est de déterminer le montant des recettes financières qui seront reçues ou payées après une période de temps spécifiée. Cet indicateur permet de voir le rapport risque/rentabilité de l'objet évalué. Il existe trois méthodes de calcul dont le choix dépendra de la nature des flux de trésorerie :

• utilisé pour les fonds propres technique de construction cumulative avec évaluation des actifs(méthode CAPM);
• pour les fonds empruntés ou investis l'évaluation est effectuée en tenant compte de la valeur du coût moyen pondéré du capital.

Dans l'économie nationale, le taux d'actualisation est principalement calculé de manière cumulative. Le choix de cette méthode particulière est déterminé par la simplicité des calculs et la capacité à prendre en compte la situation du marché.

Étape 5 Directement Calcul DDP.

Dans les calculs, la formule suivante est utilisée :

PV - valeur déterminée,

C t - recettes financières au cours de la période t,

i est le taux d'actualisation valable pour une période de temps t,

R est le coût de réversion,

n est la durée de la prévision en années.

Lors du calcul, deux points doivent être pris en compte :

• lors du calcul du coût de la réversion, la dernière année doit être actualisée et ajoutée au montant de l'investissement ;
• une fois les calculs terminés, le coût total doit être égal à la valeur de la réversion actuelle et au prix estimé des encaissements à venir.

Un exemple de calcul du coût d'un objet

A titre d'exemple, considérons le problème suivant :

L'acheteur acquiert la propriété de la propriété pour sa location supplémentaire au cours des trois prochaines années avec un montant fixe pour le loyer. Au cours de la première année, le loyer est de 12 000 unités monétaires, la deuxième année coûtera 14 000, pour la troisième année l'investisseur demande 16 000 unités monétaires. On suppose que la valeur de la propriété sera d'environ 100 000 unités monétaires. Le problème est de trouver le prix actuel d'un immeuble au taux d'actualisation actuel de 11 %.

La première étape consiste à déterminer, en tenant compte du taux d'actualisation de chaque année :

1 an = 12 mille / (1 + 11 %) = 10 810, 81 unités monétaires ;

Année 2 = 14 mille / (1 + 11%) = 12 612, 61 unités monétaires ;

Année 3 = 16 mille / (1 + 11 %) = 14 414, 41 unités monétaires.

Année 4 = 100 000/(1+0,11) = 90 090,09 unités monétaires.

Ainsi, PV = 10810, 81+12612, 61+14414, 41+90090, 09=127927, 92 unités monétaires.

Le principal avantage de cette méthode est la possibilité de l'utiliser dans les cas où il existe une propriété fonctionnelle, ce qui vous permet de refléter le prix réel du marché de l'entreprise et de prédire approximativement la taille des flux de trésorerie futurs.

La méthode DCF ne peut pratiquement pas être utilisée en cas de variabilité dans la génération des recettes financières, sinon la dispersion des probabilités lors des calculs augmente de manière significative.

Qu'est-ce que l'escompte

La vidéo ci-dessous explique clairement ce qu'est l'escompte.

L'actualisation est basée sur le fait que tout montant reçu à l'avenir est actuellement de moindre valeur. À l'aide de l'actualisation dans les calculs financiers, le facteur temps est pris en compte. L'idée de l'escompte est qu'il est préférable pour une entreprise de recevoir de l'argent aujourd'hui plutôt que demain, puisqu'étant investis dans des innovations, ils apporteront déjà demain quelques revenus supplémentaires. De plus, reporter la réception d'argent pour l'avenir est risqué: dans des circonstances défavorables, ils rapporteront moins de revenus que prévu.

La différence entre la valeur future et la valeur actuelle est appelée remise.

Les coefficients d'actualisation sont calculés à l'aide de la formule des intérêts composés :

où / - taux d'intérêt, exprimé en fraction décimale (taux d'actualisation);

tp- année d'apport des coûts et des résultats (année calculée);

t- année, dont les coûts et les résultats sont réduits à ceux estimés.

Sous condition de réduction à l'année du début de la mise en œuvre des innovations, nous avons tp= 0 et, par conséquent,

Si le taux d'intérêt du capital i est positif, le facteur d'actualisation est toujours inférieur à un (sinon, l'argent aujourd'hui vaudrait moins que l'argent demain).

