Comment vérifier la pureté légale du logement. L'éternelle question : comment vérifier la pureté juridique de l'appartement

Les appartements dans de nouveaux bâtiments sont l'une des options pour un achat rentable de logements. Mais, néanmoins, une vérification approfondie de toute la documentation et de la transaction elle-même dans son ensemble est également nécessaire ici. Découvrez dans notre article quels documents vérifier avant de conclure un contrat, ce qu'il faut y rechercher et comment minimiser le risque de rencontrer des escrocs.

○Que comprend la vérification de la propreté de l'appartement lors de l'achat ?

Si vous ne voulez pas dépenser d'argent pour des avocats et des agents immobiliers, vous devez vérifier de manière indépendante l'achat proposé. Vous devez vous assurer de deux choses :

Que le développeur est suffisamment fiable et que vous ne pouvez pas avoir peur d'arrêter la construction.
Que la maison sera construite à partir de matériaux de qualité et répondra à toutes les normes.

Les deux facteurs sont vérifiés par l'étude de documents et une petite étude du marché immobilier.
Tout d'abord, découvrez depuis combien de temps le promoteur y travaille, combien d'objets il a réussi à remettre, comment les clients lui répondent et s'il existe des litiges basés sur les résultats de la construction. Si les résultats d'un tel contrôle informel s'avèrent positifs, passez à la deuxième étape - une étude approfondie de la documentation du promoteur et du bâtiment. Lors de la vérification des documents, il est important de n'exiger que les originaux portant le sceau et la signature des autorités compétentes.

○Un paquet de documents pour la propriété acquise.

A la conclusion du contrat, le promoteur doit vous fournir :

leurs actes fondateurs.
Permis de construire.
Contrat de bail à long terme ou titres de propriété pour le terrain.
contrat d'investissement.
Extrait du cadastre de l'immeuble.
Documentation du projet.
La forme du contrat en vertu duquel l'appartement est vendu.

Lors de la vérification des documents, faites attention à la description de la propriété. Il ne peut être exclu que le vendeur vous montre des documents pour un bâtiment et conclue un contrat pour un autre.
Faites également attention aux coordonnées du développeur, il est important qu'elles soient identiques sur tous les documents. Toute divergence entre les données de l'entreprise de construction ou la description de la maison / de l'appartement doit vous alerter.

○ Preuve de propriété.

Cette le document le plus important dont dépend la validité de la transaction.

Le propriétaire a le droit de posséder, d'utiliser et de disposer de sa propriété.
Le propriétaire a le droit, à sa propre discrétion, de prendre toutes les mesures en relation avec la propriété lui appartenant qui ne contredisent pas la loi et d'autres actes juridiques et ne pas violer les droits et intérêts légalement protégés d'autres personnes, y compris aliéner leur propriété dans la propriété d'autres personnes, leur transférer, tout en restant propriétaire, les droits de posséder, d'utiliser et de disposer d'un bien, de mettre un bien en gage et de le grever en autrement, en disposer d'une autre manière (article 209 du Code civil de la Fédération de Russie).

Comme il ressort de cette loi, seul le propriétaire peut disposer du bien, c'est donc lui qui doit agir en tant que vendeur. Demandez-lui un certificat de propriété, mais il est également préférable de commander vous-même un extrait du registre d'État unifié. De cette façon, vous vous protégez davantage contre la fraude.
Faites attention aux points suivants dans le document :

Objet de droit, qui donne une description de l'espace de vie. Vérifiez toutes les caractéristiques spécifiées avec les réelles (adresse, description technique).
Sujet de droit, où le propriétaire de l'appartement est indiqué. Ici, vérifiez tous les détails avec ceux fournis par le vendeur et assurez-vous qu'il n'y a aucune anomalie nulle part.

○ Liste des documents à demander au vendeur ?

Vous pouvez acheter un appartement dans un nouveau bâtiment non seulement auprès du promoteur lui-même, mais également auprès d'un particulier. Dans ce cas, le vendeur doit présenter :

Preuve de propriété
Un document confirmant le droit de transférer la propriété (en vertu de quel accord la transaction principale a été effectuée).
Consentement du deuxième conjoint.
Informations sur la composition de la famille.
Le consentement du promoteur à la vente (si l'on parle de la cession du droit de revendication).
Documents pour la maison du promoteur (projet, permis de construire, titre foncier).

○ Vérification de la qualité des locaux d'habitation acquis.

Le promoteur est tenu de transférer au participant à la construction partagée un objet de construction partagée dont la qualité est conforme aux termes du contrat, aux exigences de la réglementation technique, documentation du projet et les règlements d'urbanisme, ainsi que d'autres exigences impératives (clause 1, article 7 de la loi fédérale «Sur la participation à construction partagée» du 30 décembre 2004 n° 214-FZ).

