Mitteeluruumide müük individuaalne maksustamine. Üksikisiku tulumaks ärikinnisvara müügilt. Üksikettevõtja registreerimine ja maksusääst

Mitteeluruumiks loetakse inimasustuseks sobimatut kinnistut, millel on eraldi sissepääs ja mida kasutatakse kaubanduse, tootmise või haldusüksusena. See võib olla kohvik, ladu, ilusalong, angaar, garaaž, kauplus ja palju muud.

Milliseid makse peab omanik maksma?

Olles selliste ruumide omanik, on eraisik kohustatud tasuma makse. Seda reguleerib seadus Venemaa Föderatsioon 9. detsembril 1991 nr 2003-1. Makse aluseks on mitteeluruumi väärtus, mis on võimalikult lähedane turuväärtusele. Kohus teeb kord kolme aasta jooksul otsuse, mille järgi hindamistoiminguid tehakse. Hindab ruume maksuamet. Maksumaksja saab teatise arvestusliku maksumuse kohta iga aasta 1. augustiks ja peab tasuma 1. oktoobriks. Muud mitteeluruumiga seotud toimingud, nagu üürimine või müük, kuuluvad muude maksuliikide alla.

Millistele ruumidele kehtivad kõrgemad maksud - eluruumidele või mitteeluruumidele?

Kinnisvara maksustamise arvutamisel rakendatakse maksumäärasid vastavas proportsioonis. Võttes arvesse kinnisvara tüüpi ja turuhindadele lähedase hinnaskaala, on kolme tüüpi tariife:

• Kursus on 0,1%. Siia kuuluvad garaažid, parkimiskohad, kinnisvarakompleksid, milles on vähemalt üks elamispind, majad, kõrvalhooned suvilad mille pindala ei ületa 50 ruutmeetrit. m, korterid, elamu ehitusjärgus.
• Hind 2%. Sellesse rühma kuuluvad äri- või haldustüüpi mitteeluruumid (kohvik, juuksur, kontor, kaubanduskeskus, söökla jne), samuti vara, mille hind on üle 300 miljoni rubla;
• Kursus on 0,5%. See hõlmab ülejäänud hooneid.

Märge! Alates 2016. aasta novembrist on mitteeluruum võrdsustatud eluruumiga ja maksustatakse. Maks arvutatakse katastriväärtuse alusel. Järelikult peate elamispinna eest rohkem maksma.

Võimalikud maksud üürnikule

Omanik mitteeluruumid on õigus oma vara välja üürida. Kui ta pole üksikettevõtja, siis intress on 13% tema saadava kogukasumi suhtes. Kasumit ei arvestata igakuiselt, vaid lepingus määratud perioodi eest.

Maksustamine

Tasude suurus võib olenevalt erinevatest olukordadest erineda.

Ostmise hetkel

Mitteeluruumi ostmisel on ostja vabastatud maksu tasumisest. Ruumi vanaomanik on kohustatud maksuametiga arveldusi tegema. Uus omanik on aga saduldatud kinnisvaramaksudega. Ta peab selle tasuma enne vara omandamise aastale järgneva aasta 1. detsembrit. See on tingitud artikli 409 lõikest 1 Maksukood RF.

Müümisel

Kui ruumid on olnud omandis rohkem kui viis aastat, ei tohi mitteeluruumi müümisel tasuda, kui see ei olnud omanikule kasumiallikas (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 217, punkt 17.1). Selle kinnitamiseks on vaja SB töötajatele esitada dokumenteeritud tõendid.

Kui ametiaeg ei ulatu kolme aastani, peate maksma. Maksavad üksikettevõtjad, kelle kinnisvara oma tegevuses kasutati. Lihtsustatud süsteemi järgi on maks 6%.

Märge! Kui ettevõtja soovib ruume müüa, kuid vara ei ole tema kasumi allikas, siis tekivad teatud raskused. Need on seotud sellega, et ettevõtjal on raske oma väidet kohtus tõestada. Mõjuvaks argumendiks makse vähendamiseks on dokumendid, mis kinnitavad, et üksikettevõtja ostis objekti selle ostmise ajal. indiviid.

Annetamisel

Vastavalt Art. 228 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku lõige 2, lõige 1, lõiked. 7 järgi on kinnisvara vormis kingituse saanud isik kohustatud tasuma üksikisiku tulumaksu. Seda seletatakse asjaoluga, et annetamise protsess on võrdsustatud hüvede saamisega nende poolt, kellele vara kingiti. See on 13% neile, kes viibivad Vene Föderatsioonis rohkem kui 180 päeva aastas. Vastasel juhul on määr 30%. Maksu ei võeta teatud juhtudel:

• kinkelepingu sõlmimine sugulaste (või sama pereliikmete) vahel;
• annetus tehti konsulaartöötajale, tema pereliikmele või lähedasele sugulasele.

Tasuta kasutamiseks

Maksu peab tasuma isik, kes sai ruumid üksikettevõtjalt või juriidilise isiku tasuta kasutamiseks (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 211). Kui objekt saab ettevõtja staatuseta eraisikult, siis makse ei maksta.

SNT-s

SNT-d tunnustatakse organisatsiooni kasumi maksjana. Seltsing kohustub esitama maksuteenistusele deklaratsioone. Maksustatava vara olemasolul tasutakse kinnisvaramaks. Tuleb märkida, et maksusumma määratakse piirkondlikul tasandil ja see ei tohi ületada 2,2% määra. Eluruumideks mõeldud ehitised maksustatakse aga eluruumiks mõeldud standardi järgi.

Maksustamine

Maksumäärad erinevad sõltuvalt sellest, kes on maksumaksja.

