Copropriété commune. Biens communs des époux. Propriété partagée vs propriété partagée - Quelle est la différence ?

Dans la législation russe, il existe différents concepts de droits de propriété. Le Code de la famille de la Fédération de Russie, par exemple, ne contient que le concept de copropriété, et le Code civil - conjoint et partagé. Les deux types impliquent la présence de plusieurs propriétaires de biens immobiliers et propriété mobile. Où copropriété implique la définition de parts appartenant à chacun des propriétaires - elles peuvent être à la fois égales et inégales. Si la propriété est commune, ces parts ne sont pas attribuées.

Propriété commune partagée - disposition, utilisation, possession

En cas de copropriété, la cession, l'utilisation et la possession d'un bien immobilier n'est possible qu'avec le consentement de tous ses propriétaires, quelle que soit l'importance de la part de chacun d'eux.

En l'absence d'un tel consentement, il est impossible de réaménager l'appartement, il ne peut être vendu, etc. Bien sûr, la loi n'interdit pas la vente de son propre mètres carrés, mais en même temps, les autres participants à la copropriété auront le droit de préemption pour les acquérir, faute de quoi l'opération pourra être déclarée nulle. Vous devez aviser vos voisins par écrit de la vente de votre part et en indiquer le prix. Cette règle s'applique aux transactions dites payantes (achat - vente), le propriétaire peut faire don de sa part sans le consentement des autres (transaction à titre gratuit).

Les conseils de l'avocat

Dans la vie, il y a des moments où la vente d'un appartement à un copropriétaire est vitale, et l'autre ne donne fondamentalement pas son consentement. Il peut s'agir d'entêtement banal, d'égoïsme ou même de vengeance. La question devra être résolue devant les tribunaux. Vous pouvez racheter de force une part à l'un des copropriétaires, ou obtenir une part en nature. Mais ici, la taille de la part rachetée, son importance pour le propriétaire, la possibilité technique de se séparer en nature seront importantes.
Les citoyens confondent souvent le concept de parts de biens communs avec la procédure établie pour l'utilisation de ces biens.
Par exemple, trois propriétaires possèdent un appartement de trois pièces, 1/3 par personne. Chacun d'eux occupe une pièce, croyant à tort que ces pièces sont précisément leurs parts dans la propriété commune partagée. En fait, ce n'est pas le cas. Chacun des trois propriétaires, s'il le souhaite, peut posséder et utiliser n'importe laquelle des chambres avec les mêmes droits que les autres propriétaires. Je voudrais ajouter qu'en copropriété, le droit à une partie de la propriété est presque toujours fixé sur papier, ce qui ne vaut pas pour la copropriété. De plus, depuis juin 2016, la vente d'actions nécessite une notarisation.

Copropriété - Quelle est la différence ?

En cas de copropriété, le bien peut être immatriculé au nom de l'un des copropriétaires, mais, selon la loi, les autres propriétaires ont le même droit de posséder et de disposer du bien que le propriétaire en titre. Le Code de la famille établit la copropriété des époux sur les biens immobiliers acquis en commun pendant le mariage.

Les conseils de l'avocat

Svetlana Korotina, avocate de NCA "Chaika and Colleagues"

On entend souvent les époux, lors du partage d'un bien acquis en commun, se dire : « Ceci est à moi, car il est immatriculé à mon nom (appartements, voitures, etc.) ». En fait, avec la copropriété, peu importe à qui la propriété est enregistrée, tout est considéré comme appartenant à tous les propriétaires de manière égale. Si vous le souhaitez, une action peut être séparée de la copropriété, ce qui conduira à l'émergence d'une copropriété. De plus, les époux peuvent créer une copropriété, par exemple en achetant un appartement à parts égales ou en concluant un contrat prénuptial.

V pratique judiciaire les problèmes de partage des biens partagés et indivis ne sont pas rares. Si, en règle générale, deux propriétaires sont présents lors du partage des biens des époux et qu'il est plus facile pour les parties de s'entendre, alors dans le cas où il y a plusieurs propriétaires, il n'est pas toujours possible de résoudre le problème même en rechercher. Les avocats conseillent qu'avant d'acquérir une part du droit à un appartement, une maison ou un autre bien immobilier, vous devriez tout examiner attentivement et consulter des spécialistes.

Le matériel a été préparé avec l'aide de NCA "Chaika and Colleagues"

Vivre dans son propre appartement ou sa propre maison, le souhaiter et s'efforcer d'y parvenir - tout cela est la norme pour nous, l'ordre naturel des choses. Peu de gens se souviennent qu'il y a peu, nous n'étions que des employeurs. Et bien que l'appartement ait été perçu comme l'un des siens à l'époque soviétique, ce n'était en fait pas le cas.

Le concept de propriété privée du logement n'est revenu dans la vie des citoyens russes qu'en 1990 - à partir du moment où les lois sur la propriété ont été adoptées en URSS et en RSFSR. Et depuis 1991, la part de la propriété privée dans le parc de logements a commencé à croître rapidement en raison du début de la privatisation. Avant cela, toutes les propriétés résidentielles appartenaient à l'État. L'émergence de la propriété privée du logement a nécessité des modifications de la législation et la mise en place de mécanismes de régulation des relations de logement.

La propriété privée est l'une des formes de propriété, c'est-à-dire le droit absolu et légalement protégé d'une certaine personne à une propriété spécifique.

La propriété privée dans le logement est considérée comme un bien immobilier en logement propriété des citoyens et entités juridiques. Selon la loi russe, la propriété privée de biens immobiliers n'est pas limitée en taille, en valeur et en quantité, est garantie par le droit d'inviolabilité et est soumise à l'enregistrement obligatoire auprès du Service fédéral d'enregistrement.

