Types de propriété de l'appartement - propriété privée, partagée et conjointe. Loi sur le droit à un appartement en copropriété commune

La législation russe de la Fédération de Russie réglemente plusieurs formes possibles de propriété : propriété unique, conjointe et partagée.

Conditions de joint et copropriété Initialement, on suppose que les objets de propriété concernés, auxquels s'appliquent les droits des propriétaires, ont simultanément deux titulaires de droits ou plus.

Le régime juridique de chacun des types de biens communs ci-dessus présente certaines nuances et différences qui doivent être prises en compte par les propriétaires.

La différence initiale entre la copropriété et la copropriété est que dans la première variante, chaque propriétaire du bien se voit attribuer une part spécifique, exprimée en pourcentage, et dans la seconde, un montant clair des valeurs foncières appartenant à chaque ayant droit est non-établi.

D'autres nuances juridiques de propriété et de cession découlent de cette différence. différents types propriété commune.

Selon la loi, propriété commune pour toute valeur foncière est considérée comme une part, sauf dans les situations où le législateur prévoit la possibilité de former une copropriété. Respectivement, copropriété ne peut être formé que dans les cas expressément prévus par le droit civil.

possession commune

La terminologie "copropriété" implique une telle forme dans laquelle les ayants droit du bien ont des droits similaires. En règle générale, dans les relations juridiques civiles, la propriété commune est formée par les époux en fonction des valeurs de propriété acquises par eux pendant le mariage.

Le législateur établit que tout bien acquis par les époux au cours des relations conjugales, à l'exception de quelques situations prévues par le droit de la famille, devient automatiquement indivis. Dans le même temps, peu importe sur quelles finances spécifiques les valeurs immobilières ont été acquises et sur qui elles ont été enregistrées.

Exceptionnellement, on peut nommer la situation où les époux ont un contrat de mariage qui définit différemment statut légal biens matrimoniaux par rapport aux règles législatives générales. De plus, les valeurs héritées ou reçues en donation par un époux ne sont pas des biens matrimoniaux communs.

En outre, les époux conservent toujours la possibilité, d'un commun accord, de faire du bien nouvellement acquis une propriété commune. Pour ce faire, ils doivent à nouveau conclure un contrat sur la base duquel l'attribution des parts de la propriété correspondante sera effectuée.

Il convient de noter tout de suite que le statut juridique des biens matrimoniaux conjoints se réfère exclusivement aux valeurs de propriété acquises par les citoyens qui sont dans des relations conjugales enregistrées, conformément aux normes de la législation russe en vigueur. Les soi-disant conjoints de fait vivant ensemble sans enregistrement des relations conjugales ne peuvent pas avoir de biens communs. Dans cette situation, la propriété unique ou partagée est possible.

Nuances juridiques de la copropriété

Jetons un coup d'œil à quelques points supplémentaires. régime juridique, distinguant une copropriété de la copropriété :

Étant donné que les propriétaires (époux) possèdent et utilisent conjointement les biens matrimoniaux communs, chacun d'eux a des droits et des obligations identiques par rapport aux valeurs de propriété communes. De plus, si nous parlons de biens communs aussi coûteux que les biens immobiliers, chaque époux n'a le droit d'en disposer que s'il existe un consentement notarié du second époux.
Dans une situation de copropriété, les titulaires de droits peuvent rencontrer certaines difficultés dans l'aliénation de la propriété commune. objets immobiles. Ainsi, si les autres propriétaires du bien immobilier ne veulent pas le vendre, l'intéressé peut être amené à passer par la procédure d'attribution d'une quote-part des valeurs de propriété commune.
Si le bien est détenu en copropriété par des personnes, celles-ci sont également responsables de l'exécution dettes fiscales. Cela implique donc automatiquement que la propriété paiement de l'impôt sur le objets immobiles calculé et payé par les titulaires de droits à parts égales.
Tout copropriétaire d'un bien immobilier résidentiel commun a le droit d'utiliser la déduction de la taxe foncière dans les conditions déterminées par le législateur. Si une propriété résidentielle a été achetée avant le début de 2014, la déduction sera limitée à 2 millions de roubles pour tous les propriétaires de logements. Si Propriétées résidentielles a été acquis après le 01/01/2014, chacun des copropriétaires est en droit de percevoir remise sur les impôtsà partir de assiette fiscale impôt sur le revenu des personnes physiques d'un montant maximum de 2 millions de roubles (et si prêt hypothécaire- jusqu'à 3 millions de roubles).

Propriété fractionnée

Les valeurs immobilières sont dans la propriété commune de plusieurs personnes avec la définition d'une part spécifique dans les droits pour chaque copropriétaire.

Les titulaires de droits qui possèdent des objets de propriété sur la base du droit de copropriété ont le droit de disposer librement de leur propre part sans coordonner la possibilité de son aliénation avec les propriétaires d'autres parts. Dans la situation considérée, il n'y a qu'une nuance juridique importante : les propriétaires des actions restantes dans propriété commune dans cet objet, conformément à la loi, ils ont une possibilité prioritaire de racheter la part aliénée.

En conséquence, si l'un des conjoints (ou un autre copropriétaire) décide de vendre un bien immobilier résidentiel, il doit d'abord proposer de le racheter au deuxième conjoint (ou à d'autres copropriétaires).

