Masse et évaluation d'objets individuels. Les principales dispositions de l'évaluation des terres. Estimation et estimation de masse des objets individuels de la propriété foncière. Les principaux problèmes d'évaluation de masse du territoire

L'article décrit le concept d'évaluation cadastrale, fournit des exemples de construction de systèmes d'évaluation de masse dans différents pays, ainsi que les avantages des innovations dans le segment concerné de la législation russe.

Reinhold Wessely, Anton Lankin
Évaluation cadastrale (de masse) de l'État à des fins fiscales - Expérience russe et étrangère
« Stratégies économiques », n° 02-2008, pp. 124-131

Présentation et contexte

Les auteurs de cet article travaillent ensemble depuis 1998 dans le cadre de quatre projets du programme TACIS de l'Union européenne visant à soutenir la réforme agraire en Russie. Ces projets comprenaient les principaux domaines suivants :

• Développement du système de cadastre en Russie en termes de cadre juridique, institutionnel et technique.
  
• Planification territoriale.
  
• Développement d'un système de prêt garanti par l'immobilier.
  
• Estimation immobilière à des fins fiscales.
  

Au cours de cette période de dix ans, le cadastre en Russie a subi une transformation d'un cadastre foncier en un cadastre immobilier complet en tant que base juridique pour l'identification et l'enregistrement des biens immobiliers, sur la base desquels la propriété et d'autres droits sont établis.

A ce jour, le cadastre est à la base de la mise en œuvre de nombreuses mesures sociales fonctions importantes(voir figure 1).

L'évaluation cadastrale (de masse) à des fins fiscales est devenue un enjeu clé développement économique et futur base financière budgets municipaux. Malheureusement, les dispositions proposées précédemment dans le cadre du projet de loi sur le cadastre national des biens immobiliers, réglementant le processus d'évaluation cadastrale de l'État, ont été exclues de la version adoptée de cette loi, ce qui laisse un certain nombre de questions non résolues.
Le concept d'évaluation de masse à des fins fiscales qui existe en Russie, même s'il n'est pas pleinement mis en œuvre, est un exemple du point de vue de la législation. système moderne, surpassant de nombreux systèmes similaires déjà mis en œuvre à l'étranger, à l'exception peut-être des systèmes utilisés dans certains États américains.

Le concept d'évaluation cadastrale (de masse) comme base de la fiscalité immobilière

L'une des tâches les plus importantes du projet TACIS de l'Union européenne "Réformer les relations foncières et immobilières II" est d'aider les autorités Fédération Russe, en particulier l'Agence fédérale du cadastre immobilier et le ministère du Développement économique et du Commerce, en train d'introduire un nouveau système d'évaluation cadastrale de masse comme assiette fiscale immobilier.

Deux projets TACIS précédents ont soutenu l'introduction d'un système d'évaluation de masse dans la Fédération de Russie :

• Dans le cadre du projet de service consultatif européen "Consultations sur les questions de politique foncière" ("Développement du système d'évaluation cadastrale des terres en Russie") en 2001, le cours de l'évaluation cadastrale des terres urbaines et agricoles dans les régions pilotes a été analysé .
  
• Le projet « Appui à la mise en place de mécanismes de régulation des relations foncières et immobilières », mis en œuvre en 2003-2005, a permis de fournir soutien technique agence cadastrale en vue de l'introduction d'un nouveau système d'évaluation cadastrale de masse.
  

Prérequis généraux

La Fédération de Russie s'apprête à introduire un nouveau système d'imposition foncière basé sur la valeur du bien immobilier concerné, proche de la valeur marchande. De face agence fédérale cadastre immobilier, il s'agissait de créer assiette fiscale au motif que le cadastre immobilier est le seul et le plus Liste complète objets immobiliers.

En principe, il existe deux modèles principaux qui sont utilisés dans divers pays pour établir l'assiette fiscale de l'impôt foncier :

• un modèle basé sur un coût prédéterminé (« coût standard ») fixé par le gouvernement ;
  
• un modèle basé sur la valeur de marché ou une valeur proche de la valeur de marché.
  

Définition assiette fiscale sur la base de la valeur standard semble être plus "simple" quant à la procédure de mise en œuvre de l'évaluation : dans ce cas, il n'y a pas de place pour le doute, puisqu'il s'agit d'une valeur abstraite. Parallèlement, l'application d'une valeur proche de celle du marché est associée à certaines difficultés, à savoir :

• les marchés sont instables ;
  
• nécessite une approche très prudente et plus coûteuse du calcul (estimation) de la valeur marchande.
  

Cependant, il existe des arguments très convaincants en faveur de l'utilisation de la valeur marchande ou proche de la valeur marchande lors de la taxation de l'immobilier.

Premièrement, il y a la question de l'équité. La valeur « standard » délibérément fixée par les organismes gouvernementaux, même s'ils utilisent un système, est injuste pour le propriétaire du bien, ainsi que pour la société dans son ensemble. Un tel système empêche l'égalité de traitement de tous les propriétaires en raison de la valeur différente de leurs actifs.

Deuxièmement, il existe une relation entre la valeur de l'immobilier et le total situation économique, notamment en ce qui concerne les investissements dans les infrastructures qui augmentent la valeur de l'immobilier. Cette relation peut être considérée comme un processus de partage des avantages économiques entre l'État et les citoyens, ou comme un encouragement des efforts de l'État pour améliorer politique économique et accroître les investissements dans les infrastructures et, en général, améliorer le niveau de vie des citoyens.

Concept d'évaluation

Le concept de propriété, ainsi que les transactions qui y sont associées, telles que la vente et l'achat, la fiscalité et le prêt de garantie, impliquent la nécessité de déterminer la valeur d'un bien immobilier. C'est un processus assez difficile. Au fil du temps, les règles de base ont évolué normes internationales, qui sont aujourd'hui considérés comme les principes de base et les règles d'évaluation utilisés par les évaluateurs professionnels.

La théorie et la pratique de l'évaluation immobilière reposent sur trois approches qui ont leurs propres caractéristiques (voir tableau 1).

Évaluation en masse

Si un grand nombre de biens doit être évalué, l'évaluation individuelle devient difficile et coûteuse. Il était donc nécessaire de développer un concept d'expertise de masse qui répondrait aux défis de la détermination de la valeur d'un grand nombre d'objets immobiliers (principalement à des fins fiscales). Dans le cadre de cette méthode, une analyse est faite d'un échantillon représentatif de transactions réelles ou proposées, après quoi les données obtenues sont considérées comme typiques pour tous les objets de la même classe, similaires en emplacement, taille, qualité, etc.

Ainsi, la « valorisation de masse » peut être définie comme « la valorisation systématique d'un ensemble d'objets immobiliers à une date donnée selon des procédures standard, à partir de données générales basées sur leur traitement statistique ».

Les principaux avantages de l'évaluation de masse à des fins fiscales :

• le temps (étant donné que les résultats sont généralement mis à jour annuellement) ;
  
• coûts - l'évaluation de masse est beaucoup moins chère que l'évaluation individuelle ;
  
• la possibilité d'une analyse objective et impartiale de l'impact sur le marché (statistiquement et géographiquement) ;
  
• la capacité d'échantillonner, de rechercher, de comparer et d'identifier les différences dans l'immobilier en utilisant une grande quantité d'informations ;
  
• l'intégrité des résultats de l'évaluation (équité dans le calcul du coût, puisque chaque objet est traité de la même manière) ;
  
• la disponibilité d'une grande quantité de données pour justifier et protéger les résultats.
  

Les principales difficultés liées à l'application de ce concept sont :

• la qualité et la fiabilité des données d'entrée, notamment par rapport aux prix réels des transactions, ainsi que d'autres facteurs importants ;
  
• existence d'un marché immobilier fonctionnel et d'un échantillon suffisant pour la recherche;
  
• Disponibilité Logiciel le traitement statistique des données nécessaires à l'analyse des échantillons et à la construction d'un modèle acceptable.
  

Expérience internationale dans la construction de systèmes d'évaluation de masse

Il existe trois méthodes d'évaluation classiques utilisées dans l'évaluation immobilière individuelle. L'évaluation de masse, dont la nécessité est décrite ci-dessus, devrait également se fonder sur ces principes.

L'évaluation de masse est principalement utilisée à des fins fiscales et, dans certains cas, également à des fins d'aménagement du territoire et à d'autres fins économiques et/ou de planification similaires. Les normes et les méthodes d'évaluation immobilière sont acceptées dans de nombreux pays du monde, y compris la Russie.

Les pays européens utilisent un large éventail de méthodes pour établir l'assiette fiscale à partir de laquelle le montant réel de la taxe foncière est calculé.

Exemple allemand

En Allemagne, la fiscalité immobilière est basée sur la soi-disant "valeur typique d'un bien immobilier" (Bodenrichtwert). Il est défini comme le coût moyen selon la localisation et exprimé en EUR/m2. Une telle valeur est déterminée annuellement, publiée et présentée visuellement au public.

Une commission indépendante d'experts, composée de professionnels de divers domaines (géomètres, évaluateurs, agents immobiliers, etc.), est chargée de recueillir des informations sur les prix des transactions, d'établir la valeur typique des objets immobiliers, de créer des rapports de marché, évaluation en cas d'aliénation forcée de biens, ainsi que des rapports au Parlement. Les données pour la collecte d'informations sur les prix des transactions proviennent de diverses sources, notamment des contrats de vente réels qui doivent être déclarés.

Conformément au droit administratif, un recours devant le tribunal est possible. Cependant, compte tenu de la compétence professionnelle des membres de la commission et des particularités des procédures de collecte de données, les recours ne sont pas fréquents. Le dépôt d'un recours ne signifie pas un report d'impôt.

Exemples de fiscalité immobilière basée sur la valeur marchande aux États-Unis

Aux États-Unis, la fiscalité immobilière est un outil de financement des activités institutions publiques, en particulier les écoles, les infrastructures, la police, l'aménagement des parcs, etc. Ainsi, le recouvrement des impôts sur les biens immobiliers relève de la compétence des organes de l'État et se caractérise par une grande variété de modalités et de taux. Dans de nombreux États, l'évaluation des biens immobiliers à des fins fiscales est organisée au niveau du comté (district) et relève de la responsabilité d'un "évaluateur fiscal" ("assesseur"). Pour déterminer l'assiette fiscale, les méthodes classiques d'évaluation de masse sont utilisées. Fonctions de préparation avis d'imposition et la perception des impôts sont séparées des fonctions du répartiteur des impôts. Un excellent exemple de système moderne d'évaluation de masse à des fins fiscales immobilières est le système mis en œuvre dans l'État du Colorado, qui, en un sens, peut devenir un modèle pour le système d'évaluation foncière cadastrale (de masse) mis en œuvre en Russie.

Un avis d'imposition (facture fiscale) contient une description de la base d'imposition et des informations sur le taux d'imposition. En conséquence, dans ce cas, il est possible de déposer un recours concernant le contenu facture d'impôt, qui peut faire référence à la fois à la base d'imposition et au montant de la taxe. En pratique, les motifs de recours sont assez limités : c'est possible dans les cas où le bien a été mal identifié par son type, sa taille ou sa localisation ; des cas d'erreurs mathématiques dans les calculs sont également possibles. Étant donné que la méthodologie utilisée pour les évaluations immobilières de masse est approuvée, validée et ouverte au public, les appels affectent rarement la méthodologie elle-même ou les résultats résultant de son application.

