Types de locaux non résidentiels. La superficie des locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements - qu'est-ce que c'est? Cadre législatif, conditions et exigences pour le transfert dans des locaux d'habitation. Règles et normes pour l'approvisionnement en ressources communales

Comme mentionné ci-dessus, le concept de "bien immobilier résidentiel" est absent de la législation de la Fédération de Russie. Cependant, le Code civil et du logement et, en particulier, la loi fédérale de la Fédération de Russie n° 122 du 21 juillet 1997, définissent les enseignes des locaux non résidentiels qui répondent aux exigences des locaux résidentiels : il doit s'agir d'un immeuble et objet isolé.

Les locaux sont utilisés pour la vente au détail et le commerce de gros. Ils peuvent être situés dans des centres commerciaux, des bâtiments administratifs ou résidentiels. Pour les locaux commerciaux, les murs en chapiteau et la présence de communications individuelles (eau, égouts et sanitaires) ne sont pas obligatoires. S'il y a plusieurs prises dans le bâtiment, les communications du bâtiment sont considérées comme communes à tous.

Bâtiments, parties de bâtiments, locaux résidentiels et non résidentiels

Le nombre de droits réels sur ces objets NI comprend également le droit de gestion économique dûment exécuté et le droit de gestion opérationnelle, exercés par les entités juridiques étatiques et municipales. La seule présence d'une habitation au bilan d'un sujet de droit de propriété ne constitue pas une base suffisante dans la pratique judiciaire et arbitrale pour lui reconnaître la qualité de titulaire du droit d'auteur.

Loi fédérale du 15 juin 1996 n° N 72-FZ "Sur les associations de propriétaires" par propriété commune désigne les parties du complexe NI destinées à l'entretien, à l'utilisation et à l'accès aux locaux, étroitement liées à leur destination et suivant leur destination.

Définition de bâtiment non résidentiel

Le concept de «structure» est généralement défini en énumérant les objets pertinents, par exemple: puits de pétrole et de gaz, stations-service, ouvrages hydrauliques, canalisations principales, sports, sports et loisirs, installations sportives et de divertissement (stades, palais des sports, concert et palais des sports, salles de sport, piscines), ponts, serres, transformateurs, chaufferies, passages souterrains et autres ouvrages d'art fondamentalement lié à la terre.

Le point de vue juridique renforce sérieusement le point de vue selon lequel la possibilité de reconnaître le droit de propriété sur une partie de l'immeuble (qui est, par exemple, des locaux non résidentiels) est niée et le droit de propriété sur celle-ci peut s'exprimer uniquement en parts idéales. Comme le note V.V. Chubarov, "avec cette approche, le bâtiment ne peut être vendu ou autrement aliéné en partie qu'en vendant une part du droit commun copropriétéà l'immeuble."

Nous analyserons des locaux résidentiels et non résidentiels ou un appartement, quelle est la différence

Dans le même temps, la loi n'interdit pas l'utilisation des locaux des citoyens vivant dans des locaux sur base légale, pour la mise en œuvre de mesures professionnelles et activité entrepreneuriale, si cette activité ne cause pas de gêne et ne viole pas les droits des autres citoyens.

Ainsi, un logement, en plus des caractéristiques ci-dessus, se caractérise par son aptitude à résidence permanente citoyens en elle. Conformément à ce panneau, le logement doit être situé dans un quartier résidentiel, il doit être en bon état : toutes les structures du bâtiment doivent être opérationnelles, sans aucun dommage ni destruction, afin que leur capacité portante ne soit pas violée.

Qu'est-ce qu'un local non résidentiel: définition, signes et exemples d'objets immobiliers

Il fait partie du bâtiment. Dans certains cas, il peut y avoir une pièce dans un certain bâtiment, puis elles coïncident. Les locaux non résidentiels peuvent être situés dans des immeubles résidentiels(destiné à être habité) ou complètement inhabité.

Éducatif (ceux-ci incluent les bâtiments des jardins d'enfants, des écoles, des universités, etc.).
Soins de santé (par exemple, hôpitaux, cliniques, salles d'urgence).
Industriel.
Administratif.
Services publics (gaz, eau, électricité, chauffage).
Restauration.
Services aux consommateurs (ceux-ci incluent les ateliers, les blanchisseries, les nettoyeurs à sec, les ateliers de réparation et autres).
Échange.
Loisirs et divertissement.
Bureau de poste.
Dépot.
Créatif (ateliers et salles d'exposition).

