Transférez la maison à la gestion directe avec des documents. Avantages et inconvénients de la gestion directe d'un immeuble à appartements. Y a-t-il des inconvénients

L'organisme gestionnaire veut obliger le propriétaire des lieux à conclure un contrat de gestion MKD

L'organisation gestionnaire veut reconnaître les actions du gouvernement local pour sélectionner l'organisation gestionnaire pour gérer le MKD comme illégales, puisque les propriétaires des locaux ont déjà choisi l'organisation gestionnaire

Le propriétaire des lieux veut indemniser les pertes qu'il a subies à la suite d'une urgence dans le MKD

L'organisation gestionnaire a reçu l'ordre de cesser la gestion immeuble

La nouvelle organisation de gestion veut récupérer l'argent du prédécesseur pour les réparations (maintenance) propriété commune immeuble

Voir toutes les situations liées à l'art. 161 ZhK RF MKD

1. La gestion d'un immeuble d'habitation doit assurer des conditions de vie favorables et sécuritaires pour les citoyens, le bon entretien des biens communs dans un immeuble d'habitation, résoudre les problèmes d'utilisation desdits biens, ainsi que fournir utilitaires citoyens vivant dans une telle maison, ou dans les cas prévus à l'article 157.2 du présent code, une disponibilité constante communication d'ingénierie et autres équipements qui font partie de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation, pour la fourniture de services publics (ci-après - assurer la préparation systèmes d'ingénierie). Gouvernement Fédération Russeétablit des normes et des règles pour la gestion des immeubles à appartements.

(voir texte dans l'édition précédente)

1.1. Le bon entretien de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble doit être effectué conformément aux exigences de la législation de la Fédération de Russie, y compris dans le domaine de la garantie du bien-être sanitaire et épidémiologique de la population, sur la réglementation technique, la sécurité incendie, la protection des consommateurs, et doit assurer :

1) respect des exigences de fiabilité et de sécurité d'un immeuble à appartements;

2) sécurité de la vie et de la santé des citoyens, des biens personnes, biens des personnes morales, biens de l'État et des municipalités ;

3) la disponibilité d'utilisation des locaux et autres biens faisant partie de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ;

4) le respect des droits et intérêts légitimes des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, ainsi que d'autres personnes ;

5) la disponibilité constante des services publics, des compteurs et autres équipements qui font partie de la propriété commune des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, pour fournir les ressources nécessaires à la fourniture de services publics aux citoyens vivant dans un immeuble à appartements, en conformément aux règles de fourniture, de suspension et de restriction de la fourniture de services publics aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels établies par le gouvernement de la Fédération de Russie.

1.2. La composition de la liste minimale des services et travaux nécessaires pour assurer le bon entretien des biens communs dans un immeuble, la procédure pour leur fourniture et leur mise en œuvre sont établies par le gouvernement de la Fédération de Russie.

1.3. Les activités de gestion d'immeubles à plusieurs appartements sont exercées sur la base d'une autorisation d'exécution, sauf dans le cas où ces activités sont exercées par une association de propriétaires, une coopérative d'habitation ou une autre coopérative de consommation spécialisée et le cas prévu par paragraphe 3 de l'article 200 du présent code.

2. Les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements sont tenus de choisir l'un des modes de gestion de l'immeuble à appartements:

1) gestion directe des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, dont le nombre d'appartements ne dépasse pas trente ;

(voir texte dans l'édition précédente)

2) la gestion d'une association de propriétaires ou d'une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée ;

3) gestion organisation de gestion.

2.1. Lorsqu'elles gèrent directement un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux de cet immeuble, les personnes qui effectuent des travaux d'entretien et de réparation des biens communs dans un immeuble d'habitation, assurent l'approvisionnement en eau froide et chaude et procèdent à l'évacuation de l'eau, de l'électricité, de l'approvisionnement en gaz (y compris la fourniture de gaz domestique en bouteilles), le chauffage (fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence de chauffage par poêle), la gestion des déchets solides municipaux, sont responsables envers les propriétaires des locaux de cette maison pour l'accomplissement de leurs obligations conformément aux accords conclus, ainsi qu'aux règles établies par le gouvernement de la Fédération de Russie pour l'entretien des biens généraux dans un immeuble d'appartements, les règles de fourniture, de suspension et de restriction de la fourniture de services publics services aux propriétaires et aux utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles d'habitation.

(voir texte dans l'édition précédente)

2.2. Lors de la gestion d'un immeuble d'habitation par une société de copropriétaires ou une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée, ladite société ou coopérative est responsable de l'entretien des biens communs de cet immeuble conformément aux exigences du règlement technique et aux règles établies par le Gouvernement de la Fédération de Russie pour le maintien de la propriété commune dans un immeuble d'habitation, pour la fourniture de services communaux, en fonction du niveau d'amélioration de cette maison, dont la qualité doit être conforme aux exigences des règles établies par le gouvernement de la Russie Fédération pour la fourniture, la suspension et la restriction de la fourniture de services publics aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels, ou dans les cas prévus à l'article 157.2 du présent code, pour assurer la préparation des systèmes d'ingénierie. La société de personnes ou la coopérative spécifiée peut fournir des services et (ou) effectuer des travaux d'entretien et de réparation des biens communs d'un immeuble à appartements ou engager, sur la base de contrats, des personnes exerçant des activités pertinentes. Lors de la conclusion d'un accord sur la gestion d'un immeuble d'habitation avec un organisme gestionnaire, ladite société de personnes ou coopérative exerce un contrôle sur l'exécution par l'organisme gestionnaire des obligations découlant d'un tel accord, y compris la fourniture de tous les services et (ou) l'exécution de travail qui assure le bon entretien des biens communs de cette maison, la fourniture de services publics, en fonction du niveau d'amélioration de cette maison, dont la qualité doit être conforme aux exigences des règles établies par le gouvernement de la Fédération de Russie pour la fourniture, la suspension et la restriction de la fourniture de services publics aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels.

(voir texte dans l'édition précédente)

2.3. Dans le cadre de la gestion d'un immeuble d'habitation par un organisme gestionnaire, celui-ci est responsable vis-à-vis des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation de la fourniture de tous services et (ou) de l'exécution des travaux qui assurent le bon entretien des biens communs de cette habitation et la qualité dont doivent être conformes aux exigences des règlements techniques et aux règles d'entretien établies par le gouvernement de la Fédération de Russie propriété commune dans un immeuble d'habitation, pour la fourniture de services publics en fonction du niveau d'amélioration de cet immeuble, dont la qualité doit se conformer aux exigences des règles établies par le gouvernement de la Fédération de Russie pour la fourniture, la suspension et la restriction de la fourniture de services publics aux propriétaires et utilisateurs de locaux dans des immeubles d'habitation et des immeubles résidentiels, ou dans les cas prévus à l'article 157.2 du ce Code, pour assurer la préparation des systèmes d'ingénierie.

(voir texte dans l'édition précédente)

ConsultantPlus : remarque.

Si vous modifiez le mode de gestion d'un MKD ou choisissez un organisme de gestion, vous pouvez décider de maintenir la procédure précédente pour la fourniture de services publics et leur paiement (loi fédérale du 29/06/2015 N 176-FZ).

3. La méthode de gestion d'un immeuble est sélectionnée sur Assemblée générale propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et peut être sélectionné et modifié à tout moment en fonction de sa décision. La décision de l'assemblée générale sur le choix du mode de gestion s'impose à tous les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.

(voir texte dans l'édition précédente)

3.1. En cas de cessation de la gestion d'un immeuble d'habitation par une société de copropriétaires, une coopérative d'habitation ou de construction de logements, ou autre coopérative de consommation spécialisée, ladite société, coopérative, dans les trois jours ouvrables à compter de la date de la décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements pour changer le mode de gestion d'une telle maison, doit transférer la documentation technique d'un immeuble à appartements et autres documents liés à la gestion d'un tel immeuble, les clés des locaux faisant partie de la propriété commune des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation, des codes d'accès électroniques aux équipements faisant partie de la propriété commune des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation, et des autres moyens et équipements techniques nécessaires à l'exploitation et à la gestion de l'immeuble d'habitation, à la personne qui a assumé l'obligation de gérer l'immeuble d'habitation, ou en cas de choix d'une méthode directe de gestion de l'immeuble d'habitation au propriétaire des locaux d'un immeuble d'habitation, précisé dans la décision de l'assemblée générale des propriétaires d'immeubles d'un immeuble d'habitation sur le choix d'un mode direct de gestion de l'immeuble d'habitation, ou, si un tel propriétaire n'est pas indiqué, à tout propriétaire des locaux d'un tel immeuble.