La propriété privée peut être individuelle (appartient à une seule personne) et commune. La propriété commune survient lorsque deux personnes ou plus deviennent propriétaires d'un logement indivis. La plupart des anciens logements publics et municipaux sont la propriété commune des citoyens qui y vivent; assez souvent les appartements sont hérités par plusieurs personnes; les cas d'achat en commun de logements sont fréquents.

Façons d'acheter un logement en propriété privée

Les citoyens de la Fédération de Russie ont le droit d'acheter un logement en propriété privée en:

privatisation conformément à la procédure établie des locaux occupés dans les maisons des fonds de logement de l'État et des municipalités;
achat et vente de logements, y compris par le biais de bourses et de ventes aux enchères ;
la construction de logements, y compris la construction par des partenariats de promoteurs individuels ;
participation à des coopératives d'habitation et d'habitation, des copropriétés;
acquisitions par voie de succession, ainsi que pour d'autres motifs juridiques.

L'achat ou la vente d'un logement doit être garanti par un contrat de vente. Dans le cadre d'un contrat de vente d'un bien immobilier, le vendeur s'engage à le transférer à la propriété de l'acheteur. Le formulaire de conclusion d'un contrat de vente de biens immobiliers est uniquement écrit. L'accord est signé par les parties et est soumis à enregistrement d'étatà compter de la date à laquelle le contrat est réputé être entré en vigueur. Le contrat de vente d'un bien immobilier doit prévoir le prix de l'objet de la vente.

Le contrat de vente d'un bien immobilier doit contenir des données permettant de déterminer définitivement le bien immobilier à transférer à l'acheteur en vertu du contrat. En l'absence de telles données dans le contrat, la condition de immobilierà transférer est considéré comme non convenu par les parties, et l'accord correspondant est considéré comme non conclu.

Le transfert d'un bien immobilier par le vendeur et son acceptation par l'acheteur sont accompagnés d'un document de transfert (généralement un acte de transfert), qui est signé par les parties. Si le bien immobilier, une fois accepté par l'acheteur, n'est pas conforme aux termes du contrat de vente, le vendeur est responsable de la mauvaise exécution du contrat.

Privatisation du logement

La privatisation est le processus de dénationalisation de la propriété. La privatisation du logement signifie le transfert gratuit aux citoyens de locaux d'habitation situés dans le parc immobilier public et municipal (section I de la loi de la Fédération de Russie "Sur la privatisation ..."). Chaque citoyen a le droit d'acquérir la propriété dans l'ordre de privatisation des locaux d'habitation dans le fonds de logement public et municipal à usage social une fois.

L'exception concerne les mineurs qui sont devenus propriétaires des locaux occupés dans l'ordre de sa privatisation. Cette catégorie de citoyens conserve le droit à une privatisation gratuite et unique des locaux d'habitation dans les maisons de l'État et du parc immobilier municipal après avoir atteint l'âge de la majorité.

Lors de la privatisation, un logement peut être transféré à la propriété non pas de tous, mais de certaines personnes qui l'habitent conformément à l'accord conclu entre eux. Les propriétaires d'un immeuble résidentiel ou d'un appartement privatisé ont le droit de les posséder, de les utiliser et d'en disposer à leur guise: vendre, léguer, louer, effectuer d'autres transactions qui ne contredisent pas la loi.

Il existe 4 formes principales d'exécution de la privatisation :

propriété individuelle- ce formulaire implique que le bien appartient à une seule personne. Cela peut être lorsqu'une personne est enregistrée dans l'appartement, ou si tous ceux qui y vivent ont renoncé à leurs droits en faveur d'une personne.
copropriété- généralement utilisé dans la privatisation appartements communaux. Il se caractérise par la taille exacte de la part de chaque propriétaire. Dans le cas d'une seule famille, ce formulaire permet d'attribuer une des chambres à chacun de ses membres ;
propriété commune partagée– dans ce cas, conformément à l'art. 245 du Code civil de la Fédération de Russie, les parts de tous les locataires qui ont privatisé un appartement sont reconnues comme égales (sauf s'ils se sont mis d'accord sur la division réelle des chambres);
propriété commune commune- dans ce cas, les parts des propriétaires ne sont pas indiquées (elles ne sont pas attribuées). S'applique uniquement aux conjoints et à leurs enfants mineurs.

V Fédération Russe La privatisation gratuite des logements a commencé en 1991 et prendra fin le 1er mars 2013.

possession commune

La copropriété est propriété commune aucune détermination de partage. L'existence de la copropriété s'explique par la présence de liens personnels étroits entre ses participants. Il convient de noter que la copropriété d'un appartement ne survient que dans des cas particuliers (article 244 du Code civil de la Fédération de Russie) - lors de la privatisation et lorsque les conjoints achètent un logement. Dans d'autres cas, la propriété commune ne peut être que partagée.

En cas de copropriété commune, les participants ont des parts, mais leur part dans la propriété commune n'est pas définie et est reconnue comme égale. Ceci est considéré comme le logement des époux, acquis en mariage le fonds généraux, s'il n'y a pas d'autres indications à cet égard dans le contrat de mariage (article 256 du Code civil de la Fédération de Russie). En cas de démembrement ou de succession, des parts doivent être attribuées. Si l'un des propriétaires souhaite vendre, donner ou échanger sa part de la copropriété, l'appartement est transféré en copropriété.

La cession des biens (et/ou la détermination des parts) qui sont en copropriété est effectuée par accord de tous ses participants (article 253 du Code civil de la Fédération de Russie). Lorsque les propriétaires prennent une décision appropriée (ou si aucun accord n'est atteint - par une décision de justice), sur propriété commune la copropriété de ces personnes peut être établie.

Après l'attribution d'une action, le propriétaire a le droit de disposer de ses actions, mais en même temps, il doit tenir compte des intérêts des autres propriétaires - leur droit d'achat par préemption (plus à ce sujet plus tard).

