Le cycle de vie de l'immobilier en tant qu'objet économique. Cycle de vie d'un bien immobilier Cycle de vie réglementaire d'un bien immobilier en tant qu'objet physique

CYCLE DE VIE IMMOBILIER

Étant donné que les objets immobiliers sont soumis à des modifications physiques, économiques et juridiques pendant toute la durée de leur existence, chaque chose immobilière (à l'exception du terrain) passe par les étapes de cycle de vie élargies suivantes :

• ? formation - construction, création d'une nouvelle entreprise, acquisition (achat, attribution, etc.) d'un terrain;
• ? exploitation - fonctionnement et développement (agrandissement, reconstruction, réorganisation, etc.);
• ? cessation d'existence - démolition, liquidation, destruction naturelle.

Parallèlement, tout au long du cycle de vie d'un bien immobilier en tant qu'objet physique il y a un changement, éventuellement multiple, de propriétaire, de propriétaire ou d'utilisateur de ce bien comme objet de droit.

Cycle de la vie objet spécifique immobilier commercial car la propriété, du point de vue de son propriétaire actuel, qui fait son propre cheminement subjectif avec cet objet de l'achat à la vente ou à l'échange, peut se répéter de nombreuses fois, chaque fois avec un nouveau propriétaire, jusqu'à la fin de la crise économique ou physique. durée de vie de l'objet.

Le cycle de vie d'un bien immobilier est soumis à certains schémas et comprend, tel que défini par G. Harrison, des concepts tels que la durée de la vie physique, la durée de la vie économique, la durée de la vie économique restante, ainsi que la durée chronologique. et l'âge effectif.

Durée de vie physique des améliorations (vie réelle)- la période allant de l'achèvement de la construction de ces aménagements à leur démolition. La durée de vie physique peut être standard, réelle, calculée (prévue) et augmentée en raison de la modernisation et de l'amélioration des conditions.

La vie économique de l'objet (durée de vie effective)- la période pendant laquelle les aménagements du terrain contribuent à la valeur du bien ; le temps pendant lequel l'objet peut être utilisé, en réalisant un profit.

Durée de vie économique restante de l'installation (le reste de la durée de vie effective ou de la vie économique restante)- la période de temps déterminée à partir de la date d'évaluation de l'objet jusqu'à la fin de sa vie économique. Cette période est généralement utilisée par l'expert pour estimer les revenus futurs. La rénovation et la modernisation de l'installation prolongent la durée de vie économique restante.

Âge chronologique des améliorations (âge chronologique ou réel)- il s'agit de la période écoulée depuis la date de mise en service de l'objet jusqu'à la date d'expertise.

Âge effectif d'amélioration (âge effectif)- l'âge, qui est déterminé à la date de l'évaluation en fonction de l'état physique et du degré d'utilité de l'objet.

L'âge effectif est déterminé mais estimé apparence, état technique, facteurs économiques d'exploitation, etc., affectant la valeur de l'objet, il prend en compte les caractéristiques de consommation (propriétés marchandes) de l'objet à la date d'évaluation pour son éventuelle vente. Il peut être déterminé sur la base de l'âge chronologique, en tenant compte de l'amortissement cumulé et des facteurs économiques énumérés, ainsi que de la différence entre les termes de la durée de vie économique et la durée de vie économique restante de l'objet. Selon les caractéristiques du fonctionnement de l'objet, il peut différer de l'âge chronologique vers le haut ou vers le bas.

Durée de vie normale(ou terme typique de la vie physique) - défini par l'ego règlements durée de vie des bâtiments et des ouvrages. Elle est déterminée en fonction du type d'éléments structuraux principaux pour différentes catégories de bâtiments en termes de durabilité. La classification des bâtiments résidentiels et publics en termes de durabilité (classes de capital) est donnée dans la littérature réglementaire.

Toutes les étapes du cycle de vie d'un objet et les indicateurs de son âge sont interconnectés, et lorsque l'un d'eux change, les autres changent en conséquence. La présence d'un bien immobilier à l'une ou l'autre étape du cycle de vie doit être prise en compte par le propriétaire afin de mettre en œuvre les mesures adéquates pour assurer la préservation et l'augmentation de la rentabilité du bien.

Pour les objets - monuments historiques - l'indicateur de la durée de vie physique est plus important, et non le fait du changement de propriétaire, de propriétaire et d'utilisateur, puisqu'ils sont protégés par l'État. L'utilisation d'objets d'importance mondiale et nationale est autorisée sans porter atteinte à leurs fonctions culturelles et historiques, et leur formation est associée à des travaux de reconstruction, de recherche et de restauration.

Contrôler les questions et les tâches

• 1. Définir le concept de "bien immobilier" conformément au Code civil de la Fédération de Russie.
• 2. Quelle est l'essence économique, sociale et juridique de l'immobilier ?
• 3. Lister les caractéristiques essentielles et spécifiques de l'immobilier.
• 4. Nommez les caractéristiques de l'immobilier en tant que marchandise.
• 5. Comment les biens immobiliers sont-ils répartis en fonction de l'objet de la propriété ?
• 6. Qu'entend-on par immobilier résidentiel, commercial et industriel ?
• 7. Donner la classification des biens immobiliers résidentiels.
• 8. Sur quelle base les centres de bureaux sont-ils classés ?
• 9. Définissez le terme "entreprise".
• 10. Nommez les étapes du cycle de vie d'un bien immobilier.

• Harrison G. Évaluation immobilière / par. de l'anglais. M. : ROS), 1994.

Cycle de la vie- il s'agit d'une séquence complète de processus de l'existence d'un bien immobilier, de la mise en service (de la création) à la résiliation. En théorie et en pratique, on distingue cinq types de cycles : métier, cycle de vie du produit, type de métier et d'entreprise en tant qu'ensemble immobilier, ainsi que l'immobilier en tant qu'objet de propriété (schémas 1.14-1.18). La durée du cycle est affectée par les périodes de production, physiques et d'obsolescence, la valeur en capital de l'installation, les conditions d'exploitation, les conditions du marché et d'autres facteurs.

Étant donné que les objets immobiliers ont un caractère tripartite, pendant toute la durée de leur existence, ils sont respectivement soumis à des modifications physiques, économiques et juridiques. En conséquence, chaque chose immobilière (à l'exception de la terre) passe par les quatre étapes élargies suivantes du cycle de vie :

• o formation - construction, création d'une nouvelle entreprise, acquisition (achat, attribution, etc.) d'un terrain ;
• o exploitation - fonctionnement et développement (agrandissement, reconstruction, changement d'activité, réorganisation, etc.) ;
• o changement, éventuellement multiple, de propriétaire, propriétaire ou utilisateur ;
• o cessation d'existence - démolition, liquidation, destruction naturelle.

Les première, troisième et quatrième étapes du cycle de vie de l'immobilier en tant que marchandise fournissent, en outre, enregistrement d'état le fait de la création ou de la liquidation de l'objet, ainsi que le changement de propriété.

Le cycle de vie de l'immobilier commercial propriété, du point de vue de son propriétaire actuel, qui fait son propre chemin subjectif avec l'objet de l'achat, par exemple, à la vente ou à l'échange, il peut être répété plusieurs fois, chaque fois avec un nouveau propriétaire, jusqu'à la fin de la vie économique ou vie physique de l'objet.