Et ce n'est qu'après avoir reçu de tous les autres propriétaires d'actions un refus dûment exécuté de racheter l'action ou sans avoir reçu de réponse dans le délai réglementé par le législateur, le vendeur potentiel de l'action a le droit de mettre en vente sa propre partie de la propriété à des tiers.

Elle peut survenir dans différentes matières de droit dans diverses situations. Ainsi, les valeurs foncières peuvent être enregistrées dans la copropriété des deux époux et d'autres personnes liées ou non.

Si nous parlons de conjoints, ils ont alors le droit, d'un commun accord, d'établir des valeurs de propriété commune non pas en copropriété, comme cela se produit dans la plupart des situations, mais en copropriété. Pour ce faire, ils auront besoin d'une documentation confirmant le statut partagé de propriété commune.

L'une des options les plus populaires pour cela Documentation est un contrat de mariage. Les experts recommandent aux époux qui concluent un contrat de mariage d'examiner attentivement toutes ses clauses et conditions afin qu'à l'avenir, il n'y ait aucun motif juridique pour déclarer l'accord nul et non avenu.

En dehors de accord volontaireépoux, il existe en pratique la possibilité de transférer la propriété commune en propriété commune dans le cadre d'une procédure judiciaire. Ainsi, compte tenu des circonstances d'un cas particulier, le juge peut procéder à une répartition des valeurs matrimoniales et établir le montant des parts dues aux époux divorcés. Lorsqu'il procède à un tel partage d'actions, le juge peut prendre en compte lequel des époux a engagé des dépenses financières importantes pour acquérir des biens immobiliers qui étaient leur propriété commune.

Si l'on parle de la propriété commune d'un couple marié, le plus souvent chacun des époux possède la moitié (une part équivalente) de la propriété commune. Mais les époux peuvent également convenir d'un commun accord d'autres proportions de la répartition de leurs parts. Dans la situation considérée, on peut détenir une part des valeurs foncières, par exemple, à hauteur de 25%, et la seconde - 75%.

Il convient de noter qu'à partir du moment où les biens matrimoniaux communs sont transférés en biens communs, les époux doivent payer eux-mêmes les impôts, les services publics et autres paiements, en montants proportionnels à leurs parts.

Nuances juridiques de la copropriété

Parmi les principales caractéristiques à noter:

Les fondements juridiques de l'émergence de la copropriété sont différents. Ainsi, une personne peut devenir propriétaire d'une part d'un bien immobilier à la suite de transactions, de la reconnaissance de ses droits par une décision de justice, d'un héritage testamentaire ou légal, d'une privatisation ou de la conclusion d'un contrat de mariage. Le nombre de copropriétaires d'un bien, et donc le nombre d'actions dans une situation particulière, peut être très différent.
Contrairement à la copropriété, avec la copropriété, le législateur établit des limites plus précises pour la propriété et la disposition des parts de propriété. Avec la forme de propriété envisagée, les droits des personnes sur les valeurs foncières seront bien mieux protégés si un tiers a des réclamations contre l'un des copropriétaires. De plus, avec la copropriété, par rapport à la copropriété, il est beaucoup plus facile de vendre une partie de la propriété détenue par un vendeur potentiel.
Chaque participant à la copropriété paie les frais d'entretien et de réparation de l'installation, ainsi que le paiement de l'impôt sur la propriété et d'autres frais en proportion de la taille de sa part dans le droit de propriété commune.
En cas d'acquisition d'un bien immobilier sous statut de copropriété, la déduction fiscale est également répartie entre les copropriétaires au prorata de leurs parts. Restrictions sur dimensions maximales les déductions pour l'impôt sur le revenu des personnes physiques sont similaires aux tailles pour la copropriété.

Résumer : principales différences

Avant d'aborder les différences et la copropriété, notons leurs points communs. Dans les deux cas, nous parlons de propriété, ce qui implique les droits de plusieurs personnes à la fois sur un objet de propriété, par exemple sur un bien immobilier résidentiel.

La principale différence entre les formes de propriété considérées est l'absence de pourcentages de propriété clairement définis de l'objet de la propriété en copropriété, qui sont présents avec la participation au capital.

C'est de cette règle fondamentale que découlent toutes les autres différences :

avec la copropriété, chacun des propriétaires de la valeur de la propriété a des droits identiques sur l'objet correspondant, et avec la copropriété, la taille des parts et, par conséquent, l'étendue des droits peut différer ;
la copropriété ne peut naître que dans des situations expressément déterminées par le législateur, et la copropriété - dans tous les autres cas de propriété commune ;
la copropriété est accessible à tous les citoyens, quel que soit le degré de leur relation, et la copropriété, en règle générale, naît entre époux en présence de relations matrimoniales officiellement enregistrées;
les copropriétaires de valeurs foncières détenues en indivision supportent solidairement les charges financières pour leur entretien et le paiement des impôts, et les copropriétaires propriétaires de leur part personnelle paient les charges nécessaires au prorata de l'importance de leurs parts foncières ;
dans les relations juridiques matrimoniales, la copropriété s'établit par défaut, lors de l'acquisition de biens communs par les époux, et la communauté de biens entre époux résulte de relations contractuelles ou d'une décision de justice ;
le titulaire d'un droit sur un objet appartenant à la copropriété ne peut le vendre qu'avec le consentement du deuxième copropriétaire, et le propriétaire d'une part déterminée d'un bien commun a le droit d'aliéner librement sa propre part, en observant la règle de rachat prioritaire d'une action par d'autres participants au capital.