S'il est impossible d'attribuer une part en nature de la copropriété (par exemple, dans appartement d'une pièce), le propriétaire essaimé a le droit de recevoir le paiement de la valeur de sa part (avec son consentement ou par une décision de justice) par d'autres participants à la copropriété sous la forme somme d'argent ou autre compensation (article 252 du Code civil de la Fédération de Russie).

Propriété fractionnée

La propriété partagée implique que chacun des propriétaires a une part prédéterminée du droit de propriété. Selon l'article 245 du Code civil de la Fédération de Russie, avec l'accord de tous les participants à la copropriété, une procédure de détermination et de modification des parts peut être établie en fonction de la contribution de chacun à la formation et à l'augmentation de la propriété commune.

La possession et l'usage des locaux d'habitation, qui sont en copropriété, s'effectuent par accord de tous les copropriétaires. A défaut d'un tel accord, elles sont fixées par le tribunal. Après accord des parties, il est possible de séparer l'utilisation des locaux d'habitation, quelle que soit la taille de leur part dans la propriété commune.

Les actions sont idéales et réelles. La part réelle correspond à un certain objet. Son attribution nécessite la capacité technique de séparer non seulement le résidentiel, mais aussi locaux non résidentiels et faire une entrée séparée. Par conséquent, l'attribution d'une part réelle est possible dans une maison privée, mais pas dans un appartement immeuble. En pratique, la part est déterminée en termes idéaux. Il n'est relié à aucune pièce ou partie réelle de l'appartement.

Il s'avère souvent qu'il est vraiment impossible d'attribuer des parts en raison de l'écart entre les parts réelles et idéales. À cet égard, de nombreuses difficultés surgissent - comment répartir les revenus de ces biens, comment attribuer des actions lors de la réception d'un héritage, etc.

En cas de donation de sa part à quelqu'un, son propriétaire n'est pas tenu d'obtenir le consentement des autres copropriétaires.

Si une part de la propriété est vendue par l'un de ses participants, les autres participants à la copropriété ont le droit de l'acquérir en priorité au prix et aux conditions de sa vente (sauf vente aux enchères publiques). Le vendeur d'une part est tenu d'informer par écrit les autres copropriétaires de l'intention et des conditions de la vente de sa part. Le refus d'achat ou l'achat d'une part doit être prononcé dans un délai d'un mois. Si le propriétaire vend sa part à l'un des copropriétaires, il n'est pas tenu d'en aviser les autres.

En cas de violation du droit de préemption d'achat, tout participant à la copropriété a le droit d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à lui dans un délai de trois mois (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie) . Si le tribunal examine un litige sur l'invalidation du contrat de vente d'un bien immobilier résidentiel par l'un des participants à la copropriété, le tribunal doit rechercher si le droit de préemption a été respecté tant par le vendeur que par les autres propriétaires de ce bien propriété.

Souvent, les auteurs ne sont pas les vendeurs de la part, mais les propriétaires d'autres parts de la propriété. Ils essaient de créer diverses difficultés pour le vendeur et la vente d'une part de la propriété devient un problème. Afin de ne pas recevoir d'avis de vente, les autres participants n'ouvrent pas les portes, ne se cachent pas, n'incendient pas les boîtes aux lettres. Dans ce cas, vous pouvez utiliser l'aide d'un notaire. Une situation particulière se présente si l'un des propriétaires est un enfant. Dans ce cas, une notification est envoyée à ses parents. Parfois, vous devez obtenir le consentement des autorités de tutelle.

Propriété des conjoints

Les biens des époux sont considérés comme indivis s'ils ont été acquis pendant le mariage avec des fonds communs. Ainsi, si l'un des époux privatise un logement dans lequel l'autre époux n'est pas inscrit, ce bien n'est pas reconnu comme acquis en commun puisqu'il a été acquis à titre gratuit.

Si l'un des époux acquiert un bien immobilier auprès d'un tiers, l'autre époux acquiert également la propriété de ce logement. La base de l'émergence du droit de propriété dans ce cas pour le premier conjoint est le contrat de vente conclu (échange). Pour le deuxième conjoint, une telle base sera l'indication de la loi sur la propriété commune des époux sur les biens acquis dans le mariage (clause 1 de l'article 34 du Code de la famille).

Lors de l'acquisition d'un appartement coopératif, les époux reçoivent le droit de copropriété commune de celui-ci si la contribution de la part pour le logement est payée en totalité aux frais de leur copropriété commune. Le droit de copropriété naît pour les époux, quel que soit le membre du LCD (ZhSK), ainsi que la dissolution ultérieure du mariage entre eux.

Les biens de l'un ou l'autre époux acquis avant le mariage sont sa propriété personnelle. Il en est de même des biens reçus pendant le mariage en héritage ou en donation. Le recouvrement des obligations de l'un des époux ne peut s'adresser qu'à son propre propriété et à sa part dans la propriété commune (article 256 du Code civil de la Fédération de Russie).

Le partage d'un logement acquis en indivision peut se faire aussi bien pendant le mariage que dans les trois ans qui suivent sa dissolution. Elle peut être exécutée en justice à la demande de l'un des époux, ainsi qu'à la demande de ses créanciers. Le partage des biens peut être effectué sans dissolution du mariage. Les raisons peuvent être très différentes - héritage, paiement de dettes personnelles, extravagance, rupture effective des relations familiales.

La détermination des parts dans la copropriété et le partage des biens sont effectués par les époux indépendamment. S'ils ne peuvent pas prendre une telle décision, l'affaire est portée devant le tribunal. Dans ce cas, le tribunal détermine quels biens doivent être transférés à chacun des époux. Les parts des époux sont reconnues égales, sauf stipulation contraire dans la convention entre les époux. Toutefois, le tribunal peut déroger au principe de l'égalité des parts. Les raisons peuvent être les intérêts des enfants mineurs, ainsi que les cas où l'un des époux a dépensé des biens communs au détriment des intérêts de la famille.