Changement de propriétaires de complexes immobiliers d'entreprises dans le cadre des réformes menées en Russie, privatisation, faillite, transfert de main en main d'une participation majoritaire

Schème 1.14.

accompagnée de changements importants et parfois destructeurs dans l'organisation, la gestion, la technologie et les moyens de production les plus élémentaires.

Pour les objets - monuments historiques, la durée de vie physique est plus importante que le changement de propriétaire, le propriétaire

Schème 1.15.

ca et user, car ils sont protégés par l'état. L'utilisation d'objets d'importance mondiale et nationale est autorisée sans porter atteinte à leurs fonctions culturelles et historiques, et leur formation est associée à des travaux de reconstruction, de recherche et de restauration. Complexes naturels - les monuments peuvent exister pour toujours. La cessation de l'existence de tels objets signifie leur inclusion dans de nouveaux complexes historiques et culturels plus étendus ou leur mort à la suite de catastrophes naturelles.

Chaque étape du cycle de vie d'un bien immobilier comprend un certain nombre d'étapes, d'événements et d'actions. Par exemple, créer

Schéma 1.16.

Schème 1.17.

Le complexe immobilier d'une entreprise comprend quatre étapes principales, subdivisées en sections interdépendantes, actions organisationnelles et juridiques (tab. 1.5).

Sur le plan organisationnel, la création d'une entreprise en tant qu'objet immobilier comporte huit à neuf étapes.

Schème 1.18.

Le cycle de vie d'un bien immobilier est soumis à certains schémas et comprend, selon la définition de G. Harrison, la durée économique, physique, chronologique et la durée restante de la vie économique.

Durée de vie économique- c'est la période d'utilisation rentable de l'objet, lorsque les améliorations apportées contribuent à la valeur du bien. Une bonne réparation, une remise à neuf et une optimisation des conditions augmentent, tandis qu'un mauvais entretien raccourcit la durée de vie économique de l'objet. Elle est plafonnée lorsque les améliorations ne contribuent plus à la valeur de l'objet du fait de son obsolescence générale.

durée de vie physique- c'est la période d'existence réelle d'un objet dans un état fonctionnellement utilisable avant sa démolition (destruction). Il peut être normatif, réel, calculé (prévision) et augmenter en raison de la modernisation et de l'amélioration des conditions.

Tableau 1.5. Étapes de la création d'une nouvelle entreprise

L'âge effectif est basé sur une évaluation de l'apparence et de l'état technique de la structure. C'est l'âge correspondant à la conservation effective de l'objet, son état au moment de la transaction, l'évaluation. Par exemple, lorsqu'une maison en brique de 60 ans semble avoir 18 ans, son âge effectif est de 18 ans. L'âge effectif peut être supérieur ou inférieur à l'âge chronologique.

Âge chronologique- il s'agit de la période allant du jour de la mise en service de l'installation jusqu'à la date de la transaction ou de l'évaluation.

Schéma 1.19.

La durée de vie économique restante du bâtiment est calculée à partir de la date d'évaluation (analyse) jusqu'à la fin de sa vie économique. La réparation et le rééquipement prolongent (augmentent) cette période.

Les durées de vie physiques et économiques des bâtiments sont objectives, elles peuvent être réglementées mais ne peuvent pas être annulées. Toutes les étapes du cycle de vie et de la durée de vie sont interconnectées, et lorsque l'une d'elles change, les autres changent en conséquence (schéma 1.19).

La présence d'un bien immobilier à l'une ou l'autre étape du cycle de vie doit être prise en compte par le propriétaire afin de mettre en place des mesures adéquates pour assurer la préservation et l'augmentation de la rentabilité du bien.

La durée de la vie physique, l'âge économique et effectif des biens immobiliers (hors foncier) dépendent des processus d'usure inexorablement croissants, qui ont la force des lois de la nature.

Schéma 1.20.

Cycle de vie d'un bien- la période de temps pendant laquelle le bien existe en tant qu'objet physique.

Le cycle de vie d'un bien immobilier acquis à des fins commerciales, depuis la position de propriétaire du ϶ᴛᴏème bien immobilier, peut être répété avec le nouveau propriétaire du ϶ᴛᴏème même bien immobilier jusqu'à la fin de vie de l'objet. Le cycle de vie est constamment soumis à certains modèles, selon G. Harrison - ϶ᴛᴏ la période de la vie physique, économique, chronologique et la période restante de la vie économique.

À la date limite la vie physique de l'objet comprend le temps pendant lequel il est possible de vivre ou de travailler dans un bâtiment ou une structure existante. Cet indicateur peut être standard, calculé, réel et augmenter en raison de l'amélioration des conditions ou de la modernisation. Au cas où l'objet immobilier est démoli, alors le terme de la vie physique prend fin.

À la date limite la vie économiqueᴏᴛʜᴏϲᴙt période pendant laquelle l'objet peut être utilisé, recevant - à ϶ᴛᴏm profit, ces améliorations contribuent à la valeur de l'objet. Si les améliorations apportées n'apportent pas une certaine contribution à la valeur du bien du fait qu'il est vétuste, alors sa durée de vie économique se termine à ϶ᴛᴏm.

En dessous de âge chronologique comprendre la période qui s'est écoulée depuis le jour où le bien a été mis en exploitation jusqu'à la date de son évaluation.

Durée de vie

L'âge effectif est basé sur l'évaluation de l'apparence de l'objet immobilier, de son état technique, des facteurs économiques qui affectent la valeur totale de l'objet.

Âge effectif- ϶ᴛᴏ âge, ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙ, qui correspond à un certain état physique de l'objet et prend en compte la possibilité de sa mise en œuvre.

La durée de vie typique est appelée durée de vie standard.

Durée de vie normale— ϶ᴛᴏ la durée de vie des bâtiments ou ouvrages, définie par la réglementation.

En dessous de vie économique restante les immeubles comprennent la période allant de la date de son évaluation à la fin de sa vie économique. Cette période est utilisée par un évaluateur pour estimer les revenus futurs. La durée de vie économique restante de l'objet est augmentée par sa modernisation ou sa réparation.

Toutes les étapes ci-dessus du cycle de vie et de la vie des objets immobiliers sont interconnectées. Le propriétaire d'un bien immobilier, afin de mettre en œuvre des mesures adéquates qui assureront une augmentation de la rentabilité du bien et de sa sécurité, doit tenir compte de la présence d'un bien immobilier à une certaine (toute) étape du cycle de vie.

Les étapes du cycle de vie d'un bien

Ainsi, les objets immobiliers pendant la durée de leur existence sont soumis à des changements économiques, physiques, juridiques et subissent prochaines étapes cycle de la vie:

• formation - ϶ᴛᴏ construction, c'est-à-dire la création d'une nouvelle entreprise, l'achat ou l'attribution d'un terrain;
• exploitation - comprend l'exploitation et le développement, c'est-à-dire l'expansion, la réorganisation ou la reconstruction ;
• cessation d'existence - ϶ᴛᴏ démolition, destruction naturelle ou liquidation.