La méthode de calcul des intérêts composés est que, dans la première période, l'accumulation est effectuée sur le montant initial du prêt, puis elle est ajoutée aux intérêts courus, et à chaque période suivante, des intérêts sont courus sur le montant déjà accumulé. Ainsi, la base de calcul des intérêts change constamment. Cette méthode est parfois appelée "pourcentage par pourcentage".

Plus le taux d'intérêt est bas et plus la période de temps est courte, plus la valeur actuelle des revenus futurs est élevée.

Au moyen de l'actualisation, il est déterminé valeur actualisée nette du projet. Aussi connu sous le nom de valeur actualisée nette "revenu net actuel".

La règle générale de base pour la prise de décision est que l'innovation doit être entreprise si le rendement attendu du capital est au moins (ou égal) au taux d'intérêt du marché sur les prêts. L'intérêt joue un rôle crucial dans la résolution du problème de l'allocation efficace des ressources dans une économie de marché : choisir la plus rentable des solutions innovantes possibles. Comparer le niveau de rendement du capital au taux d'intérêt est un moyen de justifier l'efficacité de l'innovation.

En utilisant des formules reliant la valeur actuelle et future de la trésorerie, on peut obtenir une formule pour déterminer la valeur future actualisée (ramenée à la valeur actuelle ou actualisée) des flux de trésorerie générés au cours des différentes années par l'investissement en question. Remise

Le concept de "discounting" (de l'anglais, discounting - réduction des coûts, démarque) est l'une des clés de la théorie de l'analyse des investissements.

L'actualisation est l'opération de calcul de la valeur actuelle (en anglais, valeur actuelle - valeur actuelle, valeur actuelle, etc.) de montants monétaires relatifs à des périodes de temps futures.

Le contraire de l'actualisation est le calcul de la valeur future de l'original somme d'argent- s'appelle accumulation ou capitalisation et s'illustre facilement par un exemple d'augmentation du montant de la dette dans le temps à un taux d'intérêt donné :

où F- avenir;

R- valeur moderne (valeur initiale) de la somme d'argent ; G - taux d'intérêt (en termes décimaux);

N- nombre de périodes d'intérêts.

La transformation de la formule ci-dessus dans le cas de la résolution du problème inverse ressemble à ceci :

Les méthodes d'actualisation sont utilisées s'il est nécessaire de comparer les montants des encaissements et des décaissements espacés dans le temps. En particulier, la principale mesure de la performance des investissements est la valeur actualisée nette ( VAN)- représente la somme de tous les flux de trésorerie (recettes et paiements) générés au cours de la période considérée, donnés (recalculés) à un moment donné, qui, en règle générale, est choisi comme le moment où l'investissement a commencé.

Comme il ressort de tout ce qui a été dit, le taux d'intérêt utilisé dans la formule de la valeur actualisée n'est pas différent du taux ordinaire, qui à son tour reflète le coût du capital. Dans le cas de l'utilisation de méthodes d'actualisation, ce taux est cependant généralement appelé taux d'actualisation (taux de comparaison, taux barrière, taux d'actualisation, facteur de réduction, etc.).

L'appréciation qualitative de l'efficacité d'un projet d'investissement dépend largement du choix du taux d'actualisation. Il existe un grand nombre de méthodes différentes pour justifier l'utilisation de telle ou telle valeur de ce taux. Dans le cas le plus général, vous pouvez spécifier les options suivantes pour choisir un taux de remise :

• rendement minimal manière alternative l'utilisation du capital (par exemple, le taux de rendement de titres négociables fiables ou le taux de dépôt dans une banque fiable) ;
• le niveau actuel de rendement du capital (par exemple, le coût moyen pondéré du capital de l'entreprise) ;
• le coût du capital qui peut être utilisé pour mettre en œuvre ce projet d'investissement (par exemple, le taux prêts d'investissement);
• le niveau attendu de rendement du capital investi, compte tenu de tous les risques du projet.

Les taux énumérés ci-dessus diffèrent principalement par le degré de risque, qui est l'une des composantes du coût du capital. Selon le type de taux d'actualisation choisi, les résultats des calculs liés à l'évaluation de l'efficacité des investissements doivent également être interprétés.