Il est nécessaire d'accepter les logements prêts à l'emploi selon l'acte d'acceptation et de transfert, où la qualité réelle doit être enregistrée appartement transféré. Le contrat avec le promoteur (quel que soit son type) doit préciser quels matériaux seront utilisés dans la construction et les garanties fournies par l'entreprise. Et selon l'acte d'acceptation et de transfert, vous pouvez vérifier la qualité promise et celle fournie. Si cela ne vous convient pas, vous n'avez pas besoin de signer le document. Le promoteur aura 45 jours pour éliminer les lacunes identifiées.

○ Droits des tiers.

Si vous achetez un appartement à un particulier, vous devez prévoir la possibilité de droits de tiers. Ceci est nécessaire indépendamment du fait que marché secondaire Vous achetez une maison ou un nouveau bâtiment ?
L'émergence d'un tel droit est possible si le vendeur :

Il est légalement marié et n'a pas reçu le consentement de la deuxième épouse pour la vente.
A un enfant mineur.
Contient une personne à charge (il s'agit d'un citoyen handicapé, qui peut être un parent âgé ou un conjoint handicapé).

Pour qu'après l'achat, aucune réclamation ne soit faite contre vous, vous devez vérifier le certificat de composition de famille. Il listera toutes les personnes inscrites sur l'espace de vie et indiquera leurs dates de naissance et le degré de parenté avec le vendeur. Par de simples calculs, vous pouvez vérifier la possibilité de droits de tiers et réfléchir à nouveau à l'opportunité de conclure ou non cette transaction.

○ Charge.

La charge implique une restriction sur les transactions immobilières, en particulier, sa vente.
Si l'appartement que vous allez acheter est situé dans un immeuble neuf, ce n'est pas encore une garantie qu'il n'y aura aucune charge sur celui-ci. Un obstacle à la conclusion d'une transaction peut être :

Hypothèque - si l'achat initial a été effectué avec argent emprunté, cela nécessite la participation obligatoire de la banque à la vente.
Capital maternel- si l'appartement a été acheté avec la participation de tels fonds, il est nécessaire d'impliquer les autorités de tutelle et de tutelle, qui doivent approuver la vente de biens immobiliers.

Il peut également y avoir des surprises de la part du développeur. Par exemple, si une servitude est imposée sur le terrain sur lequel un bâtiment est construit, cela s'applique également aux charges.

Enregistrement par l'État d'une servitude prévoyant le droit à l'usage limité d'une partie terrain, est effectuée en relation avec une partie du terrain inscrite au registre unifié de l'immobilier, ou simultanément avec l'état enregistrement cadastral une telle partie. L'enregistrement cadastral par l'État d'une partie du terrain est effectué simultanément avec l'enregistrement par l'État d'une servitude, qui prévoit le droit à une utilisation limitée d'une telle partie sans demande correspondante (clause 4, article 44 de la loi fédérale " Au enregistrement d'état immobilier » du 13 juillet 2015 n° 218-FZ).

Pour éliminer ces risques, commandez un extrait de l'USRR. Dans celui-ci, en plus des informations sur le propriétaire de l'espace de vie, toutes les charges imposées à l'appartement seront indiquées.

Avant d'acheter un appartement, il est nécessaire de procéder à une analyse approfondie de sa pureté juridique. Cela est généralement fait par les avocats des agences immobilières. Mais les situations sont différentes, donc l'acheteur doit également être capable de lire correctement les documents afin qu'il n'y ait plus de problèmes avec l'appartement à l'avenir. Alors qu'as tu besoin de savoir?

Vérification des documents de l'appartement

Supposons que vous ayez trouvé un appartement qui vous convienne parfaitement. La première étape consiste à déterminer sur la base de quels documents la propriété du vendeur est née. Dans la plupart des cas, les propriétaires de biens immobiliers résidentiels ont entre les mains des contrats de vente, d'échange, de donation, des certificats d'héritage. Vous pouvez également rencontrer une personne avec un document aussi rare qu'une décision de justice entrée en vigueur. Un contrat de location peut également vous être présenté.

Il est conseillé de regarder les documents de ses propres yeux, de les tenir entre ses mains pour s'assurer qu'il n'y a pas de traces de ratures et autres falsifications sur les papiers. Il peut y avoir des corrections, mais elles doivent être certifiées par les signatures de toutes les personnes qui ont signé le contrat. Si un notaire était présent, les corrections doivent être certifiées par sa signature et son sceau.

Vous pouvez également vérifier l'enregistrement du contrat par l'État - cela peut également être vérifié par tout citoyen russe. Parfois, le contrat indique les conditions dont le non-respect entraîne sa résiliation - vous devez alors savoir clairement si ces conditions ont été remplies. Un exemple classique est l'obligation de l'acheteur (c'est-à-dire déjà le propriétaire et, par conséquent, le vendeur) de payer le coût total de l'appartement quelque temps après l'achat du bien. Si la condition n'est pas remplie, le contrat est susceptible de résiliation, ce qui signifie que la personne qui vous vend l'appartement n'en est pas le propriétaire.