Les étapes du cycle de vie immobilier :

1. Formation du concept du projet et choix de l'option d'utilisation du terrain ϲʙᴏbodny. Dans la période ϶ᴛᴏt, le choix de l'utilisation la meilleure et la plus efficace de la terre est fait. Le choix du cas d'utilisation est complété par l'élaboration d'un cahier des charges pour la conception des améliorations.

2. Conception d'amélioration. Au stade ϶ᴛᴏm - sur la base des spécifications techniques de conception - un projet est élaboré avec la préparation de la documentation nécessaire à l'obtention des permis et à la préparation du terrain, ainsi que la pose des communications, la construction de bâtiments et la plantation de nouvelles plantations.

3. Fabrication (montage, construction) d'améliorations. Pendant la période de mise en œuvre du projet entrepreneurs modifier presque complètement toutes les caractéristiques physiques de l'objet, avec la consolidation de ces changements dans l'inventaire et les documents cadastraux.

4. Appel (achat et vente, donation, location, etc.) avec transfert loi de propriété ou avec l'apparence d'encombrement sur le droit ϶ᴛᴏ. Au stade ϶ᴛᴏ, les opérations sont réalisées avec la propriété.

5. Utilisation (utilisation) de l'objet conformément à sa destination avec maintenance technique et opérationnelle. Au stade ϶ᴛᴏm du cycle de vie, le gestionnaire (ou société de gestion professionnelle) organise l'utilisation rationnelle par les utilisateurs du potentiel de consommation de l'installation.

6. Modernisation: révision, reconstruction, restauration d'améliorations avec un éventuel reprofilage (changement de destination fonctionnelle) de l'objet. Soit dit en passant, cette étape commence au moment où l'objet dans son état actuel ne peut plus répondre aux besoins modernes des utilisateurs ou (et) si son fonctionnement devient économiquement inefficace. Au stade ϶ᴛᴏ, au moins une révision majeure est effectuée sans changer la solution de planification et la finalité fonctionnelle, mais avec l'élimination de l'usure physique amovible et de l'obsolescence fonctionnelle.

7. Élimination, démolition d'améliorations, enfouissement ou recyclage de matériaux. Le cycle de vie se termine par la démolition des aménagements en fin de vie économique. Société de gestion prépare des propositions pour fixer des délais et une méthode économiquement viable pour la démolition de bâtiments, en tenant compte de la possibilité de vendre des éléments structurels et des matériaux de bâtiments et de communications liquidés.

Cycle de vie immobilier (Yanioglo)

Certains économistes universitaires pensent que l'immobilier en tant que marchandise est une sorte d '«organisme vivant» qui, comme on le sait, se développe dans prochaine commande: idée - naissance - maturité - vieillissement et mort. Par analogie, on distingue les étapes suivantes du cycle de vie d'un bien immobilier : la phase de pré-investissement (initiale) du projet (concept, planification, conception, etc.), la phase de mise en œuvre du projet (construction, installation de équipement), le stade de fonctionnement de l'objet (phase de lancement sur le marché, croissance, maturité, saturation) et le stade de liquidation (déclin). À l'aide de la théorie du cycle de vie, il est possible de prédire partiellement la situation, mais pas dans le cas de la compilation d'un modèle prédictif, car dans ce cas, l'entreprise peut perdre son soutien marketing.

Cycle de vie du marché immobilier

La règle : "acheter bas, vendre haut" s'applique à l'immobilier comme à tout autre type d'investissement.

Différents segments de marché se comportent différemment en même temps. Par exemple, la construction dans une partie de la ville peut monter en prix rapidement, tandis qu'en même temps une autre partie de celle-ci stagne. Cependant, la capacité à identifier ces cycles peut fournir au client des opportunités d'investissement supplémentaires.

A. Le cycle de la récession. On l'observe lorsque le marché est sursaturé et que le nombre d'immeubles inoccupés commence à augmenter. L'entretien des bâtiments inhabités a un impact négatif sur condition financière projet. Ce marché est un marché d'acheteurs. Le propriétaire doit faire un effort intense dans la commercialisation et la recherche d'un soutien financier. Un petit nombre de nouveaux objets apparaissent sur le marché. Les prêteurs suspendent pratiquement leurs opérations jusqu'à une nouvelle hausse, et les prix de l'immobilier baissent.

B. Cycle d'absorption. Avec un manque de nouvelles constructions résultant d'un cycle de récession, l'offre et la demande sur le marché immobilier commencent à se redresser. Le marché entre dans un nouveau cycle - le cycle d'absorption de l'objet créé. Une fois le surplus d'investissement absorbé, les taux de location commenceront à augmenter. Conformément à l'augmentation de la demande et à la diminution de l'offre, des études de pré-investissement sont menées pour créer de nouveaux objets immobiliers.

B. Nouveau cycle de construction. Le cycle de la construction neuve correspond à une demande accrue sur le marché de la construction accompagnée d'une réduction des offres gratuites terre. Les tarifs de location augmentent avec le prix de l'immobilier. Pendant cette période, le taux d'inflation augmente et le coût de la construction augmente, ce qui augmente le prix de vente de la propriété.

D. Cycle de saturation du marché. La croissance des ventes immobilières est lente et finit par diminuer. Il y a un surplus de fini produits de construction et capacités. L'emploi commence à décliner et l'activité de construction s'arrête progressivement. Le meilleur moment pour agrandir les propriétés est pendant le cycle d'acquisition ou la nouvelle période de construction.

Pour évaluer l'efficacité du marché immobilier, il est nécessaire d'examiner plus en détail le cycle de vie d'un objet et d'établir les principaux moments critiques dans le temps, dont les combinaisons affecteront la durée du cycle et la dynamique des changements dans coûts et résultats.

Cycle de vie d'un bien

L'évaluation de l'efficacité du fonctionnement de tout objet immobilier (en construction ou en rénovation) implique de le considérer tout au long de son cycle de vie. Le cycle de vie d'un objet depuis le moment de l'étude de faisabilité jusqu'au moment de la physique ou de l'obsolescence peut être divisé en trois périodes :

1 Construction (phases de pré-investissement et d'investissement) ;

2 Exploitation jusqu'au retour sur investissement (phase entrepreneuriale du projet) ;

3Opération avec l'évolution ultérieure des résultats des investissements investis (innovations, fermeture d'installations).

Dans une large mesure, la première période détermine l'efficacité du fonctionnement de l'objet. Cette étape est particulièrement difficile, elle comporte de nombreuses composantes, à savoir : analyse des conditions de mise en œuvre de l'idée originale, élaboration du concept du projet, évaluation de sa viabilité, sélection et approbation de l'emplacement de l'installation, étude de faisabilité environnementale , expertise, élaboration d'une étude de faisabilité, obtention d'un permis de construire, création d'infrastructures provisoires de construction, création ou rénovation de l'installation, mise en exploitation. La deuxième période comprend le développement des capacités, l'exploitation de l'installation avec des paramètres stables de sa capacité de conception. Considérant la nature de la courbe, qui reflète l'évolution dans le temps des caractéristiques de coût de la construction et de l'exploitation de l'installation. En déterminant le rapport des différentes phases, il est possible d'obtenir l'efficacité comparative des périodes du cycle de vie d'un bien immobilier, d'analyser les coûts et les résultats des activités de l'entrepreneur et du client.