L'institution de la propriété commune dans la Fédération de Russie est représentée par deux principaux modèles de propriété - conjointe et partagée. Quelle est la spécificité de chacun d'eux ? Comment s'effectue la formation du droit de propriété dans un ordre conjoint? Comment se fait le partage et l'attribution d'une partie de l'actif à la seule possession d'un citoyen ?

La différence entre copropriété et copropriété

La copropriété est l'une des prévue par la loi Sous-espèce RF du modèle de propriété commune par plusieurs citoyens d'une propriété. Sa poinçonner- l'absence de parts dans la propriété d'actifs ayant une valeur déterminée. Qu'est-ce que la « propriété commune » ? La définition de ce terme semble simple - propriété détenue par deux personnes ou plus en même temps. Chacun des copropriétaires peut détenir une part spécifique de la propriété. Dans ce cas, le modèle de propriété commune est juste la même part.

Avec la copropriété, les personnes possèdent des biens, les gèrent et en disposent exclusivement dans le cadre d'une prise de décision collective. La propriété commune dans ce sens est un bien indivisible. Vous ne pouvez le vendre, le donner, le partager qu'en fonction des résultats d'accords personnels.

Types de copropriété

La propriété indivise, bien que répandue, peut être représentée si les dispositions de Législation russe, dans une gamme relativement restreinte de variétés. Premièrement, il peut s'agir de la copropriété des époux, par exemple un appartement. Deuxièmement, la copropriété commune s'observe dans le cadre de l'organisation collective de l'économie paysanne.

Dans l'histoire juridique de la Fédération de Russie, il y a eu des périodes où le modèle correspondant de propriété foncière pouvait être formé, par exemple, sur le fait de la privatisation. Mais au fil du temps, des modifications ont été apportées à la législation russe, selon lesquelles, du fait de la privatisation, une personne ne pouvait obtenir qu'une certaine part de la propriété commune.

Disposition d'un bien en copropriété

Nous avons noté plus haut que les citoyens peuvent disposer d'un bien en copropriété en coordonnant toutes les actions entre eux. Considérons cet aspect plus en détail.

La propriété commune en copropriété donne ainsi à chaque propriétaire le droit d'effectuer en son nom des transactions reflétant la disposition des biens. Dans ce cas, toutes les actions doivent être coordonnées avec les autres propriétaires. Si tel n'est pas le cas, les transactions peuvent être reconnues, notamment dans le cadre d'une procédure judiciaire, comme invalides.

Parallèlement, comme le notent certains avocats, les copropriétaires n'ont le droit de se retirer d'une transaction faite à leur insu que s'il est prouvé que les actes de disposition d'un bien indivis ont été faits par d'autres copropriétaires qui se sont rendus compte que ils n'avaient pas le pouvoir de prendre les mesures appropriées. Autrement dit, le tribunal peut annuler la transaction sur la réclamation de la femme contre le mari pour la location d'un appartement, si elle prouve que son mari savait qu'elle était contre la location de la propriété, mais, malgré cela, il a signé un accord avec les locataires .

Section copropriété

La propriété commune des biens peut être divisée de la manière prescrite par la loi. Quelle est la spécificité de cette procédure ? L'une des principales dispositions de la législation concernant le partage des biens communs est la nécessité de déterminer à l'avance le montant précis des parts pour chacun des futurs propriétaires des biens. Dans le même temps, si vous suivez les dispositions de l'article 254 du Code civil de la Fédération de Russie, les parts en question sont reconnues comme égales, sauf dans les cas prévus par la loi ou avec des accords privés des parties.

En général, la procédure selon laquelle la division de la propriété commune est effectuée est similaire à l'algorithme caractéristique de la procédure lors de l'attribution d'une part de propriété commune partagée. Sauf, bien entendu, disposition contraire dans actes juridiques ou ne découle pas des particularités des communications entre les propriétaires.

Biens communs des époux

Nous avons noté plus haut que l'un des modèles de copropriété proposés suppose le fait que les sujets de telles relations juridiques sont mariés. Quelles sont les caractéristiques de la gestion immobilière réalisée dans ce scénario ? Quelle est la spécificité d'une catégorie juridique telle que la propriété commune des époux ?

Le principal mécanisme de formation de la propriété que posséderont les citoyens mariés dans le cadre du modèle considéré est l'acquisition de biens pendant la période de cohabitation. Dans le même temps, le Code de la famille de la Fédération de Russie prévoit deux principaux formats de relations de propriété entre époux - sur la base de la loi et également sur la base du contrat.

Quelles sont les caractéristiques de l'indivision commune des époux dans le premier scénario ? le régime juridique la propriété des biens s'opère en vertu de la loi, et elle est pertinente s'il n'y a pas d'autres conditions dans le contrat de mariage. Il s'agit d'un bien qui est acquis pendant la période de résidence commune des époux. Quels types de biens peuvent être inclus? Si vous suivez les dispositions de la loi, cela peut être un revenu - sous forme de salaires, de revenus d'entreprise, de ventes de produits du travail intellectuel, de pensions, d'avantages sociaux. En outre, le concept de propriété commune formé dans le processus de résidence commune des époux comprend la propriété, titres, parts dans des entreprises. Dans le même temps, dans le cas général, comme le notent les avocats, peu importe qui a fait le plus d'efforts pour acquérir certains actifs - le mari ou la femme.

Les biens qui appartenaient à chacun des citoyens mariés avant l'enregistrement officiel de leur relation leur appartiennent sur la base du droit de propriété personnelle. Le Code de la famille prévoit également un scénario selon lequel les biens qu'un mari ou une femme a acquis pendant des périodes où, pour une raison quelconque, ils vivaient séparément, appartiennent également à chacun d'eux sur le droit de possession personnelle.