Regardez la date d'entrée en vigueur de l'accord. Vous devez être alerté si le propriétaire commence à vendre rapidement un appartement qui lui a été récemment donné ou légué par une personne qui n'est pas son parent.

Vérification de l'historique de l'appartement

Dans le registre d'État unifié des droits de immobilier et transactions avec celui-ci) reflète l'historique de toutes les propriétés résidentielles depuis 1998 (tous les transferts de propriété, saisies immobilières, interdictions de transactions y sont indiqués). Demandez au propriétaire un extrait de l'USRR pour vous assurer que tout est en ordre avec l'appartement depuis 15 ans.

Qu'est-ce qui devrait vous rendre méfiant ? Par exemple, si l'appartement changeait souvent de mains et que personne ne l'habitait depuis longtemps. Il est possible que tout ne soit pas en ordre avec les transactions pour cet appartement, et ils essaient simplement de vous tromper. Alors il vaut mieux choisir un autre appartement.

L'extrait de l'USRR indiquera tous les litiges immobiliers sur l'appartement, les cas de saisie, etc. Regardez la date de ces événements, et vous pourrez évaluer grossièrement la situation : ces litiges peuvent-ils se reproduire, ou toutes ces choses sont-elles révolues ? jours.

La loi russe établit la période maximale pour la reconnaissance des transactions immobilières comme invalides - 3 ans. En conséquence, si au cours des 3 dernières années, il n'y a pas eu de conflits concernant l'appartement, vous pouvez respirer facilement. Mais si un tel litige s'est produit pendant cette période, demandez au propriétaire de présenter une décision de justice afin de comprendre s'il est vraiment propriétaire légalement de cet appartement. Si le propriétaire vous informe que le litige est toujours en cours, il est préférable de reporter l'achat jusqu'à ce qu'une décision de justice soit rendue.

Certes, il arrive toujours qu'une propriété résidentielle ne soit pas enregistrée auprès de l'USRR - cela s'applique généralement à des appartements plutôt anciens. Curieusement, l'absence d'un tel appartement dans le registre signifie sa pureté juridique totale, c'est-à-dire qu'aucune transaction n'a été effectuée avec lui depuis le moment de la privatisation. Pour enfin vérifier la légalité absolue des droits de son propriétaire, vous pouvez contacter le Département de la politique du logement avec une demande de clarification.

Nous vérifions la qualité de l'appartement

Vous devez maintenant demander au propriétaire des documents du RTC pour vous assurer qu'il n'y a pas eu de réaménagements ou de réorganisations illégaux dans l'appartement. En loi ( code du logement RF, article 26), pratiquement toute reconstruction et redéveloppement doit être coordonnée avec les gouvernements locaux. Si cela ne se produit pas, le réaménagement est reconnu comme illégal.

Besoin de rester à l'écart violations flagrantes, dont la coordination entraînera des coûts importants en temps et en argent (démolition murs porteurs, transfert de points humides, etc.). Cependant, si dans un appartement, par exemple, une salle de bain est combinée ou des pièces adjacentes sont isolées, de tels changements peuvent être considérés comme plus «un plus».
Svetlana Birina
Chef du département immobilier de la ville chez NDV-Nedvizhimost

Vérification du vendeur

Le propriétaire lui-même doit être contrôlé de la même manière que son appartement. La première chose à faire est de vérifier l'authenticité de son passeport. Par exemple, cela peut être fait sur le site Web de la Direction principale des migrations du ministère de l'Intérieur de la Russie - une liste des passeports russes invalides y est publiée, qui est régulièrement mise à jour. Cette information est plus une référence, et afin d'obtenir plus de données juridiquement significatives, il vaut la peine de se rendre au bureau local des passeports.

C'est plus difficile lorsqu'un représentant agit au nom du vendeur. Si vous vous trouvez dans une situation similaire, vérifiez la procuration aussi soigneusement que possible, assurez-vous qu'elle est notariée. Sans procuration notariée, le représentant du vendeur n'a aucun droit d'agir. Lisez le document lui-même pour découvrir une autre question importante : le représentant du propriétaire de l'appartement a-t-il le droit de recevoir de l'argent pour sa vente, ou son autorité est-elle limitée à la signature du contrat ? Dans tous les cas, la procuration est un risque supplémentaire.

Il convient également de traiter de la capacité juridique du vendeur, surtout si, à première vue, il existe des doutes quant à son adéquation. Par exemple, vous pouvez parler aux voisins du vendeur - peut-être qu'ils vous diront quelque chose sur lui et son mode de vie.