A la troisième étape du cycle de vie d'un objet, une période de temps de fonctionnement ultérieur pour l'investissement commence. Théoriquement, la troisième période peut durer assez longtemps. La limitation de l'opportunité d'exploitation de l'installation réside dans les coûts supplémentaires liés à l'élimination de la physique et de l'obsolescence.

Durée des phases du cycle de vie des objets immobiliers (secteurs public/privé):

bâtiments résidentiels– (Phase conceptuelle 1-4/0,5-2) (Phase contractuelle et conception de travail 1-3/0.5 - 4) (Construction 1-4/0.5-1.5)

Installations industrielles - (Phase conceptuelle 1-4/0.5-6) ​​​​(Phase contractuelle et conception détaillée 1-3/0.5-2.5) (Construction1.5-2.5/0.5-2)

bâtiments commerciaux- (Phase conceptuelle 0.5-3/1-10)) (Phase contractuelle et conception détaillée 0.5-2/1-4) (Construction 0.5-1.5/0.5-2)

La durée du projet dans son ensemble dépend du type de construction ; une attention considérable est accordée à la phase conceptuelle du projet afin d'obtenir une efficacité maximale des fonds investis à l'avenir.

Facteurs de la dynamique de la valeur d'usage des objets immobiliers

Sans exception, tous les objets matériels existent dans le temps et dans l'espace. Il est donc possible de caractériser adéquatement tout objet en ne tenant compte que des paramètres spatio-temporels dans lesquels il se situe et des impacts qu'il a. Il convient également de garder à l'esprit que bien que le temps et l'espace soient des conditions indispensables à l'existence d'un bien immobilier, ils ne peuvent être considérés comme des catégories équivalentes: l'espace (s'il est considéré non pas au niveau abstrait-logique, mais dans les spécificités de la nature- caractéristiques matérielles qui ont une dimension quantitative finie) évolue elle-même dans le temps. Ceci est une conséquence directe de l'activité humaine, à la suite de laquelle l'espace naturel est constamment transformé avec une intensité croissante. L'une des caractéristiques inhérentes à l'existence dans le temps (liée de manière équivalente aux processus en cours et aux objets matériels) est la cyclicité, c'est-à-dire le renouvellement périodique dans le temps. En même temps, une multitude de cycles, différents dans leur contenu, coexistent d'une certaine manière, se corrèlent les uns les autres, se subordonnent les uns aux autres. Les premiers sont des cycles naturels qui ont un effet direct ou indirect sur tous les autres, mais eux-mêmes ne sont pas soumis à une telle influence : une personne peut activement influencer la nature sous diverses formes, mais il n'est pas en son pouvoir d'annuler ou de modifier la changement de saison ou jour et nuit.

Il est donc naturel que l'activité humaine (y compris économique), qui s'exerce toujours dans conditions naturelles, est influencé par ces cycles, et parfois leur obéit. Cela se voit le plus clairement dans agriculture et en partie dans la construction, où l'ensemble du processus de production est "accordé" aux fluctuations des conditions naturelles et climatiques, et les résultats du travail dépendent largement de ces conditions.

En même temps, pour le nombre de types d'activités spécifiques qui prévaut, les cycles économiques sont décisifs. L'existence même, le contenu et la dynamique de ces cycles sont déterminés par les lois internes du développement système économique(les cycles naturels n'ont qu'un effet correctif sous forme de fluctuations saisonnières de la conjoncture). Les cycles économiques sont compris comme des fluctuations périodiques de l'intensité de la reproduction des biens économiques (y compris les étapes de production, d'échange, de distribution et de consommation). cycle économique est le taux de croissance économique.

TICKET 44 Contraintes de construction dans l'aménagement de l'espace urbain. ??????? (Baranova)

45. Le processus de reproduction dans le domaine de l'immobilier (Trukhina)

La reproduction est un processus continu de renouvellement des immobilisations et de prévention de leur usure prématurée. Dans l'immobilier, c'est la construction.L'essence du concept de gestion immobilière est d'obtenir le plus grand effet de la gestion des actions des personnes, exécutants du projet. AVEC économique points de vue, immeuble- la branche de la production matérielle et technique, dans laquelle sont créées des immobilisations à usage industriel et non industriel : bâtiments, ouvrages et leurs complexes prêts à fonctionner. la construction fait référence au processus d'érection ou de création d'infrastructures. Les principales étapes de ce processus sont l'acquisition du terrain, la conception, l'approbation du projet par les autorités, le processus proprement dit de construction d'un bâtiment ou d'une structure, la mise en service de l'installation. En règle générale, les travaux sont effectués par un groupe de spécialistes d'une entreprise de construction ou d'ingénierie sous la direction d'un chef de projet et sont supervisés par des représentants supervision technique et des ingénieurs de développement (ingénieur d'études ou architecte de projet).

Les spécialistes qui participent au développement et à la mise en œuvre des projets de construction doivent créer des mécanismes efficaces pour la planification, la budgétisation, la gestion des documents, la livraison en temps opportun matériaux de construction, logistique, sécurité au travail, etc. De plus, ils doivent tenir compte des conséquences environnementales de leur travail et créer un minimum de désagréments temporaires pour le public pendant la phase de construction de l'installation.

Ticket 46. Phases d'un projet d'investissement dans le domaine de l'immobilier. (Yanioglo)

Cycle d'investissement - la période de temps entre le début de l'investissement et le moment où la propriété est mise en service.

Une analyse de la viabilité du projet est effectuée avant que le projet ne soit présenté aux investisseurs afin de déterminer si le projet vaut l'investissement supplémentaire en temps et De l'argent, ainsi que les sources existantes pour couvrir tous les coûts et obtenir des bénéfices normaux.

Le cycle de vie d'un projet d'investissement comporte 3 phases, elles-mêmes constituées d'étapes et d'étapes :

1.Phase préintuitionnelle(étude de faisabilité):

1.1 Études de pré-investissement et avant-projet

une liste d'investisseurs potentiels;

informations sur le projet - objectifs, analyse des conditions, etc. ;

1.2 Opportunités de marché : analyse du marché, dynamique des prix, offre et demande, etc.

1.3. Ressources matérielles et humaines :

· les formes matérielles de production (qualité, disponibilité des ressources) ;

Déterminer le besoin de ressources en main-d'œuvre ;

1.4. Sélection et approbation de l'emplacement de l'objet (analyse de l'emplacement, de l'environnement, sélection finale du site de construction) ;

1.5.Analyse financière et évaluation des investissements (analyse des risques, analyse des coûts, développement plan financier);

1.6 Élaboration d'un plan de marché et technique pour la mise en œuvre du projet (contrôle de la mise en œuvre de l'accord de prêt).

2. Phase d'investissement :

2.1.Étape de planification générale, élaboration des devis de conception (élaboration, coordination et approbation d'une étude de faisabilité, obtention d'un permis de construire);

2.2 Appel d'offres et conclusion de contrats (rédaction d'une proposition de contrat, d'un contrat pour un contrat) ;

2.3. Stade de mise en œuvre et d'achèvement du projet (construction) :

· structure de planification et de gestion de la qualité;

Réalisation et livraison de l'objet.

