Kinnisvara tsiviilõiguslik režiim. Kinnisvara tsiviilõiguslik režiim Vara vallas- ja kinnisasjaks jagamise aktuaalsed küsimused

NSV Liidu perioodil seostus vara jagamine kinnis- ja vallasasjaks ajalooliselt maakäibega, sest nagu juba öeldud, on kinnisvara aluseks maatükk. Selline jaotus osutus ebavajalikuks, kuna nõukogude võimu esimestel aastatel kehtestati maa eranditult riigiomand ja maa “erakäibest” eemaldati. Seetõttu kasutati nõukogude seadusandluses mõistet "kinnisvara" alles algselt. Märkuses artikli 21 juurde Tsiviilkoodeks 1922. aasta RSFSR ütles otse, et "maa eraomandi kaotamisega kaotati vara jagamine vallas- ja kinnisvaraks."

1964. aasta RSFSRi tsiviilkoodeksis puudus kinnisvara mõiste. Kuid maa omandiõiguse puudumisel loodi hoonetele eriline, kinnisvararežiimile lähedane õiguslik režiim, kehtisid mõned reeglid, mis võimaldasid eraldada kodanike omandiõigused üksikutele asjadele ja teha nendega tehinguid. need eraldi juriidilistes institutsioonides (isikliku omandi õigus elamule, elamu või suvila ostu-müügileping).

Seadusandja oli sunnitud kasutama pikka kirjeldavat valemit „elamu (majaosa), korter korterelamuüksikarendajate elamuehituskollektiivi” sugugi mitte sellepärast, et ühtset terminit või kriteeriumi ei leitud, vaid seetõttu, et kõigist nendest, mida see ühendamine hõlmaks, on ainult nimetatud objektid, üldine kontseptsioon, nõukogude seaduste kohaselt võis kuuluda kodanikele isikliku varana (seda sõnastust kasutati kinnisvara selle osa tähistamiseks aastal eluasemesektoris, mis võib olla kodanike isiklikus omandis).

Hooned ja rajatised võisid kuuluda kolhoosidele, teistele kooperatiivsetele organisatsioonidele ja nende ühendustele, ametiühingutele jt. avalikud organisatsioonid(RSFSRi tsiviilkoodeks 1964), samuti elamud, korterid.

Kaasaegses Venemaa seadusandlus Asjade jagamine vallas- ja kinnisasjadeks tagastati RSFSR-i omandi seadusega.

Algul mainiti mõistet «kinnisvara» üksnes seoses omandava aegumise institutsiooniga käesoleva seaduse § 7 lõikes 3. Selle sõnastus ei olnud väga selge. Seaduse 1. osa lõige 4 sisaldas omandiõiguse objektide loetelu, mille hulgas olid ettevõtted, kinnisvarakompleksid, hooned, rajatised ja maatükid. Seaduse artikli 7 lõikes 3 kasutati mõistet «kinnisvara», kuigi see seadus seda ei defineerinud.

NSV Liidu Ülemnõukogu poolt 31. mail 1991 vastu võetud NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadusandluse alused sisaldasid reegleid, mis jagasid vara vallas- ja kinnisasjaks. Seega taastati artiklis 4 täiesti klassikaline vara jagamine vallas- ja kinnisasjadeks, kuigi põhialused selle jagamise faktist kaugemale ei jõudnud, sest ei näinud ette mingeid spetsiifikat kinnisasjade õigusrežiimis. Kuid just 1991. aasta NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadustiku aluste artikli 4 lõikes 2 on lisaks loetelule (maatükid, hooned, rajatised jne) esmakordselt ka "kinnisvarakriteerium". ” on antud: tugev seos maaga ja vara teisaldamise võimatus ilma selle sihtotstarvet oluliselt kahjustamata. See kinnisvara määratlus on reprodutseeritud Vene Föderatsiooni presidendi dekreedis "Maasuhete reguleerimise ja agraarreformi väljatöötamise kohta Venemaal". Järgmine samm kinnisvara kontseptsiooni väljatöötamisel tehti Venemaa seadusandluses seoses põhiseaduse vastuvõtmisega Venemaa Föderatsioon 1993 Olukord muutus pärast maa eraomandiõiguse taaselustamist, mis oli esmalt ette nähtud RSFSRi seadustes “Talurahvamajanduse (põllumajandus)” ja “Maareformi kohta”. Vara tagastati tsiviilkäibesse, kuna omaniku üks volitusi on vara käsutamine.

Vastavalt määrused aastal vastu võetud turusuhted aastatel 1990–1996 saame rääkida juba kinnisvarast kui tootest, mida ostetakse ja müüakse kõikjal. See on kõige põhilisem ja kindlam toode, seda ei saa varastada ega kaotada.

Otsustava sammu kinnisvara kategooria kehtestamisel Venemaa õigusaktides tegi Vene Föderatsiooni uus tsiviilseadustik, mis mitte ainult ei pühendanud spetsiaalset artiklit asjade liigitamisele kinnis- ja vallasasjadeks (artikkel 130), vaid kehtestas ka kinnisvara õiguslikku erirežiimi määratlevate artiklite ja sätete arv .

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik klassifitseerib maapõue krundid ja isoleeritud veekogud oma olemuselt kinnisasjadeks, asetades need maatükkidega võrdsele tasemele ja muutes need viimastest sisuliselt sõltumatuks. Samal ajal klassifitseeritakse metsad Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kohaselt kinnisvaraks, lähtudes nende maaga seotuse põhimõttest koos hoonete ja rajatistega.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 hõlmas kinnisasjade hulka ka "õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid, mis kuuluvad riiklikule registreerimisele", eemaldudes sellega Venemaa seadusandluse traditsioonist, kus põhimõtteliselt on vallasasi. asju ei liigitatud kinnisvara alla. Seega liigitasid Venemaa revolutsioonieelsed õigusaktid „igasugused merekõlblikud ja jõelaevad” teisaldatavateks asjadeks. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 ei ole loetletud kõiki kinnisvara liike. Eriartikkel 132 viitab mitte- vallasvara ettevõtet kui kinnisvarakompleksi. Seda tüüpi kinnisvara loetakse sihtotstarbeliseks kinnisvaraks.

Vaatamata Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku alusel antud kinnisvaraloendi esmapilgul kõikehõlmavale sisule, pälvib see spetsialistide väsimatu kriitika.

Kinnisvarainstitutsiooni kujunemise ja arengu ajalooline analüüs on näidanud, et Venemaa õigusajalugu on üles ehitatud asjade vallas- ja kinnisasjadeks jaotamise vahelduvale tunnustamisele ning selle fakti eitamisele.

Mida tähendab asjade jagamine vallas- ja kinnisasjadeks? Eelmises lõigus juhtisime sellele tähelepanu, tuues välja, et asjade vallas- ja kinnisasjadeks jagamise õiguslik tähendus on seotud neile erineva õigusrežiimi kehtestamisega.

Kinnisvarainstitutsiooni taaselustamine Venemaal tsiviilõigus stimuleerib sellele tsiviilõiguse nähtusele pühendatud uuringute teket.

Kuna tegemist on tsiviilõiguse põhikategooriaga, on kinnisvara mõiste aluseks kogu kinnisvaraõiguse süsteem ja kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon. Seadusandja aga kinnisvara ei defineeri. Selles osas nõustume O.Yuga. Skvortsovi sõnul toovad puudused kinnisvara juriidilises definitsioonis kaasa probleeme õiguskaitsepraktikas ja avaldavad lõppkokkuvõttes negatiivset mõju tsiviilkäibele.

Tsiviilõiguse kirjanduse poole pöördudes märgime, et mitte kõik autorid ei tuvasta oma kinnisvara mõistet, enamik neist piirdub Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 tõlgendamisega, tuues esile ainult objektide kinnisvaraks klassifitseerimise kriteeriumid. pärandvara. Inimestele nagu M.I. Braginsky, O.M. Kozyr, O.N. Sadikov jt.

Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) hulka kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, st objektid, mille teisaldamine nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, hooned.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks.

Kinnisvara mõistet võib leida entsüklopeediatest ja sõnaraamatutest. Näiteks tänapäeva entsüklopeedias: „kinnisvara tsiviilõiguses on maa ja muud loodusmaad, asjaõigused maale, samuti igasugune muu maaga seotud ja sellega kindlalt seotud vara (hooned, rajatised jne). See vastandub vallasvarale.” .

Vladimir Dahli elava suurvene keele seletavast sõnastikust leiate järgmise kinnisvara definitsiooni - see on kinnisvara omand ja seisund, liikumatus, rahu, inerts (kinnisvara). Siin märkuses kinnisvara kinnisasjast (kinnisasjast) - ei liigu ega liiguta keegi, seisab paigal, paigal.. Tuleb märkida, et kinnisvara kui juriidilise kategooria mõiste erineb oluliselt selle mõiste majanduslikust tõlgendusest. .

Kinnisvara mõiste sõnastamiseks peame analüüsima selle kodanikuõiguste objekti omadusi, samuti välja tooma kriteeriumid teatud objektide kinnisvaraks klassifitseerimisel.

M.V. Abramova toob välja neli kinnisvarale omast tunnust:

1. kinnisasjaks tunnistatakse asi, s.o. olemusobjekt või töötulemus, mille suhtes tekivad tsiviilõigussuhted;

2. see asi tuleb individuaalselt määrata, st. sellel peavad olema erilised, ainulaadsed omadused, omadused ja omadused, see peab olema juriidiliselt asendamatu;

3. sellel asjal peavad olema sellised omadused nagu vastupidavus ja mittetarbivus; see asi peab olema maaga teatud ühenduses. Veelgi enam, maaga seose tugevust peetakse piisavaks juhul, kui objekti teisaldamine selle otstarbele ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, samuti ebaproportsionaalse kahju tekitamise võimalus mõne kinnistu tavapärasest tegevus- ja kasutuskeskkonnast eemaldamisel.

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara kui tsiviilõiguste objekti mõiste

1.1 Kinnisvara õigusrežiimi mõiste

1.2 Kinnisvara tunnused

1.3 Kriteeriumide määramise probleem kinnisvara mõistes

2.1 Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise kontseptsioon

2.3 Riikliku registreerimise ja riiklikust registreerimisest keeldumise põhjused

Järeldus

Bibliograafia

Sissejuhatus

Teadusliku uurimistöö asjakohasuse määravad mitmed tegurid.

Esiteks tuleb tõdeda, et kinnisvaraalase seadusandluse praegune tase ei ole piisavalt kõrge. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 6. peatükk sisaldab ainult üldsätted kinnisasjade kohta, kus kolmes artiklis on ära toodud kinnisvara määramise kriteeriumid, selle liigid ja kinnisasja õiguste riikliku registreerimise kord. Kinnisvarastandardid sisalduvad ka teistes regulatiivsetes õigusaktides, sealhulgas: Vene Föderatsiooni föderaalseadus "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta", Vene Föderatsiooni maakoodeks, Vene Föderatsiooni veeseadustik, metsandus Vene Föderatsiooni seadustik jne. Need normid ei anna aga selget arusaama ei kinnisvara üldistest omadustest, selle liikidest ega kinnisvara konkreetset õigusrežiimi mõjutavatest teguritest üldiselt ja üksikud liigid eelkõige kinnisvara. Sätetes, mis puudutavad kinnisvara õigusrežiimi mõistet, selle spetsiifikat, kinnisvara mõistet, kriteeriumide määratlemist, üksikobjektide kinnisvaraks liigitamist (peamiselt puudutab see ettevõtteid. Siia alla kuuluvad ka laevad, 2008. aastal) on lünki jäänud. lennukid, kosmoseobjektid, mitmeaastased istutused jne).

Teiseks selgub teaduskirjanduse analüüsist, et kinnisvara õigusrežiimi küsimus, õigusrežiimi spetsiifikat määravad tegurid, kinnisvara mõiste ja objektide sellesse liiki liigitamise kriteeriumid on väga vastuolulised. Mitmed autorid A.G. Kalpin, A.I. Masljajev, T.E. Abova, A.O. Kabalkin, O.N. Sadikov jt määravad kindlaks ainult kaks kriteeriumi. Teised näitavad naatriumi (M.L. Shelyutto, O.Yu. Skvortsov jne). Mõned tsiviileksperdid usuvad, et selliseid kriteeriume on neli (V. V. Vitrjanski, V. A. Poroškov, M. I. Braginski, M. M. Orlova jne). Autorid väljendavad erinevaid seisukohti ettevõtte kui terviku varakompleksiks liigitamise võimalikkusest ja selle õigusrežiimi eripärast; võimalus tunnustada kinnisvara põhimõtteliselt vallasvarana (laevad, lennukid, kosmoseobjektid). Teatud liikide õigusrežiimi mõjutavate kriteeriumide kindlaksmääramise küsimus on vastuoluline. maatükid jne. Sellise olukorra põhjust nähakse selle institutsiooni vastuolulises regulatsioonis Venemaa õiguse normidega.

Uurimisteema teadusliku arengu aste. Uurimistöö käigus ilmusid selliste kuulsate kodumaiste tsiviilisikute tööd nagu: A.V. Venediktov, O.S. Ioff, D.I. Meyer, I.A. Pokrovsky, E.V. Bogdanov, E.A. Sukhanov, Yu.K. Tolstoi, A.E. Tšernomorets, M.I. Braginsky L.V. Štšennikova, G.F. Šeršenevitš, M.M. Agarkov, S.S. Aleksejev, V.V. Vitryansky, M.Kh. Khutyz, O.N. Sadikov, Z.I. Tsybulenko ja teised.

Uuringu eesmärk on läbi viia kinnisvara kui kodanikuõiguste objekti õigusrežiimi terviklik teoreetiline analüüs; selle eripärade väljaselgitamine; olemasolevate õigusaktide vaheliste vastuolude väljaselgitamine, samuti ettepanekute väljatöötamine Venemaa kinnisvaraalaste õigusaktide parandamiseks.

Seda arvesse võttes on uuringu eesmärgid:

kinnisvara õigusrežiimi kontseptsiooni põhjalik uurimine, kriteeriumide kindlaksmääramine,

õigusrežiimi sisu mõjutamine; objektide kinnisvaraks liigitamise mõiste ja kriteeriumide määratlemine;

eri liiki kinnisvara tuvastamine õigusrežiimi mõjuobjektina ja nende koha kindlakstegemine tsiviilõiguste objektide süsteemis;

nende riikliku registreerimise kord.

Uurimuse objektiks on kinnisvara kui kodanikuõiguste objekti suhtes kujunevad sotsiaalsed suhted, üldised suundumused nende õigussuhete tekkimisel, muutumisel ja lõppemisel.

Uuringu teemaks on kinnisvarale subjektiivsete õiguste tekkimist ja rakendamist (omandit, kasutamist, käsutamist) reguleerivad õigusaktid, samuti õigusaktid. arbitraaži praktika.

Uurimismeetodid. Läbiviidud uurimustöö põhineb ümbritseva reaalsuse nähtuste teadusliku teadmise dialektilisel meetodil, kajastades teooria ja praktika suhet. Lõputöös sisalduvate sätete, järelduste ja soovituste põhjendamine viidi läbi järgmiste sotsiaal-õiguslike uurimismeetodite: ajaloolis-õigusliku, statistilise ja loogilis-õigusliku uurimismeetodite tervikliku rakendamisega.

Töö ülesehituse määravad kindlaks uurimistöö eesmärgid ja eesmärgid Lõputöö koosneb sissejuhatusest, kahest kuut lõiku ühendavast peatükist, järeldusest ja bibliograafiast.

/>/>Ptk 1. Kinnisvara kui tsiviilõiguste objekti mõiste1.1 Kinnisvara õigusrežiimi mõiste

Tsiviilõiguse kirjanduses on sellised mõisted nagu "kinnisvara õiguslik režiim", "maatükkide õigusrežiim", "esemete õigusrežiim", "vara õiguslik režiim", "asjade õiguslik režiim", "asjade õiguslik režiim". veekogud” jne.

Tsiviilõiguse õigusrežiimi mõiste ise aga ei kujunenud.

Vastavalt V.B. Isakov: "Õiguslik režiim on teatud objekti sotsiaalne režiim, mis on tagatud õigusnormidega ja tagatud kogumiga. seaduslikud vahendid" Meie arvates miinus see määratlus seisneb selles, et autor defineerib õigusrežiimi läbi sotsiaalse režiimi, mis omakorda nõuab täpsustamist. Pealegi on sotsiaalse režiimi mõiste laiem kui õigusrežiimi mõiste.

Kõiki ülaltoodud seisukohti kokku võttes võib tõdeda, et autorid demonstreerivad õigusrežiimi mõistele väga erinevaid käsitlusi, samuti saame teha meie jaoks olulise järelduse, et õigusrežiimi kontseptsiooni võtmeks on teatud õigusrežiimi kehtestamine. õigusliku mõju objektiga seotud load ja keelud. Järelikult saab kinnisasja õigusrežiimi eripära seisneda õigusnormide süsteemis, mis kehtestavad konkreetsed load ja keelud õigussubjektide vahel kinnisvaraobjekti puudutavates suhetes.

Kas aga load ja keelud on kinnisvara õigusrežiimi ainsad eripärad? Tulles tagasi mitmete autorite (E.A. Sukhanov, M.N. Marchenko) poolt väljendatud seisukoha juurde, võib nõustuda, et nende objektide suhtes kehtestatud õiguste piirangutel on oluline roll kinnisvara õigusrežiimi iseloomustamisel.

Selle omamise, kasutamise ja käsutamise õigused erinevad muud liiki vara omamise, kasutamise ja käsutamise õigustest. See on tingitud asjaolust, et kinnisvara kasutamine mõjutab suuremal määral kui vallasasjade kasutamine teiste kodanike ja juriidiliste isikute huve. Lisaks on kinnisvara reeglina teiste asjadega võrreldes kõrgem väärtus. Lõpetuseks, seoses paljude kinnisvaraobjektide sihtotstarbe ja erilise sotsiaalse tähtsusega kehtestab seadus nende tsiviilkäibes osalemisele mitmeid piiranguid.

Õiguse piirangu all mõeldakse seda, mida subjekt ei saa teha, mida ta on kohustatud taluma ning piirangud võivad puudutada kõiki volitusi, sealhulgas asja käsutamisõigust. Piirang ei too kaasa uue õiguse seadmist esemele. Parempoolsed piirangud on rangelt ette nähtud föderaalseadusega. Vastavalt Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikli 55 3. osale saab inimese ja kodaniku õigusi ja vabadusi föderaalseadusega piirata ainult niivõrd, kuivõrd see on vajalik põhiseadusliku süsteemi aluste, moraali, tervise, moraali ja tervise kaitseks. kodanike ja teiste isikute õigusi ja õigustatud huve ning tagavad riigi kaitse ja riigi julgeoleku.

Piirangud ei loo õigust võõra tegevusele, subjekt on kohustatud vaid hoiduma mis tahes toimingute tegemisest. Seega, kui tegemist on eluruumidega seotud piirangutega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 288 punkt 1), siis puudutab see selle objekti eesmärgi muutmisele suunatud toimingutest hoidumist. Mitmete muude piirangute analüüs (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 209 punkt 3, veeseadustiku artikli 12 osa 2 jne) võimaldab teha sarnaseid järeldusi.

Piiranguid iseloomustavate tunnuste hulka võib lugeda esiteks piirangute kehtestamise eesmärgi - riigi ja ühiskonna huvid; teiseks ettemääratud suure hulga isikute olemasolu õigussuhetes, kelle kasuks seatakse piiranguid; kolmandaks konkreetsete volituste puudumine isikute piiramisel, kelle huvides piirang kehtestatakse.

Kinnisvaraalased õigusaktid on täis eeskirju, mis piiravad nende objektide õigusi. See on ka maatüki sihtotstarbe muutmata jätmise piirang (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 260 punkt 2); mitte kahjustada looduskeskkonda (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 209 punkt 3), eritingimused maatükkide kasutamine ja majandustegevuse viis turvalisuses, sanitaarkaitsevööndites; keskkonnakaitse eritingimused, sealhulgas taimestik ja loomastik, loodus-, ajaloo- ja kultuurimälestised, arheoloogilised paigad, viljaka pinnase, loodusliku elupaiga, metsloomade rändeteed; piires oleva maatüki ehitamise või arendamise alustamise ja lõpetamise tingimused kehtestatud tähtajad(Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 56 punkt 2). Vene Föderatsiooni veeseadustiku artikkel 26 kehtestab piirangud metsade ratsionaalse kasutamise, kaitse, kaitsmise ja taastootmise tagamiseks nii metsafondi kuuluvate kui ka mittekuuluvate metsade, samuti metsataimestikuga katmata metsamaade. Artikli 288 punkt 1 keelab omanikul muuta eluruumi otstarvet jne. Sellest tulenevalt on tuvastatud õigusrežiimi sõltuvus õiguste kitsendustest kinnisvaraobjektile, kui õigusrežiimi mõju subjektile.

Arvestades kinnisvaraõigustega seotud piirangute suurt hulka, tuleb kinnisvara õigusrežiimi eripära arvestades need piirangud ära märkida.

Järelikult ei seisne kinnisvara õigusrežiimi eripära mitte niivõrd konkreetseid lube ja keelde kehtestavate õigusnormide süsteemis, vaid pigem õiguste kitsendustes õigussubjektide vahel kinnisvaraobjekti puudutavates suhetes.

Kõike eelnevat arvesse võttes saame sõnastada kinnisvara õigusrežiimi mõiste - see on õigusliku regulatsiooni järjekord, mis väljendub lubade, keeldude ja piirangute kehtestamises, mis loovad erilise ulatuse õiguste ja kohustuste suhtes. varaga seotud subjektid.

Tsiviilõiguste objektide kaubeldusvõimel on suur mõju kinnisvara õigusrežiimi tunnustele.

Kinnisvara võib viidata esemetele, millelt on arestitud tsiviilkäive, mis on ringluses piiratud ja osalevad piiramatus ringluses.

Asjade vallas- ja kinnisasjadeks jagamise õiguslik tähendus on seotud neile erineva õigusrežiimi kehtestamisega.

A.G. Kalpin ja A.I. Masljajev näeb õigusrežiimi erinevust selles, et nende ringlus on seotud teatud formaalsuste täitmisega, nimelt nõuavad nendega tehingud ja neile õiguste registreerimine riiklikku registreerimist. Mõnel juhul võib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 punkt 2 lisaks riiklikule registreerimisele läbi viia ka spetsiaalseid registreerimisi.

Pärast kehtiva seadusandluse ja mitmete tsiviilisikute seisukohtade analüüsimist tegime järgmised järeldused.

Vallas- ja kinnisasjade õigusrežiimi erinevus on järgmine:

a) kinnisvara võõrandamine ja omandamine on seotud kinnisvara omandi ja muude asjaõiguste riikliku registreerimise vajadusega, nende õiguste piiramisega, nende tekkimise, võõrandamise ja lõppemisega (artikli 131, artikli 164 lõige 1, lõige 2) Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 223. Vastloodud või lepingu alusel üle antud kinnisvara omandiõigus tekib selle kinnisvara riikliku registreerimise hetkest (artikkel 219) või selle omandiõiguse üleminekust ostjale (artikkel 551);

b) omandita kinnisasjade omandiõiguse saamise erikord (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 225 punkt 3);

c) tagatise erirežiim - hüpoteek (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 335 punkt 2); Hüpoteegiga seatud kinnisvara arestimine (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 349);

d) kinnisvaratehingute tegemiseks kehtivad erieeskirjad, mis näevad ette maatüki õiguste sõltuvuse kinnisvaraõigusest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 340).

e) kohustus, mille esemeks on kinnisvara, vastavalt üldreegel teostatakse selle asukohas;

f) erikord riigi- ja munitsipaalettevõtete poolt neile kuuluva kinnisvara võõrandamiseks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 295);

g) kinnisasjade pärimine ja nende õiguslik režiim määratakse kindlaks nende asukoha kohas kehtivate õigusnormidega;

h) kinnisvara pikemaajaline soetustähtaeg (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 234);

i) vaidlusi kinnisasjade omandiõiguse ja muude asjaõiguste üle arutatakse kinnisasja asukohas (Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku artikli 30 punkt 1).

j) erinõuded tehingute vormile (ühe poolte allkirjastatud dokumendi koostamine (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 550, 560, 651 jne). See ei võimalda sõlmida lepingut kirjade vahetamise teel , telegrammid jne).

1.2 Kinnisvara tunnused

Valdava enamuse riikide tsiviilseadusandlus sätestab asjade jaotuse vallas- ja kinnisasjadeks. See jaotus tuleneb asjade objektiivsetest omadustest ja seda peetakse üheks peamiseks.

Seoses turusuhete arenguga Vene Föderatsioonis on kinnisvara roll kodanike ja juriidiliste isikute varalises seisundis märkimisväärselt suurenenud.

Asjade jagamine vallas- ja kinnisasjadeks oli Rooma õigusele hästi teada. Kinnisasjade hulka kuulusid ennekõike maa (praedia, fundi) ja maa sisikond, aga ka kõik, mis omaniku maal tööga loodi (hooned, põllukultuurid, istutused). Maaga seotud või selle pinnale põhiliselt kinnitunud esemeid peeti selle koostisosadeks ja neile kehtis reegel: "mis tehakse maa kohal, järgneb pinnale" (superticie solo cedit). Pinna osaks peeti ka maatüki kohal olevat õhuruumi. Seetõttu ei olnud lubatud seada majale ja vastavalt ka maatükile eraldi omandiõigust. Maapinna osaks peeti ka ala kohal olevat õhuruumi.

Nagu märkis I.A. Pokrovski sõnul on vallasasjade ja kinnisasjade erinevus rooma õiguses kõige minimaalsem tähendus (nimelt erinevad omandamise aegumise perioodid ja mõned muud erinevused) ning selles on määratletud nii omandiõiguse sisu kui ka vara käibe vormid. mõlema kategooria asju täpselt samamoodi.

Venemaal ulatub mõiste “kinnisvara” ajalugu 18. sajandisse. Seadusandluses ilmus mõiste “kinnis- ja vallasvara”. Vene impeerium jaanuaril 1712, Peeter I valitsusajal. Ta ühendas tol ajal kehtinud mõistete tähenduse, mis reguleerisid. õiguslik seisund maatükid ja ehitised. Sellel mõistel oli siis tähendus kinnisvara ringluse ja selle pärimise piiramiseks.

Peeter I dekreedis mõisteti kinnisvara ennekõike osana maapinnast ja kõigest, mis sellega nii kindlalt seotud, et sidet ei saanud katkestada ilma asja välimust ja otstarvet rikkumata.

Revolutsioonieelse Venemaa seadusandlus jagas vara vallas- ja kinnisvaraks. See viitas ka teistele kinnisvara tunnustele – nagu liikumatus, asendamatus, individuaalne kindlus. Seadus liigitas kinnisvara osaks maakera ja kõik sellega seonduva nii kindlalt, et seost ei saa katkestada asja liiki ja otstarvet rikkumata. Hooned, kuigi need olid kindlalt maapinnaga kinnitatud, loeti vallasasjade kategooriasse kuuluvaks, kui tehingu eesmärk oli omandada materjale, millest need koosnevad, ilma selle all asuva maatükita, näiteks müümisel. lammutamine või lammutamine.

19. sajandil olid Venemaal laialt levinud mõisted "vara" ja "vara", mida defineeriti kui vara või isiklikku vara maaomaniku maaomandi vormis, tavaliselt koos pärandvaraga. Sel ajal (revolutsioonieelne tsiviilõigus) tunnistati kinnisvaraks maad ja kõikvõimalikud maad, majad, taimed, tehased, kauplused, kõikvõimalikud ehitised, ka tühjad, samuti raudteed.

Eksperdid arvasid, et ka laevad on kinnisvara, ja viitasid tõendina kaubandusharta artiklile 119. Kinnisvara all mõisteti ka veekogusid. Senat klassifitseeris sellesse kategooriasse "maa sooltes peidetud fossiilid". Seaduse ebakindlus oli ilmne.

G.F. Šeršenevitš tõi näiteks teisaldatavad müügiletid välja, et mitte iga hoone ei ole kinnisvara.

Hoone ja maapinna vahelise ühenduse tugevuse küsimus oli üsna keeruline. Otsus ehitise kinnisvaraks või vallasvaraks liigitada sõltus mitmest konkreetsest asjaolust. Kinnisvaraks tunnistati nii maapinnast kõrgemale kerkivaid ehitisi kui ka maa-aluseid ehitisi, näiteks kaevandusi, aga ka maavarasid, metallimaaki, maavarasid ja muid maa sees asuvaid maavarasid.

Kinnistuks tunnistati ka puud, viljad, kõikvõimalikud taimed, metallid jne, kui need olid mullaga tugevas ühenduses, mille määras nende asjade olemus.

Tsiviilseadustiku eelnõu väljatöötajad 20. sajandi alguses. Kinnisvara alla liigitatud objektide loetlemise asemel püüti välja tuua nende kvalitatiivsed omadused. Eelnõu artiklis 32 mainiti maad, hooneid ja rajatisi, mis on "maa külge kinnitatud". Kuid projekt ei jõustunud kunagi. Aastatel 1835–1917 Kehtis Vene impeeriumi seaduste seadustik, kd X, mis sisaldas antud kinnisvara juriidilist definitsiooni.

Küsimused ja vaidlused tolleaegses tsiviilkirjanduses konkreetse eseme kinnisasjaks tunnistamise või mittetunnustamise kohta ei tekkinud juhuslikult. Selliste objektide erilist tähtsust ühiskonnale ja riigile märgiti juba ammu ning juba 1835. aasta seadustik nägi ette erireeglid nendega tehingute tegemiseks (pärimine, annetamine, ost-müük, vahetus jne).

Kuid see ei sisaldanud ka kriteeriume selle või teise vara kinnisvaraks liigitamiseks, piirdudes vaid lihtsa loeteluga. Kinnistuomanik ei saanud maale omandiõigust. Tegelikult lubas maa omanik kohustuse alusel maa (territooriumi, krundi) selliseks kasutamiseks ehitiste rajamise ja käitamise. Jutt käib hoonestusõigusest ehk valmimisõigusest, mis eksisteeris Vene õiguses (tuli Rooma õigusest).

NSV Liidu perioodil oli vara jagamine kinnis- ja vallasvaraks ajalooliselt seotud maakäibega, sest nagu juba öeldud, on kinnisvara aluseks maatükk. Selline jaotus osutus ebavajalikuks, kuna nõukogude võimu esimestel aastatel kehtestati maa eranditult riigiomand ja maa “erakäibest” eemaldati. Seetõttu kasutati nõukogude seadusandluses mõistet "kinnisvara" alles algselt. Märkus RSFSRi 1922. aasta tsiviilseadustiku artikli 21 juurde ütles otse, et "maa eraomandi kaotamisega kaotati vara jagamine vallas- ja kinnisvaraks."

1964. aasta RSFSRi tsiviilkoodeksis puudus kinnisvara mõiste. Kuid maa omandiõiguse puudumisel loodi hoonetele eriline, kinnisvararežiimile lähedane õiguslik režiim, kehtisid mõned reeglid, mis võimaldasid eraldada kodanike omandiõigused üksikutele asjadele ja teha nendega tehinguid. neid eraldiseisvates õigusasutustes (eluhoone seaduslik omand, elamu või suvila lepinguline ost-müük).

Seadusandja oli sunnitud kasutama pikka kirjeldavat valemit "elamu (majaosa), korterelamu üksikarendajatest koosneva elamuehitusmeeskonna kortermajas" üldsegi mitte seetõttu, et ühtset terminit või kriteeriumi ei leitud. , vaid seetõttu, et ainult määratletud objektid kõigist hõlmatutest Selle ühendava üldise kontseptsiooni alusel võisid kodanikud nõukogude seaduste kohaselt olla isiklikus omandis (seda sõnastust kasutati elamusektori kinnisvara selle osa tähistamiseks, mis võib olla isiklikus omandis. kodanike omand).

Hooned ja rajatised võisid kuuluda kolhoosidele, teistele kooperatiivsetele organisatsioonidele ja nende ühendustele, ametiühingutele ja muudele ühiskondlikele organisatsioonidele (RSFSRi tsiviilseadustik 1964), samuti elamud ja korterid.