Nous vérifions les droits des tiers, ou plutôt leur absence

Afin d'éviter plus tard des problèmes avec l'appartement acheté, vous devez vous assurer qu'aucun tiers ne peut y prétendre. Des situations sont connues lorsqu'un membre de la famille inscrit dans un appartement, mais qui n'y habite pas depuis longtemps, apparaît soudainement et commence à contester l'accord ou déclare son désir d'emménager. Le plus souvent, cela se produit lorsqu'une personne était en prison, moins souvent il y a des problèmes avec les personnes qui sont parties pour un traitement de longue durée (par exemple, dans un dispensaire psychoneurologique), en expédition, en voyage d'affaires à l'étranger, etc.

Une autre situation à risque est celle des enfants mineurs enregistrés: le fait est que, selon la loi, lors de l'achat et de la vente d'un appartement, leurs intérêts doivent être respectés, et cela est pris en charge par les autorités de tutelle. Il peut arriver que plus tard le tribunal reconnaisse la transaction comme invalide si les droits des enfants ont été violés.

Si le propriétaire de l'appartement est marié, il doit présenter un consentement notarié à la vente du logement de son conjoint.

Le plus simple est de demander au propriétaire un extrait étendu du livre de la maison, qui indiquera clairement qui est inscrit dans cet espace de vie, et si ces personnes conservent le droit d'habiter l'appartement même en cas de vente. À propos des gens,

Faites très attention non seulement à ce qui est écrit ci-dessus: abordez le transfert d'argent avec une responsabilité maximale, assurez-vous que le vendeur rédige correctement un reçu pour recevoir de l'argent, indique la date correcte et n'oublie pas de signer. Et, bien sûr, vérifiez la question du transfert effectif de l'appartement.

L'essentiel est de savoir quelles sont les 5 étapes à suivre pour que la bagatelle manquée lors de la transaction ne se transforme pas en gros problème à l'avenir. Que rechercher lors de l'achat d'un appartement sur le marché secondaire?

Étape 1 - vérification des titres de propriété de l'appartement

Si vous avez aimé un appartement sur le marché secondaire, vous devez commencer à étudier l'historique du problème en vérifiant les documents sur la base desquels la propriété du vendeur est née. Les options les plus courantes sont les contrats de vente, d'échange, de donation ; moins souvent - décisions de justice entrées en vigueur, certificats de droit à l'héritage, contrat de rente. Évidemment, ces documents ne doivent en aucun cas contenir des signes de faux, ratures, etc. S'il y a des corrections dans le texte, elles doivent être certifiées par les signatures de toutes les parties à l'accord. Si le contrat est certifié par un notaire, les corrections sont scellées et signées par le notaire, écrit Propriétaire.

"Vérifiez le fait que les contrats sont correctement enregistrés par l'État", conseille Sergey Popravka, avocat chez Penny Lane Realty. – Si les documents sur la base desquels le droit de propriété est né contiennent des conditions dont le non-respect est à la base de la résiliation de la transaction, assurez-vous que ces conditions sont remplies. Une telle condition peut être, par exemple, l'obligation de l'acheteur (qui, en interagissant avec vous, agit déjà en tant que vendeur) de payer le coût de l'appartement quelque temps après la conclusion du contrat. En cas de manquement à cette obligation, le contrat pourra être résilié.

Une nuance importante : si vous découvrez que l'appartement a été donné ou légué à quelqu'un (et que son nouveau propriétaire n'est pas un parent), et peu de temps après, le nouveau propriétaire commence à vendre cet appartement rapidement, alors ce fait devrait vous alerter.

Étape 2 - vérifier l'historique de l'appartement

Demandez au propriétaire un extrait des États-Unis

registre national des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci (EGRP). Cet extrait reflétera toute l'histoire de l'objet (transferts de propriété, ainsi que la présence d'arrestations pour un appartement, interdictions de transactions), à partir de 1998, c'est-à-dire à partir du moment où l'USRR a été créée, ce qui est bien suffisant pour votre tranquillité d'esprit.

"Si vous voyez sur cet extrait que l'appartement a été revendu récemment et a changé de mains très souvent, et en fait personne n'y habite depuis longtemps, alors il est probable que les transactions pour cette propriété n'étaient "pas propres" et de cette façon, quelqu'un a essayé de « monter » un acheteur de bonne foi », prévient Olga Rykova, directrice du service juridique de Panorama Estate. Dans ce cas, les experts conseillent de se méfier et mieux - de rechercher un objet plus fiable.

À partir de l'extrait, il sera également clair si l'appartement était à l'épicentre du différend ou non, si des arrestations y ont été effectuées, etc. Et si, à la suite de l'étude de ces informations, vous trouvez des différends, faites attention à la façon dont de nombreuses années se sont écoulées depuis leur apparition.