3. Phase entrepreneuriale :

3.1. Le travail du promoteur dans la gestion du bien fini (commande et mise en place du matériel, du mobilier) ;

3.2. Le travail du propriétaire pour gérer la propriété :

la procédure de gestion immobilière ;

entretien immobilier;

3.4.Gestion immobilière par l'utilisateur (maîtrise de l'utilisation des locaux, accompagnement organisationnel et technique, etc.).

La mise en œuvre des objectifs d'investissement implique la formation projets d'investissement, qui fournissent aux investisseurs et aux autres participants au projet les informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement.

La notion de projet d'investissement est interprétée de deux manières :

1. en tant qu'activité (événement) impliquant la mise en œuvre d'un ensemble d'actions garantissant la réalisation de certains objectifs;

2. comme un système qui comprend un certain ensemble de documents organisationnels, juridiques, de règlement et financiers nécessaires à la mise en œuvre de toute action ou décrivant ces actions.

Existe divers classements projets d'investissement. Selon les caractéristiques sous-jacentes à la classification, les types de projets d'investissement suivants peuvent être distingués.

Par relation l'un à l'autre :

· indépendant permettant une mise en œuvre simultanée et séparée, et les caractéristiques de leur mise en œuvre ne s'influencent pas mutuellement ;

· mutuellement exclusif celles. ne permettant pas une mise en œuvre simultanée. En pratique, ces projets remplissent souvent la même fonction. De la totalité des projets alternatifs, un seul peut être mis en œuvre ;

· complémentaire qui ne peut être réalisé qu'en commun.

Par temps de mise en œuvre(création et exploitation) :

à court terme (jusqu'à 3 ans);

moyen terme (3-5 ans);

à long terme (plus de 5 ans).

Par échelle(le plus souvent, l'échelle du projet est déterminée par la taille de l'investissement) :

· petits projets, dont l'action se limite au cadre d'une petite entreprise réalisant le projet. Fondamentalement, il s'agit de plans d'expansion de la production et d'augmentation de la gamme de produits. Ils se distinguent par des délais de mise en œuvre relativement courts ;

· projets moyens- il s'agit le plus souvent de projets de reconstruction et de rééquipement technique d'installations de production existantes. Ils sont mis en œuvre par étapes, pour chaque industrie, en stricte conformité avec des calendriers préétablis pour la réception de tous les types de ressources ;

· projets majeurs- projets de grandes entreprises, qui sont basés sur une «idée progressivement nouvelle» pour la production de produits nécessaires pour répondre à la demande sur les marchés nationaux et étrangers;

· mégaprojets- il s'agit de programmes d'investissements ciblés contenant de nombreux projets finaux interconnectés. Ces programmes peuvent être internationaux, étatiques et régionaux.

Par principal concentrer:

· projets commerciaux dont le but principal est de réaliser un profit ;

· projets sociaux, axées, par exemple, sur la résolution des problèmes de chômage dans la région, la réduction du niveau de criminalité, etc. ;

· projets environnementaux, dont la base est l'amélioration de l'environnement;

· autre

Selon le degré d'influence des résultats de la mise en œuvre du projet d'investissement sur les marchés internes ou externes des produits et services financiers, matériels, du travail, ainsi que l'environnement environnemental et social:

· projets mondiaux, dont la mise en œuvre affecte significativement la situation économique, sociale ou environnementale sur Terre ;

· projets économiques nationaux, dont la mise en œuvre affecte significativement la situation économique, sociale ou environnementale du pays, et pour les évaluer, on peut se limiter à ne prendre en compte que cet impact ;

· des projets à grande échelle, dont la mise en œuvre affecte de manière significative la situation économique, sociale ou environnementale d'un pays donné;

· projets locaux, dont la mise en œuvre n'a pas d'incidence significative sur la situation économique, sociale ou environnementale de certaines régions et (ou) villes, sur le niveau et la structure des prix sur les marchés des matières premières.

Une caractéristique du processus d'investissement est son association avec l'incertitude, dont le degré peut varier considérablement. Par conséquent, en fonction de l'ampleur du risque, les projets d'investissement sont divisés comme suit :

· des projets fiables, caractérisé par une forte probabilité d'obtenir des résultats garantis (par exemple, des projets réalisés sous la commande de l'État);

· projets risqués, qui se caractérisent par un degré élevé d'incertitude tant sur les coûts que sur les résultats (par exemple, les projets liés à la création de nouvelles industries et technologies).

En pratique, cette classification n'est pas exhaustive et permet d'être plus détaillée.

Cependant, le développement de tout projet d'investissement - de l'idée initiale à l'exploitation - peut être représenté comme un cycle composé de trois phases : pré-investissement, investissement et opérationnel (ou production). La durée totale des trois phases correspond au cycle de vie (durée de vie) du projet d'investissement.

1.3. Cycle de vie des objets immobiliers

Le cycle de vie d'un objet immobilier en tant qu'objet physique est une séquence de processus de l'existence d'un objet immobilier de la conception à la liquidation (élimination). Le cycle de vie des objets matériels est généralement divisé dans l'ordre suivant : idée-naissance-maturité-vieillissement et mort.

Les étapes du cycle de vie d'un objet immobilier sont appelées différemment : avant-projet-conception-construction-exploitation-fermeture.

1. Avant-projet(initiale)étape comprend : l'analyse du marché immobilier, la sélection d'un bien, l'élaboration d'une stratégie de projet, analyse d'investissement, enregistrement des permis initiaux, attraction des fonds d'investissement de crédit.

2. Étape de conception comprend : l'élaboration d'un plan financier, l'organisation du financement, la sélection d'un groupe d'architectes et d'ingénieurs, la gestion de la conception.

Il est évident que le profit ne se forme pas aux deux premières étapes, car elles sont de nature motivationnelle. Les principales tâches de cette période sont de réduire la durée de ces étapes, d'améliorer les qualités de consommation des objets immobiliers et, surtout, de minimisation des coûts d'exploitation à toutes les étapes du cycle de vie d'une propriété. Malheureusement, force est de reconnaître que le concept de coût du cycle de vie est plus souvent discuté que pratiqué. L'essence de ce concept est que lorsqu'il prend la décision de construire une propriété, le propriétaire se "condamne" à un ensemble de coûts qui sont inextricablement liés à la propriété de la propriété. Ces coûts sont connus sous le nom de coût de possession d'un bien. Le coût du cycle de vie peut être utilisé, par exemple, pour comparer deux façons d'atteindre le même objectif - construire une propriété ou la louer, etc. Au niveau du projet, le coût du cycle de vie peut être utilisé, par exemple, pour décider si, pendant le processus de finition dans le couloir, un panneau décoratif doit être fixé le long des murs ou les murs doivent être peints chaque année, etc.

Un système de calcul des coûts construit rationnellement, prenant en compte l'ensemble du cycle de vie d'un bien immobilier, permet également de comparer des actions qui assurent différentes durées de vie des éléments d'un bien immobilier. Il convient de noter que les économies qui peuvent être réalisées à la suite de la mise en œuvre de tout projet sont difficiles à identifier, encore plus difficiles à quantifier et très difficiles à documenter.

Les coûts de mise en œuvre de grands projets de construction ou de rénovation sont assez élevés, aussi une grande attention doit être portée à la maîtrise de tous types de coûts. Mais dans la plupart des cas, l'économie est mal comprise.