Üksikisikute jaoks

2018. aastal arvutatakse eraisikute mitteeluruumi maksu aluseks vara katastriväärtus. On mitmeid kodanikke, kes on maksmisest vabastatud, sealhulgas pensionärid. Soodustus kehtib aga ainult ühele objektile igast kategooriast: garaažid, kõrvalhooned jne.

Juriidilistele isikutele

Organisatsioonid maksavad makse põhivara hulka kuuluvalt varalt. Seda reguleerib Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 374. UTII-d ja lihtsustatud maksusüsteemi kasutavate ettevõtete puhul maksustatakse aga ainult kinnisvara.

Maksude tasumise dokumentaalne tugi

Pärast summa arvutamist saadab föderaalne maksuteenistus maksumaksjale teatise, mis sisaldab teavet objekti, tekkesumma, arvutuse aluseks olnud seadusandlike aktide ja maksetingimuste kohta.

Tähtis! Mõnikord ei saada föderaalne maksuteenistus omanikule teatist. See juhtub seetõttu, et ruumide omanikud vahetuvad sageli ja maksuamet ei ole sellest alati teadlik. Sellises olukorras on omanik kohustatud iseseisvalt teavitama föderaalset maksuteenistust maksustatava objekti olemasolust. Eeskirja rikkumine toob kaasa karistuse rahatrahvi näol, mille suurus on 20% tasumata jätmise summast.

Kuidas makse vältida või vähendada?

Teatud kategooria kodanikel on õigus saada maksude maksmisel soodustusi. Nende hulka kuuluvad kõigi rühmade puudega inimesed, pensionärid ja suured pered. Neile, kes pole kaasatud eeliskategooriad, maksmist ei saa vältida. Küll aga saate kogunemise summat vähendada. Selleks tuleb vaidlustada katastriväärtus. See valik on võimalik juhul, kui kuluarvestuse andmed on valed ja tegelik turuväärtus on ülehinnatud. Katastriväärtuse saate vaidlustada, pöördudes Rosreestri komisjoni poole.

Kõik mitteeluruumide omanikud on kohustatud tasuma kinnisvaramaksu. Sellistest tasudest on vabastatud ainult eelistatud kodanike kategooriad. Tasude suurust on aga võimalik vähendada.

Sellest videost saate teada, kuidas korteri müügil makse vähendada:

Peamine maks, mille maksjana üksikisikuid kajastatakse, on üksikisiku tulumaks (NDFL). Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklile 209 on maksustamise objekt see makse esindab nii Venemaal kui ka välismaal saadud tulu.

Sellest tulenevalt, kuna mitteeluruumide müümisel saab müüja tulu selle kinnisvara väärtuse näol, saab müüjast üksikisiku tulumaksukohustuslane ja ta on kohustatud tasuma maksu 13%. Kuid maksumäär 13% kehtib Venemaa elanike kohta. Mitteresidendid arvestavad üksikisiku tulumaksu 30% määra alusel.

Viide!Üksikisiku elukoha olemasolu ei ole identne Venemaa kodakondsuse olemasoluga. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 207 lõige 2 määratleb residentidena isikud, kes viibivad riigis aastaringselt 183 päeva või kauem.

Seega võib välisriigi kodanik saada residendiks ja vastupidi, Vene Föderatsiooni kodanik võib pikaks ajaks lahkudes oma elaniku staatuse kaotada. Siiski on hulk juhtumeid, mil üksikisiku tulumaksu pole vaja maksta.

Tähelepanu! Kõik loetletud soodustused kehtivad ainult Venemaa maksuresidentidele.

Eraldi tasub rääkida mitteeluruumide müügist saadava tulu maksustamisest individuaalse ettevõtlusega tegelevatelt isikutelt (IP). Vene Föderatsiooni maksuseadustik näeb ette mitu maksusüsteemid, mida saavad kasutada üksikettevõtjad:

• ühtne põllumajandusmaks (USAT);
• lihtsustatud (USN);
• ühtne arvestusliku tulu maks (UTII);
• patent

• 6% sissetulekute kogusummast;
• või 15% kasumisummast (tulu miinus kulud).

Ühtset põllumajandusmaksu saavad kasutada ainult põllumajandustootjad. Põhineb artikli 346 lõike 1 alusel.8 maksustamine toimub maksumääraga 6% tulude ja kulude vahest.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 346.8. Maksumäär

1. Maksumääraks on kehtestatud 6 protsenti.
2. Krimmi Vabariigi ja Sevastopoli föderaallinna seadused maksumääraga seoses maksubaas, mis on määratud Krimmi Vabariigi ja Sevastopoli föderaallinna territooriumil toimuva tegevusega, võib vähendada kõigi või üksikud kategooriad maksumaksjad:
   • perioodide 2015 - 2016 eest - kuni 0 protsenti;
   • perioodideks 2017 - 2021 - kuni 4 protsenti.

   Krimmi Vabariigi ja Sevastopoli föderaallinna seadustega vastavalt käesolevale lõikele kehtestatud maksumäärasid ei saa tõsta käesolevas lõikes nimetatud perioodidel alates maksustamisperioodist, millest alates kohaldatakse vähendatud maksumäära.

Ettevõtete ja organisatsioonide maksustamine

Ettevõtlusüksuste tulud arvestatakse ettevõtte tulumaksu maksustamisbaasi arvestusse. Artiklis 274 on sätestatud, et maksu arvutamise aluseks on kasumi rahaline väärtus, mis arvutatakse juriidilise isiku tulude ja kulude vahena.

Seega arvatakse mitteeluruumide müügist saadav tulu organisatsiooni saadud kogutulu hulka aruandlusperiood. Saadud kasum maksustatakse 20% maksumääraga.