Kaasaegses Venemaa seadusandluses tagastati vallas- ja kinnisasjade jaotus seadusega “Vara kohta RSFSR-is”.

Algul mainiti mõistet «kinnisvara» üksnes seoses omandava aegumise institutsiooniga käesoleva seaduse § 7 lõikes 3. Selle sõnastus ei olnud väga selge. Seaduse 1. osa lõige 4 sisaldas omandiõiguse objektide loetelu, mille hulgas olid ettevõtted, kinnisvarakompleksid, hooned, rajatised ja maatükid. Seaduse artikli 7 punktis 3 kasutati mõistet «kinnisvara», kuigi see seadus seda ei defineerinud.

NSVL Ülemnõukogu poolt 31. mail 1991 vastu võetud NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadusandluse alused sisaldasid reegleid, mis jagasid vara vallas- ja kinnisasjaks. Seega taastati artiklis 4 täiesti klassikaline vara jagamine vallas- ja kinnisasjadeks, kuigi põhialused selle jagamise faktist kaugemale ei jõudnud, sest ei näinud ette mingit spetsiifikat kinnisasjade õigusrežiimis. Aga just 1991. aasta NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadustiku aluste artikli 4 lõikes 2 on lisaks loendusele (maatükid, hooned, rajatised jne) esmakordselt ka “kinnisvara. kriteerium” on antud: tugev seos maaga ja vara teisaldamise võimatus ilma selle sihtotstarvet oluliselt kahjustamata. See kinnisvara määratlus on taasesitatud Vene Föderatsiooni presidendi dekreedis "Maasuhete reguleerimine ja agraarreformi arendamine Venemaal". Järgmine samm kinnisvara kontseptsiooni väljatöötamisel astuti Venemaa seadusandluses seoses Vene Föderatsiooni põhiseaduse vastuvõtmisega 1993. aastal. Pärast maa eraomandiõiguse taaselustamist, sätestati esmalt Venemaa seadustes. RSFSR “Talurahvamajanduse (põllumajanduse) kohta” ja “Maareformi kohta” on olukord muutunud. Vara tagastati tsiviilkäibesse, kuna omaniku üks volitusi on vara käsutamine.

Turusuhete perioodil 1990-1996 vastu võetud regulatsioonide järgi saab juba praegu rääkida kinnisvarast kui kaubast, mida müüakse ja ostetakse kõikjal. See on kõigist olemasolevatest kõige olulisem, kindlam toode, seda ei saa varastada ega kaotada.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik liigitab maapõue krundid ja isoleeritud veekogud oma olemuselt kinnisasjadeks, asetades need maatükkidega samale tasemele ja muutes need viimastest sisuliselt sõltumatuks. Samal ajal klassifitseeritakse metsad Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kohaselt kinnisvaraks, lähtudes nende maaga seotuse põhimõttest koos hoonete ja rajatistega.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 hõlmas kinnisasjade hulka ka "õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid, mis kuuluvad riiklikule registreerimisele", eemaldudes sellega Venemaa seadusandluse traditsioonist, kus põhimõtteliselt on vallasasi. asju ei liigitatud kinnisvara alla. Seega liigitasid Venemaa revolutsioonieelsed õigusaktid „igasugused merekõlblikud ja jõelaevad” teisaldatavateks asjadeks. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 ei loetleta kõiki kinnisasjade liike. Eriartikkel 132 liigitab ettevõtte kinnisvarakompleksina kinnisvaraks. Sellist kinnisvara käsitletakse sihtotstarbelise kinnisvarana.

Vaatamata Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku alusel antud kinnisvaraloendi esmapilgul täielikule sisule, pälvib see spetsialistide väsimatu kriitika.

Kinnisvara institutsiooni taaselustamine Venemaa tsiviilõiguses stimuleerib sellele tsiviilõiguse nähtusele pühendatud uuringute teket.

Olles tsiviilõiguse põhikategooria, on kinnisvara mõiste aluseks kogu kinnisvaraõiguse süsteem ja kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon. Seadusandja aga kinnisvara ei defineeri. Selles osas nõustume O.Yuga. Skvortsov, et kinnisvara juriidilise definitsiooni puudused toovad kaasa probleeme õiguskaitsepraktikas ja mõjutavad kokkuvõttes negatiivselt tsiviilkäibe.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks.

Kinnisvara mõistet võib leida entsüklopeediatest ja sõnaraamatutest. Näiteks tänapäevases entsüklopeedias: „tsiviilõiguslik kinnisvara, maa ja muud loodusmaad, asjaõigused maale, samuti igasugune muu maaga seotud ja sellega kindlalt seotud vara (hooned, rajatised jne). Vastupidiselt vallasasjadele."

Vladimir Dahli elava suurvene keele seletavast sõnastikust leiate järgmise kinnisvara definitsiooni - see on kinnisvara omand ja seisund, liikumatus, rahu, inerts (kinnisvara). Siin märkuses kinnisvara kinnisasjast (kinnisasjast) - ei liigu ja kellegi poolt ei liiguta, seisab paigal, paigal.. Tuleb märkida, et kinnisvara kui juriidilise kategooria mõiste erineb oluliselt selle majanduslikust tõlgendusest. kontseptsioon.

Kinnisvara mõiste sõnastamiseks peame analüüsima selle kodanikuõiguste objekti omadusi, samuti välja tooma kriteeriumid teatud objektide kinnisvaraks klassifitseerimisel.

M.V. Abramova toob välja neli kinnisvarale omast tunnust:

1. kinnisasjaks tunnistatakse asi, s.o. olemusobjekt või töötulemus, mille suhtes tekivad tsiviilõigussuhted;

2. see asi tuleb individuaalselt määrata, st. sellel peavad olema erilised, ainulaadsed omadused, omadused ja omadused, see peab olema juriidiliselt asendamatu;

3. sellel asjal peavad olema sellised omadused nagu vastupidavus ja mittetarbivus; see asi peab olema maaga teatud ühenduses. Veelgi enam, ühenduse tugevust maapinnaga peetakse piisavaks, kui objekti ei ole võimalik liigutada ilma selle otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, samuti on võimalus tekitada ebaproportsionaalset kahju mõne kinnisvaraobjekti eemaldamisel tavapärasest kasutuskeskkonnast ja kasutada.

Toetame autorite tuvastatud tunnuseid, kuid tuleb märkida, et maaga seotuse näitaja ei iseloomusta kõiki seadusandja nimetatud kinnisvaraobjekte. Esiteks ei kehti see maatükkide endi kohta ja teiseks põhimõtteliselt vallasasjade kohta, mis on seadusega otseselt nimetatud kinnisasjadeks.

Lisaks tundub see tunnus meie hinnangul puudulik, viitamata sellele, et kinnisvara õigusliku reguleerimise režiim sõltub sellest, kas kinnisvaraobjekt on põhiasi või lisand.

Nii on näiteks isoleeritud veekogu, millel ei ole iseseisvat tähtsust, alati lisavarustus maatükk ja seetõttu järgneb näiteks ostu-müügitehingut tehes alati maatükile.

Hoopis teine asi on siis, kui me räägime soolasest veekogust, millel on iseseisev majanduslik tähtsus, mida kasutatakse näiteks navigeerimiseks. Siis saab peamiseks veekogu ja maa järgib oma saatust. Omandi, muu õiguse üleandmise või veekogule läbipääsu või läbipääsu servituudi seadmise näol. Lisaks on oluline märkida ka selle asja keerukus.

1. Kinnisvara on asi või vara, s.o loodusobjekt või töö tulemus, mille suhtes tekivad tsiviilõigussuhted.

Praktikas ei ole aga alati õige kinnisvaraobjektidel vahet teha sõltuvalt sellest, kas need on loodud inimtööga või on tegemist loodusobjektiga. Näiteks asjas nr 8224/07 esitas suletud aktsiaselts "Kinnisvarasalong" Orenburgi oblasti vahekohtule nõude Orenburgi linna kinnisvarahalduse komitee vastu. Hageja palus tunnistada ühekorruselise puithoone ja asfaltkatte kinnistuks. 19. juuni 1998. a otsusega nõue rahuldati. Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu aseesimehe protestiks tehakse ettepanek tühistada asjas tehtud kohtutoimingud ja jätta nõue rahuldamata. Presiidium usub, et need kohtuaktid kuuluvad tühistamisele ja seetõttu uuele läbivaatamisele üleandmisele.

Asfalt ei kuulu aga iseseisvate kinnisvaraobjektide hulka, see kuulub maatüki juurde (asfalt on kattekiht), mistõttu sellel puudub iseseisev õiguslik tähendus. See on ainult omadus, mis võimaldab teil näidata maatüki individuaalseid omadusi. Puitmaja loetakse kinnisvaraks, kui see seisab vundamendil. Seetõttu tuleks juhtum lahendada järgmiselt: kinnistuks tunnistada vundamendil seisev maja ja maatükk.

2. See asi peab olema individuaalselt määratud, st. peavad olema erilised, ainulaadsed omadused, omadused ja omadused.

3. Sellel asjal peab olema mittetarbitavus.

4. Kinnisvara võib toimida nii peamise kui ka aksessuaarina.

5. See on alati raske asi.

Praktikas ei eristata mõisteid “keeruline asi” ja “omandikompleks” aga alati õigesti. Seega esitas CJSC Scientific and Production Enterprise Tema (edaspidi ettevõte) kohtuasjas nr 10676/02 Moskva Arbitraažikohtule nõude Moskva Registration, LLC vastu. “Inturisti peaarvutuskeskus” (edaspidi keskus) 20. septembri 2001. aasta keskuse riikliku omandiõiguse registreerimise akti nr 77 NN 059753 kehtetuks tunnistamise kohta aadressil Moskva, st. Butõrskaja, 67, hoone 4. Nõuded on ajendatud asjaoluga, et vaidlusalune hoone kuulus kinnistu koosseisu, mis asub aadressil: Moskva, tn. 70-aastane Vjatskaja, mis läks hageja omandisse 18. veebruari 2000. a ostu-müügilepingu nr 01-01 alusel, mille ta sõlmis JSC-ga AKB Eurofinance (edaspidi pank). Esimese astme kohtu 27. detsembri 2001. a otsusega jäeti nõuded rahuldamata.

Moskva rajooni föderaalne vahekohus tühistas 22. aprilli 2002. aasta otsusega ülalnimetatud kohtutoimingud ja saatis asja uueks arutamiseks. Otsus kuulub tühistamisele, asi saadetakse uueks läbivaatamiseks järgmistel põhjustel.

See järeldus tehti vaidluse asjaolusid arvesse võtmata. JSC Intursystem (kostja eelkäija) peaarvutikeskuse ehitusprojekt nägi ette põhiarvutikeskuse 6-korruselise hoone, samuti 1-korruselise trafo- ja diiselalajaama hoone ehitamise maa-aluse mahutiga. 3-päevase diislikütuse varu hoidmine, mis on ette nähtud peahoone lisa- ja avariivarustuseks. Keskus registreeris omandiõiguse hoonele, mille pindala on 7284 ruutmeetrit. meetrit, mis asub aadressil: Moskva, st. Vjatskaja, 70 (registreerimistunnistus 02.02.95). Büroo tehnilistelt andmelehtedelt tehniline inventuur Sellest järeldub, et diiselhoone pindala on 53,2 ruutmeetrit. meetrit, trafo alajaam - 60 ruutmeetrit. meetrit. Kokku vastab kolme hoone pindala vastuvõtmise akti järgi kasutusse võetud hoone pindalale.

Arbitraažikohus otsustas, et kinnisasjade kinnistamine varakompleksidena oli ekslik. Justiitsasutused registreerisid kinnistukompleksina peaarvutikeskuse 6-korruselise hoone ning 1-korruselised trafo ja diislialajaama hooned koos maa-aluse mahutiga diislikütuse 3 päeva varuvaru hoidmiseks, mis on ette nähtud peahoone lisa- ja avariitoitevarustus. Neid kahte hoonet ei ühenda aga ühine otstarve, mistõttu nad ei saa toimida kinnistukompleksina.

Kinnisvara on omandi eriobjekt. Selle omamise, kasutamise ja käsutamise õigused erinevad muud liiki vara omamise, kasutamise ja käsutamise õigustest. See on tingitud asjaolust, et kinnisvara kasutamine mõjutab suuremal määral kui vallasasjade kasutamine teiste kodanike ja juriidiliste isikute huve. Lisaks on kinnisvara reeglina teiste asjadega võrreldes kõrgem väärtus. Lõpetuseks, seoses paljude kinnisvaraobjektide sihtotstarbe ja erilise sotsiaalse tähtsusega kehtestab seadus nende tsiviilkäibes osalemisele mitmeid piiranguid.

Kinnisvara tervikuna võib liigitada tsiviilkäibest arestitud, piiratud käibes või piiramata käibes osalevaks objektiks.

Osa kinnisvaraobjekte võib liigitada ainult käibelt kõrvaldatud objektideks. Näiteks vastavalt 21. veebruari 1992. a seadusele nr 2395-1 “Maapinnase kohta” ei saa maapõue krundid olla müügi, kinkimise, pärandi, panuse, pantimise või muul kujul võõrandamise esemeks.

Mõned kinnistud võivad asuda kolmes rühmas. Ja kuidas, käibelt kõrvaldatud ja kui piiratud käibel ja kui piiramatult käibel. Need on maatükid. Praegu reguleerib maatükkide käivet Vene Föderatsiooni maakoodeks 25. oktoobrist 2001 nr 136-FZ.

Olles kindlaks teinud kinnisvaraobjektide tunnused, õigusrežiimi ja käibe, on vaja läbi mõelda teatud objektide kinnisvaraks liigitamise kriteeriumid, mis võimaldavad lõpuks sõnastada kinnisvara mõiste.

1.3 Kriteeriumide määramise probleem kinnisvara mõistes

Vaevalt võib väita, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kinnisvarakirjelduses sätestatud kriteeriumid võimaldavad meil täielikult kujundada ettekujutuse kinnisvarast kui kodanikuõiguste objektist.

Seadusandlust uurides seisate silmitsi kinnisvara määramise ebapiisavalt täielike ja selgete kriteeriumidega, millel puuduvad ühised tunnused. See tekitab palju küsimusi.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik on läinud selle tee, et loetletakse lihtsalt kinnisvaraga seotud objektid. Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 punktile 1 on kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükid, maa-alused krundid ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, s.o. objektid, mille liikumine on võimatu ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, hooned, rajatised, lõpetamata ehitusobjektid.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid.

Esimene autorite rühm piirdub kahe kriteeriumi tuvastamisega. Seega asjade kinnisasjaks liigitamisel A.G. Kalpin ja A.I. Masljajev kasutas kahte kriteeriumi: materiaalne - nende asjade maaga seotuse määr, juriidiline - teatud asjade liigitamine seadusega kinnisasjadeks. Materiaalset kriteeriumi kasutatakse kahte tüüpi asjade liigitamiseks kinnisvaraks.

Esimesed on maatükid, maapõue krundid, isoleeritud veekogud, s.o. midagi, mis ei saa füüsiliselt eksisteerida maast eraldi.

Teist tüüpi objektid on asjad, mida saab maapinnast füüsiliselt eraldada, kuid see toob kaasa nende otstarbele (metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised) ebaproportsionaalse kahju.

Õigusliku kriteeriumi alusel liigitatakse kinnisasjadeks asjad, millel puudub seos maaga ja mida saab sellest eraldada ilma nende sihtotstarvet kahjustamata, kuid nende roll tsiviilkäibes on sedavõrd oluline, et seadusandja pidas vajalikuks õigusakti laiendamist. neile kinnisvararežiim (need on õhu- ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid).

Kahe kriteeriumi tuvastamise järgijad on: Yu.Nemets, T.E. Abova ja A.Yu. Kabalkin, O.N. Sadikov jt.

Yu. Nemetsi seisukohalt jagas seadusandja kinnisasjad kahte liiki:

1. kinnisasi (maatükid, maa-alused krundid jne)

2. olemuselt vallasasi, kuid liigitatakse kinnisasjaks.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimese osa kommentaari autorid on T.E. Abova ja A.Yu. Kabalkina. Samuti on kaks kriteeriumi: esimene iseloomustab asju, mis on oma olemuselt liikumatud. Need omakorda jagunevad:

a) maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud, s.o. objektid, mis moodustavad maatükkidega ühtse terviku;

b) maapinnaga kindlalt ühendatud esemed, mille liikumine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised.

Ja teine on seaduse jõuga kinnisasjadeks liigitatud asjad. O.N. Sadikov, tuues välja kaks kriteeriumi, annab kinnisvaraobjektide nimekirja, mis on juriidilisest üsna kaugel. Sõltuvalt tuvastatud kriteeriumidest liigitab see kinnisvara järgmiselt:

esiteks loodusliku päritoluga objektid - maa-alad, aluspinnased;

teiseks kõik, mis on maaga kindlalt seotud – hooned, rajatised, metsad, mitmeaastased istutused ja muud objektid, mille liikumine on võimatu ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata.

Nagu näha, siis nimekirjas ei ole esemeid, mis on oma olemuselt teisaldatavad, kuid mis on seadusega liigitatud nende erilise tähtsuse tõttu kinnisvaraks.

O.Yu sõnul. Skvortsova, on vaja eristada kolme kriteeriumi:

1 maatükkide liigitamine kinnisvaraks;

2. esemete liigitamine kinnisasjaks, mille teisaldamine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu;

3. kinnisvaraks liigitamine looduses liikuvate asjade, õhu- ja meresõidukite, siseveelaevade ning riiklikult registreerimisele kuuluvate kosmoseobjektide liigitamine.

Kõigil neil kinnisvaragruppidel ei ole omavahel ühiseid tunnuseid. Tuleb märkida, et see positsioon on teravdatud rangelt kooskõlas Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikliga 130. Teadmata põhjustel ei arvanud autor aga esimesse gruppi seadusandja nimetatud maapõue ja isoleeritud veekogusid.

I.V. Kozlova eristab artiklis "Kinnisvara mõiste ja kinnisvaraõiguste registreerimise küsimused Vene Föderatsiooni õigusaktides" järgmised kinnisvaraobjektide rühmad.

Esimesse rühma kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, eraldatud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised. Kõigil neil objektidel on autori arvates ühine omadus - objektiivne kinnisvara.

Tulles tagasi objektide juurde, mille autor esimesse rühma arvas, nendime, et koos metsade, mitmeaastaste istanduste, hoonete ja rajatiste, isoleeritud veekogudega, st objektidega, mida tehnoloogia taseme kaasaegse arenguga saab kosmoses liikunud, kuuluvad I.V. esimesse rühma. Kozlova hõlmab ka maatükke, maa-aluseid maatükke, see tähendab neid objekte, mida tegelikult ei saa ruumis liigutada. Seetõttu võime selles rühmas eristada kahte alarühma:

Esimene on mittevallasvara. Ja nende kohta oleks täiesti loomulik kasutada mõistet "objektiivne" kinnistu, mis hõlmab maatükke ja maa-aluseid krunte.

Teine rühm on objektid, mis on maapinnaga kindlalt seotud, kuid mida on tehnikataseme kaasaegse arenguga põhimõtteliselt ruumis liigutatavad.

Meie arvates on selline jaotus rohkem kooskõlas Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 tähendusega. Kuigi tuleb märkida, et edasise uurimistöö käigus jõuame järeldusele, et selline objekt nagu maatükid on vaja eraldada iseseisvaks rühmaks.

Neli kinnisvarakriteeriumi määravad V. Vitryansky, V.A. Poroškov, M.I. Braginsky ja teised.

V. Vitryansky toob välja järgmised kriteeriumid. Esiteks liigitatakse kinnisasjadeks otseselt ja otseselt maatükid, maa-alused krundid ja isoleeritud veekogud (kinnistu oma looduslike omaduste järgi).

Teiseks tunnustatakse kinnisvara kui objekte, mida iseloomustab tihe seos maaga ja võimatu teisaldada ilma sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata. Sellesse objektide kategooriasse kuuluvad: metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised, samuti muud objektid, millel on vastavad omadused (kinnisvara, mis põhineb lahutamatul füüsilisel ja juriidilisel seosel maatükiga).

Kolmandaks laieneb kinnisvararežiim paljudele Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 nimetatud objektidele, mis oma omaduste järgi liigitatakse vallasasjadeks: riiklikult registreeritud õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad, ruum. objektid (“seaduse järgi kinnisvara”).

Neljandaks sisaldab artikkel 130 sätet, mille kohaselt võib seadus muu vara liigitada kinnisvaraks. Eelkõige on otseselt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku tekstis eeskirjad selliste objektide nagu ettevõtted kinnisvaraks klassifitseerimise kohta; muud föderaalseadused hõlmavad ka eluruume kinnisvarana.

V.A. Poroškov, M.I. Braginsky, M. Orlova tõstavad neljanda kriteeriumina esile kinnisvara riikliku registreerimise vajaduse. Vaatleme autorite esitatud kriteeriume.

Esimeseks kriteeriumiks on kinnisvaraobjektide otsene loetlemine seaduses. Vastavalt sellele liigitatakse esemed, mida ei ole loetletud, vallasasjadeks, kui need ei vasta muudele kriteeriumidele. Tundub, et selline tehnika on õigustatud, sest see võimaldab teil ilma tarbetute teisaldamiste ja teisaldatavate asjade täpsustamisteta. Kinnisvara hulka kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, mis oma olemuselt on mitteliikuvad ja on kogu muu kinnisvara aluseks.

Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis loetakse maatükid põhiliste kinnisvaraobjektide hulka. Seda tüüpi kinnisvara viitab õiguskirjanduses laialdaselt tunnustatud klassifikatsiooni järgi oma olemuselt kinnisvarale.

Asjade loomulike omaduste määrav tähtsus nende kinnisasjaks tunnistamisel ei tähenda aga sugugi, et need nii automaatselt muutuvad.

Niisiis, vastavalt O.I. Krassovi sõnul on maapõue kinnistuks tunnistamise peamiseks kriteeriumiks nende kasutusse andmine. Ülejäänud maapõuepinda seadusandlus ühe erandiga kinnisvarana ei tunnista. Vene Föderatsiooni maapõueseaduse artikkel 19, Vene Föderatsiooni maaseadustiku artiklid 40 ja 41 annavad õiguse kasutada maa-alust ruumi, samuti teatud osa selle sisust seaduslikult kasutavale isikule. maatükk. Seadus lubab talu vajadusteks ettenähtud viisil kasutada kohapeal leiduvaid tavalisi mineraale ja magedat põhjavett. Seega käsitletakse maapõue kinnisvarana mitte ainult juhtudel, kui need on kasutusse antud, vaid ka juhtudel, kui teatud isikute kategoorial on õigus seda kasutada, teostades seaduse alusel oma õigust maa-alusele ruumile.

Lubame endal esitatud seisukohaga mitte nõustuda. Autor asendab oma mõttekäigus kaks õigusmõistet. Rääkides "kasutamise olemasolust või puudumisest" kui kriteeriumist, räägib autor tegelikult asja atribuudist. Asi saab tsiviilõiguse objektiks alles siis, kui see pakub huvi tsiviilõiguse subjektidele ja muutub kaubaks.Kinnisvara kasutusse andmine iseloomustab asja kui kaupa, mitte ei toimi asja asjaks liigitamise kriteeriumina. pärandvara.

Pole kahtlust, et ülaltoodud objektid on kinnisasjad.

O.Yu sõnul aga. Skvortsova, maapõue puudutavate seadusandlike aktide analüüs, veekogud, maatükid, ei võimalda tuvastada nende objektide kui kinnisvaraobjektide ühiseid jooni.

Selle seisukohaga nõustudes tuleb märkida, et see rühm ühendab tegelikult erinevate omadustega objekte. Neid võiks proovida kombineerida vastavalt mitteliikuvuse omadusele, siis on võimalik veeobjektidel liikuda. Kui neid kombineerida lähtuvalt sellest, et need on aluseks kõigile teistele kinnisvaraobjektidele, siis täidavad seda funktsiooni vaid maatükid. Meie hinnangul on maatükkidel üks konkreetne omadus, mis eristab neid oluliselt kinnisvara massist - kõigil teistel objektidel on seos maaga, mis paiknevad kruntide pinnal ja pinna all.

Veelgi enam, maatükkide eraldamine eraldi rühma on seotud selle objekti ainulaadse positsiooniga. Maal on kindel asend, ta ei liigu kosmoses. Kruntide jagamisel teiste kinnisvaraobjektidega ei lähtuta ainult sellest, et tegemist on ühe objekti teatud sõltuvusega teisest, vaid ka maatükkide erilisest rollist riigi jaoks. Kõik maatükid ja Venemaa moodustavad Vene riigi territooriumi - omariikluse ühe olulisema atribuudi.

Tuleb märkida, et kaasaegsed tehnoloogiad mõnel juhul võimaldavad need hooneid ja rajatisi teisaldada ilma nende otstarvet oluliselt kahjustamata. “Teatud tingimustel saab seda objektide rühma ümber kujundada, näiteks puidu tootmiseks müügiks või hoone müügiks. Ehitusmaterjalid; Selle tulemusena selgub, et need esemed muutuvad vallasvaraks. Ümberkujundamise käigus kaotavad nad need omadused, mille järgi saab neid kinnisvaraks liigitada.

Näitena võib tuua arhitektuurse väärtusega hoonete liikumise märkimisväärsete vahemaade tagant. Kui lähtume selgelt kriteeriumist, seadusega ette nähtud, siis ei liigitata selliseid objekte nende liikumisel vigastuste puudumise tõttu kinnisvara hulka.

Seetõttu on see kriteerium hindava iseloomuga, mistõttu ei tasu oodata täpset ja ühemõttelist lahendust selle või teise objekti maapinnaga seose tugevuse küsimusele. Sellest tulenevalt on vaja seda kriteeriumi täiendada tähisega, mis on asja eesmärgi ebaproportsionaalne kahjustamine.

Lähtudes meie arutluskäigu loogikast, et üldiselt on selliste kriteeriumide valik suhteline, et iga kinnisvara on võimalik teisaldada ja ilma ebaproportsionaalse kahjuta, märgin ära järgmist. Pole saladus, et erinevate objektide teisaldamist iseloomustavad erinevad tööjõukulud. Erinevaid pingutusi nõuavad näiteks jalgratta ja kapi kolimine, maja kolimisest rääkimata. Kergesti teisaldatavad asjad on teisaldatavad asjad. Asjad, mida on üsna raske või võimatu liigutada, on liikumatud asjad.

Seetõttu on igati asjakohane esile tõsta selline kriteerium nagu „oluline tööjõukulu ja Raha" Vastavalt sellele, kui objekti teisaldamine nõuab märkimisväärseid tööjõu- ja rahakulusid, siis räägime kinnisvaraobjektist. Kui selliseid kulusid ei nõuta, siis räägime vallasasjast.

Kõike eelnevat kokku võttes näeks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 punkti 1 sõnastus välja selline: „Kinnisasjade (kinnisvara, kinnisvara) hulka kuuluvad maatükid ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud. st objektid, mille liikumine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, oluline tööjõu- ja rahakulu on võimatu, sh maapõuealad, isoleeritud veekogud, metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised, lõpetamata ehitusprojektid..."

Lähtudes sellest, et seadusandja, tuues välja teist kriteeriumi, ei loetle kõiki enda poolt sellesse gruppi liigitatud kinnisvaraobjekte, tuleks järeldada, et kinnisasjade loetelu on täiendatav.

Seega laiendab 21. juuli 1992. aasta föderaalseadus "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" nr 122-FZ art 1 Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis toodud kinnisvaraobjektide ligikaudset loetelu. lisades elamu- ja mitteeluruumid, ettevõtted kui kinnisvarakompleksid. 16. juuli 1998. aasta föderaalseadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” nr 102-FZ lisab suvemajad, aiamajad, garaažid ja muud tarbehooned.

Tuues välja kolmanda vara kinnisvaraks klassifitseerimise kriteeriumi, kehtestab seadusandja, et sellesse kinnisasjade rühma peaksid kuuluma asjad, mis on põhimõtteliselt vallasasjad, kuid mis on seaduses kinnisvarana otseselt määratletud. Selle asjade rühma eripäraks on nende liikumisvõime. See tähendab, et erinevalt teistest kinnisvaraobjektidest ei ole neil asjadel mitte ainult tugev seos maaga, vaid vastupidi, enamasti on need sõidukid (näiteks lennukid).

Tuleb märkida, et õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid on oma olemuselt liigutatavad ja seda sõna otseses tähenduses. Nende objektide eesmärk on just nimelt ruumis liikuda. Ja tuleb märkida, et sellel objektide rühmal pole midagi ühist selliste objektidega nagu maatükk, maa-alused krundid, eraldatud veekogud, metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised - isegi selline märk nagu seos maatükkidega, st. see omadus, mis võimaldab rääkida oma olemuselt kinnisvarast või kinnisvarast selle lahutamatuse tõttu maatükiga.

Tuleb märkida, et kinnisvara staatuse andmine põhimõtteliselt vallasasjadele (õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid) on Venemaa seadusandluses uudne.

Nii et M.I. Braginsky märgib: "Seadusandja ühendas (põhimõtteliselt vallasasjad - autori märkus) looduslikult kinnisasjadega, kuna mõlemad kuuluvad riiklikule registreerimisele."

M. Orlova leiab, et kuna Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 punkti 1 lõige 2 ütleb, et "kinnisvara hõlmab ka õhusõidukeid ja merelaevu, mis kuuluvad riiklikule registreerimisele", võimaldab see säte käsitleda riiklikku registreerimist vabatahtlikuna. kinnisvara omadus.

Siiski tuleb märkida, et sellise tunnuse eraldab seadusandja ainult teatud tüüpi varale, mis on seadusega liigitatud kinnisvara alla - lennukid, laevad jne.

Objektile juriidilise staatuse andmiseks peate esmalt looma. Oma loomise tulemusena peab see vastama seadusandja poolt tuvastatud kinnisvara tunnustele. Ja alles pärast seda saab selle objekti omandiõiguse registreerida. Kinnistu registreerimata jätmine ei tähenda, et vara on lakanud olemast kinnisvara. See tähendab vaid seda, et isik ei ole omandanud omandiõigust (või muud õigust) sellele objektile.

Kõike eelnevat arvestades võime järeldada, et kinnisvara määramisel puudub selline kriteerium nagu kinnistamine. See ainult rõhutab selliste objektide eripära.

Olles tutvunud kõigi seadusandja poolt välja toodud kriteeriumidega, võib tõdeda, et ükski neist ei võimalda ettevõtet kinnisvaraobjektiks liigitada. Lähim on kolmas kriteerium – otsene viide seaduses riiklikule registreerimisele kuuluvale vallasvarale kui kinnisvarale. Aga siin saab kohe vastu vaielda.

Esiteks on ettevõte vallas- ja kinnisvara kompleks, mis sisaldab omandiõigusi, võlgu jne.

Teiseks ühendab seadusandja poolt kolmandaks liidetud objektide rühm sõidukeid ja nende hulgast ettevõtte leidmine oleks väga kummaline. Sarnase argumendi võib esitada ka esimese kriteeriumi kohaldamise võimaluse kohta. Fakt on see, et esimene objektide rühm esindab loodusobjekte. Ettevõte kui inimtöö objekt sellesse rühma päris hästi ei sobinud. Me ei hakka otsima kriteeriume ettevõtte liigitamiseks üheks või teiseks kinnisvaragrupiks, sest tulevikku vaadates ütleme, et nõustume autorite seisukohaga, et ettevõte ei saa olla kinnisvaraga sobimatult seotud seaduseobjekt. .

Esimene on objektide liikumatus ruumis (peamiselt hõlmab see maatükke endid, maapõue krunte). Sellesse rühma kuuluvad ka eluruumid, millele me maaga ühendamise kriteeriumi laiendada ei saa.

Teine on ühendus maaga. Seda kriteeriumi mõistetakse kui võimatust liigutada objekte ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, märkimisväärseid töö- ja rahakulusid.

