Programme de location préférentielle d'objets du patrimoine culturel. Objets à louer. Immeuble d'habitation, fin du XVIIIe siècle

Toutes ces questions ont été abordées lors du brunch d'affaires de la maison d'édition Kommersant "Investir dans l'histoire : un immeuble de cinq étages qui ne sera jamais démoli".

Qu'y a-t-il en réserve ?

Il y a maintenant 5,5 mille objets à Moscou héritage culturel inclus dans registre unique. Bientôt, il pourra être reconstitué avec environ 2 000 objets identifiés supplémentaires.

Selon Sergey Mirzoyan, premier chef adjoint du Département du patrimoine culturel de Moscou, suite à l'inventaire de 4 000 objets du patrimoine culturel, 250 objets ont été identifiés, dont l'état est jugé insatisfaisant. Ce sont à la fois des objets appartenant à Moscou et à la propriété fédérale, et appartenant à des particuliers - la répartition est presque égale.

Le chef de la direction administrative du ministère de la Culture de la Fédération de Russie, Vadim Solovyov, a déclaré que le budget ne peut pas supporter le fardeau de la préservation de tous les monuments et qu'il est donc nécessaire d'attirer activement les investisseurs.

Il est clair que l'objectif principal est de générer des revenus dans budget fédéral, et l'implication des objets dans les activités économiques, Et qu'ont les locataires et les acheteurs eux-mêmes ?

Loyer : longue durée et avantages sociaux

Selon Roman Bogdanov, directeur adjoint de l'Agence fédérale de gestion des biens, le rouble par m². m ”fonctionne avec succès à ce jour. Rappelons que dans le cadre du programme, le locataire doit restaurer le bâtiment, pour lequel pas plus de 7 ans sont alloués, après quoi le monument historique est loué pour 49 ans à raison d'un rouble par mètre carré.

"Les conditions d'entrée au programme", explique Roman Bogdanov. "Il doit y avoir une possibilité avérée de mener à bien la reconstruction et la disponibilité de garanties bancaires."

Mise en œuvre pratique

Au cours du programme, des travaux ont été réalisés sur 9 sites du patrimoine culturel. Et les chiffres sont intéressants. Nous parlons, par exemple, d'un immeuble résidentiel de la seconde moitié du XIXe siècle dans la ruelle Pechatnikov, connu sous le nom de "Maison aux cariatides", mis aux enchères en 2012. Coût initial aux enchères a été dépassé de 9,1 fois, et les travaux de restauration ont été achevés par un investisseur privé en à peine un an ! Le volume des investissements s'est élevé à 56 millions de roubles, malgré le fait que l'objet lui-même a coûté 10 millions de roubles.

En 2013, la « Grande serre orange » est mise aux enchères, qui est aussi l'ancienne caserne de la place de l'Hôpital. Le prix final de la vente aux enchères a dépassé de 11 fois le prix de départ. L'objet a été acheté pour 63 millions de roubles, mais 150 millions de roubles ont dû y être investis, malgré le fait que la restauration ait également été effectuée en un an seulement.

Il y avait aussi des objets relativement bon marché. Ainsi, l'aile nord du domaine de la ville des Lepekhins sur la place Andronyevskaya a été vendue en 2014 pour seulement 5,4 millions (avec un excès de prix de 1,5 fois).

Pour 16 millions a été mis aux enchères "E.A. von Berrens" dans Gusyatnikov Lane, qui n'était en aucun cas dans un état "ruiné" (le prix n'a pas augmenté pendant le processus d'appel d'offres).

Actuellement, des travaux sont en cours sur 11 autres objets vendus lors d'enchères ultérieures. Il s'agit d'une dépendance du domaine citadin du marchand M.N. Gusev sur Bolshaya Polyanka, datant de la première moitié du XIXe siècle, un immeuble d'appartements du milieu du XIXe siècle - faisant partie d'un complexe d'immeubles d'appartements conçu par l'architecte Rosenkampf à Nastasinsky Lane, la maison principale du domaine Matveev dans Volkhovsky Lane, un pavillon en fonte d'un arrêt de tramway (premier quart du XXe siècle) dans le passage Krasnostudenchesky, le bâtiment résidentiel des Naumov-Volkonskys (seconde moitié du XIXe siècle) sur Prechistenka, le pavillon de jardin sur Sivtsev Vrazhek , etc.