Montant cumulé revenu actualisé doit être comparé au montant de l'investissement.

Le montant total cumulé du revenu actualisé pour P années seront égales à la somme des versements actualisés correspondants.

Il peut être nécessaire d'évaluer un bien d'entreprise pour diverses raisons, par exemple, une vente future ou une analyse de risque d'investissement. Vous pouvez additionner la valeur de tous les actifs détenus pour déterminer la valeur. Mais l'entreprise ce n'est pas seulement les immobilisations, c'est d'abord les revenus qu'elles rapportent ou peuvent rapporter.

Il ne suffit pas d'évaluer quel type de flux financier l'entreprise et ses biens peuvent générer, il est également nécessaire de corréler ces flux de trésorerie avec le temps présent afin de déterminer si le prix actuel à payer est raisonnable avec le bénéfice projeté en l'avenir.

Examinons de plus près la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) utilisée pour évaluer la valeur d'une entreprise.

L'essence de la méthode d'actualisation des flux de trésorerie

La méthode des flux de trésorerie actualisés (la version anglaise du nom "méthode des flux de trésorerie actualisés") est une analyse de la valeur des biens d'entreprise basée sur une estimation des rendements attendus des actifs évalués.

Remise signifie le concept du ratio réel des flux de trésorerie futurs que peut donner le bien évalué, et cet argent aujourd'hui.

La loi économique de la valeur décroissante de l'argent stipule que vous pouvez acheter moins pour le même montant maintenant que vous ne le ferez à l'avenir. Le sens de l'actualisation est de choisir le moment présent comme point de départ, auquel la valeur des flux financiers attendus des profits et des pertes est réduite. Pour cela, appliquez taux d'actualisation (coefficient, taux), représentant le rendement des flux de trésorerie, c'est-à-dire leur rentabilité.

Un indicateur important est également temporaire : pendant combien d'années le revenu projeté est-il pris en compte.

Champ d'application de la méthode des flux de trésorerie actualisés

La méthode d'actualisation des flux de trésorerie est considérée comme universelle, car elle vous permet de déterminer la valeur actuelle des revenus futurs. Les flux de trésorerie peuvent être volatils, les bénéfices peuvent être remplacés par des pertes, leur dynamique ne peut pas toujours être prévue. Mais vous pouvez toujours évaluer la propriété acquise en fonction des avantages acquis aujourd'hui, qu'elle peut donner à l'avenir.

Il est conseillé d'utiliser la méthode DDP si :

• il y a des raisons de croire que les flux de trésorerie peuvent changer de manière significative à l'avenir ;
• les informations sur l'objet de l'évaluation sont suffisantes pour prédire les bénéfices (ou les pertes) futurs ;
• la saisonnalité a une forte influence sur les flux financiers ;
• l'objet de l'expertise est une installation commerciale avec un grand nombre de fonctions possibles ;
• le bien à estimer vient d'être construit ou mis en exploitation.

IMPORTANT! Outre les avantages évidents de la méthode, il est nécessaire de prendre en compte des facteurs qui peuvent réduire sa fiabilité : la possibilité d'erreurs dans la mise en œuvre des prévisions et la soi-disant sympathie de l'évaluateur.

Application pratique de la méthode DDP

Pour prédire les flux de trésorerie futurs et les amener au moment actuel, les données suivantes sont nécessaires :

• la rentabilité (les flux de trésorerie eux-mêmes) ;
• modalités de paiement;
• taux de remise.

Sur cette base, nous examinerons l'algorithme de calcul de la méthode d'actualisation des flux de trésorerie.

Valeur initiale pour l'actualisation des flux de trésorerie

La base de calcul est la rentabilité, c'est-à-dire les flux de trésorerie réels du bien évalué. Pris en compte " cash-flow libre net», c'est-à-dire les finances qui resteront à la disposition du propriétaire après déduction de tous les coûts, y compris les investissements.

Calendrier des prévisions

La définition de la période de règlement dépend de la quantité d'informations sur l'objet de l'évaluation. S'il y en a assez pour faire des prédictions long terme, vous pouvez choisir une période plus longue ou améliorer la précision de l'estimation.

Dans le contexte des réalités économiques russes, le terme moyen pour plus ou moins précis prévisions économiques a 35 ans.