Olles üldistanud kinnisvara tunnused ja tuvastanud tehniliste või muude objektide kinnisvaraks liigitamise kriteeriumid, saame sõnastada kontseptsiooni. Kinnisvara on üksikult määratletud asi või vara, millel on liikumatus või maaga tugev seos, mille teisaldamine on võimatu ilma selle sihtotstarbe ebaproportsionaalse kahjustamiseta, oluliste tööjõu- ja rahakulutusteta.

/>/>/>2. peatükk. Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise kontseptsioon ja kord

2.1 Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise kontseptsioon

Kinnisvara õigusrežiimi põhijooneks on nendele objektidele omandi- ja muude õiguste tekkimise, muutmise ja lõppemise erikord, kinnisvaratehingute erinõuded.

Föderaalseadus “Kinnisvara riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta” 21. juulil 1997 jõustus 31. jaanuaril 1998. Sellel ei ole tagasiulatuvat jõudu ja seda kohaldatakse õigussuhetele, mis tekivad alles selle jõustumisel. Seetõttu tunnustatakse õigusi kinnisvarale, mis tekkisid enne käesoleva seaduse jõustumist, kehtivaks ja need ei nõua täiendavat riiklikku registreerimist. Aga nende õiguste omaniku soovid riiklik registreerimine saab toota.

Vastavalt 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse nr 122-FZ “Õiguste riikliku registreerimise kohta” artiklile 9 on kõigis Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes loodud justiitsasutused, mis registreerivad kinnisvaraga seotud õigusi ja tehinguid. see (edaspidi justiitsasutused). Nende pädevusse kuulub kinnisvara vaieldamatu õiguse tunnustamine ja kinnitamine riigi nimel.

Nagu praktika näitab, on justiitsasutuse loomisel positiivne mõju kõigi kinnisvaraturul osalevate struktuuride koostoime tugevdamisele, see aitab suurendada kohalike eelarvete tulusid ja toob objektiivselt kaasa kinnisvaraturu kriminaliseerimise reaalse vähenemise. Loodud süsteem võimaldas muuta Venemaa kinnisvaraturu “läbipaistvamaks” ja investoritele atraktiivsemaks.

Registriseaduse kohaselt on õiguste registreerimise kohtuinstitutsioon riigiorgan, mis on volitatud kontrollima õiguste või kinnisvaratehingute registreerimiseks esitatavate dokumentide kehtivust ja õigusjõudu, nende vormi ja sisu vastavust seadusele. Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid.

Õigusinstitutsioonile antakse õigus osaleda suhete õiguslikul reguleerimisel, mille subjektiks on kinnisvara, mitte üldiste normide, vaid teatud üksuste konkreetsete õigussuhete tasandil, mis puudutavad individualiseeritud vara. Riiklik registreerimine omandab sel juhul ka justiitsasutuste õiguskaitsetegevuse tähtsuse õigussuhete tekkimist, muutumist või lõppemist kaasa toovate üksikõigusaktide andmisel, mille esemeks on kinnisvara.

Ettevõtja Podporin Yu.V. esitas Samara piirkonna arbitraažikohtule nõude Samara linnavalitsuse vastu 27,5-ruutmeetrise üldpinnaga kauplusehoone omandiõiguse tunnustamiseks. m, mis asub aadressil: Samara, Kirovi filiaal, 12 mikrorajoon, (täht 1).

Hageja esitab järgmised argumendid.

Ettevõtja ehitas talle Samara juhataja resolutsiooni alusel rendile antud maatükile kauplusehoone, kuid kaebaja jäi ilma resolutsiooni puudumise tõttu võimalusest registreerida vastloodud rajatise omandiõigus. Samara linnavalitsus minipoe vastuvõtuakti kinnitamise kohta.

Tuginedes Samara juhi 18. aprilli 1997. aasta resolutsioonile nr 552 ettevõtja Podporin Yu.V. Metallplastist minipoe ehitamiseks anti rendile maatükk, mille kohta sõlmiti 10.05.2000 rendileping nr 00568/3.

Seejärel valmistas Ettevõtja arhitektuurse ja planeeringulise hoone nr 162/07, mille kinnitas linna peaarhitekti büroo, ning sai sanitaar- ja epidemioloogiateenistuselt 04.10.2003 positiivsed järeldused ning Samara piirkonna keskne siseriik Asjade direktoraat (tuletõrje) dateeritud 26.05.2005 ja ka toodetud tehniline sertifikaat seisuga 08.07.2003.

Omandiõiguse tunnustamise nõuded on seotud varaõigusliku kaitseviisiga ja neid saab isik esitada selle õiguse vaidlustamise korral.

Asja materjalide analüüsist järeldub, et Samaryni linnavalitsus ei pretendeeri ega vaidlusta õigust ettevõtja püstitatud vaidlusalusele objektile.

Samara linnavalitsus märkis vastuses pretensioonile viitega Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 131, 218, 219, et vastloodud kinnisvarale omandiõiguse tekkimiseks on hagejal õigus taotleda Avalik haldus Samara piirkonna föderaalne registreerimisteenistus õiguste asjakohaseks registreerimiseks.

Vastavalt punktile 4.27 Ehituskoodid ja eeskirjad 3.01.04.- 87 „Valminud ehitusobjektide kasutuselevõtt. Põhisätted”, kinnitatud NSVL Riikliku Ehituskomitee määrusega 21.04.87 N 8 (muudetud 18.11.97), kinnitatakse objektide kasutusse võtmise akt otsusega (korraldus, resolutsioon) komisjonid määranud organitest.

Kui kasutusse andmise akti kinnitamisest keeldutakse, on huvitatud isikul õigus need valitsusasutuste tegevused (tegevusetus) edasi kaevata seaduses ettenähtud korras.

Seega, arvestades, et Samara administratsioon ei vaidlusta õigust püstitatud hoonele, on ettevõtja Podporin Yu.V. kuulutas välja kaitsemeetmete (omandiõiguse tunnustamise) kohaldamise nõude, mis ei ole kooskõlas rikutud õiguste olemusega.

Lisaks võimaldab omandiõiguse tunnustamine kohtulahendiga hagejal registreerida objekti omandi mittekohustusliku menetluse - objekti kasutusse võtmise kaudu.

Samas ei pöördunud Ettevõtja kehtestatud korras registreerimisasutuse poole.

"Kinnisvaraõiguste riiklik registreerimine on vahend kinnisvarakäibe viimiseks tsiviliseeritud raamistikku, teostades seda avatuse ja avalikustamise põhimõtete alusel." Seetõttu näeb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131 ette registreerimise Ühtne riiklik register, mis sisaldab teavet tootmise registreerimise ja registreeritud õiguste kohta mis tahes isikule. Sel juhul on õiguste riiklikku registreerimist teostav organ kohustatud autoriõiguse valdaja taotlusel andma talle teavet isikute kohta, kes said teavet selle kinnisvaraobjekti kohta, millele tal on õigused. Riikliku registreerimise fiskaalne eesmärk, mis oli selle loomise peamine põhjus välismaal, jääb alles.

Seega täidab kinnisvara registreerimine järgmisi põhifunktsioone: annab omanikele tagatised nende õiguste kohta nende varale; võimaldab ostjal enne kinnisvara ostmist saada ühtsest registrist kogu teda huvitava teabe (pettustevastane garantii); loob süsteemi kinnisvara ostu kulude kontrollimiseks.

Klassikaline Vene tsiviilõigus D.I. Meyer kirjutas, et avaliku võimu poolt õiguse tunnustamise küsimus on tihedalt seotud õiguse omandamisega. Kuna iga õigussuhe võib puutuda kokku avaliku võimuga, võib see vajada selle kaitset ja see on võimalik vaid siis, kui õiguse olemasolu tundub kahtlemata.

See viimane tingimus on vajalik selleks, et riigiasutused saaksid rakendada sunnimeetmeid seaduse rakendamiseks. Seetõttu peab õiguse tekkimisele alati viitama “mingi terav jälg”, mis viitab selle olemasolule. Ja seetõttu väärtustavad kõik õigusaktid suuresti seaduse välist ilmingut, selle olemasolu paljastava välise märgi loomist. Sellise märgi loomine tähendab "seaduse tugevdamist".

See tähendab, et õigust saab tugevdada teatud teo toimepanemisega, mis on piisavaks tõendiks (märgiks), et õigus on tekkinud, muutunud või lõppenud nii õigussuhtes osalejate kui ka kolmandate isikute jaoks.

Kinnisvara omandiõiguse või muude õiguste tunnustamise põhimõte alles pärast selle õiguse riiklikku registreerimist on sätestatud mitmetes tsiviilseadustiku artiklites. Omandiõigus vastloodud kinnisvarale tekib alles sellise kinnistamise hetkest (tsiviilseadustiku artikkel 219), omandaja lepingujärgsest seaduslikust omandist (artikli 223 punkt 2) ja muudest õigustest kinnisvarale (p 2). Tsiviilseadustiku artikli 8 punkt) tekivad registreerimisest arvates, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tehingud kinnisvaraga kuuluvad registreerimisele seadustikus ja registriseaduses sätestatud juhtudel (tsiviilseadustiku artikli 164 punkt 1).

2.2 Riikliku registreerimise kord

Riikliku registreerimise objekt võib kehtivate õigusaktide kohaselt olla asjaomaste rühmade kinnisvara õiguste piiramise, üleandmise või lõpetamise objekt:

kinnisvaraõigused

kinnisvaratehingud;

kinnisvara õiguste koormamine (piirangud).

Vastavalt üldkontseptsioonile, nagu tuleneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 punktist 1, kuuluvad kinnisvaraõigused riiklikule registreerimisele. Sama artikli fakultatiivsed normid, samuti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 164 normid võimaldavad kinnisvaratehingute riikliku registreerimise võimalust. Samas ei sisalda riikliku registreerimise põhinorm riiklikku registreerimisele kuuluvate kinnisvaratehingute loetelu. Kirjanduses on märgitud, et sel juhul Ilmselt tegi seadusandja ebatäpsuse: "See viitab mitte ainult olemasolevate kinnisvaraõiguste riiklikule registreerimisele nende staatikas, vaid ka õigustes nende dünaamikas - s.o. tekkivad ja kaovad "nende õiguste piirangud, nende tekkimine, üleminek ja lõppemine." Enamikul juhtudel (kuid mitte kõigil) on selle dünaamika tekitavad juriidilised faktid tehingud, mis kajastuvad registreerimisnimes Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 lõikes 3 sätestatud volitus. Kahjuks tajuti praktikas seda ebatäpset seadusenäidet kui vajadust registreerida tehing ise, mitte aga muudatused, mida see teeb kinnisvara omandiseisundis või muudes varalistes õigustes. See ebatäpsus tekitas seejärel tohutul hulgal lisatööd registreerimisasutustele ning tarbetut aja- ja raharaiskamist autoriõiguste omanikele.

Kinnisvaratehingute ja kinnisvaraga seotud õiguste riiklik registreerimine on kinnisvaraga seotud õiguste ülemineku keerulises õigusstruktuuris see element, millel on õiguslik tähendus vastava seaduse jaoks, kuigi see jääb kinnisvaratehingu reguleerimisalast välja. Kui vallasvaraga tehingu tegemisel toimub õiguste üleandmine asja üleandmise ajal, siis kinnisasjade puhul täidab sarnast funktsiooni õiguste riiklik registreerimine.

Samal ajal ei saa riiklikku registreerimist, mis tehakse ühtsesse riiklikusse registrisse kande vormis, pidada kinnisvaraõiguse iseseisvaks õiguslikuks aluseks. Igal juhul on selliseks õiguslikuks aluseks tehingu, kohtulahendi, haldusakti, juriidilise fakti vms alusel omandatud omandiõigus.

Sellele asjaolule juhtis tähelepanu Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus, kes võttis vastu 5. juuli 2001. a resolutsiooni nr 132-O kinnise aktsiaseltsi REBAU AG kaebuse arutusele võtmisest keeldumise kohta. Põhiseaduslike õiguste ja vabaduste rikkumise kohta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku punkt 1, artikkel 165 ja artikli 651 punkt 3 näitas, et hoone või rajatise rendilepingu riiklik registreerimine, samuti üürilepingu riiklik registreerimine selle rendiõigus, mida teostab vastav asutus, ei saa asendada üürilepingut kui üüriõiguse tekkimise, muutumise või lõppemise alust, samuti segada sisulepingut.

Kuna kinnisasja õiguse tekkimine (muutmine, võõrandamine, koormamine, lõppemine) sõltub vähemalt kahest õiguslikult olulisest asjaolust - tehingust ja riiklikust registreerimisest -, siis saab antud juhul rääkida kinnisvara võõrandamise keerulisest faktilisest koosseisust. õigused, milles riiklik registreerimine täidab erilise juriidilise fakti ülesandeid. Õiguste ja kinnisvaraga tehtavate tehingute kehtivuse ei määra mitte ainult poolte lepingu vormis vormistatud tahe vara suhtes, vaid ka volitatud asutuste poolt esindatava riigi tunnustamise ja kinnitamise akt, et vara suhtes ei kehti mitte ainult osapoolte tahe, vaid ka tunnustamis- ja kinnitusakt registreerida õigus või tehing (Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seaduse artikli 2 punkt 1) .

Riikliku registreerimise õigusliku olemuse kohta sõnastas Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus juba mainitud 5. juuli 2001. a otsuses nr 132-0 väljendatud õigusliku seisukoha: riiklik registreerimine on formaalne tingimus riikliku, sealhulgas kohtuliku kaitse tagamiseks. isiku õigused, mis tulenevad lepingulistest suhetest, mille esemeks on kinnisvara . Riiklik registreerimine on ette nähtud ainult asjakohaste omandiõiguse dokumentide juriidilise jõu tõendamiseks riigi poolt. Seega loob riiklik registreerimine tagatised poolte kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks ning aitab seega kaasa tsiviilkäibe tugevnemisele ja selle stabiilsusele üldiselt. See ei mõjuta selle subjektiivse tsiviilõiguse sisu, ei piira lepinguvabadust, poolte õiguslikku võrdsust, nende tahte autonoomiat ja varalist sõltumatust ning seetõttu ei saa seda pidada vastuvõetamatuks riigi meelevaldseks sekkumiseks eraasjadesse ega inim- ja kodanikuõiguste piiranguna.

Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise seaduse artikli 2 lõikes 1 toodud riikliku registreerimise määratlusest järeldub, et registreerimine on tehingu suhtes teisejärguline. Kui kinnisvaratehing saab toimuda ilma registreerimata (jätame praegu selle kehtivuse küsimuse kõrvale), siis tehinguta registreerimine toimuda ei saa, kuna sellisel juhul ei ole registreerimisobjekti.

Samas kehtib tehingust tulenev õigus alles hetkest, kui registreerimist teostav riigiorgan on selle seaduslikult tunnustanud. Kuid nagu õiguskirjanduses õigesti märgitud, vaatamata sellele, et tehingu sooritamise ja õiguste ülemineku riikliku registreerimise vahelise aja jooksul ei ole kinnisvara omandajal sellele veel asjaõigust tekkinud, see asjaolu ei tähenda õigusliku seose puudumist, kohustust tehingu poolte vahel, mis puudutab ainult lepingujärgseid vastaspooli ega mõjuta nende suhteid kolmandate isikutega. Eelkõige on müüjal (võõrandajal) kohustus võõrandada kinnisasi ostjale (omandajale). Seda kohustust toetab sanktsioon: kui müüja hoidub kõrvale omandiõiguse ülemineku või tehingu riiklikust registreerimisest, on ostjal õigus nõuda registreerimist kohtus, samuti nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud seoses müüjapoolse riigikorrast kõrvalehoidmisega. registreerimine.

Samas on kehtivad õigusaktid kinnisvaratehingute riikliku registreerimise puudumise tagajärgede kohta vastuolulised. Ühest küljest on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 165 kohaselt tehing, mis ei ole seadusega kehtestatud juhtudel läbinud riiklikku registreerimismenetlust, kehtetu (tühine). Teisest küljest loetakse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 433 ja 458 alusel riiklikult registreerimisele kuuluv registreerimata leping sõlmimata. Sel juhul saab riiklikust registreerimisest kõrvalehoidva osapoole sundida kohtus lepingut sõlmima. Nende reeglite kokkupõrge toob kaasa vastuolusid õiguskaitses ning kohtu- ja vahekohtupraktikas ning nõuab nende kõrvaldamist.

Seadusandja on omistanud riikliku registreerimise institutsioonile menetlusõiguse seisukohalt äärmise tähtsuse. Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seaduse artikli 2 lõike 1 kohaselt on riiklik registreerimine ainus tõend registreeritud õiguse olemasolu kohta. Seega omistatakse kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise tõendusjõule ainulaadne iseloom. Selle normi kehtestamine tähendab, et kuni registreeritud õiguse kohtus vaidlustamiseni kehtib kõigis tsiviilõigussuhetes riikliku registreerimismenetluse läbinud õiguse puutumatuse põhimõte. Kõigis kinnisvaraõigusega seotud kohtuvälistes suhetes ei saa aktsepteerida registreeritud õigust vaidlustavaid viiteid, samuti viiteid registreeritud õigusega konkureerivat registreerimata õigust kinnitavatele tõenditele. Registreeritud õiguse tõendusväärtuse ainuõiguse reegel on tsiviilkäibe ja selle stabiilsuse seisukohalt väga oluline, kuna välistab kohtuvälise tõendite konkurentsi kinnisvaraõiguse osas.

Samas ei seo riiklik registreerimine kohtumenetluse raames kohut kui ainuõiguslikku, ümberlükkamatut tõendit õigusest kinnisasjale. See tähendab, et kui kohus jõuab kogu tõendite kogumi uurimise käigus järeldusele, et vaatamata riiklikule registreeringule ei ole registreeritud autoriõiguse omajal õigust vastavale kinnisasjale, teeb kohus otsuse esitatud tõenditele, mis seega võidab kohtukonkursi riikliku registreeringuga kui tõendiga, mis kinnitab subjektiivset õigust kinnisvarale.

Menetluslikust aspektist lähtudes peab õiguste valdaja tõendamise käigus vaidlustama mitte riikliku registrikande enda, vaid registreeritud õiguse. Seda seletatakse asjaoluga, et riiklik registreerimine on kinnisvara õiguste riikliku registreerimise seaduse artikli 2 kohaselt õigusakt, millega tunnustatakse ja kinnitatakse riigi poolt tekkimist, piiramist (koormamist), üleandmist või lõpetamist. õigused kinnisvarale. Sarnane lähenemine nõuete vormistamisele on leidnud tee ka kohtu- ja vahekohtupraktikas.

Riikliku registreerimise institutsiooni reguleerivad peamiselt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normid, samuti kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seadus. Tekib küsimus umbes juriidilist olemust need standardid, nende tööstusharu.

Riigil on põhiseaduslik kohustus tagada omandi kaitse (Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikkel 8). See määrab avaliku õigusliku huvi olemasolu turu normaalseks toimimiseks ja selles osalejate õiguste kaitseks. Kinnisvaraturul on aga teatud tunnused, mille määravad kinnisvara ostu-müügitehingu subjekti eripärad, nende individuaalsed ja unikaalsed omadused. M.A. Kovalevsky märgib õigesti, et "kui lepingu objektil on oluliselt individuaalsed omadused - sellised, mis ei ole omased mõnele teisele turul pakutavale tootele (turul olevad tooted ei ole homogeensed), siis on ka selline turg ebatäiuslik. Selline turg on kinnisvaraturg – see kinnisvara on üsna individuaalne. Seda arvestades on seadusandja kehtestanud erireegli, mille kohaselt on kinnisvara ostu-müügilepingu oluliseks tingimuseks kinnisvara hind.

Öeldule jääb üle lisada, et seadusandja, juhindudes selliste tsiviilõiguse objektide nagu kinnisvara eriomadustest, kehtestab lisaks kinnisvara ostu-müügilepingu oluliseks tingimuseks ka üldise regulatiivse nõude. , pidas vajalikuks kehtestada avaliku kontrolli vorm kinnisvaraga tehtavate tehingute ja kinnisvarale õiguste üleandmise üle - kinnisvaratehingute ja kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise institutsioon.

Riiklik registreerimine on menetlus, mis eeldab suhete olemasolu riigi, mida esindavad tema registriasutused, ja huvitatud isikute vahel kinnisasjade registreerimisel, õiguste kinnitamisel ja sellega tehingute tegemisel. Neid suhteid võib iseloomustada kui võimu alluvussuhteid, kuna sel juhul on subjektid ebavõrdses olukorras. Registreerimistoimingut teostades teostab riigiorgan võimu. Seega on riiklik registreerimine avaliku kontrolli vorm eraisikute tegevuse üle, kes teostavad oma subjektiivseid tsiviilõigusi eraõiguse valdkonnas. Kinnisvara ja kinnisvaratehingute õiguste riiklik registreerimine, nagu V. F. õigesti märkis. Jakovlev toimib antud juhul vormina, mida kasutatakse tsiviilõiguse raames avalike huvide määramiseks, tagamiseks ja kaitsmiseks.

Seega näitab tsiviilõiguslike toimingute tulemusena tekkinud õiguste ja tehingute riiklik registreerimine avaliku õiguse tungimist eraõiguse valdkonda ja nende kahe õiguste realiseerimise valdkonna vastastikust sõltuvust. See mõjub kinnisvaraturule stabiliseerivalt, annab osalejatele kindlustunde ning vähendab järsult kuritarvitamise võimalust kinnisvarakäibe vallas.

Kinnisvaraõiguse riikliku registreerimise seaduse vastuvõtmine mõjutas tsiviilseadusandluse arengut sedavõrd, et õiguskirjandusse ilmusid otsused uue õigusharu – kinnistamisõiguse – tekke kohta. Vastavalt A.R. Kirsanov on õigusliku regulatsiooni subjektiks „registreerimistoimingute käigus tekkivad sotsiaalsed suhted“ ja „õiguste registreerimise protsessis tekkivaid suhteid reguleeritakse imperatiivse regulatsiooni meetodil.“ See annab alust järeldada, et "Registreerimisõigus toimib Venemaa õiguse keerulise haruna, millel on oma reguleerimise subjekt."

M.G väljendatud seisukoht tundub täpsem. Piskunova, kelle sõnul "seotud riikliku registreerimise normid moodustavad õigussüsteemis iseseisva õigusinstitutsiooni, mis reguleerib suhete kogumit, mis tekib kinnisvaraõiguste omandamisel ja nende registreerimisel justiitsasutuste õiguskaitsetegevuses." oma õigusliku olemusega on see institutsioon haldusõiguse institutsioon.

2.3 Riikliku registreerimise ja riiklikust registreerimisest keeldumise põhjused

Kinnisasjaõiguse riikliku registreerimise seadus määrab registreerimisasutuse tegevuse sisulise poole õiguse registreerimise või kinnisvaratehingu otsuse tegemisel. Selle tegevuse põhisisuks on registreerimiseks esitatud dokumentide juriidiline analüüs (ekspertiis) ja asjakohase otsuse tegemine.

Kinnisasja asjaõiguste tekkimine, lõppemine, üleminek, kitsendused (koormamised) tekivad vastavalt teatud juriidilistele faktidele (sündmustele ja toimingutele), millega tsiviilõiguse kohaselt kaasneb tsiviilsuhete tekkimine, muutumine või lõppemine.

Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seadus kehtestab õiguste riikliku registreerimise aluste loetelu. Kuna asjakohased juriidilised faktid realiseeritakse dokumentide vormis, on seaduses loetletud dokumendid, mis tuleb riiklikuks registreerimiseks esitada. Seega on riikliku registreerimise alused järgmised:

kinnisvaraga seotud lepingud ja muud tehingud, mis on sõlmitud vastavalt tehingu tegemise ajal kinnisasja asukohas kehtinud õigusaktidele;

Riikliku registreerimise ja riiklikust registreerimisest keeldumise põhjused:

eluruumide erastamise aktid (tunnistused), mis on täidetud selle rakendamise ajal erastamise kohas kehtinud õigusaktide kohaselt;

pärimistunnistused;

seaduslikult jõustunud kohtutoimingud;

volitatud valitsusorganite poolt nende andmise ajal nende andmise kohas kehtivate õigusaktidega kehtestatud viisil välja antud kinnisvaraõiguse aktid (tunnistused);

muud kinnisvara ja sellega seotud õiguste üleandmise toimingud eelmiselt autoriõiguse omanikult taotlejale vastavalt selle tegemise ajal üleandmise kohas kehtinud õigusaktidele;

muud dokumendid, mis vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele kinnitavad õiguste olemasolu, tekkimist, lõpetamist, üleandmist, piiramist (koormamist).

Õiguste riiklikuks registreerimiseks vajalike dokumentide kohustuslik lisa on maatüki katastriplaan, maa-aluse maatüki plaan ja (või) kinnistu plaan, millel on märgitud selle katastrinumber. Sel juhul ei ole maatüki katastriplaani esitamine nõutav, kui antud maatüki katastriplaan on juba varem esitatud ja paigutatud vastavasse omandidokumentide toimikusse.

Riikliku registreerimisest keeldumise põhjused. Huvitatud isiku avaldusel põhinevate registreerimismenetluste tagajärg ei ole alati õiguse või tehingu registreerimise kirje kandmine ühtsesse riiklikusse registrisse. Seadusega kehtestatud juhtudel on lubatud õiguse või tehingu registreerimisest keeldumine Riiklikust registreerimisest, samuti kinnisvara õiguste riiklikust registreerimisest keeldumine on seadusega kooskõlas tehtud õiguskaitseakt või konkreetse juhtumi otsus, mis viidi läbi pädev riigiorgan ja ametnik antud volituste raames. Selles mõttes ei tohiks kinnisvaraõiguste riiklikust registreerimisest keeldumist segi ajada dokumentide riiklikuks registreerimiseks vastuvõtmisest keeldumisega.

Riikliku registreerimisest keeldumise aluste loetelu on sätestatud kinnisvara õiguste riikliku registreerimise seaduse artiklis 20. See nimekiri sisaldab järgmisi põhjuseid:

õigus kinnisvaraobjektile, mille jaoks taotleja taotleb riiklikku registreerimist, ei kuulu käesoleva seaduse kohaselt õiguste riiklikule registreerimisele;

sobimatu isik taotles õiguste riiklikku registreerimist;

õiguste riiklikuks registreerimiseks esitatud dokumendid ei vasta vormilt ega sisult kehtivate õigusaktide nõuetele;

riigiorgani akt või kohaliku omavalitsuse organi akt kinnisvarale õiguste andmise kohta tunnistatakse kehtetuks selle avaldamise hetkest selle avaldamise ajal kehtinud õigusaktide kohaselt;

omandiõiguse dokumendi väljastanud isik ei ole volitatud selle kinnisvaraobjekti õigust käsutama;

isik, kellel on teatud tingimustega piiratud õigused, on koostanud dokumendi neid tingimusi märkimata;

kinnisvaraobjekti omandiõiguse dokumendist nähtub, et taotlejal ei ole sellele kinnisvaraobjektile õigusi;

õiguste valdaja ei esitanud avaldust ega muid vajalikke dokumente varem tekkinud õiguse riiklikuks registreerimiseks kinnisvaraobjektile, mille olemasolu on vajalik nende isikute riiklikuks registreerimiseks, mis tekkisid pärast föderaalseaduse “On jõustumist. Kinnisasja õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine”: selle õiguse, selle piirangute (koormamiste) üleandmine või pärast käesoleva seaduse jõustumist lõpetatud tehing kinnisvaraga;

õiguste riiklikuks registreerimiseks vajalikke dokumente ei ole esitatud;

deklareeritud õiguste ja juba registreeritud õiguste vahel on vastuolusid.

Ülaltoodud loetelu ei ole ammendav. Õigusaktid näevad ette ka muud riiklikust registreerimisest keeldumise alused. Niisiis, vastavalt artikli lõikele 2. Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seaduse § 19 kohaselt, kui taotleja ei kõrvalda pärast riikliku registreerimise aluste kehtivuse peatamist ja riikliku registreerimise menetluse riiklikust registreerimisest keeldumist peatamise tinginud põhjuseid, registripidaja on kohustatud taotlejast keelduma ja tegema selle kohta kande dokumendiraamatusse. Sama seaduse § 29 lõike 2 kohaselt võib hüpoteegi riiklikust registreerimisest keelduda juhtudel, kui lepingus nimetatud kinnisvara hüpoteek ei ole lubatud ja kui hüpoteegilepingu sisu või sellele lisatud dokumendid ei vasta kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise nõuetele.

Nagu näitab kohtu- ja vahekohtupraktika, on mõnel juhul riikliku registreerimise taotluste läbivaatamisel registreerimisasutused sunnitud taotlejad tagasi lükkama, olles eelnevalt objekti hinnanud, kas see objekt on kinnisvara või mitte.

Suletud aktsiaselts "Purpe" pöördus vahekohtusse Toljatti raekoja poole nõudega tunnistada omandiõigust omavolilisele ehitisele - pooleliolevale objektile - jaotuspunkti RP-30 hoonele üldpinnaga. 107,1 ruutmeetrit. m, mis asub aadressil: Toljatti, Avtozavodski piirkond, Hrjaštševskoe maantee, 7.

Nõuded on ajendatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 222 kolmanda osaga.

Asja materjalidest nähtub ja kohus tuvastas, et eraettevõtte “Purpe” asutaja 20. aprilli 1999. a otsusega kujundati ettevõte ümber suletud aktsiaseltsiks “Purpe”. Hageja “Purpe” on registreeritud 10. detsembril 2002. a, mida kinnitab seeria registreerimistunnistus 63 N 002082541.

11. märtsil 1995 sõlmitud ostu-müügilepingu alusel omandas Purpe suletud aktsiaselts lõpetamata rajatise - korduvkasutatavate pakendite tehase, mis asub Toljatis Avtozavodski linnaosas, tellisetehase piirkonnas, Hrjaštševskoje maantee 7.

Toljatti administratsiooni määrusega N 1358, 08/12/96, suletud aktsiaselts Purpale anti tähtajatuks (alaliseks) maatükk Toljatis Avtozavodski linnaosas aadressil Hrjaštševskoje maantee 7, et viia lõpule korduvkasutatavate konteinerite remonditehase ehitus ja edasine käitamine. Piiramatu (alalise) kasutusõigus on kinnitatud 21.03.97 sertifikaadiga N 27041.

Hageja kasutusse antud maatüki piires teostati tema enda vahenditest jaotuspunkti hoone RP-30 (lit A2) ehitus.

Rajatise ehitamise kulud sisalduvad suletud aktsiaseltsi "Purpe" bilansis, nagu nähtub organisatsiooni pearaamatupidaja allkirjastatud tõendist.

Jaotuspunkt on pooleliolev rajatis, mille valmidusaste on 57%.

Vaieldava lõpetamata ehitusobjekti punkt RP-30 (lit. A 2) tegelik olemasolu ja selle valmisoleku astet - 57% kinnitab tehniline pass, mille hagejale väljastas munitsipaalettevõte "Inventarizer".

Ehitusega lõpetamata objektiga ei sõlmita kehtivat ehituslepingut, mida kinnitavad 01.05.2000 ehitusleping, 23.01.2001 ehituslepingu lõpetamise kokkulepe ja vastuvõtt. tunnistused tehtud tööde kohta kuupäevaga 21.11.2000, 10.04.2000.

Rajatise ehitamise luba ja kasutusse vastuvõtmise akti ettenähtud korras ei väljastatud.

Eeltoodut arvesse võttes jõudis kohus, hinnates juhtumi asjaolusid ja andnud nõuetekohase õigusliku hinnangu, õigele järeldusele, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 222 alusel oli ehitamine omavoliline.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 222 lõikele 3 võib kohus tunnistada omavolilise ehitise omandiõigust ehituse teostanud isikule tingimusel, et see asub ettenähtud maatükil. sellele isikule püstitatud ehitise eest ja kui ehitis ei riku seadusega kaitstud õigusi teiste isikute huve ega kujuta endast ohtu kodanike elule ja tervisele.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 164 punktile 1 kuuluvad tehingud maa ja muu kinnisvaraga riiklikule registreerimisele Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 131 sätestatud juhtudel ja viisil. Kinnisvaraõiguse ja sellega tehingute registreerimise seadus.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 punktile 1 kuuluvad omandi- ja muud asjaõigused kinnisvarale, nende õiguste piirangud, nende tekkimine, üleandmine ja lõpetamine riiklikule registreerimisele.