Les appels sont adressés à une commission d'appel indépendante composée d'employés à plein temps. Si la décision du conseil est inacceptable pour l'appelant, la seule option est de faire appel devant les tribunaux. Cependant, cela arrive très rarement. En tout état de cause, l'introduction d'un recours n'est en aucun cas un motif de report d'impôt. De plus, le non-paiement des impôts dans les délais entraîne l'annulation du recours.

Nouvelle loi sur le cadastre immobilier et l'évaluation cadastrale de l'État

La pertinence des questions liées à l'organisation de l'évaluation cadastrale de l'État a augmenté avec l'adoption de la loi fédérale du 29 novembre 2004 n ° 141
"Sur les modifications de la deuxième partie du Code fiscal de la Fédération de Russie et de certains autres actes législatifs de la Fédération de Russie, ainsi que sur la reconnaissance de certains actes législatifs (dispositions d'actes législatifs) de la Fédération de Russie comme invalides", modifiant la partie II du Code fiscal de la Fédération de Russie, entré en vigueur le 1er janvier 2006. La loi spécifiée a déterminé la base de la formation de l'assiette fiscale - la valeur cadastrale d'un terrain - déterminée dans le cadre de l'État évaluation cadastrale.

Aujourd'hui, au niveau fédéral, il n'existe pas de réglementation spéciale dans le domaine de l'évaluation cadastrale de masse à des fins fiscales. Des dispositions distinctes figurent dans diverses lois fédérales règlements Fédération de Russie (Terre, codes fiscaux de la Fédération de Russie, Décrets du Gouvernement de la Fédération de Russie n° 945 et n° 315, Arrêté du Ministère du développement économique et du commerce de la Fédération de Russie n° 222), mais en général ils ne sont pas exhaustifs et se contredisent parfois autre.

La nouvelle loi fédérale du 24 juillet 2007 n° 221-FZ "sur le cadastre national des biens immobiliers" est entrée en vigueur le 1er mars 2008 (à l'exception de certaines dispositions). Cette loi réglemente l'enregistrement cadastral terrains, objets construction capitale, bâtiments, structures, locaux, etc. Selon ladite loi fédérale, le cadastre immobilier de l'État est une ressource d'information de l'État fédéral. La loi définit les modalités de tenue du cadastre et de comptabilité (fonds, termes, objets de comptabilité, etc.) pour la mise en œuvre des activités cadastrales.

Comme mentionné ci-dessus, malheureusement, les dispositions régissant les questions d'évaluation cadastrale (de masse) de l'État à des fins fiscales, c'est-à-dire la fonction fiscale du cadastre, ne figuraient pas dans le texte de cette loi.

On s'attend à ce qu'ils fassent l'objet loi distincte ou seront introduits en tant qu'amendements à la loi fédérale actuelle du 29 juillet 1998 n ° 135-FZ "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie".

Les principaux objectifs de la législation spéciale réglementant les questions d'évaluation cadastrale (de masse) de l'État à des fins fiscales devraient être :

• la création d'exigences légales spécifiques pour l'évaluation cadastrale (basée sur la masse et la valeur) ;
  
• assurer la coordination entre les aspects juridiques et administratifs de l'évaluation, de l'évaluation et de l'administration ultérieure de la fiscalité ;
  
• la délimitation des pouvoirs et des responsabilités des parties impliquées dans le processus d'évaluation ;
  
• assurer l'échange d'informations entre les services.
  

Expérience dans la réalisation d'une évaluation cadastrale d'État de terres

À ce jour, le cadre réglementaire de l'évaluation cadastrale des terres par l'État est constitué du décret du gouvernement de la Fédération de Russie n ° 945 du 25 août 1999 "Sur l'état évaluation cadastrale terres" et le décret du gouvernement de la Fédération de Russie n° 316 du 8 avril 2000 "portant approbation des règles d'évaluation cadastrale des terres par l'État".

Le gouvernement de la Fédération de Russie a établi des principes méthodologiques généraux pour l'évaluation cadastrale des terres par l'État, en fonction de la classification des terres par objectif et type d'utilisation fonctionnelle.

Le premier tour de l'évaluation cadastrale nationale des terres à des fins fiscales a été effectué dans toute la Fédération de Russie entre 1999 et 2005. en termes d'impôts perçus) catégories de terres, en tant que terres colonies et terres agricoles.

Une analyse des méthodes utilisées et des résultats obtenus a montré qu'en général, la plupart d'entre elles correspondent aux normes et principes internationaux généralement acceptés d'évaluation de masse à des fins fiscales, qui sont formulés de manière très précise et transparente dans le livre "Organization of Real Estate Appraisal and Taxation" édité par le célèbre scientifique et praticien de l'évaluation de masse Joseph K. . Eckert.

Perspectives et conséquences

De nombreuses questions liées à l'orientation future du développement du système de cadastre en Russie en général (et de l'évaluation cadastrale de l'État en particulier) ont été traitées en détail dans un livre récemment publié par l'ancien chef de Rosnedvizhimost M.V. Mishustin "Fondements informationnels et technologiques de l'administration impôts fonciers". Cette monographie est une ressource d'information pratique et complète contenant une large analyse de divers aspects liés à informatique cadastre et administration des impôts fonciers en Russie sur la base d'un nouveau système unifié du cadastre immobilier de l'État. En outre, le cadastre immobilier de l'État est considéré dans ce contexte comme une source d'informations officielles multifonctionnelle intégrée complète (électronique).

Le cadastre immobilier unifié de l'État a trois fonctions principales - comptable, fiscale et d'information. Toutes ces fonctions sont discutées en détail dans le livre, y compris du point de vue du développement ultérieur et de l'optimisation du système d'administration de l'impôt foncier.

Le livre contient de nombreuses références à l'expérience internationale dans l'organisation des systèmes d'administration de l'impôt foncier, ainsi qu'une analyse de problèmes clés tels que le support informatique, les technologies de cadastre, la gestion des données spatiales, l'interaction interministérielle et l'échange d'informations. L'auteur a également analysé l'impact du développement du système de cadastre immobilier sur développement social grâce au soutien du système d'enregistrement des droits de propriété et à la poursuite de leur garantie par l'État.

Le matériel est structuré de manière à souligner les priorités de la création et de l'amélioration du système d'administration de l'impôt foncier. Le livre analyse l'essence de l'administration fiscale, en particulier, les principales définitions liées à l'imposition des biens immobiliers et au système de cadastre sont données et les principales tendances de leur développement sont examinées, ainsi que la base juridique de l'administration fiscale et le -conséquences économiques de l'introduction d'une taxe sur l'immobilier. L'auteur écrit également sur les mesures systématiques requises pour l'introduction réussie d'un nouveau système de cadastre immobilier en Russie, en tenant compte à la fois des problèmes organisationnels et techniques. Un certain nombre de caractéristiques et de paramètres sont proposés pour évaluer l'efficacité et la productivité de l'introduction du nouveau système et de son fonctionnement ultérieur.

Etant donné que le cadastre est « né » de la nécessité de mettre en œuvre la fonction fiscale dans de nombreux pays européens à la fin du XVIIIe siècle, les enjeux liés à cette fonction sont examinés en détail. L'outil principal pour sa mise en œuvre est une évaluation de masse (ou, sinon, fiscale) des biens immobiliers. L'auteur examine les principales approches et les solutions possibles applicables dans les conditions russes, en tenant compte de l'expérience internationale moderne dans ce domaine, en mettant l'accent sur la disposition institutionnelle du système d'évaluation cadastrale (de masse) à des fins fiscales.

perspectives

Les auteurs de cet article sont convaincus qu'avec le temps, les procédures et Probleme juridique liés à l'introduction d'un système d'évaluation cadastrale (de masse) des biens immobiliers à des fins fiscales seront réglés et un tel système sera mis en œuvre avec succès sur la base d'un nouveau cadastre immobilier d'État. Cela devrait sans aucun doute avoir un impact positif sur le développement des régions et des municipalités, ainsi que contribuer à résoudre les problèmes liés à la privatisation des terres.

L'impact économique de la nouvelle fiscalité immobilière sur municipalités en Russie

Évidemment, la taxation des biens immobiliers (et du foncier en particulier) sur une base ad valorem, en plus de renflouer les budgets des municipalités, devrait devenir et devient un moyen d'accroître l'efficacité de l'utilisation des ressources, principalement le foncier urbain. L'introduction d'un système d'imposition basé sur les résultats de l'évaluation cadastrale (de masse) de l'État implique un certain nombre d'importants conséquences économiques pour le développement des municipalités et le système d'autonomie locale lui-même.

Conséquence 1 – autodétermination et indépendance financière des municipalités. Étant donné que le produit de impôt foncier destinés entièrement ou principalement à budget municipal, les municipalités acquièrent une plus grande indépendance financière et peuvent utiliser ces fonds supplémentaires pour résoudre des problèmes immédiats et répondre aux besoins urbains.

Conséquence 2 – concurrence entre communes. Par conséquent, il peut y avoir concurrence entre les municipalités pour (1) attirer les entreprises, (2) créer de meilleures conditions de vie ou (3) améliorer les conditions sociales. La conséquence de telles décisions peut être une modification de la situation économique et structure sociale les villes, leurs relations et l'émergence de traits distinctifs uniques.

Impact 3 – privatisation des terrains urbains. Le système d'imposition foncière actuellement utilisé en Russie peut être considéré comme basé sur la valeur marchande. Les municipalités ne peuvent pas taxer leur propre terrain (terrain sous et autour des immeubles de grande hauteur), tout en ayant la responsabilité de maintenir l'ordre dans ces zones, etc. En conséquence, les municipalités auront tendance à privatiser ces terrains au profit des propriétaires d'appartements, ce qui créera la base du concept de copropriété.

La conséquence 4 est la création d'un système de copropriété. Le parc de logements en Russie est généralement en très mauvais état. Les statistiques montrent que la durée de vie moyenne restante des bâtiments est de 15 ans.

Le concept de copropriété pratiqué en Occident définit la propriété comme une partie indivisible du terrain et des espaces communs auxquels s'ajoute une unité d'habitation spécifique (appartement). En conséquence, les (co)propriétaires de copropriétés ont l'obligation de maintenir leur (tous) biens en bon état, ce qui devrait finalement augmenter la durée de vie du parc immobilier en Russie.

conclusions

• L'évaluation cadastrale des biens immobiliers, effectuée sur la base d'une méthodologie scientifiquement fondée et à l'aide d'un logiciel unifié adéquat, contribue apport important dans le développement économique de la Russie.
  
• Il renforce les possibilités d'autodétermination financière des municipalités.
  
• Il améliorera économiquement et conditions sociales dans toutes les communes.
  
• V long terme le nouveau système encouragera les municipalités à privatiser davantage les terres et à soutenir le développement du concept de copropriété, ce qui contribuera à préserver et à prolonger la durée de vie du parc immobilier en Russie.
  

Conclusion

L'absence d'un concept d'organisation institutionnelle de l'évaluation à des fins fiscales et d'un cadre juridique complet ( loi fédérale), qui réglemente les questions d'évaluation cadastrale (des terres et des biens immobiliers) à des fins fiscales, conduit à une lacune dangereuse qui, à l'avenir, conduira à une complication de la situation. Cela concerne en particulier la procédure d'appel des résultats d'une évaluation cadastrale de masse, ainsi que d'autres questions.