Le concept et les spécificités des locaux non résidentiels

D'après G. F. Shershenevich, de nombreuses maisons sont intrinsèquement indivisibles, car lorsqu'elles sont divisées, leurs parties séparées, privées des accessoires nécessaires (cuisines, caves, hangars), ne répondront pas à l'objectif pour lequel la maison existe. Cependant, selon l'auteur, la situation inverse est également possible - une vaste maison peut avoir de nombreux services et extensions, de sorte qu'une fois divisée, chaque partie serait équipée de tout le nécessaire. G. F. Shershenevich note également que l'augmentation des fournitures nécessaires peut avoir été délibérément entreprise compte tenu de la division proposée. Par conséquent, comme le croit l'auteur, "il faut reconnaître que, par essence, la maison doit être supposée être une chose séparée, mais que cette hypothèse peut être réfutée par la preuve de l'impossibilité de diviser une maison donnée avec préservation pour les parties importance économique la totalité."

Le législateur a utilisé à plusieurs reprises la notion de locaux non résidentiels en l'étendant aux seuls locaux situés dans bâtiments résidentiels. Art antérieur. 1 de la loi de la Fédération de Russie du 24 décembre 1992 «Sur les fondements de la politique fédérale du logement», les locaux non résidentiels étaient considérés non seulement comme une sorte d'opposé fonctionnel des locaux résidentiels, mais comme faisant partie intégrante des bâtiments résidentiels de tout type de parc de logements (ainsi que des locaux d'habitation, des structures et des éléments d'infrastructure logement et etc.).

Immeubles, ouvrages d'art, locaux non résidentiels en relations locatives

A cet égard, un problème important se pose : un immeuble, y compris un local d'habitation, peut-il faire l'objet d'un contrat de bail, et si non, comment réglementer les relations sur le bail d'une partie de l'immeuble (structure) ? La première question appelle une réponse négative : les locaux d'habitation faisant l'objet d'un contrat de location autonome, ils ne peuvent faire l'objet d'une autre obligation de transfert de propriété à usage temporaire. Par conséquent, un immeuble qui contient à la fois des locaux d'habitation et des locaux non résidentiels ne peut pas être un bien immobilier unique et, en tout état de cause, les locaux d'habitation doivent être considérés comme des biens immobiliers distincts.

Par conséquent, la division des bâtiments en résidentiel et non résidentiel, qui est devenue courante dans la littérature juridique, n'a pas de charge sémantique et est incorrecte, car le concept de «bâtiment résidentiel» n'existe pas du point de vue du droit russe moderne. . La signification juridique n'est que la différence entre les locaux non résidentiels et les bâtiments résidentiels et, par conséquent, les bâtiments des bâtiments résidentiels. Les locaux résidentiels sont destinés uniquement à la résidence permanente des citoyens, non résidentiels - à d'autres usages, et par conséquent le bâtiment au sens juridique ne peut inclure que des locaux non résidentiels. Ensuite, il est nécessaire de savoir si les normes sur la location des bâtiments et des structures peuvent être appliquées à la location de leurs parties. A.A. Ivanov adhère à un tel point de vue, selon lequel "les règles sur la location de bâtiments et de structures sont appliquées lors de la location de parties de bâtiments (structures)" .

Caractéristiques du statut de "locaux non résidentiels" et sa base juridique

Dans le cadre de la littérature juridique, il existe de nombreuses définitions du concept susmentionné. L'une d'elles est la caractéristique suivante - il s'agit d'un espace limité par un contour tridimensionnel avec une entrée séparée existante. La dernière caractéristique garantit à l'utilisateur d'un tel objet de l'enregistrer légalement et de formaliser le droit de propriété, ainsi que la possibilité de l'utiliser sur une base de bail et de location.

Les spécificités de ce statut objets immobiles impose de se référer aux définitions données par le législateur. Ainsi, la définition du statut de "locaux non d'habitation" dans sa forme pure au regard du Code du logement est absente. Le législateur s'est limité à présenter une définition formulée d'un logement.

Définition de bâtiment non résidentiel

Les locaux industriels non résidentiels sont divisés par industrie en objets: industrie (carburant, pétrochimie, chimie) ; métallurgie, non ferreux et ferreux; industrie de l'énergie électrique, etc. Par objectif, ils distinguent également l'immobilier de la ville services publics: objets isolés d'approvisionnement en chaleur, gaz, eau et électricité. Les zones isolées des bureaux de poste (par exemple, les bureaux de poste) sont attribuées. Quelques problèmes de chiffre d'affaires civil de biens immobiliers

Les deux points de vue sont critiqués par les juristes, cependant, chacun peut être considéré comme légitime, selon le but de la propriété. Par exemple, un bureau dans une école ne peut pas fonctionner sans couloir. Ce dernier en tant qu'accessoire est destiné à servir le premier - l'essentiel. Les pavillons, les kiosques dans le hall du centre commercial fonctionnent en décalage les uns avec les autres, bien qu'ils forment ensemble un seul objet complexe.