Samas kuulub ehitatava kinnisvara omandiõigus kinnistamisele vaid juhul, kui see ei ole kehtiva ehituslepingu esemeks ja kui omanikul on vaja teha selle kinnisvaraga tehing (Teabekirja punkt 16). Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidium 16.02.2001 N 59 "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute föderaalseaduse kohaldamisega seotud vaidluste lahendamise praktika ülevaade").

Asja materjalid kinnitavad, et vastuoluline jaotuspunkti hoone pooleli jäänud ehitamine ei ole kehtiva ehituslepingu esemeks ning omandiõiguse tunnustamine on vajalik selleks, et hageja saaks ümber registreerida õigused maatükile vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku sissejuhatava osa art 2, 3.

Samas ei ole riiklikul registripidajal õigust keelduda jõustunud kohtulahendiga kehtestatud õiguse riiklikust registreerimisest.

Riiklikust registreerimisest keeldumise otsuse tegemisest teavitatakse taotlejat kirjalikult hiljemalt viis päeva pärast taotluse läbivaatamiseks kehtestatud tähtaja lõppu. Sel juhul saadetakse taotlejale teade keeldumise põhjuse kohta ja selle teate koopia lisatakse omandiõiguse dokumentide toimikusse. Huvitatud pool võib õiguste riiklikust registreerimisest keeldumise edasi kaevata kohtus või vahekohtus.

Teatud tingimustel antakse registreerimisasutustele õigus peatada riiklik registreerimine. Riiklik registripidaja peatab õiguste riikliku registreerimise, kui tal on kahtlusi õiguste riikliku registreerimise aluste olemasolus, samuti esitatud dokumentide autentsuses või neis täpsustatud teabe usaldusväärsuses. Riiklik registripidaja on kohustatud rakendama vajalikke meetmeid täiendava teabe saamiseks ja (või) dokumentide õigsuse või neis märgitud andmete usaldusväärsuse kinnitamiseks. Riiklik registripidaja on kohustatud õiguste riikliku registreerimise peatamise otsuse tegemise päeval teatama taotlejale (taotlejatele) kirjalikult õiguste riikliku registreerimise peatamisest ja sellise otsuse tegemise põhjustest. Taotlejatel on õigus esitada täiendavaid tõendeid selle kohta, et neil on alus õiguste riiklikuks registreerimiseks, samuti dokumentide autentsuse ja neis sisalduva teabe usaldusväärsuse kohta. Sellistel juhtudel võib õiguste riikliku registreerimise peatada mitte kauemaks kui kuuks. Kui määratud aja jooksul ei kõrvaldata õiguste riiklikku registreerimist takistavaid põhjuseid, on riiklik registripidaja kohustatud taotlejale õiguste riiklikust registreerimisest keelduma ja tegema selle kohta dokumendiraamatusse vastava sissekande.

Õiguste riikliku registreerimise võib peatada rohkem kui kolmeks kuuks autoriõiguse valdaja, tehingu poole (poolte) või tema volitatud isiku (nende) kirjaliku avalduse alusel, kui tal on nõuetekohaselt vormistatud volikiri. Avalduses näidatakse põhjused, mis olid õiguste riikliku registreerimise peatamise aluseks, ja peatamiseks vajalik periood.

Riiklik registripidaja võib peatada õiguste riikliku registreerimise kuni kuuks ajaks ühe lepingupoole kirjaliku avalduse alusel dokumentide tagastamiseks ilma õiguste riiklikku registreerimist tegemata, kui teine lepingupool leping sellist avaldust ei esitanud. Kui kindlaksmääratud aja jooksul ei kõrvaldata õiguste riiklikku registreerimist takistavaid põhjuseid, on registripidaja kohustatud keelduma lepinguosalistele õiguste riiklikust registreerimisest ja tegema selle kohta dokumendiraamatusse vastava sissekande.

Riiklik registripidaja on kohustatud õiguste riikliku registreerimise peatamise otsuse tegemise päeval teavitama lepingu pooli kirjalikult õiguste riikliku registreerimise peatamisest ja sellise otsuse tegemise põhjendusest.

Seadusega kehtestatud korras võib määruse või kohtuotsuse alusel õiguste riikliku registreerimise peatada. Õiguste riikliku registreerimise peatamisega kaasneb vastav märge ühtses riiklikus registris.

Piiratud vastutusega äriühing "Reper" pöördus Samara piirkonna arbitraažikohtu poole taotlusega tunnistada ebaseaduslikuks riikliku justiitsasutuse keeldumine kinnisvara ja sellega tehingute riiklikust registreerimisest Samara piirkonna territooriumil. Samara piirkondlik registreerimiskoda" 13.01.2003 maa rendilepingu nr 012836z riiklikus registreeringus ja nimetatud lepingu registreerimise kohustus.

Asja materjalidest nähtub, et aktsiaselts “Reper” esitas 14. jaanuaril 2004 Samara piirkondlikule registreerimiskojale registreerimiseks 13. jaanuari 2003. aasta üürilepingu Samara linna kinnisvarahalduskomiteega N 012836з. maatükist pindalaga 3680,5 ruutmeetrit. m aadressil: Samara, Samara piirkond, st. Leninskaja, sõlmitud Samara juhi N 1241 30. detsembri 2002. aasta resolutsiooni alusel mitteeluhoone ehitamiseks majutuseks kontoriruumid, autopesulad ja maa-alune autoparkla.

29. jaanuari 2004 sissekanne. N 1/2004-489 teatas registreerimisasutus riikliku registreerimise peatamisest, kuna kõik registreerimiseks vajalikud dokumendid, sealhulgas tõendid maatüki eraldamise kohta, on kooskõlas maaseadustiku artikli 30 lõikega 4. Vene Föderatsioon, samuti vastavus punktile 8.5 Samara linnavalitsuse juhataja 30. detsembri 2002. a resolutsioon nr 1241 elamu nr 32-34 lammutamise kohta.

Siis sisse. N 1/2004-489 20. veebruaril 2004 saadeti kaebajale korduv teade lepingu riikliku registreerimise peatamise kohta, milles tehti ettepanek esitada tõendid maatüki andmise kohta vastavalt artikli lõikele 4. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 30, samuti tõendid 3680,5 ruutmeetri suuruse maatüki koormiste puudumise kohta. m Samara linnaosas Samara tänaval. Leninskaja.

Sõnumi ref. 25. mai 2004. a N 1/2004-489 teavitas registreerimisasutus taotlejat riiklikust registreerimisest keeldumisest, kuna ei esitatud tõendeid tänaval asuva elamu ühegi omaniku õiguste puudumise kohta. Leninskaja, 34 selle maatüki jaoks, samuti kuna puuduvad dokumendid, mis kinnitaksid Venemaa Föderatsiooni maaseadustiku artikli 30 nõuete täitmist maatüki rendile andmisel.

Vastavalt föderaalseaduse "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" artikli 20 punktile 1 on registreerimiskoja poolt viidatud riiklikust registreerimisest keeldumise aluseks vajalike dokumentide esitamata jätmine. õiguste riiklik registreerimine.

Apellatsioonikohus tuvastas, et kaebaja esitas kõik õiguse registreerimiseks vajalikud dokumendid, mille loetelu sisaldub föderaalseaduse artiklis 17: maatüki rendilepingu koos katastriplaani lisaga, 2010. aasta seadusega kehtestatud akti. maatüki vastuvõtmine ja võõrandamine ning Samara juhataja 30. detsembri 2002. a resolutsioon N 1241 „Maatüki piiride projekti kooskõlastamise, maatüki andmise kohta Piiratud vastutusega äriühingule „Reper“ rentimiseks ja luba mitteeluhoone ehitamiseks büroopindade, autopesula ja tänaval maa-aluse parkla jaoks. Leninskaja Samara linnaosas."

Nimetatud resolutsiooni nr 1241 tekst kõlab: „Kooskõlas Maa- ja Linnaplaneerimise koodid Vene Föderatsiooni poolt piiratud vastutusega äriühingu "Reper" taotluse alusel projekteerimis- ja kalkulatsioonidokumentatsioon, mis on välja töötatud vastavalt Samaaria juhataja 17. septembri 2002. aasta resolutsioonile N 691 "Akti kinnitamise kohta krundi valik, mitteeluhoone asukoha esialgne kooskõlastamine bürooruumide, autopesula ja maa-aluse parkla paigutamiseks ning projekteerimisluba Osaühingule “Reper” tänaval asuva krundi jaoks . Leninskaja Samara Samara rajoonis", kehtestatud korras kinnitatud, OTSUSTAN."

Seega ei vasta kohtuasja asjaoludele registrikolleegiumi väide, et Aktsiaselts Reper ei esitanud tõendeid objektide asukohtade esialgse kooskõlastamise kohta.

Kui tehingu riikliku registreerimise ja (või) õiguste üleandmise taotluse läbivaatamiseks kehtestatud tähtaja jooksul, kuid kande lisamisel ühtsesse riiklikusse registrisse või enne õiguste riiklikust registreerimisest keeldumise otsuse tegemist, on täitev organ. õiguste riiklik registreerimine saab otsuse (määratlus, resolutsioon) määrata kinnisasja eseme arestimine või keeld teha teatud toiminguid kinnisasjaga, õiguste riiklik registreerimine peatatakse kuni aresti või keelu tühistamiseni. seaduses ettenähtud viisil.

Riiklik registripidaja on kohustatud hiljemalt viie tööpäeva jooksul alates õiguste riikliku registreerimise peatamise kuupäevast teavitama taotlejat (taotlejaid) kirjalikult õiguste riikliku registreerimise peatamisest ja riikliku registreerimise peatamise põhjustest. õigused.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata eeskirjade üksikasjadele, mis reguleerivad õigusi riiklikult registreerivate asutuste vastutust kahju eest, mis on põhjustatud nende ebaseaduslikust tegevusest või tegevusetusest üksikisikutele või juriidilistele isikutele (eelkõige tehniline viga registreerimisel, põhjendamatu registreerimisest keeldumine). või registreerimisest kõrvalehoidumine, registreerimisreeglite eiramine jne).

Niisiis, artikli lõikes 1 Seaduse artikkel 31 määratleb esimest korda põhjendamatu registreerimisest keeldumise – keeldumine loetakse selliseks, kui registreerimisest keeldutakse seaduse artikli 20 lõikega 1 mittevastavatel põhjustel või põhjuseid üldse täpsustamata. Vastavalt seaduse artiklile 31 ja tsiviilseadustiku artiklile 1069 kuulub kahju hüvitamisele täies ulatuses (see hõlmab tegelikku kahju ja saamata jäänud kasumit) Vene Föderatsiooni riigikassalt. Tsiviilseadustiku artikkel 1069 näeb ette vastutuse riigiorganite, kohalike omavalitsusorganite ja nende ametnike tekitatud kahju eest. See vastutus tekib tsiviilseadustiku artiklis 1064 sätestatud üldistel alustel, st kahju olemasolul kahju tekitaja õigusvastane tegu (tegevus või tegevusetus), põhjuslik seos õigusvastase teo ja sellest tuleneva vahel. kahju, samuti kahju tekitaja süü. Sel juhul eeldatakse kahju tekitaja süüd, kui ta ei tõenda, et kahju tekitati mitte tema süül (tsiviilseadustiku artikli 1064 punkt 2).

Kokkuvõtteks peatume korrakaitsepraktikas enim raskusi tekitaval seadusemuudatusel, kus räägitakse seaduse viiendasse peatükki sisse toodud uuest normist, mis kehtestab vastutuse reeglid riigi registreerimise eest. õigused kinnisvarale – seaduse artikkel 31.1. See artikkel, nagu selle pealkiri viitab, kehtestab Vene Föderatsiooni hüvitise maksmise alused eluruumide omandiõiguse kaotamise eest.

Seaduse artikli 31 lõike 1 punkti 1 kohaselt on õigus eluruumi omanikul, kellel ei ole õigust seda heauskse ostja käest tagasi nõuda, samuti heausksel ostjal, kellelt eluruum tagasi nõuti. ühekordsele hüvitisele Vene Föderatsiooni riigikassast. Kõigepealt tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, et seda reeglit saab kohaldada ainult koostoimes tsiviilseadustiku artiklitega 223, 301, 302, mistõttu on seaduse artikli 31 lõike 1 tähenduse mõistmiseks vajalik. puudutada neid tsiviilseadustiku norme.

Tsiviilseadustiku artikkel 301 annab õigusvastaselt ära võetud omanikule õiguse kaitsta oma rikutud õigust, esitades nõude oma vara väljanõudmiseks kellegi teise ebaseaduslikust valdusest (vindikatsiooninõue). Vindikatsiooninõude esitamisega peab omanik, kes Art. 1. lõike kohaselt. Tsiviilseadustiku 209 kohaselt on tal õigus omada, kasutada ja käsutada talle kuuluvat vara, kaitseb oma rikutud omandiõigust (ja samal ajal enamikul juhtudel ka kasutusõigust, kuna ilma asja omamata) tavaliselt on võimatu seda kasutada ehk asjast kasulikke omadusi ammutada).

Siiski on tsiviilseadustiku artikli 301 reeglist erand, mis käsitleb võimalust nõuda vara tagasi kellegi teise ebaseaduslikust valdusest.

Tsiviilseadustiku artikli 302 lõikes 1 on sätestatud juhuks, kui omaniku valdusõiguse rikkumine on seotud asjaoluga, et vaidlusalune vara omandati hüvitise alusel (näiteks ost-müük, vahetus). isikult, kellel ei olnud õigust seda vara võõrandada, heauskse ostja poolt, see tähendab selliselt omandajalt, kes ei teadnud ega saanud teada võõrandaja volituse puudumisest vara võõrandamiseks. Sellistel asjaoludel on omanikul õigus heauskse ostja käest vara tagasi nõuda ainult juhul, kui vara on kadunud omaniku või isiku poolt, kelle valdusse omanik vara andis, või varastatud ühelt või ostjalt. muul viisil või jätsid oma valduse muul viisil vastu nende tahtmist. Kui vara on soetatud tasuta (näiteks kingitusena) isikult, kellel ei olnud õigust seda võõrandada, on omanikul õigus vara igal juhul tagasi nõuda, see tähendab heas usus ostjal. (tsiviilseadustiku artikli 302 punkt 2).

Tsiviilseadustiku artikli 223 lõike 1 üldreegli kohaselt, mis määrab ära omandaja lepingujärgse omandiõiguse tekkimise hetke, tekib lepingujärgne asjaõigus selle üleandmise hetkest. kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. See "muu" reegel on sätestatud eelkõige tsiviilseadustiku artikli 223 lõikes 2, mille kohaselt juhtudel, kui vara võõrandamine kuulub riiklikule registreerimisele (selline juhtum on eelkõige kinnisvara võõrandamine). pärandvara), tekib omandaja omandiõigus selle kinnistamise hetkest, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. 30. detsembri 2004. aasta föderaalseadust N 217-FZ tsiviilseadustiku artikli 223 punkti 2 täiendati reegliga, mille kohaselt tunnistatakse kinnisvara heausksele ostjale kuuluvaks (tsiviilseadustiku artikli 302 punkt 1). Koodeks) omandiõiguse kohta sellise registreerimise hetkest, välja arvatud tsiviilseadustiku artiklis 302 sätestatud juhud, kui omanikul on õigus sellist vara heauskse ostja käest nõuda.

Tsiviilseadustiku artikli 223 lõikesse 2 tehtud täiendus on väga mitmetähenduslik ja vajab kommentaare. Fakt on see, et tsiviilseadustiku artikli 235 lõike 1 kohaselt saab seadusliku omandi lõpetada ainult seaduses sätestatud alustel. Tsiviilseadustiku artikkel 302 ega ka ükski teine norm ei seadusta vindikatsiooninõude rahuldamisest keeldumist vaidlusaluse vara omandiõiguse lõppemise aluseks omanikult ja selle õiguse tekkimiseks heauskselt ostjalt. . Seetõttu sõnastatud Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu pleenumi 25. veebruari 1998. a resolutsiooni nr 8 „Mõned praktika küsimused omandiõiguste ja muude asjaõiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamisel” punktis 25. , lõputöö heauskse omandiõiguse omandaja tekkimisest kõrvalise isiku poolt võõrandatud kinnisvarale ja selle õiguse registreerimisest kohtuotsuse alusel kujutas endast sisuliselt Venemaa Ülem Vahekohtu katset. Föderatsioon kehtestab seaduses sätestamata omandiõiguse lõpetamise aluse Nimetatud otsuse seda lõiget kritiseeriti õiguskirjanduses erinevatelt seisukohtadelt, sealhulgas käesoleva artikli autori poolt. Eelkõige märgiti, et heauskse ostja huve on võimalik kaitsta üksnes tsiviilseadustikusse sellise omandiõiguse tekkimise aluse sisseviimisega nagu heauskse ostja poolt vara tasuline omandamine volitamata võõrandajalt. .

Kui lugeda TsK § 223 p-sse 2 tehtud täiendust seaduses kehtestavaks erilise aluse heausksel ostjal omandiõiguse tekkimiseks, siis tähendab see iseenesest, et enne sellise täienduse tegemist on omandiõiguse tekkimiseks seaduses sätestatud eriline alus heauskse ostja puhul. Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu ülalnimetatud seisukohta ei olnud õiguslikel alustel. Kuid see ei ole tsiviilseadustiku uue väljaande artikli 223 lõike 2 ainus võimalik tõlgendus. Selle lõike grammatiline ja loogiline tõlgendamine eeldab asjaoluga, et tsiviilseadustiku artikkel 223 ise ei kehtesta omandiõiguse tekkimise aluseid, vaid määrab ainult hetke, millal selline õigus tekib vara omandajal. leping. Tsiviilseadustiku artikli 223 reegli sellise tõlgendusega „tunnustatakse kinnisvara heauskse ostja (tsiviilseadustiku artikli 302 punkt 1) omandiõiguse alusel selle kinnistamise hetkest alates välja arvatud tsiviilseadustiku artiklis 302 sätestatud juhud, mil omanikul on õigus sellist vara heauskse ostja käest nõuda” tulemuseks oli üsna absurdne kõlav järeldus, et juhtudel, kui vara ei saa nõuda Heauskse ostja puhul tunnistatakse see talle kuuluvaks omandi riikliku registreerimise hetkest, juhtudel, kui temalt saab vara välja nõuda, tunnistatakse see talle kuuluvaks omandiõiguse alusel, millest alates - muust hetkest.

Tsiviilseadustiku § 223 lõike 2 ebaselgus on seotud ka „heauskse ostja“ mõiste tekkiva ebakindlusega seoses kinnisvaraga. Fakt on see, et tsiviilseadustiku artiklid 301 ja 302 käsitlevad vara tagasinõudmist kellegi teise ebaseaduslikust valdusest. Pärast kinnisasja võõrandamise lepingu sõlmimist (eluruumi või ettevõtte võõrandamise korral - pärast sellise lepingu registreerimist) võib kinnistu omandaja valdusesse jõuda nii enne kui ka pärast kinnistu registreerimist. omandiõiguse üleminek omandajale. Vindikatsiooninõude saab esitada nii omandaja vastu, kellele vara tegelikult üle anti, kuid kelle omandiõigus omandatud varale ei ole veel registreeritud, kui ka omandaja vastu, kelle omandiõigus talle üleantud varale on sel ajal juba registreeritud. nõue on esitatud. Kui mõlemal juhul käsitleme vara tegelikku omanikku heauskse ostjana TsK § 302 tähenduses, siis sellise heauskse ostja mõistmise juures on vindikatsiooninõude rahuldamisest keeldumine võimalik igal juhul. need juhtumid. Kui omandaja all TsK § 302 tähenduses peame silmas nimetatud omandajatest vaid teist, siis vindikatsiooninõude rahuldamisest keeldumine on võimalik vaid teisel juhul.

Tundub, et teist arusaama heauskse ostja kohta tuleks õigeks pidada. Selle järelduse saab teha tsiviilseadustiku artikli 551 lõike 2 alusel, mille kohaselt ei ole kinnisvara müügilepingu täitmine poolte poolt enne omandi ülemineku riiklikku registreerimist muutmise aluseks. nende suhted kolmandate isikutega. Omavolilise võõrandaja ja heauskse omandaja suhtes on omanik kolmas isik. Kui eeldada, et pärast vara omandajale üleminekut muutus selle vara tagasinõudmine omaniku poolt võimatuks, tähendaks see vara võõrandamise tulemusena omandaja ja omaniku vaheliste suhete muutumist, mis oleks vastuolus lõikega 2. tsiviilseadustiku artikli 551 kohaselt.

Eespool käsitleti vaid mõningaid tsiviilseadustiku artiklite 223, 301, 302 koosmõjuga seotud küsimusi. On selge, et Venemaa kõrgeimatel õigusasutustel on tungiv ja tungiv vajadus anda selgitusi analüüsitud normide kohaldamise kohta. Tuleme tagasi kinnisvara registreerimise seaduse juurde. Millist hüvitist Vene Föderatsiooni riigikassa arvelt makstakse, käsitletakse seaduse artikli 31.1 lõikes 1. See on kirjas sama artikli lõikes 2, mille kohaselt makstakse sellist hüvitist juhul, kui omanikust ja heausksest ostjast mitteolenevatel põhjustel vastavalt jõustunud kohtulahendile tekitatud kahju hüvitamise kohta. eluruumide omandiõiguse kaotuse tagajärjel inkasso edasi täitevdokument ei tehtud ühe aasta jooksul alates käesoleva dokumendi täitmiseks esitamise tähtaja arvestamise kuupäevast. Sel juhul on hüvitise suurus piiratud tegeliku kahju summaga (st kaotatud eluruumi maksumusega), kuid see ei tohi ületada miljonit rubla. Selle hüvitise maksmise korra peab kehtestama Vene Föderatsiooni valitsus. Seaduse artikkel 33 sätestab, et seaduse artiklis 31.1 sätestatud hüvitise maksmise sätteid kohaldatakse juhul, kui heauskse ostja eluruumi omandiõiguse riiklik registreerimine viidi läbi pärast 2005. aasta 1. jaanuari.

Esiteks tuleb märkida, et seaduse artiklit 31.1 kohaldatakse juhul, kui omandiõiguse kaotus ei ole seotud registreeriva asutuse süülise ja ebaseadusliku tegevusega (käesoleval juhul tekitatud kahjuga, vastavalt seaduse artiklile 31). Seaduse järgi hüvitatakse täies ulatuses Vene Föderatsiooni riigikassast), kuid kolmandate isikute ebaseadusliku tegevusega. Näiteks eluruumi ostu-müügitehingu vormistas eluruumi üürnik, kes tegutses omaniku esindajana, notariaalselt kinnitatud volikirja alusel, mille üürnik koostas kokkuleppel notariga. Sama võltsitud dokumendi alusel registreeriti omandiõiguse üleminek ostjale. Sel juhul omaniku tahtel omaniku valdusest eluruumi võõrandamisest (eluruumi üleandmisest üürnikule), vara soetamise kulu ja omandaja heausksusest tulenevalt jääb omanikule kahju. keeldus nõude esitamisest ostja vastu eluruumi tagasinõudmiseks. Omanikul on õigus nõuda üürniku ja notarilt kahju hüvitamist. Pärast kahju hüvitamise nõude rahuldamise kohtulahendi jõustumist väljastatakse sissenõudjale täitedokument, mis esitatakse täitmiseks.

Näib, et seadusandja soovis näha seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 mõtet selles, et kui väljamõistetud summat aasta jooksul täies ulatuses tagasi ei saada, makstakse laekumata summa välja riigikassa arvelt. Venemaa Föderatsioon. Seaduse § 31 lõike 2 teksti analüüsides on aga näha, et seadusandjal ei õnnestunud sellele sellise tähenduse andmisel kuigi hästi. Eelkõige tähendab märge selle kohta, et hüvitist makstakse juhul, kui „täitekokumendi alusel sissenõudmist ei toimunud”, selle sõnasõnalises tähenduses, et õigust hüvitisele ei teki, kui vähemalt tühine osa väljamõistetud summast nõutakse sisse teatud tähtaja jooksul. aastal täitmisdokumendi alusel. Lisaks, kui heauskse ostja vara saab tagasi nõuda, tähendab see tsiviilseadustiku artikli 223 lõiget 2 arvesse võttes, et tal ei olnud omandiõigusi. Kõike eelnevat arvesse võttes võib õiguskaitsepraktikas oodata terve vastuolude sasipundar tekkimist, mida on väga raske edukalt lahti harutada.

2.4 Kinnisvarakäibe õigusliku reguleerimise küsimused

Kinnisvara käibe ja ümberkujundamisega seotud õigussuhted on üks teemasid, mis ei ole läbi õiguse ja riigi ajaloo kaotanud oma aktuaalsust. Teaduse ja tehnika areng toob meie ellu pidevalt uusi täiustusi ja leiutisi (objekte, protsesse, meetodeid jne), mille mõjude kogu spektri hindamine inimesele ja ühiskonnale on arenemis- ja uuenemistempo kiirenemise tõttu üha keerulisem. Selle arengu edenedes muutub ka küsimuste ring, mida õigusteadlased peavad lahendama kinnisvara asja- ja kohustuslike õiguste teooria raames.

Kinnisvara teemal tõstatatud teema eripäraks on selle olemuse kahepoolsus: ühelt poolt on kinnisvara loomine ja käitamine eraõigusliku, lubatava režiimi alusel läbiviidava ettevõtluse liik, teiselt poolt. , selline tegevus toimub linnaplaneerimis-, elamu-, keskkonna-, maaalastes õigusaktides sõnastatud imperatiivseid norme arvestades, s.o. arvestades riigi avalik-õiguslikke sätteid.

Sel juhul kerkib nii haldus- kui ka tsiviilõiguse vallas esile suur hulk omavahel seotud probleeme. Just siin kohtab teooria pidevalt seadusandja ja õiguskaitseorganite erinevaid käsitlusi, riigivõimu, kohaliku omavalitsuse teatud positsiooni ja investorite huvidega, mis alati sellega ei kattu. Seetõttu tekivad sageli vastuolud ja kokkupõrked, mis nõuavad mõistmist ja analüüsi.

Seega peaks kinnisvarasuhete õiguslik regulatsioon olema oma olemuselt kõikehõlmav, hõlmates mitte ainult eraõiguse norme, vaid ka mitmeid riiklikke, haldus- ja mõnikord rahvusvaheline õigus. Seetõttu on kinnisvarasuhete eraõiguslike aspektide uurimine ühiskonna ja riigi avalikke huve arvestamata võimatu ja kohatu. Vaatamata era- ja avalik-õiguslike mehhanismide kogu eripärale, suureneb riigi ja selle organite vastutus eraisikute ees. Avalik õigus kaitseb nende huve. Teisest küljest on mõisted “erahuvi” ja “erainvestor” kaotanud oma autonoomse iseloomu. Need mõjutavad avalikke huve iga üksiku kinnisvarakäibe akti puhul.

Kinnisvara valdkonna õigussuhete reguleerimiseks toimiva õigusrežiimi loomiseks on vajalik selle valdkonna investeeringute, ehituse, linnaplaneerimise protsesside, maaõigussuhete ja tsiviilõiguslike küsimuste põhjalik analüüs. , mis (vastavalt kohtuliku vahekohtu praktika suundumustele) lähevad mõnikord üksteisele vastuollu ning see mõjutab negatiivselt nii kinnisvara omanike ja kasutajate positsiooni kui ka selle spetsiifilise ja väga kalli tooteliigi ärikäivet. Kõik see võimaldab tuvastada kinnisvara tsiviilõigusliku režiimi tunnuseid, määrata üldise ja erilise ning välja töötada ühtse teadusliku ja teoreetilise lähenemise, mis suudab täita kaasaegses tsiviilõiguse teaduses olemasoleva teadusliku ja õigusliku vaakumi.

Kinnisvaraga seotud õigussuhete valdkonna vastuoluliste küsimuste arendamine on kaasaegse Venemaa õiguse teaduse aine lahutamatu osa. Proovime välja selgitada Vene Föderatsiooni erinevate kinnisvaraobjektide tsiviilõigusliku režiimi eristamise ja ühtsuse teoreetilised, metodoloogilised ja praktilised probleemid, tuginedes kodu- ja välismaiste teadlaste uuringutele varasuhete, tehingute regulatiivse reguleerimise probleemide kohta. , kinnisvara õiguste ja lepingute registreerimine, tsiviilvastutus ja selle liigid, samuti uuritavate probleemide ringi uurimiseks ja lahendamiseks olulised teaduslikud tööd üldteooria ja õigusajaloo vallas.

Peamised ettepanekud, mille rakendamine võib parandada Vene Föderatsiooni praegust kinnisvara õiguslikku režiimi, on järgmised.

Turusuhteid kinnisvara loomisel (arhitektuur ja linnaplaneerimine) iseloomustab avaliku õigusliku regulatsiooni suurenenud roll.

Vene õppeainete horisontaalsete suhete uurimine kapitaliinvesteeringud, vertikaalsed suhted ehituse äriüksuste ja riigiorganite (kohalik omavalitsus) vahel ei ole mõistetavad ja hoomatavad üksnes tsiviilõiguse teooria raames, mistõttu on paratamatu puudutada nende avalik-õiguslikke, rahvusvahelisi, haldusaspekte. probleeme.

Samal ajal võimaldab tsiviilõigus, omades sajandite jooksul välja töötatud tööriistakomplekti, korraldada ja korrastada omandi- ja rahasuhteid ilma võimumehhanisme kasutamata, tuginedes nende osaliste majanduslikele huvidele. Seega on kinnisvara õigusrežiimi tervikliku kirjeldamise juures uurimisobjekti enda mitmekülgsusest tulenevalt objektiivselt vajalik kasutada põhimõtteliselt ülddialektilis-materialistlikul meetodil põhinevat süsteems-struktuurset meetodit.

Mõiste “õigusregulatsiooni õigusrežiim” ühendab tervikliku süsteemina palju tunnuseid, mis iseloomustavad “õigusregulatsiooni” mõistet (selle rakendamise põhimõtted, vahendid ja meetodid) seoses konkreetse normikogumiga. See tunnuste kogum võimaldab seda tüüpi sotsiaalsete suhete, näiteks kinnisvaraga seotud suhete õiguslikku reguleerimist individualiseerida. Siiski on vaja iseloomustada õigusrežiime mitte ainult üldistatud objektide (kinnisvara õigusrežiim), vaid ka teatud tüüpi objektide ("elamukinnisvara", "ärikinnisvara õigusrežiim", "ettevõtted kui kinnisvarakompleks"), teatud toimingute sisule ("kinnisvaratehingute registreerimise õiguslik režiim"). Õigusliku regulatsiooni õigusrežiimi tunnused on antud õigusnormide alusel, mis eristuvad teatud tunnuste järgi ja on seetõttu erilise terviklikkusega. Valdav enamus juhtudest ei puuduta see normide kogum ühegi põhiõigusharu (fundamentaalne) ja koosneb erinevate õigusharude institutsioonidest. Näiteks äritegevuse läbiviimise kord, kinnisvara käibe tegemise kord, hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emiteerimise ja ringluse kord on reguleeritud nii era- kui avalik-õiguslike normidega. Just sotsiaalsete suhete (tegevusliikide) eripära määrab nende õigusliku regulatsiooni tunnused ja igal inimtegevuse valdkonnal on oma õigusliku reguleerimise režiim.

Seega tuleks õiguslikus ja metoodilises klassifikatsioonis liigitada kinnisvara õigusrežiim teiseseks institutsionaalseks erirežiimiks, mis on eraõiguslike ja avalik-õiguslike režiimide kompleksne modifikatsioon, millel on teatud spetsiifilised tunnused tehingutele, mille objektiks on Kinnisvara.

Kinnisvara õigusliku regulatsiooni sisuks on õigusrežiimi loomine, asjakohaste suhete loomine kinnisvaraturu subjektide vahel läbi subjektiivsete seaduslike õiguste andmise ja subjektiivsete juriidiliste kohustuste kehtestamise, et tekitada nõutav käitumine. . Õigusliku mõju tulemusena muutub kinnisvarakäive justkui sobivate õigussuhetega läbitavaks, täidetakse juriidilise struktuuriga, mis on õigusliku tegevuse aluseks, omamoodi mootoriks.