Par Législation russe, le délai maximum de prescription pour les transactions invalidantes, y compris les transactions immobilières, est de 3 ans. Donc, si dans les trois ces dernières années il n'y avait pas de litige avec l'appartement avant l'achat proposé, alors vous n'avez pas à vous inquiéter que les anciens propriétaires revendiquent soudainement leurs droits. Mais si vous comprenez qu'il y a eu des litiges au cours des 3 dernières années, demandez au propriétaire de fournir une décision de justice sur la base de laquelle il sera possible de tirer des conclusions définitives sur la légalité de la possession de cet appartement. Si la décision du tribunal n'a pas encore été prise, il est logique d'attendre avant de conclure un accord.

Certes, il arrive que l'appartement ne soit pas répertorié dans l'USRR. En règle générale, cela se produit avec des biens immobiliers provenant d'un parc de logements anciens. Si un tel appartement ne figure pas dans le registre, cela signifie qu'aucune transaction n'a été effectuée avec lui après sa privatisation, c'est-à-dire qu'il s'agit d'un appartement idéal d'un point de vue juridique, il est absolument "propre". Pour une certitude absolue, l'acheteur peut soumettre une demande au Département de la politique du logement pour vérifier les véritables droits de son propriétaire. Rien de plus n'a besoin d'être fait.

Étape 3 - vérification de la qualité de l'appartement

Demandez au propriétaire les documents RTC de l'appartement. Ils sont nécessaires pour vérifier si la qualité de l'appartement correspond aux documents: s'il y a des incohérences commande légale rénovation ou rénovation. Selon l'article 26 du Code du logement de la Fédération de Russie, presque toute réorganisation et tout réaménagement nécessitent une coordination avec le gouvernement local, et s'ils sont effectués "spontanément", ils entreront dans la catégorie infractions administratives dont la responsabilité est prévue. Tout rééquipement d'un appartement pour lequel l'autorisation des autorités compétentes n'a pas été obtenue est considéré comme illégal.

Étape 4 - Vérification du vendeur

Avec une attention non moins grande, vous devriez vérifier le propriétaire lui-même. Vérifiez d'abord l'authenticité de son passeport. Cela peut être fait en utilisant un service spécialisé sur le site officiel du Service fédéral des migrations de la Fédération de Russie. L'information ainsi obtenue est, bien sûr, davantage un caractère de référence. Pour obtenir des informations officielles juridiquement significatives, les créateurs du site recommandent de contacter la division territoriale du FMS (en d'autres termes, le bureau local des passeports).

« Il faut être extrêmement prudent si le contrat est signé par le représentant du vendeur par procuration », note Sergueï Pravka. – Vous devez savoir que la procuration délivrée par individuel, doit être notarié. Vous devez vous assurer que la procuration n'a pas été révoquée et comprendre clairement la liste des pouvoirs du syndic : s'il est uniquement habilité à signer un contrat de bail ou s'il peut également, par exemple, recevoir un paiement en vertu du contrat. De manière générale, il faut comprendre que la signature d'un accord par une personne de confiance crée des risques supplémentaires.

Il sera beaucoup plus difficile de composer avec la capacité du vendeur. Mais cela doit être fait (peu importe la confiance qu'une personne inspire) afin d'être sûr qu'au moment de la conclusion du contrat, le propriétaire n'est pas dans une frénésie mensuelle planifiée, dans un état d'influence narcotique et qu'il est mentalement sain. Ne soyez pas trop paresseux pour visiter les dispensaires narcologiques et neuropsychiatriques avec le vendeur pour obtenir des informations pertinentes.

Étape 5 - Vérification des droits des tiers

Demandez au propriétaire de vous fournir

extrait étendu du livre de la maison. Il vous permettra de vérifier qui est inscrit dans l'appartement au lieu de résidence et si ces personnes, conformément à la loi, conservent le droit d'habiter l'appartement lors de sa vente.

Le fait est que l'un des risques importants lors de l'achat d'une maison est une éventuelle contestation des droits sur un appartement par des tiers. Des litiges peuvent survenir, par exemple, s'il y a un membre de la famille porté disparu enregistré dans l'appartement. "Personne ne garantit que cette personne disparue n'apparaîtra pas dans quelques années et ne contestera pas l'affaire. De tels cas se produisent, dit Olga Rykova. "Les gens sont en prison, ils ne veulent pas en parler à leurs proches, puis ils sont libres et déclarent leurs droits." Par conséquent, lors de l'achat d'un appartement où est enregistré un membre de la famille disparu, qui est temporairement parti pour un voyage d'affaires de longue durée dans l'Arctique, pour un traitement de longue durée (par exemple, dans un dispensaire psycho-neurologique ou narcologique) ou dans des lieux de privation de liberté, vous prenez un certain risque. Pensez-vous que cela pourrait valoir la peine de chercher une autre option?