Cependant, nous ne parlons que de loyer, bien qu'à long terme. Et si les conditions du programme changeaient un jour ? L'impossibilité d'obtenir la propriété d'un objet décourage un certain nombre d'investisseurs potentiels.

Est-il plus sûr d'être propriétaire ?

"Dans les années 90, nous avions déjà l'expérience de sauver un monument culturel - Gostiny Dvor", explique Vadim Solovyov. — En 1997-1998, nous avons vendu une grande quantité d'espace et reçu de l'argent pour cela. Le programme de location est bon pour les objets culturels qui sont dans un état plus ou moins satisfaisant.

Mais à propos des ruines - c'est difficile. Les promoteurs et les investisseurs pensent à juste titre : pourquoi devrais-je investir dans quelque chose qui ne deviendra jamais ma propriété ? Nous ne sauverons rien sans privatisation.

Je pense qu'il est nécessaire d'identifier ce qui doit être sauvé de toute urgence et de faire une liste de ce qui n'est pas privatisable sous aucune condition.

En 2013, lors de la vente aux enchères de la maison de vente aux enchères russe pour 157 millions de roubles. un manoir de quatre étages du 19ème siècle sur la rue Shkolnaya, qui fait partie de l'ensemble historique de la Rogozhskaya Yamskaya Sloboda, a été vendu.La vente aux enchères a été organisée au nom du ministère russe de la Culture. Le bâtiment a été restauré conformément aux obligations imposées par le ministère de la Culture. Le projet a été couronné de succès et abrite maintenant un hôtel.

La même année, le pavillon Hexagon a été vendu aux enchères AH avec le bâtiment adjacent de deux étages. Le coût total des deux lots s'est élevé à 433,4 millions de roubles. Après cela, le bâtiment a été reconstruit zone d'exposition "Garage".

Actuellement, le programme de privatisation comprend plus d'une centaine d'objets, dans un avenir proche, une trentaine d'autres devraient apparaître, mais il s'agit principalement d'objets dont l'état est jugé insatisfaisant.

Le même programme de privatisation du patrimoine culturel est au point mort. Le problème est en contradiction avec le Code foncier.

"Selon le code foncier, un terrain ne peut être fourni que par le biais d'enchères - l'aliénation dans l'ordre de privatisation d'un bien immobilier appartenant à la propriété fédérale ou à la propriété d'un sujet, ou d'une propriété municipale, n'est possible qu'avec le aliénation simultanée d'un terrain », explique Roman Bogdanov. - Et l'aliénation des objets du patrimoine culturel qui sont dans un état insatisfaisant s'effectue sur la base d'un concours. Maintenant, nous résolvons ce problème conjointement avec le ministère du Développement économique.

Dès que nous développerons un mécanisme, le ministère de la Culture pourra élaborer des termes de référence pour la restauration de l'objet et des projets de conception qui donneront à un acheteur potentiel une idée du niveau d'investissement requis pour la restauration. Et bien qu'il faille 7 ans pour restaurer selon les normes actuelles, à mon avis, le timing doit être déterminé individuellement pour chaque objet. En parallèle, nous travaillons conjointement avec le Ministère de la Culture sur des voies alternatives, pour la mise en place d'objets subordonnés à cette institution. Les conditions sont à peu près les mêmes.

Qu'en est-il des investisseurs ?

Jusqu'à présent, ils sont quelque peu sceptiques quant au programme.

"Le programme lui-même est très brut et nous ne nous y sommes pas retrouvés, même si nous examinions un certain nombre d'objets", explique Alexander Khrustalev, président du conseil d'administration de la société NDV Group. - L'idée de reconstruction dans notre pays est quelque peu floue - souvent toutes sortes de "ceramomarazzi" et de fenêtres à double vitrage sont installées et c'est prêt. Selon nos calculs, la restauration complète d'un des manoirs coûterait 10 fois plus cher qu'une construction neuve.

"Si nous parlons de remplacer des structures, cela coûtera 2 fois plus cher que de nouvelles constructions", soutient le responsable. Vadim Soloviev. - Et si nous parlons de travaux intérieurs - alors 6 à 10 fois. À mon avis, si nous parlons d'investissements de 1000 dollars / m². m - cela peut être en quelque sorte justifié. Le reste est douteux."

Cher cerises sur le gâteau

Maintenant, dans le cadre du programme de privatisation, une parcelle de terrain à Moscou est en cours de préparation pour la vente. Le vendeur est le gouvernement de Moscou, qui a reçu ce territoire du ministère de la Défense.