Tähtis! Maksubaasi arvutamisel ei võeta arvesse mitte ainult müügist saadavat tulu, vaid ka selle mitteeluruumi soetamisega seotud kulusid.

Juriidilised isikud, aga ka üksikettevõtjad saavad kasutada lisaks ühine süsteem maksustamine, järgmised süsteemid:

"Imputeerimist" saab kasutada erinevat tüüpi teenuste osutamisel (majapidamis-, veterinaar-, remont-, transport), jaekaubandus Ja Toitlustamine. Mitteeluruumi müügist saadud tulu tuleb aga maksustada vastavalt üldreeglid: ettevõtte tulumaks.

Üleminek lihtsustatud maksusüsteemile ja ühtsele põllumajandusmaksule tähendab kasumimaksu kaotamist, sh kinnisvara müügist saadud tulu. Maksete maksmine nendes režiimides on nii ettevõtetele kui ka üksikettevõtjatele ühesugune:

• 6% tulult või 15% kasumilt lihtsustatud maksusüsteemi puhul;
• 6% põllumajandustöötajate kasumist ühtseks põllumajandusmaksuks.

Kinnisvara müümisel koosseisust mitteeluruum Samuti lisandub käibemaks 18%. Käibemaksukohustuslased on organisatsioonid ja üksikettevõtjad (v.a ühtset põllumajandusmaksu ja lihtsustatud maksusüsteemi kasutavad).

Kuidas müüa ilma tollimaksudeta?

Mitteeluruume on maksuvabalt võimalik müüa vaid üksikisiku tulumaksu tasuvatel eraisikutel. Selle põhjuseks on asjaolu, et maksuseadusandlus kehtestab hulga eelistusi, mida kodanikud saavad ära kasutada.

Kui kinnisvara on olnud omandis üle 3 aasta

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 punkt 17.1 sätestab, et kinnisvara müügist saadud tulu ei maksustata üksikisiku tulumaksuga, kui müüdav vara oli üksikisiku valduses rohkem kui miinimumsumma. tähtaeg. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217.1 lõige 3 omakorda täpsustab seda normi ja kehtestab selle soodustuse kasutamiseks 3-aastase perioodi.

Seda eelistust saab rakendada järgmistel juhtudel:

• kui vara ostis müüja enne 1. jaanuari 2016;
• kui vara sai müüja pärandina;
• kui ruumid kingiti;
• kui ruumid on erastatud;
• kui mitteeluruum võõrandatakse eluaegse hoolduslepingu alusel.

Nendel alustel saadud vara müüvad isikud mitte ainult ei maksa üksikisiku tulumaksu, vaid ei esita ka maksudeklaratsiooni.

Kinnisvara ostetud hiljem kui 01.01.2016

Sellise vara müümisel võib kohaldada ka soodustust maksuvabastuse näol. Kuid artikli 217.1 lõike 4 alusel pikeneb ametiaeg 3 aastalt 5 aastale. See tähendab, et saate soodustust kasutada alates 2021. aastast.

Pankrot

Kui isikut tunnustatakse vahekohus pankrotis ning talle kuuluv vara müüakse maha võlausaldajatele võlgade tagasimaksmiseks ei kuulu sellise vara müügist saadud tulu maksustamisele. See on sätestatud Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 lõikega 63.

Sel juhul aga ei mõjuta üksikisiku tulumaksu tasumise kohustuse puudumine kuidagi üksikisiku heaolu, kuna mitteeluruumide müügist saadav tulu ei lähe tema kasuks.

Millal 3-NDFL täidetakse?

Olles müünud ​​kinnisvara mitteelamufondist, peab eraisik maksma maksu mitte kohe, vaid pärast maksustamisperioodi (aasta) lõppu ehk järgmisel aastal. Makse tasumisele eelneb maksuametile deklaratsiooni esitamine vormil 3-NDFL. Maksudeklaratsiooni esitavad kodanikud 30. aprillini ja otsemakse tehakse 15. juulini.

Vormil 3-NDFL tuleks esitada järgmine teave:

• Sünniaeg ja sünnikoht;
• passi andmed;
• aadress;
• tasumisele kuuluv maksusumma;
• maksuarvestus.

1. ridadele 010 ja 030 märkida müügisumma;
2. real 040 – maksu mahaarvamise summa;
3. real 060 – ridade 030 ja 050 vahe;
4. ridadel 070, 121, 130 - maksusumma (rea 060 summa korrutatuna 13%).

Maksude tasumiseks on mugav kasutada teenust "Maksude maksmine, üksikisikute kindlustusmaksed", mis asub föderaalse maksuteenistuse ametlikul veebisaidil. Lisaks saab seda teha pangas eraisikuid teenindavas kassas, läbi makseterminal või internetipangas.

Nii 3-NDFL-i täitmise kui ka maksude tasumise teevad kodanikud iseseisvalt.

Millal täidetakse juriidilise isiku kinnisvara võõrandamise deklaratsioon?

Ettevõtte tulumaks Selle maksu deklaratsiooni esitavad ettevõtted järgmiste tulemuste põhjal:

• kvartal;
• pool aastat;
• 9 kuud;
• aasta.

Kvartali, poolaastat ja 9 kuud nimetatakse aruandeperioodideks. Maksustamisperiood on kalendriaasta. Samal ajal kajastatakse ettemakseid tegevate ettevõtete aruandeperioodideks 1 kuu, 2 kuud jne. Vastavalt sellele esitatakse aruanded samade tähtaegade jooksul.

Aruandeperiood on 28 päeva jooksul pärast aruandeperioodi lõppu. Majandusaasta aruanded tuleb esitada 28. märtsiks järgmine aasta.