Selon la législation, il existe 3 formes de propriété foncière. Lorsque le logement appartient exclusivement à un seul propriétaire, on parle d'une forme de propriété individuelle. Aujourd'hui, cependant, d'autres formes prédominent.

Par exemple, une caractéristique de la copropriété est le fait qu'une certaine part clairement limitée de la propriété est attribuée à chaque copropriétaire. Si nous le comparons avec la forme commune, il convient de noter que la propriété n'est pas divisée en parties.

Qu'est-ce que la copropriété ?

La copropriété implique la propriété simultanée d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Dans le même temps, la propriété détenue n'est pas divisée en parts spécifiques. Par exemple, lorsqu'un mari et sa femme sont propriétaires d'un appartement, celui-ci appartient simultanément aux deux époux à cent pour cent.

Cette forme de propriété est basée sur la division de la procédure d'utilisation de la copropriété. Pour les époux, les biens acquis après le mariage deviennent automatiquement indivis.

Il ne peut devenir une part que lorsque les époux veulent faire un partage, c'est-à-dire donner au bien un statut spécifique. Plusieurs caractéristiques peuvent être distinguées :

Il convient également de noter que la propriété commune ne peut être qu'avec des conjoints officiels. Si des personnes vivent ensemble sans relation ou dans le cadre d'un mariage civil, par défaut, elles ne peuvent pas avoir de biens communs.
La copropriété d'un appartement oblige la femme et le mari à payer conjointement les taxes foncières prescrites par la loi. Ensemble, ils paient pour son entretien, par exemple, ils sont chargés de créditer le paiement des factures de services publics.

Qu'est-ce que la copropriété ?

ré La copropriété implique la possession d'un bien par plusieurs personnes à la fois. Il est important de comprendre que la propriété est divisée en certaines parts. Par exemple, un mari peut avoir 50%, comme sa femme. Cependant, le rapport peut également être différent, par exemple, 75 % et 25 %, 60 % et 40 %, etc.

Il est important de comprendre que non seulement un couple marié peut posséder des biens communs. Les individus peuvent être des parents, mais ce n'est pas obligatoire. Par exemple, la constitution de fonds propres et les hypothèques. Dans l'accord de participation construction partagée de parfaits inconnus entrent.

Afin de diviser les biens des époux en parts spécifiques, ils doivent signer un accord spécial, dont une version réussie peut être appelée contrat de mariage. L'essentiel est que l'accord signé soit légitime à tous égards, sinon il risque de ne pas avoir force de loi.

Il arrive que la copropriété ne devienne commune que dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le pouvoir judiciaire doit souvent déterminer la taille des parts que les conjoints auront s'ils ne peuvent résoudre ce problème sans aide.

Pour déterminer le fait de posséder une part spécifique, un montant distinct de la contribution de l'épouse ou du mari à l'acquisition d'un bien est pris en compte.

Parmi les principales caractéristiques de cette forme de propriété figurent les nuances suivantes :

Les copropriétaires ont plein droit sans accord entre eux pour vendre leur propre part de la propriété.
Si le mari décide de vendre sa propre partie de l'appartement, sa femme reçoit automatiquement le premier droit de l'acquérir, c'est-à-dire d'acheter avant les autres.
Le montant des impôts prélevés sur la propriété d'un bien immobilier dépend de la part détenue par une personne donnée. Conformément à la répartition des parts, les copropriétaires supportent également les frais d'entretien du logement ou d'autres biens.

Avec la propriété partagée, le coût du prêt n'est pas partagé, quel que soit le paiement qui sera utilisé -.

Quelle est la différence?

La principale différence entre la copropriété et la copropriété réside dans le fait que dans le second cas, le droit de possession ne peut être exprimé en pourcentage. Cette différence peut être appelée clé.

La première option se caractérise par le partage du droit d'usage de la propriété. Chaque copropriétaire sait partage de propriété qui lui appartient.

Si nous parlons de caractéristiques générales, il convient de noter que les deux formes de propriété impliquent la possession simultanée d'un bien par plusieurs personnes à la fois. Cependant, les différences entre les formes partagées et conjointes peuvent être distinguées beaucoup plus:

La propriété commune ne peut être qu'avec des époux qui ont officiellement enregistré leur mariage. Devenir partie à l'accord actionnaire Tout le monde peut, quels que soient les liens familiaux.
Avec une forme de copropriété, les copropriétaires paient ensemble toutes les taxes et charges foncières, cependant, avec la copropriété, la responsabilité est divisée conformément à la division en parts de propriété.
En cas de copropriété, les époux n'ont pas besoin de signer de papiers supplémentaires. Tout ce qui est acquis après la conclusion effective du mariage s'applique automatiquement à cette règle. La propriété ne devient copropriété qu'après la signature du contrat, qui indique le rapport des parts.
Avec l'indivision, les époux ne peuvent décider que d'un commun accord de la vente d'un objet immobilier, tandis que la copropriété permet au propriétaire de disposer en toute indépendance de la partie qui lui est attribuée.