Le plan-cadre d'équipement a déjà élaboré les termes de référence d'un site de 11 hectares à l'intersection du remblai Moskvoretskaya et du proezd Kitaigorodsky. Auparavant, ce territoire appartenait à l'Académie des forces de missiles stratégiques du nom de Pierre le Grand.

La superficie totale de cinq bâtiments appartenant au patrimoine culturel est de 128 000 mètres carrés. Le projet de zonage fonctionnel prévoit l'attribution de 30 % de la surface aux appartements, 18 % à un hôtel, 18 % supplémentaires au commerce, 17 % aux appartements de service, 7 % au parking souterrain et le reste aux zones de loisirs.

Selon Maxim Kandybaylo, chef du département du plan général du comité d'architecture de Moscou, il est prévu d'augmenter la superficie du projet en raison des sous-sols et des combles qui ont été comblés jusqu'à présent. Le concours sera annoncé, très probablement, déjà cette année. De plus, nous parlons de la reconstruction de bâtiments anciens, et non de nouvelles constructions.

Eh bien, maintenant, la maison de vente aux enchères propose pour «dessert» le même immeuble de cinq étages qui «ne sera jamais démoli» dans l'endroit le plus atout - la voie Stoleshnikov - une rue qui l'année dernière a été reconnue comme la plus chère en termes de loyer , la rue de la Fédération de Russie. Stoleshnikov se classe au 19e rang mondial des rues les plus chères et les offres de vente de locaux sont extrêmement rares.

Le bâtiment Art nouveau a été érigé en 1903 par l'architecte Erichson. La pierre et le bronze ont été utilisés dans la décoration extérieure de la façade. Et la maison est en très bon état.

Comme dit directeur général La maison de vente aux enchères russe Andrey Stepanenko, proposée à la vente locaux non résidentiels avec une superficie totale plus de 2 000 m². m, situé du deuxième au cinquième étage. Au premier il y a un caviste de TD "Egora Leve".

La maison est idéale pour les appartements haut de gamme. Le prix initial est de 512,3 millions de roubles, mais les organisateurs s'attendent à une augmentation de prix multiple lors de la vente aux enchères.