Erinevates teadusharudes ja teatud õigusharudes määratletakse isoleeritud loodusobjektid ning inimeste objektiivse ja praktilise tegevuse tulemused omal moel. Ka õiguse raames eristatakse asju nende tunnuste järgi, mis määravad ette iseseisvate õigusharude olemasolu.Kaasaegne Venemaa tsiviilõigus ei anna paljudele mõistetele legaalseid definitsioone, samas on loogiline eeldada, et iga mõiste seadusandluses on määratud oma semantiline "nišš". Kuna õiguse objektkomponendi uurimise praegune tase ei võimalda veel leida lahendust paljudele teoreetilistele ja sageli ka praktilistele probleemidele, mis on seotud asjade mõistete ja kinnisvara toimimisega tsiviilkäibes, siis lähtume olemasolevatest teoreetilistest arengutest. püüab välja pakkuda kinnisasja, kinnisasja ja kinnisvara mõisted.

Kinnisasjadeks võib pidada materiaalseid, füüsiliselt käegakatsutavaid, individuaalseid ja asendamatuid loodusliku päritoluga esemeid või inimtöö tulemusi, millel on maaga tugeva sideme loomuomane omadus, aga ka asju, mis on oma loomulike omaduste järgi liigutatavad – lennukid. , merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid, mis kuuluvad riiklikule registreerimisele ja millel on majanduslik vorm kaubad ja on seetõttu tsiviilkäibe objektid.

Kinnisvaraks võib pidada kinnisasja kompleksset asja, mis on loodud või koosneb erinevatest asjadest, kuid koos moodustavad ühtse terviku, mida kasutatakse ühtsel otstarbel, tsiviilkäibes jagatava (jagatava) või jagamatu asjana.

Kinnisvara on äri- või mittetulundusühingu mis tahes varalise õigusega kinnisvara kompleks, mis on ette nähtud kasutamiseks äritegevuses või sotsiaalsete või tarbijate vajaduste rahuldamiseks, kaubeldav, sealhulgas vallasasjad, nõudeõigused, ainuõigused ja kohustused.

Venemaa majandusellu on ilmunud uus nähtus - nn arendus - kaasaegne kinnisvaraarenduse kontseptsioon. Inglise keelest sõna-sõnalt tõlgituna tähendab see sõna "arengut", kuid lääne õigusteaduse traditsiooni kohaselt on see termin omandanud ainulaadse äritüübi tähenduse, mis on seotud kinnisvaraobjekti keeruka ümberkujundamisega ja mille eesmärk on suurendada selle väärtust. tehnilised ja organisatsioonilised täiustused, peen turunduskäsitus, edukad prognoosid tulevase nõudluse kohta, riskitegurite arvestamine jne. Kinnisvaraga seoses tähendab see sõna kinnisvara kvalitatiivse ümberkujundamisega seotud projektide edendamist. Areng on väga intelligentne ja iirise tüüpi ettevõtlus. Juriidiline aspekt arendus on seotud tehtud muudatuste juriidilise registreerimisega, kvalitatiivselt uue, esialgsest suurema väärtusega kinnisvara tekkimisega. Vastloodud objekti ja sellele õiguste registreerimine on põhimõtteliselt oluline punkt, kuna alles pärast seda on võimalik täielik omamine, kasutamine ja käsutamine. Kaasaegse Venemaa kogemuse ja selle olemuslike probleemide analüüs näitab arengu kui erilise äriliigi, ettevõtlustegevuse tüübi tekkimist. Seega saame anda arenduse järgmise definitsiooni: "Arendus on professionaalse ettevõtlustegevuse käigus toimuvate organisatsiooniliste, tegelike ja juriidiliste toimingute kompleks, mille eesmärk on luua ja (või) muuta kinnisvara, et sellest kasumit teenida. kinnisvara ümberkujundamine."

Ilmselgelt on tungiv vajadus lõpetamata ehitusprojektide õigusrežiimi õigusliku tasandi täiendavate üksikasjade järele. Kuna lõpetamata ehitusprojektile kuulub omandiõigus alati maatüki omanikule, rendiõigusega maatüki omanikule, peatükis sätestatud omandiõiguse alusel maatüki omanikule. Vene Föderatsiooni maaseadustiku IV (alalise (alalise) kasutamise õigus, eluaegse päriliku omamise õigus), siis tuleb teha muudatusi tsiviilseadustikus, eriti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 37. peatüki lõikes 3. Vene Föderatsiooni "ehitusleping". Seega tuleb tuvastada, et oma materjalidest ehitav töövõtja jääb selliste materjalide omanikuks ainult nende tegeliku ehituses kasutamise hetkeni (kuni nende ehituses kasutamiseks materjalide üleandmise hetkeni). Siinkohal lõppevad töövõtja omandiõigused üleantud materjalidele materjalide endi seadusliku hävitamise tõttu. Eeltoodu ei tähenda, et tellijast saab materjalide omanik. Materjalid alates nende seadusliku hävitamise hetkest ei saa üldse olla kodanikuõiguste kaubeldavad objektid nende varasemas seisundis.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik tunnustab ettevõtet tervikuna kinnisvarakompleksina kinnisvarana. Just selles ametis saab ettevõte tervikuna või selle osa olla ostu-müügi, pantimise, rentimise ja muude omandiõiguse seadmise, muutmise või lõpetamisega seotud tehingute objektiks. Õigused ettevõttele (nende päritolu, üleandmine, koormatised) kui kinnisvara kuuluvad riiklikule registreerimisele Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 alusel ning kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seaduses ja Tehingud sellega. Siiski tuleb tunnistada, et ettevõtte kui kodanikuõiguste objekti seadusandluses puuduvad selged märgid, mis eristaksid ettevõtteid teistest sarnastest objektidest (näiteks muudest kinnisvarakompleksidest), mida põhimõtteliselt saaks ettevõtluses kasutada. tegevust. Lõpuks reguleerivad kehtivad õigusaktid selliseid tsiviiltehinguid ettevõttega nagu ost-müük, rent, usalduse haldamine, hüpoteek. Nende erinevate tehingute õiguslik regulatsioon ei ole aga ühtne. Sellega seoses on varakäibe stabiilsuse arendamise huvides vajalik tunnustada ettevõtet (äritegevuses kasutatav kinnisvarakompleks) kui vara eriliiki ja iseseisvat tsiviilõiguste ja tsiviilõiguslike tehingute objekti. praktika kohaselt ei tohi ettevõte hõlmata kinnisvara ega varalisi õigusi kinnisvarale („kinnisvara” ettevõtte osana) Ettevõte on vaja kvalifitseerida kinnisvaraobjektiks ainult siis, kui ettevõte sisaldab selliseid kinnisvaraobjekte või ettevõttel on neile õigused. Tsiviilõiguses on vaja sõnastada teatud üldreeglid kõigi ettevõtetega tehtavate tehingute kohta (müük, rent, usaldushaldus, annetamine), nimelt: ettevõtte vara koosseisu ja väärtuse (sh nõuded ja võlad) määramise korra kohta; võlausaldajate ja nende õiguste teavitamine; ettevõtte üleandmise korra kohta; ettevõttele õiguste ülemineku riiklik registreerimine (nende koormatised) jne.

IN kaasaegne majandus, eriti tööstus- ja sotsiaalinfrastruktuuri valdkonnas, eksisteerivad erinevad vallas- ja kinnisvaraühendused, mida ühendab ühtne majanduslik otstarve ja millel on mistahes õigusel maatükk, mida võiks nimetada keeruliseks asjaks. Need on tehnoloogilise kinnisvara kompleksid. Mõnda ettevõtetega tehtavate tehingutega seotud reegleid (näiteks omandiõiguse ülemineku riikliku registreerimise eeskirjad) võiks laiendada tehnoloogilise kinnisvarakompleksiga tehtavatele tehingutele, mis aitaks lihtsustada tehnoloogilise kinnisvarakompleksi kuuluvate kinnisvaraobjektide varakäivet.

Kinnisasjale õiguste registreerimise ja sellega tehingute tegemise seadus liigitas elu- ja mitteeluruumid hoone osaks kinnisvarana. Seega käsitleb kehtiv seadusandlus elu- ja mitteeluruume iseseisvate kinnisvaraliikide ja kodanikuõiguste objektidena. Korterelamute elu- ja mitteeluruumide spetsiifilisus just oma olemuselt kinnisvaraobjektidena ei ole aga piisavalt kajastatud nende õigusrežiimi iseärasustes Peamine õiguspõhimõte, mida kasutatakse ühe isoleerituse (ruumiliste piiride) määramisel. kinnisvaraobjekt teistelt on sellise eseme iseseisva tsiviilõigusvõime põhimõte. Mis tahes asja juriidiline kirjeldus sisaldab viidet subjektiivsetele tsiviilõigustele, kas sellise asja suhtes eksisteerivad või võivad eksisteerida (s.t. asja kaubeldatavus) Järelikult kinnisasi (tsiviilõiguse mõistes) võib olla ainult asi, mille õigused on registreeritud ühtses riiklikus registris või mida saab (peab) registreerima ühtses riiklikus registris. See tähendab, et korterelamutes olevad elu- ja mitteeluruumid tuleb tunnistada iseseisvateks tsiviilkäibe objektideks lihtsate, jagamatute asjadena, mille omand on kas juba registreeritud ühtses riiklikus registris või on registreeritav. Eluasemealastes õigusaktides tuleks kehtestada sätted, et kogu ühist vara, sealhulgas ühiseid ruume, ei tohiks käsitleda iseseisvate asjadena, kuna need on täielikult kaubeldavad. Järelikult ei ole sellise ühisvara suhtes võimalik seada servituudiid, samuti on võimatu olukord, kus mingid elemendid (ruumid) kuuluvad õigusega. ühisvara ainult mõnele (mitte kõigile) hoone ruumide omanikele.

21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse nr 122-FZ V peatükki "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" täiendati artikliga, milles sätestatakse Vene Föderatsiooni poolt hüvitise maksmise alused. eluruumide omand.

Seega on eluruumi omanikul, kellel ei ole õigust seda heauskse ostja käest tagasi nõuda, samuti heausksel ostjal, kellelt elamispind tagasi nõuti, õigus ühekordsele hüvitisele eluruumi kassast. Vene Föderatsiooni. Hüvitise suurus ei tohi ületada miljonit rubla. Seni pole sellist hüvitamise korda kehtestatud ja kannatanuid on palju. Sellise maksmise kord tuleb kehtestada seadusandlikul tasandil ja summad tuleb ette näha Vene Föderatsiooni eelarveseadustikus. Tuleks järeldada, et selle õigusriigi praktikas rakendamiseks on kiiresti vaja välja töötada konkreetne mehhanism.

Ükskõik kui täiuslik registreerimissüsteem ka poleks, on omandiõiguse üleandmine riskiga seotud toiming. Olenevalt registreerimisobjektist võib kõik maailmas eksisteerivad registreerimissüsteemid jagada kahte suurde rühma – omandiõigus ja akt. Tunnistussüsteemides on registreerimisobjektiks õigused. Aktisüsteemides - tehingud. Registreerimissüsteem Venemaal on üles ehitatud vastavalt segatüüpi. Kui klassikalises süsteemis tekib õigus registreerimise hetkest, siis siseriiklikus süsteemis määrab kinnistamise hetk mitte ainult õiguse, vaid ka tehingupoolte kohustuste tekkimise, kuna registreerimisele kuuluv tehing on loetakse sõlmituks registreerimise hetkest. Venemaal võiks koos õiguste registreerimise süsteemiga välja töötada ka omaniku omandiõiguse kindlustamise, kuid mitte selle asemel, nagu näiteks USA-s, vaid paralleelselt selle süsteemiga, tagades heausksete ostjate õigused.

Tähelepanu väärib kinnisvararegistri teabe suulise esitamise kogemus, kuna teatud olukordades võib kiirelt saadud infost palju kasu olla.

Ungari registreerimisasutuse volitused on sellised, et maaamet saab omal algatusel jälgida registrisse kantud kinnisvaraandmete vastavust tegelikule seisukorrale. Venemaa õiguste registreerimise süsteemi ja maksusüsteemi edasiarendamine nõuab selliste volituste andmist siseriiklikele asutustele, kes teostavad kinnisvara ja sellega tehingute riiklikku registreerimist. Seda võib vaja minna näiteks selleks, et tuvastada omanike kõrvalehoidmist omandis olevatele maatükkidele püstitatud hoonete ja rajatiste õiguste registreerimisest.

Kodanike ja juriidiliste isikute õiguste ja õigustatud huvide kaitse kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kaudu annab asjaomastele õiguste subjektidele kindlustunde tsiviilkinnisvarakäibe stabiilsuse ja seaduslikkuse, soodsa investeerimiskliima loomise ning riskide vähendamine kinnisvaraturul.

Järeldus

Seadusandlike ja teoreetiliste allikate analüüs võimaldas teha järelduse kinnisvara institutsiooni vastuolulisest regulatsioonist Venemaa seadusandluses, kinnisvara ühtse kontseptsiooni puudumisest, omadustest, vara kinnisvaraks klassifitseerimise kriteeriumidest, erinevatest kinnisvaraliikidest. teatud kriteeriumide järgi kinnisvaraks liigitatud vara.

Olles läbi viinud objektide kinnisvaraks liigitamise kriteeriumide üksikasjaliku analüüsi, võime väita, et kõigil kinnisobjektidel peavad olema järgmised omadused: liikumatus ja seos maaga. Sellest lähtuvalt määratleme objektide kinnisvaraks klassifitseerimisel vaid kaks kriteeriumi. Esimene on objektide liikumatus ruumis (peamiselt hõlmab see maatükke endid, maapõue krunte). Sellesse rühma kuuluvad ka eluruumid, millele me maapinnaga seotuse kriteeriumi laiendada ei saa). Teine on ühendus maaga. Seda kriteeriumi mõistetakse kui võimatust liigutada objekte ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, märkimisväärseid töö- ja rahakulusid.

Olles üldistanud kinnisvara tunnused ja tuvastanud teatud objektide kinnisvaraks liigitamise kriteeriumid, sõnastame kontseptsiooni. Kinnisvara on üksikult määratletud asi või vara, millel on liikumatus või maaga tugev seos, mille teisaldamine on võimatu ilma selle sihtotstarbe ebaproportsionaalse kahjustamiseta, oluliste tööjõu- ja rahakulutusteta.

Kinnisvara hulka liigitatava vallasasja põhimõtte eriline väärtus või eriline tähendus tsiviilkäibes selgitab seadusandja soovi laiendada kinnisvara õigusrežiimi ka objektidele. Pealegi ei peaks eriline väärtus või tähendus seisnema mitte ainult nende asjade maksumuses (näiteks mere- või jõelaevad), vaid ka selliste objektide otstarbe olemuses (seega on iga kosmoseobjekt väärtuslik eelkõige oma otstarbe poolest ). Tundub, et põhimõtteliselt ei ole vallasasjade liigitamine kinnisvaraks põhjendatud. Kehtivates õigusaktides tehakse ettepanek teha järgmised muudatused ja täiendused:

1. Eemaldada Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklist 130 2. osa punkt 1.

2. Muuta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 punkti 1: „Kinnisasjadele ja muule kinnisvarale kuuluvad omandiõigused ja muud asjaõigused, nende õiguste piirangud, nende tekkimine, üleandmine ja lõpetamine kuuluvad riiklikule registreerimisele ühtses registris. justiitsasutuste riiklik register.

3. Vajadus selliste kinnisvaraobjektide nagu ruumid (elu- ja mitteeluruumid) ja lõpetamata ehitusobjektide seaduses selge märgete järele ilmnes juba Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kohaldamise esimestel aastatel. See vajadus tulenes nii selliste objektide erilisest tähtsusest tänapäeva Venemaa tsiviilkäibe jaoks kui ka vajadusest nende õiguslikku režiimi veelgi oluliselt täpsustada. Alles hiljuti juhtis seadusandja tähelepanu olemasolevale probleemile, kuid kahjuks ainult pooleliolevate ehitusprojektide osas.

4. Ruumide kui iseseisvate kinnisvaraobjektide osas ei ole olukord veel kuidagi muutunud. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 ei mainita ruume kinnisvaraobjektidena. Samas käsitleb eluruume, olenemata seadusandja poolt sellesse mõistesse pandud sisust (individuaalne elamu, korterelamu korter, tuba), seadusandja iseseisva õiguse objektina. Mis puudutab iseseisvat otstarvet omavaid mitteeluruume, siis praegune seadusandlus koosneb siiski pigem lünkadest kui õigusnormidest. Siiani ei reguleeri Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik mitteeluruumide õiguslikku staatust iseseisvate kodanikuõiguste objektidena. Loomulikult ei vasta selline õiguslik olukord tsiviilkäibe vajadustele. Kõiki esilekerkivaid probleeme ei lahenda ka kohtupraktika, mis tunnistab mitteeluruumi iseseisvaks kinnisvaraks, mis erineb hoonest või rajatisest, kus see asub, kuid on sellega lahutamatult seotud. Peamised probleemid on: juriidiliste kriteeriumide puudumine mitteeluruumide kui iseseisvate õigusobjektide eraldamiseks; avalike kohtade režiimi seadusandliku reguleerimise puudumine, hoonete ja rajatiste ühisvara, kus asuvad mitteeluruumid jne. Seetõttu ei saa praktikas välistada olukordi, kus hoone omanik, olles müünud kõik selles olevad ruumid, jääb näiteks „koridoride omanikuks“. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 tuleks kinnisvaraobjektidena lisada "Elu- ja mitteeluruumid".

5. Riikliku registreerimise seaduse üks peamisi puudusi on meie hinnangul hüvitamismehhanismi keerukus, mille tulemusena on raha väljamaksmine kahju tekitamise hetkest ajaliselt märkimisväärselt kaugenenud.

Seaduse vastutusküsimusi reguleerivad artiklid mitte ainult ei loo tõhusat mehhanismi, mis võimaldaks kodanikel oma õigusi realiseerida, vaid tekitab ka mitmeid nii õiguslikke kui ka õigustehnilisi küsimusi. Nendele küsimustele vastuste leidmine nõuab vastutus- ja hüvitamisasutuste seadusandliku ülesehituse parandamist.

Leiame, et seaduse artikli 31 lõike 1 lõikesse 2 tuleks teha järgmised täiendused: „Käesoleva artikli lõikes 1 sätestatud hüvitist makstakse juhul, kui nendest isikutest mitteolenevatel põhjustel vastavalt kohtuotsusele, mille kohaselt hüvitist ei saa teha. on jõustunud juriidilise jõu, et hüvitada neile kahju, mis on tekitatud käesolevas artiklis nimetatud vara kaotsimineku tagajärjel, täitedokumendi alusel sissenõudmist ei toimunud või seda ei tehtud täies ulatuses ühe aasta jooksul arvutamise kuupäevast. selle dokumendi täitmiseks esitamise perioodist. Selle hüvitise suurus arvutatakse tegeliku kahju moodustavast summast, millest on lahutatud täitedokumendi alusel tegelikult sissenõutud summad, kuid see ei tohi ületada ühte miljonit rubla.

Õigus nõuda täitedokumendi alusel makstud hüvitist läheb üle Vene Föderatsioonile.

Hüvitise maksmine ei võta käesoleva artikli lõikes 1 nimetatud isikutelt õigust nõuda täitevdokumentide tasumist kahju hüvitamiseks summas, mis ületab makstud hüvitise summat. Sel juhul kuulub Vene Föderatsiooni nõue rahuldamisele pärast seda, kui võlgnik on sisse nõudnud kogu tegeliku kahju, mis ületab makstud hüvitise summa.

Kui omandiõiguse kaotamise risk oli kindlustatud, makstakse hüvitist tegeliku kahju ulatuses, millest on maha arvatud tegelikult makstud summa kindlustushüvitis ja täitedokumendi alusel tegelikult kogutud summad, kuid mitte rohkem kui miljon rubla.

6. Olemasolev organite süsteem, mis teostab eluruumide riiklikku registreerimist ja tehnilist arvestust, maatükkide katastrilist registreerimist Vene Föderatsioonis on tülikas, kulukas ja piirab kinnisvaraturu arengut. Põhimõtteliselt moodustati see enne kehtiva tsiviilseadustiku vastuvõtmist ega vasta tänapäeva tsiviilseadusandluses talle seatud ülesannetele. Nende elundite süsteemi üleminekuline iseloom tõi kaasa paralleelsuse ja funktsioonide dubleerimise.

Kinnisvara ja sellega tehingute registreerimise, tehnilise raamatupidamise ja maakatastri ülesanded on vaja üle anda kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklikule registriasutusele.

Bibliograafia

Määrused:

1. Vene Föderatsiooni põhiseadus [Tekst]: ametlik. tekst. // Vene ajaleht.-1993. - nr 237.

2. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (esimene osa) [Tekst]: [föderaalseadus nr 51-FZ, vastu võetud 30. novembril 1994, alates 6. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 1994. - nr 32. - art 3301.

3. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (teine osa) [Tekst]: [föderaalseadus nr 14-FZ, vastu võetud 26. jaanuaril 1996, alates 6. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 1996. - nr 5. - art 410.

4. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (kolmas osa) [Tekst]: [föderaalseadus nr 146-FZ, vastu võetud 26. novembril 2001, alates 29. novembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. -2001. - nr 49. - art 4552.

5. Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustik [Tekst]: [Föderaalseadus nr 138-FZ, vastu võetud 14. novembril 2002, alates 4. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2002. - nr 46. - art 4532.

6. Vene Föderatsiooni vahekohtumenetluse seadustik [Tekst]: [Föderaalseadus nr 95-FZ, vastu võetud 24. juulil 2002, alates 2. oktoobrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2002. - nr 30. - artikkel 3012.

7. Vene Föderatsiooni maakoodeks [Tekst]: [Föderaalseadus nr 136-FZ, vastu võetud 25. oktoobril 2001, alates 8. novembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2001. - nr 44. - art 4147.

8. Eluasemekood Venemaa Föderatsioon [Tekst]: [föderaalseadus nr 188-FZ, vastu võetud 29. detsembril 2004, seisuga 18. oktoober 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2005. - nr 1 (1. osa). - Art.14.

9. Vene Föderatsiooni metsaseadustik [Tekst]: [föderaalseadus nr 200-FZ, 4. detsember 2006] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2006. - nr 50. - artikkel 5278.

10. Vene Föderatsiooni lennuseadustik [Tekst]: [föderaalseadus nr 60-FZ, vastu võetud 19. märtsil 1997, alates 4. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 1997. - nr 12. - artikkel 1383.

11. Vene Föderatsiooni veeseadustik [tekst]: [föderaalseadus nr 74-FZ, vastu võetud 3. juunil 2006, seisuga 19. juuni 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2006. - nr 23. - art 2381.

12. Vene Föderatsiooni kaubaveo koodeks [tekst]: [föderaalseadus nr 81-FZ, vastu võetud 30. aprillil 1999, alates 6. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 1997. - nr 12. - art 1382.

13. Siseveetranspordi koodeks [Tekst]: [föderaalseadus nr 24-FZ, vastu võetud 7. märtsil 2001, alates 6. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2001. - nr 11. - art 1001.

14. Maksejõuetuse (pankroti) kohta [Tekst]: [Föderaalseadus nr 127-FZ, vastu võetud 26. oktoobril 2002, alates 1. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2002. - nr 43. - art 4190.

15. Kinnisvara ja tehingute õiguste riikliku registreerimise kohta vt [Tekst]: [Föderaalseadus nr 122-FZ, vastu võetud 21. juulil 1997, alates 23. novembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu . - 1997. - nr 30. - artikkel 3594.

16. Riigi- ja munitsipaalvara erastamise kohta [Tekst]: [föderaalseadus nr 178-FZ, vastu võetud 21. detsembril 2001, alates 1. detsembrist 2007] // Vene Föderatsiooni õigusaktide kogu. - 2002. - nr 4. - art 251.

Teadus- ja õppekirjandus:

17. Abramova M.V. Kinnisvara mõiste küsimusest. [Tekst] // Jurist - nr 4. - 2008. - Lk.13.

18. Aleksandrov A.A. Kinnisvara õigusrežiimi tunnused Venemaa tsiviilõiguses (20. sajandi algus ja uusaeg). [Tekst] //Moskva ülikooli bülletään. Sari P. Õigus. - 1996. - nr 6. - Lk.98.

19. Babkin S.A. Kinnisvarakäibe korraldamise põhiprintsiibid. [Tekst] M.: 2008. - 124 s.

20. Barkhatov M.V. Maaseadustiku kommentaar. Raamatust “Kommentaar Vene Föderatsiooni maaalaste õigusaktide kohta”. - M.: Yurayt-Izdat, 2002. - 456 s.

21. Bakshinskas V.Yu. Vene Föderatsiooni äriõigus. [Tekst] /Ans. toim. Gubin E.P., Lakhno P.G. - M.: Jurist, 2003. - 478 lk.

22. Vitryansky V. Kinnisvara käsitlevate õigusaktide täiustamise viisid. [Tekst] // Majandus ja õigus. - 2003. - nr 6. - P.5.

23. Gabbasov R.A. Õiguse kvaliteet ja kinnisvararegulatsiooni küsimused [Tekst] // Notariaalpraktika bülletään. - 2005. - nr 3. - P.22.

24. Tsiviilõigus: Õpik. 2. osa. [Tekst] / Toim. Sergeeva A.P., Tolstoi Yu.K. - M., Prospekt. 2007. - 679 lk.

25. Grišajev S.A. Õiguslik regulatsioon kinnisvara [Tekst] // Riigiõigus. - 2008. - nr 3. - P.42.

26. Grišajev S.P. Asjaõiguste riiklik registreerimine [Tekst] // Venemaa õiguse ajakiri. - 2006. - nr 10. - P.15.

27. Dal V.N. Vene keele seletav sõnaraamat. Kaasaegne versioon. [Tekst] M.: EKSMO, 2002. - 1220 lk.

28. Dikusar V.M. Loodusobjektide õiguste riiklik registreerimine [Tekst]// Õigusloome ja majandus. - 2006. - nr 2. - P.12.

29. Druzhinina L. Ettevõte kui objekt [Tekst] // EZh-Advokaat. - 2005. - nr 35.- P.2

30. Ershova I.V. Majandusringluses oleva riigivara õiguslik režiim: teoreetiline alus ja parandamise viise. [Tekst] M.: Statuut, 2005. - Lk.150.

31. Žarikov Yu.G. Teaduslik ja praktiline juriidiline kommentaar Vene Föderatsiooni veeseadustiku artiklite kaupa. [Tekst] / Toim. Bogolyubova S.A. - M.: Õigusmaja "Justitsinfor" // Õigus ja majandus. - nr 17-18. - 1996. - Lk.45-47.

32. Žarikov Yu.G., Masevitš M.G. Kinnisvara: õiguslik regulatsioon: Teaduslik ja praktiline käsiraamat. [Tekst] M. BEK, 1997. - 432 lk.

33. Zhilkin DG. Kinnisvara registreerimine uuel viisil [Tekst] // Elamuseadus - 2007. - Nr 6. - Lk14.

34. Isakov V.B. Õigusliku regulatsiooni mehhanism ja õigusrežiimid. [Tekst]// Riigi- ja õiguseteooria probleemid. - M.: Haldusõigus ja -protsess, 2007. - Lk.258-259.

35. Kamõšanski V.P. Kinnisvara omand: piirangute küsimused [Tekst]. - Elista: APP Dzhangar, 2008. - 237 lk.

36. Kindeeva E.A., Piskunova M.G. Kinnisvara: õigused ja tehingud (uued kinnistamisreeglid, riiklik registreerimine, dokumentide näidised). - Yurayt-Izdat, 2004. - 167 lk.

37. Kirsanov AR. Registreerimisõigus on moodsa Venemaa õiguse tekkiv haru [Tekst] // Kinnisvaraõiguste riiklik registreerimine: registreerimisõiguse probleemid / Rep. toim. Kirsanov A.R. - M., Ühtsus. 2003. - Lk.6.

38. Kovalevski M.A. Ettevõtja vara põhiseaduslik ja õiguslik režiim [Tekst] // Code-info. - 2007. - nr 5. - P.8.

39. Kozlova I.V. Kinnisvara mõiste ja kinnisvaraõiguste registreerimise küsimused Vene Föderatsiooni õigusaktides. [Tekst] // Õigusteadus. - 2008. - nr 2. - P.154-162.

40. Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus. [Tekst] /Venemaa tsiviilkoodeks. Probleemid. teooria. Praktika: kogumine S.A. Khokhlovi mälestuseks / Rep. toim. A.L. Maskovski. [Tekst] M.: Rahvusvaheline Finants- ja Majandusarengu Keskus, 1998. - 820 lk.

41. Kommentaar Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimese osa kohta ettevõtjatele. [Tekst] M.: Õiguskultuuri Sihtasutus. Ajakirja Economy and Law toimetuskolleegium, 1995. - 643 lk.

42. Kornilova N.V. Eluruumid: mõiste, märgid ja tüübid [Tekst] // Elamuseadus. - 2007. - nr 3. - P.23.

43. Kinnisvaraalase tsiviilõiguse väljatöötamise kontseptsioon [Tekst] // Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon. - 2007. - nr 2. - P.29.

44. Krassov O.I. Kommentaar Vene Föderatsiooni maakoodeksi kohta. [Tekst] M.: Jurist, 2002. - 342 lk.

45. Levšina T.D. Venemaa tsiviilõigus. Üldosa: Loengute kursus. [Tekst]/Ans. toim. Sadikov O.N. - M.: Jurist, 2001. - 780 lk.

46. Mazurov A.V. Maaseadustiku kommentaar. Raamatust “Kommentaar Vene Föderatsiooni maaalaste õigusaktide kohta”. - M.: Yurayt-Izdat, 2002. - 720 s.

47. Makarov O. Kinnisvara loomise ja kasutamise regulatsioon [Tekst] // Seaduslikkus. - 2005. - nr 5. - P.18.

48. Masevich M. Kinnisvara käsitlevate kehtivate õigusaktide ülevaade [Tekst] // Õigus ja majandus. - 2008. - nr 1. - P.22.

49. Meyer D.I. Venemaa tsiviilõigus: 2 tunni pärast 1. osa. [Tekst] - M., Staatus.1997. - 867 lk.

50. Naumova L. Kinnisvara kvalifikatsioonikriteeriumid [Tekst] // EZh-Yurist. - 2008. - Nr 1. - P.5.

51. Saksa Yu. Vallas- ja kinnisvara (Tsiviilõiguse täiustamise suunas). [Tekst] // Majandus ja õigus. - 1998. - nr 6. - lk 102.

52. Ogorodnikov V.V. Kinnisvaraõiguste ja Vene Föderatsiooni subjektidega tehtavate tehingute riigi pearegistripidajate nõukogu presiidiumi töö tulemustest [Tekst] // Justiitsasutuste roll õigusriigis: teaduslik-praktilise uurimistöö materjalid. konverents. - M., Venemaa Õigusakadeemia. 2002. - Lk 350.

53. Orlova M.M. Kinnisvara ja hüpoteek. [Tekst] // Vene õigusemõistmine. - 1998. - nr 11. - P.10-12.

54. Petrova S.M. Vaidlused kinnisvara õiguste registreerimise üle [Tekst] // EZh-Yurist. - 2008. - Nr 2. - P.7.

55. Piskunova M.G. Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine justiitsasutuste õiguskaitsetegevusena [Tekst] // Vene Föderatsiooni ministeeriumi bülletään. - 2001. - nr 1. - P.21.

56. Pokrovski I.A. Tsiviilõiguse peamised probleemid. 4. trükk hispaania keeles [Tekst] M.: Statuut, 2003. (Vene tsiviilõiguse klassika). - 654 s.

57. Pronichev K.V. Kinnisvara üürilepingu tingimustest ja riiklikust registreerimisest [Tekst] // Advokaat. - 2007. - nr 4. - P.14.