Étant donné que les technologies et les méthodes d'exécution d'une évaluation cadastrale (de masse) sont très complexes, les procédures d'évaluation doivent être axées sur l'efficience et l'efficacité de l'ensemble du processus afin d'atteindre principe de base fiscalité - légalité et équité par rapport aux personnes. Tenant compte du fait que les recettes fiscales foncières sont une source importante de financement et de budget local (municipal), problèmes sociaux les définitions de l'assiette fiscale sont d'une importance fondamentale à l'heure actuelle.

La meilleure solution est d'utiliser des méthodes d'évaluation de masse basées sur une méthodologie unifiée utilisant un logiciel standardisé pour le calcul de la valeur cadastrale (basé sur des données sur la situation du marché immobilier), ce qui assurera l'efficacité, la continuité, l'impartialité, la comparabilité des résultats tout au long de la la région et le pays dans son ensemble. Cette tâche devrait être résolue par une organisation spécialisée.

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À l'heure actuelle, les grandes villes connaissent une situation qui nécessite la détermination d'un niveau de marché raisonnable de la valeur foncière, sur laquelle se fonde également l'évaluation foncière de masse. Pour ce faire, il est nécessaire de maintenir un juste équilibre économique des intérêts de chacun : propriétaires, utilisateurs des terrains et de la commune, ainsi que les exigences d'une utilisation rationnelle du territoire de la ville. Les tâches pratiques auxquelles la ville est confrontée comprennent à la fois la fonction fiscale (pourvoir le budget de la ville) et la fonction régulatrice.

Des défis diversifiés sont associés à la définition différentes sortes valeurs des parcelles de terrain en fonction de diverses tâches (par exemple, afin de déterminer l'urbanisme ou l'évaluation cadastrale des terres) ou de procéder à un ajustement approprié à une certaine valeur «de base» en fonction des spécificités tâche spécifique. De l'expérience pays étrangers on voit que la base de la méthodologie des calculs fiscaux est l'évaluation massive des terres. Il comprend la valeur marchande des logements, les revenus locatifs du développement commercial et la méthode du coût pour les propriétés à faible liquidité.

À l'heure actuelle, ce problème est résolu dans le pays grâce à la méthodologie de calcul de la valeur cadastrale des terres, des établissements, qui a été préparée par le cadastre fédéral sur la base de la méthodologie adoptée au niveau fédéral. Mais il y a un autre, à notre avis, un défaut important. Sur la base des données sur les ventes de terrains aménagés, la valeur cadastrale des terrains est calculée selon la méthode "d'extraction", dans les normes d'évaluation, qui sont obligatoires pour être utilisées par les sujets des activités d'évaluation, on l'appelle la "méthode d'attribution ".

Cette méthode nécessite la connaissance de la superficie des terres ou des données de coefficient partage des terres(le rapport de la superficie du terrain qui tombe sur 1 m² superficie totale appartement à vendre). Les instructions techniques de cette méthode indiquent que cet indicateur doit être déterminé sur la base d'un tableau ou selon le calendrier de l'année de construction de la zone - (SNiP en vigueur à cette époque), qui réglementait la densité de construction et le nombre de étages d'immeubles d'habitation.

Énorme aujourd'hui évaluation économique les objets fonciers urbains sont réalisés selon une technique auparavant techniquement impossible à appliquer, car impliquant un grand nombre de calculs et la multidimensionnalité des classifications. Ces techniques se caractérisent par une analyse de grappes et de corrélation-régression, des méthodes de comparaisons par paires et de priorisation, une approche systématique et la constitution de bases de données.

En appliquant ces méthodes, il est possible d'augmenter la validité scientifique des décisions managériales et d'analyser qualitativement le travail de cette approche. Par exemple, le calcul du coût du terrain en fonction des ventes d'appartements peut se faire selon deux approches (méthodes) :

1. Calcul basé sur toutes les données sur les ventes à l'appartement "de référence" pour ce segment et ensuite seulement le calcul du coût du terrain en utilisant la méthode d'attribution. L'avantage de cette méthode est de simplifier les calculs à venir (uniquement pour un appartement), et les inconvénients incluent une forte probabilité de choisir un appartement de référence en utilisant des méthodes de comparaison par paires, ramenant l'appartement à celui de référence et, par conséquent, la possibilité d'un grande imprécision des résultats.
2. Détermination de la valeur du terrain dans une zone particulière pour chacun des appartements vendus. Ici, les calculs sont plus compliqués (pour l'ensemble du jeu de données), mais le pourcentage de précision augmente.

Par exemple, dans un certain quartier résidentiel, il y a six maisons de hauteurs différentes, des installations publiques sont situées.

Selon le calendrier, le besoin du territoire pour les déplacements, les trottoirs, les parkings, les terrains de jeux et l'aménagement paysager est calculé, ce qui revient à 1 habitant, en tenant compte du nombre moyen d'étages dans le quartier 7,3 : et il est égal à 4,2 + 11,1 = 15,3 m2 / personne . Il s'avère que pour une population de 1370 personnes dans un quartier, 20961 m2 de territoire pour le logement sont nécessaires, et la superficie réelle est de 12055 m2. De plus, la surface allouée aux commerces de détail est 10 fois supérieure, selon les normes SNiP, et donne aux autorités de la ville des raisons de penser à placer de telles installations dans ce quartier.

Il est nécessaire de faire les calculs de la valeur cadastrale de 1 m². terrain dans un quartier résidentiel. Début 2005, le prix moyen de 1 m² d'un appartement mis en vente était de 19 000 roubles, tandis que le prix moyen de 1 m². appartements dans de nouveaux bâtiments est égal au montant de 9333,38 roubles sans TVA. Par conséquent, en tenant compte de l'usure moyenne des bâtiments du trimestre à 15%, nous distinguons le prix de 1 m². appartement tombant sur le sol, il est égal à 9639 roubles. En utilisant le coefficient de partage des terres, nous calculons la valeur marchande de 1 m². surface habitable dans le quartier, il est égal à 24 714 roubles / m².

L'expérience des pays étrangers montre que la valeur cadastrale des terres tombe de 50 à 70% de la valeur marchande, il s'avère qu'elle est déterminée par environ 24 714-0,6 = 15 000 roubles. Compte tenu du montant du loyer pour l'année de 3 à 7% de la valeur cadastrale du terrain, en ce cas cela équivaudra à 15000-5% = 750 roubles / m² de terrain.

C'est un montant très faible pour un commerce de détail (il équivaut à un dixième du coût de la location d'un local à usage commercial dans une zone donnée), et il peut apporter un renflouement important au budget de la ville, car il est de près de dix fois plus que le loyer de base pour l'utilisation des terres.

Par rapport à un autre quartier de la ville avec un immeuble résidentiel de quatre étages et plusieurs objets propriété non résidentielle Comme le dit l'emploi du temps zone allouée un terrain destiné à desservir les habitants du quartier est égal à 15,6 + 5,8 = 21,4 m² / personne, soit 1819 m². M. Selon les calculs, la superficie du terrain, qui tombe sur un immeuble résidentiel, est de 7 343,1 m². Le rapport entre les locaux commerciaux et les locaux résidentiels dépasse également de manière significative les normes du SNiP.

Avec des calculs similaires du montant du loyer d'un terrain, on constate qu'il est environ quatre fois inférieur, ce qui caractérise l'utilisation inefficace du sol dans un quartier résidentiel. Il est possible de résoudre ces problèmes en augmentant la part des immeubles résidentiels dans ce quartier, car investir maintenant dans construction de logements affaire très rentable. Dans ce cas, la valeur du coefficient de partage des terres diminue, valeur cadastrale les terres augmentent et, par conséquent, le loyer du territoire utilisé dans le quartier augmente, ce qui, bien sûr, apportera des revenus au budget du district et de la ville.

Par conséquent, la masse évaluation foncière agit comme une base économique pour la gestion de l'immobilier urbain, qui contribue à l'utilisation raisonnable des zones urbaines, à la reconstitution du budget de la ville et du district. Si vous avez des questions concernant l'évaluation de masse des terres, vous pouvez demander conseil à la NP "Federation of Forensic Experts", où vous recevrez des conseils qualifiés sur les problèmes qui se sont posés, vous pouvez commander des calculs d'évaluation foncière de masse.

Si vous êtes intéressé non seulement par le sujet de l'évaluation des terrains, mais également par des questions connexes, telles que l'évaluation immobilière, nous avons le plaisir de vous informer que nous serons heureux de procéder à une évaluation immobilière pour vous, pas seulement à Moscou. et la région de Moscou, mais aussi dans toutes les régions de la Fédération de Russie.

Des prix

REMARQUE:

Le prix des services d'expertise foncière est TTC. Les frais de transport sont payés séparément.

L'évaluation des terres est subdivisée en évaluation cadastrale de masse des parcelles de terrain et en évaluation de marché des parcelles individuelles.

L'évaluation cadastrale des terrains est une évaluation de masse, qui est un ensemble d'actions administratives et techniques visant à établir la valeur cadastrale des terrains dans les limites d'une formation administrative-territoriale dans les zones d'évaluation.

L'évaluation cadastrale étatique des terres est effectuée mais méthodologie unifiée afin d'assurer la comparabilité des résultats de l'évaluation dans toute la Fédération de Russie. L'objectif principal de l'évaluation cadastrale est de créer une base d'imposition. objectif valeur marchande terrain est la détermination de la valeur marchande (investissement, liquidation) d'un seul terrain à la date d'évaluation par des évaluateurs indépendants conformément aux normes et méthodes d'évaluation reconnues.

Une évaluation de masse caractérise un ensemble d'objets d'évaluation et l'application à des groupes constitués d'un grand nombre d'objets d'évaluation, d'un algorithme unique et commun pour en déduire la valeur. Le modèle d'évaluation de masse peut contenir un facteur temps, mais ce n'est pas typique pour une évaluation individuelle. , puisque les objets analogiques sont sélectionnés directement par la date d' évaluation .

Comme le montre l'expérience mondiale, en plus des objectifs budgétaires, l'évaluation de masse peut résoudre tâches suivantes:

évaluation pour la gestion de portefeuille de garanties ;

détermination du prix de départ aux enchères ;

détermination du prix de rachat des terrains appartenant à l'État ou à la municipalité ;

calcul de tarifs de location d'objets immobiliers;

justification économique du coût du retrait des parcelles pour les besoins de l'État et estimations de planification pour les projets liés à ce retrait ;

améliorer l'efficacité de la gestion immobilière.

Les deux types d'évaluation - massive et individuelle - reposent sur des méthodes systématiques de collecte, d'analyse et de traitement des informations de marché pour obtenir des résultats fondés. Dans le processus d'expertise de masse, l'expert doit mener les mêmes actions que dans le cas d'une expertise individuelle, les différences sont principalement liées à la différence d'étendue du travail et de méthodes de contrôle de la qualité de l'expertise.