Deklaratsiooni ei täideta mitte ainult müüdud kinnisvara, vaid kogu organisatsiooni aruandeperioodil saadud kasumi kohta. Vorm ja selle täitmise kord on reguleeritud föderaalse maksuteenistuse 19. oktoobri 2016 korraldusega nr ММВ-7-3/572@. Aruandlus koostatakse andmete põhjal esmased dokumendid ja teavet maksuarvestus. Deklaratsioon esitatakse elektrooniliselt.

Maksustamisperioodi tulemuste alusel maksu tasumine toimub kuni järgmise aasta 28. märtsini.. Lisaks kannavad ettevõtted igakuised ja kvartali ettemaksed üle hiljemalt järgmise kuu 28. kuupäevaks.

lihtsustatud maksusüsteem

STS on lihtsustatud maksustamissüsteem. Lihtsustatud maksusüsteemi kasutavad ettevõtted esitavad aasta maksudeklaratsiooni järgmise aasta 31. märtsiks. Vorm Maksutagastus kehtestatud Venemaa föderaalse maksuteenistuse 26. veebruari 2016. aasta korraldusega nr ММВ-7-3/99@ Aasta lõpus tasutakse maksud samade tähtaegade jooksul. Ettemaksed kantakse üle kord kvartalis kuni kvartalile järgneva kuu 25. kuupäevani.

Maksma kohustuslik tasumine saab teha ühel järgmistest viisidest:

• kliendipanga kaudu;
• maksekorralduse kasutamine;
• pangaülekandega maksmise kviitungi saamisega.

Maksu mahaarvamine

Õigus omandile maksu mahaarvamine juures üksikisiku tulumaksu arvestus kuulub isikutele, kes vastavad samaaegselt järgmistele tingimustele:

• mitteeluruumide müük, mis olid omandis alla miinimumperioodi (3 või 5 aastat);
• tunnistama maksuresidendid RF.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 220 lõikele 2 aktsepteeritakse maksu mahaarvamist mitteeluruumide müügist saadud tulu summas, kuid mitte rohkem kui 250 tuhat rubla.

Alternatiivne variant on võimalik. Inimesel on õigus oma väärtust vähendada maksustatav tulu selle ostuhinna eest mitteelamukinnisvara. Sel juhul ei ole mahaarvamise summal piiranguid. Küll aga peavad teil olema dokumendid, mis kinnitavad maksumaksja tegelikke kulutusi müüdavate ruumide ostmiseks.

Näide 1: Sidorov V.N. müüb garaaži 200 tuhande rubla eest. Tal on õigus maha arvata müügisummast. Alates 200 tuhandest rublast. väiksem kui maksimaalne võimalik piir (250 tuhat), siis on mahaarvamine võrdne 200 tuhande rublaga. Maksubaas arvutatakse tulu ja mahaarvamise vahena (200 tuhat – 200 tuhat = 0). Seega üksikisiku tulumaksu ei maksta.

Näide 2: Antonov Yu.M. müüb ladu 900 tuhande rubla eest. Maksimaalne suurus mahaarvamine on 250 tuhat rubla. Kui kodanik kasutab mahaarvamisõigust, on maksusumma (900 tuhat - 250 tuhat) * 13% = 84,5 tuhat rubla.

Antonovil on tulusam kuludeks rakendada muud soodustust tulude vähendamise näol. Lähtudes sellest, et Yu.M. ostis selle lao 850 tuhande rubla eest, on üksikisiku tulumaksu summa (900 tuhat - 850 tuhat) * 1% = 6,5 tuhat rubla.

Mahaarvamise saamiseks peab eraisik märkima selle suuruse üksikisiku tulumaksu arvestamisel maksudeklaratsioonis, mis esitatakse enne tulu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilli.

Võimalikud probleemid

Tasumisele kuuluva maksu arvutamisel võib inimene eksida ja valesti koostada maksuaruandlus. Maksuinspektor oskab koheselt märgata puudusi ja küsida parandusi. Siis pole suurt probleemi.

Kui aga märgite deklaratsioonis ebatäpseid andmeid, mis toob kaasa maksubaasi ja maksusumma alahindamise, siis on maksuametil õigus rakendada füüsilisele ja juriidilisele isikule vastutusmeetmeid trahvi näol. .

Viide! Trahv on 20% kohustusliku makse tasumata summast. Kui tegu on toime pandud tahtlikult, suureneb trahv 40%-ni.

Teine probleem võib olla maksuinspektori mittenõustumine maksu mahaarvamise tasemega. Nende õigusi saab kaitsta nii kontrolli tasandil, juhi poole pöördudes kui ka kohtus.

Tuleb märkida, et maksumaksete korrektseks arvutamiseks saavad subjektid kasutada mitte ainult Vene Föderatsiooni maksuseadustiku norme, vaid ka rahandusministeeriumi ja föderaalse maksuteenistuse avaldatud kirju. Pealegi, millal vastuolulised olukorrad Maksumaksjal on õigus ametliku selgituse saamiseks pöörduda nimetatud ametiasutuste poole.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

ruume kasutati oma OÜ tootmisplatsina, rendimakseid ei olnud, kuid üürileping oli ilma riiklik registreerimine 11 kuuks
Aleksander

Tere, Aleksander. Ma ei ole kolleegidega päris nõus. Teie küsimus ei ole selge, kuid mõnevõrra vastuoluline. Kui maksuhaldur saab teie või OÜ revisjoni käigus teada, kuidas seda vara täpselt kasutati, on suur tõenäosus, et ta tuvastab selle äritegevuses kasutamise fakti ja seetõttu keeldutakse teile punkti 17.1 kohane soodustus Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 kohaselt ja peate selle kohtus vaidlustama.