Dans la zone à risque se trouvent également des appartements où sont enregistrés des enfants mineurs, dont les intérêts doivent être respectés. Et si les droits des mineurs ont été touchés lors de la transaction, assurez-vous d'avoir les autorisations appropriées des autorités de tutelle.

"De plus, il faut faire attention aux droits des conjoints du vendeur: si le vendeur est marié ou si l'appartement a été acheté en mariage, le consentement du conjoint à la vente doit être inscrit dans le contrat", souligne Irina Shugurova, adjointe PDG"MIEL Brokerage" sur les questions juridiques.

Dans le cas de l'achat et de la vente d'un appartement, toutes les nuances sont bien sûr importantes : le contenu du contrat de vente, le processus de transfert d'argent pour un appartement, la rédaction correcte des reçus par le vendeur, le contrôle de la transfert d'un appartement - tous ces éléments font partie du concept global d'un «accord». L'essentiel est de se rappeler que lors de l'achat d'un appartement, il ne faut pas croire (en un mot), avoir peur (de la tromperie), demander (des documents).

L'achat et la vente sont une transaction courante qui vous permet de vendre et d'acquérir une propriété moyennant un certain montant. Souvent, l'objet du contrat est l'immobilier. Lors de la conclusion d'un contrat, une vigilance particulière s'impose, car vous pouvez tomber sur des escrocs. Par conséquent, il est très important de savoir comment vérifier un appartement avant d'acheter. Aujourd'hui, nous en parlerons plus en détail et vous pourrez vérifier indépendamment la propreté légale de l'appartement.

Lorsque la question se pose de vérifier un appartement avant d'acheter, les acheteurs réfléchissent à la meilleure façon de le faire - par eux-mêmes ou par l'intermédiaire d'un avocat, et combien cela coûte-t-il de soutenir une transaction d'achat et de vente d'appartement ? Bien sûr, la meilleure option serait d'attirer un spécialiste, mais seulement un spécialiste expérimenté.

Il est parfaitement averti sur le plan juridique, a effectué des transactions plus d'une fois et soupçonnera immédiatement si une transaction est effectuée par des escrocs. Mais pour les services de vérification d'un appartement avant d'acheter par l'intermédiaire d'un avocat, vous devez payer. C'est un inconvénient pour de nombreux acheteurs.

Vous pouvez également vérifier vous-même. Mais avant cela, vous devez vous préparer soigneusement, étudier la loi. Mais vous n'avez pas besoin de dépenser de l'argent supplémentaire pour services juridiques qui attire la plupart des acheteurs.

Cependant, tout le monde ne réussit pas à se protéger complètement des vendeurs peu scrupuleux et à s'assurer que l'appartement est propre. Par conséquent, il vaut mieux payer un avocat et dormir paisiblement.

Combien coûte la prise en charge de l'achat et de la vente d'un appartement ? Le coût de la diligence raisonnable varie en fonction du cabinet ou de l'individu, ainsi que de la région où se trouve l'avocat. Par exemple, à Moscou, le support complet coûte environ 50 000 roubles.

Quels documents doivent être vérifiés avant d'acheter un appartement

Avant de signer un contrat de vente objet immobile, il vaut la peine de demander au propriétaire une certaine liste de papiers. Si le vendeur n'a rien à cacher, il ne s'opposera pas à cette idée. Si le citoyen qui vend la propriété s'y oppose, aucun accord ne doit être conclu avec lui.

La liste de ce qui doit être vérifié à partir des documents est la suivante :

Preuve confirmant la propriété du vendeur sur l'objet de la transaction.
Documents pour l'appartement, qui sont devenus la base du transfert de propriété au vendeur. Il peut s'agir d'un accord de donation, d'un testament, d'un certificat de privatisation, etc.
Extrait de l'USRN. Il vous permet de vous renseigner sur tous les mouvements de la propriété.
Informations du livre de la maison. Il indique s'il y a des personnes enregistrées dans l'appartement.
Un document confirmant que le vendeur n'a aucune dette envers le service public.
Certificat médical attestant de la capacité juridique du propriétaire du bien. Ils la délivrent dans un dispensaire psycho-drogue-neurologique.

Parmi ces articles, le plus important est un extrait de l'USRN. C'est elle qui permet de vérifier avec précision que le vendeur est bien le propriétaire légitime des lieux. Ce document délivré sous deux formes : simple et étendue.

Dans la première option, seules les informations personnelles sur le propriétaire de l'appartement sont indiquées, et dans la deuxième option, toute l'histoire de la propriété est écrite, à partir de sa première inscription à Rosreestr. C'est-à-dire que vous pouvez y découvrir tous les anciens propriétaires de logements.

Comment un acheteur peut-il inspecter un appartement ?