Étant donné que l'évaluation de masse implique le développement d'une méthodologie standard, elle nécessite non seulement la coordination de la tâche, mais également l'adoption de décisions, une procédure d'évaluation unifiée. Le poids de la décision de l'expert et la capacité d'influencer le résultat final sont moindres qu'avec une évaluation individuelle. En outre, les modèles d'évaluation doivent refléter la structure de l'offre et de la demande qui caractérise des groupes d'objets, et non des unités individuelles. Étant donné qu'un modèle d'évaluation est considéré comme une interprétation mathématique du comportement du marché immobilier à un moment donné, les modèles d'évaluation de masse sont plus difficiles car ils tentent de reproduire l'activité du marché sur une vaste zone géographique.

Tant en masse qu'en évaluation individuelle, trois approches principales sont utilisées : comparative, rentable et coûteuse. Le choix des méthodes spécifiques est déterminé par le type de bien immobilier, l'état du marché et la disponibilité des informations nécessaires. Les deux types d'évaluation, utilisant les mêmes approches et méthodes, diffèrent par la méthodologie d'évaluation : la profondeur d'analyse des facteurs de tarification les plus importants, ainsi que le volume et les méthodes de traitement utilisées pour évaluer les informations.

A l'instar d'une expertise individuelle, une expertise de masse analyse la meilleure utilisation. L'analyse de marché à des fins d'évaluation de masse implique l'utilisation généralisée, à côté de méthodes expertes, de méthodes statistiques permettant de stratifier les données et de construire un modèle de marché adéquat. Dans certains cas, avec le sous-développement de segments de marché individuels, il est logique de parler du type de valeur à évaluer (valeur d'investissement). La construction et le calibrage des modèles ont aussi des particularités.

Dans une évaluation individuelle, pour dériver la valeur finale, l'expert coordonne les résultats des trois approches et prend la décision finale. Dans l'évaluation de masse, ses étapes finales sont la vérification du modèle et le contrôle de la qualité des résultats obtenus. La qualité du travail effectué est évaluée principalement par des méthodes statistiques : la plupart des estimations obtenues doivent se situer dans la fourchette spécifiée de l'écart moyen par rapport aux prix de vente réels. Parallèlement au contrôle statistique, un contrôle expert est réalisé, qui permet de pallier (le cas échéant) la qualité insuffisante de l'information initiale sur les opérations de marché. De plus, l'évaluation doit être conforme aux normes professionnelles existantes, et pour une évaluation de masse, en plus d'éthique et de sens, il existe un certain nombre de critères statistiques pour la qualité du modèle. Ainsi, les normes de l'International Association of Tax Assessors exigent que le coefficient de dispersion, qui détermine l'écart moyen, pour les propriétés résidentielles ne dépasse pas 15%, et pour un groupe immobilier rentable 20 %.

Il faut souligner que les évaluations individuelles et de masse ne sont pas interchangeables. Chacun d'eux a son propre domaine d'application. Évaluation de masse - pour l'évaluation simultanée d'un grand groupe homogène d'objets à des fins fiscales et évaluation individuelle - pour évaluer la valeur marchande d'objets individuels lors de diverses transactions commerciales. Les deux évaluations ne peuvent se compléter que dans les cas nécessaires pour cela.

Ainsi, les différences suivantes entre l'évaluation de masse et l'évaluation individuelle peuvent être distinguées :

1) l'objet de l'évaluation ;

2) le nombre d'objets d'évaluation ;

3) la complexité de l'évaluation ;

4) qualification des interprètes ;

5) la quantité d'informations traitées et créées au cours du travail ;

6) constitution d'une liste d'objets d'évaluation ;

7) détermination des facteurs de coût des objets d'évaluation ;

8) collecte d'informations sur les valeurs des facteurs de tarification des objets d'évaluation ;

9) regroupement d'objets d'évaluation ;

10) modéliser la valeur des objets d'expertise ;

11) vérifier la qualité des résultats obtenus ;

12) algorithme de calcul du coût des objets ;

13) exactitude des résultats ;

14) mise en forme ressources d'information selon les résultats de l'évaluation.

En général, on peut conclure que les évaluations de masse et les évaluations individuelles sont des types d'évaluation systématisés conçus pour modéliser les marchés, y compris le marché foncier. Ils reposent sur les mêmes principes, dont celui de l'utilisation la plus efficace, mais diffèrent par l'échelle de modélisation, les méthodes de mesure des caractéristiques tarifaires des objets, les algorithmes de traitement des informations de marché et les indicateurs finaux. Les informations obtenues au cours de l'évaluation cadastrale de l'État peuvent être utilisées pour déterminer la valeur marchande des terrains.

Lorsqu'il procède à une évaluation, l'expert est tenu d'utiliser (ou de justifier le refus d'utiliser) les approches d'évaluation des coûts, des comparaisons et des revenus. L'expert a le droit de déterminer de manière indépendante, dans le cadre de chacune des approches d'évaluation, des méthodes d'évaluation spécifiques. Dans le même temps, le volume et la fiabilité des informations de marché disponibles pour l'utilisation de l'une ou l'autre méthode sont pris en compte.

En règle générale, lors de l'évaluation de la valeur marchande des terrains, la méthode de comparaison des ventes, la méthode d'attribution, la méthode de répartition, la méthode de capitalisation des loyers fonciers, la méthode résiduelle et la méthode d'utilisation prévue sont utilisées.

La méthode de comparaison des ventes, la méthode d'allocation, la méthode de répartition sont basées sur l'approche comparative. La méthode de capitalisation de la rente foncière, la méthode résiduelle, la méthode d'utilisation prévue sont basées sur l'approche par le revenu. Des éléments de l'approche des coûts en termes de calcul du coût de reproduction ou de remplacement des améliorations foncières sont utilisés dans la méthode résiduelle et la méthode d'attribution.

Voici le contenu des méthodes énumérées en ce qui concerne l'évaluation de la valeur marchande des terrains occupés par des bâtiments, des structures, des structures ou destinés à leur placement, ainsi que les caractéristiques de l'évaluation de la valeur marchande des terres agricoles.

Si d'autres méthodes sont utilisées dans le rapport d'évaluation, il convient de divulguer leur contenu et de justifier l'utilisation.

Méthode de comparaison des ventes

La méthode est utilisée pour évaluer les terrains, à la fois occupés par des bâtiments, des structures et (ou) des structures (ci-après - des terrains bâtis), et des terrains non occupés par des bâtiments, des structures et (ou) des structures. domaines (ci-après dénommés terrains non bâtis). La condition d'application de la méthode est la disponibilité d'informations sur les prix des transactions avec des terrains analogues à celui évalué. En l'absence d'informations sur les prix des transactions portant sur des terrains, l'utilisation des prix de l'offre (de la demande) est autorisée.

Définition des éléments par lesquels l'objet d'évaluation est comparé aux objets - analogues (ci-après - les éléments de comparaison);

détermination pour chacun des éléments de comparaison de la nature et du degré de différences de chaque analogue par rapport au terrain évalué ;

· détermination pour chacun des éléments de comparaison des ajustements de prix des analogues correspondant à la nature et au degré d'écart de chaque analogue par rapport au terrain évalué ;

· Ajustement pour chacun des éléments de comparaison de prix de chaque analogue, en lissant leurs différences par rapport au terrain évalué ;

· Calcul de la valeur vénale du terrain par généralisation raisonnée des prix ajustés des analogues.

Les éléments de comparaison comprennent les facteurs de coût de l'objet d'expertise (facteurs dont le changement affecte la valeur marchande de l'objet d'expertise) et les caractéristiques des transactions avec des terrains qui se sont développées sur le marché.

Les inducteurs de coût les plus importants ont tendance à être :

emplacement et environnement;

destination, utilisation autorisée, droits d'autres personnes sur le terrain ;

caractéristiques physiques (relief, superficie, configuration, etc.) ;

­ accessibilité des transports;

infrastructures (présence ou proximité réseaux d'ingénierie et conditions de raccordement, équipements d'infrastructures sociales, etc.).

Les caractéristiques des transactions avec des terrains comprennent:

1) les conditions de financement des transactions avec des terrains (le rapport entre le propre et le argent emprunté, conditions d'octroi des fonds empruntés) ;

2) les conditions de paiement lors des transactions avec des terrains (paiement en espèces, règlement avec billets à ordre, compensations mutuelles, troc, etc.);

3) les circonstances de la transaction avec des terrains (si le terrain a été présenté sur le marché libre sous la forme d'une offre publique, affiliation de l'acheteur et du vendeur, vente en faillite, etc.) ;

4) changement de prix pour terre pour la période allant de la date de conclusion d'une transaction avec un analogue à la date de l'évaluation.

La nature et le degré des différences entre l'analogue et le terrain évalué sont établis dans le cadre des éléments de comparaison par comparaison directe de chaque analogue avec l'objet d'évaluation. Dans le même temps, il est supposé que la transaction faisant l'objet d'une évaluation sera effectuée sur la base des caractéristiques des transactions avec des terrains qui se sont développés sur le marché.

Les ajustements de prix pour les analogues par des éléments de comparaison peuvent être déterminés à la fois pour le prix d'une unité de mesure d'un analogue (par exemple, un hectare, un mètre carré) et pour le prix d'un analogue dans son ensemble. Les ajustements de prix peuvent être calculés en termes monétaires ou en pourcentage.

Les ajustements de prix sont généralement déterminés de la manière suivante :

comparaison directe par paires des prix d'analogues qui ne diffèrent entre eux que par un élément de comparaison, et détermination, sur la base des informations ainsi obtenues, d'ajustements pour cet élément de comparaison ;

comparaison directe par paire des revenus de deux analogues qui ne diffèrent l'un de l'autre que par un élément de comparaison, et détermination par capitalisation de la différence des ajustements de revenus pour cet élément de comparaison ;

Analyse de corrélation-régression de la relation entre la variation de l'élément de comparaison et la variation des prix des analogues (prix des unités de mesure des analogues) et définition de l'équation de relation entre la valeur de l'élément de comparaison et la valeur de la valeur vénale du terrain ;

détermination des coûts associés à la modification des caractéristiques de l'élément de comparaison, dans lequel l'analogue diffère de l'objet d'évaluation ;

· justification par des experts des ajustements de prix des analogues.

À la suite de la détermination et des ajustements, les prix des analogues (unités de mesure des analogues) devraient, en règle générale, être proches les uns des autres. En cas de différences significatives dans les prix ajustés des analogues, il est conseillé de choisir d'autres analogues ; éléments à comparer; valeurs de réglage.

Méthode de sélection

Conditions d'application de la méthode :

disponibilité d'informations sur les prix des transactions avec des objets immobiliers uniques, similaires à un objet immobilier unique, y compris le terrain évalué. En l'absence d'informations sur les prix de transaction, l'utilisation de prix d'offre est autorisée) ;

conformité des améliorations du terrain à son utilisation la plus efficace.

La méthode implique la séquence d'actions suivante :

1) détermination des éléments par lesquels une comparaison d'un seul objet immobilier, y compris le terrain évalué, avec des objets - analogues est effectuée;

2) détermination pour chacun des éléments de comparaison de la nature et du degré de différences de chaque analogue par rapport à un même objet immobilier, y compris le terrain évalué ;

3) détermination pour chacun des éléments de comparaison des ajustements de prix des analogues correspondant à la nature et au degré de différences de chaque analogue par rapport à un même objet immobilier, y compris le terrain évalué ;

4) ajustement pour chacun des éléments de comparaison de prix de chaque analogue, en lissant leurs différences à partir d'un seul objet immobilier, qui comprend le terrain évalué ;

5) calcul de la valeur marchande d'un seul objet immobilier, y compris le terrain évalué, par généralisation raisonnable des prix ajustés des analogues ;

6) calcul du coût de remplacement ou du coût de reproduction des aménagements du terrain évalué ;

7) calcul de la valeur marchande du terrain évalué en soustrayant de la valeur marchande d'un seul objet immobilier, y compris le terrain évalué, le coût de remplacement ou le coût de reproduction des améliorations apportées au terrain.