Souvent, le propriétaire (promoteur) cherche simplement à minimiser le montant total de l'investissement initial, car il n'a aucune idée de la façon dont les décisions prises au stade de la conception ou de la construction affecteront les coûts d'exploitation de la propriété à l'avenir.

Les décisions prises par le propriétaire sur la construction (acquisition) d'un objet immobilier uniquement sur la base d'une analyse du prix initial (acquisition, construction, location), pour la plupart, ne sont pas les meilleures et s'avèrent souvent être tout simplement faux. Bien sûr, cette tâche (calcul des coûts en tenant compte de l'ensemble du cycle de vie de la propriété) est assez compliquée, mais cela vaut la peine de faire un effort pour la résoudre, car en conséquence, les bases seront jetées pour la formation de rapports annuels budgets pour toute la période d'exploitation de la propriété à l'avenir.

3. Phase de construction consiste à choisir un entrepreneur, à coordonner la conduite des travaux de construction et à contrôler la qualité de la construction, l'estimation des coûts et des dépenses. A ce stade, apparaissent des preuves réelles de la conformité de l'objet en construction avec les exigences du segment de marché immobilier, en raison de la logique du cycle de vie. À ce stade, les tâches d'augmentation de la part des investissements des consommateurs potentiels sont résolues, car la croissance du volume des offres et des bénéfices indique une reconnaissance assez large du marché.

La situation actuelle de l'économie oblige les participants aux projets d'investissement à resserrer les calendriers de travail pour la mise en œuvre d'un projet de construction spécifique, afin que les résultats du projet commencent à être bénéfiques dans la direction choisie activité entrepreneuriale dès que possible. Alors travaux de construction commencer dès la phase de conception (avant l'achèvement complet du développement du projet), ce qui nécessite un degré élevé de coordination des actions de tous les participants au projet. Une telle organisation de la construction conduit à des économies (de 5 à 10%) en raison d'une diminution du coût du capital (réduction du volume et des conditions d'emprunt) due à la mise en service plus précoce d'un objet immobilier, ainsi qu'à la l'émergence de solutions commerciales fondamentalement nouvelles. À ce stade, une réduction significative des coûts est obtenue avec le choix optimal de la forme de gestion de la construction, à savoir la maîtrise d'œuvre ou un contrat général.

L'un des types de gestion de la construction, répandu dans les pays développés économie de marché, c'est la gestion de projet. Ce type de gestion couvre toute la période de construction - de la sélection de l'objectif du projet de construction à son exploitation. Au cours de la gestion de projet, les tâches suivantes sont résolues :

Utilisation efficace des investissements et contrôle de ce processus ;

Développement documentation du projet;

Mise en œuvre des exigences de la documentation du projet pendant le processus de construction ;

Contrôle de la qualité des constructions.

Pour gérer des projets aux conditions de mise en œuvre strictes, des structures particulières sont créées dirigées par des maîtres d'ouvrage. La pratique mondiale montre que cette forme de gestion permet de réaliser des économies globales sur les coûts de construction jusqu'à 10%, augmente l'efficacité du contrôle de tous les types de coûts et réduit également le temps de mise en œuvre du projet.

L'organisation de la construction sous forme de maîtrise d'ouvrage est très courante dans les pays à économie de marché développée et a des perspectives dans notre pays, notamment dans la réalisation de projets de construction à plusieurs étages, car une gestion unique du cycle de conception-construction réduit le projet temps d'exécution, réalisant ainsi des économies globales (jusqu'à 10%) des fonds et des conditions sont créées pour contrôle efficace sur tous les types de dépenses.

Dans la pratique nationale, le principe contractuel de la construction d'installations est plus courant lorsque, dans le cadre d'un contrat de construction, un entrepreneur en construction s'engage à régler le temps pour construire un certain objet sur les instructions du client ou pour effectuer d'autres travaux de construction, et le client s'engage à créer pour l'entrepreneur les conditions nécessaires exécuter les travaux, accepter leur résultat et payer le prix convenu.

Habituellement, le client en choisit un organisation du chantier pour le rôle entrepreneur général, conclut un accord avec elle pour l'ensemble de la gamme de travaux, lui donnant la possibilité de conclure des contrats de sous-traitance pour l'ensemble de la gamme de travaux. Lors de la construction de grandes installations, le client (promoteur) peut nommer plusieurs entrepreneurs généraux, dont chacun est responsable d'un domaine spécifique et travaille sous le contrôle direct des représentants du client.

Dans la pratique nationale, les organisations d'architecture et de conception se sont écartées du contrôle de la qualité des travaux de construction et d'installation. Les concepteurs se limitent à des visites périodiques sur le chantier afin de s'assurer que toutes leurs recommandations sont prises en compte dans la mise en œuvre du projet, de sorte que le contrôle de la qualité des travaux incombe au client (promoteur). En plus du contrôle de la qualité dans la mise en œuvre des grands projets, des experts externes sont impliqués (en l'absence de spécialistes internes) pour effectuer les tâches suivantes : estimation du coût des travaux, contrôle du respect du calendrier de mise en œuvre des opérations individuelles ou un ensemble de travaux, de comptabilité et d'audit, de questions juridiques, d'interaction avec les autorités de régulation et les représentants de l'autorité locale.

L'ordre d'acceptation des objets en fonctionnement est un processus de documentation réglementaire assez hautement réglementé.

4. Phase de fonctionnement de l'installation l'immobilier comprend : l'exploitation, les installations, leur entretien et leur réparation. L'exploitation d'objets immobiliers, étant une fonction multidimensionnelle dans le système de gestion, comprend les domaines suivants : exploitation de l'équipement des locaux, comptabilité du matériel, protection et sécurité incendie, gestion des communications, élimination et recyclage des déchets, déménagement et déménagement, changements et reconstruction, élimination des urgences, assurer l'entretien et la réparation, l'installation du mobilier et la sécurité de l'installation.

Il n'y a pas de définition unique de la notion « d'équipements des locaux », mais ils reposent sur : les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation ; équipements d'éclairage électrique et systèmes d'alimentation en chaleur, d'approvisionnement en eau et d'assainissement; systèmes mécaniques et électriques de transport verticaux et horizontaux (ascenseurs, escaliers mécaniques, etc.).

Récemment, en raison de la menace terroriste et de la croissance de la criminalité, le rôle de la fonction de sécurité s'est accru. Par conséquent, un nombre croissant d'organisations s'efforcent de fournir un environnement de travail sûr. En règle générale, les systèmes de sécurité (y compris la protection incendie) et la sécurité technique sont développés et mis en œuvre en tenant compte des besoins spécifiques et de la destination fonctionnelle des objets immobiliers.

La gestion des communications est une fonction déterminée par l'essence du bien. Le téléphone et l'infrastructure téléphonique sont de plus en plus utilisés pour fournir des services de télécopie, de télétexte, de transmission et de réception de données. Le potentiel de ces services et leur qualité s'améliorent grâce à la généralisation de la communication par fibre optique. Outre la téléphonie, les technologies informatiques et Internet (communications en réseau d'ordinateurs), l'automatisation des postes de travail se développe.

La sécurité électronique ou de l'information est complétée par la protection des informations sur les appareils électroniques, en partie dans les logiciels, ainsi que par la reconstitution de la banque de données de l'organisation.