Une autre caractéristique qui caractérise la copropriété des époux est l'existence d'un mécanisme d'établissement d'un modèle de copropriété s'il est constaté qu'au cours du mariage, le mari ou la femme a investi des ressources dans le patrimoine du conjoint afin que le la valeur des actifs a considérablement augmenté. Il peut s'agir, par exemple, d'une réparation à grande échelle dans un appartement, de la transformation d'un type de local en un autre.

Les époux peuvent disposer du bien commun en coordonnant entre eux les actions proposées. De plus, si une transaction particulière avec une propriété par un propriétaire implique une notarisation, le consentement du copropriétaire doit également être certifié par un notaire. Si le document pertinent n'est pas exécuté, la transaction peut également être invalidée.

Un fait intéressant est que selon les documents, le propriétaire du bien peut en être un. Par exemple, s'il s'agit d'un appartement, seul le nom complet peut être indiqué en tant que propriétaire dans le certificat d'enregistrement de propriété. mari. Cependant, si la propriété a été achetée par lui pendant le mariage, sa femme sera également considérée comme son autre propriétaire à part entière. On peut également noter qu'en vertu de la cogestion des biens, les propriétaires sont également tenus de les entretenir ensemble, de payer les impôts établis par la loi, etc.

Partage des biens dans le mariage

Les biens communs des époux ne sont soumis au partage, en règle générale, qu'après un divorce. Cependant, cette procédure est également possible pendant la période où les citoyens sont mariés. Des scénarios similaires sont acceptables dans de tels cas :

l'un des époux a décidé d'exiger le partage des biens ;
le créancier, ayant raison de le faire, a demandé le partage des biens afin de vendre la part à cause de la dette ;
Le couple a accepté de partager la propriété.

Comme nous l'avons noté plus haut, la part que chacun des époux reçoit est généralement égale. Dans le même temps, le tribunal peut corriger cette formule, estimant qu'il est juste d'accorder au mari ou à la femme une proportion plus importante. Dans ce cas, le tribunal a le droit de nommer au conjoint qui a reçu une part plus petite une compensation monétaire d'un montant proportionnel au volume de propriété du bien, qui a été transféré en faveur d'un autre propriétaire. Des règles similaires s'appliquent si une part du droit de propriété commune est déterminée après un divorce.

En ce qui concerne la disposition des biens après la rupture du mariage, une nuance intéressante peut être notée. Le fait est que si, par exemple, des personnes ont divorcé en 2011 et que l'appartement n'a pas encore été vendu et divisé, il conserve la propriété commune. Si, par exemple, un copropriétaire qui était conjoint veut disposer d'une façon ou d'une autre d'un immeuble, il devra obtenir le consentement d'une citoyenne qui était son épouse.

Propriété et mariage

Considérons un autre scénario prévu par le Code de la famille de la Fédération de Russie, dans lequel les époux peuvent déterminer le modèle de propriété commune des biens. Nous parlons de la rédaction d'un contrat de mariage, dans le cadre duquel les conditions pertinentes peuvent être prescrites.

Ce document peut établir que, par exemple, la copropriété d'un appartement ne sera pas conjointe, mais partagée. En même temps, le contrat prénuptial peut prescrire des conditions tant en ce qui concerne les biens que les époux possèdent déjà, qu'en ce qui concerne l'acquisition future de tel ou tel bien par les époux pendant la période de cohabitation. Un fait intéressant est que le document en question peut être établi et signé par les époux non seulement avant l'enregistrement du mariage, mais également pendant la période où l'état civil correspondant est pertinent.

La pratique de l'utilisation de biens immobiliers dans le mariage: vente

Comment le droit de copropriété peut-il être exercé concrètement par les époux ? Prenons un scénario lorsqu'il s'agit de la vente d'une part dans un appartement par l'un des citoyens mariés. Supposons qu'un mari et une femme puissent s'entendre sur la part de la propriété que chacun posséderait. Le mari a alors décidé de vendre le bien existant, par exemple en contactant un agent immobilier.

La particularité de la législation russe réglementant le droit de copropriété est qu'elle consiste à établir une priorité dans l'ordre des acquéreurs d'une part de copropriété au profit de l'un des copropriétaires actuels. C'est-à-dire que si le mari, comme dans notre scénario, souhaitait vendre une partie de l'appartement, alors la première personne qui aura le droit de préemption pour acheter cette part dans l'immobilier est sa femme. Ce n'est que si le conjoint refuse de profiter de cette préférence que le mari a le droit de s'adresser à un agent immobilier. Dans ce régime, un propriétaire d'une action est obligé d'avertir l'autre qu'il va faire telle ou telle transaction, et par écrit.

Un fait intéressant est que si le copropriétaire de l'appartement n'est pas seulement la femme, alors toute personne liée à la copropriété de l'appartement peut utiliser le droit de préemption pour acheter la part que le mari vend. À son tour, le conjoint lui-même doit choisir à qui vendre le bien. Les autres propriétaires peuvent décider de l'achat d'une part dans l'appartement proposé par le mari dans les 30 jours. S'ils ne profitent pas de cette préférence, le conjoint peut vendre une part de l'immobilier à des tiers.

Pratique de la copropriété immobilière : déduction fiscale

Parmi les circonstances significatives du point de vue du régime de propriété d'un appartement peut figurer la volonté des époux de profiter de la déduction de la taxe foncière, dont le fondement est le fait d'acquérir un bien immobilier. Comme vous le savez, le propriétaire d'une maison qui l'a achetée à ses frais a le droit de rembourser 13% des coûts (mais pas plus de 260 000 roubles). En ce sens, les mécanismes d'utilisation de cette préférence dans le cas de la possession d'un appartement sur le mode de la copropriété et de la copropriété peuvent différer. En quoi s'exprime-t-il ?