4. L'organe d'autonomie locale, conformément à la procédure établie par le gouvernement de la Fédération de Russie, organise un appel d'offres ouvert pour la sélection d'une organisation de gestion dans les cas spécifiés à la partie 13 du présent article et à la partie 5 de l'article 200. du présent code, ainsi que si, dans les six mois précédant la date de la tenue du concours spécifié, les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements n'ont pas choisi un mode de gestion de cette maison ou si la décision prise sur le choix d'un mode de gestion cette maison n'a pas été réalisée. Un appel d'offres ouvert est également ouvert si, avant l'expiration du terme du contrat de gestion d'un immeuble d'habitation conclu sur la base des résultats d'un appel d'offres ouvert, le mode de gestion de cette maison n'a pas été choisi ou si la décision prise sur le choix du mode de gestion de cette maison n'a pas été mis en œuvre.

(voir texte dans l'édition précédente)

4.1. Les informations sur la tenue d'un appel d'offres ouvert pour la sélection d'une organisation de gestion sont publiées sur le site Web officiel de la Fédération de Russie dans le réseau d'information et de télécommunication "Internet" pour la publication d'informations sur l'enchère (ci-après dénommé le site Web officiel sur Internet) . Le gouvernement de la Fédération de Russie détermine le site Web officiel sur Internet et l'organisme autorisé à le gérer. Avant que le gouvernement de la Fédération de Russie ne détermine le site Web officiel sur Internet, un avis d'appel d'offres ouvert est publié sur le site Web officiel municipalité dans le réseau d'information et de télécommunications "Internet", et est également publié au journal officiel édition imprimée, conçu pour publier des informations sur le placement des commandes pour les besoins municipaux. Les informations sur la tenue du concours spécifié devraient être disponibles pour examen à toutes les parties intéressées sans frais. Les informations sur les résultats d'un concours général sont publiées sur le site Internet du réseau d'information et de télécommunications "Internet", sur lequel des informations sur sa participation ont été publiées, au plus tard trois jours à compter de la date de détermination de ces résultats, et sont également publiées dans la publication imprimée officielle dans laquelle des informations sur sa mise en œuvre.

5. L'autorité locale, dans les dix jours à compter de la date de l'appel d'offres ouvert prévu au paragraphe 4 du présent article, informe tous les propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation des résultats de cet appel d'offres et des termes du contrat. pour gérer cette maison. Les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements sont tenus de conclure une convention de gestion de cet immeuble avec un organisme gestionnaire choisi sur la base des résultats de l'appel d'offres ouvert prévu par la partie 4 du présent article, selon les modalités prescrites par l'article 445 du code civil. Code de la Fédération de Russie.

6. Au plus tard un mois avant l'expiration de la durée du contrat de gestion d'un immeuble d'habitation spécifié au paragraphe 5 du présent article, le gouvernement local convoque une assemblée des propriétaires des locaux de cette maison pour décider du choix d'une méthode. pour la gestion de cette maison, si une telle décision n'a pas été prise au préalable conformément à la partie 3 du présent article.

(voir texte dans l'édition précédente)

7. Tout propriétaire de locaux dans un immeuble à appartements peut demander au tribunal d'obliger les collectivités locales à choisir un organisme de gestion conformément aux dispositions de la partie 4 du présent article.

(voir texte dans l'édition précédente)

8.1. Il n'est pas permis de conclure un accord sur la gestion d'un immeuble d'habitation sur la base des résultats d'un appel d'offres ouvert ou si l'offre spécifiée est déclarée invalide, plus de dix jours à compter de la date de publication des informations sur les résultats de l'appel d'offres spécifié sur le site officiel sur Internet. Cette exigence ne s'applique pas tant que le gouvernement de la Fédération de Russie n'a pas déterminé le site officiel sur Internet.

9. Un immeuble à appartements ne peut être géré que par un seul organisme gestionnaire.

(voir texte dans l'édition précédente)

10.1. L'organisme gestionnaire est tenu de fournir un libre accès aux informations sur les principaux indicateurs de ses activités financières et économiques, sur les services fournis et sur les travaux effectués pour l'entretien et la réparation des biens communs d'un immeuble, sur la procédure et les conditions de leur fourniture et leur mise en œuvre, sur leur coût, sur les prix (tarifs) des services publics fournis en les plaçant dans le système. La procédure, la composition, le moment et la fréquence d'affichage dans le système des informations sur les activités de gestion d'un immeuble d'habitation et permettant la prise de connaissance des documents prévus par le présent code par une association de propriétaires ou une coopérative d'habitation ou une autre coopérative de consommation spécialisée gérant un immeuble d'habitation (sans conclure d'accord avec un organisme gestionnaire) sont établis par l'organe exécutif fédéral responsable de l'élaboration et de la mise en œuvre des politique publique et la réglementation juridique dans le domaine technologies de l'information, conjointement avec l'organe exécutif fédéral responsable de l'élaboration et de la mise en œuvre de la politique de l'État et de la réglementation juridique dans le domaine du logement et des services communaux, à moins qu'une période différente pour l'affichage des informations spécifiées dans le système ne soit établie par la loi fédérale.

(voir texte dans l'édition précédente)

11. Dans le cas prévu par l'article 157.2 du présent code, l'organisation gestionnaire, une association de propriétaires ou une coopérative de logement ou autre coopérative de consommateurs spécialisée gérant un immeuble d'habitation, de la manière établie par le gouvernement de la Fédération de Russie, est tenue à:

1) fournir aux organismes fournisseurs de ressources, à l'opérateur régional de traitement des déchets solides municipaux, les informations nécessaires au calcul des redevances pour les services publics, y compris les relevés des compteurs individuels (lorsque ces relevés sont fournis par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et locataires de locaux d'habitation sous contrat recrutement social ou contrats de location de locaux d'habitation du parc immobilier de l'État ou de la municipalité dans cette maison à un organisme gestionnaire, une association de propriétaires ou une coopérative d'habitation ou autre coopérative de consommation spécialisée) et des compteurs collectifs (maison commune) installés dans un immeuble à appartements ;

2) contrôler la qualité des ressources communes et la continuité de leur approvisionnement jusqu'aux limites de la propriété commune dans un immeuble à appartements ;

3) accepter des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et des locataires de locaux d'habitation dans le cadre de baux sociaux ou de contrats de location de locaux d'habitation du parc immobilier de l'État ou municipal dans cette maison des plaintes concernant des violations des exigences de qualité des services publics et (ou) la continuité de la fourniture de ces services, les violations dans le calcul du montant du paiement des services publics et l'interaction avec les organisations de fourniture de ressources et l'opérateur régional pour le traitement des déchets solides municipaux lors de l'examen de ces demandes, en vérifiant les faits énoncés en eux, éliminer les violations identifiées et envoyer des informations sur les résultats de l'examen des demandes de la manière établie par le gouvernement de la Fédération de Russie ;

4) fournir aux organismes fournisseurs de ressources l'accès à la propriété commune dans un immeuble d'habitation afin de suspendre ou de restreindre la fourniture de services publics aux propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation et aux locataires de locaux d'habitation dans le cadre de contrats de location sociale ou de contrats de location de locaux d'habitation du parc de logements de l'État ou de la municipalité dans cette maison ou en accord avec les organismes fournisseurs de ressources pour suspendre ou restreindre la fourniture de services publics aux propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements et aux locataires de locaux résidentiels dans le cadre de contrats de location sociale ou de contrats de location de logements locaux du parc de logements de l'État ou de la municipalité dans cette maison.