Ainsi, la différence entre copropriété et copropriété est palpable, les concepts doivent être considérés comme deux termes distincts, sans rapport l'un avec l'autre. Ce qui est mieux peut être décidé uniquement pour une situation particulière.

Les biens communs peuvent être divisés en cas de divorce. La base de détermination de la part de chacun des époux est tirée de leur contribution séparée à l'achat de biens immobiliers (même s'ils sont utilisés), de voitures et d'autres biens. Quelle est la difficulté ?

A cet égard, la copropriété est moins attractive que dans le cas de la copropriété, où tout est réglé par une convention spéciale. Il est préférable que l'affaire sur le partage des biens ne parvienne pas au tribunal, si les copropriétaires, sans aide extérieure, parviennent à un accord commun.

Une attention particulière doit être accordée au cas où la propriété est divisée par des couples mariés dans lesquels Enfant mineur. Les autorités de tutelle surveillent attentivement ces processus, car un enfant ne doit pas être laissé sans espace de vie pendant une journée. C'est pourquoi tout accord entre l'ex-mari et la femme doit être consigné par écrit.

Si l'un des époux décide de disposer indépendamment d'un bien immobilier, malgré l'accord existant, cela est considéré violation grossière termes de la transaction, par conséquent, il peut être annulé par le tribunal.

En vertu de la loi, les logements détenus en copropriété après un divorce doivent être divisés au cours des trois prochaines années. Si le délai est expiré, il est inutile de contacter les autorités compétentes. Une exception ne peut être que l'illégalité, qui a été révélée au cours de l'enquête judiciaire.

Seulement s'il y a un écart entre le courant cadre législatif, la période peut être restaurée.

DANS Législation russe Il existe différents concepts de propriété. Le Code de la famille de la Fédération de Russie, par exemple, ne contient que le concept de copropriété, et Code civil- commun et partagé. Les deux types impliquent la présence de plusieurs propriétaires de biens immobiliers et propriété mobile. Dans le même temps, la copropriété implique la définition de parts appartenant à chacun des propriétaires - elles peuvent être égales ou inégales. Si la propriété est commune, ces parts ne sont pas attribuées.

Propriété commune partagée - disposition, utilisation, possession

En cas de copropriété, la cession, l'utilisation et la possession d'un bien immobilier ne sont possibles qu'avec le consentement de tous ses propriétaires, quelle que soit l'importance de la part de chacun d'eux.

En l'absence d'un tel consentement, il est impossible de réaménager l'appartement, il ne peut être vendu, etc. Bien sûr, la loi n'interdit pas la vente de son propre mètres carrés, mais en même temps, les autres participants à la copropriété auront le droit de préemption pour les acquérir, faute de quoi l'opération pourra être déclarée nulle. Vous devez aviser vos voisins par écrit de la vente de votre part et en indiquer le prix. Cette règle s'applique aux transactions dites payantes (achat - vente), le propriétaire peut faire don de sa part sans le consentement des autres (transaction à titre gratuit).

Les conseils de l'avocat

Dans la vie, il y a des moments où la vente d'un appartement à un copropriétaire est vitale, et l'autre ne donne fondamentalement pas son consentement. Il peut s'agir d'entêtement banal, d'égoïsme ou même de vengeance. La question devra être résolue devant les tribunaux. Vous pouvez racheter de force une part à l'un des copropriétaires, ou obtenir une part en nature. Mais ici, la taille de la part rachetée, son importance pour le propriétaire, la possibilité technique de se séparer en nature seront importantes.
Les citoyens confondent souvent le concept de parts de biens communs avec la procédure établie pour l'utilisation de ces biens.
Par exemple, trois propriétaires possèdent un appartement de trois pièces, 1/3 par personne. Chacun d'eux occupe une pièce, croyant à tort que ces pièces sont précisément leurs parts dans la propriété commune partagée. En fait, ce n'est pas le cas. Chacun des trois propriétaires, s'il le souhaite, peut posséder et utiliser n'importe laquelle des chambres avec les mêmes droits que les autres propriétaires. Je voudrais ajouter qu'en copropriété, le droit à une partie de la propriété est presque toujours fixé sur papier, ce qui ne vaut pas pour la copropriété. De plus, depuis juin 2016, la vente d'actions nécessite une notarisation.

Copropriété - Quelle est la différence ?

En cas de copropriété, le bien peut être immatriculé au nom de l'un des copropriétaires, mais, selon la loi, les autres propriétaires ont le même droit de posséder et de disposer du bien que le propriétaire en titre. Le Code de la famille établit la copropriété des époux sur les biens immobiliers acquis en commun pendant le mariage.

Les conseils de l'avocat

Svetlana Korotina, avocate de NCA "Chaika and Colleagues"

On entend souvent les époux, lors du partage d'un bien acquis en commun, se dire : « Ceci est à moi, car il est immatriculé à mon nom (appartements, voitures, etc.) ». En fait, avec la copropriété, peu importe à qui la propriété est enregistrée, tout est considéré comme appartenant à tous les propriétaires de manière égale. Si vous le souhaitez, une action peut être séparée de la copropriété, ce qui conduira à l'émergence d'une copropriété. De plus, les époux peuvent créer une copropriété, par exemple en achetant un appartement à parts égales ou en concluant un contrat prénuptial.