Définition des locaux non résidentiels

Actuellement, la notion de "locaux non résidentiels" est largement utilisée dans la législation. Dans le même temps, il convient de noter que ce concept de législation n'est pas nouveau. " Locaux non résidentiels"a été utilisé dans le Code civil de la RSFSR de 1964 (art. art. 277, 278, 279), le ZhK de la RSFSR de 1983 (art. art. 4, 9, 91, 92, 152), la loi de la Fédération de Russie du 24 décembre 1992 N 4218-1 "Sur les fondements de la politique fédérale du logement" (article 1), loi fédérale du 15 juin 1996 N 72-FZ "Sur les associations de propriétaires" (article 42) Cependant, malgré l'utilisation fréquente de la notion de locaux non résidentiels dans la législation, toutes ses caractéristiques n'ont pas été définies au niveau fédéral, ses définition n'a pas été formulée de manière normative. La pratique judiciaire ne comble pas non plus le vide dans ce domaine.
Article 1 de la loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ "Sur enregistrement d'état droits sur les biens immobiliers et transactions avec ceux-ci »(ci-après - loi fédérale N 122-FZ) il y a une indication d'une telle caractéristique des locaux non résidentiels en tant que nature immobilière. Cependant, la littérature note que cela n'est clairement pas suffisant. Comme le note à juste titre V.V. Chubarov, "l'absence dans le Code civil de normes réglementant en détail le régime juridique des locaux non résidentiels est déjà la cause de litiges et menace d'augmenter leur nombre à l'avenir" "L'absence de critères précis pour les locaux non résidentiels, contrairement aux locaux résidentiels », écrit KI Sklovsky, - conduit au fait que le sujet des transactions sont des parties du bâtiment qui n'ont pas les qualités qui leur permettent d'être utilisées aux fins prévues sans autres parties. Par exemple, une organisation est reconnue comme ayant droit à un café situé sur le toit d'un immeuble, malgré le fait que l'immeuble lui-même appartient à une autre entité juridique.
Sur la nécessité de fixer au niveau législatif la définition de la notion de local non résidentiel afin de résoudre la question de savoir ce qu'est exactement un objet réglementation juridique dans un cas ou dans l'autre, ainsi qu'aux fins de distinguer les locaux non résidentiels des locaux auxiliaires utilisés par les copropriétaires en commun et n'étant pas des objets de droit indépendants, I. Palankoev et T.Yu. Komarova

Bien sûr, les locaux non résidentiels sont appelés biens immobiliers par la loi. Cependant, pour cette raison, peut-on parler de l'absence du droit d'un lien fort avec la terre pour l'objet nommé ? Est-il possible de déplacer des locaux non résidentiels dans un immeuble sans préjudice disproportionné à sa destination ?
Nous pensons qu'il convient de répondre à ces questions par la négative. V.V. Chubarov et A.V. Ersh, E.A. Kindeeva et M.G. Piskunova, S.P. Grishaev

Il faut distinguer les locaux non résidentiels des espaces publics.

La principale caractéristique est la présence d'un propriétaire spécifique des lieux.

En règle générale, les locaux non résidentiels appartiennent à immobilier commercial et sont formés en transférant à la catégorie des appartements non résidentiels des appartements ordinaires.

locaux non résidentiels à immeuble- ce sont divers magasins, cafés, coiffeurs, etc. situés dans le bâtiment.

Important: les propriétaires de locaux non résidentiels sont assimilés par la loi aux propriétaires d'appartements, respectivement, ont les mêmes droits et ont les mêmes obligations.

Cela s'applique principalement aux coûts des services aux consommateurs - une pierre d'achoppement et l'objet de nombreux litiges. Les propriétaires de locaux non résidentiels doivent payer exactement le même montant que les autres propriétaires, rien de plus, rien de moins, y compris pour des services qui ne sont pas réellement utilisés, par exemple, un ascenseur ou un concierge.

Les installations non résidentielles sont soumises à des exigences conçues pour protéger les droits et les intérêts des autres résidents.

Le cadre législatif

Le statut juridique des locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements est régi par les réglementations suivantes, qui ont leur propre hiérarchie :

La loi principale est la Constitution de la Fédération de Russie du 12 décembre 1993, qui établit le droit des citoyens à la propriété privée.
Code civil de la Fédération de Russie du 21 octobre 1994, partie I, chapitre 18, article 290, qui réglemente les questions liées à la propriété commune d'un immeuble résidentiel.
Code civil de la Fédération de Russie Article 290. Propriété commune des propriétaires d'appartements dans un immeuble
1. Les propriétaires d'appartements dans un immeuble à appartements sont propriétaires des locaux communs de la maison, des structures porteuses de la maison, des équipements mécaniques, électriques, sanitaires et autres à l'extérieur ou à l'intérieur de l'appartement, desservant plus d'un appartement, sur la base d'une copropriété commune .
2. Le propriétaire d'un appartement n'a pas le droit d'aliéner sa part dans la propriété de la propriété commune d'un immeuble résidentiel, ni d'effectuer d'autres actions entraînant le transfert de cette part séparément de la propriété de l'appartement.
Code du logement du 29 décembre 2004. Le chapitre 3 du LCD de la première section est consacré au changement de statut d'un bien destiné à l'habitation en non résidentiel ; la situation inverse est également envisagée.
Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 6 mai 2011 «Sur l'octroi utilitaires propriétaires et utilisateurs de locaux d'habitation dans des immeubles d'habitation » traduit le droit des propriétaires d'équipements non résidentiels d'utiliser les réserves collectives des ménages de l'immeuble.