Le montant des coûts pour la création d'améliorations du terrain peut être déterminé à l'aide d'indicateurs de coûts agrégés et (ou) élémentaires.

Les indicateurs de coût agrégés comprennent à la fois des indicateurs caractérisant les paramètres de l'objet dans son ensemble - carré, cube, mètre linéaire, et des indicateurs pour les complexes et les types de travail.

Les indicateurs de coûts élémentaires comprennent les prix élémentaires et les taux utilisés pour déterminer le montant des coûts de création d'améliorations.

Les indicateurs de coûts agrégés et élémentaires calculés au niveau de prix fixé à une date précise (niveau de prix de base) peuvent être recalculés dans le niveau de prix à la date d'évaluation en utilisant un système d'indices d'évolution des coûts de construction actuels et prévus.

Le calcul du montant des coûts pour la création d'améliorations à l'aide d'indicateurs de coûts élémentaires peut également être effectué à l'aide des méthodes des ressources et des indices de ressources. Les méthodes des ressources (indice des ressources) consistent à calculer en prix et tarifs actuels (prévisionnels) toutes les ressources (éléments de coût) nécessaires pour créer des améliorations.

Lors de la détermination du montant des coûts pour la création d'améliorations foncières, le profit de l'investisseur doit être pris en compte - le montant de la récompense la plus probable pour investir du capital dans la création d'améliorations. Le profit de l'investisseur peut être calculé comme la différence entre le prix de vente et le coût de création d'objets similaires. Le profit de l'investisseur peut également être calculé comme un retour sur capital pour son investissement le plus probable du même niveau de risque.

Lors de la définition. le coût de remplacement ou le coût de reproduction tient compte du montant de l'amortissement cumulé des améliorations.

L'amortissement cumulé des améliorations peut être défini dans son ensemble ou en termes monétaires comme la somme de l'amortissement physique, fonctionnel et d'une partie de l'amortissement économique lié aux améliorations.

La dépréciation physique est la perte de valeur des améliorations due à la détérioration de leurs propriétés physiques.

L'amortissement fonctionnel est la perte du coût des aménagements, du fait de l'incohérence de la solution d'aménagement de l'espace, matériaux de construction et améliorations des équipements d'ingénierie, qualité produite travaux de construction ou d'autres caractéristiques des améliorations aux exigences actuelles du marché pour ce type d'amélioration.

La dépréciation économique est la perte de valeur d'un bien immobilier unique, en raison de l'impact négatif de facteurs externes par rapport à celui-ci.

L'usure physique et fonctionnelle peut être amovible et irréparable. La dépréciation économique, en règle générale, est irrécupérable. Dans le même temps, l'amortissement est amovible si le coût de son élimination est inférieur à l'augmentation de la valeur du bien résultant de son élimination.

Mode de répartition

La méthode est utilisée pour évaluer les terrains bâtis.

Conditions d'application de la méthode :

· Disponibilité d'informations sur les prix des transactions avec des objets immobiliers uniques, similaires à un objet immobilier unique, y compris le terrain évalué. En l'absence d'informations sur les prix des transactions, il est permis d'utiliser les prix d'offre (demande) ;

disponibilité d'informations sur la part la plus probable du terrain dans la valeur marchande d'un seul bien immobilier ;

Conformité des améliorations du terrain avec son utilisation la plus efficace.

La méthode implique la séquence d'actions suivante :

détermination des éléments par lesquels un seul objet immobilier, y compris le terrain évalué, est comparé à des objets - analogues;

détermination pour chacun des éléments de comparaison de la nature et du degré de différences de chaque analogue par rapport à un même objet immobilier, y compris le terrain évalué ;

détermination pour chacun des éléments de comparaison des ajustements de prix des analogues correspondant à la nature et au degré de différences de chaque analogue par rapport à un même objet immobilier, y compris le terrain évalué ;

ajustement pour chacun des éléments de comparaison de prix de chaque analogue, lissant leurs différences à partir d'un seul objet immobilier, qui comprend le terrain évalué ;

calcul de la valeur marchande d'un seul objet immobilier, y compris le terrain évalué, par généralisation raisonnable des prix ajustés des analogues;

calcul de la valeur vénale du terrain en cours d'expertise en multipliant la valeur vénale d'un seul bien immobilier, y compris le terrain en cours d'expertise, par la valeur la plus probable de la part du terrain dans la valeur vénale d'un seul immeuble propriété immobilière.

Méthode de capitalisation des rentes foncières

La méthode est utilisée pour évaluer les terrains bâtis et non bâtis. La condition d'application de la méthode est possible l'importance d'obtenir un loyer foncier à partir du terrain évalué.

La méthode implique la séquence d'actions suivante :

1) calcul de la rente foncière créée par le terrain ;

2) détermination de la valeur du coefficient correspondant de capitalisation de la rente foncière ;

3) calcul de la valeur vénale du terrain en capitalisant la rente foncière.

La capitalisation de la rente foncière s'entend comme la détermination à la date de l'évaluation de la valeur de toutes les valeurs futures de rente foncière égales entre elles ou évoluant au même rythme pendant des périodes de temps égales. Le calcul est effectué en divisant le montant du loyer foncier pour la première période suivant la date de l'expertise par le coefficient de capitalisation approprié déterminé par l'expert.

Dans le cadre de cette méthode, le montant de la rente foncière peut être calculé comme le revenu de la location d'un terrain aux conditions prévalant sur le marché foncier.

Les principales méthodes de détermination du ratio de capitalisation sont :

· en divisant le montant de la rente foncière pour des terrains similaires par le prix de leur vente ;

· une augmentation du taux de rendement sans risque du capital de la valeur de la prime pour le risque associé à l'investissement du capital dans le terrain évalué.

Dans le même temps, le taux de rendement sans risque du capital s'entend comme le taux de rendement de l'investissement de capital le moins risqué (par exemple, le taux de rendement des dépôts bancaires de la catégorie de fiabilité la plus élevée ou le taux de rendement des l'échéance des titres d'État).

Méthode du reste

La méthode est utilisée pour évaluer les terrains bâtis et non bâtis. La condition d'application de la méthode est la possibilité d'aménager le terrain évalué zone avec des améliorations génératrices de revenus.

La méthode implique la séquence d'actions suivante :

calcul du coût de reproduction ou de remplacement des aménagements correspondant à l'utilisation la plus efficace du terrain évalué ;

calcul du revenu net d'exploitation d'une seule propriété pour une certaine période de temps sur la base des taux de location du marché ;

calcul du revenu net d'exploitation attribuable aux améliorations pendant une certaine période de temps comme le produit du coût de reproduction ou de remplacement des améliorations par le taux de capitalisation correspondant du revenu des améliorations ;

calcul du montant de la rente foncière comme la différence entre le revenu net d'exploitation d'un seul bien immobilier pendant une certaine période et le revenu net d'exploitation attribuable aux améliorations pour la période correspondante ;

calcul de la valeur vénale d'un terrain par capitalisation de la rente foncière.

La méthode permet également la séquence d'actions suivante :

1) calcul du coût de reproduction ou de remplacement des aménagements correspondant à l'utilisation la plus efficace du terrain évalué ;

2) calcul du revenu net d'exploitation d'un seul objet immobilier pour une certaine période de temps sur la base des taux de location du marché ;

3) calcul de la valeur vénale d'un objet immobilier unique en capitalisant le résultat net d'exploitation pendant une certaine période de temps ;

4) calcul de la valeur marchande du terrain en soustrayant le coût de reproduction ou de remplacement des améliorations de la valeur marchande d'un seul objet immobilier.

Nettoyer résultat d'exploitationégale à la différence du réel revenu brut et dépenses de fonctionnement. Dans ce cas, seules les charges d'exploitation habituellement supportées par le bailleur sont déduites du revenu brut réel.

Le revenu brut réel est égal à la différence entre le revenu brut potentiel et les pertes dues à l'indisponibilité des locaux et les pertes dues au non-paiement des loyers.

Le revenu brut potentiel est égal au revenu qui peut être tiré de la livraison de toute la surface d'une seule propriété à louer en l'absence de pertes dues au non-paiement du loyer. Lors de l'évaluation d'un terrain, les tarifs de location pour l'utilisation d'un seul bien immobilier sont calculés sur la base des tarifs de location du marché (les tarifs de location les plus probables auxquels l'objet d'expertise peut être loué à marché ouvert dans un environnement concurrentiel, lorsque les parties à la transaction agissent raisonnablement, disposent de toutes les informations nécessaires et que toute circonstance extraordinaire n'est pas prise en compte dans la valeur du tarif de location).

Pour les locaux vacants et occupés par leur propriétaire, les taux de location du marché sont également utilisés. Le revenu potentiel comprend les autres revenus provenant d'améliorations immobilières non séparables, mais non inclus dans le loyer.

Le montant des charges d'exploitation est déterminé en fonction des conditions du marché pour la location d'objets immobiliers uniques. Les charges d'exploitation sont divisées en: fixes - ne dépendant pas du niveau d'occupation d'un seul bien, variables - en fonction du niveau d'occupation d'un seul bien et du coût de remplacement des éléments d'améliorations avec une période d'utilisation inférieure à la période de utilisation des améliorations dans leur ensemble (ci-après - éléments avec une courte période d'utilisation) . Les charges d'exploitation n'incluent pas les charges d'amortissement sur les biens immobiliers et les dépenses de service des dettes sur les biens immobiliers.

Le calcul du coût de remplacement des éléments d'améliorations à courte durée d'utilisation se fait en divisant la somme des coûts de création de ces éléments d'améliorations par la durée de leur utilisation. Lors de l'exécution de ces calculs, il est conseillé de prendre en compte la possibilité d'une augmentation en pourcentage De l'argent pour remplacer des éléments à courte durée de vie.

Les dépenses de gestion sont incluses dans les dépenses d'exploitation, quel que soit le gestionnaire de la propriété - le propriétaire ou le gestionnaire.

Lors du calcul du ratio de capitalisation pour les améliorations foncières, le taux de variation le plus probable du revenu des améliorations et le changement le plus probable du coût des améliorations doivent être pris en compte (par exemple, si le coût des améliorations diminue, tenez compte du rendement sur le capital investi dans les améliorations).

Méthode d'utilisation prévue

La méthode est utilisée pour évaluer les terrains bâtis et non bâtis. tkov.

La condition d'application de la méthode est la possibilité d'utiliser le terrain d'une manière génératrice de revenus.