58. Romanov O.E. Mõnedest probleemidest, mis on seotud kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise kehtetusega [Tekst] // Kehtetus tsiviilõiguses: probleemid, suundumused, praktika: Artiklite kogumik / Rep. toim. Rožkova M.A. - M., põhikiri. 2006. - Lk 144.

59. Rukas N. Kinnisvara mõiste ja kinnisvara õigusrežiimi tunnused Vene Föderatsiooni õigusaktides. [Tekst] // Kinnisvaraturu õiguslik regulatsioon. - 2008. - nr 1. - P.10.

60. Rjasentsev V.A. Nõukogude tsiviilõigus. [Tekst] Õpik. 2 osas.1.osa. - M.: Statuut, 2006. - 762 lk.

61. Sadikov O.N. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kommentaar, esimene osa (artikkel kaupa) Infra [Tekst] M.: INFRA-M, 2007. - 890 lk.

62. Skvortsov O.Yu. Kinnisvara mõiste tsiviilõiguses. [Tekst] // Õigusteadus. - nr 8. - 2002. - Lk 133.

63. Sklovsky K. Metsiku turu vastav seadus [Tekst] // EZh-Lawyer. - 2005. - nr 2. - P.4.

64. Kaasaegne entsüklopeedia. [Tekst] // dic. academic.ru

65. Sukhanov E.A. Tsiviilõigus: 4 köites Köide 1. Üldosa: [Tekst] Õpik / Rep. toim. Sukhanov E.A. - 3. väljaanne, muudetud ja täiendatud. - M.: Wolters Kluwer, 2004.- 467 lk.

66. Sukhanov E.A. Ettevõte ja juriidiline isik [Tekst] // Majandus ja õigus.- 2004. - Nr 7. - Lk.11.

67. Syrykh E.V. Õiguse kvaliteedi tehnilised ja juriidilised kriteeriumid [Tekst] // Õigustehnoloogia probleemid: Artiklite kogumik / Toim. Baranova V.M. - N. Novgorod., 2000.- Lk.162-179.

68. Riigi ja õiguse teooria: Loengute kursus [Tekst] / all. toim. Mazutova N.I. ja Malko A.V. - 2. väljaanne, muudetud. ja täiendav - M.: Jurist, 2004. -

69. Khutyz M.Kh. Rooma eraõigus: [Tekst] Loengute kursus. Krasnodar: Cubangose Ülikool, 1993. - 525 lk.

70. Tšernõh A.V. Kinnisvara pantimine tsiviilõiguslikult. [Tekst] M.: Gorodets, 2006. - 127 lk.

71. Chefranova E.A. Riiklik registripidaja Vene Föderatsioonis: kutseala alused. Registreerimise sammud: õpetus. [Tekst] – M., Põhikiri. 2006.- Lk.66.

72. Chistyakova L. Lõpetamata maamajade riiklik registreerimine [Tekst]// EZh-Advokaat. - 2006. - nr 33. - P.3.

73. Tšubarov V.V. Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise küsimused ja sellega tehingud [Tekst] // Tänapäeva tsiviilõiguse probleemid: Artiklite kogumik. - M., Gorodets. 2000. - Lk.145-146.

74. Šeršenevitš G.F. Vene tsiviilõiguse õpik (1907. aasta väljaande järgi) [Tekst] M.: Säde, 1995. - 744 lk.

75. Shirinskaya E.Yu. Kinnisvaratehingud: riikliku registreerimisnõuete eiramise tagajärjed [Tekst] // Advokaat. - 2005. - nr 1. - P.34.

76. Štšennikova L. Kinnisvara: seadusandlikud sõnastused ja kontseptuaalsed käsitlused [Tekst] // Vene õigus. - 2003. - nr 11. - P.14.

77. Jakovlev V.F. Venemaa: majandus, tsiviilõigus: (teooria ja praktika küsimused). [Tekst] – M., RIC ISPI RAS. 2000. - 249 lk.

78. Õiguspraktika materjalid

79. Kinnise aktsiaseltsi "REBAU AG" kaebuse läbivaatamiseks keeldumise kohta põhiseaduslike õiguste ja vabaduste rikkumise kohta, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku lõige 1, artikkel 165 ja lõige 3, artikkel 651 [ Tekst]: [Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu otsus nr 132-O, 5. juuli 2001] // Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu bülletään. - 2002. - nr 1. - P.15.

80. Mõnede küsimuste kohta omandiõiguste ja muude omandiõiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamise praktikas [Tekst]: [Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu pleenumi resolutsioon nr 8, 25.02.1998] // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. - 1998. - nr 10. - P.18.

81. Ülevaade föderaalseaduse „Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta [Tekst]” kohaldamisega seotud vaidluste lahendamise praktikast: [Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi teabekiri nr. 59, 16. veebruar 2001] // Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. - 2001. - nr 4. - P.11.

82. Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 1. juuni 2007 resolutsioon nr 8224/07. [Tekst] // Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu bülletään. - 2007. - nr 5. - P.45.

83. Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 12. augusti 2003. a resolutsioon nr 10676/02. [Tekst] // Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu bülletään. - 2004. - nr 1. -P.67.

84. Volga rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 23. mai 2006. aasta resolutsioon asjas nr A55-9128/2006 [Tekst] // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. - 2006. - nr 11. - Lk 50.

85. Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 14. oktoobri 2006. aasta resolutsioon nr 4849/06 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. - 2007. - nr 4. - P.32.

86. Volga piirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 20. septembri 2005. aasta resolutsioon asjas nr A55-17520/2004-46 // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. - 2005. - nr 8. - P.15.

87. Volga rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 3. märtsi 2005. aasta resolutsioon asjas nr A55-6296/04-11 // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. - 2005. - nr 5. - P.11.

Sissejuhatus

Kinnisvara institutsiooni taaselustamine Venemaa tsiviilõiguses stimuleerib sellele tsiviilõiguse nähtusele pühendatud uuringute teket. Paljud juristid (eelkõige P. N. Pavlov, M. G. Piskunova, E. Ju. Turetski, O. Ju. Skvortsov) pühendavad sellele teemale palju töid, milles püüti põhjalikult uurida kinnisvara ja selle õiguslikku režiimi. käive. See on loomulik, sest kinnisvarakäibe intensiivne dünaamika tekitab väga erinevaid probleeme, mis nõuavad tõsist õigusteooria reageeringut praktika vajadustele.

Kuna tegemist on tsiviilõiguse põhikategooriaga, on kinnisvara mõiste aluseks kogu kinnisvaraõiguse süsteem ja kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon. Kinnisvara majanduslikku tähendust õõnestavad aga sageli seadusandjate tehtud uuenduslikud õigusotsused. On ilmne, et kinnisvara juriidilise definitsiooni puudused toovad kaasa probleeme õiguskaitsepraktikas ja avaldavad lõppkokkuvõttes negatiivset mõju tsiviilkäibele. Vaevalt saab väita, et Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis sõnastatud kaasaegne kinnisvarakontseptsioon on puudustest vaba. See probleem muutub eriti teravaks tänu sellele, et vallasasja mõiste on sõnastatud jääkprintsiibi järgi (kõik, mis ei ole kinnisvara, on vallasvara).

Eeltoodu viib järeldusele, et nii kinnisvara enda seadusandlik mõiste, mis hõlmab erinevaid varaliike, kui ka selle mõistega külgnevad õigusinstitutsioonid, mis reguleerivad kinnisvara õiguste riikliku registreerimise süsteeme ja sellega tehinguid, teevad seda. ei oma selgeid, kergesti loetavaid selgitusi, miks kinnisvara definitsioon Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 on sõnastatud nii ja mitte teisiti.

Kinnisvara eraldamist muust kinnisvarast ei seleta mitte ainult olemasolevate loodusvarade tähtsus riigi majandusele, muu kinnisvara tihe seos maatükkidega, vaid ka asjaolu, et kinnisvara hõlmab kõige väärtuslikumat ja sotsiaalselt olulisemat. objektid. See eeldab nende tsiviilkäibes osalemise erireguleerimist, mis väljendub paljude õigussuhete sisu iseärasustes, lepingute sõlmimise erikorras ja vormis, mille esemeks on kinnisvara, omandi omandamise erireeglite kehtestamises. kinnisvara ja mitmel muul juhul. Mõned õigussuhted, näiteks hüpoteek, võivad hõlmata ainult kinnisvara. Maatükkide, ettevõtete, hoonete, rajatiste ja muude kinnisvaraobjektide ost-müük erineb oluliselt teiste objektide soetamisest sama lepingu alusel.

Paljusid kinnisvarale omaseid juriidilisi tunnuseid on varemgi täheldatud, kuid turutingimustes ja kaubakäibe suurenedes nende tähtsus suureneb.

Tuleb rõhutada, et teatud tüüpi kinnisvara õiguslik režiim erineb üksteisest oluliselt, mis kajastub ka käesoleva töö ülesehituses. Nii näiteks erineb põllumajandusmaa õiguslik regulatsioon maapõue või ehitiste ja muude objektide režiimist.

Selle töö kirjutamisel uuriti ja kasutati ulatuslikku regulatsiooni ja õiguskirjandust. Kõige olulisemad neist olid näiteks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, Vene Föderatsiooni maakoodeks, Vene Föderatsiooni metsaseadustik, 21. juuli 1997 föderaalseadus nr 122-FZ “0 riik õiguste registreerimine kinnisvarale ja sellega tehtavatele tehingutele” (muudetud 17. juunil 2010 N 119-FZ) jne. Nende uurimuse eesmärgiks on kinnisvara kui tsiviilõiguste objekti kontseptsiooni konstruktiivne analüüs ja kinnisvara institutsiooni määratlemine tsiviilõigussuhete praeguses arengujärgus.

Uuritavatele probleemidele on pühendatud järgmiste kaasaegsete tsiviilteadlaste tööd: Boltanova E.S., Braginsky M.I., Vitryansky E.V., Sukhanov E.A. jt.

Siiski tuleb märkida, et selles uuringus tuvastatud probleem põhjustab teadusringkondades jätkuvalt tuliseid arutelusid ja nõuab täiendavat teaduslikku uurimist.

See töö koosneb sissejuhatusest, kolmest peatükist, järeldusest, kohtupraktika analüüsist ja kirjanduse loetelust.

Peatükk 1. Kinnisvara mõiste ja üldtunnused

§ 1. Kinnisvara mõiste

Vara jagamine vallas- ja kinnisvaraks pärineb Rooma õigusest ja seda aktsepteerivad peaaegu kõik õigussüsteemid. Selline omandi jagamine on seotud loodusobjektide ja ennekõike maa eraomandiõigusega, samuti nende objektide tsiviilkäibesse toomisega, selle ringluse arenguga, mis on mõjutanud paljusid poliitilisi ja sotsiaalseid õigusi. kodanikest paljude sajandite jooksul. Kinnisvaraks ei peetud mitte ainult maatükke (praedia, fundi) ja maa sisikonda, vaid ka kõike, mis omaniku maal teiste tööga loodi. Seda tunnistati maapinna looduslikuks või tehislikuks osaks - res soli. See hõlmas hooneid, põllukultuure ja istutusi. Kõiki neid objekte, mis olid maaga seotud või selle pinnale põhiliselt kinnitatud, peeti selle koostisosadeks. Neile kehtis reegel superficies soolo cedit – mis tehakse pinna kohal, järgneb pinnale. Maja ja maa lahus omamine tundus võimatu. 1

Venemaa õigusaktide ühes viimases tõlgenduses sai kinnisvara järgmise määratluse: vastavalt artikli lõikele 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 hõlmab kinnisasju (kinnisvara, kinnisvara) maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, st esemeid, mille liikumine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised. Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid.

Veelgi enam, seadusandja peab mõisteid "kinnisasjad", "kinnisvara", "kinnisvara" sünonüümiks, nagu tõendab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130.

Lisaks on artikli lõike 1 kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 kohaselt tunnustatakse kinnisvara ettevõttena tervikuna kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi. Ettevõte kui kinnisvarakompleks on vara kõige laiemas tähenduses, see hõlmab: esiteks tema tegevuseks ettenähtud asju (nii kinnis- kui vallasasju), sealhulgas maatükke, hooneid, rajatisi, seadmeid, inventari, toorainet, tooteid; teiseks nõudeõigused; kolmandaks võlad; neljandaks õigused nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (kaubamärgid, teenusemärgid) ja muud ainuõigused, kui seaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti. Tehingu tegemisel ettevõtte kui varakompleksiga tervikuna kuulub võõrandamisele kogu nimetatud vara, kui seaduses või lepingus ei ole sellest reeglist sätestatud erandeid. 2 Samas tuleb tõdeda, et ettevõtte kui kodanikuõiguste objekti seadusandluses puuduvad selged märgid, mis eristaksid ettevõtet teistest samalaadsetest objektidest (näiteks muudest kinnisvarakompleksidest), mida põhimõtteliselt saaks kasutada äritegevused.

Tuleb märkida, et omavoliline ehitamine 3 ja pooleliolevad ehitusobjektid 4 loetakse kinnisvaraks. Seadusandja seda mõistet aga kinnisvara põhimõistesse ei too. Selle normi tõlgendamine võimaldab järeldada, et mõiste „ehitis“ on üldmõiste kunstlikult loodud (kuid kehtestatud korda rikkudes) kinnistutele maatükil 5 .

Tuleks aga tagasi pöörduda Art.-s toodud kinnisvara mõiste sõnastuse juurde. 130 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. See määratlus põhineb kolmel meetodil, mida seadusandja kasutab üldise mõiste tuletamiseks:

1) maatükkide kinnisvaraks liigitamine;

2) selliste objektide liigitamine kinnisasjadeks, mille teisaldamine on võimatu ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata;

3) oma olemuselt vallasasjade liigitamine kinnisvaraks - õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreerimisele kuuluvad kosmoseobjektid.

Nagu näete, ei ole kõigil neil kinnisvaragruppidel omavahel ühiseid tunnuseid. Isegi esimesel ja teisel objektirühmal ei ole lähemal uurimisel ühiseid jooni, sest kui esimene esemerühm sisaldab esemeid, mis on põhimõtteliselt teisaldamatud (maatükid), siis teise rühma kuuluvad objektid, mille liikumine on põhimõtteliselt võimalik, kuigi ebaproportsionaalse kahju tekitamine.sihtotstarbe kahjustamine (metsad, istutused, hooned, rajatised). Tuleb märkida, et kaasaegsed tehnoloogiad võimaldavad mõnel juhul teisaldada metsi, istandusi, hooneid ja rajatisi, ilma et see kahjustaks nende eesmärki. Veelgi enam, teatud tingimustel saab seda objektide rühma muuta vallasvaraks (näiteks metsade müügiks raiumisel või ehitise müümisel ehitusmaterjalideks). 6

Kolmandasse rühma kuulub vara, mis ei ole maaga seotud, kuid on seadusega otseselt liigitatud kinnisasjadeks. Eelkõige para. 2 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 liigitab kinnisvaraks õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad, riiklikule registreerimisele kuuluvad kosmoseobjektid, s.o. objektid, mis on objektiivselt loodud ruumis liikumiseks. Kinnisvara õigusrežiimi laiendamine neile on tingitud nende kõrgest maksumusest ja vajadusest arvestada nende objektide õigustega 7 .

Selle klassifikatsiooni õiguslik tähendus seisneb selles, et õigused kinnisvarale tekivad, lähevad üle ja lõpevad nende riikliku registreerimise hetkest. Lisaks kuuluvad riiklikule registreerimisele ka tehingud nende objektidega, mis on otseselt seaduses määratud (näiteks korteri ostu-müügileping). 8

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik kehtestab kinnisvara õigusrežiimi tunnused:

1) Omand ja muud asjaõigused kinnisvarale, nende õiguste piirangud, nende tekkimine, üleandmine ja lõppemine kuuluvad riiklikule registreerimisele (artikkel 132).

2) Kohustus, mille esemeks on kinnisvara, täidetakse üldjuhul selle asukohas.

3) Omandiõigus vastloodud või lepingu alusel võõrandatud kinnisvarale tekib selle kinnisasja riikliku registreerimise hetkest (artikkel 219) või selle omandiõiguse üleminekust ostjale (artikkel 551).

4) Peremeheta kinnisasja omandiõiguse saamiseks on kehtestatud erikord (§ 225) ja pikemad aegumistähtajad kinnisvara omandamiseks (§ 234); hüpoteegiga seatud kinnisvara arestimine (artikkel 349); riigi- ja munitsipaalettevõtete ning neile kuuluva kinnisvara käsutamine (artikkel 295).

5) Kinnisasjaga tehingutele kehtivad erieeskirjad, mis näevad ette maatüki õiguste sõltuvuse õigusest kinnisvarale. Seega on kinnisasja pantimine (hüpoteek) lubatud ainult samaaegse hüpoteegiga maatüki, millel see asub, või selle kasutamiseks vajaliku osa või hüpoteegipidaja kasutusõiguse alusel sama lepingu alusel. või selle osa (artikkel 340).

Kinnisvara on reformitud Venemaa majanduse uus juriidiline kategooria. Nõukogude perioodi seadusandlus ei tundnud seda paljude kaubaringluse piirangute ja riigi ainuomandis olevate loodusobjektide täieliku ringluskeelu tõttu.

Riigi- ja munitsipaalettevõtete erastamine, maa era- ja munitsipaalomandi õigusinstitutsiooni juurutamine jm Loodusvarad, koos nende riigi omandiga lõid tingimused kinnisvaraalaste turusuhete arendamiseks ja sellest tulenevalt ka vajaduse nende suhete õigusliku reguleerimise järele. Erinevalt vallasasjadest kehtestatakse kinnisasjadele eriõiguslik õiguslik režiim: kinnisasja omandiõiguse saamise reeglid, kinnisvaratehingute kohustuslik riiklik registreerimine, kinnisasjadega seotud suhetes osalejate vaheliste lepingute sõlmimise vorm, lepingu lõpetamise kord ja lepingute sõlmimise kord. õiguste likvideerimine kinnisvarale jne. Mõned õigussuhted, näiteks hüpoteek, võivad hõlmata ainult kinnisvara.

Maa tunnustamise kinnisvarana tingis vajadus reformida Venemaa majandust. Igapäevases mõttes on maa alati olnud ja jääb kinnisvaraks, nagu ka teised kinnisasjad ja asjad - tsiviilõiguse objekt. Sellele mõistele on antud sarnane õiguslik tähendus, et avada seadusandluse kaudu võimalus lähendada maa ja muu kinnisvara – kaubaringluse objektide, mille suhtes kehtivaid suhteid normidega reguleeritakse – kasutamise õigusrežiimi. tsiviilõigusaktidest. Vene Föderatsiooni uued maaseadused, mis tunnistavad maad kinnisvaraks, tagavad maa iseseisva haldamise, olenemata maakasutajate õigusest: eraomand, alaline (alaline) kasutus, eluaegne päritav maavaldus, ajutine kasutamine ja rentimine. Füüsiline ja juriidilised isikud eraomandis maatükke omavatel on õigus nendega tehinguid teha kinnisvarale kehtestatud korras. Ka teised maakasutajad järgivad kinnisvararežiimi, sealhulgas majandusvabaduse, õiguste riikliku registreerimise, maksude tasumise ja muude vaid seadusega kehtestatud kohustuste täitmise reegleid. Maasuhete reguleerimisel rakendatakse tsiviilõigust, arvestades nende eripärasid, mis kajastuvad maaseadusandluse vastavates määrustes.

Õigused kinnisvarale, nende tekkimine, piiramine, lõppemine ja omanike vahetumine kuuluvad kohustuslikule riiklikule registreerimisele 9 .

See lõik käsitles kinnisvara mõistet. Nagu tekstist näha, jaguneb kinnisvara sisuliselt kolme objektirühma:

a) looduslikus (looduslikus) seisundis maapinna ja aluspinnase alad;

b) ehitised ja ehitised maapinnal, samuti ehitised selle sügavuses;

Selles loetelus ei olnud kohta mitteeluruumidele ja eluruumidele, mis on tsiviilõiguse kohaselt iseseisvad kodanikuõiguste kinnisasjad. Ruumid kui kinnisasjad teise kinnisasja “füüsilises” koosseisus on oma olemuselt tuletisobjektid ja neid käsitletakse edaspidi just selles tähenduses.

c) komplekssed kinnisvaraobjektid, sealhulgas maapinna alad (maapinnased) koos hoonete või rajatistega (ettevõtted, korteriomandid, majapidamised).

Muud objektid liigitatakse seaduse järgi kinnisvaraks mitte asjade füüsiliste omaduste, vaid nende majandusliku tähtsuse ja mis veelgi olulisem funktsionaalse alusel: otstarbe ja kasutusala erilise ulatuse tõttu, mis nõuavad avalikkuse kõrgendatud tähelepanu (lennukid ja meri). laevad, siseveelaevad, kosmosesõiduki objektid). Seda kinnisvaragruppi on käesolevas uurimuses käsitletud vaid niivõrd, kuivõrd see on võimeline illustreerima kinnisvara kui terviku süsteemset ehitust.

kinnisvara tsiviilõigus

Eelneva kokkuvõtteks märgime, et asjade jagamisel vallas- ja kinnisasjadeks lähtutakse nende loomulikest omadustest. Kinnistuid asju reeglina liigutada ei saa, need on individuaalselt määratud ja asendamatud. Vallasasjad võivad vabalt liikuda ja olla nii individuaalselt määratletud kui ka üldised.

Kinnisvara mõiste ja selle liigid sätestab seadusandja art. 130 GK. Tsiviilseadustiku artikli 130 punkt 1 hõlmab esiteks kinnisvarana looduslikku päritolu objekte - maatükke, maa-aluseid maatükke ja eraldatud veekogusid. Tuleb märkida, et loodusvaraseadused määratlevad need objektid seoses omandiõigustega mõnevõrra erinevalt. Seega tunnistab maapõueseadus riigi omandiobjektiks maapõue tervikuna, maapõue osana, mis asub mullakihi all, selle puudumisel aga maapinnast ja veehoidlate põhjast allpool ning ulatub sügavustesse. juurdepääsetav geoloogilisteks uuringuteks ja arendustegevuseks Venemaa Föderatsiooni territooriumil, selle mandrilaval ja merenduse alal. Mäeeraldise vormis maapõue krunte käsitleb seadus kui kasutusse andvaid objekte.

Veeseadustik sätestab, et riigi omandi esemeks on veekogud tervikuna ning veekogu all mõistetakse selle osa. Eraldatud veekogud (suletud veehoidlad) võivad olla mitte ainult riigi, vaid ka omavalitsuse omandis. Kasutusõiguse või asjaõiguse esemeks (üld- või eraservituut) võib olla ka ainult veekogu osa, see tähendab veepinna lõik.

Teiseks hõlmab kinnisvara kõike seda, mis on maaga kindlalt seotud – hooneid, rajatisi, metsi, püsikuid ja muid objekte, mille liikumine on võimatu ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata. Neid objekte käsitletakse kinnisvarana seni, kuni need on maaga kindlalt seotud. Sellest eraldatuna muutuvad need teisaldatavateks asjadeks. Kinnisvarana käsitletakse ka ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi (artikkel 132).

Tsiviilseadustik kehtestab kinnisvara õigusrežiimi tunnused:

1) Omand ja muud asjaõigused kinnisvarale, nende õiguste piirangud, nende tekkimine, üleandmine ja lõppemine kuuluvad riiklikule registreerimisele (artikkel 132).
2) Kohustus, mille esemeks on kinnisvara, täidetakse üldjuhul selle asukohas.
3) Omandiõigus vastloodud või lepingu alusel võõrandatud kinnisvarale tekib selle kinnisasja riikliku registreerimise hetkest (artikkel 219) või selle omandiõiguse üleminekust ostjale (artikkel 551).
4) Peremeheta kinnisasja omandiõiguse saamiseks on kehtestatud erikord (§ 225) ja pikemad aegumistähtajad kinnisvara omandamiseks (§ 234); hüpoteegiga seatud kinnisvara arestimine (artikkel 349); riigi- ja munitsipaalettevõtete poolt neile kuuluva kinnisvara käsutamine (artikkel 295).
5) Kinnisasjaga tehingutele kehtivad erieeskirjad, mis näevad ette maatüki õiguste sõltuvuse õigusest kinnisvarale. Seega on kinnisasja pantimine (hüpoteek) lubatud ainult samaaegse hüpoteegiga maatüki, millel see asub, või selle kasutamiseks vajaliku osa või hüpoteegipidaja kasutusõiguse alusel sama lepingu alusel. või selle osa (artikkel 340).

Hoonete, rajatiste ja ettevõtete müümisel või rendile andmisel lähevad samaaegselt omandiõiguse üleminekuga ostjale üle õigused maatüki sellele osale, mis on hõivatud kinnisvaraga ja on vajalik selle kasutamiseks. Kui müüakse või rendile antakse ainult maatükk, jääb kinnistu omanikule õigus kasutada seda osa sellest, mis on selle kinnistuga hõivatud ja selle kasutamiseks vajalik, lepingus sätestatud tingimustel ja oma kasutuses. puudumine - piiratud kasutusõigus (servituut) (art 552 , 553 ja 652, 653). Tsiviilseadustiku annetus- ja rendilepingu sätted ei sisalda sarnaseid reegleid kinnisvara ja selle asukohamaa maatüki kohta. Tundub, et neile tuleks analoogia põhjal kohaldada kinnisvara ostu-müügi reegleid. Tsiviilseadustik sisaldab ka mõningaid asju, mis on nende loomulike omaduste järgi teisaldatavad kinnisvarana - õhu- ja meresõidukid, siseveelaevad ja kosmoseobjektid. Kinnisvara on ainult see, mis peab nende objektide üle kontrolli teostama volitatud organid riiklikult registreerima.

Mõiste täpsustatud Sõiduk on avalikustatud transpordihartades ja -koodides ning kosmoseobjektide kohta - rahvusvahelistes konventsioonides (lepingud, lepingud). Lennuk on õhusõiduk, mida hoitakse atmosfääris vastasmõjul maapinnalt peegelduva õhuga. Laev, mere- või siseveelaev on iseliikuv või mitteiseliikuv ujuvkonstruktsioon, mis on ette nähtud navigeerimiseks merel ja siseveeteedel. Venemaa seadusandlus (RF seadus 20. augustist 1993 “Kosmosetegevuste kohta” – RG, 6. oktoober 1993) ei määratle koomilist objekti. Rahvusvahelised dokumendid hõlmavad kosmosesse saadetud või taevakehadele toimetatud või neile ehitatud objekte.

Mõned rahvusvahelised aktid käsitavad kosmoseobjektidena mitte ainult objekti kui tervikut, vaid ka selle komponente, aga ka selle kohaletoimetamise sõidukit (selle osa) ning näitavad kosmoseobjektide tüüpe (jaamad, paigaldised, seadmed, kosmoselaevad). ). Õhusõidukite registreerimise kord on määratud lennuseadustiku artikliga 32. Tsiviillaevad tuleb registreerida Vene Föderatsiooni tsiviilõhusõidukite riiklikus registris. Riikliku registri pidamine on usaldatud tsiviillennunduse valdkonnas spetsiaalselt volitatud asutusele. Riigi õhusõidukid registreeritakse kaitsevaldkonna erivolitatud asutuse kehtestatud viisil kokkuleppel erivolitatud asutustega, kellel on riiklikud lennuüksused. Merelaevad registreeritakse NSV Liidu kaubalaevanduse koodeksi artikliga 23 ja siseveelaevad - NSV Liidu siseveetranspordi harta artikliga 26. Merelaevad kuuluvad registreerimisele, tehniline järelevalve mida peab tehniline register, ja siseveelaevad, mis on iseliikuvad, samuti mitteiseliikuvad, mille kandevõime ületab 5 tonni Merelaevad kantakse Riiklikku Laevaregistrisse aastal. üks mere- või jõesadamatest ja siseveetranspordilaevad - jõgede vesikondade laevaregistrisse või laevandusjärelevalvesse (jõgedel asuvate meresadamate läheduses ja nendest madalamal asuvate pidevalt sõitvate laevade kohta tuleb kanda nende sadamate laevaregistrisse). Kuni asjakohaste föderaalseaduste vastuvõtmiseni tsiviilseadustiku artikli 131 punkti 1 sätete alusel tuleb siiski kohaldada kehtivat nende objektide õiguste registreerimise korda (kinnisvara registreerimise seaduse artikli 33 punkt 1). Kosmoseobjektid kuuluvad riiklikule registreerimisele, mille läbiviimise korra määrab Vene Föderatsiooni valitsus. Koos sellega kehtib selles piirkonnas 14. jaanuari 1975. aasta konventsioon avakosmosesse lastud objektide registreerimise kohta.

Õhusõidukite, merelaevade, siseveelaevade ja kosmoseobjektide registreerimine volitatud asutuste poolt ei asenda nendele õiguste registreerimist kinnisvarana tsiviilseadustiku artiklis 131 ettenähtud viisil. Tsiviilseadustik ei välista võimalust. kinnisvararežiimi laiendamisest muule kui § 130 lõikes 2 lõikes 1 nimetatud varale, kuid ainult seaduse otseste juhiste alusel. Vallasvara on asjad, sh raha ja väärtpaberid, mida tsiviilseadustik ja teised seadused ei liigita kinnisvaraks. Õigused vallasasjadele (üldreeglina) ei kuulu riiklikule registreerimisele. Seadus võib siiski ette näha sellise registreerimise vajaduse teatud liiki vallasvara puhul. Seega kehtib praegu Vene Föderatsiooni valitsuse 12. augusti 1994 dekreet nr 938 "Mootorsõidukite ja muud tüüpi iseliikuvate seadmete riikliku registreerimise kohta Vene Föderatsiooni territooriumil" (SZ RF, 1994, 17, art. 1999). Kõike eeltoodut analüüsides tuleb öelda, et seadusandja, vaatamata paljudele teistele, aktsepteeris kinnisvara liigitamist kinnisvaraks selle olemuselt ja seaduse jõuga. See klassifikatsioon ja eriline õiguslik režiim on riikliku registreerimise jaoks olulised (me käsitleme seda hiljem). Samuti tahan välja tuua probleemid tsiviilõiguses, mis on seotud vara jagamisega vallas- ja kinnisasjaks. Ja kinnisvara jagamine omakorda ülaltoodud tüüpideks. Seadusandja peab mõisteid "kinnisasjad", "kinnisvara", "kinnisvara" sünonüümiks, nagu tõendab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130. Selle järgi, nagu eelpool mainitud, on kinnisasjad maatükid, maapõue krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud ehk objektid, mille teisaldamine nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused. , hooned, rajatised.

Seadusandja hõlmab ka vallasasju, mis kuuluvad riiklikule kinnisasjana arvele: õhu- ja meresõidukid, siseveelaevad, kosmoseobjektid. Need ei ole mitte ainult võimelised ruumiliselt liikuma ilma oma eesmärki kahjustamata, vaid on ka spetsiaalselt selleks loodud. Seega jagas seadusandja kinnisasjad kaheks: kinnisasjad (maatükid, maa-alused krundid jne) ja olemuselt vallasasjad, kuid liigitatavad kinnisasjadeks. Puudub üksmeel, miks seadusandja pidas vajalikuks arvata kinnisasjade hulka vallasasjad ja laiendada neile kinnisvara müügireegleid. Seega usub A. P. Sergeev, et selle põhjuseks on nende objektide kõrge hind ja sellega seotud vajadus tsiviilkäibe reeglite suurema usaldusväärsuse järele.