(voir texte dans l'édition précédente)

11.1. Avec la gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation, un service de gestion des déchets solides municipaux est assuré aux propriétaires et utilisateurs des locaux de cet immeuble par un opérateur régional de gestion des déchets solides municipaux.

12. Les organismes de gestion, associations de propriétaires ou coopératives d'habitation ou autres coopératives de consommation spécialisées qui gèrent des immeubles à plusieurs appartements ne sont pas habilités à refuser de conclure des contrats conformément aux règles énoncées au paragraphe 1 de l'article 157 du présent code, y compris en ce qui concerne ressources communes consommées lors de l'entretien des biens communs dans un immeuble d'habitation, avec des organismes fournisseurs de ressources qui assurent l'approvisionnement en eau froide et chaude, l'assainissement, l'électricité, l'approvisionnement en gaz (y compris l'approvisionnement en gaz domestique en bouteilles), le chauffage (l'approvisionnement en chaleur, y compris l'approvisionnement en gaz solide combustible en présence de chauffage au poêle), et un opérateur régional pour le traitement des déchets solides municipaux, sauf les cas prévus par le 1° de l'article 157.2 du présent code. La durée de validité et les autres conditions desdits contrats, y compris ceux conclus au titre de l'acquisition des ressources communes consommées dans l'usage et l'entretien des biens communs d'un immeuble à appartements, sont établies selon les règles précisées au 1er de l'article 157. , partie 4 de cet article appel d'offres ouvert. Dans un délai de dix jours à compter de la date de l'appel d'offres ouvert, l'autorité locale notifie à toutes les personnes qui ont accepté du promoteur (la personne assurant la construction d'un immeuble à appartements) après lui avoir délivré un permis de mise en exploitation de l'immeuble à les locaux de cette maison conformément à l'acte de cession ou autre acte de cession, aux résultats d'un appel d'offres ouvert et aux termes du contrat de gestion de cette maison. Ces personnes sont tenues de conclure une convention de gestion de cette maison avec un organisme de gestion sélectionné sur la base des résultats d'un appel d'offres ouvert. Si dans un délai de deux mois à compter de la date de l'appel d'offres ouvert, les propriétaires n'ont pas conclu d'accord de gestion avec l'organisme gestionnaire, un tel accord est réputé conclu aux conditions déterminées par l'appel d'offres ouvert.

partie 7 de l'article 46 du présent code. En cas de vente ou autrement aliénation des premiers locaux de cet immeuble collectif, les propriétaires des locaux de cet immeuble collectif, dans un délai d'un an à compter de la date de vente ou autrement aliénation des premiers locaux de cet immeuble collectif -immeuble d'habitation, doit choisir ces propriétaires en assemblée générale et mettre en place un mode de gestion de cet immeuble d'habitation.

15. L'organisme qui fournit les ressources nécessaires à la fourniture des services publics est responsable de la fourniture de ces ressources de qualité adéquate aux limites de la propriété commune dans un immeuble d'habitation et aux limites réseaux externes l'ingénierie et le soutien technique de cette maison, à moins qu'il n'en soit autrement établi par une entente avec une telle organisation.

15.1. L'opérateur régional de traitement des déchets solides municipaux est responsable de la fourniture des services municipaux de traitement des déchets solides municipaux à partir du lieu d'accumulation des déchets solides municipaux, sauf disposition contractuelle contraire.

(voir texte dans l'édition précédente)

16. La personne qui est responsable de l'entretien et de la réparation des biens communs d'un immeuble d'habitation, dans le cadre de la prestation de ces services, est tenue d'assurer l'état des biens communs d'un immeuble d'habitation au niveau nécessaire à la fourniture de services publics de bonne qualité.

17. Gestion d'un immeuble d'habitation, à l'égard duquel les propriétaires de locaux d'un immeuble d'habitation n'ont pas choisi le mode de gestion d'une telle maison de la manière prescrite par le présent code, ou le mode de gestion choisi n'a pas été mis en œuvre, le l'organisme de gestion n'a pas été déterminé, y compris en raison de la reconnaissance d'un appel d'offres ouvert pour la sélection comme invalide l'organisme de gestion dirigé par un organisme gouvernemental local conformément au présent code est exercé par un organisme de gestion qui dispose d'une licence pour exercer des activités entrepreneuriales pour la gestion des immeubles d'habitation, déterminée par décision de l'organe gouvernemental local de la manière et aux conditions établies par le gouvernement de la Fédération de Russie. Un tel organisme de gestion exerce des activités de gestion d'un immeuble d'habitation jusqu'à ce que les propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation choisissent une méthode de gestion d'un immeuble d'habitation ou jusqu'à ce qu'un accord de gestion d'un immeuble d'habitation soit conclu avec un organisme de gestion déterminé par les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ou sur la base des résultats d'un appel d'offres ouvert prévu au paragraphe 4 du présent article, mais pas plus d'un an.

Aujourd'hui, nous parlerons des changements dans la gestion directe d'un immeuble d'appartements en 2020 qui se sont produits ou sont prévus. Vous apprendrez ce qu'est la gestion à domicile directe, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que la procédure de transition des propriétaires vers cette forme de gestion à domicile.

Le propriétaire de l'appartement a la charge d'entretenir non seulement ses effets personnels, mais aussi de s'occuper de la propriété de la maison commune. Cette mission lui est confiée par la loi. Une gestion rationnelle de la maison est nécessaire pour que les réseaux immobiliers et d'ingénierie soient en ordre. L'argent des propriétaires d'appartements est envoyé à:

confort;
maintenir la propreté;
exclusion des dommages à la propriété;
tâches communales;
réparation;
maintien de l'état sanitaire et hygiénique;
respect de la réglementation incendie.

La loi sur le logement propose 3 formes de gestion à domicile. Les traditionnels font le choix d'une société de gestion et d'un partenariat de propriétaires de locaux. Elle se caractérise par la présence d'un intermédiaire - le Code pénal ou le HOA.

La gestion directe des propriétaires des locaux est effectuée directement par les propriétaires et présente de nombreux avantages.

Les propriétaires des locaux décident eux-mêmes par vote de la méthode à choisir, documentant leur choix. Vous pouvez également remplacer la méthode autrefois choisie en concevant une transition. Des changements importants en 2020 doivent être pris en compte avant de prendre une décision de transition.

La caractéristique clé se reflète dans le nom - les propriétaires décident de tous les problèmes de gestion bâtiment résidentiel directement, sans médiation société de gestion ou HAO. La propriété commune de la maison est sous le contrôle total et direct des propriétaires. Un tel bien comprend :

lieux d'importance générale (escaliers, ascenseur, couloir, plates-formes à l'intérieur de la maison, garde-manger);
terrain sous la maison;
murs, fenêtres, portes, plafonds, dalles ;
comble;
territoire d'origine.

S'il y a un problème d'entretien, les propriétaires organisent une réunion. Des moyens de sortir de la situation sont proposés, un plan d'action est déterminé et un exécuteur spécifique est sélectionné. Sur la base de ces décisions, des contrats sont conclus avec des entrepreneurs, tous ou la plupart des propriétaires agissent du côté du client.

Si nous parlons de ressources communes pour un appartement séparé, le contrat est conclu personnellement par le propriétaire de cet appartement avec le fournisseur.

Les méthodes de résolution des problèmes survenus ne sont choisies que collectivement, par le biais d'assemblées générales, au cours desquelles l'avis de tous les propriétaires est pris en compte. Les réunions se tiennent en présentiel ou par contumace (sondage) au moins une fois par an.

Pour résoudre rapidement les problèmes, les propriétaires choisissent l'une des trois options suivantes :

Par défaut, chaque propriétaire participe aux réunions, vote et travaille en son nom avec des tiers. Les contrats avec les entrepreneurs nécessiteront la signature de la majorité des propriétaires.
Les propriétaires peuvent choisir un propriétaire et lui confier la représentation des intérêts de tous.
Il est possible de confier des fonctions de représentation à un étranger qui, par procuration, devient gérant.