DANS pratique judiciaire les problèmes de partage des biens partagés et indivis ne sont pas rares. Si, en règle générale, deux propriétaires sont présents lors du partage des biens des époux et qu'il est plus facile pour les parties de s'entendre, alors dans le cas où il y a plusieurs propriétaires, il n'est pas toujours possible de résoudre le problème même en rechercher. Les avocats conseillent qu'avant d'acquérir une part du droit à un appartement, une maison ou un autre bien immobilier, vous devriez tout examiner attentivement et consulter des spécialistes.

Le matériel a été préparé avec l'aide de NCA "Chaika and Colleagues"

La plupart des citoyens de notre pays ont eu la chance d'être propriétaires de certains biens : voitures, appartements, maisons, chalets, meubles, articles ménagers et bien plus encore. Lorsqu'il s'agit de droit de propriété, cela signifie généralement la capacité du propriétaire à faire n'importe quoi avec ses biens. Il peut les vendre, les donner, les échanger, les changer ou les gâter. Souvent, cette décision est prise par le propriétaire de l'article lui-même (sauf si des restrictions stipulées dans la législation s'appliquent).

Cependant, cette règle ne peut pas être universelle, car il existe des exceptions. Si la propriété n'appartient pas à une, mais à plusieurs personnes (propriété commune et copropriété commune), alors lors de l'exécution d'opérations avec sa participation, le consentement de toutes les parties intéressées est requis.

La notion de propriété commune

La propriété commune est la propriété détenue par deux personnes ou plus. Cela s'applique souvent aux objets et objets qui sont passés aux propriétaires en héritage en vertu de la loi.

Les testateurs qui ont rédigé le testament indiquent généralement clairement les héritiers de choses et d'objets spécifiques. Toutefois, en l'absence d'un tel document, la propriété passe aux héritiers conformément à la procédure prévue par la législation. Il existe une hiérarchie stricte appelée file d'attente. En règle générale, dans chacune de ces files d'attente, il y a plusieurs nouveaux propriétaires égaux. Tous deviennent des participants à la propriété commune et leurs droits, opportunités et obligations sont régis par le Code civil (CC).

Types de biens communs et leurs caractéristiques

Conformément au Code civil, il existe une communauté de capitaux propres et une communauté de leurs caractéristique commune devient la division des droits de propriété entre plusieurs personnes, mais les participants au type de relations de propriété partagée peuvent déterminer la taille de leur part, ce qui est impossible avec la copropriété commune.

Parallèlement, la loi reconnaît leur bien en copropriété si un contrat spécial a été signé pendant le mariage. Le contrat de mariage peut déterminer la valeur de la part de chacun des époux. Ils peuvent même choisir de renoncer complètement à la gestion de compte partagée en optant pour une gestion de compte séparée.

De la même manière, les personnes participant à l'accord entre elles sur le nombre d'actions appartiendront à chacune d'elles. En d'autres termes, dans de tels cas, nous parlons de remplacer la relation de copropriété participation d'équité. De telles manipulations ne peuvent être effectuées qu'avec la décision unanime des parties concernées. La métamorphose inverse est impossible.

Bien sûr, les participants à ces relations de propriété ne sont pas toujours liés les uns aux autres. À la suite de la vente, des étrangers peuvent devenir propriétaires, mais dans tous les cas, chacun d'eux doit veiller à établir des relations normales avec le reste des participants. Celle-ci est dictée à la fois par les règles du savoir-vivre et du bon sens élémentaire : tôt ou tard on aura besoin de leur aide.

Droits de propriété partagée : une théorie importante

Pour mieux comprendre les normes juridiques qui régissent les participants à la propriété commune, il convient de se référer à la source du droit moderne - la jurisprudence romaine antique. Les écrits des Romains indiquent que chaque propriétaire peut disposer du droit partagé de posséder le tout. Cela signifie qu'il ne possède pas une part spécifique de la propriété, mais une part du droit à cet objet ou objet. Ainsi, la propriété commune partagée est la possession du droit de disposer d'un bien, et non la chose elle-même.

L'application pratique de la règle décrite ci-dessus est la suivante: le propriétaire d'un quart des droits de copropriété commune d'un bien (par exemple, un appartement), dont la superficie est de 80 mètres carrés . m, ne peut pas se considérer comme le propriétaire de 20 mètres carrés. m de ce logement. A sa disposition est l'une des parts dans le droit à tout l'appartement, mais pas le droit à un quart de la superficie.

Il existe des conditions dans lesquelles un participant à la copropriété peut devenir l'unique propriétaire d'un bien, et une procédure visant à garantir le droit d'utiliser sa part peut également lui être accessible.

Aspects distincts de la possession et de l'utilisation de l'objet de propriété commune

Le Code civil de la Fédération de Russie offre à tous les propriétaires les possibilités suivantes :

Possession d'un objet spécifique (possession réelle).
L'utilisation d'une chose, d'un objet ou d'un objet (retirer des bénéfices par son utilisation directe, obtenir des fruits, des produits et des revenus).
Cession de l'objet spécifié (location, vente, échange, remise en garantie).