Au dernier échelon de cette échelle normative particulière se trouvent les résolutions des gouvernements régionaux et municipaux.

Attention: les actes juridiques, répartis dans la hiérarchie par un échelon inférieur, ne peuvent contredire les plus élevés.

Superficie des locaux non résidentiels

Région immeuble comprend les zones de tous les locaux, ainsi que le territoire de la maison commune: ascenseurs, paliers, greniers, sous-sols, etc.

Toutes ces informations sont enregistrées dans le passeport technique du bâtiment, stockées dans le HOA ou société de gestion.

R Le calcul de la superficie est particulièrement important pour payer les services ménagers, tels que le chauffage.

À son tour, la superficie des locaux non résidentiels dans un immeuble d'habitation est la superficie totale de toutes ses sections, et les mesures sont effectuées à l'intérieur et excluent les balcons et les loggias.

Des facteurs de réduction sont appliqués à ces derniers : 0,5 pour les balcons et 0,3 pour les loggias et terrasses.

Conditions et conditions de transfert

Si vous avez un appartement que vous n'utilisez pas aux fins prévues et que vous souhaitez qu'il apporte revenu stable, vous pouvez le transférer dans la catégorie des locaux non résidentiels et créer votre propre entreprise.

Cependant, il existe un certain nombre de conditions qui garantissent la possibilité d'un tel transfert:

Important: un obstacle à la traduction peut être l'appartenance de la maison aux objets du patrimoine culturel et historique.

Si toutes les conditions sont remplies, vous aurez besoin de :

Un ensemble de documents, y compris un plan d'étage du bâtiment, reçu du BTI ; les titres de propriété de l'objet ; plan technique et passeport des lieux ; le cas échéant, un projet de redéveloppement, confirmé en inspection du logement avec l'accord des autres locataires de la maison.
Demande à l'organisme gouvernemental approprié. À Moscou, il s'agit du Département des biens de la ville. Servi accompagné de copies de documents certifiés par un notaire. Il est préférable de conserver les originaux.
Recevoir une décision sur le transfert dans les 48 jours ouvrables. En cas de refus, il reste possible de faire appel en justice.
Obtention de l'autorisation et réaménagement ultérieur de l'objet, si nécessaire.

Droits et obligations du propriétaire

Comme mentionné ci-dessus, les droits et obligations des propriétaires de locaux non résidentiels et d'appartements sont identiques.

Cette règle s'applique également aux lieux publics.

Les responsabilités couvrent principalement le domaine des factures de services publics et des dépenses d'entretien des parties communes et du territoire adjacent à la maison : ascenseurs, paliers, sous-sols et greniers, etc.

Rappelles toi: le fait même d'utiliser le territoire de la maison commune n'a pas d'importance lors du paiement. Celles. le propriétaire doit payer l'ascenseur, même si les locaux sont situés au premier étage, et participer à l'entretien de l'entrée, ayant une entrée séparée de la rue.

Le principal droit du propriétaire est le droit de voter aux assemblées des résidents et de participer à la résolution des problèmes liés à la réparation de la maison, à l'amélioration du territoire voisin, au choix d'une société de gestion, etc.

Règles et normes pour l'approvisionnement en ressources communales

La loi offre aux propriétaires d'objets non résidentiels d'un immeuble à appartements le choix:

Signer des contrats directs pour la fourniture de services publics avec des sociétés d'approvisionnement en ressources.
Conclure un accord avec le HOA ou l'organisation gestionnaire.

La liste des services rendus comprend la fourniture d'énergie, d'eau, de gaz et de chaleur. Fourni au même montant que le reste des locataires. Les coûts des propriétaires de locaux résidentiels et non résidentiels sont également les mêmes.

Pour ton information: les propriétaires d'appartements et d'installations non résidentielles de l'immeuble sont également responsables du bon entretien des éléments de comptabilité individuelle des services publics (divers compteurs), d'un rapport sur leurs dommages ou leur état d'urgence, de la transmission en temps opportun des témoignages aux organismes autorisés.