M.I. Braginsky märgib omakorda: "Seadusandja ühendas need looduslikult kinnisasjadega, kuna mõlemad kuuluvad riiklikule registreerimisele." Tundub, et seadusandja ei võtnud arvesse olulist detaili, et oma olemuselt teisaldatavad asjad võivad olla nii individuaalselt määratud kui ka üldised. See on nende oluline erinevus kinnisvarast, mis määratakse alati individuaalselt. Fakt on see, et tsiviilseadustiku artikliga 557 kehtestatud ebapiisava kvaliteediga kinnisvara võõrandamise tagajärgede reegel, mis ütleb: „Kui müüja võõrandab ostjale kinnisvara, mis ei järgima kinnisvara müügilepingu tingimusi selle kvaliteedi osas, kohaldatakse käesoleva seadustiku artikli 475 eeskirju, välja arvatud sätted ostja õiguse kohta nõuda ebapiisava kvaliteediga kauba asendamist kaubaga, mis lepingut järgima”, kohaldatakse seadusandja tunnustatud kinnis- ja meresõidukitele, siseveelaevadele, kosmoseobjektidele (tsiviilseadustiku artikkel 130), samuti muudele vallasasjadele, mis on hiljem sama normi kohaselt. Tsiviilkoodeksi artiklis 130 sätestatud 2. osa punktis 1, saab seadusega liigitada kinnisasjadeks ainult siis, kui need asjad on eraldi kindlaks määratud. Seoses üldiste asjadega on see tingimus vastuvõetamatu. Seadusandja antud olukorras ei kaitse ostja huve, vaid pigem tegutseb nendega vastuolus, luues mõttetuid takistusi sellise kauba normaalsele ringlusele. Oletame, et on sõlmitud lennuki müügileping, mis oli "tunnistajaks" tähtis sündmus(riigipeade poolt allakirjutamine ajalooliselt olulisele dokumendile, mis mängis suurt rolli nende suhete edasises arengus), mis leidis kinnitust dokumentide või tunnistuste abil. Siin on tegemist individuaalselt määratud asjaga. Isegi kui sarnaseid (sama firma, mudeli vms) õhusõidukeid toodeti või toodetakse jätkuvalt suurtes kogustes, ei ole sõlmitud lepingu esemeks üldnimetus. Tõepoolest, antud juhul räägime mitte ainult ja mitte niivõrd transpordivahendi, vaid ajalooliselt väärtusliku asja ostmisest. Selle lepingu esemeks on haruldus, ainulaadne asi, ainulaadne, mis võimaldab anda sellele individuaalselt määratud staatuse, järelikult juhul, kui müüja annab ostjale üle juba iseloomustatud toote, mis annab ei vasta selle kvaliteedi lepingutingimustele, kohaldatakse reegleid vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 557 tsiviilseadustiku artiklile 475, välja arvatud sätted, mis käsitlevad ostja õigust nõuda ebapiisava kvaliteediga kauba asendamist. lepingule vastava kaubaga. Antud näite puhul ei tohiks tekkida kahtlusi seadusandja õigsuses ning kauba kvaliteedinõuete olulise rikkumise korral saab ostja vaid keelduda müügilepingu täitmisest ja nõuda kauba tagastamist. kauba eest tasutud summa rahasumma. Tal ei ole õigust nõuda kauba asendamist, kuna viimane määratakse individuaalselt. Oletame aga, et masstoodanguna toodetud lennukite partii müügileping on sõlmitud. Siin ei räägi me enam individuaalselt määratletud asjast, vaid üldistest asjadest. Kui ta avastab pärast kauba ostjale üleandmist selle kvaliteedis olulisi rikkumisi, kohaldatakse tsiviilseadustiku artiklit 557 viitega seadustiku artikli 475 lõikele 2. Oletame, et ülaltoodud näites oli kahekümnest müüdud lennukist viis halva kvaliteediga. Tsiviilseadustiku artikli 557 kohaselt ei ole ostjal õigust nõuda kauba asendamist – seadus annab talle õiguse keelduda lepingu täitmisest ja nõuda kauba eest tasutud rahasumma tagastamist.

Isegi kui müüja saab viis ebakvaliteetset lennukit välja vahetada, säästes sellega enda ja ostja aega ja raha, ei anna seadus talle sellist õigust. Ostja ja müüja huvi on aga see, et ostja ei tagastaks sel juhul raha, vaid vahetaks välja ebakvaliteetse lennuki. Muidugi, Art. Tsiviilseadustiku artikkel 557 on täielikult kohaldatav suhetele, mis on seotud eranditult kõigi oma olemuselt kinnisasjadega, kuna need määratakse alati individuaalselt. Kuid vallasasjade puhul tuleb selle norme kohaldada ainult siis, kui räägime individuaalselt määratletud asjadest. On arvamus, et Art. Tsiviilseadustiku § 557 tuleb muuta ja sõnastada järgmiselt: „Kinnisvara müüja poolt ostjale üleandmisel, mis ei vasta selle kvaliteedilt kinnisvara müügilepingu tingimustele, on reeglid Art. 475, välja arvatud sätted ostja õiguse kohta nõuda ebapiisava kvaliteediga kauba asendamist lepingule vastava kaubaga.

Kui kinnisvara müügilepingu esemeks on käesoleva seadustiku artikli 130 1. osa punktis 1 nimetatud asjad ja kui need on määratud üldiste tunnustega, kohaldatakse käesoleval juhul käesoleva seadustiku artikli 475 eeskirju. kohaldatakse eranditult." Art. Tsiviilseadustiku artikkel 557 nõuab kinnisasjade ja olemuselt vallasasjade, kuid seadusega kinnisasjadeks liigitatud asjade selgemat seadusandlikku määratlust. Seetõttu on soovitatav muuta art. 130 GK. Tõepoolest, koodeksi 2. osa punkt 1, artikkel 130 räägib eranditult asjadest, mis on oma olemuselt teisaldatavad, ja 1. osa punkti 1 artikli 130 sisu, eelkõige: „kõik, mis on maaga kindlalt seotud, on esemed, liikumine, mis on võimatu ilma nende eesmärki ebaproportsionaalselt kahjustamata” – näib mitte päris täielik ja täpne. Nimetatud normi kehtestaks selgemalt ning selle rakendamine praktikas muutuks lihtsamaks ja mugavamaks, kui see oleks sõnastatud järgmiselt: “Seadus võib kinnisasjadeks liigitada ka muud vallasvara (oma olemuselt). Koodeksi artikli 130 muutmine on vajalik mitte ainult seetõttu, et see aitab praktikas selgemalt kohaldada tsiviilseadustiku artikli 557 väljapakutud sõnastust, vaid ka seetõttu, et tsiviilseadustiku artikkel 130 vajab selle õigeks kohaldamiseks täpsemat sõnastust. muudest austustest.

Zakharova Anastasia Evgenievna

2003. aastal lõpetas ta kiitusega Moskva Humanitaarinstituudi õigus- ja majandusteaduskonna. E.R. Daškova.

Aastatel 2003-2006 oli föderaalse ühtse ettevõtte "Vene Post" kinnisvarahalduse osakonna kinnisvaraosakonna juhataja.

Praegu töötab OJSC MMC Norilsk Nickeli ettevõtete osakonna kinnisvarahalduses.

Teaduslike huvide valdkond: kinnisvaraõigused.

E-posti aadress: [e-postiga kaitstud].

Rooma õigusest pärinev asjade jaotus vallas- ja kinnisasjadeks lähtub esemete loomulikest omadustest. Vallas- ja kinnisvara käibe iseärasused, nagu kirjanduses korduvalt märgitud, on tingitud kinnisvara suuremast sotsiaal-majanduslikust väärtusest. Sellest tulenevalt on kinnisasja käive võrreldes vallasvara käibega traditsiooniliselt rohkem reguleeritud ranged reeglid. K.P. Pobedonostsev kirjutas seda asjaolu märkides, et "vaba ringlus on vallasvara vajalik omand, mis oma olemuselt muudab oma kohta tsiviilkäibes. Vastupidi, maaga seotud kinnisasi oma olemuselt säilitab oma asukoha. Seetõttu säilitab oma olemuselt maaga seotud kinnisvara. vallasvara on nii-öelda seaduse ees nimetu vara, samas kui kinnisvara kannab kindlasti omaniku nime.<*>.

<*>Pobedonostsev K.P. Tsiviilõiguse kursus. Esimene osa. Patrimoniaalsed õigused. 4. väljaanne Peterburi, 1892. Lk 9.

Kaasaegses Venemaa tsiviilõiguses on ülaltoodule lihtne kinnitust leida. Niisiis, kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 223 kohaselt tekib omandaja omandiõigus vallasvarale üleandmise hetkest, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti. Ja vastupidi, kinnisvara omandamine on alati seotud tehingu ja (või) omandi riikliku registreerimise vajadusega (tsiviilseadustiku artikli 131 punkt 1, artikkel 164, artikkel 223, artikli 551 punkt 1). Vene Föderatsioon). Kinnis- ja vallasasjade õigusrežiimi erinevus ühel või teisel määral ei väljendu mitte ainult omandiõiguse tekkimise hetkes, vaid ka selle teostamise viisides, sellega kaasnevate kohustuste täitmise kohas. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 316), mitmesugused omandamise aegumise perioodid (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 234), rikutud õiguste kaitse meetodid jne.

Viimastel aastatel on Vene Föderatsioonis kinnisvarakäibe vallas tekkivate vaidluste arv pidevalt kasvanud. Selle peamiseks põhjuseks on kinnisvaraturu aktiivne kasv selle valdkonna õigusliku regulatsiooni olemasolevate puudujääkide taustal. Tundub, et ilma kinnisvara kategooria sisu selge arusaamata ei saa rääkida selle käivet reguleeriva seadusandluse täiustamisest. Seda seletatakse asjaoluga, et nagu O.Yu õigesti märgib. Skvortsovi sõnul ulatuvad kõik kinnisvarakäibe valdkonna majanduspraktika, samuti kohtu- ja vahekohtupraktika tekitatud probleemid lõpuks tagasi kinnisvara mõiste juurde; Kuna tegemist on tsiviilõiguse põhikategooriaga, on kinnisvara mõiste aluseks kogu kinnisvaraõiguse süsteem, kinnisvaraga tehtavate tehingute õiguslik regulatsioon<*>.

<*>Skvortsov O.Yu. Ärikinnisvaratehingud. M.: Wolters Kluwer, 2006. O.Yu. Skvortsov märgib, et vaatamata õigusrežiimi pidevale arengule, mis seisneb kinnisvara käibe iseärasuste kehtestamises, on kinnisvara peamised põhiomadused, nagu kinnisvara mõiste, mõiste, õiguste riikliku registreerimise nõuded. ja kinnisvaratehingud, jäävad üldiselt muutumatuks.

Vaatamata sellele, et klassikalises ja kaasaegses õiguskirjanduses on kinnisvaraküsimuste käsitlemisele pööratud suurt tähelepanu, ei ole endiselt üksmeelt kinnisvara kategooria, vallasasja kinnisvarast eristavate kriteeriumide ega õiguste riikliku registreerimise õigusliku olemuse osas. Kinnisvara. Sellega seoses on käesoleva töö eesmärk käsitleda küsimusi, mis on seotud kinnisvara mõiste määratlemise ja selle kategooria tsiviilõiguste objektide oluliste tunnuste tuvastamisega, mis mõjutavad selle õigusrežiimi tunnuseid.

Venemaa seadusandluses kasutati mõistet "kinnisasjad", mis on sõnastatud selliste asjade liikide loetlemisega, esmakordselt Peeter I 23. märtsi 1714. aasta dekreedis "Mõisuste pärandi kohta".<*>. Kinnisvara mõiste revolutsioonieelses seadusandluses aga puudus. Tasutades juriidilise definitsiooni puudumist, käis tolleaegsete juristide töödes elav diskussioon, mille teemaks oli kinnisvara õpetusliku definitsiooni väljatöötamine. Tollased tsiviilisikud leppisid kokku maa (maapinna osad, maa või maatükid) kinnisvaraks liigitamises. Kriteeriumi osas, mis võimaldab eristada vallasasju muudest kinnisasjadest, läksid teadlaste arvamused lahku.

<*>Peeter I. M. seadusandlus: juriidiline. lit., 1997. lk 699–700.

Analüüsides tolleaegseid õpetuslikke allikaid, on E.S. Boltanova märgib kinnisvara määratlemise probleemil kahe põhisuuna olemasolu. Üks teadlaste rühm (L. Casso, K. Malõšev) lähtus asjade jagamisel liikuvateks ja kinnistavateks nende loomulike omaduste järgi (maaga tiheda sideme olemasolu või puudumine); Objekte peeti liikumatuks, kui nende liikumine ruumis ei olnud võimalik. Teine teadlaste rühm (A. Guljajev, K. Kavelin, K. Pobedonostsev, E. Trubetskoi, G. Šeršenevitš) tegi vahet mitte ainult asjade loomulike omaduste järgi, vaid ka mehaanilise või orgaanilise seose olemasolu järgi. maapinnaga, mis viitab protsessiliigutustes asja kahjustamisele<*>.

<*>Selle kohta lisateabe saamiseks vaadake: Boltanova E.S. Õigused maatükkidele: selle rakendamise teooria, õigusaktid ja praktika. Rostov n/d: Phoenix, 2006. Lk 8.

Samas ei ole huvita, et revolutsioonieelset õigust iseloomustas mitte ainult asjade, vaid ka õiguste jaotus vallas- ja kinnisvaraks, mida seletati „varalise olemuse ammendava ja kogu koosseisu hõlmavaga. vallasasjade vastandumisest kinnisasjadele”<1>. Klassikaline saksa käsitlus tegi selget vahet õiguste staatuse vahel vastavalt nende subjektile: „Kõik õigused, mille esemeks on kinnisvara, nt kinnisvara, sama valdus, eelservituudid, emphyteusis, hoonestusõigus, reaalkohustused (Realgerechtigkeit), Kümnis ja isegi kohustuslikud nõuded kinnisasjadele, mis on igapäevaelus samastatud õigustega asjale endale, liigitatakse kinnisasjaks Kõik muud vallas- ja isegi kinnisvaraga kaasnevad õigused, välja arvatud juhul, kui viimast liiki õigused on kohustuse lisand. või vahend selle tagamiseks, nagu näiteks hüpoteegid loetakse vallasasjaks"<2>. Venemaa seadusandja, kuigi üldiselt järgis sarnast lähenemisviisi, ei olnud selle rakendamisel siiski piisavalt järjekindel. Nagu märkis Yu.S. Gambarov: „Tsiviilseadustik (X. köide artiklid 390, 416, 418, 419 I osa) liigitab vallasvaraks nii sularahakapitali kui ka igasugused kohustused, isegi kui nende objektiks oli kinnisvara (krediidiasutuse piletid) ja kullakaevurite õigused kullakaevandustele ja nõuded koos kohtuvaidlustega (artiklid 402, 403)"<3>. Teisest küljest „üks neist artiklitest (390), mis käsitleb kinnisvara omandiõigust, nimetab nende hulgas pärisorjuse ja piiriplaanid, mille õiguslik tähendus ei seisne mitte neis endis kui kehalistes asjades, vaid nende poolt tõendatud õigustes"<4>.

<1>Gambarov Yu.S. Tsiviilõigus. Ühine osa. Peterburi, 1911. a.
<2>Just seal.
<3>Gambarov Yu.S. Tsiviilõigus. Ühine osa.
<4>Just seal.

Mõiste “kinnisvara” nõukogude tsiviilõiguses puudus. RSFSRi 1922. aasta tsiviilkoodeks sisaldas erimärkust art. 21, mille kohaselt "maa eraomandi kaotamisega kaotati vara jagamine vallas- ja kinnisasjaks"<*>. Tagasipöördumine vallas- ja kinnisvara kategooriate iseseisva tähtsuse tunnustamise juurde viidi läbi alles Art. 4 NSV Liidu ja vabariikide tsiviilõiguse alused, 31. mai 1991 N 2211-1<**>.

<*>SU RSFSR. 1922. N 71. Art. 904.
<**>SND ja NSVL relvajõudude väljaanne. 1991. N 26. Art. 733.

Praegune Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik sisaldab kinnisvara määratlust artiklis. 130 "Kinnis- ja teisaldatavad asjad." Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 hõlmab kinnisvara (kinnisvara, kinnisvara) maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, s.o. objektid, mille teisaldamine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sh metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised, lõpetamata ehitusprojektid. Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Koos eeltooduga märgitakse, et seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks.<*>.

<*>Seadus hõlmab kinnisvara, eelkõige: ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 punkt 1); elu- ja mitteeluruumid (21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse N 122-FZ "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 1); suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbimishooned (16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse N 102-FZ “Hüpoteegi (kinnisvara pant)” artikli 5 punkt 1; siderajatised, mis on kindlalt ühendatud maapinnal ja mille liikumine ilma nende eesmärki ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas liinikaabliga sidekonstruktsioonid (7. juuli 2003. aasta föderaalseaduse N 126-FZ "Side kohta" artikkel 1, artikkel 8).

Selle mitukümmend aastat seadusandlusest puudunud kontseptsiooni taastamine 90ndate alguses. nimetatakse "uue seadustiku uhkuseks ja õigluse võiduks"<*>. Pärast enam kui 10 aastat kehtinud Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksit on õigusringkonna arusaam sellest normist radikaalselt muutunud; selle kasutamise praktika on tekitanud nii palju küsimusi, et tänapäeval pole Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis peaaegu ühtegi teist artiklit. Venemaa Föderatsioon, mida nii laialdaselt kritiseeritakse.

<*>Štšennikova L. Kinnisvara: seadusandlikud sõnastused ja kontseptuaalsed käsitlused // Vene õigus. 2003. N 11.

Tõepoolest, kinnisvara mõiste Venemaa õiguses on sõnastatud nii, et kinnisvarakategooria sisu küsimuse lahendamine ei omanda mitte ainult teoreetilise tähenduse. Konkreetse eseme liigitamine vallas- või kinnisasjaks on igal juhul praktilise tähendusega ja sellega kaasnevad vastavad õiguslikud tagajärjed. Vaatame seda väidet konkreetse näite abil.

Üksikettevõtja esitas vahekohtule nõude aktsiaseltsi vastu omavolilise ehitise - betoonmördiploki lammutamiseks.<*>. Viidates Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 12, 222, 304, 305 kohaselt põhjendas üksikettevõtja oma nõudmisi asjaoluga, et betoonmördi üksus püstitati ilma tema nõusolekuta, ilma pädevate asutuste loata, ning see segab kuivatus- ja lõiketsehhi töö. Esimese astme vahekohtu otsusega rahuldati üksikettevõtja nõuded.

<*>Lääne-Siberi ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 22. septembri 2005. aasta resolutsioon N F04-4784/2005(13301-A46-9).

Arbitraažikohus tühistas esimese astme kohtu otsuse ja järeldas, et hagi art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 222 kohaselt ei kuulu rahuldamisele, kuna betoonmördiüksus ei ole kinnisvara, jäeti nõue rahuldamata.

Füüsilisest isikust ettevõtja tõstatas kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse tühistamise kui materiaalõigust rikkudes. Tema arvates on betoonmördi agregaat objekt kapitaalehitus, kuna see on paigaldatud ühendusega vundamendile insenerikommunikatsioonid, on kindlalt maapinnaga ühendatud ja selle liikumine ilma ebaproportsionaalsete kahjustusteta on võimatu.

Kontrollinud kohtutoimingute seaduslikkust, jättis kassatsioonikohus apellatsiooniastme otsuse jõusse. Samas kinnitas ta, et art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklit 222 saab kohaldada ainult kinnisasjade suhtes ja betoonmördiüksus ei ole selline, kuna see on mobiilne (inventari) kokkupandav konstruktsioon, mis koosneb üksikutest elementidest, mis on ühendatud ehituskohas konstruktsioonisüsteemi. käitamine, mis asub tugedel (alus), mis on ühendatud inseneri- ja tehnoloogiliste seadmetega, mis tagavad tooraine, vee ja elektrivarustuse. Tähelepanuväärne on asjaolu, et kassatsioonikohtu hinnangul ei esitanud hageja adekvaatset põhjendust kinnitamaks asjaolu, et betoonmördisõlm kuulub hagist keeldumise aluseks.

Seega tõi eseme ebaõige kinnisasjaks liigitamine kaasa rikutud õiguste kaitsmise võimatuse valitud viisil. Käsitletav juhtum pole kaugeltki ainus vaidlus, mille lahendamine sõltub otseselt vaidluse eseme liigitamisest vallas- või kinnisvaraks.<*>.

<*>Vt näiteks Loodepiirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 11. novembri 2005. aasta resolutsioonid N A56-43584/04, 28. detsember 2005 N A56-27381/04; Uurali ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 20. aprilli 2006. aasta resolutsioon N F09-2899/06-S3; Moskva rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 27. märtsi 2006. aasta resolutsioon N KG-A40/2167-06 jne.

Kuna vallas- ja kinnisasja kaubeldavus on erinev, muutub eriti oluliseks eseme juriidilise kvalifikatsiooni küsimus kõikidel juhtudel. Sellele teemale pühendatud praktikute väljaannetes on märgitud, et vajadus objekti juriidiliselt kinnisvaraks kvalifitseerida puutub kokku ületamatute takistustega, mille põhjuseks on juriidiliselt kehtestatud kriteeriumide puudumine, mille alusel saab objekti tingimusteta kinnisvaraks liigitada.<*>.

<*>Naumova L. Kinnisvara kvalifikatsioonikriteeriumid // EZh-Jurist. 2005. N 4.

Enne objekti kinnisvaraks liigitamise kriteeriumide käsitlemist näib aga olevat vajalik analüüsida seadusandja kasutatavat terminoloogiat. Artiklis Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 näitab, et seadusandja tuvastab sellised mõisted nagu (1) kinnisvara, (2) kinnisasi ja (3) kinnisvara.

Paljud kaasaegsed juristid hakkavad kaaluma nende mõistete vahelist seost.<*>. Kui jätta tähelepanuta mõned üksikasjad, mis iseloomustavad erinevate autorite seisukohti, siis võime eristada kahte väljakujunenud suundumust nende mõistete vaheliste suhete määramisel.

<*>Vaata näiteks: Lapach V.A. Kodanikuõiguste objektide süsteem: teooria ja kohtupraktika. Peterburi, 2002. Lk 355; Ilyin D.I. Kinnisvaraalased õigusaktid: kasutatud mõistete sisuprobleemid // Venemaa õiguse ajakiri. 2005. N 8. Lk 144 - 152; Diakovskaja N.V. Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute õiguslik regulatsioon: Autori referaat. dis. ...kann. seaduslik Sci. M., 2003. S. 8-12.

Esimese esindajad jõuavad seadusandja kasutatud mõistete kasutusjärjekorra põhjal järeldusele, et mõisted «kinnisasi», «kinnisasi» ja «kinnisvara» on sünonüümid.<*>.

<*>Potapenko E.N. Heauskse ostja omandiõigus kinnisvarale. dis. ...kann. seaduslik Sci. M., 2006. Lk 98.

Meie arvates ei saa sellise käsitlusega nõustuda kasvõi juba sel põhjusel, et õigusteoorias ei ole mõisted “asi” ja “omand” sisult samaväärsed. Ja siin saate tugineda G.F. Šeršenevitš, kes juba 1907. aastal märkis: "Meie seadusandlus ei säilita terminoloogiat ja kasutab asja asemel sõna "omandus" ja vara asemel räägitakse omandist või pärandvarast."<*>. Seda probleemi ei ole tänaseni lahendatud: artikli 1 punkt 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131 räägib kinnisvara õiguste riiklikust registreerimisest, punkt 2 - teatud tüüpi kinnisvara registreerimise või arvestuse kohta ja punkt 3 - asutusest, mis teostab õiguste riiklikku registreerimist. kinnisvara ja sellega tehingud.

<*>Šeršenevitš G.F. Vene tsiviilõiguse õpik (1907. aasta väljaande järgi). M.: Säde, 1995. Lk 95.

Selles osas tundub eelistatavam autorite seisukoht, kes eraldavad mõisted “kinnisasi” ja “kinnisvara”. Niisiis, N.V. Diakovskaja viitab otseselt, et kinnisvara sisaldab oma sisus nii kinnisasju kui ka omandiõigusi<*>. Sellele arusaamale leiame kinnitust artiklist. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132, mis määratleb ettevõtte kui terviku kinnisvarana tunnustatava kinnisvarakompleksina, mis hõlmab mitmesuguseid tegevuseks mõeldud vara kategooriaid, sealhulgas lisaks kinnisvarale ka seadmeid, inventari, toorainet. , tooted, õigused, nõuded, võlad ja ainuõigused. Sellise lähenemisega saab ilmseks, et Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130, mis on paremini kooskõlas mõistega "kinnisasi" ja art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132 - mõiste "kinnisvara".

<*>Diakovskaja N.V. dekreet. Op. lk 8-12.

Seda lähenemisviisi arendades G.V. Tšubukov järeldab, et mõistel "kinnisvara" on ka individuaalne sisu ja seda tuleks mõista mitte "kinnisvara" sünonüümina, vaid kui "loodusobjektide kogumit, mida nende pinna tõttu ei liigutata. looduslik (imeline) päritolu ja asukoht maa peal"<*>.

<*>Chubukov G.V. Maandatud kinnisvara juriidilise kategooriana // Keskkonnaõigus. 2002. N 3.

Vahepeal teised uurijad, lähtudes Art. 1 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus N 122-FZ “Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta” (edaspidi registreerimisseadus) ja art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 kohaselt on seadusandja kasutatud mõisteid "kinnisvara" ja "kinnisvara" sünonüümidena.<*>.

<*>Ilyin D.I. dekreet. op.

Kas ühe artikli tekstis on otstarbekas kasutada mõisteid “kinnisvara” ja “kinnisvara”? 130 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik? Nagu juba mainitud, võimaldab analüüs väita, et Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 on mõiste "kinnisasi" ja artikli sisuga täielikult ammendatud. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132 vastab täielikult mõistele "kinnisvara". Sellise arusaamaga, nagu O.M õigesti märgib. Trump, kolmanda termini - "kinnisvara" - olemasolu Venemaa seadusandluses tundub täiesti ebavajalik<*>.

<*>Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus // Venemaa tsiviilseadustik: probleemid, teooria, praktika / Rep. toim. A.L. Makovski. Lk 276.

Näib, et normatiivsätete tegeliku sisuga kooskõlla viimiseks on Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 on mõisted "kinnisvara" ja "kinnisvara" piiratud mõistega "kinnisasi". Sel juhul on vajalik, et art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 viidi läbi ainult koos kinnisvaravaldkonna terminoloogia kasutamise tervikliku ühtlustamisega kõigis olemasolevates regulatiivsetes õigusaktides.

Mõistet “kinnisvara” saab seadusandluses kasutada ainult üldise kategooriana, kui tegemist on kodanikuõiguste objektidega, mille suhtes kehtib kinnisasjade suhtes eriõiguslik õiguslik režiim, olenemata nende konkreetsetest erinevustest (nt. üldised standardid kohustusliku riikliku registreerimise kohta). Siiski ei tekita vastuväiteid traditsioonilise kategooria “kinnisvara” kasutamine doktriinis, mis võimaldab tavaliselt konteksti põhjal mõista selle mõiste tegelikku tähendust.

Olles otsustanud terminoloogia, pöörakem tähelepanu kinnisvara juriidilise mõiste sisule.

Tsiviilõigus on oma eksisteerimise jooksul välja töötanud ainult kaks lähenemisviisi mõiste „kinnisvara“ määratlemiseks õigusaktides. Esimene võimalus hõlmab kinnisvarana klassifitseeritud objektide otsest loetlemist seaduses ja teine - kinnisvaraobjektiks klassifitseerimise märge, mis põhineb ühel abstraktsel põhimõttel, mis põhineb maaga seotusel.<*>.

<*>Tsiviilõiguse põhiinstitutsioonid välisriigid: Võrdlev õigusuuringud. M.: Norma, 1999. Lk 221.

Artikli sisu analüüs. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 viitab sellele, et Venemaa seadusandja ühendas kinnisvara mõistet sõnastades mõlemad need lähenemisviisid. Esiteks sisaldab käesolev artikkel eseme kinnisasjaks tunnistamise üldpõhimõtet: tugevat sidet maaga, mis eeldab selle teisaldamise võimatust ilma selle otstarbe ebaproportsionaalset kahjustamata. Teiseks sisaldab see ka kinnisasjade loetelu koos täiendava viitega selle seadusega lisamise võimaluse kohta.

Esemete objektiivsete füüsiliste omaduste seisukohalt jagab juriidiline määratlus kinnisasjad sisuliselt kahte tüüpi: (1) asjad, mis on "loomult" kinnistavad, ja (2) asjad, mis on "seaduse järgi" kinnistavad. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ise sellist jaotust kinnisvaraalaste tsiviilõigusaktide väljatöötamise kontseptsioonis aga otseselt ei viita.<*>(edaspidi - kontseptsioon) on pööratud märkimisväärset tähelepanu kinnisvara ühtse mõiste jaotamisele olemuselt kinnisvaraks ja seadusega kinnisvaraks.

<*>Koostatud Vene Föderatsiooni presidendi juures asuva nõukogu tsiviilõiguse kodifitseerimise ja täiustamise töörühma poolt (20. mai 2002. aasta protokolli nr 9 punkt 4) (vt: www.privlaw.ru).

Oma olemuselt kinnisvara (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 lõige 1, punkt 1) võib omakorda jagada kahte alamliiki. Need on esiteks tegelikud loodusobjektid (majandustegevuses osalevad looduselemendid), mis oma loomulikus olekus on põhimõtteliselt liikumisvõimetud, ja teiseks ülejäänud objektid, mille liikumine ruumis on põhimõtteliselt võimalik. , kuid see toob kaasa ebaproportsionaalse kahju nende sihtotstarbele. Kinnisvara “loomulikult” Kontseptsioon hõlmab esemeid, mis on maaga nii tugevalt seotud, et selle ühenduse katkemisel tekib kahju, mis ei võimalda neid asju sihtotstarbeliselt kasutada. eelnev kohtumine.

Seaduse järgi kinnisvara hõlmab esemeid, millele seaduse alusel laieneb kinnisvararežiim, kuigi need on oma loomulike omaduste poolest vallasasjad.

Venemaa õiguses kinnisvara määratluse analüüsimisel nõuavad erilist tähelepanu teatud objektide sellesse kategooriasse klassifitseerimise kriteeriumid.

Esimene juriidiline kriteerium, mis eristab loodusvarad erirühma, põhineb asjade päritolu loomulikul olemusel. See rühm koosneb imelistest objektidest, mis on loodud meie planeedi evolutsiooni käigus. G.B. Tšubukov nimetab selliseid objekte kinnisvaraks "selle sõna otseses tähenduses... kuna nende liikumine planeedi Maa pinnakihil on võimatu"<*>. Loodusvarade positsiooni ei saa muuta isegi ebaproportsionaalselt suurte kulude investeerimisega, kuna need loovad ise keskkonna inimtegevuseks. Sellega seoses ei esita enamik teadlasi sellele objektide kinnisvaraks klassifitseerimise kriteeriumile vastuväiteid. Seda tüüpi kinnisvara omadustele E.S. Eelkõige viitab Boltanov: objekti üksikute eripäraste tunnuste olemasolule (see on seaduslik ja mõnikord ka tegelik asendamatus); statsionaarsus (mehaanilise või orgaanilise ühenduse olemasolu konkreetse maatükiga ja objekti esialgne soovimatu otstarve ruumis liikumiseks); asukoha püsivus koordinaatsüsteemi suhtes<**>.

<*>Chubukov G.V. dekreet. op.
<**>Boltanova E.S. Kinnisvara ostu-müügileping (üldsätted): Referaat. dis. ...kann. seaduslik Sci. Tomsk, 2001. P. 10. S.A. Stepanov, viidates, et kinnisasjad asuvad reeglina pidevalt samas kohas, on individuaalsete omadustega ja asendamatud, rõhutab, et see õigustab nende käsitlemist kodanikuõiguste peamiste objektidena süsteemis (S.A. Stepanov Kinnisvara tsiviilõiguses M.: põhikiri, 2004).

Traditsiooniliselt koosneb see objektide kategooria maatükkidest, maapõuest, eraldatud veekogudest, metsadest ja mitmeaastastest istandustest. Vaatamata kinnisvara looduslike füüsikaliste omaduste vaieldamatule olemasolule seda tüüpi objektides, tekib nende tsiviilkäibes osalemise võimaluste analüüsimisel märkimisväärne hulk küsimusi. Eelkõige põhjustab raskusi nende objektide individualiseerimine: nende ruumiliste piiride kindlaksmääramise katse satub ületamatute raskustega. Mõelgem, mida kehtivad õigusaktid iga objekti puhul täpselt mõistavad.

Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni 25. oktoobri 2001. aasta maaseadustiku N 136-FZ artikli 6 kohaselt tunnustatakse maatükki maapinna (sealhulgas mullakihi) osana, mille piirid on kirjeldatud ja kinnitatud ettenähtud viisil. .

Aluspinnase maatüki all mõistetakse geomeetriliselt määratletud aluspinnase ruumi, mille individualiseerimine toimub mäeeraldise - geomeetrilise maapõueploki - kujul (Vene Föderatsiooni 21. veebruari 1992. aasta seaduse N 2395-1 “On artikkel 7). Aluspinnas”).

Veekogu vastavalt Art. Vene Föderatsiooni 3. juuni 2006. aasta veeseadustiku artikkel 1 N 74-FZ on looduslik või tehislik veehoidla, vooluveekogu või muu objekt, mille püsival või ajutisel veekontsentratsioonil on veerežiimile iseloomulikud vormid ja tunnused.

Venemaa seadusandlus ei kasuta mõistet "mets", rääkides ainult metsafondist, mille moodustavad kõik metsad, välja arvatud kaitsemaadel asuvad metsad ning linna- ja linnametsad. maa-asulad, samuti metsamaad, mis ei ole kaetud metsataimestikuga (Vene Föderatsiooni metsaseadustiku 29. jaanuari 1997. aasta artikkel 7 N 22-FZ).

Õigusaktid ei sisalda üldse mitmeaastaste istutuste mõistet. Selle sisu mõistmiseks tuleb sellega seoses pöörduda teiste teadmiste harude poole. Botaanilisest aspektist vaadatuna tunnistatakse mitmeaastasteks taimedeks märkimisväärne hulk taimi, mille eluiga ületab kahe aasta. Praktikas tekitab see kaht tüüpi ebakindlust: ühelt poolt jääb ebaselgeks, millist tüüpi istutusi võib pidada mitmeaastasteks, ja teisest küljest tekib küsimus, mis täpselt on õiguse objekt: üksikisik. taim, viidates selle asukohale või kogu taimede kogum maatüki piires. Kehtiv seadusandlus ei sisalda ühemõttelist vastust ning kohtupraktika järgib seda teed, et kinnisvaraks ei tunnistata mitte iga üksikut taime, vaid mitmeaastaseid istutusi eraldi kinnistute kompleksina (aed, viinamarjaistandus jne).<*>.

ConsultantPlus: märkus.

Artikkel V.N. Urukov “Püsikud istutused kinnisvaraobjektina” on infopanka kaasatud vastavalt väljaandele - “Seaduslikkus”, 2005, nr 12.

<*>Vt näiteks Põhja-Kaukaasia ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 14. aprilli 2005. aasta resolutsiooni N F08-947/2005. Vaadake selle kohta näiteks: Urukov V.N. Kas mitmeaastased istutused on kinnisvaraobjekt? // Õigus ja majandus. 2005. N 10.

Kõikide loetletud objektide määratluste füüsikalised omadused ja seadusandlikud sõnastused viitavad nii tugevale seosele maatükiga, et viimast pole võimalik objektist endast eraldada. Samas eeldab üldtunnustatud arusaam asjast kui tsiviilkäibe objektist seda materiaalse maailma objektina, individualiseerituna eelkõige ruumiliste piiride tõttu. Eraldi osalemine selliste objektide käibes nagu näiteks maatükk ja sellel asuv viljakandev aed, mis on sarnane maatükiga ja sellel asuv tiik, ei ole lubatud. See väide kehtib mitte ainult objektide võõrandamise juhtude kohta (tiigi omandiõigust on võimatu üle anda ilma selle geomeetrilisi piire moodustava maatükita), vaid ka selliste objektide kolmandate isikute valdusesse ja kasutusse andmise kohta (tingimusel kalapüügi tiik tähendab tingimata vastava maakoha kasutamist).

Seega ei tohiks metsi, püsikuid, isoleeritud veekogusid nende looduslike omaduste tõttu tunnistada iseseisvaks kinnisvaraobjektiks - sellised on ainult need maatükid, mille piires need asuvad.<*>. Meie seisukohast tuleks neid loodusvarasid käsitleda maatüki looduslike lisanditena, määrates kindlaks selle kvalitatiivsed omadused.

<*>Sellega seoses tundub see V. N. märkus täiesti õige. Urukov: “...püsikuid ei saa käsitleda eraldiseisvana kinnisvarana ning nende kinnisasja kuulumine õigusriiki tekitab teadusele ja õiguskaitsele lahendamatuid probleeme” (Urukov V.N. Op. cit.).

Seda seisukohta arendades võib tugineda V.V. Tšubarov, kes arutledes maatüki kui asja juriidiliste omaduste üle teeb ettepaneku mõista viimast kui kinnisasja füüsilist asja, milleks on ruum, mille alumine piir on mullakiht (selle puudumisel maapind ja reservuaaride põhi) ja ülempiir, mis on hindava iseloomuga, asub õhuruumis<*>. Samas teeb ta ettepaneku määrata maatüki ülempiir läbi oma õiguse kuritarvitamise piiri: maatüki omaniku õigused ulatuvad sellise kõrgusega “õhusambani”, mille piires tema tegevus ulatub. ei kahjusta teiste isikute avalikke ega erahuve. Maatüki alumised piirid on kindlama iseloomuga, kuna kogu Vene Föderatsiooni territooriumil olev maapõu on riigi ainuomand (Föderaalseaduse "Maapinnase kohta" artiklid 1, 2).

<*>Tšubarov V.V. Kinnisvara õigusliku reguleerimise probleemid. M.: Statuut, 2006. lk 170 - 176.

Teiseks õiguslikuks kriteeriumiks kinnisvara määramisel on objektide seotus maaga ja sedavõrd tugev, et objekti liikumine ruumis põhjustab selle otstarbele ebaproportsionaalselt suurt kahju. Selle kriteeriumi hindav iseloom, mis on Venemaa õigussüsteemi tunnuseks, põhjustab teadusringkondades kõige rohkem arutelusid.

IN JA. Sinaisky märkis sada aastat tagasi, et seda kriteeriumi ei saa arvesse võtta, "arvestades kaasaegse tehnoloogia edukust objektide liigutamisel".<*>. Sarnast seisukohta järgides on G.F. Šeršenevich kirjutas, et "konstruktsiooni tugevuse ja maapinnaga seotuse küsimust ei saa põhimõtteliselt täielikult lahendada"<**>. Ka tänapäeva teadlased väljendavad selle kriteeriumi suhtes põhjendatud kahtlusi<***>.

<*>Sinaisky V.I. Venemaa tsiviilõigus. M.: Statuut, 2002. Lk 127.
<**>Šeršenevitš G.F. dekreet. op. Lk 96.
<***>Niisiis, E.A. Dorožinskaja nimetab seda kriteeriumi hindava iseloomu tõttu otseselt “kahtlaseks” (Dorožinskaja E.A. Kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon. Novosibirsk: SibAGS, 1999. lk 15 - 16). ON. Syrodojev juhib tähelepanu, et "kui järgida seadusetähte, siis mitte ainult naaberkrundile, vaid ka naaberalale kolitud hoone säilitab kinnisvaraobjekti kvaliteedi, kui sellega ei kaasne ebaproportsionaalset kahju selle otstarbele." (Syrodoev N.A. Maa ja muu kinnisvara õiguste registreerimine // Riik ja õigus. 1998. Nr. 8).

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130, selle alusel kinnisvaraks klassifitseeritud objektide hulgas hooned, rajatised, lõpetamata ehitusobjektid, samuti kõik, mis on maaga kindlalt seotud ja mille liikumine on võimatu ilma ebaproportsionaalset kahju tekitamata. kahju on otse näidatud. Selle normi sõnasõnaline tõlgendamine viib järeldusele, et kinnisvaraobjektidena saab käibele kaasata selliseid spetsiifilisi objekte nagu asfaltkatted, piirded, pingid, teed, kraanarajad jne. vara.

Selline asjade seis muudaks meie hinnangul tsiviiltehingud oluliselt keerulisemaks. Väljapääsu sellest nähakse kirjanduses juba väljendatud ettepaneku edasiarendusena: kinnisvara staatuse andmine ainult iseseisva tähtsusega objektidele, võttes samal ajal teenusliku iseloomuga objekte nende lahutamatuks tarvikuks.<*>. Vastasel juhul ei jää korrakaitsjatel seda küsimust lahendada püüdes muud üle, kui välja mõelda uued tsiviilõiguse kontseptsioonid, nagu N. Štšerbakovi pakutud asfaltkatte klassifitseerimine “maatüki omandiks”.<**>.

<*>Štšennikova L. dekreet. Op.
<**>Štšerbakov N. Vara või asi // EZh-Advokaat. 2005. N 17.

Vastuväiteid tekitab ka mõni vaadeldava kriteeriumi sõnastuses omane sisemine ebakõla: üheaegne viide objekti ja maatüki vahelise tugeva seose olemasolule ning nihkest põhjustatud ebaproportsionaalsele kahjule. Ei ole selge, kas iga kord on vaja tuvastada mõlema kriteeriumi olemasolu või piisab neist ühe olemasolust.

Selle kriteeriumi sisu sõnasõnaline tõlgendamine, mis on sõnastatud loogilise konnektiivi "ja" kaudu, eeldab mõlema komponendi samaaegset olemasolu. Kohtupraktika peab selle normi tähenduse tuvastamisel paljudel juhtudel asja tunnustamiseks piisavaks. kinnisvara kättesaadavus ainult tugevat sidet maaga ega võta isegi arvesse selle liikumisest tekkida võivaid kahjustusi.

Seega pidi Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidium riigiettevõtte ja aktsiaseltsi vahelist vaidlust arutades otsustama, kas ettevõtte poolt vahetuslepingu alusel ettevõttele üle antud tööstuslik külmik on kinnisvara.<*>. Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidium märkis, et asjas kättesaadavad andmed vundamendi maapinnaga sidumise tööde iseloomu, külmiku vundamendi valmistamise ja külmiku paigaldamise kohta viitavad maapinnaga kindlalt ühendatud kinnistuga seotud ehitise ehitamine. Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu Presiidium omistas teisejärgulise tähtsuse küsimusele eseme liikumisega tekitatud kahju iseloomust, märkides vaid, et põhjendatuks ei saa lugeda kassatsioonikohtu järeldusi, et külmik on vallasvara. , kuna kohtule esitatud dokumendid ei võimalda järeldada, et külmkappi ei liigutata, mis on seotud selle sihtotstarbelise kasutamise ebaproportsionaalse kahjustamisega.

Ebaproportsionaalse kahju kriteeriumi kehtestamisega ei anna ei seadus ega määrus vastust küsimusele, mida sellise all mõista. D.V. Petrov märgib selle kriteeriumi puudustest rääkides õigesti: „...ei seadusandja ega praktika anna vastust küsimusele, kui palju (1/2, 1/3, 1/4 jne võrra) peaks vähenema. vara väärtus"<*>. Oluline küsimus on, mida tuleks võtta kulu baasväärtusena. Senine korrakaitsepraktika tunnistab esemete jääkväärtust sellisena<**>, kuigi tundub, et tsiviilõiguse üldpõhimõtetest lähtuvalt ainult turuhind vara.

<*>Petrov D.V. Kinnisvarahaldus. Praegused probleemid Peterburi KUGI vahekohtu praktika. Peterburi, 2003. Lk 84.
<**>Volga-Vjatka rajooni föderaalse monopolivastase teenistuse 30. septembri 2002. aasta resolutsioon asjas nr A29-1380/02-2e.

Võttes arvesse märgitud puudusi, on kirjanduses tehtud ettepanek asendada see kriteerium eseme õigusliku seose kriteeriumiga maaga, mis eeldab kinnisvaraks tunnistamist ainult need objektid, mille all olev maa kuulub omanikule. omandiõigus. Sellest lähtuvalt palutakse võõral maal asuvatel hoonetel säilitada vallasvara staatus. Väljendades selle käsitlusega mittenõustumist, tsiteerime L. Štšennikova sõnu: "Kaasaegsetes Venemaa oludes, kui paljud hoonete ja rajatiste omanikud omavad ja kasutavad maatükke rendilepingu alusel, lakkab enamik kinnisvaraobjekte korraga olemast."<*>.

<*>Štšennikova L. dekreet. op.

L. Naumova, kritiseerides kriteeriumi õiguslikku sõnastust, teeb ettepaneku sõnastada see kolme tingimuse täitmise kogumina: (1) sihtotstarbe kahjustamine objekti väärtuse vähenemise astme kaudu selle liikumise tagajärjel. ; (2) tehnilise (füüsilise) ühenduse olemasolu maapinnaga (vundamendi olemasolu ja selle omadused, materjal, millest objekt on valmistatud, samuti võimalus või võimatus vaidlusaluseid objekte vundamentidest eraldada ilma selleta. nende eesmärgi saavutamiseks ebaproportsionaalset kahju tekitamine); (3) selle objekti võime pärast teisaldamist toimida oma varasemal otstarbel (kui pärast teisaldamist ei saa objekt oma varasemal otstarbel toimida, tuleks see vastavalt tunnistada kinnisasjaks)<*>.

<*>Naumova L. dekreet. op.

Usume, et hinnangulise iseloomuga kategooriate sisalduse ja tekstilise esituse keerukuse tõttu ei lahenda selle otsene reprodutseerimine seaduses Venemaa õiguses kinnisvarakategooria sisu õiguskindluse probleemi. Need kriteeriumid on aga üsna vastuvõetavad, et neid kinnisvara kontseptsiooni koostamisel arvesse võtta.

Seni on palju raskusi tekitanud pooleliolevate ehitusprojektide kvalifitseerimine kinnisvaraks. Vaatamata muudatustele Art. Lõpetamata ehitusprojektide registreerimise ja otsese näitamise seaduse artikli 25 artikkel 25. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt jätkuvad vaidlused Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu varem väljendatud seisukoha üle ehituslepingu lõpetamise vajaduse kohta seoses lõpetamata ehitusprojektiga, et see tunnistada kinnisvaraks.<*>.

<*>Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu pleenumi 25. veebruari 1998. a otsuse nr 8 „Mõned küsimused omandiõiguste ja muude omandiõiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamise praktikas” punkt 16.

Õiguskirjanduses jagab Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu seisukohta E.A. Suhhanov, kes märkis, et "kui lõpetamata ehitusobjektid on ehituslepingu esemeks ja on ehitamisel, ei saa neid kinnisvarana tunnistada - omandiõigus neile kui vallasasjade teadaolevale kogumile lepingutingimuste alusel kuni nende kasutuselevõtmiseni kuulub asjakohaste materjalide omanikule "<*>. B.M. Gongalo märgib, et lõpetamata ehitusprojektide riiklik registreerimine, kuigi seda ei tohiks muuta lepingu staatusest sõltuvaks, on võimalik ainult siis, kui ehitamine on peatatud<**>. M.I. on vastupidistel seisukohtadel. Braginsky, kes usub, et kehtiva lepingu olemasolu/puudumine "ei tohiks olla aluseks asjaomaste objektide kinnisvarana mittetunnustamisele. Otsustavaks teguriks on see, et objekti ei ole kliendile üle antud, see ei erine objektist tarnitud, on maaga kindlalt seotud. Ja see on see, mida ta tunnistab kinnisvara vajalikuks ja piisavaks tunnuseks, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130"<***>.

<*>Sukhanov E.A. Omandiõiguste omandamine ja lõpetamine // Majandus ja õigus. 1998. N 6.
<**>Artiklite kaupa kommentaar Föderaalseadus"Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehingute kohta." M.: Säde, 2001.
<***>Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Lepinguõigus (tööde teostamise ja teenuste osutamise lepingud). Raamat 3. M., 2002. Lk 145.

Praktikas nõuavad föderaalse registreerimisteenistuse asutused osakondade aktide alusel lõpetamata ehitusprojektide õiguste registreerimisel ehituslepingute lõpetamise kohta tõendite esitamist, hoolimata sellest, et artikli uues versioonis selline nõue puudub. . Registreerimisseaduse § 25.

Meie arvates on artiklis sätestatud sätete süstemaatiline tõlgendamine. 130 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ja art. Registreerimisseaduse artikkel 25 näitab selgelt selliste nõuete ebaseaduslikkust. Venemaa seaduste järgi tuleb lõpetamata ehitusobjektid tunnistada kinnisvaraks, olenemata sellest, kas need on kehtiva lepingu esemeks või mitte.

Ülaltoodut kokku võttes märgime kriteeriumi "tugeva seose olemasolu maatükiga" vaieldamatut tähtsust Venemaa tsiviilõiguse kinnisvarakategooria sisu mõistmisel. Selle sõnasõnalise lisamise asjakohasus seadusesse tundub aga kahtlane. Praktikas jääb ebaselgeks, kes täpselt on volitatud kindlaks tegema objekti ja maa vahelise tugeva seose olemasolu/puudumist ning milline on selle kvalifikatsiooni tähtsus.

Selliste volituste andmine eranditult asja omanikule läheb vastuollu kinnisvaraobjekti objektiivselt omaste omadustega ja muudab riikliku registreerimise kohustusliku nõude sõltuvaks autoriõiguse valdaja suvast. Selline lähenemine ei suuda meie hinnangul tagada tsiviilõiguse aluspõhimõtteid tsiviilkäibe stabiilsuse, konkreetse vara registreeritud õiguste kohta teabe täielikkuse ja usaldusväärsuse kohta ning seetõttu ei tohiks seda kasutada.

Tehnilise inventuuri asutuste ja föderaalse registreerimisteenistuse pädevus laieneb teatud toimingute elluviimisele kinnisvara valdkonnas, mis rangelt võttes ei tähenda objekti juriidiliste omaduste kindlakstegemist - selle vallasasjaks tunnistamise otsuse tegemist või kinnisvara.

Ka kohtuvõimud ei lahenda neid küsimusi: kuna vara liigi õiguslikud tunnused ei oma tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimist, muutumist ja lõppemist otseselt kaasa toova juriidilise fakti tunnuseid, siis ainuüksi asjaolu, et vara kuulub. vallas- või kinnisasjale ei kuulu kohtulik otsus<*>. Olemasolev õiguskaitsepraktika viitab sellele, et seda küsimust saab kohus käsitleda vaid õigusvaidluse raames, mille esemeks on vastuolulise staatusega objekt.

<*>Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 17. veebruari 2004. aasta teabekirja nr 76 „Juriidilise tähtsusega asjaolude tuvastamise juhtumite vahekohtute läbivaatamise praktika ülevaade” punkt 10.

Seega tuleb tunnistada, et täna puudub Vene Föderatsioonis ükski asutus, mis oleks volitatud lahendama tsiviilkäibe objektide kinnisasjaks klassifitseerimise küsimust. Meie arvates tähendaks kellelegi selliste volituste andmine objektide õigusliku staatuse täielikku sõltuvust ainult volitatud isiku tahtest, mis läheb vastuollu kinnisvara mõistega “loomult”.

Sellega seoses tuleks kinnisvara kategooria ühtse mõistmise tagamiseks kõigi tsiviilkäibe subjektide poolt objekti ja maa vahelise tugeva seose hindamiskriteerium artiklist välja jätta. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt ja kasutage seda ainult teoreetilistes töödes kinnisvara oluliste omaduste kindlaksmääramiseks.

Maaga tugeva seose kriteeriumi kaalumisel ei saa ignoreerida nende objektide õiguste riikliku registreerimise olemuse küsimust.

Nendele objektidele omandi- ja muude õiguste tekkimise, muutmise ja lõppemise erikord koos kinnisvaraga tehtavate tehingute erinõuetega, mis väljenduvad eelkõige selle rakendamise vajaduses, on kinnisvara õiguskorra põhitunnuseks. .

Kuna kehtivad Venemaa õigusaktid teavad kolme tüüpi kinnisvaraobjektidega seotud registreerimistoiminguid<*>, on vaja märkida, et selles kontekstis räägime kinnisvara õiguste riiklikust registreerimisest, mis on ette nähtud registreerimisseaduse asjakohaste sätetega. Selline klausel ei tundu olevat tarbetu, kuna seni on õiguskirjanduses segadust lubatud määratud tüübid registreerimine ja vastavalt sellega seotud tagajärgedest arusaamatus.

<*>Jutt on: (1) niinimetatud tehnilisest või raamatupidamislikust registreerimisest, mille viivad läbi STI, Rosnedvizhimosti jt organid, eesmärgiga pidada kinni kinnisvara raamatupidamissüsteemi; (2) kinnisvaratehingute registreerimine; (3) õiguste registreerimine kinnisvarale.

Niisiis, E.A. Kindeeva, võrdsustades kinnisvara registreerimise ja õiguste riikliku registreerimisega, kirjutab, et "auto või tõuveised on samuti registreeritud, kuid need ei ole kinnisvara."<*>. Selles olukorras tundub E.A seisukoht täiesti õige. Sukhanov, kes seda märgib tehniline registreerimine erinevalt õiguste riiklikust registreerimisest "saab mõjutada ainult tsiviilõiguste teostamist (näiteks auto kasutamise keeld omaniku poolt, kes ei ole liikluspolitseis registreeritud), kuid mitte nende esinemist. , muutmine või lõpetamine"<**>.

<*>Kindeeva E.A. Lõpetamata ehitusobjektide õiguste riiklik registreerimine // Kinnisvaraturu õiguslik regulatsioon. 2001. N 1 (6). Lk 88.
<**>Mattei U., Sukhanov E.A. Omandiõiguste põhisätted. M.: Jurist, 1999. Lk 343.

Kirjanduses on avaldatud kaks vastandlikku seisukohta selle kohta, kas riiklik registreerimine on kinnisvara lahutamatu tunnus, mille puudumisel ei saa tsiviilõiguste objektile kehtida vastav õigusrežiim või on see ainult vara kinnisvaraks klassifitseerimise tagajärg.

Esimest seisukohta, mis annab riiklikule registreerimisele juriidilise olemuse, nimetatakse kinnisvara õigusmõiste mõisteks. Selle olemust illustreerib selgelt järgmine E.A. Sukhanova: "Kuni riikliku registreerimise hetkeni... vastloodud objektid ei omanda kinnisvara õiguslikku režiimi, seetõttu käsitletakse neid seaduse järgi vallasasjana"<*>. Samas rõhutatakse, et kuna käibel olev kinnisvara toimib individuaalselt määratletud asjana (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 554), siis ainult selle liikumatuse tõttu on riiklik registreerimine võimalik konkreetsele kohale viidates, andes võimaluseni, et asi on ringluses. Sarnasel seisukohal on ka O.M. Trump, rõhutades, et kinnisvara on ainult see vara, "millele saab seada omandiõiguse ja muud õigused. Ja selliste õiguste tekkimiseks on vajalik asjakohane riiklik registreerimine".<**>.

<*>Kommentaar Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimese osa kohta ettevõtjatele. M., 1995. Lk 241.
<**>Kozyr O.M. dekreet. op. Lk 276.

Seega annab selline lähenemine tegelikult riiklikule registreerimisele võimaluse muuta vara õiguslikku seisundit, viia see vallasasja kategooriast üle kinnisasja kategooriasse. Eeldades võimalust, et registreeriv asutus klassifitseerib eseme ekslikult, tuleb tunnistada, et asja objektiivsed loomulikud omadused, mis kajastuvad selle käsitlusega, kaotavad oma tähenduse ja asenduvad subjektiivsete kõrvalomadustega, mis ei peegelda. nähtuse olemus. Sellist olukorda ei saa tunnistada tsiviilkäibe stabiilsust soodustavaks, sest kui edaspidi vaidlustatakse õigus esemele kehtestatud korras ja välistatakse registrist kandmine, muutub asi uuesti vallaskäivaks, vähemalt kuni ajani. õigused sellele on registreeritud mõne teise subjekti poolt.

Lisaks on selline lähenemine vastuolus positiivse õigusega: Art. 130, 219, 222, artikli lõige 3. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 225 ei seo kinnisvara olemasolu selle õiguse registreerimise hetkega. Artikli lõike 1 väljaanne Ka registreerimisseaduse § 2 osutab pigem riikliku registreeringu õiguskinnitavale tähendusele, kuna uusim seadus kasutab selliseid mõisteid nagu "äratundmine" ja "kinnitus".

Selles osas tundub põhjendatum autorite seisukoht, et kinnisvara, olles objektiivselt eksisteeriv nähtus, on riiklikust registreerimismenetlusest sõltumatu (B.M. Gongalo, E.S. Boltanova, S.A. Stepanov).<*>. Riiklikku registreerimist ei saa pidada kinnisvara märgiks - see on vastupidi objektidele objektiivselt omaste omaduste tagajärg, mis on sätestatud õigusaktides. Vastupidise tunnistamine viib järeldusele, et kuni õiguste registreerimise hetkeni on kinnisasja, näiteks sellise vaieldamatu kinnistu nagu maatükk, omadused.

<*>Artiklite kaupa kommentaar föderaalseadusele "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" / Toim. P.V. Krasheninnikova. M.: Spark, 2001. Lk 15 - 16 (autor - B.M. Gongalo); Boltanova E.S. Kinnisvara mõiste ja õiguslik režiim // Vene õiguse aastaraamat. M.: Norma, 2000. Lk 264; Stepanov S.A. dekreet. op. Lk 29.

Lisaks ülaltoodud kahele objektide kinnisvaraks klassifitseerimise kriteeriumile (asjade päritolu loomulikkus ja esemete tugev seos maaga) on Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 toimib ka kolmanda kriteeriumiga. Selle kohaselt loetakse kinnisasjadeks esemeid, mis on oma olemuselt vallasasjad, kuid kuuluvad nende olulisuse tõttu riigi huvides kinnisasja õigusrežiimi alla (õiguslik kriteerium). Seega on kolmandaks kriteeriumiks objektide olulisus. Seaduse järgi kuuluvad kinnisvarasse õhusõidukid, mere- ja siseveelaevad, riiklikult registreerimisele kuuluvad kosmoseobjektid.

Selle objektide rühma puhul on lubatud tunnustada õiguste riikliku registreerimise õiguslikku olemust<*>(oluline on, et nende kinnisasjade kinnistamine toimuks erireeglite järgi, erinevalt kinnisasjade registreerimisest, mis on selline tänu oma looduslikele omadustele). Antud juhul rõhutab seadusandja selle rakendamise vajadust just seetõttu, et sellistel objektidel puudub objektiivne olemus kinnisasjad tunnused ja riiklik registreerimine muutub seega konstitutiivseks tunnuseks, "millest tulenevalt allub asjaomastele vallasvaraliikidele teatud piirides kinnisasjadele kehtestatud õigusrežiim"<**>.

<*>Nagu tabavalt märkis S.A. Stepanovi sõnul "kinnisasja ei sünni mitte õigusest, vaid kinnisvara, mis on selliseks tunnistatud looduslike omaduste või seaduse juhiste tõttu, nõuab selle õiguse registreerimist" (S.A. Stepanov, op. cit.) .
<**>Artiklite kaupa kommentaar föderaalseadusele "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" / Toim. P.V. Krasheninnikova. Lk 51 (autor - M.I. Braginsky).

Kuid tagasi 19. sajandil. DI. Meyer tõi välja, et puudub vajadus, et „vara juriidiline jaotus kinnis- ja vallasasjaks langeks kokku asjade füüsilise liikumatuse või liikuvusega: õigusvaldkonnas on sellisel vara jagamisel tähendus, et teatud definitsioone seostatakse kinnisasjaga. vara, muu vallasvaraga; aga tegelikult see, kas seadusega kinnisasjaks tunnistatud vara on oma olemuselt kinnisasi või on see vallasasi – sellel pole vahet; ja kui näiteks seadusandja peab vajalikuks mõnda sellega seotud määratlust laiendada kinnisasjale vallasvarale, siis kohaldatakse seda määratlust ja vallasvarale ja vastupidi"<*>. Usume, et see väide ei ole kaotanud oma aktuaalsust ka tänapäeval.

<*>Meyer D.I. Venemaa tsiviilõigus: kahes osas. M.: Statuut, 2000. Lk 161.

Venemaa seaduste järgi kinnisvara mõiste definitsiooni käsitlemise lõpus märgime, et seadusandja kasutatud kvalifitseerimiskriteeriume kritiseerib praegu enamik õigusringkondadest. Kirjanduses tehakse kommentaare, mis tekitavad elavat diskussiooni, kuid pole vaja rääkida ühest kõigi autorite ühisest seisukohast. Erinevad autorid pakuvad erinevat hulka kindlaid tunnuseid: alates klassikalisest tsiviilõigusest "lahutamatu seose olemasolu maaga ja vara teisaldamise võimatust ilma sihtotstarbe ebaproportsionaalse kahjuta" ja alternatiivina välja töötatud seotud õigusharud - "aste. seda või teist vara riivava teo avalik oht”<*>, tervele kriteeriumite süsteemile, mille ainult kombineeritud rakendamist peetakse piisavaks eseme olemuse kindlakstegemiseks<**>. Praktikas toob see kaasa asjaolu, et kinnisvara omanik, kes reeglina ei ole kinnisvara kategooria teaduslikust mõistmisest kaugel, peab selle küsimuse lahendama oma äranägemise järgi. Ebaõige kvalifitseerimise kahjulikud tagajärjed tekivad aga tsiviilkäibele tervikuna.

<*>Ivaštšenko S.B. Vallas- ja kinnisvara, eristamiskriteeriumid // Siseasjade organite korrakaitsetegevuse täiustamise küsimused. 1. osa. M., 1997. Lk 103.
<**>Naumova L. dekreet. op.

Mitte ühe, vaid mitme kriteeriumi kasutamine vara kinnisvaraks klassifitseerimisel kinnitab kinnisvara koostise heterogeensust Venemaa õiguses, võimaldades üksikutel teadlastel järeldada, et ainus ühine omadus Kinnisvara õiguslik režiim on õiguste riiklik registreerimine.

Tõepoolest, Venemaa tsiviilõiguse järgi kinnisvaraks liigitatud objektide füüsiliste omaduste lihtne võrdlus ei võimalda tuvastada nende ühtset füüsilist olemust. Täiendavat keerukust selles küsimuses tekitab art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130, mis näeb ette, et seadus võib kinnisvaraks liigitada muu vara, mis formaalselt ei vasta kindlaksmääratud kriteeriumidele. Kehtivate õigusaktide kohaselt on see ettevõte kui kinnisvarakompleks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132), samuti elu- ja mitteeluruumid (registreerimisseaduse artikkel 1). Vormiliselt ei vasta need kinnisvaraobjektid ühelegi vaadeldud kriteeriumile. Ettevõte, nagu märgitud, on täiesti eriline tsiviilõiguslik juriidiline isik - omamoodi asja juriidiline fiktsioon, ruum - ehitise konstruktsiooniosa - olemuselt kinnisvara. Samas ei jäta nende objektide otsene märkimine seaduses kahtlust kinnisvara õigusrežiimi laienemises neile. Praegu usume, et on võimalik rääkida ainult selle kategooria kodanikuõiguste objektide ühest juriidilisest olemusest, mis seisneb nende ringluses osalemise erilises õigusrežiimis.

Arvestades, et praktikas tekib kõige vähem probleeme kinnisvara “seadusejärgse” kvalifitseerimisega, kuna objektid on õigustloovas aktis otseselt nimetatud, tundub ratsionaalne laiendada seda lähenemist definitsioonile tervikuna. Samas saab lihtsa objektide loetlemisega, tänu majanduse ja tehnoloogia pidevale arengule, olukorda parandada vaid väga lühikeseks ajaks.

Sellega seoses tundub optimaalne sõnastada seaduses objektide teatud suletud loetelu, samas neid klassifitseerides. Sellise klassifikatsiooni aluse küsimus nõuab eraldi täiemahulist uurimist. Siinkohal märgime vaid, et objektide loetelu koostamisel tuleks lähtuda maatüki tingimusteta kinnisasjaks tunnistamisest koos teiste objektide kvalifitseerimisega selle päraldisteks. Kontseptuaalne lähenemine kinnisvara kategooriale “seaduse järgi” võib jääda samaks, kuid soovitav on koondada praegu erinevate seadusandlike aktide alla hajutatud objektid ühte nimekirja.