Une part du droit de copropriété commune impose au propriétaire l'obligation de coordonner ses actions projetées avec tous les autres ayants droit. Il faut tenir compte du fait que si le participant ne trouve pas de langue commune avec au moins un des autres propriétaires de la part (même le plus petit), toutes les actions entreprises par lui avec l'objet seront considérées comme illégales.

Exemple d'illustration

Considérons une situation dans laquelle la propriété commune d'un terrain avec plusieurs arbres appartient à quatre personnes. L'un d'eux est intéressé à utiliser l'objet lui-même. D'autres ne veulent pas le partager ou y travailler, leur proposition est de louer le terrain. Hélas, avec cette forme de propriété, le vote ne peut pas être une solution au problème, puisque tous les participants sans exception doivent être d'accord avec le résultat final.

Comment arriver à un dénominateur commun ?

Si un compromis ne peut être atteint, le participant à la copropriété a le droit d'ester en justice. Selon la loi, le demandeur peut demander (voire exiger) qu'il lui soit donné la possibilité de posséder et d'utiliser une partie de espace commun(ou tout autre objet) proportionné à sa part.

Si cela n'est pas possible, les autres participants qui possèdent et utilisent la propriété peuvent indemniser le demandeur pour la valeur de sa part.

Il n'existe pas de loi en vertu de laquelle le tribunal pourrait contraindre l'un des participants à vendre l'objet commun ou à accepter de le louer. Droit civil prévoit la conclusion de tels accords uniquement sur une base volontaire. Dans les cas extrêmes, une personne peut vendre l'une de ces parties dans lesquelles la propriété commune partagée est divisée. Cela peut se faire sans obtenir le consentement des autres participants, mais le droit de premier refus doit être respecté.

Aspect juridique : obligations de prêt en souffrance

Une part d'un bien commun fait partie des biens d'une personne. Cela donne aux créanciers le droit de réclamer le remboursement de la dette au détriment de sa valeur. La loi permet l'application de ces mesures lors du recouvrement des créances des copropriétaires et indivis.

En déterminant et en évaluant de force une part (en cas de copropriété), ainsi que sa vente, les créanciers sont tenus de prendre en compte les intérêts légaux des autres parties. Comme dans le cas de vente volontaire, les participants ont le droit prioritaire d'être les premiers à offrir leur prix. Si cette procédure n'est pas suivie et qu'un étranger achète l'action, la transaction peut être contestée après le procès.

Dans cette perspective, le créancier peut exiger du débiteur qu'il vende sa part à l'un des participants. Dans ces circonstances, la vente d'un bien en copropriété doit s'effectuer sans sous-estimer sa valeur (ce qui peut être bénéfique pour le débiteur et l'acquéreur). Cette condition vise à protéger les intérêts du créancier.

Dans le cas où aucun des participants n'a manifesté le désir d'acheter une autre action, la dette doit être remboursée en la vendant aux enchères publiques. Une telle mesure est conçue pour protéger le débiteur contre une baisse délibérée du prix, car dans le processus d'appel d'offres, il a une chance de recevoir le montant maximum.

Fait intéressant, le créancier n'a pas le droit d'acheter la part du débiteur, car il peut violer les droits des autres participants. Lorsqu'ils renoncent à leurs avantages, l'exigence de la loi sur l'organisation des enchères entre en vigueur. La procédure décrite n'est pertinente que dans le cas où le débiteur a partagé des biens communs. Cela ne peut en aucun cas s'appliquer à ceux qui détiennent une part de la copropriété. Dans ce cas, le créancier ne peut exiger que l'affectation d'une partie du débiteur afin de recouvrer la créance sur lui par d'autres moyens.

Que faut-il savoir sur l'entretien, la réparation et la modernisation des objets qui sont en propriété commune ?

En tant que propriétaire d'un bien, une personne se préoccupe naturellement de son état et de sa sécurité. Non seulement il jouit de droits et d'avantages, mais il assume également certaines responsabilités. Par exemple, sur ses épaules repose le souci de l'entretien des objets et des objets, ainsi que les risques liés à leur détérioration et à leur mort.

Les principaux frais comprennent :

Le besoin de réparations majeures et continues.
Paiements d'assurance.
Frais d'inscription.
Factures de sécurité et de services publics.
Paiement des impôts.

Ces nuances sont également pertinentes pour les personnes qui possèdent des biens communs ou partagés. La copropriété commune est un type spécifique d'actif, de sorte que le montant des dépenses est réparti entre les propriétaires au prorata de la taille de leur part. Porter obligations financières tous les participants doivent, qu'ils utilisent ou non l'installation.

Dans les cas où l'un des participants ne veut pas payer la part convenue des coûts d'entretien de l'installation, d'autres peuvent recourir à collecte forcée somme d'argent.

Cependant, il convient de réserver que les participants ne peuvent recourir à une action en justice que si la maison en copropriété commune (ou un autre objet) peut être gravement endommagée en raison du non-paiement d'une partie des factures de services publics, de réparations obligatoires ou de travaux de restauration. Le rembourrage des pièces avec des panneaux coûteux ne sera pas reconnu comme un travail nécessaire, il est donc insensé d'attendre une compensation pour son coût.