Du non résidentiel à l'immeuble à appartements

Supposons que vous ayez hérité d'une propriété non résidentielle et que vous prévoyiez de l'utiliser pour vivre, c'est-à-dire transfert de non résidentiel à un immeuble à appartements.

Il est nécessaire de transférer les locaux non résidentiels dans la catégorie des locaux résidentiels. De même que l'inverse, cette procédure est régie par les normes de la LC RF (Section I, Chapitre III).

Vous serez:

Contacter le service organisation de la conception créer un projet de réaménagement. Si cela s'applique aux parties communes, vous devez obtenir le consentement des autres propriétaires.
Rassemblez un ensemble de documents, y compris un certificat de titre ; projet préparé; le passeport; protocole Assemblée générale propriétaires; confirmation de la conformité des locaux aux exigences pour le résidentiel, de la part des organismes éligibles.
Présenter une demande de transfert à l'autorité compétente. À Moscou, il s'agit du Département des biens de la ville. N'oubliez pas d'obtenir un reçu pour la réception des documents.
Attendez-vous à une réponse à votre demande dans les 48 jours ouvrables.
En cas de réponse positive, procéder au réaménagement prévu. En cas de refus, essayez de faire appel devant le tribunal dans les trois mois.
Obtenez un certificat d'enregistrement de l'objet réorganisé, pour lequel vous devez utiliser les services d'un ingénieur cadastral.
Entrez les informations modifiées dans l'enregistrement cadastral et inscrivez-vous en tant que propriétaire à Rosreestr. Le devoir de l'État sera de 350 roubles.

Attention! Si vous êtes un représentant propriétaire mineur des locaux en question, outre les documents énumérés, vous devez fournir une attestation de vos droits par l'autorité de tutelle et un acte de naissance de l'enfant.

Conclusion

Malgré le processus assez fastidieux, coûteux et peu attractif d'interaction avec les différentes structures autorisées, il est très important de réagir rapidement à tout changement de statut de votre bien, qu'il s'agisse d'un local d'habitation ou d'un local non résidentiel dans un immeuble à appartements. À l'avenir, ces mesures apporteront certainement leurs bonus sous forme de stabilité et de bien-être.

Avec l'introduction de la deuxième partie du Code civil de la Fédération de Russie, le concept de «locaux non résidentiels» a été perdu en tant que concept indépendant, et au lieu du concept de «bâtiment», le terme «bâtiment» est utilisé. Les bâtiments et les structures sont des variétés immobilier, car ils sont inextricablement liés au terrain, et cette circonstance a été la raison principale pour séparer le contrat de location des bâtiments (structures) en vue séparée.

Cependant, les notions de bâtiments et d'ouvrages ne couvrent qu'une partie du concept général"immobilier", la question se pose donc de savoir comment les distinguer des autres variétés de biens immobiliers. Dans la littérature, les principales différences entre les bâtiments et les structures et les autres types de biens immobiliers sont les suivantes : Premièrement, lorsque nous parlons de bâtiments et de structures, nous parlons d'objets créés par des personnes (artificiellement érigés). Cette fonctionnalité vous permet de délimiter les bâtiments et les structures des objets immobiliers qui le sont par nature (montagnes, rochers, etc.). Deuxièmement, on ne peut parler de bâtiments et de structures en tant qu'objets immobiliers que s'ils sont «liés» à un terrain spécifique.

Troisièmement, ils sont techniquement caractérisés comme des objets capitaux, fondamentaux, structurellement conçus pour une longue durée de vie, contrairement aux structures temporaires ou portables (bâtiments démontables, kiosques, etc.), c'est-à-dire dont le mouvement est possible sans causant des dommages disproportionnés à leur destination. Ce critère de qualification des biens immobiliers, utilisé dans le Code civil, souffre d'imprécision, car le niveau actuel de développement technologique permet de déplacer des bâtiments et des constructions sans nuire à leur destination1. En ce qui concerne de telles situations, N.A. Syroedov note raisonnablement: «En fait, légalement, il y a une destruction de biens immobiliers sur un terrain et son apparition sur un autre. Et lors de l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers, ces circonstances ne peuvent en aucun cas être contournées, car tous les objets immobiliers sont en quelque sorte liés à un terrain spécifique, et non au terrain en général. Dans le Code civil de la Fédération de Russie, les terrains sont appelés parmi les objets immobiliers en eux-mêmes et, pour ainsi dire, séparément, «tout ce qui est fermement lié au terrain» fait référence à l'immobilier, c'est-à-dire. avec la terre en général, et non avec un site spécifique.