Conformément à la loi fédérale du 25 juin 2002 N 73-FZ "Sur les objets du patrimoine culturel (monuments de l'histoire et de la culture) des peuples Fédération Russe", le décret du gouvernement de Moscou daté "sur l'amélioration du système de gestion et d'élimination des sites du patrimoine culturel de la ville de Moscou", ainsi que pour améliorer l'efficacité de la gestion des objets immobilier qui sont des objets du patrimoine culturel et sont dans un état insatisfaisant, de créer les conditions pour attirer les investissements dans le processus de restauration et de préservation de ces objets décide : selon l'annexe à la présente résolution. 2. Modifier le décret du gouvernement de Moscou du "Sur l'amélioration du système de gestion et d'élimination des objets du patrimoine culturel de la ville de Moscou" (tel que modifié par les décrets du gouvernement de Moscou du, du): 2.1. Au paragraphe 1 de la résolution, les mots "Jusqu'au 1er janvier 2010" supprimer, le mot "retirer" est remplacé par le mot "retirer". 2.2. Aux paragraphes 1, 2.4, 2.5, au premier paragraphe du paragraphe 3, paragraphes 3.2, 4, 6.1, 6.2 de la décision, le titre de l'annexe 1 à la décision, le préambule, la section 6 de l'annexe 2 à la décision, le préambule, section 6 de l'application 3 à la Résolution, Préambule, Section 6 de l'Annexe 4 à la Résolution, les mots « » sont remplacés par les mots « » dans les cas appropriés. 2.3. Au paragraphe 4.2 de la résolution, les mots "A partir de 2010" sont supprimés, le mot "paiement" est remplacé par le mot "Paiement". 2.4. Aux articles 5.2, 6.2 de la résolution, aux annexes 2, 3, 4, le mot " " est remplacé par le mot " " dans les cas appropriés. 2.5. La clause 12 de la résolution est libellée comme suit : "12. Le contrôle de la mise en œuvre de la présente résolution est confié à l'adjoint au maire de Moscou chargé de la propriété et des relations foncières, Sergunina N.A.". 2.6. Les paragraphes 3.1, 3.5, 3.6, 4.1, 4.4, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 5.3, 5.8, 9, 10, 11 de la résolution seront reconnus nuls. 2.7. Dans les annexes 2, 3, 4 à la résolution, les mots « vice-président » sont remplacés par les mots « chef adjoint du Département du patrimoine culturel de Moscou ». 3. Modifier le décret du gouvernement de Moscou du 29 juin 2010 N 540-PP "portant approbation du règlement sur la gestion des installations non résidentielles appartenant à la ville de Moscou" (tel que modifié par les décrets du gouvernement de Moscou du , du , du 21 septembre 2011 441-PP): 3.1. Au paragraphe 5 de la résolution, les mots "au chef du Complexe des relations foncières et foncières de la ville de Moscou jusqu'au 15 janvier 2011" être remplacés par les mots "Adjoint au Maire de Moscou chargé de la propriété et des relations foncières". 3.2. Au paragraphe 6 de la résolution, les mots "Au chef du complexe économique municipal de Moscou" sont remplacés par les mots "A l'adjoint au maire de Moscou chargé du logement et des services communaux et de l'amélioration". 3.3. Les paragraphes 7.2, 15.2, 15.3 de la Résolution seront déclarés invalides. 3.4. Le paragraphe 18 de la résolution est libellé comme suit : "18. Le contrôle de la mise en œuvre de la présente résolution est confié à l'adjoint au maire de Moscou chargé de la propriété et des relations foncières, Sergunina N.A.". 3.5. Le deuxième paragraphe du paragraphe 1.2 de l'annexe 1 à la résolution est modifié comme suit : "Le présent règlement s'applique aux relations de gestion des installations non résidentielles de la ville de Moscou, qui sont des objets du patrimoine culturel, compte tenu de la normes loi fédérale du 25 juin 2002 N 73-FZ "Sur les objets du patrimoine culturel (monuments de l'histoire et de la culture) des peuples de la Fédération de Russie", ainsi que les actes juridiques du gouvernement de Moscou. ". 3.6. Paragraphe premier du paragraphe 3.3 .1.17 de l'annexe 1 à la résolution niyu stipule dans la formulation suivante : "3.3.1.17. Afin de stimuler la participation des locataires à l'exploitation, avec l'accord du bailleur révision des locaux non résidentiels loués, à l'exception des biens du patrimoine culturel en mauvais état, pour la période de remise en état des locaux non résidentiels loués (pas plus d'un an) et pour la période de remboursement des frais engagés (pas plus de trois ans), le taux de location minimum est fixé, ut - approuvé conformément à la procédure établie.". 4. Modifier le décret du gouvernement de Moscou en date du "sur les mesures d'application de la loi de la ville de Moscou en 7, 2011 N 62 "Sur le budget de la ville de Moscou pour 2012 et la période de planification de 2013 et 2014" et déclarant invalides les actes juridiques du gouvernement de Moscou", indiquant le paragraphe 2.5 de la résolution dans le libellé suivant : " 2.5. Fixé pour 2012 le taux de location minimum pour les locaux non résidentiels situés dans le trésor immobilier de la ville de Moscou d'un montant de 1 800 roubles. par 1 m² par an, sauf indication contraire actes juridiques 5. Le contrôle de la mise en œuvre de la présente résolution est confié à l'adjoint au maire de Moscou chargé de la propriété et des relations foncières N.A. Sergunina et au ministre du gouvernement de Moscou, le chef de Kibovsky A.V. P.p. Maire de Moscou SS Sobyanin Annexe au décret du Gouvernement de Moscou du 24 janvier 2012 N 12-PP RÈGLEMENT sur la fourniture de location d'objets du patrimoine culturel de la ville de Moscou, qui sont en mauvais état 1. Dispositions générales 1.1. Ce règlement