La vérification des documents lors de l'achat d'un appartement est assez simple à réaliser par vous-même.

Passeports vendeurs

Lors de la rédaction d'un contrat de vente, vous devez demander un passeport à la seconde partie et comparer soigneusement les données saisies dans l'accord avec l'original. Lors du changement d'un document d'identité, les informations précédemment valides sont écrites à la toute fin.

Si possible, avant de signer le contrat, faites une copie du passeport du vendeur, envoyez-la à l'autorité de migration pour vérifier l'authenticité du document. Cela vous permettra d'être sûr de la validité du passeport.

La possession

Pour savoir si la deuxième partie est le propriétaire de l'appartement acheté, un certificat d'enregistrement de propriété sera utile. Vous devez l'examiner attentivement pour les contrefaçons. Ce document doit être établi sur papier timbré, a son propre numéro, ne présente pas le moindre défaut : corrections, fautes de frappe, ratures.

En cas de doute sur la validité du certificat, vous pouvez contacter les employés de l'autorité Rosreestr pour vérification de l'authenticité.

Arrestation et encombrement

Une charge est une restriction au droit de propriété du propriétaire. Il est peu probable que quelqu'un veuille acheter un appartement, sachant qu'il ne pourra pas en disposer entièrement. Un logement grevé est considéré comme étant en état d'arrestation, mis en gage ou loué à d'autres personnes.

Lors de l'achat d'un appartement, vous ne pouvez vérifier la présence d'une charge qu'à l'aide d'un extrait de l'USRN. Pour l'obtenir, vous devez vous rendre à l'autorité Rosreestr ou au centre multifonctionnel.

Passeport cadastral

Un passeport cadastral est requis à la conclusion de la vente et de l'achat. Par conséquent, le vendeur est tenu de le fournir. Dès réception du document, vous devez vérifier les données qu'il contient avec ce qui est écrit dans l'accord. Si un réaménagement a été effectué, mais qu'il n'y a aucune entrée dans le passeport, vous devez demander à la deuxième partie de le réémettre. En savoir plus sur pourquoi et pourquoi vous en avez besoin dans un article spécial.

Consentement du conjoint

Si l'appartement vendu est la propriété acquise conjointement par des époux officiellement mariés, il ne peut être vendu qu'après avoir obtenu le consentement du mari / de la femme pour conclure la transaction. Par conséquent, vous devez vérifier si le vendeur est marié et s'il est le plein propriétaire des lieux.

Personnes inscrites

S'il y a des personnes dans l'appartement qui ont un permis de séjour, elles ont tous les droits vivre dedans. Par conséquent, il convient de vérifier avant le contrat de vente qu'il n'y a pas de tiers. Pour cela, vous devez demander un extrait du livret de maison. Il répertorie toutes les personnes inscrites.

L'absence de locataires dans l'appartement ne signifie pas que personne n'y est inscrit. Certaines catégories de citoyens peuvent apparaître soudainement et déclarer leur intention de vivre à l'adresse d'enregistrement.

Il s'agit notamment des personnes suivantes :

Condamnés purgeant une peine d'emprisonnement.
Patients en traitement dans un dispensaire psychoneurologique.
Personnel militaire en conscription.
Citoyens mineurs vivant dans des établissements d'enseignement.
Les personnes vivant en maison de retraite.

Les informations sur les personnes inscrites doivent être indiquées dans le contrat de vente et d'achat.

Factures de services publics

Pour vérifier l'absence de dettes envers le logement et les services communaux, vous devez demander au propriétaire de fournir une attestation de l'office du logement attestant ce fait.

Attention! Lorsque le vendeur présente le document, il faut faire attention à la date. Les factures de services publics doivent être payées jusqu'à le mois dernier sinon les dettes passeront au nouveau propriétaire.

Risques pour un appartement hérité

Si le vendeur a hérité du logement, il y a un risque d'autres héritiers. Vous pouvez vérifier ce fait auprès du notaire dans lequel l'affaire de succession a été menée.

Le notaire fournira un certificat confirmant l'absence d'autres personnes ayant droit à l'héritage. Mais l'avocat ne délivrera le document qu'en présence du vendeur.

Risques liés aux transactions avec des mineurs

Si un enfant de moins de 18 ans est inscrit dans l'appartement vendu, il sera impossible de le vendre sans l'autorisation de l'autorité de tutelle et de tutelle. Par conséquent, il est important de vérifier si l'autre partie a des enfants mineurs. Si oui, demandez l'approbation écrite de l'organisme gouvernemental. Sinon, l'autorité Rosreestr n'acceptera pas une demande d'enregistrement de propriété.

En savoir plus à ce sujet dans un article spécial.