La méthode choisie est reflétée dans la décision de l'assemblée générale.

Important. Le contrôle direct n'est autorisé que dans les maisons de 30 appartements ou moins. Sinon, il est obligatoire de conclure un accord avec une organisation de gestion spéciale ou d'élire un HOA.

Avantages et inconvénients

Si la maison répond aux conditions légales (pas plus de trente appartements dans le MKD), elle peut être sous la gestion directe des propriétaires des lieux. La gestion directe d'un immeuble a des avantages et des inconvénients.

Avantages :

Le coût de la gestion est beaucoup plus faible en raison de la baisse des coûts du logement et des services communaux et de l'absence de rémunération intermédiaire.
Les décisions sont prises rapidement, car tous les propriétaires sont intéressés par une vie confortable.
Il y a un contrôle personnel, les propriétaires des lieux sont intéressés par un entretien de haute qualité de la maison, les entrepreneurs sont donc sélectionnés avec plus de soin.
L'argent collecté par les locataires sert uniquement aux besoins de leur logement. Dans le cas du Royaume-Uni, les fonds collectés peuvent être redistribués au parc de logements de l'organisation.

Défauts:

Les inspecteurs du logement ne contrôlent pas la forme directe de gestion d'un immeuble à appartements.
Les résidents ne peuvent pas recevoir d'aide gouvernementale pour les problèmes de gestion.
Chacun des locataires devrait consacrer plus de temps et d'attention à participer à la cause commune.

La solution au problème du passage à un mode de gestion directe d'un immeuble dépend uniquement de l'activité des résidents. Si les citoyens adoptent une position de vie active, sont prêts à vraiment faire face aux problèmes généraux de la vie à MKD, alors la gestion directe sera une bonne solution.

Si les propriétaires sont passifs, essayant de se débarrasser des problèmes "ennuyeux" et de transférer la responsabilité sur les épaules de quelqu'un d'autre, il est alors plus facile d'élire un HOA ou de conclure un accord avec la société de gestion.

Changements importants dans la législation en 2020

La gestion de MKD en 2020 est devenue beaucoup plus facile :

Le propriétaire n'est pas obligé de se présenter en personne à l'assemblée générale - vous pouvez délivrer une procuration écrite au représentant. La procuration n'a pas besoin d'être notariée - il suffit de demander à une personne compétente sur le lieu de travail ou d'études.
Pour prendre une décision positive lors de l'assemblée, une majorité simple des voix est désormais requise - plus de la moitié des habitants. Auparavant, il fallait au moins 2/3, ce qui compliquait la vie du MKD.
Sur décision des propriétaires, vous pouvez ouvrir dépôt bancaire pour faire face aux réparations majeures. Le compte est facile à contrôler et les intérêts protégeront l'argent de l'inflation.

Ces changements permettent aux propriétaires actifs de gérer plus efficacement propriété de MKD, augmentant le confort de vie dans la maison.

Procédure de transition (instructions étape par étape) et modèle de contrat

La procédure de passage au contrôle direct n'est pas difficile en termes d'enregistrement. La tâche principale est de rassembler les propriétaires et de les inciter à participer au destin commun de la maison.

Étape I. Émergence du groupe d'initiative

Le groupement d'initiative des propriétaires souhaitant passer en gestion directe remplit les fonctions suivantes :

détermine un plan d'actions ultérieures ;
informe les propriétaires de la transition prévue et porte à leur attention les informations importantes ;
préliminaire clarifie l'attitude des propriétaires à la transition;
nomme une assemblée générale (réunion) et fixe l'ordre du jour.

Pour le groupe d'initiative, 3 à 5 résidents les plus actifs suffisent, de préférence à chaque entrée. Le groupe n'a besoin d'être enregistré nulle part, sa tâche principale est de former une opinion générale préliminaire des résidents concernant le passage à la gestion directe.

L'ordre du jour préparé de la réunion avec la date de la réunion doit être placé dans les lieux de familiarisation avec les documents, ainsi que remis aux résidents via des boîtes aux lettres.

Stade II. Assemblée générale

Quelques questions clés à discuter lors de la réunion :

Directement sur la question de la transition.
Concernant le locataire ou gestionnaire responsable.
Concernant le Conseil de la Chambre et son président.
En ce qui concerne les accords avec les entreprises sur le service - définition des entrepreneurs et conditions des accords.

Dans un premier temps, les habitants sont convoqués pour une rencontre en face-à-face. La réunion aura lieu lorsque les propriétaires qui ont au total 50 % ou plus se réuniront. L'ordre du jour est annoncé, un vote a lieu dont les résultats sont consignés au procès-verbal de la réunion.

Si le face-à-face n'a pas eu lieu, il doit être reconduit, mais désormais sous la forme d'une enquête d'absentéisme. Les propriétaires voteront sur des bulletins spéciaux et remettront les questionnaires au propriétaire actif.

Stade III. Préparation et signature des accords

Un organisme d'entretien est un entrepreneur embauché par les résidents pour entretenir professionnellement la propriété. La convention est signée par les propriétaires ou leur représentant, selon la décision générale.

Les résidents peuvent entretenir partiellement leur maison - pour faire le nettoyage et les réparations cosmétiques. Pour l'élimination des déchets et l'entretien des réseaux d'ingénierie, il est nécessaire d'engager des spécialistes compétents qui disposent des permis et licences requis par la loi.

Pour compléter les accords, vous aurez besoin de :

la décision des locataires, dressée par le procès-verbal ;
documents de la personne responsable ;
documents techniques : passeport, plan ;
autre Documents requis demandé par l'entrepreneur.

Ne confondez pas l'organisation de service avec le Royaume-Uni. Ce dernier fournit des services de gestion et est un intermédiaire entre les résidents et les entrepreneurs finaux.

Il est également nécessaire de signer des accords directs sur la fourniture d'eau, d'électricité, de gaz et de chaleur. Chaque propriétaire les conclut personnellement pour son logement, sauf si une autre option a été choisie par les propriétaires.

Important! Si un accord n'est pas conclu avec une organisation de services ou un autre entrepreneur, le contrôle direct sera considéré comme non mis en œuvre. La maison peut être affectée au Code criminel.

L'avenir du contrôle direct. Qu'attendre de la réforme

La gestion directe est une forme réussie de gestion d'une petite maison, qui est très efficace, à condition que les propriétaires résidents soient suffisamment actifs. Le législateur simplifie la vie des maisons à contrôle direct, ainsi cette forme restera viable longtemps et ne sera pas exclue de la législation.

La loi sur le logement subit des changements visant à l'amélioration générale de la condition Tours d'appartements. Le principal problème de MKD reste longtemps la question de l'argent - où trouver de l'argent pour entretenir la maison, pour le courant et révision?

La gestion directe est privée de la possibilité d'utiliser les avantages de l'État et les préférences locales, et les questions financières sont mal réglementées par le code du logement. À l'avenir, la loi devrait prendre le parti des porteurs d'initiatives et leur fournir des sources de financement supplémentaires.

En revanche, la gestion directe est plus difficile à contrôler, de sorte que le législateur pourrait bien prévoir certains outils d'enregistrement des gestionnaires d'immeubles, par exemple en introduisant l'enregistrement obligatoire d'un conseil d'immeuble.

conclusion

Le contrôle direct est une bonne alternative aux autres méthodes plus traditionnelles, à condition que la maison se compose de 30 appartements ou moins. Ce formulaire présente à la fois des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte lors de la prise de décision.

Tout dépend de la position de vie des résidents - si elle est suffisamment active, la maison pourra être maintenue en bon état, confortable pour vivre. Si les propriétaires ont pris une décision, la procédure de transfert à la gestion directe ne sera pas difficile.

Si vous avez besoin de l'aide d'un avocat pour l'exécution de tous les documents ou conseils, veuillez vous inscrire à consultation gratuite avec un consultant en ligne.

Nous vous serions reconnaissants de les aimer et de les republier.

Un immeuble d'appartements (MKD) est une structure d'ingénierie qui nécessite des soins et une attention constants et doit être améliorée.