a été élaboré afin de créer les conditions d'une participation à la circulation civile d'objets du patrimoine culturel non résidentiels en mauvais état, de stimuler l'attraction d'investissements dans le processus de restauration et de préservation de ces objets en les louant sur le conditions prévues par le présent règlement. Le présent règlement ne s'applique pas aux relations découlant de l'utilisation et de l'exécution de travaux de réparation et de restauration d'objets du patrimoine culturel sur la base de contrats de location conclus antérieurement (contrats de bail de garantie) pour ces objets. Les autres questions d'utilisation et de mise à disposition d'objets du patrimoine culturel liés aux objets immobiliers du fonds non résidentiel de la ville de Moscou, non prévues par le présent règlement, sont régies conformément à règles générales , établi par les résolutions du gouvernement de Moscou de "Sur l'amélioration du système de gestion et d'élimination des objets du patrimoine culturel de la ville de Moscou" et du 29 juin 2010 N 540-PP "Sur l'approbation du Règlement sur la gestion d'installations non résidentielles appartenant à la ville de Moscou". 1.2. Aux fins du présent règlement, les objets du patrimoine culturel qui sont dans un état insatisfaisant s'entendent des objets immobiliers (bâtiments, structures, structures) qui sont des objets du patrimoine culturel, reconnus comme étant d'urgence de la manière prescrite, et / ou des objets dont l'état menace physiquement la perte des caractéristiques de cet objet, qui a servi de base à son inscription dans le registre d'État unifié des objets du patrimoine culturel (monuments de l'histoire et de la culture) des peuples de la Fédération de Russie et soumis à une conservation obligatoire ( objet de protection). La menace de perte physique de l'objet de la protection est constatée par un acte de l'état technique de l'objet, dressé. 1.3. L'obligation de sécurité de l'utilisateur de l'objet du patrimoine culturel, qui se trouve dans un état insatisfaisant, est exécutée simultanément avec le contrat de location (synchronisation du transfert de l'objet du patrimoine culturel, qui est dans un état insatisfaisant, pour l'utilisation et l'exécution du devoir de sécurité). La procédure d'interaction lors de l'enregistrement du transfert d'un objet du patrimoine culturel de la ville de Moscou, qui se trouve dans un état insatisfaisant, à louer avec l'exécution simultanée d'une obligation de sécurité de l'utilisateur de l'objet est approuvée par l'ordre du Département de la propriété de la ville de Moscou en accord avec . 2. La procédure d'octroi d'un bien du patrimoine culturel en mauvais état à la location 2.1 Un bien du patrimoine culturel en mauvais état est loué par décision pour une durée de 49 ans. 2.2. Un objet du patrimoine culturel insatisfaisant est mis en location à un taux de location non inférieur au taux du marché, déterminé par un évaluateur indépendant conformément aux dispositions de la loi fédérale du 29 juillet 1998 N 135-FZ "sur les activités d'évaluation en Russie Fédération". 2.3. Les travaux de réparation et de restauration sur un site du patrimoine culturel qui se trouve dans un état insatisfaisant sont effectués dans la composition, la procédure et les conditions stipulées par l'obligation de sécurité émise. La durée des travaux de réparation et de restauration ne peut excéder 5 ans. La prolongation de la période spécifiée est autorisée pour un maximum d'un an avec la perception de pénalités d'un montant égal au montant du loyer de six mois établi par l'accord. 2.4. La confirmation de la réception des travaux de réparation et de restauration est un permis de mise en service de l'objet et / ou un acte de commission sur la réception des travaux de préservation de l'objet du patrimoine culturel, qui est établi . 2.5. Après avoir signé l'autorisation de mise en exploitation et/ou l'acte de la commission de réception des travaux de préservation de l'objet du patrimoine culturel, qui sont établis, le locataire a le droit de demander l'établissement d'un minimum taux de location annuel de 1 rouble par mètre carré de la surface de l'objet par an pour toute la période suivante jusqu'à l'expiration du contrat de bail. Le taux minimum de loyer annuel spécifié est fixé pour le locataire à partir du moment de la réception des demandes du locataire avec les originaux ou les copies notariées des documents spécifiés au paragraphe 2.4 du présent règlement. La condition correspondante sur la procédure d'établissement du loyer minimum est prévue dans le contrat de bail lors de sa conclusion. Le contrat de location d'un bien du patrimoine culturel dans un état insatisfaisant prévoit les conditions de cessation de l'application du tarif minimum de location en cas de violation de l'obligation de sécurité par le locataire, ainsi que les conditions de sa restitution en cas de l'élimination des violations pertinentes. 2.6. Il est interdit de réduire le taux de location pour l'utilisation d'un objet du patrimoine culturel dans un état insatisfaisant, sauf dans les cas prévus au paragraphe 2.5 du présent règlement. 2.7. Le contrat de location d'un bien du patrimoine culturel qui se trouve dans un état insatisfaisant prévoit le droit de résilier unilatéralement le contrat de location en cas de violation des termes de l'obligation de sécurité, y compris en termes de violation des termes des travaux de réparation et de restauration tels que un objet entier, ainsi que des étapes individuelles du travail.