La méthode implique la séquence d'actions suivante :

détermination du montant et de la structure temporelle des dépenses nécessaires à l'utilisation du terrain en fonction de la variante de son utilisation la plus efficace (par exemple, les coûts de création d'améliorations du terrain ou les coûts de division du terrain en terrains séparés des pièces qui diffèrent par leurs formes, leur type et leur nature d'utilisation) ;

· définition de la taille et de la structure temporaire des revenus de l'utilisation la plus efficace de la surface au sol ;

· détermination du montant et de la structure temporelle des dépenses d'exploitation nécessaires pour tirer un revenu de l'utilisation la plus efficace du terrain ;

· détermination de la valeur du taux d'actualisation correspondant au niveau de risque d'investissement du capital dans le terrain évalué ;

· Calcul du coût du terrain en actualisant tous les revenus et dépenses liés à l'utilisation du terrain.

Dans ce cas, l'actualisation s'entend comme le processus consistant à ramener tous les revenus et dépenses futurs à la date de l'évaluation à un taux d'actualisation déterminé par l'expert.

Pour ramener tous les revenus et dépenses futurs à la date de l'évaluation, on utilise des taux d'actualisation basés sur une analyse des taux de rendement du capital d'investissements présentant des niveaux de risque similaires.

La source de revenu peut être le bail, l'utilisation économique d'un terrain ou d'un objet immobilier unique, ou la vente d'un terrain ou d'un objet immobilier unique dans les meilleurs délais à la valeur marchande.

Le calcul des revenus dans l'option de location de biens immobiliers devrait inclure la comptabilisation des revenus de la vente d'une seule propriété à la fin de la période de prévision.

Caractéristiques de l'évaluation de la valeur marchande des terres agricoles.

L'évaluation des parcelles agricoles est effectuée sur la base de leur utilisation autorisée, durable et la plus efficace, en tenant compte des caractéristiques du zonage agricole du territoire.

Pour effectuer une évaluation dans les limites d'une parcelle agricole conformément à son explication, on distingue:

les terres agricoles (terres arables, prairies de fauche, pâturages, jachères et plantations pérennes) ;

les terrains occupés par des bâtiments, des constructions, des structures utilisées pour la production, le stockage et la première transformation des produits agricoles ;

terres occupées par des routes, des communications, des arbres et des arbustes destinés à protéger les terres de l'impact de phénomènes naturels, anthropiques et artificiels négatifs (nocifs), réservoirs fermés.

La valeur vénale d'une parcelle de terrain agricole est déterminée sur la base d'une évaluation de ses terres agricoles et des terres occupées par des bâtiments, des constructions, des structures utilisées pour la production, le stockage et la première transformation des produits agricoles. Dans le même temps, la valeur marchande de la parcelle de terrain évaluée est déterminée en tenant compte des caractéristiques de ses terres constitutives, occupées par des routes agricoles, des communications, des arbres et des arbustes, conçues pour protéger les terres des effets néfastes des facteurs naturels, anthropiques et les phénomènes artificiels, plans d'eau fermés qui ne peuvent pas être utilisés pour activité entrepreneuriale.

Les terres agricoles et les eaux fermées pouvant être utilisées pour des activités commerciales (par exemple, la pisciculture) sont généralement évaluées à l'aide de la méthode de comparaison des ventes ou de la méthode de capitalisation des loyers.

Les terrains occupés par des bâtiments, constructions, ouvrages utilisés pour la production, le stockage et la première transformation des produits agricoles sont évalués par des méthodes d'évaluation des terrains bâtis ou destinés à l'aménagement. Terrain sous dépendances(hangars et autres bâtiments non permanents) situés sur des terres agricoles sont évalués comme des terres agricoles.

Lors de l'évaluation de la valeur marchande des terres agricoles à l'aide de la méthode de comparaison des ventes et de la méthode de capitalisation de la rente foncière, la fertilité du terrain, ainsi que l'influence des facteurs environnementaux, doivent être prises en compte dans le cadre des facteurs de coût . Parmi les principaux facteurs qui déterminent la fertilité d'une parcelle, on trouve notamment : les caractéristiques qualitatives de la couche de sol de la parcelle (teneur en éléments nutritifs, apport d'humidité, aération, composition mécanique, composition structurale, acidité, etc.), relief, microclimat.

Lors de l'évaluation de la valeur marchande des terres agricoles par la méthode de capitalisation de la rente foncière, il existe des caractéristiques de calcul de la rente foncière associées à système accepté en tenant compte de la fertilité de la terre.

La rente foncière est calculée comme la différence entre le revenu brut et le coût de la production agricole, en tenant compte du profit de l'entrepreneur. Le revenu brut est calculé pour une unité de surface d'une parcelle de terrain comme le produit du rendement normatif d'une culture agricole par son prix de marché.

Le rendement normatif d'une culture agricole est déterminé par la fertilité de la parcelle, mesurée en points bonitet.

Le choix des cultures agricoles principales et d'accompagnement, pour lesquelles la rente foncière est calculée, s'effectue à partir d'un ensemble de cultures typiques ou traditionnellement cultivées à l'emplacement de la parcelle. Parallèlement, les critères de choix des cultures et de leur alternance doivent assurer revenu le plus élevé et le maintien de la fertilité du sol.

Les coûts des matières pour la production de produits agricoles sont déterminés sur la base de cartes technologiques qui établissent coûts standards semences, carburants et lubrifiants, engrais, etc. en nature.

Le calcul des coûts en termes monétaires est effectué sur la base des prix du marché en vigueur dans la zone où se trouve le terrain.

Lors du calcul des coûts, le niveau d'aménagement technique du terrain est pris en compte, y compris la densité du réseau routier, la classe des routes, la proximité des autoroutes, les points de traitement des matières premières agricoles et les centres logistiques.

Lors du calcul du revenu brut des terres arables, la possibilité d'obtenir plusieurs cultures au cours d'une même saison pour les produits végétaux et médicinaux peut être prise en compte. Le gisement est évalué selon la méthode d'utilisation prévue, en tenant compte de la faisabilité économique de son transfert vers un autre type (types) de terres agricoles.

Lors du calcul du revenu brut des prairies de fauche et des pâturages, il faut partir de leur rendement standard. Le rendement standard des prairies de fauche et des pâturages est déterminé par sa conversion en centièmes d'unités fourragères (1 centième d'unités fourragères équivaut à 1 centième d'avoine). Dans le même temps, la valeur du revenu brut est déterminée sur la base du prix du marché de l'avoine.

Lors du calcul du revenu brut des plantations vivaces, il est recommandé de partir de la fréquence de leur fructification et du rendement standard des produits de fruits et de baies. Celui-ci prend en compte :

1) âge des plantations pérennes ;

2) espèces et composition variétale des plantations pérennes ;

3) les caractéristiques de la distribution spatiale des plantations pérennes dans les limites de la parcelle de terrain ;

4) la possibilité de tirer des revenus des produits supplémentaires obtenus dans les allées des vergers et des vignobles.

En général, en résumé, nous pouvons dire que l'évaluation immobilière nécessite une approche individuelle dans chaque cas. De nombreux facteurs influent sur la valeur des biens immobiliers. Comprendre toutes les nuances et tirer les bonnes conclusions n'est pas facile. L'expert a besoin de compétences et d'un sens de la situation du marché. Pour chaque cas et chaque type de valeur, différentes approches et méthodes auront une priorité plus élevée, ce que l'évaluateur doit déterminer.

V . Estimation foncière

Pour la pleine participation des terrains aux relations de marché, leur évaluation adéquate est nécessaire. Le coût élevé des terrains n'incite pas à vouloir les impliquer dans la circulation économique. La sous-estimation donne lieu à une utilisation inefficace des terres dans l'agriculture et la sylviculture, ainsi qu'à un modèle de développement urbain non durable, par exemple, l'emplacement des zones industrielles dans la partie centrale de la ville, ainsi que des entreprises nuisibles à l'environnement.

La Terre dans ses divers objectifs fonctionnels - en tant que ressource naturelle, base de la formation du cadre de vie de la population, objet de l'immobilier et principal moyen de production - fait l'objet d'une évaluation.

Objet de l'évaluation est un terrain sans objets immobiliers et son sous-sol situé dessus.

Objet de l'évaluation foncière dicté par les circonstances suivantes :

La détermination de la valeur d'un terrain est la première étape de la méthode du coût dans l'évaluation de toute propriété.

Pour déterminer la base imposable.

Aux fins d'assurance (pour les terrains, l'objet de l'assurance peut être l'inondation du territoire, la pollution de l'environnement, l'érosion et la diminution de la fertilité des sols).

Pour justifier les prix de départ dans les ventes concurrentielles, lors de la constitution d'entreprises, de la division d'actions, lorsque prêt hypothécaire lors de la détermination du montant du loyer.

Justifier l'option de l'utilisation la meilleure et la plus efficace (NNEI) de tout ensemble immobilier. Le critère de sélection des alternatives envisagées est la maximisation de la valeur résiduelle du terrain. Le potentiel d'un terrain (en raison de sa localisation, des conditions du marché, des opportunités juridiques et des paramètres de ressources) est un argument décisif dans la prise de décision d'investissement.

L'évaluation des terres par étendue de couverture est divisée en deux types : cadastre de masse évaluation foncière et marché évaluation Célibataire parcelle de terrain.

Le but de l'expertise cadastrale est la détermination simultanée de la valeur cadastrale de toutes les parcelles de terrain dans les limites des entités administratives-territoriales (régions, districts, villes, villes, etc.) par zones d'évaluation au début de l'année suivante.

Objectif de la valorisation boursière est la détermination de la valeur marchande d'un seul terrain à la date d'évaluation par des évaluateurs indépendants conformément aux normes et méthodes d'évaluation reconnues.

Fonds foncier agricole et forestier sont évalués par leur productivité, leur importance environnementale et récréative, leur emplacement.

Terres des villes et villages sont évalués en fonction de leur objectif fonctionnel, en tenant compte de la densité de développement, des caractéristiques de localisation, de l'état écologique, de l'aménagement social et technique et des transports et d'autres caractéristiques des consommateurs.

Les différences dans les types d'évaluation entraînent des différences dans la procédure d'évaluation. Pour effectuer une évaluation de masse, un personnel important est nécessaire, le développement de méthodes spéciales pour unifier le processus d'évaluation d'un grand nombre d'objets hétérogènes et l'utilisation de méthodes statistiques. L'évaluation de masse est la plus appropriée à des fins fiscales.

L'évaluation des objets immobiliers individuels est effectuée par un petit nombre d'évaluateurs, la décision est prise par un seul évaluateur.

L'évaluation cadastrale et marchande des terrains est réalisée sur la base de l'application intégrée de trois types de méthodes : rentable, comparative et coûteuse.

Méthodes d'évaluation foncière :

Rentable:

capitalisation directe ;

capitalisation des revenus par périodes ;

repos pour la terre.

Comparatif:

• comparaisons de ventes ;

  transfert.

Cher:

• détermination des coûts de développement ;

  estimations des coûts d'infrastructure.

je. Méthodes de revenu (ou méthodes de rentabilité future).

Les méthodes d'évaluation des revenus fonciers sont basées sur les revenus attendus de la propriété foncière. Cette approche s'applique aux parcelles génératrices de revenus. La valeur vénale d'un terrain est la somme des revenus locatifs futurs attendus ou d'autres avantages ajustés à la date d'évaluation, ainsi que du produit de la revente ultérieure du terrain.

Le coût du terrain est calculé par la formule :

Valeur du terrain =

Selon la destination du terrain comme revenu peut effectuer :

Loyer (pour l'évaluation des terres agricoles et forestières);

Part des revenus de l'ensemble immobilier attribuable au terrain bâti ;

Loyer (pour l'évaluation des colonies);

Revenu provenant de l'augmentation de la valeur d'un terrain reçu lors de sa vente future.