Mitteeluruumide rentimist üksikettevõtja staatuseta üksikisiku poolt käsitletakse üksikasjalikult Vene Föderatsiooni föderaalse maksuteenistuse allolevas kirjas:

Küsimus: Mitteeluruumide üürile andmise tegevuse tunnistamise kohta ettevõtlustegevuseks üksikisiku tulumaksu arvestamise eesmärgil.
Vastus:
VENEMAA FÖDERATSIOONI RAHANDUSMINISTEERIUM
Föderaalne maksuteenistus
KIRI
kuupäevaga 8. veebruar 2013 N ED-3-3/412@
Föderaalne maksuteenus on arutanud pöördumist mitteeluruumide üürile andmise tegevuse ettevõtluseks tunnistamise küsimuses ja teatab järgmist.
Vastavalt lõigetele. 4 lõige 1 art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku (edaspidi seadustik) artikli 208 kohaselt maksustatakse Vene Föderatsioonis asuva vara liisimisest või muust kasutamisest saadud tulu üksikisiku tulumaksuga.
Vastavalt artikli 1 lõikele 1 23 Tsiviilkoodeks Vene Föderatsiooni (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") kohaselt on kodanikul alates füüsilisest isikust ettevõtjana riikliku registreerimise hetkest õigus tegeleda ettevõtlusega juriidilist isikut moodustamata.
Seega seob seadus üksikisiku üksikettevõtjana registreerimise vajaduse eriliigi tegevuse elluviimisega, mitte lihtsalt kompenseeritud tehingute sooritamisega. Ainuüksi faktist, et kodanik teeb hüvitatavaid tehinguid, ei piisa kodaniku ettevõtjaks tunnistamiseks, kui tema tehtud tehingud ei kujuta endast tegevust.
Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 2 kohaselt peavad tegevused toimuma iseseisvalt, omal vastutusel ja olema suunatud süstemaatilisele kasumi teenimisele.
Ettevõtlustegevuse tunnuste olemasolu kodaniku tegevuses võivad tõendada eelkõige järgmised faktid:
- vara tootmine või omandamine selle kasutamisest või müügist hilisema kasumi saamise eesmärgil;
- tehingutega seotud toimingute majandusarvestus;
- kõigi kodaniku teatud aja jooksul tehtud tehingute seotus;
- stabiilsed suhted müüjate, ostjate ja teiste vastaspooltega.
Ettevõtlustegevusega tegeleb kodanik omal riisikol. Kodaniku ettevõtlusrisk seisneb sündmuste toimumise tõenäosuses, mille tulemusena muutub selle tegevuse jätkamine võimatuks.
Artikli 2 punkt 2 11 koodeksi määrab, et üksikisikud teostavad ettevõtlustegevus juriidilist isikut moodustamata, kuid mitte registreeritud üksikettevõtjana, rikkudes nõudeid tsiviilõigus Vene Föderatsiooni liikmetel ei ole koodeksiga neile pandud kohustuste täitmisel õigust viidata asjaolule, et nad ei ole üksikettevõtjad.
Samas, võttes arvesse, et ettevõtlusaktiivsuse tunnused on hindava iseloomuga, kvalifitseerida nende järgi üksikisiku tegevus liisingus. oma vara on võimalik ainult siis, kui on olemas täielik ja põhjalik teave kõigi selle tegevuse asjaolude kohta.
Käesoleval juhul ei saa maksuhaldur eeltoodud täieliku teabe puudumise tõttu sellist hinnangut anda.
Seda teavet võib aga maksuhaldur saada maksukontrollitoimingute käigus. Ettevõtlustegevuse objektiivsete tunnuste tuvastamisel maksumaksja tegevuses oma vara rentimisel maksuhaldur tal on õigus oma maksukohustused ümber arvutada.
Eeltoodut arvesse võttes, kui maksumaksjal on piisavalt alust arvata, et tema tegevuses puuduvad eelnimetatud ettevõtlustegevuse tunnused, siis tema enda üürimisest saadud tulust. Kinnisvaraüksikisik peab tasuma üksikisiku tulumaksu vastavalt üldkehtestatud §-le. 23 Korrakoodeks.
Kehtiv
riiginõunik
Venemaa Föderatsioon
3 klassi
D.V.EGOROV
08.02.2013

Teema maksude planeerimine Ja maksude optimeerimine on oluline mitte ainult organisatsioonidele ja üksikettevõtjatele, vaid ka üksikisikutele. Seega võib tekkida küsimusi, kui üksikisik seisab silmitsi vajadusega oma kinnisvara müüa. Kõik ei tea, aga ka siin on võimalusi planeerida nii, et maksta vähem makse või üldse mitte maksta. Seega küsitakse minult sageli küsimust: mida teha, kui mitteeluruum müüakse.

Kõik allpool käsitletavad olukorrad eeldavad, et isik on Vene Föderatsiooni elanik.

1. olukord.

Eraisik müüb mitteeluruume, mida ta on omanud üle 3 aasta.

Kui selle ruumiga pole seotud ettevõtlustegevuse tunnuseid, on eraisikul õigus ei maksa üksikisiku tulumaksu ja ei esita deklaratsiooni. Sellele viitab otseselt p 17.1. Art. 217 Vene Föderatsiooni maksuseadustik.

17.1) Vene Föderatsiooni maksuresidentidest isikutelt saadud tulu maksustamisperiood elumajade, korterite, tubade, sh erastatud eluruumide, suvilate, aiamajade või elamute müügist. maatükid ja nimetatud vara osad, mis olid maksumaksja omandis kolm aastat või kauem, samuti müügil muu vara, mis on maksumaksja omandis kolm aastat või kauem.

Käesolevas lõikes sätestatut ei kohaldata üksikisikutele müügist saadud tulule väärtuslikud paberid, samuti tulu üksikettevõtjate äritegevuses otseselt kasutatava vara müügist.