Calcul du facteur d'actualisation

Cet indicateur ramène le montant du revenu à l'heure actuelle par rapport au coût. Pour ce faire, les flux de trésorerie doivent être multipliés par le taux d'actualisation, qui est le taux de rendement établi auquel un investisseur qui a investi dans l'objet d'évaluation peut s'attendre. Les facteurs suivants sont utilisés pour déterminer le taux :

• taux d'inflation;
• rendement des actifs qui ne comportent pas de risques financiers ;
• profiter du risque;
• taux de refinancement ;
• intérêts sur les dépôts à crédit;
• coût moyen du capital, etc.

Le coefficient de remise est déterminé par la formule :

K ré \u003d 1 / (1 + C ré) N t

• K d - coefficient de remise ;
• C d - taux d'actualisation ;
• Nt est le numéro de la période.

La procédure d'application de la méthode DDP

Pour une utilisation adéquate de la méthode DCF, il est nécessaire d'agir selon l'algorithme suivant, qui a fait ses preuves dans la pratique de l'évaluation :

1. Choix de la période d'évaluation. Comme déjà mentionné, pour les entreprises russes, il ne peut pas dépasser 35 ans, alors que la pratique mondiale utilise des périodes d'évaluation nettement plus longues en raison de la réduction du nombre de facteurs incontrôlables.
2. Définition du type de flux de trésorerie étudié. Il est possible d'estimer le montant des flux de trésorerie dans les deux sens (revenu et perte) en analysant les états financiers (en cours et des années précédentes) et la situation réelle du marché, en tenant compte des prévisions. Plusieurs types de revenus sont pris en compte, tels que :
   • le revenu brut réel (net de l'impôt foncier et des dépenses d'entreprise du propriétaire);
   • revenus bruts possibles;
   • le résultat d'exploitation net (net des dépenses en immobilisations et des paiements au titre du service des prêts) ;
   • flux de trésorerie avant et après impôts.

L'amortissement n'est pas pris en compte dans la comptabilisation des flux. Les flux sont pris en compte séparément pour chaque année de la période de prévision.

RÉFÉRENCE! En Fédération de Russie, ce ne sont pas les flux eux-mêmes qui sont le plus souvent retenus pour appliquer la méthode DCF, mais le résultat net d'exploitation sans alourdir les dettes, le bénéfice imposable et la trésorerie moins les charges d'exploitation.

3. Calcul de la réversion- la valeur résiduelle de l'objet d'imposition après que les revenus ont cessé de couler. La réversion peut être grossièrement définie avec :
   • étudier le coût d'objets similaires sur le marché intérieur;
   • prévision de la situation du marché ;
   • calcul indépendant du taux de capitalisation - revenu de l'année suivant la fin de la période de prévision.
4. Calcul du taux d'actualisation. Le moment le plus difficile de ce calcul est de déterminer correctement le taux d'actualisation, c'est-à-dire le taux de rendement. Pour ce faire, il existe plus de 10 méthodes économiques, chacune présentant un certain nombre d'avantages et d'inconvénients. La méthode optimale est sélectionnée dans chaque cas spécifique. Les spécialistes RF préfèrent la méthode cumulative (en ajoutant tous les risques). Dans la pratique occidentale, les méthodes les plus couramment utilisées sont :
   • comparaison des investissements alternatifs - le plus souvent utilisé dans l'évaluation immobilière (le taux est reconnu comme le rendement fixé par l'investisseur ou les revenus d'autres projets du même investisseur) ;
   • sélections - calculées intérêts composés de transactions portant sur des objets similaires sur le marché ;
   • suivi – basé sur un suivi régulier du marché pour analyser les investissements immobiliers, le taux est dérivé par comparaison qualitative d'indicateurs synthétiques.
5. Application de la méthode DCF en fonction des indicateurs initiaux calculés. La formule est utilisée pour calculer :

DDP = ∑ N t=1 DP / (1+ Sd) t

• DCF - flux de trésorerie actualisés ;
• DP - flux de trésorerie dans la période sélectionnée (t);
• SD - taux d'actualisation (taux de rendement);
• t - période de prévision temporelle ;
• N est le nombre de périodes de prévision pour la manifestation des flux de trésorerie.