Quatrièmement, un bâtiment (structure) n'est reconnu que comme une propriété indépendante (séparément). Sur cette base, les bâtiments et les structures diffèrent des objets immobiliers tels que les locaux résidentiels et non résidentiels. Cinquièmement, les bâtiments (structures) ne comprennent que les objets immobiliers dont la construction est terminée et qui sont déjà utilisés ou peuvent être utilisés aux fins prévues. Cet attribut sert de critère pour distinguer deux types différents d'objets immobiliers : les immeubles (structures) et les objets de construction en cours3. Une distinction doit également être faite entre un bâtiment et une structure. Le Code civil de la Fédération de Russie ne contient pas de description de leurs différences. Il n'y a pas de différence dans l'utilisation des concepts "bâtiment" et "construction" dans Code de l'urbanisme Fédération de Russie (où le concept de "structure" est également utilisé) et dans la loi fédérale "sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci". Dans la loi fédérale du 30 décembre 2009 no. N ° 384-FZ "Règlement technique sur la sécurité des bâtiments et des structures", les définitions suivantes sont données: 1. Bâtiment - le résultat de la construction, qui est un élément tridimensionnel système de construction, ayant des parties aériennes et (ou) souterraines, y compris des locaux, des réseaux d'ingénierie et des systèmes de support d'ingénierie et destinés à

résidence et (ou) activités des personnes, lieu de production, de stockage des produits ou de détention des animaux. 2. Structure - le résultat de la construction, qui est un système de construction tridimensionnel, planaire ou linéaire, qui comporte des parties au sol, hors sol et (ou) souterraines, consistant en des structures porteuses et, dans certains cas, enveloppantes. et conçu pour effectuer des processus de production de divers types, produits de stockage, séjour temporaire de personnes, mouvement de personnes et de marchandises4. Dans la littérature, des tentatives ont également été faites à plusieurs reprises pour donner des définitions juridiquement significatives des concepts de bâtiment et de structure. Selon le célèbre juriste A.A. Les bâtiments d'Ivanov sont des objets immobiliers destinés à la présence permanente de personnes dans le but d'y vivre ou de travailler, tandis que les bâtiments servent à des fins purement techniques, c'est-à-dire les gens y sont temporairement.

Avocats V.V. Vitriansky et V.N. Litovkin donne des définitions similaires. C'est vrai, V.V. Vitryansky, il existe un point de vue selon lequel la division entre bâtiments et structures n'a aucune signification juridique, puisque des règles spéciales sur la location de ces objets ne différencient pas la réglementation des relations juridiques découlant de cela6. En effet, il y a une certaine logique dans un tel point de vue. Cependant, il semble à l'auteur que la division entre bâtiments et structures en tant qu'objets droits civiques en général, et en tant qu'objets de bail en particulier, il a encore un certain sens, et le sens est justement légal. Si, comme mentionné ci-dessus, les structures sont comprises comme des structures purement techniques et les bâtiments comme des structures dans lesquelles des locaux (résidentiels et non résidentiels) peuvent être distingués, alors il n'y a aucun problème avec l'application des règles sur la location de structures aux location de parties de telles structures: par exemple, lors de la séparation d'une section limitée du pipeline en tant qu'objet de location. Sans aucun doute, lors de la réglementation des relations qui surgissent dans ce cas, les règles relatives à la location d'une structure dans son ensemble doivent être appliquées, c'est-à-dire que lors de la location d'une partie d'une structure, une telle partie est, au sens juridique, une structure . Dans le même temps, les locaux qui font physiquement partie du bâtiment constituent un objet de bail spécifique, comme en témoigne au moins l'attribution des règles de location de locaux d'habitation à un chapitre distinct du Code civil de la Fédération de Russie. En outre, les locaux peuvent constituer un bien immobilier distinct, comme il ressort de l'article 1 de la loi sur l'enregistrement des droits immobiliers.

Par conséquent, la distinction n'est pas entre bâtiments et structures, mais entre bâtiments et locaux, ce qui a une signification juridique beaucoup plus grande. Selon l'auteur, la seule différence juridiquement significative entre les bâtiments et les structures est uniquement que le bâtiment, en tant qu'objet immobilier, comprend des locaux, qui, à leur tour, peuvent être un objet immobilier distinct, différent du bâtiment, susceptible d'être un objet indépendant d'obligations, y compris les locations. Le problème de la distinction entre un bâtiment et un local était déjà posé dans la définition même de l'immobilier à l'article 130 du Code civil de la Fédération de Russie et s'est manifesté avec l'adoption de la loi sur l'enregistrement des droits sur les biens immobiliers à l'article 1 dont, outre les bâtiments et les structures, les locaux résidentiels et non résidentiels ont été inclus dans le nombre de biens immobiliers d'origine artificielle, et le Code civil de la Fédération de Russie ne contient pas de définition des locaux non résidentiels8. Il n'est guère possible d'être d'accord avec l'opinion des auteurs qui estiment que la notion de « local » équivaut à la notion de « bâtiment » et que les locaux non résidentiels sont regroupés sous le sens général de « bâtiment ».