Si les époux sont propriétaires de l'appartement en parts, chacun d'eux pourra bénéficier d'une déduction proportionnelle à la valeur de la partie correspondante de l'appartement, qui est enregistrée dans la propriété. C'est-à-dire, par exemple, si l'immobilier coûte 3,5 millions de roubles, alors avec une répartition égale des actions, chaque conjoint possédera une propriété d'une valeur de 1 million 750 000 roubles. En conséquence, pour recevoir la déduction maximale garantie - 260 000 roubles. - cela ne fonctionnera pas, pour cela le coût de l'immobilier devrait être de 2 millions de roubles.

Ainsi, en matière d'enregistrement d'une déduction fiscale, plus option rentable Il peut s'avérer être juste la même copropriété. Il n'y a pas de part définie. Par conséquent, le conjoint peut aller à services fiscaux et émettre une déduction pour le coût total de l'appartement. Certes, dans ce cas, vous devrez émettre pour soumission au Service fédéral des impôts document supplémentaire de l'autre conjoint, confirmant le droit d'utiliser la déduction pour l'appartement pour lui-même. On peut également noter que le mari et la femme peuvent "diviser" l'appartement pour déduction dans n'importe quelle proportion. C'est-à-dire, par exemple, qu'un époux peut "donner" en vertu remise sur les impôts 3 millions de roubles à un autre et gardez 500 000 roubles pour vous-même.

Une telle opportunité est utile si, par exemple, la femme qui a acheté l'appartement part en congé de maternité. Son revenu n'est pas suffisant pour recevoir des paiements de déductions tangibles. Dans ce cas, elle "cède" le droit à son mari de recevoir une compensation appropriée de l'État pour l'appartement qu'elle a acheté. Nuance importante- si l'un des conjoints a complètement «transféré» sa part dans l'appartement pour déduction à un autre, il ne perd pas lui-même le droit de demander ultérieurement une préférence fiscale similaire. Bien sûr, seulement s'il obtient nouvelle propriété, puisque celle qui est détenue en indivision, il a "cédé" à commande légale. Ou, en option, il aura le droit de percevoir une déduction sur celui-ci de la même manière qu'il l'a fait sur l'appartement précédent.

La copropriété dans une économie paysanne

Un autre scénario statutaire de copropriété commune peut être réalisé si les propriétaires exploitent une ferme ensemble. Ce type d'association est possible en raison de liens familiaux ou en raison de relations stables partenariats dans le cadre des activités agricoles.

La propriété qui appartient à une ferme paysanne appartient donc à ses participants sur la base du droit de propriété commune, sauf mention contraire dans les actes juridiques. Ainsi, la propriété commune des terres, des maisons, des plantations, des stocks, des équipements, des transports, du bétail et de la volaille est établie. En général, tout ce qui est lié à l'activité agricole. Il est supposé que chaque membre de l'association aura des chances égales de recevoir les fruits et autres produits des activités agricoles dans le cadre de l'utilisation des ressources communes.

Quant à la disposition des biens qui sont dans la copropriété commune des agriculteurs, la règle clé ici est l'égalité de tous les participants à l'association en termes d'utilisation des ressources. Dans le même temps, un modèle de gestion de la propriété privée peut être déterminé au niveau des accords entre les participants à l'association - cela est indiqué dans les dispositions de l'article 4 de la loi fédérale "sur l'agriculture paysanne".

Il convient de noter que, selon la loi, le responsable de l'association est considéré comme l'objet principal des transactions dans lesquelles l'utilisation des ressources agricoles est prévue. Toutefois, il doit exercer ses actes exclusivement dans l'intérêt collectif. La responsabilité des conséquences juridiques des conventions conclues par le chef d'exploitation incombe à l'association solidaire.

Division et répartition des biens dans les associations d'agriculteurs

Comment s'effectue la séparation de la propriété commune dans les associations d'agriculteurs ? La principale source de droit ici est la loi mentionnée ci-dessus. L'article 9 de la loi fédérale «sur l'agriculture paysanne» stipule que lorsque l'un de ses participants quitte l'association, ils ne sont pas soumis à la division, en particulier, terrain ainsi que les moyens de production. Cependant, l'agriculteur est en droit de s'attendre à une compensation proportionnelle à ses parts attendues. Le délai de son paiement est déterminé d'un commun accord par les participants à l'économie. Il est possible de le nommer en justice. Une nuance importante: même si une personne quitte la ferme, alors pendant encore deux ans, selon la loi, elle doit assumer une responsabilité subsidiaire, proportionnelle à la taille des actions précédentes, pour les obligations de l'association.

Quant à la division de l'entreprise agricole commune, elle suppose généralement que plusieurs entreprises indépendantes seront créées sur la base d'une seule exploitation. Dans le même temps, la propriété commune est divisée afin que chaque agriculteur puisse ensuite conserver tous les processus de production établis dans l'association. Autrement dit, chaque propriétaire d'une nouvelle ferme indépendante doit recevoir son propre tracteur, son propre territoire pour l'ensemencement, l'inventaire et d'autres ressources.

Le terme juridique "propriété", basé sur la théorie, désigne un ensemble de relations entre les sujets par le droit de posséder, d'utiliser et de disposer d'un bien. L'objet de ces relations peut être n'importe quel bien, comme un appartement ou une voiture. Dans le droit de propriété, on distingue à la fois la propriété conjointe et la propriété partagée, qui diffèrent l'une de l'autre en termes d'objets de relations et de conséquences juridiques.