Le processus d'élimination des déchets dangereux lors de l'exploitation d'objets immobiliers comprend un certain nombre de tâches de gestion complexes allant du recyclage, par exemple des lampes fluorescentes (contenant du mercure), à ​​l'élimination des déchets dangereux. En règle générale, le gestionnaire immobilier conclut un accord avec des organisations spécialisées dans leur enfouissement et leur élimination. La plupart des procédures de recyclage des déchets consistent en une collecte séparée et une revente ou une destruction. Les déchets sont classés par nature, répartis en catégories : papier, verre (tôle, bouteilles), ferraille (acier, fonte, aluminium), mousse plastique, huiles moteur, pneus, etc.

Lors de l'exploitation d'une propriété, il est souvent nécessaire d'effectuer des travaux pour modifier la propriété ou ses composantes. Comme le montre la pratique, un nouvel employé souhaite améliorer l'espace de travail ou reprogrammer salles de bureau, cependant, il existe un certain nombre de règles qui permettent une conduite efficace du changement en faveur de l'organisation :

Espace - il n'est pas nécessaire de déplacer le mur de 0,5 m pour satisfaire les ambitions de quelqu'un;

Matériaux - il n'est pas nécessaire d'utiliser du parquet en bois précieux là où le stratifié peut être utilisé ;

Principes de conception - ne construisez pas d'armoires où vous pouvez faire du travail autonome;

Planification - ne réaménagez pas le bureau simplement parce qu'un des employés veut s'asseoir devant la fenêtre ;

Ingénierie - non pas pour installer cinq prises sur chaque mur, mais pour assurer un accès adéquat aux entrées électriques et d'information.

Les urgences lors de l'exploitation d'une propriété peuvent survenir à tout moment, car personne n'est à l'abri d'un incendie, d'une inondation, d'un vandalisme, voire d'un cas de force majeure (inondation, tremblement de terre, etc.). Il n'y a pas de forme unique de plans d'intervention d'urgence; dans chaque cas spécifique, une personne responsable d'un objet particulier est désignée et une instruction est élaborée conformément à laquelle il doit agir.

Lors de l'élimination des conséquences des accidents, vous devez:

Vérifiez toutes les structures en acier pour les dommages causés par la chaleur ;

Détecter les dommages causés par les produits de combustion ;

Vérifier tous les équipements de communication et de bureau et autres systèmes de la propriété sujets à la corrosion et à l'humidité ; vérifier le câblage et les autres communications pour la présence de condensat (par temps froid); vérifier l'équipement de la chaudière ;

Nettoyez les systèmes de moisissures et autres matériaux nocifs en cas de formation, etc.

Le mobilier installé conformément au projet de construction de l'installation est un élément égal de la propriété, il est donc nécessaire d'effectuer son inspection et sa réparation conformément au plan d'entretien préventif.

Entretien et réparation. Comme le montre la pratique, la grande majorité des propriétaires fonciers n'allouent pas suffisamment de fonds pour l'entretien et la réparation des bâtiments et des structures. Il existe de nombreuses raisons à cela, allant de la concentration sur des objectifs immédiats à la sous-estimation des conséquences d'une telle mesure, mais les coûts de correction de ces conséquences dépassent presque toujours le coût des travaux d'entretien et de réparation.

Un service- les travaux effectués pour assurer terme normatif exploitation d'objets immobiliers: ils n'entraînent pas d'augmentation de sa valeur, mais empêchent la détérioration et la défaillance d'éléments individuels. Le but de la maintenance est l'avertissement.

Réparation - travaux pour remettre les dommages ou la détérioration de la propriété dans un état de fonctionnement normal. Le but de la réparation est la restauration.

Les travaux de réparation sont divisés en petits et grands. Des réparations mineures, dont la durée est de 1 à 2 jours, sont effectuées pour assurer le fonctionnement normal de la propriété. Il ne prolonge pas la durée de vie de l'objet et n'augmente pas sa valeur. Les réparations majeures (plus de 2 jours) prolongent la durée de vie de la propriété, mais n'augmentent pas sa valeur.

Remplacement- il s'agit du processus de remplacement des immobilisations incluses dans l'objet immobilier par une unité similaire. Le sujet du remplacement est un objet indépendant des immobilisations, qui remplace les composants usés ou obsolètes des immobilisations.

L'objectif principal de l'entretien de la propriété est d'assurer l'utilisation de la propriété conformément à sa destination ; il consiste en des travaux spécifiques :

Nettoyage quotidien (pour maintenir une apparence présentable);

Élimination rapide des défauts mineurs sur la propriété ;

Production de réparations majeures basées sur les coûts minimaux du cycle de vie ;

Développement de mesures pour réduire et optimiser le coût total d'exploitation et de maintenance ;

Fonctionnement rationnel des réseaux (tout en garantissant la fiabilité) desservant le bien ;

Contrôle et analyse constants des coûts d'entretien et de réparation de l'installation ;

Elaboration des plannings de travail et suivi de leur exécution ;

Reporting sur l'ensemble du bien et sur les équipements.

En pratique, il y a :

Réparer au besoin;

Réparations périodiques (par exemple, remplacement d'un toit souple après 10 ans);

Maintenance préventive des équipements ;

service d'urgence;

Réparation (remplacement de fenêtres).

Opérationnel (pendant toute la vie utile service immobilier);

Fonctionnel (pour le personnel impliqué dans l'entretien, la réparation, etc.);

Sur le services publics et nettoyage du bâtiment;

Pour la réparation et la restauration de la propriété (si la durée de vie de la propriété a expiré).

De plus, il est nécessaire de prendre en compte les coûts des changements et des améliorations, définis comme le coût de possession d'un bien.

5. Phase de fermeture de l'objet- élimination complète de ses fonctions d'origine et acquises, dont le résultat est soit une démolition, soit un développement qualitativement nouveau. A ce stade du cycle de vie d'un bien immobilier, des frais de liquidation importants sont nécessaires. Ces coûts sont le résultat de la possession de la propriété. Si la propriété reçoit un nouveau développement qualitatif, alors le coût du changement se réfère au coût de possession par nouvelle fonction.

Similaire au cycle de vie des objets immobiliers, il se décompose en étapes et le cycle de vie d'un ensemble immobilier :

1. Formation du complexe immobilier (enregistrement réglementaire des résultats des transactions immobilières et des droits sur ceux-ci: achat et vente, apport au capital social, loyer, crédit-bail, etc.).

2. Développement de l'ensemble immobilier (nouvelle construction, réception au bilan).

3. L'adaptation de l'ensemble immobilier est assurée par la mise en œuvre de divers projets d'investissement et de développement, bail flexible, tant en termes d'obtention que de location temporaire de biens immobiliers. À ces étapes, une place importante est occupée par l'exploitation, la réparation et l'entretien des biens immobiliers, ainsi que les assurances, la politique d'amortissement, l'interaction avec les systèmes comptables et la fiscalité foncière. Cette étape peut inclure des transactions pour la vente de certaines propriétés.

4. La liquidation du complexe immobilier consiste en des ventes aux enchères et d'autres mécanismes de vente de biens (y compris immobiliers) d'une organisation en faillite conformément aux dispositions légales réglementaires de la procédure de faillite.