Définir une pièce comme une simple partie d'un bâtiment et lui appliquer toutes les règles sur la location des bâtiments et des structures est impossible, car la pièce, bien que faisant partie du bâtiment dans un sens physique et constructif, est un objet séparé et indépendant des relations de droit civil qui est différent de l'immeuble. Ce point de vue est indirectement confirmé pratique judiciaire. Ainsi, au paragraphe 1 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême Cour d'arbitrage L'AR n° 66 du 11 janvier 2002 stipule que la relation des parties concernant la cession à usage temporaire pour la publicité de la toiture d'un immeuble ne peut être considérée comme un bail, puisque la toiture est un élément structurel de l'immeuble et n'est pas un bien immobilier indépendant qui pourrait être transféré pour être utilisé séparément du bâtiment10. Ainsi, si l'on considère les locaux uniquement comme une partie structurelle de l'immeuble, alors les locaux ne peuvent pas du tout faire l'objet d'un contrat de bail, ainsi, l'hypothèse selon laquelle les locaux ne sont qu'une partie de l'immeuble est réfutée par le fait même que il existe des contrats de bail pour des locaux distincts du bâtiment.

D'autre part, la loi sur l'enregistrement des droits immobiliers attribue spécifiquement des locaux en tant qu'objet immobilier, tandis que la possibilité de louer des locaux sans les enregistrer en tant qu'objet immobilier distinct est assumée à la fois par ladite loi elle-même (paragraphe 3 du article 26) et par la pratique judiciaire établie11. De ce point de vue, nous pouvons être d'accord avec l'opinion des auteurs qui pensent que le bâtiment et la pièce qu'il contient sont en corrélation en tant que forme et contenu, car « le bâtiment se compose de plusieurs pièces, mais dans son essence, il signifie quelque chose. de plus, non limité à un simple ensemble de ces locaux, le bâtiment est un « organisme » système. Dans le cadre d'un bâtiment, vous pouvez modifier les locaux, les reconstruire, créant ainsi des objets complètement différents, mais le bâtiment (en tant que forme) restera inchangé.

Dans la littérature, il y a aussi souvent une division des bâtiments selon leur destination fonctionnelle en deux groupes avec des régimes juridiques usage : résidentiel et non résidentiel. Selon cette division, les bâtiments non résidentiels comprennent les bâtiments industriels, industriels, administratifs, communaux et assimilés qui ne sont pas destinés à la résidence permanente des personnes. En conséquence, les bâtiments qui ont justement un tel but sont considérés comme résidentiels. Il convient de noter ici que le Code civil de la Fédération de Russie ne connaît pas le concept de "locaux non résidentiels", mais ne fonctionne qu'avec le concept de "locaux résidentiels". Ainsi, selon l'Arrêté conjoint des Plénums court Suprème de la Fédération de Russie et la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 1er juillet 1996 n° 6/8 "Sur certaines questions liées à l'application de la première partie Code civil Fédération Russe" offres entités juridiques liés au loyer, à l'utilisation gratuite, ainsi qu'à toute autre utilisation de locaux d'habitation non liés à la résidence des citoyens qui n'ont pas été transférés dans des locaux non résidentiels de la manière établie par la législation sur le logement, sont nuls en vertu de l'article 168 du Code civil Code de la Fédération de Russie comme non conforme à la loi et aux autres actes juridiques.

De plus, une étude approfondie des normes du chapitre 18 du Code civil de la Fédération de Russie «Propriété et autres droits réels sur les locaux d'habitation» nous permet de conclure qu'un bâtiment au sens donné à ce concept par les normes du paragraphe 4 de Le chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie ne peut pas du tout inclure les locaux d'habitation. , car au chapitre 18 du Code civil de la Fédération de Russie, le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux d'habitation est appelé une maison et non un bâtiment ( par exemple, le paragraphe 3 de l'article 288 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que "le placement de la production industrielle dans des bâtiments résidentiels n'est pas autorisé"). Une séparation claire dans la loi des règles de circulation des locaux d'habitation (situés dans des immeubles d'habitation) et des locaux non résidentiels (inclus dans l'immeuble) donne une réponse tout aussi claire à la question ci-dessus. Un immeuble en tant qu'objet d'un contrat de bail (et en tant qu'objet immobilier en général) ne peut pas inclure des locaux d'habitation, et même si ces locaux sont présents dans l'immeuble avec des locaux non résidentiels, ils constituent un objet immobilier distinct . De même, s'il existe des locaux non résidentiels dans un immeuble d'habitation (à l'exception des locaux communs de la maison, qui servent exclusivement à l'entretien des appartements situés dans cet immeuble), ces locaux sont, au sens juridique , un objet immobilier complètement séparé, différent de cette maison.