En Russie, selon le Centre principal d'information et de calcul du ministère de la Culture de Russie, il existe plus de 25 000 objets du patrimoine culturel d'importance fédérale. Dans le même temps, une partie importante d'entre eux se trouve dans un état insatisfaisant. De toute évidence, c'est précisément pour cette raison que certaines mesures ont été élaborées et ont déjà commencé à fonctionner, destinées à remettre en bon état le patrimoine national de la Russie. Ainsi, depuis le 22 janvier 2015, la démolition de monuments culturels nouvellement découverts est interdite, la définition du « territoire d'un bien du patrimoine culturel » est introduite et les droits sur un bien du patrimoine culturel sont limités par des exigences de conservation de cet objet, pour son entretien et son utilisation, ainsi que pour en assurer l'accès (loi fédérale du 22 octobre 2014 n ° 315-FZ "").

Mais la nouveauté la plus importante était peut-être la possibilité de louer des objets du patrimoine culturel en mauvais état à un prix réduit (article 14.1 de la loi fédérale du 25 juin 2002 n ° 73-FZ "" ; ci-après - loi n ° 73- FZ). On parle par exemple de domaines, d'hôtels particuliers, d'ensembles architecturaux, etc. Tant les particuliers que les entités juridiques toutefois, la durée du bail ne peut en aucun cas excéder 49 ans.

L'objectif principal des innovations est d'attirer des financements supplémentaires pour la restauration des valeurs culturelles par le biais d'avantages.

NOTRE RÉFÉRENCE

Les objets du patrimoine culturel sont des biens immobiliers et d'autres objets avec des territoires qui leur sont historiquement associés, des œuvres de peinture, de sculpture, d'art et d'artisanat, des objets de science et de technologie et d'autres objets culturels qui ont une valeur historique, archéologique, architecturale, urbaine aménagement, arts, sciences et techniques, esthétique, ethnologie ou anthropologie et culture sociale ().

Le territoire d'un objet du patrimoine culturel est le territoire directement occupé par cet objet et (ou) qui lui est lié historiquement et fonctionnellement ( terre, forêts, masses d'eau, etc.), dont les limites peuvent ne pas coïncider avec les limites des terrains. De plus, ils peuvent inclure des terrains pour lesquels l'enregistrement cadastral de l'État n'a pas été effectué ().

Loyer préférentiel : motifs et conditions

Le législateur a établi un certain nombre de conditions dans lesquelles un objet du patrimoine culturel peut être loué à un prix réduit (). Ceci est possible si un tel objet :

non utilisé;
inclus dans le registre national unifié des objets du patrimoine culturel, qui est tenu par le ministère de la Culture de Russie - ce registre n'est pas accessible au public, cependant, une liste approximative des objets du patrimoine culturel peut être trouvée sur le site Web du département ;
appartient à la propriété fédérale;
est en mauvais état.

Cependant, même en présence de toutes les conditions ci-dessus, la décision finale sur la possibilité de transférer un objet du patrimoine culturel à louer est prise par le ministère de la Culture de Russie.

Le contrat de location d'un objet du patrimoine culturel est conclu sur la base des résultats de l'appel d'offres correspondant. Vous pouvez vous renseigner à ce sujet, par exemple, sur le site Web de l'Agence pour la gestion et l'utilisation des monuments d'architecture et d'art du ministère de la Culture de Russie. En outre, les informations nécessaires peuvent être obtenues sur le site officiel de publication d'informations sur les marchés publics.

Une condition essentielle du contrat est l'obligation pour le locataire d'effectuer des travaux de préservation de l'objet du patrimoine culturel dans un délai n'excédant pas sept ans à compter de la date à laquelle l'objet spécifié lui a été loué (). Cette période comprend également la période de préparation et d'approbation. documentation du projet pour la préservation d'un objet du patrimoine culturel (pas plus de deux ans à compter de la date de transfert d'un tel objet en location). Si le locataire ne remplit pas la condition spécifiée, c'est-à-dire ne restaure pas la propriété dans le délai spécifié, le contrat avec lui est résilié. La loi ne définit pas comment et dans quels documents les conditions de restauration d'un objet du patrimoine culturel, son calendrier et son contenu doivent être déterminés, cependant, il est logique de supposer que ces dispositions seront incluses dans le projet de contrat lors du concours.

Le loyer préférentiel est établi à compter de la date de conclusion du contrat de bail en fonction des résultats de l'enchère ().