Si vous souhaitez anoblir ou décorer la propriété, il sera optimal d'obtenir un consentement écrit pour de tels événements. Le document confirmera la décision unanime et permettra à ceux qui ont mené ces actions d'augmenter leur part au prorata des investissements.

Pourquoi avons-nous besoin de biens communs partagés et que faire avec ?

Comme tout autre bien, le bien commun fait l'objet d'opérations de succession, de donation, d'achat/vente ou de location. Seul le participant a le droit de décider quoi faire de sa part.

Cependant, les règles sont les règles et doivent être respectées. Par conséquent, si vous souhaitez vendre une part à un étranger (qui n'est pas membre de la propriété commune), le vendeur est obligé d'écrire et d'envoyer aux autres propriétaires. Ils doivent indiquer le volume et la valeur de l'action vendue, ainsi que d'autres conditions. La lettre peut être remise en main propre, contre signature ou envoyée par la poste.

Dans le cas où aucun des copropriétaires n'est intéressé à acheter, une parcelle en copropriété commune (un autre bien ou objet) peut être vendue à n'importe quel acquéreur.

Vous devez savoir que les copropriétaires peuvent spéculer sur l'achat ou non d'une action sur les périodes suivantes :

Lors de la vente d'un bien immobilier - un mois.
Quand il s'agit d'un objet mobile - dix jours.

Les propriétaires peuvent contester la légalité de la transaction dans les trois mois suivant sa réalisation. S'ils ont des doutes, ils ne doivent pas manquer ce délai, car après cela, le tribunal n'examinera pas leur cas. Les propriétaires doivent être conscients qu'ils ne pourront réaliser que le transfert de propriété à l'un des participants.

La particularité de la procédure de donation, legs ou don en gage est qu'il n'est pas nécessaire d'en informer les autres participants. Dans tous les cas, cette transaction sera reconnue comme légale et valide.

La mitoyenneté d'un terrain : comment bien disposer d'un bien ?

Toutes les lois et règles décrites sont également valables dans le cas où l'objet de la propriété publique partagée est la terre. Certes, les opérations avec de tels biens immobiliers sont associées à tout un ensemble de caractéristiques spécifiques.

Tout d'abord, il convient de noter que le nombre de propriétaires de certains sites peut atteindre plusieurs centaines. Cela est dû au fait que de nombreuses terres agricoles ont été délibérément attribuées pour devenir la propriété partagée des travailleurs des fermes d'État et des fermes collectives (déjà après la liquidation des organisations).

Aujourd'hui, il y a un intérêt constant pour de tels sites. Certains d'entre eux sont utilisés pour la culture de produits, d'autres sont construits bâtiments résidentiels. Il n'y a pas d'interdictions sur la vente et l'achat de terres, cependant, il existe certaines restrictions sur la revente d'actions à des tiers (pour éviter une mauvaise gestion des ressources).

Les propriétaires, lorsqu'ils envisagent de vendre, d'échanger ou de louer, contactent les autres participants pour permettre leur attribution parts de terrain en copropriété. Il n'est pas nécessaire d'indiquer l'objet de cette action, puisqu'elle ne concerne en fait que le propriétaire de l'action. Il devient le plus souvent :

Une transaction entre citoyens ou avec la participation d'un organisme (donation, échange, vente, achat, location).
L'émergence de droits de succession sur une certaine part de la parcelle (conformément à un testament ou à une loi).
La décision du tribunal sur la légitimité des revendications de propriété à la part.
Processus de privatisation des terres.

Pour attribuer une action, une décision de l'assemblée générale est requise. Ils déterminent l'endroit où le terrain sera attribué et le marquent sur le plan d'implantation. Vient ensuite le tour de l'arpentage - une procédure effectuée sur le terrain. La part attribuée est clôturée et une nouvelle lui est attribuée.

L'actionnaire est tenu d'informer le public de son intention d'attribuer une action et d'organiser une assemblée des propriétaires. Il peut utiliser n'importe quel média local qui lui convient (journaux, radio, télévision).

Les actionnaires réunis approuvent le projet de plan de délimitation, rédigent un protocole et signent un acte portant accord sur les délimitations du nouveau site. Le propriétaire de l'action attribuée reçoit d'autres documents de Rosreestr.

Comment répartir les revenus de la copropriété

Du fait de l'utilisation indépendante de l'objet commun par tous les propriétaires, de sa vente ou de sa location, ils perçoivent un certain revenu. Puisque la propriété est commune, l'argent ne peut pas appartenir à une seule personne.

En fait, la question de savoir quelle part du revenu revient à chaque propriétaire de l'action n'est pas réglementée par la loi. Ils résolvent ce problème entre eux dans le cadre de négociations et de discussions. L'État détermine uniquement la procédure de documentation de la décision des participants à la propriété commune sur la répartition de leurs revenus.

Souvent, les fonds reçus sont répartis entre les propriétaires de la propriété en proportion de la taille de leurs actions. Cela devrait tenir compte des efforts qui ont été faits par chacun d'eux pour générer des revenus. Il n'est pas rare que le propriétaire d'une petite part qui a effectué une grande quantité de travail (par exemple, nécessaire pour traiter le général terrain, sa vente ou sa location), peut compter sur une part substantielle des bénéfices.