Qui devrait le faire : les propriétaires ou les professionnels embauchés ? Les propriétaires mètres carrés dans le bâtiment, l'État a offert la possibilité de choisir indépendamment la manière de gérer un immeuble de grande hauteur.

Les propriétaires résidentiels peuvent :

par eux-même;
créer un HOA ;
en désignant une société de gestion (MC).

Le mode de gestion est choisi par les propriétaires en assemblée générale. Ils peuvent aussi le changer pour un autre, plus rentable, selon la majorité.

Gestion directe d'un immeuble à appartements

Il s'agit d'une gestion collective. Il prévoit la participation directe des locataires. C'est-à-dire que chaque propriétaire de mètres carrés résidentiels coopère indépendamment avec des organisations au service d'objets immobiliers. Avec cette méthode, la présence du Royaume-Uni est facultative. Mais en pratique, il est le plus souvent présent.

Avec la gestion directe, vous n'avez pas besoin de créer entité. Le chef de la maison ou le comité de la maison gère l'immeuble de grande hauteur. Toutes les questions liées à son entretien sont discutées en assemblée générale.

Selon l'art. 164 du Code du logement de la Fédération de Russie, les propriétaires ont la possibilité de choisir leur représentant, agissant en leur nom et protégeant leurs droits légaux. Il est autorisé à signer des accords et à coopérer avec diverses entreprises, organisations et agences gouvernementales. Même une personne qui ne possède aucun mètre carré dans un immeuble de grande hauteur peut être un tel représentant des intérêts des propriétaires.

Avec la gestion directe, seuls des contrats directs peuvent être conclus. Ceci est fait par chaque propriétaire de mètres carrés résidentiels.

Le président du conseil de la maison est habilité à conclure des contrats au nom de tous les propriétaires. Pour ce faire, ils doivent établir une procuration notariée au nom de l'aîné de la maison.

Afin de signer des accords avec l'autre partie sans intermédiaires lors de la gestion directe, les documents suivants sont nécessaires :

une copie du procès-verbal de l'assemblée générale des propriétaires, dans la décision de laquelle le mode de gestion dans le MKD est fixé ;
une copie du document, conformément à la décision par laquelle un représentant autorisé ou le président du conseil de la maison a été élu, interagissant avec les entreprises fournissant des services publics et des ressources au nom de tous les propriétaires ;
une copie du certificat d'enregistrement pour le MKD ;
déclaration au directeur sur la signature des contrats directs.

Gestion directe d'un immeuble à appartements : avantages et inconvénients

Avantages

Les propriétaires doivent renégocier eux-mêmes leurs factures de services publics. Ceci est bénéfique pour les propriétaires de mètres carrés, car ils ne sont responsables que d'eux-mêmes et ne subiront pas de pertes dues à un oubli de la société de gestion ou à cause de son endettement. Dans ce cas, les locataires effectueront tous les paiements directement aux prestataires de services.
Lorsqu'il n'y a pas d'intermédiaires, personne n'aura la possibilité d'attribuer des montants supplémentaires et personne ne pourra faire une faute de frappe en sa faveur et au détriment du propriétaire.
Les propriétaires des appartements sont responsables de la dette. Les voisins des débiteurs dans ce cas ne souffriront en aucune façon. Tous les paiements sont clairs, le coût des services supplémentaires partagé entre tous les habitants de la maison. Les questions de rétablissement de l'ordre, de rééquipement et d'autres problèmes sont discutés et résolus en commun.
Pour maintenir un immeuble de grande hauteur en excellent état, vous devez effectuer des travaux techniques. Ceci est fait par les propriétaires eux-mêmes et à leurs frais, ou avec l'aide d'une entreprise embauchée. Dans le même temps, vous devez veiller à signer un document correctement rédigé, qui précise clairement la liste des services fournis et les conditions.

Défauts

Actions pour améliorer territoire attenant et des locaux communs, uniquement sur la base du volontariat. Par exemple, si la majorité des habitants souhaitent équiper leurs entrées d'interphones vidéo, et que certains propriétaires d'appartements refusent, il est impossible de les contraindre à payer. Par conséquent, il faudra procéder à partir du montant qui a été collecté.
L'élection d'un représentant autorisé de la chambre peut également être un problème. Il est responsable de la préparation de la documentation et d'autres aspects. Mais, comme il s'agit d'un poste non rémunéré, avec ce mode de management, il est assez difficile de trouver quelqu'un qui veuille le prendre.
Chaque entrée compte environ 15 appartements. Leurs locataires renégocient eux-mêmes les contrats avec les prestataires et supportent ensuite le coût des prestations fournies. Quelqu'un doit superviser les règlements en temps opportun.
Le gros problème peut être la qualité des services fournis. Leurs fournisseurs sont légalement choisis par les propriétaires eux-mêmes. Si la qualité des ressources fournies ou les délais ne sont pas respectés, il faut veiller à ce que les conditions des accords signés soient respectées. Il est souvent difficile de trouver une personne parmi les locataires qui contrôlera la mise en œuvre des accords.
Une maison transférée en gestion directe ne doit pas dépendre du budget de la commune. Dans ce cas, faites-vous aider par des représentants du gouvernement local ou de l'État sous forme de mise en œuvre programmes sociaux impossible. Par exemple, s'il est nécessaire d'installer une aire de jeux pour enfants ou une rampe pour handicapés, les résidents devront les réaliser avec leurs propres fonds ou efforts. Dans le même temps, toutes les normes techniques fournies par l'État doivent être respectées.
Des problèmes de documentation peuvent également survenir. Certains locataires abordent cela de manière irresponsable ou ont une mauvaise compréhension des états financiers.
La maison ne peut pas réclamer l'argent de la ville, qui est alloué aux réparations en ligne et majeures. Ces dépenses incombent aux propriétaires de mètres carrés dans un immeuble de grande hauteur.

Gestion directe d'un immeuble à appartements en 2016. Changements

La loi fédérale n° 255, en vigueur depuis 2015, a limité les options selon lesquelles le droit à la gestion directe des résidents d'un immeuble de grande hauteur est accordé. Il n'est autorisé que dans MKD, dont le nombre de ménages ne dépasse pas seize. Afin de transférer les droits et obligations dans l'administration de la propriété du logement des propriétaires d'appartements à la société de gestion, tous les propriétaires d'appartements, sans exception, doivent établir un document entre la direction du MKD et l'organisation de leur choix. Les termes de cette coopération sont déterminés, convenus et fixés par les propriétaires de mètres carrés dans le procès-verbal de l'assemblée générale. Le contrat est conclu et rédigé par écrit. Il offre des droits égaux à tous les propriétaires d'appartements.

La législation actuelle de 2016 stipule que si la durée d'un tel accord a expiré et que ses parties n'ont pas l'intention d'y mettre fin, alors l'accord de gestion dans le MKD continue automatiquement à fonctionner pour les mêmes motifs et pour la même durée.

Si le MKD est géré directement par les résidents et qu'ils ont conjointement élu l'un des propriétaires d'appartements comme leur représentant autorisé, alors, selon la législation de 2016, cette personne peut exercer ses fonctions sans avoir de procuration.

Si les propriétaires du MKD ont choisi un représentant autorisé qui n'est pas le propriétaire des mètres carrés de la maison, alors pour qu'il puisse exercer ses pouvoirs, il a besoin d'une procuration des propriétaires. Les lois de 2016 ont instauré une forme écrite simple pour ce type de convention. Une version approximative, si nécessaire, sera fournie par des spécialistes.

Gestion d'un immeuble à appartements par une société de gestion

La société de gestion est une personne morale commerciale qui assume le droit de gérer les biens de MKD par décision de l'assemblée générale des propriétaires. L'organe directeur crée les conditions nécessairesà vie dans un immeuble de grande hauteur et offre à ses habitants un logement et des services collectifs. Elle représente les habitants.

Les codes pénaux agissent conformément aux normes de toutes les lois russes, Code civil RF et dans le cadre d'accords sur la gestion de la maison dans MKD. Le Code du logement russe ne fait référence qu'à l'organisation gestionnaire.