Caractéristiques de la copropriété

Ce type de propriété implique le droit de propriété entre époux d'un bien commun sans le diviser en parts spécifiques. Tous les 100% peuvent appartenir à la fois à la femme et au mari.

mais condition importante voici ça la relation doit être légalisée par un mariage officiellement enregistré. Très souvent, les couples vivant dans un mariage civil commencent à revendiquer des droits de propriété. Mais il n'y a pas de propriété commune entre eux, ni de relations juridiques en général.

La copropriété peut être présente entre les époux s'ils la déclarent eux-mêmes en concluant un accord - un contrat de mariage. Les parts peuvent aussi être différentes : 50/50, 75/25.

Les conjoints ont non seulement le droit de posséder, d'utiliser et de disposer, mais aussi d'assumer des obligations, à savoir le paiement des taxes sur l'entretien des biens ou les dépenses sur les factures de services publics pour un appartement. Les dépenses sont payées à parts égales conjointement.

Caractéristiques de la copropriété

La propriété partagée parle d'elle-même que nous parlons de la séparation d'une partie spécifique de la propriété commune, une part pour chaque participant individuel dans les relations juridiques.

Les sujets de ce type de propriété peuvent être :

Conjoints. Si, par exemple, un contrat de mariage a été conclu entre eux, prévoyant une part de l'attribution lors du partage.
Autres personnes, par exemple, des parents lors de l'héritage de biens ou des personnes qui peuvent même ne pas être liées les unes aux autres par le sang.

Les biens communs des époux peuvent être transférés en biens communs à la signature du contrat. Mais il y a des moments où un mari et une femme ne parviennent pas à s'entendre et se tournent vers le tribunal pour obtenir de l'aide. Le tribunal, en tenant compte de tous les documents fournis, en plus d'être guidé par le montant des contributions financières personnelles du mari ou de la femme, prend une décision équitable dans un sens ou dans l'autre.

Les autres participants à la copropriété ont leur part de propriété. Chaque partage peut être complètement différent. Cela détermine le document pertinent sur la base duquel la division des biens a été effectuée. Ainsi, par exemple, un parent décédé pourrait laisser un testament dans lequel il prévoyait toutes les parts de l'héritage d'un appartement pour chaque membre de la famille.

Il est à noter qu'en copropriété, il est permis de vendre sa part de propriété à quelqu'un. Mais il est important d'en aviser les autres "actionnaires", car ils peuvent d'abord acquérir votre part. S'ils refusent, alors le sujet a le droit de vendre à des tiers et personne ne peut l'en empêcher.

En ce qui concerne la fiscalité pour l'entretien des biens, toutes les dépenses sont supportées en fonction de la taille de la part de chaque participant.

Parties communes et différentes entre copropriété et copropriété

Ces deux droits de propriété ne sont unis que par le fait que plusieurs personnes peuvent posséder simultanément le même bien.

Différences

Selon les sujets des relations de droits de propriété :

Lorsqu'ils sont conjoints, les époux liés par les liens du mariage légal agissent.
Avec partagé - des personnes qui ont à la fois des liens familiaux les unes avec les autres et des étrangers les unes avec les autres.

Par objet :

La copropriété est indivisible et non soumise au droit de suite. La seule exception est l'existence d'un contrat de mariage.
L'équité implique l'attribution de parts de propriété égales ou inégales en proportion des participants, sujets de relations juridiques.

Payer les taxes:

Lorsqu'ils sont conjoints, les deux époux supportent des dépenses communes et conjointes.
Avec l'équité, toutes les dépenses sont partagées, mais les montants dépendent de la taille de la part dans la propriété.

Droit de disposition :

En copropriété, les biens communs entre époux ne peuvent être vendus à des tiers.
Avec des fonds propres, la vente de sa part est autorisée, sans même se coordonner avec le reste des participants. La loi n'établit même pas le droit d'un actionnaire de notifier son intention à d'autres.

Il est seulement important de les avertir officiellement de la vente d'une action en envoyant une lettre recommandée avec une notification et dans les 30 jours, ils peuvent acheter cette action. Si cela ne se produit pas, vous pouvez vendre une partie à d'autres personnes.

Les gens associent souvent la propriété à quelque chose de personnel et il est très difficile de la partager avec quelqu'un d'autre, surtout si vous vivez dans la même région mais n'avez qu'une relation juridique entre vous.

Bonjour.
Je continue à analyser vos lettres:

"Bonsoir. Dites-moi, s'il vous plaît, quelle est la différence fondamentale si les époux délivrent un appartement en copropriété (50 à 50) ou conjointement?

D'un côté il y a une différence, de l'autre il n'y a pas de différence.
Quelle est la différence fondamentale ? Que signifie « appropriation participative » ?
Cela signifie que les époux ont clairement défini: à qui appartient quelle part. (Une - moitié de l'appartement, la seconde - moitié de l'appartement : pas 49 à 51, pas 40 à 60, soit à parts égales : 50 à 50.

Une autre chose est que les actions sont réelles, elles sont idéales.
Autrement dit, les parts idéales sont celles qui ne correspondent à la superficie d'aucune des pièces, mais, pour ainsi dire, «arrachées à la vie», c'est-à-dire la part idéale de 50% de l'appartement - il peut être dans une pièce ou dans une autre pièce, et (si appartement de trois pièces) et dans la troisième pièce...
Et où exactement - personne ne sait. Jusqu'à ce que les époux soient d'accord (ou ex-conjoints ne seront pas d'accord) : mais quoi,... comment, comment concrétiser ces partages idéaux. C'est-à-dire que quelqu'un doit dans ce cas renoncer au droit à certains de ses compteurs, et quelqu'un, au contraire, acquiert ce droit.

Mais revenons à notre question.
Ainsi, les époux se constituent un appartement 50 à 50 ou une copropriété.

Que signifie « indivision sans détermination des parts » ?