Lähtudes punktis 17.1 sätestatust. Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 kohaselt liigitatakse mitteeluruumid muuks varaks.

Raskused võivad tekkida, kui tegelete (teate) ettevõtlusega. Millega need raskused on seotud? Kinnisvara müümisel saab maksuhaldur infot müüja kohta. Pärast seda saab maksuhaldur kontrollida, kas müüja on viimase 3 aasta jooksul esinenud füüsilisest isikust ettevõtjana ja kas ta on teinud majanduslik tegevus müüdud mitteeluruumi aadressil. Kui te ei ilmunud ega käitunud, kaob üksikisiku tulumaksu tasumise küsimus. Isegi kui eraisik üüris selle kinnisvara eraisikuna välja, ei tähenda see, et see oleks olnud tema äritegevus, vaid maksuhaldur võib püüda tõestada vastupidist. Kui aga kodanik tasus vara väljaüürimisel ausalt väljaüürimisest saadud tulu pealt üksikisiku tulumaksu, siis pole mõtet ühtki makse tagastada, et teisi maksma panna.

Mis võib maksuhalduri sellises olukorras hoiatada:

— 2 kuud tagasi kodanik registreeriti üksikettevõtjana, esitas aruanded ja lõpetas seejärel oma tegevuse üksikettevõtjana ja müüs ruumid üksikisiku nimel, kellele see kinnistu kuulus rohkem kui 3 aastat, justkui ei tegeleks ta seal tegevusega ja arvas, et ta eraisikuna ei tasunud mingeid makse;

— üksikettevõtja nimel sõlmitud ruumide rendilepingute olemasolu;

- üksikettevõtja nimel sõlmitud kommunaalkulude, turvateenuste osutamise lepingute olemasolu, kommunaal- ja muude ruumide ülalpidamiskulude arvestamine äritegevuse maksude arvutamisel kuludesse;

— esmase olemasolu raamatupidamisdokumendid, kus kaubasaatja või saaja aadressiks on müüdud mitteeluruum.

Tähtis!

Pöörake tähelepanu arvutamise järjekorrale mitteeluruumide omanditingimused. Kui ruumid osteti (või ehitati) mitteeluruumina, arvestatakse perioodi teie omandiõiguste riikliku registreerimise kuupäevast. Kui aga esmalt osteti korter, mis seejärel võõrandati mitteeluruumiks, arvestatakse 3-aastast perioodi kinnisvara mitteeluruumina arvelevõtmisest.

2. olukord.

Eraisik müüb mitteeluruume, mida ta on omanud alla 3 aasta.

Sel juhul peate maksma Üksikisiku tulumaks 13%. Kuid Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 220 näeb ette kaks võimalust selle maksu vähendamiseks :

1. saada maksu mahaarvamine summas “muu vara” müügil 250 000 rubla(kui müügist saadud summa oli suurem või täismahus, kui summa on alla 250 000 rubla). See võimalus on sätestatud lõigetes. 1 ese 2 art. 220 Vene Föderatsiooni maksuseadustik.

Näide 1. Ivanov I.V. müüs mitteeluruumid 1 000 000 rubla eest, üksikisiku tulumaks koos mahaarvamistega (1 000 000 - 250 000) x 13% = 97 500 rubla.

Näide 2. Kondratjev S.I. müüs mitteeluruumi 250 000 rubla eest. Mahaarvamist rakendatakse kogu maksumusele ja maks on sel juhul 0;

1. maksusoodustuse saamise asemel vähendada maksude summat Üksikisiku tulumaks mitteeluruumide müügist tegelikult toodetud koguse eest ja dokumenteeritud kulud seotud selliste mitteeluruumide soetamisega (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 2, punkt 2, artikkel 220). Sellisteks kuludeks võivad olla ruumide soetamise, omandiõiguse registreerimise, ruumide ümberehituse ja isegi kinnisvarateenuste maksumus Peaasi, et kõik need kulud oleksid dokumentaalselt tõendatud.

Näide. Zhevnov N.N. müüb 1 000 000 rubla eest mitteeluruume, mis osteti 2 aastat tagasi 700 000 rubla eest, üksikisiku tulumaks on sel juhul (1 000 000 - 700 000) x 13% = 39 000 rubla.

Müümisel võrrelge kindlasti kahte antud maksusoodustuse võimalust ning säilitage kindlasti kõik mitteeluruumi ostuga seotud dokumendid.

Vaatlusalune olukord puudutab ka üksikettevõtjana registreerimata üksikisikuid, aga ka üksikettevõtjana registreeritud üksikisikuid, kes müüdud mitteeluruume kasutades äritegevust ei teostanud.

Ja nüüd näpunäited:

1. Kõigepealt otsustage mitteeluruumide omandiperiood.
2. Kui olete omanud kinnisvara alla 3 aasta, arvutage välja, milline maksusoodustuse variant on teile tulusam: kas maksusoodustuse rakendamine või mitteeluruumi ostmisel tehtud kulutuste deklareerimine. Kui olete seda teinud, mõelge, kas oleks kasulikum oodata 3-aastase müügiperioodini.
3. Hoolitsege eelnevalt ruumide ostmiseks tehtud kulutusi kinnitavate dokumentide ohutuse eest.

Mis puudutab mitteeluruumide müüki üksikettevõtjate poolt, siis see on eraldi artikli teema. Palun teil jätta oma arvamus sellise teabe asjakohasuse kohta teile.

Inimesed, kes plaanivad oma kinnisvara müüa, peavad lisaks tehinguga kaasnevatele ülesannetele tutvuma ka selle maksustamisega seotud detailidega.