Cependant, ce point de vue semble être très controversé, car au paragraphe 4 du chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie, il n'y a aucune indication directe à ce sujet. De plus, si nous supposons que les règles sur la location de bâtiments s'appliquent à la location de parties d'entre eux, alors dans ce cas, il y a des difficultés avec le transfert au locataire du droit d'utiliser le terrain qui dessert fonctionnellement cette partie. Cela est dû au fait que si vous sélectionnez une partie en nature terrain desservant une partie de l'immeuble (structure), alors les droits sur un tel emplacement ne doivent pas être transférés au locataire. D'autre part, la loi sur l'enregistrement des droits immobiliers permet la location de locaux (et même d'une partie des locaux) dans un immeuble sans affectation préalable de ces locaux en tant qu'objet immobilier indépendant 15 . Sur la base de cette hypothèse, la pratique établie d'enregistrement des transactions immobilières permet d'enregistrer les contrats de location à long terme de locaux dans le cadre d'un autre bien immobilier (par exemple, un immeuble) dans lequel ces locaux sont inclus.

Cependant, à acheter et vendre locaux de la structure du bâtiment, il y a deux objets de droit enregistré et, par conséquent, deux objets immobiliers. Pour résoudre ce problème, il est nécessaire de modifier la législation actuelle et d'élargir le nombre de types de bail réglementés par des paragraphes distincts du chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie, y compris un contrat de bail immobilier. La nécessité de distinguer un contrat de location immobilière en tant que type distinct est due à la fois aux arguments ci-dessus concernant les lacunes dans la réglementation des relations qui surviennent ici et aux résultats de l'analyse pratique judiciaire. Sur la base de l'analyse effectuée, l'auteur propose à la place du paragraphe 4 "Loyers des immeubles et constructions" ch. 34 du Code civil de la Fédération de Russie pour inclure dans le Code le paragraphe «Bail immobilier», soulignant dans sa composition les caractéristiques de la réglementation de la location de bâtiments et de structures et de la location de locaux non résidentiels. L'auteur attire également l'attention sur la nécessité d'inclure dans le Code des définitions précises des notions d'immeubles, d'ouvrages et de locaux non résidentiels, indiquant que les règles relatives à la location d'immeubles s'appliquent à la location de locaux non résidentiels, la exception des règles des articles 652-653 du Code civil de la Fédération de Russie sur les droits à un terrain.

Zainullin I.R.

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Règlements: locaux non résidentiels

Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 06.05.2011 N 354
(tel que modifié le 23 février 2019)
"Sur la fourniture de services publics aux propriétaires et aux utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles d'habitation"
(avec les "Règles pour la fourniture de services d'utilité publique aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels") "locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements" - une pièce dans un immeuble à appartements spécifiée dans la conception ou la documentation technique d'un immeuble à appartements ou dans passeport électronique immeuble d'habitation, qui n'est pas un immeuble d'habitation et n'est pas inclus dans la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation, indépendamment de la présence d'une entrée ou d'une connexion séparée (connexion technologique) à réseaux externes ingénierie et support technique, y compris les locaux intégrés et attenants. Dans ces règles, les parties sont assimilées à des locaux non résidentiels Tours d'appartements conçu pour accueillir Véhicule(places de parking, garages souterrains et parkings mis à disposition documentation du projet);

Faites la distinction entre les bâtiments résidentiels et non résidentiels. Bâtiment résidentiel - un bâtiment résidentiel de type permanent, conçu pour une longue durée de vie. Bâtiment non résidentiel - destiné à être utilisé à des fins industrielles, commerciales, culturelles et éducatives, médicales et sanitaires, domestiques, administratives, etc. (sauf pour la résidence permanente).

Articles, commentaires, réponses aux questions: locaux non résidentiels

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Position 1. Un locataire d'un immeuble (structure) ou d'un local dans un immeuble qui n'a pas conclu de contrat de bail pour un terrain (même s'il est prévu par un contrat de bail de locaux non résidentiels) sur lequel cet immeuble (structure ) est situé, ne peut être tenu administrativement responsable en vertu de l'art. 7.1 du Code des infractions administratives de la Fédération de Russie.

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Les locaux selon leur destination peuvent être résidentiels et non résidentiels. Ces informations sont reflétées dans le plan technique des locaux et dans le cadastre immobilier lors de la mise en place de l'état des lieux enregistrement cadastral(clause 10, partie 5, article 8 de la loi N 218-FZ, paragraphe 2, clause 8, clause 43 de l'annexe N 2). Une pièce faisant partie d'un bâtiment ou d'une structure (clause 14, partie 2, article 2 de la loi N 384-FZ) a généralement le même but qu'eux, mais pas toujours. Ainsi, dans un immeuble résidentiel, les locaux résidentiels peuvent être transférés dans des locaux non résidentiels (article 22 du Code du logement de la Fédération de Russie).