Taux de capitalisation déterminé selon trois approches :

1) le taux de la Sberbank sur les dépôts en devises à long terme est utilisé, car investir dans la terre est l'une des directions du mouvement du capital-argent.

2) technique de construction cumulative, qui tient compte sans risque taux (par exemple, taux d'intérêt Sberbank dépôts en devises), risque pays (par exemple, pour Moscou 3-6% est la valeur minimale en Russie), Risque de liquidité (risque lié à la possibilité de pertes lors de la vente de biens immobiliers en raison d'un développement insuffisant ou de l'instabilité du marché).

3m méthode de resserrement du marché (analyse comparative des ventes). Le taux de capitalisation est égal au revenu divisé par le prix de vente de l'objet analogique. Il est souhaitable de calculer la valeur moyenne sur plusieurs ventes.

Méthode résiduelle au sol découle de la théorie classique de l'économie foncière, développée à l'origine pour les terres agricoles, qui traite tous les revenus attribués à la terre comme résiduels. Dans la pratique de l'évaluation immobilière, cette méthode est utilisée lorsque les bâtiments et les structures ne sont pas encore construits (une étude de faisabilité d'une nouvelle construction est en cours) ou sont relativement nouveaux.

II. Méthodes comparatives (ou analogiques).

Méthode de comparaison des ventes le plus approprié pour l'évaluation des terrains vacants. Il est basé sur les prix de transaction réels de propriétés comparables.

L'évaluation peut être effectuée de deux manières : par des éléments de comparaison et par l'utilisation d'unités de comparaison. Éléments de comparaison nommer les caractéristiques des terrains et les conditions de conclusion des transactions avec eux, qui affectent la valeur du prix de vente. Ces éléments comprennent les facteurs suivants :

La composition des droits évalués ; les conditions de financement de l'opération ; conditions de vente; les conditions du marché (durée de la transaction) ; emplacement;

Conditions de zonage et autres restrictions ; caractéristiques physiques;

Disponibilité des communications (accessibilité des transports, disponibilité ou proximité des réseaux d'ingénierie, conditions de connexion à ceux-ci, etc.).

Unités de comparaison - ce sont des unités d'évaluation typiques pour chaque segment de marché, par exemple, le prix de :

1 hectare (lors de la vente de grandes étendues de terres agricoles ou forestières, à usage industriel, lors de la division des terres en parcelles standard);

1 m² mètre (lors de la vente de terrains dans les centres-villes pour le développement commercial);

1 mètre frontal (lors de l'évaluation d'un terrain destiné à des entreprises commerciales - la longueur le long de la bordure de la rue);

Lot (prix des parcelles de terrain de forme et de taille standard dans les zones de développement de masse) ;

Unité de densité.

Dans le cas de l'application de cette méthode, l'expert identifie d'abord un nombre de ventes réelles de terrains sur le marché immobilier concerné, similaire à celui évalué par l'ensemble des indicateurs. Ensuite, les objets analogues sont corrigés des différences entre l'objet d'évaluation et chacun des sites comparables (taille, localisation, type de sol, topographie, conditions économiques, etc.).

S'il n'y a pas un nombre suffisant de ventes comparables dans la zone du bien expertisé, les ventes de sites d'usage similaire avec des caractéristiques similaires dans les régions voisines sont sélectionnées et des ajustements sont effectués pour la différence d'importance des territoires.

L'avantage de la méthode est sa facilité d'utilisation. L'inconvénient est que les données comparatives ne sont pas toujours disponibles, ce qui est typique des conditions de la Russie moderne.

Méthode de transfert ou de corrélation repose sur le postulat théorique que pour chaque type d'aménagement d'un terrain, il existe une certaine proportion entre la valeur du terrain et la valeur des constructions. La méthode est basée sur l'identification du ratio moyen pour certains types de biens immobiliers dans une certaine région et sa prise en compte dans l'évaluation.

La méthode de corrélation est appropriée lorsqu'il existe une insuffisance manifeste de ventes comparables de terrains vacants. Il est en mesure de donner des résultats acceptables lors de l'analyse de sites avec des bâtiments relativement neufs, dont le coût peut être déterminé à l'aide de la méthode des coûts. Au fur et à mesure que les bâtiments vieillissent et que leur usure s'accumule, le rapport initial entre la valeur des terrains et les améliorations (bâtiments) évolue en faveur d'une augmentation de la part attribuable à la valeur des terrains.

III. Méthodes coûteuses (ou normatives).

Les méthodes de calcul des coûts reposent sur l'utilisation de normes strictes et supposent une estimation sans ambiguïté. Dans le même temps, l'approche classique des coûts pour l'évaluation des terrains n'est généralement pas appliquée, mais le principe du modèle de coût est utilisé. Les méthodes de coût sont utilisées pour déterminer l'utilisation la meilleure et la plus efficace d'une parcelle de terrain en tant que libre. Ils aident à déterminer la valeur marchande des parcelles dans les cas où il n'y a pas de données sur les transactions réalisées.

Méthode de retrait définit la valeur vénale du terrain réel comme la différence entre la valeur vénale de l'ensemble du bien (terrain avec bâtiments) et la valeur des bâtiments.

Cette méthode est recommandée par le Comité foncier d'État de la Fédération de Russie pour effectuer une évaluation cadastrale des terrains, y compris des terrains industriels, pour toutes les entités constitutives de la Fédération de Russie : bâtiments résidentiels, datchas, chalets, maisons de jardin, en utilisant l'approche du coût, qui consiste à soustraire le coût de remplacement du bâtiment moins sa dépréciation ... du prix de marché total du bien ... ". De même, effectuez une évaluation de masse des terres en Suède.

Méthode des coûts de développement (ou méthode de blocage) s'applique principalement aux terrains non bâtis. Il détermine la valeur totale du terrain, qui sera divisé en parcelles distinctes destinées à la vente. Tous les frais nécessaires à leur développement sont déduits du produit en espèces estimé de la vente des terrains. Et c'est ainsi que la valeur des terrains non bâtis est déterminée. En règle générale, il s'agit de grands massifs terrestres atypiques, pour lesquels se pose la question de leur développement prospectif rationnel. La répartition en parcelles correspondant aux conditions de vente typiques du marché dans la zone permet non seulement d'étayer l'hypothèse de développement optimal, mais également d'évaluer l'attractivité d'investissement de l'ensemble du territoire. Le travail d'évaluation consiste à déterminer :

la taille et le nombre de sites, les besoins de leur amélioration, correspondant aux conditions de vente typiques de la zone ;

les prix de vente des parcelles améliorées, le temps de circulation et les revenus attendus de leur vente ;

les coûts de l'investisseur pour le développement des sites et leur vente ultérieure, compte tenu du bénéfice attendu des investissements d'amélioration ;

la valeur actuelle de la masse terrestre en fonction de la revenu net en tenant compte de l'impact du projet et de la fréquence de réception des fonds.

Méthode d'estimation des coûts d'infrastructure appliquée aux zones résidentielles. Il prend en compte le coût de création de l'infrastructure d'ingénierie d'une ville ou d'un village (construction de routes, d'utilités souterraines, etc.). Ensuite, la part des coûts attribuable au terrain évalué est répartie.

DANS ET. Petrov

Évaluation cadastrale- il s'agit d'une direction indépendante distincte de l'activité d'évaluation, dans le cadre de laquelle des groupes d'objets sont évalués à l'aide de méthodes et de technologies spéciales. Le but de l'évaluation cadastrale est la détermination simultanée de la valeur cadastrale de toutes les parcelles de terrain à l'intérieur des limites des entités administratives-territoriales.

L'évaluation cadastrale par l'État des terres des colonies (GKZNP) et d'autres fins désignées est effectuée selon une méthodologie unique afin d'assurer la comparabilité des résultats d'évaluation dans toute la Fédération de Russie. Des lignes directrices l'évaluation cadastrale est approuvée par le ministère du Développement économique. Les clients de l'évaluation cadastrale sont les autorités exécutives régionales qui, pour effectuer des travaux cadastraux, ne peuvent s'adresser qu'à des évaluateurs membres d'un organisme d'autorégulation. Sur la base des résultats de l'expertise cadastrale, les experts établissent un rapport sur formulaire prescrit, qui est approuvé par les autorités exécutives régionales et Service fédéral enregistrement d'état, cadastre et cartographie.

Avant de procéder à l'analyse des lignes directrices lors de la réalisation d'une évaluation cadastrale de certaines catégories de terrains, il convient de considérer caractéristiques communes et les différences entre l'évaluation de masse et l'évaluation individuelle. L'évaluation de masse diffère de l'évaluation individuelle en termes de buts, d'objectifs et de technique de calcul des indicateurs utilisés.

Évaluation individuelle- une méthode pour obtenir des estimations d'indicateurs de valeur de marché d'un ou plusieurs objets, dans laquelle l'ensemble possible des facteurs de marché est analysé.

Évaluation en masse- une méthode d'obtention d'estimations d'indicateurs de coût pour un groupe d'objets homogènes par traitement statistique d'informations de marché.

Les synonymes du concept d'« évaluation de masse » sont « évaluation cadastrale » et « évaluation fiscale », qui reflètent différents aspects d'une même procédure d'évaluation.

Évaluation en masse caractérise un ensemble d'objets d'évaluation et l'application à des groupes constitués d'un grand nombre d'entre eux, d'un algorithme unique et commun pour en déduire la valeur. L'évaluation de masse et l'évaluation d'objets immobiliers individuels (individuels) sont des méthodes systématisées pour obtenir des estimations de coûts. Ils ne diffèrent que par leur échelle. Les modèles d'évaluation de masse incluent plus de termes car ils tentent de reproduire le marché pour une ou plusieurs options d'utilisation des terres sur une vaste zone géographique. Par exemple, un modèle d'évaluation de masse peut contenir un facteur temps, mais ce n'est pas typique pour une évaluation individuelle, puisque les objets analogues sont sélectionnés directement à la date d'évaluation.

Le terme " évaluation cadastrale” reflète le fait que les informations sur la valeur cadastrale des biens immobiliers sont inscrites au cadastre national. Ce concept reflète la double relation du cadastre avec le processus d'évaluation de masse : d'une part, les informations du cadastre permettent de constituer une base d'information pour l'évaluation de masse et d'obtenir les valeurs de certains des facteurs de coût pour les objets d'évaluation; d'autre part, la valeur cadastrale et la date d'approbation des résultats de sa détermination sont inscrites au cadastre comme paramètre supplémentaire objet immobilier.

Enfin, la notion d' « assiette fiscale » fait référence à la finalité de l'expertise foncière de masse dont les résultats sont utilisés à des fins fiscales. Ainsi, l'assiette de l'impôt foncier est la valeur cadastrale des terrains qui font l'objet d'imposition. Ainsi, la valeur cadastrale est utilisée pour l'imposition et vous permet de déterminer directement le montant des paiements d'impôts.