Chaque personne, même ceux qui ne savent pas théorie économique, rencontre régulièrement dans la pratique le fait que la valeur de la monnaie évolue dans le temps. Les prix augmentent constamment, et pour les "100 roubles" conditionnels aujourd'hui, vous pouvez acheter moins de biens qu'hier, et beaucoup moins qu'avant-hier. Et si nous nous tournions vers l'avenir ? Combien coûteront les 100 roubles d'aujourd'hui à l'avenir ? Les flux de trésorerie actualisés sont utilisés pour répondre à cette question.

Méthode des flux de trésorerie actualisés

Cette méthode est principalement utilisée pour évaluer l'efficacité projets d'investissement et le choix des options d'investissement. Il est basé sur le concept de la valeur temporelle de l'argent. Ce concept a été formulé au XIIIe siècle par le célèbre mathématicien (et fils de marchand) Léonard de Pise, mieux connu sous le surnom de Fibonacci : "Le montant reçu aujourd'hui est supérieur au même montant reçu demain".

Il reste à déterminer combien d'argent vaudra moins demain qu'aujourd'hui. Pour cela, la formule suivante est utilisée :

• DCF - flux de trésorerie actualisés, c'est-à-dire flux de trésorerie futurs ajustés à la valeur actuelle de l'argent ;
• CFi - flux de trésorerie de chaque période de règlement (il s'agit généralement d'années) en termes nominaux ;
• r - taux d'actualisation ;
• n - nombre de périodes de règlement.

Par exemple, si le taux d'actualisation est de 10% par an, alors 100 roubles reçus en un an correspondront à

DCF \u003d 100 / (1 + 10%) \u003d 100 / 1,1 \u003d 90,9 roubles.

Et les mêmes 100 roubles, mais reçus après 2 ans, seront déjà égaux à

DCF \u003d 100 / (1 + 10%) 2 \u003d 100 / 1,12 \u003d 82,6 roubles.

Calcul du taux d'actualisation

La partie la plus difficile de l'actualisation des flux de trésorerie consiste à déterminer le taux d'intérêt.

Dans le cas le plus simple, si un investisseur envisage de déposer de l'argent dans une banque fiable garantissant la sécurité des investissements, le taux d'inflation prévu peut servir de base au calcul du taux d'actualisation. Si le but de l'investissement est uniquement d'économiser de l'argent, le taux est pris égal à ce niveau. Si l'investisseur souhaite recevoir un revenu supplémentaire, le pourcentage de profit souhaité est ajouté au taux d'inflation.

Lorsqu'on investit dans des projets d'investissement liés à l'organisation de l'entreprise, la situation est beaucoup plus compliquée. Lors du calcul du taux, il est nécessaire de prendre en compte non seulement l'inflation, mais également les risques supplémentaires liés au maintien activité entrepreneuriale(sectoriel, politique, etc.). Il faut également tenir compte du fait qu'en règle générale, les fonds propres de l'investisseur ne suffisent pas à la mise en œuvre complète du projet. Le coût d'attraction de ressources supplémentaires ( prêts bancaires, émission d'obligations, etc.) doivent également être inclus dans le taux d'actualisation.

La formule de calcul du taux d'actualisation dans le cas général ressemblera à ceci :

• R = Rf + R1 + R2 + .... + Rn, où :
  • Rf est le rendement de base (sans risque) pour l'investisseur ; il est généralement pris égal au taux des obligations d'État ou au taux d'intérêt moyen pondéré des dépôts des plus grandes banques ;
  • R1 ... Rn - coefficients reflétant l'influence de divers facteurs de risque (primes de risque).

Les primes de facteur de risque sont généralement déterminées pour chaque projet individuellement, avec l'aide d'un examen par les pairs. Dans le même temps, les particularités de la région, de l'industrie et d'une entreprise particulière sont prises en compte.

conclusion

Le flux de trésorerie actualisé est le montant prévu des entrées de trésorerie ajusté à la valeur actuelle de l'argent. Son calcul est utilisé dans l'analyse de l'efficacité des projets d'investissement. Lors de la détermination du taux d'actualisation, l'ensemble des facteurs pouvant affecter la mise en œuvre du projet analysé est pris en compte.