Cela signifie que ma femme et moi ne savons pas qui possède quelle part.
Autrement dit, nous possédons l'appartement conjointement.
Et elle possède, disons, 1 %, et moi 99 %, ou vice versa, elle possède 99 %, et je possède 1 %, ou, inversement : elle possède 50 % et moi 50 % - peu importe : nous possèdent des appartements en commun. En cas de divorce, le tribunal, en règle générale, considère que les époux, lors de l'achat d'un appartement, avaient des droits égaux pour acheter cet appartement, une fois qu'ils étaient enregistrés en copropriété commune. Et, en règle générale, dans 99% des cas, il passe de la copropriété à la copropriété, c'est-à-dire qu'il divise la propriété en deux.
Mais c'est «en règle générale», car il arrive parfois qu'en raison des accumulations précédemment faites par une personne, qui ont été faites avant son mariage, une personne a formé une sorte de
masse monétaire, et une personne a déjà "entré l'achat d'un appartement" avec cette masse monétaire excédentaire.

Autrement dit, disons que le conjoint a contribué, disons, 200 000 et le conjoint a contribué 2 millions. Et avec ces deux millions deux cent mille ils ont acheté un appartement.

Dans ce cas, s'il est possible de prouver qu'il y a eu une telle distribution De l'argent lors de l'acquisition d'un appartement, le tribunal peut attribuer une plus grande part de l'appartement à l'un des époux et une plus petite part à quelqu'un d'autre.
Mais, en règle générale, comme je l'ai dit, dans 99 % des cas, en cas de divorce, le tribunal passe de la copropriété à la copropriété, en divisant nettement le bien en deux : tu as la moitié, chère épouse, j'ai la moitié de notre appartement commun.

Dans ce cas, le tribunal se pose quand ? Lorsqu'il y a une sorte de différend, lorsque les gens ne sont pas d'accord avec quelque chose et ne peuvent pas s'entendre sur quelque chose eux-mêmes. Si les gens sont d'accord sur tout, alors, en règle générale, le tribunal n'est pas nécessaire. Et, dans ce cas, les époux peuvent convenir que, par exemple, elle possède 0,1 appartement, j'en possède 0,9.
Peut-être?
Peut-être.
Pouvons-nous documenter nos accords, par le biais d'un accord sur la définition des parts ?
Pouvez. Et ce sera aussi légal.
Pouvons-nous aller au tribunal avec cette décision qui est la nôtre ?
Nous pouvons demander au tribunal de fixer notre décision sur le partage des biens communs.

C'est-à-dire ce qui se passe : d'une part, nous avons besoin de la division des actions pour le tribunal en cas de divorce, mais il y a un autre cas où nous pouvons avoir besoin de diviser les actions (au moins indiquer quelle part appartient à laquelle de les époux). Cet organisme, cette autorité, c'est l'inspection des impôts.
Attention : la division d'un appartement en parts (réelles et pour le fisc) sont deux choses différentes.

Autrement dit, si nous avons, par exemple, des biens avec notre conjoint enregistrés en copropriété sans déterminer les parts, alors afin de déterminer qui possède quoi (par exemple, dans un divorce), nous devons d'abord passer de la copropriété commune à la copropriété .
C'est-à-dire diviser nos actions, tout notre appartement en actions.

Mais lorsque nous traitons avec l'inspection des impôts, nous convenons nous-mêmes, en accord avec le conjoint, quelle part de l'appartement m'appartiendra (à des fins fiscales et pour bénéficier d'une déduction pour cet appartement), et quelle part lui appartiendra.

Un exemple simple : disons qu'un appartement coûte 3 millions de roubles.
En tant qu'acheteur d'un appartement, j'ai une déduction fiscale de 2 millions de roubles.
Et le conjoint, par exemple, reste à la maison, fait le ménage, ne travaille pas.
C'est-à-dire que se passe-t-il ?
je vais à bureau des impôts et je dis que ma femme et moi sommes convenus (à des fins fiscales) de déterminer nos parts comme suit : que, par exemple, elle possède un tiers de l'appartement, et je possède les 2/3 de l'appartement.

L'appartement, on s'en souvient, coûte 3 millions. Autrement dit, il s'avère que j'ai acheté une part d'un appartement d'une valeur de 2 millions et que j'ai 2 millions - une déduction fiscale. J'utilise ma déduction fiscale, dans ce cas, en totalité.
Eh bien, qu'en est-il de votre femme ?
La femme ne peut pas encore l'utiliser.
Pourquoi?
Car assise à la maison avec des enfants, elle n'a aucun revenu sur lequel elle paierait des impôts.

Si nos parts sont clairement définies (50 % pour elle et 50 % pour moi), alors dans ce cas, nous ne pouvons pas venir au bureau des impôts et dire : « Recalculons nos parts à des fins fiscales.
Dans ce cas, il s'avère que le coût de l'appartement est de 3 millions. Ma part vaut un million et demi (la moitié de l'appartement), sa part vaut aussi un million et demi.
Et même si j'ai droit à une déduction fiscale de 2 millions de dollars, cette déduction fiscale (que je peux utiliser) ne dépasse pas la valeur de la propriété que j'ai achetée.
Et j'ai acheté une part d'un appartement d'une valeur respective d'un million et demi.

C'est-à-dire qu'à des fins fiscales, il est plus avantageux d'enregistrer un appartement en copropriété sans déterminer les parts.
De plus, vous pouvez demander un conjoint. Le deuxième conjoint, dans ce cas, a peu de risques.

Parce que ce qui est acquis par les époux pendant le mariage est un bien acquis en commun. Et si l'appartement est enregistré, par exemple, au nom du mari, alors en cas de divorce, la femme peut toujours exiger la "part du lion" de cet appartement.
(Eh bien, l'appartement a été acheté avec l'argent général - cela signifie: "Allez, mon cher, donne-moi la moitié de l'appartement. Et j'aurai ma propre part de l'appartement.")

Merci pour votre attention.
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