Les personnes morales qui gèrent le parc immobilier sont le plus souvent des entités indépendantes. Ils ont leur propre bilan, comptes bancaires, sceau, documentation, timbres et autres détails.

Qui commande les services UC ?

Propriétaires de biens immobiliers à MKD (personnes physiques et morales de la Fédération de Russie, municipalités qui possèdent une partie des mètres carrés du bâtiment).
Associations de propriétaires (ZhK, ZhSK, HOA).
Autorités de l'État, sujets de la Fédération de Russie (autorités régionales, autonomie locale, propriété de biens immobiliers dans la maison).

Comment les propriétaires de biens immobiliers à MKD choisissent-ils une société de gestion?

Cela se fait avec :

concurrence;
liste préparée par le groupe d'initiative.

Lors de la sélection définitive de la société de gestion, une convention est signée entre les parties (la société de gestion et les propriétaires d'un bien immobilier dans un immeuble de grande hauteur).

Si les propriétaires de mètres carrés n'ont pas décidé comment gérer le MKD au moment fixé par la loi, le gouvernement local organise un appel d'offres ouvert afin de sélectionner la société de gestion conformément au décret n ° 75.

Si le client des services de la société de gestion pour la gestion dans le MKD est le HOA (HBC, LCD), la méthode directe de gestion de l'immeuble n'est pas effectuée par l'organisme de gestion, mais par les associations cotées de l'immobilier les propriétaires. Mais même dans ce cas, le HOA et le Code criminel signent un accord entre eux. Il peut stipuler des conditions détaillées d'interaction - supérieures ou inférieures à celles prévues à l'article 162 de la LC RF.

Gestion de la maison HOA

Une autre forme de gestion dans MKD est la formation d'une coopérative d'habitation ou d'une association de propriétaires (HOA). L'assemblée générale des propriétaires immobiliers crée une organisation qui ne dirige pas activité entrepreneuriale(coopérative ou HOA). Sa fonction principale est l'entretien des immeubles de grande hauteur.

Le HOA a le sien compte courantà la banque, avec son propre sceau et est le représentant des intérêts des propriétaires de biens immobiliers dans l'immeuble devant des tiers.

La principale loi qui définit les fonctions du HOA est l'article 161 de la 8e section de la LC RF.

Tout questions d'actualité sont décidés lors des assemblées générales des membres de l'organisation. Ils

apporter des modifications à la Charte ;
décider de la réorganisation et de la liquidation ;
élire les organes directeurs;
conclure des contrats et autres accords avec le Code criminel ;
déterminer le montant des paiements;
décider comment utiliser les fonds, s'il faut obtenir des prêts et des crédits ;
évaluer les activités du conseil;
payer le travail de la direction de l'organisation;
louer valeurs matérielles Maisons.

Le conseil d'administration de HOA est son organe exécutif, qui est élu par l'assemblée. Dans ses activités, il est guidé par la charte, qui règle les pouvoirs de cet organe, la fréquence des réunions, le temps d'activité.

Le conseil d'administration de l'HOA remplit les fonctions suivantes :

signe des contrats avec des spécialistes;
supervise la collecte de fonds;
rapports sur les dépenses d'argent et l'efficacité du travail financier et économique;
convoque et dirige des réunions;
tient à jour la documentation: informe de l'assemblée générale prévue des membres de l'organisation, tient les procès-verbaux, rédige les décisions des réunions, les listes des participants;
contient dans un état acceptable les actifs matériels qui figurent au bilan de la HOA ;
contrôle le respect des obligations par les propriétaires de biens immobiliers et protège leurs droits dans l'exploitation de la propriété commune ;
représente les intérêts des propriétaires de mètres carrés dans le bâtiment.

L'HOA est autorisée à conclure un accord avec toute organisation de gestion du travail. Dans le même temps, toutes les fonctions nécessaires seront assurées par des professionnels disposant de toutes les capacités techniques pour ces tâches. Tous les droits et obligations des parties sont prescrits par le contrat. Les services du Code pénal sont payés par la trésorerie générale du HOA.

La gestion directe d'un immeuble à appartements est l'une des formes d'activités de gestion exercées par tous les propriétaires d'appartements dans des immeubles de grande hauteur, caractérisée par le refus des services de sociétés de gestion ou la création d'une association de propriétaires. L'essence de cette forme de gestion réside dans le fait que les locataires décident eux-mêmes des questions courantes concernant leur logement. Cependant, comme toute forme, la gestion indépendante a ses avantages, ses nuances et ses inconvénients.

La législation impose certaines obligations aux propriétaires de logements. Il s'agit notamment de maintenir un état décent non seulement de leurs biens, mais aussi des biens communs de la maison. Bonne gestion immeuble de grande hauteur tout d'abord, il est nécessaire de maintenir l'ordre dans les ouvrages d'art. Les paiements reçus des propriétaires sont distribués à :

création de conditions confortables;
propreté;
prévention des dommages aux biens;
l'exécution des fonctions et tâches communales ;
travaux de restauration et de réparation;
respect des exigences du MKD (sanitaire, incendie, etc.).

La législation russe sur le logement offre aux propriétaires le choix entre trois formes de gestion d'immeubles de grande hauteur :

par le biais d'une association de propriétaires ;
en recevant des services d'organismes gestionnaires;
contrôle direct (indépendant).

Les deux premières formes sont caractérisées par la présence d'intermédiaires (TSN, UK). Avec une gestion indépendante, les propriétaires résolvent directement, sans la participation d'aucune organisation, les problèmes liés à la maison dans laquelle ils vivent.

Pour choisir une forme ou une autre, les propriétaires doivent tenir une réunion au cours de laquelle cette question sera résolue par vote. La décision doit être reflétée dans un acte officiel - le procès-verbal de la réunion. De la même manière, vous pouvez modifier la méthode précédemment sélectionnée à l'avenir. Si auparavant, pour que le problème soit considéré comme résolu, il fallait avoir 2/3 des voix des propriétaires, maintenant 50% et une voix de plus suffisent.

La différence entre le contrôle direct et les autres formes

Particularité Cette forme s'exprime dans son concept même - les propriétaires sont autorisés à résoudre directement tous les problèmes d'un immeuble à plusieurs étages, en contournant divers représentants et intermédiaires. La propriété commune des résidents est sous le contrôle direct des propriétaires.

Aires communes (cages d'escalier, ascenseurs, vestibules et corridors, salles de rangement, structures d'élimination des ordures).
Fondation (y compris le sous-sol) et caves.
Plafonds, ouvertures de portes et fenêtres.
Greniers et combles.
Aire attenante (terrains d'enfants ou de sport, parkings, aires de loisirs pour les riverains).

Tout problème concernant l'entretien des territoires ci-dessus est résolu par une réunion des propriétaires. Chaque propriétaire de l'espace de vie de la maison a le droit de proposer sa propre version du permis, qui sera soumise pour examen. Après s'être mis d'accord sur un moyen de résoudre le problème, les propriétaires choisissent également un ou plusieurs locataires autorisés à exécuter la commande. Un exécuteur (par exemple, une organisation) peut également être sélectionné pour effectuer le travail. Ensuite, les propriétaires agiront en tant que clients. Un accord est conclu avec l'entrepreneur.

Lors de la résolution de problèmes communs pour un logement séparé, le contrat avec l'entrepreneur ou le fournisseur est conclu personnellement par le propriétaire des lieux.

Les options pour résoudre les problèmes actuels ne peuvent être choisies que collectivement, en tenant compte des souhaits de tous les propriétaires d'appartements. Les réunions doivent avoir lieu au moins une fois par an. Il existe des options pour le vote en face à face (réunions) et le vote par correspondance (sondage).

Options de contrôle

Pour des activités de gestion rationnelles et opérationnelles, les propriétaires choisissent l'une des méthodes suivantes :

les problèmes ne sont résolus que collectivement– chaque propriétaire participe à la gestion, tous les accords avec les entrepreneurs et les spécialistes sont signés par la majorité des résidents ;
choix du représentant- une personne éligible est choisie parmi les résidents, qui représente à l'avenir les intérêts de l'ensemble du MKD ;
attirer un étranger- les propriétaires peuvent engager un citoyen avocat qui n'est pas propriétaire des locaux de la maison, il exercera des fonctions de représentation et de gestion par procuration.