Maksustamise küsimus on muidugi alati oluline, aga kuna kogumise kord kohustuslik tasu eraisikutelt korterite, majade, maatükkide müümisel muutub 1. jaanuaril 2016, nüüd muutub see äärmiselt aktuaalseks.

Jõustumise kuupäev on 1. jaanuar 2016 föderaalseadus nr 382-FZ “Vene Föderatsiooni maksuseadustiku esimese ja teise osa muudatuste kohta”, mille võttis Vene Föderatsiooni Riigiduuma 29. novembril 2014 vastu, mille kohaselt kehtivad müügitulu maksustamise eeskirjad. muudetakse kinnisvara, eraisikute maksuvabastuse juhtumeid ja maksusoodustuste võimaldamist.

Seadusandlikud uuendused hakkavad kehtima ainult nende müügitehingute puhul kinnisvaraobjektid, mille omand registreeritakse pärast 01.01.2016 ja nende müügi eest vastavalt uutele reeglitele hakatakse maksu koguma alles 01.10.2016.

Kõik muudatused on sätestatud artiklis Art. 2171 eespool nimetatud seadusest.

Vaatame neid üksikasjalikumalt, jagades need kaheks suureks plokiks:

1. üksikisiku tulumaks (NDFL) kinnisvara müügilt,
2. kinnisvara müügi maksusoodustused

Oma kinnisvara on võimalik müüa maksuvabalt (isikutulumaksuta) pärast 5-aastast omamist, senise 3 aasta asemel (mõningate eranditega, kui see periood jääb samaks 3 aastat – täpsemalt allpool).

Kinnisvara omandiperioodi arvestatakse kinnisvara omandamise kuupäevast, see tähendab selle kinnisvara õiguste ülemineku riikliku registreerimise kuupäevast. See on märgitud õiguste registreerimise tunnistusel või ühtse riikliku registri väljavõttel.

Seega, kui müüdi objekt, mis osteti enne 31.12.2015 ja selle kohta saadi omandiõigustunnistus enne 31.12.2015, siis pärast 1. jaanuari 2016 müümisel kehtib maksuvabastuse reegel 3-ga. Kehtib aastane omandiperiood ja müügikuupäev ei oma tähtsust.

Kui enne 31.12.2015 ostetud müüdava objekti omand on registreeritud pärast 01.01.16, siis selle müümisel rakendub uus reegel - 5 aastaks (p 3, art 4). föderaalseadus 382).

Pärimise teel saadud kinnisvara puhul hakatakse omandiperioodi arvestama pärandi avanemise päevast ehk pärandaja surmakuupäevast.

Säilitatud on võimalus muuta Vene Föderatsiooni subjektide minimaalset maksimaalset omandiperioodi - õigus vähendada nullini kinnisasja minimaalset maksimaalset omandiperioodi, s.o. teha vähem kui 5 aastat. Nad peavad selles küsimuses ette valmistama asjakohased resolutsioonid (föderaalseaduse nr 382 artikli 2171 punkt 6).

Kui näiteks piirkonnas lühendatakse kinnisvara omamise miinimumperioodi 1 aasta võrra, siis on tulumaksu tasumisest vabastatud isikud, kes on kinnisvara omanud vähemalt 4 aastat.

Piirkondlikel ametiasutustel ei ole seadusega lubatud pikendada kinnisvara minimaalset omandiperioodi.

Maks kinnisvara müügilt alates 01.01.2016

Üksikisiku tulumaks = (tulu müügist - soetuskulud) x 0,13

Kui kinnisvara müügihind on madalam selle katastriväärtusest, võrdub müüja sissetulek müüdava vara katastriväärtuse korrutisega vähendusteguriga K = 0,7, mitte inventari väärtusega, nagu varem:

Üksikisiku tulumaks = 0,7 x Scadastre. artiklit

Kui kinnisvara ostu-müügilepingus on märgitud väärtus, mis on madalam kui 70% selle katastriväärtusest, isegi kui see on kinnisvara tegelik hind, määrab maksuamet täiendavad maksud ja määrab trahvi 20% kinnisvarahinnast. maksmata jätmise summa.

See uuendus välistab varem levinud tehingusumma olulise alahinnangu olukorra, mis võimaldas maksubaasi vähendada.

Levinud “maksude eest põgenemise” meetod, kui ostu-müügilepingutes oli märgitud maksustamata tehinguväärtus 1 miljon rubla ning ülejäänud vahe tegeliku ja lepingus märgitud väärtuse vahel kanti üle kviitungitega, kaotus võib olla lihtsalt hävitav.

Kui näiteks katastriväärtus müüdud maatükk on 2 miljonit rubla ja tehingusumma lepingus on 1 miljon rubla, siis arvutatakse maks nüüd 2 miljoni rubla suuruse katastriväärtuse alusel:

Üksikisiku tulumaks = 2 000 000 rubla. x 0,7 = 1 400 000 hõõruda,

See tähendab, et müüja peab tasuma maksu 70% krundi katastriväärtusest.

Juhtudeks, kui objekti müügi toimumise ja selle omandiõiguse üleandmise aasta 1. jaanuari seisuga ei ole katastriväärtust määratud, ei kohaldata vähendusteguri 0,7 kasutamise sätet ja 1. jaanuaril 2010.a. maks arvestatakse lepingus märgitud summalt. (Õnnelikud juhud ☺ kui saab naasta maksude eest “põgenemisteele”, aga selliseid olukordi jääb iga aastaga aina vähemaks).

Piirkondlikud omavalitsused võivad nagu varemgi vähendada vähendustegurit K=0,7 nullini. Sellega seoses peavad nad välja andma asjakohased seadused (föderaalseaduse nr 382 artikli 2171 punkt 6) ja kinnisvara müümise ettevalmistamisel on kasulik nendega tutvuda.