Le cycle de vie d'un bien immobilier en tant que propriété, du point de vue du propriétaire, se répète plusieurs fois avec chaque nouveau propriétaire jusqu'à la fin de la vie économique ou physique du bien. Sur la base de la trinité des catégories - le cycle de vie matériel (physique), juridique (juridique) et économique d'un objet immobilier peut être divisé en trois étapes (Fig. 1.6).

Chaque étape comprend certaines activités et actions du propriétaire.

Le cycle de vie d'un bien immobilier est soumis à certains schémas et comprend la période de vie économique et physique (Fig. 1.7) :

Terme la vie économique, qui définit la période de temps pendant laquelle l'objet peut être utilisé comme source de revenus. La vie économique prend fin lorsque les améliorations apportées ne contribuent plus à la valeur du bien.

2. Durée de vie physique typique- la période d'existence réelle du bien dans un état fonctionnellement utilisable avant sa démolition. Déterminé documents normatifs. La vie physique et économique des objets immobiliers est de nature objective, qui peut être réglementée, mais ne peut être annulée.

3. Durée de vie- la période de temps pendant laquelle l'objet existe et où vous pouvez y vivre ou y travailler.

Du point de vue de la durée de vie du bien, ces termes se distinguent comme suit :

1. Âge effectif, reflétant l'âge de l'objet, en fonction de l'apparence, de l'état technique, etc.

2. Chronologique(réel) âge, correspondant à la période de fonctionnement de l'objet à partir du moment de sa mise en service.

3. Durée de vie économique restante, utilisé aux fins de l'évaluation de l'objet par un évaluateur et constituant la période allant de la date d'évaluation à la fin de la vie économique de l'objet.

Riz. 1.7. Durée de vie d'un bâtiment ou d'une structure

La durée de la vie physique d'une propriété (autre que la terre), l'âge économique et effectif dépend de l'usure - un processus qui a la force des lois de la nature. Il existe trois types d'amortissement : physique, moral et externe (économique) (Fig. 1.8).

La détérioration physique est la détérioration des paramètres techniques et économiques d'un objet, qui est due à son usure pendant le fonctionnement et sous l'influence de l'environnement. Distinguer - dépréciation amovible, lorsque l'objet peut être physiquement restauré et qu'il sera économiquement justifié, et dépréciation fatale, lorsque la propriété ne peut pas être restaurée. Les raisons de l'apparition de l'usure physique peuvent être différentes : fonctionnement normal de l'objet (usure physique du 1er type) ; catastrophes naturelles, accidents, violations des règles de fonctionnement de l'installation (détérioration physique du 2ème type). Il convient de garder à l'esprit que lors de l'exploitation d'un bien immobilier, la détérioration de ses indicateurs techniques et économiques se produit constamment, mais une détérioration instantanée des caractéristiques techniques de l'objet (rupture de câblage électrique, incendie, etc.) peut surviennent également.

En règle générale, tous les types de détérioration physique entraînent des conséquences négatives. Premièrement, certaines caractéristiques de consommation et d'exploitation de l'immobilier et d'autres appareils techniques se détériorent. Deuxièmement, avec l'âge du bien, la fréquence de ses réparations augmente, il est possible de ralentir l'usure physique en mettant en place un système d'entretien.

La dépréciation morale (fonctionnelle) est une diminution de l'attractivité pour le consommateur de certaines propriétés d'un bien, qui est due au non-respect des normes modernes en termes d'utilité fonctionnelle. Ce type d'usure se manifeste dans l'architecture désuète du bâtiment, l'aménagement, le support technique, etc. Dans la pratique domestique, on parle d'obsolescence.

L'obsolescence se divise en vêtements fonctionnels et technologiques. L'amortissement fonctionnel est une conséquence de l'extension de la fonctionnalité des nouveaux objets immobiliers (similaires aux existants). En raison de l'amortissement fonctionnel, les objets immobiliers des bâtiments anciens deviennent moins attrayants pour les futurs propriétaires en termes d'architecture, de conception, d'aménagement, de support technique, etc. et, par conséquent, sont moins chers. L'usure technologique est une conséquence des progrès scientifiques et technologiques dans le domaine de la création de nouvelles structures, technologies et matériaux, ce qui entraîne une réduction du coût de création de l'immobilier et des coûts d'exploitation. Tout comme l'obsolescence physique, elle peut être amovible et inamovible.

Par exemple, il est possible d'éliminer les dysfonctionnements des compteurs d'eau et de gaz, des équipements de plomberie, de restaurer les armoires encastrées, les revêtements de sol, etc. Le critère d'élimination de l'usure est une comparaison du coût des réparations avec la valeur du surcoût reçu : si ce dernier dépasse le coût de la restauration, alors l'usure fonctionnelle est amovible. Le montant des amortissements fonctionnels récupérables est défini comme la différence entre la valeur potentielle de l'immeuble au moment de son évaluation avec éléments actualisés et sa même valeur à la même date d'évaluation sans éléments actualisés.

La dépréciation économique (dépréciation due à des influences externes) est une diminution de la valeur d'un immeuble due à une modification négative de son environnement externe sous l'influence de facteurs économiques, politiques ou autres. Les raisons de l'usure externe peuvent être : le déclin général de la zone dans laquelle se trouve l'objet ; actions du gouvernement ou de l'administration locale dans le domaine de la fiscalité, des assurances ; autres changements sur le marché de l'emploi, des loisirs, de l'éducation, etc.

Affecte de manière significative la quantité d'usure externe à proximité d'objets naturels ou artificiels "peu attrayants": stations d'épuration, restaurants, pistes de danse, stations-service, gares, hôpitaux, écoles, entreprises industrielles, etc.

La diminution de la valeur d'un objet associée à la pollution de l'environnement est déterminée à l'aide des méthodes utilisées pour déterminer l'amortissement. Par exemple, le coût d'élimination des déchets toxiques peut être lié au coût de réparation de l'installation, c'est-à-dire au coût des défauts réparables.

La dépréciation économique, contrairement à la dépréciation physique et morale, est toujours considérée comme irréversible.

Dans la législation de la plupart des pays, l'entreprise n'est pas considérée comme un sujet de droit indépendant; elle ne reconnaît pas la nature d'une entité économique qui a des biens distincts, son propre bilan et jouit des droits d'une personne morale. L'entreprise est considérée comme un certain ensemble immobilier, qui comprend des éléments matériels et immatériels et est un objet de droit. Dans le Code civil de la Fédération de Russie, le terme entreprise utilisé en relation avec des sujets et des objets de droit. entreprise appelé entité, c'est-à-dire sujet droit civil, participant à l'activité entrepreneuriale. Dans le même temps, le terme "entreprise" ne s'applique qu'aux entreprises unitaires d'État et municipales qui, comme organisation commerciale sont soumis à l'enregistrement de l'État et agissent en tant que sujet de droit dans divers contrats et autres relations juridiques.

En même temps, le même terme est utilisé pour désigner un certain type d'objets de droit. Dans ce sens entreprise - il s'agit d'un complexe industriel et économique dont la propriété est complètement séparée de la propriété de l'organisation - c'est l'élément de base de l'infrastructure de l'organisation. Les objets immobiliers sont une ressource spatiale de son activité commerciale, de la vie du personnel et de l'organisation.