Tout choix de résidents est documenté, au moyen d'un protocole.

Cependant, la gestion indépendante n'est possible que dans les MKD, qui comprennent un maximum de 30 appartements (article 161 du Code du logement de la Fédération de Russie). La présence d'un plus grand nombre de logements oblige les propriétaires à conclure une convention avec le gestionnaire ou à créer TSN (Zh).

Côtés positifs et négatifs

Si l'immeuble est conforme exigences légales(maximum 30 logements), l'autogestion par les propriétaires d'appartements peut être choisie pour cela. L'auto-entretien de la maison a ses avantages et ses inconvénients.

Côtés positifs autonomie des propriétaires :

Le coût d'entretien d'un immeuble de grande hauteur est considérablement réduit en raison du refus du logement et des services communaux, ainsi que du manque de paiement pour les activités des intermédiaires.
Les problèmes sont résolus rapidement, en raison de l'intérêt des propriétaires de logements pour un environnement confortable.
Les propriétaires des locaux eux-mêmes agissent en tant qu'initiateurs et contrôleurs. Il est dans leur intérêt d'assurer la plus haute qualité et l'exécution la plus rapide des activités liées à l'entretien des immeubles de grande hauteur, de sorte que les meilleurs interprètes sont sélectionnés.
Les fonds reçus des propriétaires servent à financer l'entretien d'un MKD particulier.

Côtés négatifs autonomie:

Absence de contrôle sur les activités des propriétaires et sur l'état de MKD.
Si des propriétaires peu scrupuleux ne remplissent pas les tâches qui leur sont assignées et que la maison tombe en mauvais état, les agences gouvernementales refuseront d'aider.
L'autogestion d'un immeuble de grande hauteur demande du temps à tous les habitants, car elle demande beaucoup d'attention.

Le début de la transition vers la direction option managériale ne dépend que de l'initiative des propriétaires eux-mêmes. Pour les propriétaires actifs qui sont prêts à consacrer leur temps aux besoins de la maison, cette méthode est la plus efficace. Si les propriétaires d'appartements adoptent une position passive par rapport à l'immeuble de grande hauteur dans lequel ils habitent, l'option la plus simple serait des accords avec la régie ou la création d'un TSN.

La procédure de transition vers un nouveau formulaire

Le passage à la gestion directe d'un immeuble à appartements est une procédure assez simple en termes de conception. Le plus difficile est de rassembler tous les propriétaires, et surtout, de leur faire comprendre l'intérêt d'un transfert vers nouvelle forme.

Le processus de transition se réduit au passage de trois étapes :

Le groupe d'initiative - les initiateurs de la transition (un ou plusieurs propriétaires d'appartements) vers une nouvelle forme de gestion doivent accomplir les tâches suivantes :

préparer un plan de traduction et de suivi ;
informer les locataires du transfert prévu de la maison ;
fournir aux autres propriétaires des informations sur les plans ;
mener une enquête sur le consentement des propriétaires aux changements ;
convenir de la date et du lieu de la réunion des propriétaires.

Habituellement, le groupe d'initiateurs est composé de 3 à 5 propriétaires. Il n'y a aucune inscription ou formalisation requise pour le groupe. Sa principale fonction est de déterminer l'attitude des résidents face aux changements à venir.

Une invitation à une réunion par le propriétaire peut être placée à l'entrée, sur un panneau d'information, ou remise en main propre aux résidents au plus tard 3 jours avant la manifestation.

Une réunion des propriétaires est organisée pour résoudre les principaux problèmes liés à MKD. Ceux-ci inclus:

la transition elle-même, en a-t-elle besoin, les propriétaires sont-ils intéressés ;
quel locataire assumera la responsabilité de la gestion ;
élection du président (chef) et du conseil de l'immeuble de grande hauteur ;
les questions concernant l'exécution et les termes des accords avec les sociétés de services.

La première rencontre doit se tenir en face à face. Il doit être suivi par plus de la moitié des propriétaires de logements. Le motif de la réunion est annoncé, puis un vote direct a lieu, dont le résultat est documenté dans le procès-verbal.

S'il n'a pas été possible de recueillir les propriétaires, une décision peut être prise par contumace. Pour ce faire, les propriétaires reçoivent des bulletins-questionnaires, sur lesquels ils doivent exprimer leur attitude face aux modifications du formulaire de gestion.

Rédaction et signature de contrats avec des sociétés de services. Une telle organisation est engagée par les propriétaires pour mener à bien des activités d'entretien d'immeubles de grande hauteur. Le contrat est signé par les propriétaires eux-mêmes ou leur syndic.

Certaines tâches d'entretien du bâtiment peuvent être effectuées par les propriétaires eux-mêmes. Cependant, des fonctions telles que l'élimination des ordures, la réparation des structures de la maison commune doivent être effectuées par des services compétents.

Enregistrement du contrat

Pour démarrer une coopération avec des sociétés de services, vous devez rédiger un accord. Pour postuler, vous devez fournir :

la décision des propriétaires des logements MKD, reflétée dans le protocole ;
document personnel du représentant;
procuration;
documents techniques d'immeubles de grande hauteur ;
autre documentation à la demande de l'entrepreneur.

De plus, chaque propriétaire doit s'occuper de manière indépendante de la conclusion d'un contrat pour la fourniture d'eau, de gaz, de chauffage et de lumière dans son logement. L'absence de contrat avec des entrepreneurs ou des entreprises de services invalidera le passage à la gestion directe. Dans ce cas, pour immeuble nommer de force un organisme de gestion.

Toute forme de gestion de la maison a des effets à la fois positifs et côtés négatifs. Dans certaines situations, la méthode choisie convient parfaitement aux résidents, dans d'autres cas, elle ne provoque que des effets négatifs. Lors du choix d'une forme de gestion, il est nécessaire de se baser sur les préférences de la majorité des propriétaires, d'étudier toutes les nuances et les pièges qui accompagnent chacune des options.

Si vous avez des questions, vous pouvez les poser gratuitement aux avocats de la société dans le formulaire ci-dessous. La réponse d'un spécialiste compétent vous aidera à prendre la bonne décision.

1. En cas de gestion directe d'un immeuble d'habitation par les propriétaires des locaux d'une telle maison, les contrats de prestation de services d'entretien et (ou) d'exécution de travaux de remise en état des biens communs d'une telle maison avec des personnes exerçant les types d'activités pertinents, les propriétaires de locaux dans une telle maison concluent sur la base des décisions de l'assemblée générale des propriétaires indiqués. Dans le même temps, tous ou la plupart des propriétaires des locaux d'une telle maison agissent comme une seule partie aux contrats conclus.

2. Contrats de fourniture d'eau chaude, d'eau froide, d'assainissement, d'électricité, de gaz (y compris la fourniture de gaz domestique en bouteilles), de chauffage (fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence de chauffage par poêle), municipal gestion des déchets solides sont conclus par chaque propriétaire des lieux qui gère directement un immeuble pour son propre compte.

2.1. Contrats pour la prestation de services et (ou) l'exécution de travaux pour le bon entretien des systèmes d'équipements à gaz internes, et (ou) l'exécution de travaux sur l'exploitation, y compris l'entretien et la réparation, d'ascenseurs, de plates-formes élévatrices pour le handicapés, et (ou) sur l'exécution de travaux sur les services de répartition d'urgence, conclus, y compris dans formulaire électronique utilisant le système, les propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements gérant directement un tel immeuble, dans les cas prévus par le présent article, doivent être placés par des personnes exerçant des types d'activités pertinents dans le système de la manière établie par l'exécutif fédéral responsable de l'élaboration et de la mise en œuvre de la politique de l'État et de la réglementation juridique dans le domaine des technologies de l'information, en collaboration avec l'organe exécutif fédéral responsable de l'élaboration et de la mise en œuvre de la politique de l'État et de la réglementation juridique dans le domaine du logement et des services communaux.