AVIS

Alexander Raetsky, avocat, membre du barreau de Moscou "MOVE":

« La disposition de la loi sur le loyer préférentiel, établie à partir du moment où le contrat de bail est conclu, et non à partir de la date de livraison des travaux de réparation et de restauration, semble prêter à controverse. D'une part, la nouvelle version de la loi contribuer à attirer davantage d'investisseurs-locataires, mais cela peut entraîner une augmentation du nombre d'abus de la part de locataires peu scrupuleux qui ont conclu un accord sans intention de restaurer un bien du patrimoine culturel. conditions préférentielles, le locataire n'effectuera tout simplement pas sa restauration ou ne l'effectuera que "sur papier". Et bien que le non-respect de l'obligation de restauration d'un site du patrimoine culturel soit à la base de la résiliation du bail, peut-être même avec des pénalités, l'effectivité de la restauration des objets reste incertaine.

L'un des moyens d'éviter les abus des locataires peut être la mise en place d'une procédure contrôle public pour la mise en œuvre de travaux de restauration d'un objet du patrimoine culturel loué.

Toutefois, le législateur interdit aux locataires de :

sous-louer cet objet du patrimoine culturel ;
transférer ses droits et obligations en vertu du contrat de location à une autre personne ;
fournir un objet du patrimoine culturel à usage gratuit ;
nantir vos droits au bail et les apporter en apport immobilier à organisations commerciales ou un apport en parts aux coopératives de production ().

Dans le même temps, l'article ne dit rien sur la possibilité de faire des droits de location sur un objet en tant qu'apport immobilier à des entreprises commerciales. Selon les règles circulation civile les parties au contrat ont le droit d'agir selon la règle "tout ce qui n'est pas interdit est permis", ce qui signifie que théoriquement de tels apports de propriété à des organisations commerciales sont possibles. Qu'il s'agisse d'une lacune dans le roman à l'étude ou d'une hypothèse consciente du législateur, cela deviendra clair plus tard, lorsque la première pratique d'application de la loi apparaîtra.

En ce qui concerne les objets du patrimoine culturel en mauvais état, qui appartiennent à la propriété des entités constitutives de la Fédération de Russie ou à la propriété municipale, un loyer préférentiel est alors établi à leur égard conformément aux lois régionales et autres actes juridiques réglementaires (). Vous pouvez vous renseigner sur la vente aux enchères, ainsi que vous familiariser avec la liste des objets du patrimoine culturel d'importance régionale et locale inscrits au registre, sur les sites Web des autorités des entités constitutives de la Fédération de Russie et des municipalités (généralement placées par l'administration formation en droit public ou un service des affaires culturelles en son sein, s'il dispose de son propre site Internet).

Tout n'est-il pas si rose ?

La location préférentielle d'objets du patrimoine culturel peut intéresser à la fois les hommes d'affaires (par exemple, les entrepreneurs qui souhaitent installer leur bureau dans un bâtiment historique et en même temps économiser sur le loyer) et les mécènes. Cependant, le roman a aussi ses défauts.

Ainsi, le législateur a obligé le locataire à donner accès aux citoyens, étrangers et apatrides au site du patrimoine culturel (). Cet article vise à rendre plus accessibles les objets du patrimoine culturel, et aussi, tel que conçu par le législateur, à promouvoir l'utilisation active de ces objets dans des activités scientifiques, culturelles, éducatives, touristiques, touristiques et (ou) religieuses. Dans le même temps, l'accès à un objet du patrimoine culturel est établi en tenant compte des exigences de préservation de l'objet spécifié, de son entretien, ainsi que de son état physique et de la nature de son utilisation moderne ().

La présence de ces réserves inquiète les experts. "Si "l'état physique" est de moins en moins clair, alors le "caractère d'utilisation moderne" n'est pas si simple. nouvelle édition de la loi stipule que l'accès à un site du patrimoine culturel ne doit pas interférer avec l'utilisation actuelle par le propriétaire du site du patrimoine culturel. En pratique, il peut y avoir un conflit entre les intérêts de «l'accès» à un site du patrimoine culturel et son «utilisation moderne» [par exemple, le locataire a ouvert un bureau dans le bâtiment de la maison de maître, et ceux qui veulent regarder ce monument créent bruit, attroupement, garer leur voiture, poser des questions au personnel du bureau ou même déposer régulièrement des fleurs qui se fanent peu à peu près de l'immeuble en hommage à la mémoire des anciens propriétaires du manoir. - Éd.]. Et, comme vous pouvez le voir, la priorité est donnée à l'utilisation, ce qui contredit dans une certaine mesure celle qui établit le droit de chacun d'avoir accès aux biens culturels ", a partagé l'avocat, membre du barreau de Moscou MOVE, avec le Portail GARANT.RU Par conséquent, il est encore trop tôt pour juger de l'efficacité de cette règle dans la pratique.