Maksusoodustused kinnisvara müügil - olukorrad, kus tulumaksu ei võeta

1. Tulumaksu ei võeta, kui ainuke elukoht (maja, korter) müüakse teise ostmiseks – sõltumata eelmise omamise perioodist.
2. Füüsilise isiku tulumaksuvabastuse õigus kehtib ka juhtudel, kui eelmise eluaseme omandiõigus on alla 3 aasta.
3. Kui müüja omab mitut kinnisvara, ei maksa ta üksikisiku tulumaksu tingimusel, et tehingu summa ei ületa 5 miljonit rubla. ja ametiaeg on vähemalt 3 aastat, välja arvatud juhud, kus piirkondlikul tasandil on võimalik pikendada ametiaega 10 aastani.
4. Kui kinnisvara müügist saadav tulu on väiksem või võrdne selle ostukuludega, mis tuleb dokumenteerida.
5. Vabanemisest üksikisiku tulumaksu tasumine eristatakse selle järgi, kuidas kodanikud saavad kinnisvarale omandiõiguse millal minimaalne periood valdus 3 aastat ja juhtudel, kui:

• vara on erastatud;
• vara anti omandisse pärimisõigusega või saadi kingitusena lähisugulastelt, kelle hulka kuuluvad Vene Föderatsiooni perekonnaseadustiku kohaselt abikaasad, vanemad ja lapsed, vanavanemad ja lapselapsed, täis ja pool (kellel on ühine isa või ema) vennad ja õed .
• vara antakse omandisse üürimaksja eluaegse hoolduse või ülalpidamise lepingu alusel.

Maksusoodustused kinnisvara müügil

Maksusoodustuse rakendamisel arvutatakse maks järgmiselt:

Üksikisiku tulumaks = (tulu - mahaarvamine) x 0,13,

See tähendab, et mahaarvamine väheneb maksubaas(Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 220).

Mahaarvamist on kahte tüüpi:

1. Kinnisvaramaksu mahaarvamine kindlas summas,
2. vara soetamisega seotud tegelikult tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulude summa mahaarvamine.

• Maksu mahaarvamine fikseeritud summas

1. summas kuni 1 000 000 rubla. - maatüki, elamu, suvila müümisel, aiamaja, samuti korterid või toad;
2. summas kuni 250 000 rubla. - muu kinnisvara, näiteks mitteeluruumi või garaaži müümisel.

• Mahaarvamine vara soetamisega seotud tegelikult tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulude summa ulatuses

Mahaarvatakse, kui valite maksu tasumiseks mitte kinnisvara müügist saadud tulult, vaid selle müügist saadud tulu ja eelmise müügiga seotud kulude vahe, mis on kinnitatud dokumentidega:

1. ostu-müügileping,
2. vara vastuvõtmise ja üleandmise akt,
3. leping kinnisvaramaakleri teenuste osutamiseks,
4. müüja kviitungid raha saamine,
5. kviitungid sularaha orderid,
6. pangakonto väljavõtted,
7. kauba ja kassatšekid,
8. maksekorraldused,
9. teised.

Näited mahaarvamiste kasutamisest

Tehkem igat tüüpi mahaarvamise tasuvuse võrdlev hinnang paari olukorra kohta.

1. olukord

Maja osteti Arhangelskist 2014. aastal hinnaga 6,5 ​​miljonit rubla ja müüdi 2015. aastal 8 miljoni rubla eest.
Saadud tulu on 1,5 miljonit rubla.
Maja müügimakse tuleb tasuda 01.10.2016.
Kasutusaeg on alla 3 aasta.
Üksikisiku tulumaksumäär on 13% - ja seda saab vähendada maksusoodustuste summa võrra.

Vaatleme iga mahaarvamise tüüpi eraldi ja määrame neist kõige vastuvõetavama.

• Maksu mahaarvamine kodu ostmiseks tehtud kulutustelt

Järeldus: juhtudel, kui müüdava vara maksumus ei ületa selle ostukulusid, on eelistatav kasutada tehtud kulutuste summa mahaarvamist.

2. olukord

Garaaž osteti Arhangelskist 2014. aastal hinnaga 170 tuhat rubla ja müüdi 2015. aastal 270 tuhande rubla eest.

• Fikseeritud maksusoodustus

• Garaaži ostmisel tehtud kulutuste maksusoodustus

Järeldus: omanik saab kindla summa maksusoodustust.

Kui näidetes toodud objektid müüdi pärast 3 või enama aastat omamist, siis üksikisiku tulumaksu ei võetaks.

Tulemused

• 1 miljon rubla,
• 250 tuhat rubla.

• selle kinnisvara ostmiseks kulutatud summas (see reegel kehtis varem),

2. Erisoodustused mahaarvamisel ja maksudel pensionäridele, paljulapselistele emadele ja üksikemadele jne. (haavatavad elanikkonnarühmad), kui nad kinnisvara müüvad, ei ole seadusega ette nähtud.

3. Kinnisvara müügi maksuvabastus toimub 5 aasta möödumisel selle omandisse saamisest, välja arvatud pärimise, annetamise ja sõltuval annuiteedil põhinevate õiguste korral, mille puhul jääb 3-aastane kasutusaeg samaks.

4. Venemaa piirkondades, kus turuhind Näiteks maatükid, mis on katastriväärtusest oluliselt madalamad, kaasneb nende müügiga ebamõistlikult kõrge maks, kui piirkondlikud omavalitsused ei võta meetmeid, et tasandada vähendustegurit K=0,7, millega korrutatakse katastriväärtus isikliku kasumi arvutamisel. tulumaks.

Koht Arhangelskis