3. Sur la base de la décision de l'assemblée générale des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, gérant directement une telle maison, pour le compte des propriétaires de locaux dans une telle maison en relation avec des tiers, l'un des propriétaires de locaux dans un tel une maison ou une autre personne ayant autorité attestée par une procuration, qui lui est délivrée par écrit par la totalité ou la majorité des propriétaires des lieux d'une telle maison.

Commentaires à l'art. 164 ZhK RF

1. Dans le cas de la gestion directe d'un immeuble à appartements, les propriétaires des locaux d'une telle maison décident eux-mêmes de toutes les questions courantes de gestion d'un immeuble à appartements sans créer d'association de propriétaires et en impliquant un organisme de gestion (gestionnaire). code du logement La Fédération de Russie ne limite pas le nombre de propriétaires de locaux pouvant choisir cette méthode de gestion d'une maison. La précédente loi fédérale "Sur les associations de copropriétaires" limitait la possibilité de gestion directe d'une copropriété aux cas où la copropriété ne comprenait "pas plus de quatre locaux appartenant à deux, trois ou quatre propriétaires différents". On peut supposer que le nombre optimal de propriétaires de locaux dans un immeuble, dans lequel il convient d'utiliser ce mode de gestion, a été établi en pratique : gestion directe d'un immeuble dans lequel les locaux appartiennent à plus de 20 propriétaires est, en règle générale, difficile à mettre en œuvre. Cela est dû à la dispersion de nombreux types d'activités pour la gestion d'un immeuble d'habitation (partie 1 de l'article 161 du LCD) entre plusieurs exécutants et aux difficultés d'élaborer rapidement une position unifiée des propriétaires sur diverses questions interdépendantes liées à l'entretien des biens communs dans un immeuble d'habitation et la fourniture de services publics.

2. Conformément à la partie 1 de l'article commenté, à la gestion directe des propriétaires des lieux, sur la base de la décision de leur assemblée générale, les contrats de prestations de services pour l'entretien et (ou) l'exécution de travaux sur le la réparation des biens communs dans un immeuble à appartements doit être conclue avec des personnes effectuant espèces spécifiées Activités. Ces accords sont bilatéraux, dans lesquels tous ou la plupart des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements agissent comme une seule partie. Pour reconnaître l'un quelconque de ces contrats comme conclu, il faut que le nombre de propriétaires de locaux dans un immeuble d'habitation ayant signé le contrat soit supérieur à la moitié nombre total de tels propriétaires. Il est à noter que la norme commentée n'utilise pas le nombre de voix appartenant aux propriétaires ayant signé chacune de ces conventions pour reconnaître ces conventions comme conclues.

3. Une personne qui a conclu un contrat rémunéré avec les propriétaires des lieux sur la prestation de services pour l'entretien de la maison et (ou) sur l'exécution de travaux de réparation, selon l'objet du contrat, doit être qualifié en tant qu'entrepreneur ou prestataire de services. Dans le même temps, la mise en œuvre de la méthode de gestion directe d'un immeuble n'exclut pas la possibilité d'attirer un gestionnaire professionnel, mais pas sous le statut d'organisation gestionnaire (un signe d'organisation gestionnaire est la conclusion d'un accord pour la gestion d'un immeuble d'habitation conformément à l'article 162 de la LCD), mais dans le statut d'un prestataire indépendant de gestion (en particulier, services d'évaluation de l'état de la maison, de planification de l'entretien de la maison, d'évaluation des termes des contrats avec les entrepreneurs et les organismes fournisseurs de ressources, en surveillant la mise en œuvre des termes de ces contrats).

4. Les règles sur les contrats s'appliquent aux relations dans le cadre des contrats ci-dessus. prestation payée services (chapitre 39 du Code civil) et sur les contrats de consommation (section 2 du chapitre 37 du Code civil), ainsi que les exigences impératives et les règlements techniques, les normes et règles sanitaires et techniques établies au niveau fédéral (clause 6, article 2, clause 12 partie 1 article 4, paragraphes 2 et 17 article 12, paragraphe 8 article 13, paragraphe 9 partie 1 article 14, partie 4 article 17, partie 1 article 156 CG etc.), ainsi que les Règles de maintenance de propriété commune dans un immeuble d'habitation, approuvé par décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 13 août 2006 N 491 (partie 3 de l'article 39 de la LCD).

5. La partie 2 de l'article commenté réglemente les relations de prestation de services publics. Les contrats de fourniture d'eau froide et chaude, d'assainissement, de fourniture d'électricité et de gaz (y compris la fourniture de gaz en bouteilles), de chauffage (fourniture de chaleur, y compris la fourniture de combustible solide en présence de chauffage par poêle) doivent être conclus indépendamment par chaque propriétaire de les locaux à votre nom et à vos frais.

Conformément à l'art. 426 du Code civil de la Fédération de Russie, les contrats d'électricité, de gaz, de chauffage, d'approvisionnement en eau et d'assainissement, ainsi que les contrats de vente de gaz en bouteilles et de combustibles solides sont des marchés publics. De tels contrats doivent être organisations commerciales avec tout propriétaire des locaux qui s'est adressé à l'organisme fournisseur de ressources et vit dans un immeuble d'appartements, lors de l'assemblée générale des propriétaires des locaux dans laquelle, conformément à la procédure établie par le Code du logement de la Fédération de Russie, le méthode de contrôle direct de la maison a été choisie.

Les relations dans le cadre des contrats d'électricité, de gaz, de chaleur, d'approvisionnement en eau et d'assainissement, ainsi que les contrats de vente de gaz en bouteilles et de combustible solide, sont soumises aux Règles de prestation de services publics, approuvées par décret du Gouvernement du Fédération de Russie du 23 mai 2006 N 307 (partie 1 de l'art. 157 LCD).

6. Les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ont le droit de choisir plusieurs modalités d'exécution de leur décision dans le cadre du mode de gestion directe d'un immeuble à appartements.

Tout d'abord, tous les problèmes de gestion en cours peuvent être résolus lors des assemblées générales des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements.

En second lieu, les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements peuvent se répartir les responsabilités courantes de gestion de leur logement avec l'adoption obligatoire de décisions définitives dans le cadre des modalités de tenue des assemblées générales des propriétaires de locaux instituées par le ch. 6 de la LC RF (articles 44-48).

Troisièmement, les propriétaires nommés peuvent, conformément à la partie 3 de l'art. 164 du Code du logement de la Fédération de Russie de choisir une personne autorisée parmi eux ou d'inviter une autre personne (ne faisant pas partie des propriétaires) qui a le droit d'agir dans les relations avec des tiers au nom des propriétaires de locaux dans un immeuble .

7. Lors de la désignation comme personne autorisée d'un des propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements, ses pouvoirs seront fondés sur la décision de l'assemblée générale, reflétée dans le procès-verbal. La délivrance d'une procuration à une telle personne n'est pas requise.

8. Si les propriétaires des locaux d'un immeuble à appartements impliquent une personne autorisée qui n'est pas propriétaire des locaux de cette maison, tous ou la majorité des propriétaires des locaux de la maison ont le droit de délivrer une telle personne autorisée une procuration sous une forme écrite simple. Délivrance à de tels tierce personne la procuration "au nom de l'assemblée générale" de la LC RF n'est pas fournie.

9. Une personne à qui les propriétaires des locaux d'un immeuble à logements ont délivré une procuration écrite ne peut être considérée comme un gestionnaire. Si les propriétaires des locaux souhaitent, en plus de délivrer une procuration à une personne autorisée, conclure avec elle des contrats remboursables ayant pour objet l'exécution des obligations visées à l'art. 162 du Code du logement de la Fédération de Russie, cela nécessite alors un changement dans le mode de gestion d'un immeuble à appartements. Pour ce faire, les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements ont à tout moment le droit de choisir lors de l'assemblée générale prévue au paragraphe 3 de l'art. 161 ZhK RF méthode de gestion de l'organisation de gestion (gestionnaire). Les contrats conclus après cela doivent respecter les exigences de la RF LC pour les contrats de gestion, et cette personne elle-même doit être considérée comme un gestionnaire.