Dans le même temps, il convient également de noter la possibilité d'une divergence entre les concepts discutés ci-dessus. À titre d'exemple, dans le cadre de l'évaluation cadastrale par l'État des terres dans les agglomérations en 2007, la valeur cadastrale des terrains occupés par des objets aquatiques en circulation a été assimilée à leur valeur marchande déterminée sur la base d'une évaluation individuelle, c'est-à-dire. la valeur cadastrale dans ce cas n'était pas le produit d'une évaluation de masse. En outre, la valeur cadastrale peut être utilisée non seulement comme base d'imposition, mais également à des fins analytiques, statistiques et autres fins similaires.

Les résultats de l'expertise de masse, en plus de la valeur cadastrale des objets expertisés, sont également :

• détermination des facteurs de coût, le degré de leur influence sur le coût, ainsi que les relations entre eux ;
• création d'un modèle de formation des coûts qui, dans le cadre de la classe d'objets et des hypothèses retenues, est universel et peut donc être utilisé pour calculer le coût des objets nouvellement formés ;
• le zonage des territoires, réalisé principalement sur la base d'indicateurs spécifiques de la valeur cadastrale des terrains.

Comme le montre l'expérience mondiale, en plus des objectifs budgétaires, l'évaluation de masse peut résoudre les tâches suivantes :

• évaluation pour la gestion de portefeuille de garanties ;
• détermination du prix de départ aux enchères ;
• détermination du prix de rachat des terrains appartenant à l'État ou à la municipalité ;
• calcul de tarifs de location d'objets immobiliers;
• la justification économique du coût du retrait des parcelles pour les besoins de l'État et les estimations de planification des projets liés à ce retrait ;
• améliorer l'efficacité de la gestion immobilière.

Lors de l'examen d'un portefeuille hypothécaire, il est opportun d'utiliser une évaluation de masse en raison du grand nombre d'objets dans le portefeuille, dont les caractéristiques peuvent être très diverses. De plus, le modèle obtenu lors de l'expertise de masse peut être utilisé pour prédire la valeur future (si un facteur temps y est introduit), ainsi que pour évaluer les objets nouvellement inclus dans le portefeuille.

Le prix de départ aux enchères pour la vente de biens immobiliers peut être déterminé sur la base des résultats de l'évaluation de masse. Premièrement, le modèle calculé deviendra une justification économique de la valeur en dessous de laquelle il n'est pas rentable d'aliéner des objets immobiliers. Deuxièmement, le caractère massif de l'évaluation assurera l'homogénéité des prix des différents lots au sein de la classe immobilière, c'est-à-dire égalité des acheteurs d'objets de substitution.

L'amélioration de l'efficacité de la gestion immobilière devrait reposer sur l'utilisation d'informations analytiques, qui sont le produit du processus d'évaluation de masse, en particulier sur l'analyse de l'influence de divers facteurs de coût, le zonage utilisé pour déterminer les directions les plus efficaces pour le développement des zones urbaines.

Les modèles d'évaluation de masse cherchent à cartographier le marché pour des types spécifiques de biens immobiliers dans une zone particulière. Les évaluateurs de masse doivent d'abord définir le modèle, c'est-à-dire établir des variables (facteurs d'offre et de demande) qui affectent la valeur de la propriété, par exemple mètre carré salon. L'expert doit ensuite calibrer ce modèle, c'est-à-dire établir des ajustements et des coefficients reflétant au mieux la contribution de chaque variable sélectionnée à la valeur du bien, comme le montant de unités monétaires, que le marché détermine pour un certain élément de l'immobilier (la modification la plus simple). Une étude approfondie et complète analyse de marché, ce qui vous permettra d'établir avec quelle précision le modèle détermine la valeur de l'immobilier, et à partir de là - d'évaluer l'exactitude du choix du modèle et de son étalonnage. Pour les trois approches d'évaluation - l'approche des coûts, l'approche de l'appariement des ventes et l'approche des revenus - des modèles ont été développés pour être utilisés dans l'évaluation de masse.

Les deux types d'évaluation - de masse et individuelle- reposent sur des méthodes systématiques de collecte, d'analyse et de traitement des informations de marché pour obtenir des résultats fondés. Dans le processus d'expertise de masse, l'expert doit mener les mêmes actions que dans le cas d'une expertise individuelle, les différences sont principalement liées à la différence d'étendue du travail et de méthodes de contrôle de la qualité de l'expertise.

Dans la mesure où évaluation de masse implique le développement d'une méthodologie standard, elle nécessite non seulement la coordination de la tâche, mais aussi l'adoption de décisions, une procédure d'évaluation unifiée. Le poids de la décision de l'expert et la capacité d'influencer le résultat final sont moindres qu'avec une évaluation individuelle. En outre, les modèles d'évaluation doivent refléter la structure de l'offre et de la demande qui caractérise des groupes d'objets, et non des unités individuelles. Étant donné qu'un modèle d'évaluation est considéré comme une interprétation mathématique du comportement du marché immobilier à un moment donné, les modèles d'évaluation de masse sont plus difficiles car ils tentent de reproduire l'activité du marché sur une vaste zone géographique.

Tant en masse qu'en évaluation individuelle, trois approches principales sont utilisées : comparative, rentable et coûteuse. Le choix des méthodes spécifiques est déterminé par le type de bien immobilier, l'état du marché et la disponibilité des informations nécessaires. Les deux types d'évaluation, utilisant les mêmes approches et méthodes, diffèrent par la méthodologie d'évaluation : la profondeur d'analyse des facteurs de tarification les plus importants, ainsi que le volume et les méthodes de traitement utilisées pour évaluer les informations.

A l'instar d'une expertise individuelle, une expertise de masse analyse la meilleure utilisation. L'analyse de marché à des fins d'évaluation de masse implique l'utilisation généralisée, à côté de méthodes expertes, de méthodes statistiques permettant de stratifier les données et de construire un modèle de marché adéquat. Dans certains cas, avec le sous-développement de segments de marché individuels, il est logique de parler du type de valeur à évaluer (valeur d'investissement). La construction et le calibrage des modèles ont aussi des particularités.

À évaluation individuelle pour en déduire la valeur finale, l'expert coordonne les résultats des trois approches et prend la décision finale. Dans l'évaluation de masse, ses étapes finales sont la vérification du modèle et le contrôle de la qualité des résultats obtenus. La qualité du travail effectué est évaluée principalement par des méthodes statistiques : la plupart des estimations obtenues doivent se situer dans la fourchette spécifiée de l'écart moyen par rapport aux prix de vente réels. Parallèlement au contrôle statistique, un contrôle expert est réalisé, qui permet de pallier (le cas échéant) la qualité insuffisante de l'information initiale sur les opérations de marché. De plus, l'évaluation doit être conforme aux normes professionnelles existantes, et pour une évaluation de masse, en plus d'éthique et de sens, il existe un certain nombre de critères statistiques pour la qualité du modèle. Ainsi, les normes de l'International Association of Tax Appraisers exigent que le coefficient de dispersion, qui détermine l'écart moyen, pour les propriétés résidentielles ne dépasse pas 15%, et pour un groupe de biens immobiliers rentables 20%.

Il faut souligner que les évaluations individuelles et de masse ne sont pas interchangeables. Chacun d'eux a son propre domaine d'application. Évaluation de masse - pour l'évaluation simultanée d'un grand groupe homogène d'objets à des fins fiscales et individuelles - pour estimer la valeur marchande d'objets individuels lors de la réalisation de diverses transactions sur le marché. Les deux évaluations ne peuvent se compléter que dans les cas nécessaires pour cela.

Ainsi, les différences suivantes entre l'évaluation de masse et l'évaluation individuelle peuvent être distinguées :

• Objet de l'évaluation.
• Nombre d'objets d'évaluation.
• La complexité de l'évaluation.
• Diplômes d'interprète.
• La quantité d'informations traitées et créées au cours du travail.
• Formation de la liste des objets d'évaluation.
• Détermination des facteurs de coût des objets d'évaluation.
• Collecte d'informations sur les valeurs des facteurs de tarification des objets d'évaluation.
• Regroupement d'objets d'évaluation.
• Modélisation de la valeur des objets d'expertise.
• Vérification de la qualité des résultats.
• Algorithme de calcul du coût des objets.
• La précision des résultats.
• Formation de ressources d'information sur la base des résultats de l'évaluation.

En général, on peut conclure que les évaluations de masse et les évaluations individuelles sont des types d'évaluation systématisés conçus pour modéliser les marchés, y compris le marché foncier. Ils reposent sur les mêmes principes, dont celui de l'utilisation la plus efficace, mais diffèrent par l'échelle de modélisation, les méthodes de mesure des caractéristiques tarifaires des objets, les algorithmes de traitement des informations de marché et les indicateurs finaux. Les informations obtenues au cours de l'évaluation cadastrale de l'État peuvent être utilisées pour déterminer la valeur marchande des terrains.

En Fédération de Russie, l'évaluation cadastrale (de masse) en tant que science indépendante se développe depuis environ 10 ans. En tant que direction principale, l'utilisation des résultats de l'évaluation de masse des biens immobiliers dans la Fédération de Russie est l'évaluation cadastrale des terres par l'État.
La première décision de procéder à une évaluation cadastrale nationale des terres a été prise par le gouvernement de la Fédération de Russie en 1999. En 2000,

Le gouvernement de la Fédération de Russie a établi les règles pour la conduite de l'évaluation cadastrale des terres par l'État. À partir de 2000, le Comité foncier d'État de Russie (par la suite Roszemkadastr et Rosnedvizhimost) a développé des méthodes et des logiciels pour évaluer chaque catégorie de terres et calculé des indicateurs de valeur cadastrale.

Depuis 2006, dans toute la Fédération de Russie, la valeur cadastrale est utilisée comme base d'imposition pour le calcul de l'impôt foncier et, dans de nombreuses régions, pour déterminer le loyer des terres domaniales et municipales.

Aujourd'hui, toutes les informations sur la valeur cadastrale des terres dans le contexte des catégories et des entités constitutives de la Fédération de Russie sont accessibles au public - sur le service d'information "Carte cadastrale interactive", les personnes intéressées peuvent se familiariser avec des informations à jour sur la valeur cadastrale de leurs terrains.

La comparaison de l'évaluation cadastrale et individuelle (marché) dans la Fédération de Russie nous permet de tirer les conclusions suivantes.

• L'évaluation cadastrale est effectuée sans tenir compte de la forme de propriété des terrains, de sorte que la valeur cadastrale est la même tant pour le droit de propriété que pour la possession viagère ou l'usage perpétuel permanent.
• Contrairement au calcul de la valeur marchande, l'évaluation cadastrale des terres est effectuée selon des méthodes approuvées par le décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 8 avril 2000 n ° 316 «sur l'approbation des règles de conduite du cadastre national Évaluation". Souvent, une seule méthode est utilisée pour l'évaluation cadastrale, telle que la méthode de capitalisation des revenus locatifs estimés pour l'évaluation des terres agricoles et des terres forestières.
• Pour calculer les indicateurs d'évaluation cadastrale, en plus des données de marché, les données normatives sont largement utilisées, ainsi que les informations des chambres d'enregistrement, qui sont souvent sous-estimées par rapport aux prix réels du marché. Un exemple frappant de données normatives est le taux de capitalisation de 3 %, établi lors de l'évaluation cadastrale des terres agricoles, qui correspond à une période de capitalisation de 33 ans. Cette période peut être et caractérise le cycle moyen de la production agricole, le taux de revenu de 3% ne reflétant pas le niveau réel de risque d'investir dans les terres agricoles.