Les propriétaires doivent accorder une attention particulière à la manière dont la propriété commune vendue sera documentée. Le contrat de vente ne peut pas simplement contenir une instruction de transfert d'argent à l'un des propriétaires. Après tout, cela ne permet pas un calcul correct et fiable des déductions fiscales.

Les propriétaires sont tenus de rédiger une convention ou un avenant qui accompagne le contrat de vente. Indiquant dans ce document toutes les données sur la distribution des reçus De l'argent ils agiront conformément à la loi.

De nombreux participants à la copropriété, confrontés à la nécessité d'effectuer des opérations sur leur part de propriété, éprouvent des difficultés à respecter toutes les normes législatives et règles. Ce n'est pas surprenant, car dans la vie de tous les jours, les gens ne rencontrent pas souvent la législation sur la propriété et ne peuvent pas naviguer rapidement dans les nombreuses nuances de leur entreprise.

La situation est parfois compliquée par des relations tendues entre les propriétaires ou leur réticence à faire des compromis.

Pour s'assurer que toutes les actions entreprises sont légales, correctes et ne peuvent être contestées, il est préférable de contacter un avocat. Une assistance qualifiée facilite et accélère grandement de nombreuses procédures, notamment devant les tribunaux, lorsque des litiges immobiliers doivent être résolus.

Et cela suppose que le propriétaire a des droits sans entrave possessions , utiliser Et ordres propre propriété ( dans ce cas- appartement). À condition que les actions du propriétaire ne violent pas la loi et les droits d'autrui.

Le fait que quelqu'un ait propriété de l'appartement est un enregistrement électronique dans, et la confirmation de ce fait est un extrait de ce registre, ou papier.

Sur le la possession peut être prononcée, ce qui interdit au propriétaire de l'appartement de certaines actions avec sa propriété. En particulier, encombrement est un .

L'appartement peut être en biensà la fois une personne et biens plusieurs personnes.

Si avec la propriété d'un tout est plus ou moins clair - individuel, alors avec la propriété de plusieurs personnes, il peut y avoir des options : il peut être joint commun ou action commune(Ouvre dans un nouvel onglet."> Article 244 du Code civil de la Fédération de Russie).

Type de propriété listé dans Titre pour un appartement, ainsi que dans. À partir de type de propriété de l'appartement dépendent des droits et possibilités de ses propriétaires de disposer de cet appartement.

Propriété individuelle (personnelle, pleine) de l'appartement

C'est le cas lorsque l'appartement appartient à une seule personne. Il est en charge d'elle. Il est répertorié dans Titre ou dans Extrait de l'USRN pour un appartement.

Toutefois, cela n'exclut pas l'existence d'autres droits ( par exemple,) y ( membres de sa famille, par exemple). Ces caractères ne sont pas liés à la propriété et n'affectent pas la disposition immobilier, mais crée en fait un encombrement ( sous la forme de leur droit de séjour) lors de la vente d'un appartement.

C'est le cas lorsque deux personnes ou plus sont simultanément propriétaires d'un appartement et que leurs parts de propriété dans propriété commune ne sont pas définis, et sont considérés comme égaux, en d'autres termes c'est − propriété commune sans détermination des parts.

Ensuite, tous les propriétaires sont répertoriés dans Titre / Extrait de l'USRNà un appartement et ont les mêmes droits possession , utiliser Et commande cet appartement (Ouvre dans un nouvel onglet."> Article 253 du Code civil de la Fédération de Russie).

Lors de la vente d'un appartement, tous ses propriétaires agissent conjointement, agissant comme un seul propriétaire, une seule partie, et l'argent reçu de la vente doit également être divisé également entre eux.

Titre pour un appartement à actionnariat ordinaire Publié ( Plus précisément, il a été délivré jusqu'en juillet 2016) à chaque propriétaire séparément. Ce propriétaire est inscrit sur le devant. Titre. Au verso Titre autres membres inscrits copropriété (indiquant leurs parts dans le droit).

Exemple de certificat de titre (propriété partagée) :

Elle peut intervenir avec tout type d'acquisition d'un appartement dans la propriété ( privatisation, héritage, achat, etc.), si au moment de l'achat l'appartement était divisé en parts ( idéal ou réel), et transféré à la propriété "par parties".

Par exemple, une famille peut indiquer dans le contrat que l'appartement est acheté à parts égales pour le mari, la femme et l'enfant.

Cela peut aussi provenir de propriété commune commune– sur la base d'un accord notarié séparé entre les propriétaires, d'un contrat de mariage entre époux ou sur la base d'une décision de justice.

copropriétaire ( à la fois idéal et réel) dans copropriété commune de l'appartement peut en disposer à son gré : vendre, donner, léguer, etc. (Ouvre dans un nouvel onglet. "> Art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie). Mais en cas de vente, il doit tenir compte de cette part par d'autres propriétaires ( les propriétaires des actions restantes).

"LES SECRETS DE L'AGENT IMMOBILIER":

Consultez la carte interactive pour organiser une transaction pour l'achat et la vente d'un appartement. Elle s'ouvrira dans une fenêtre contextuelle."> INSTRUCTIONS ÉTAPE PAR ÉTAPE (s'ouvrira dans une fenêtre pop-up).