Vérification de l'adéquation du vendeur

Le droit civil établit que les transactions peuvent être effectuées avec la présence obligatoire de la pleine capacité juridique de la personne. Lorsque la capacité est limitée ou inapte, certaines conditions doivent être remplies pour que le contrat soit considéré comme légal.

Par conséquent, il est nécessaire de vérifier si le vendeur peut gérer pleinement ses actions. Pour ce faire, vous devez demander à l'autre partie de fournir une attestation du dispensaire psycho-neurologique sur l'état de santé.

Habituellement, ce certificat est requis si l'un des propriétaires est une personne très âgée.

Comment vérifier un appartement à Rosreestr via Internet: instructions étape par étape

Pour vérifier rapidement la propriété via Internet, vous devez effectuer les étapes suivantes :

Après cela, des informations sur la propriété seront immédiatement publiées.

TOP 5 types de fraude avec des appartements sur le marché secondaire

Le plus souvent, les appartements sont achetés sur le marché secondaire. Si lors de l'achat de nouveaux bâtiments, il existe une certaine garantie de l'intégrité du constructeur, alors sur le marché secondaire, vous ne savez pas à qui vous adresser. Aujourd'hui, les acheteurs tombent souvent entre les mains d'escrocs, accumulant un tas de problèmes avec l'immobilier.

Il existe les types suivants activités frauduleuses lors de la vente et de l'achat d'un appartement. Les avocats assurent que vous devez les connaître afin de ne pas vous faire prendre.

Vendre avec un faux passeport

Le schéma dans ce cas est le suivant : les contrevenants louent un logement, choisissent un propriétaire qui habite dans un autre localité ou lors d'un long voyage. Lors de la signature d'un contrat de location, ils demandent au propriétaire de leur remettre un passeport pour en faire une copie.

Ensuite, ils collent une photo de l'un des intrus sur sa photo, en font une copie et rendent le passeport au propriétaire. Par la suite, les fraudeurs, à l'aide d'une photocopie, reçoivent des titres de propriété en double et procèdent à la vente. Après avoir reçu De l'argent les vendeurs disparaissent sans laisser de trace.

À la suite d'un tel stratagème, un citoyen qui décide d'acheter un appartement se retrouve sans lui et sans argent. Après tout, même si la transaction est déclarée invalide, il n'y aura personne pour récupérer les fonds manquants. Le propriétaire du bien ne souffrira pas, son bien lui sera restitué.

Vente d'un appartement acheté à une personne qui n'est pas au courant de ses actes

Souvent, les escrocs choisissent une victime parmi des retraités solitaires, des citoyens souffrant de troubles mentaux, toxicomanes ou ayant une dépendance à l'alcool. En règle générale, ces personnes concluent un contrat de vente avec un minimum d'honoraires ou même rédigent un accord sur la donation de biens immobiliers.

Mais ces transactions peuvent par la suite être déclarées invalides. Par conséquent, les attaquants commencent à couvrir leurs traces. Ils le font à travers plusieurs reventes de biens. Les transactions sont effectuées par intermittence pendant pas plus d'un an. Par conséquent, vous devez vous méfier si le vendeur n'a acheté un appartement que récemment et qu'il le vend déjà.

Dissimulation de personnes ayant droit à l'héritage

L'acquisition d'un bien immobilier, qui est passé au vendeur par héritage, est l'opération la plus risquée. Les attaquants sont en mesure de forcer un citoyen à rédiger un testament, indiquant uniquement leurs noms sur certaines propriétés.

Vente de biens immobiliers sous fausse procuration

Accepter d'acheter et de vendre par procuration est un risque énorme. Après tout, les fraudeurs ont la possibilité de falsifier un document ou d'utiliser une procuration qui a été révoquée par le propriétaire de l'objet immeuble. Le résultat de ce stratagème est habituel: les contrevenants reçoivent de l'argent, l'acheteur se retrouve sans appartement et sans fonds.

Obtenir une avance

Le transfert de l'avance est une garantie que l'acheteur achètera définitivement le bien. Mais pas pour les arnaqueurs. Le schéma est le suivant: le contrevenant montre la maison à l'acheteur, après quoi un accord préliminaire sur la vente et l'achat est conclu, un acompte est transféré.

Après avoir reçu l'argent, le faux propriétaire disparaît avec l'argent. Pour une telle tromperie, l'attaquant n'a qu'à falsifier les titres de propriété.

Ainsi, il est nécessaire de vérifier l'appartement avant d'acheter. Il y a gros risque se retrouver sans argent et sans logement. Si vous n'êtes pas sûr que l'auto-audit a réussi, vous devez contacter un avocat expérimenté.

Si vous avez besoin de l'aide d'un avocat de confiance ou si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, veuillez vous inscrire à consultation gratuite via notre consultant en ligne. Nous vous rappellerons, vérifierons la pureté juridique des documents et l'absence de stratagèmes frauduleux.

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