Il y a une autre disposition controversée dans cet article. Si l'intérieur d'un bien du patrimoine culturel n'appartient pas à l'objet de la protection, le locataire ne peut laisser entrer ceux qui le souhaitent dans les locaux intérieurs d'un tel bien (). Mais étant donné qu'il n'existe actuellement aucune source ouverte contenant des informations de ce type, il est possible de comprendre si l'accès aux locaux internes de l'établissement ne doit être fourni qu'à l'aide d'une demande envoyée à l'organisme autorisé (par exemple, à Ministère de la Culture de Russie).

En ce qui concerne les options possibles pour l'utilisation d'un site du patrimoine culturel, la loi prévoit la possibilité de mener toute activité sur son territoire. activité économiqueà condition qu'il ne contredise pas les exigences pour assurer la sécurité de cet objet et permette son fonctionnement (). En pratique, cela signifie que le locataire peut, par exemple, organiser son propre bureau dans l'immeuble, si tel utilisation prévue l'objet est autorisé par l'organisme autorisé et la structure elle-même n'en souffre pas.

Si l'on considère ces romans dans leur ensemble, on peut noter qu'ils ont un caractère positif et visent à assurer la protection des sites du patrimoine culturel. Et avec le temps, l'importance pratique de ces innovations deviendra évidente.

Dans le cadre du programme "1 rouble par mètre carré par an", le Département des biens de la ville de Moscou a transféré le site du patrimoine culturel "Pavillon de jardin avec jardin, 1911, architecte Konstantin Fedorovich Burov" à tarif préférentiel louer.

Le site du patrimoine culturel "Pavillon de jardin avec jardin, 1911, architecte Konstantin Fedorovich Burov" à l'adresse: voie Sivtsev Vrazhek, bâtiment 42, bâtiment 5, a été transféré à un tarif préférentiel. En moins d'un an, le locataire a réalisé une gamme complète de travaux de réparation et de restauration et a redonné au bâtiment son aspect historique, respectant les termes du contrat de bail. Le département a établi un accord supplémentaire avec l'investisseur sur la fixation du taux de location en vertu du contrat d'un montant de 1 rouble par 1 mètre carré par an. L'accord a été signé et envoyé pour enregistrement à Rosreestr.

« L'objectif du programme est d'attirer des investisseurs vers la restauration de monuments architecturaux à Moscou. Tous les articles sont vendus aux enchères ouvertes. Dans un délai de cinq ans, l'investisseur doit réaliser une gamme complète de travaux de réparation et de restauration. Le prix de location réduit n'entre en vigueur qu'après la restauration du bâtiment dans son aspect historique. La durée du bail de l'installation restaurée dans le cadre du programme est de 49 ans »,- a commenté Maxim Gaman, ministre du gouvernement de Moscou, chef du département des biens de la ville.

Désormais, l'investisseur pourra louer le pavillon de jardin restauré à raison de 1 rouble par mètre carré et par an jusqu'en 2066.

Des informations détaillées sur les installations non résidentielles mises aux enchères, la procédure de participation et les conditions de leur utilisation sont publiées sur le site Web www.torgi.gov.ru et sur le site officiel du maire de Moscou - www.mos.ru , ainsi que sur le portail d'investissement de la ville de Moscou - www. .site.

Pour référence

Le pavillon de jardin avec jardin est un bâtiment de jardin néoclassique, conçu par l'architecte Konstantin Burov en 1911 dans le cadre du domaine municipal des Lopatins. Il est situé dans le quartier entre la rue Arbat, Money Lane, Sivtsev Vrazhek, Plotnikov. La propriété des citoyens d'honneur héréditaires des Lopatins est un exemple d'ensemble domanial urbain de l'âge d'argent. Il appartenait à la famille jusqu'à la Révolution d'Octobre.

Le domaine comprenait la maison principale, trois dépendances derrière et le pavillon néoclassique dans le jardin. Le pavillon de jardin est un exemple d'architecture pré-révolutionnaire de petites formes. Les colonnes de l'ordre toscan servent de support à la corniche à médaillons en relief, leur rythme est complété par des pilastres.

Il s'agit d'un type de monument assez rare pour la ville, car avec la disparition de la culture immobilière urbaine à Moscou, la plupart de ces bâtiments n'ont pas survécu.