Investissement dans un terrain avec x destination. La part du propriétaire foncier dans le contrat d'investissement et les problèmes de sa définition dans la région de Moscou. Acheter un terrain dans un partenariat de datcha

Taille : px

Commencer l'impression à partir de la page :

transcription

2 CAHIER PRATIQUE 1) étudier le projet de contrat d'investissement 1 ; 2) analyse des obligations d'investissement ; 3) prévision du calendrier de réalisation des obligations d'investissement (il est possible de commencer la construction uniquement après la réalisation d'un certain nombre d'obligations); 4) prévision du coût de remboursement des obligations d'investissement, évaluation des coûts éventuels suivants pour la suppression des charges : coûts de réinstallation des résidents (estimation de la surface requise, achat d'appartements, coûts de réinstallation) ; le coût de la réparation des bâtiments voisins, du renforcement des fondations; le coût de la démolition de biens immobiliers et de l'enlèvement des débris de construction ; évaluation du coût de remplacement des biens immobiliers faisant l'objet d'un redéploiement et de leur rééquipement technique, extension, modernisation ; les coûts de construction d'équipements sociaux et culturels ; frais d'organisation (transfert) systèmes d'ingénierie, communications urbaines, etc.; 5) évaluation du coût des droits Fédération Russe pour un terrain : établissement d'un planning de réalisation du projet ; prévision des revenus de la mise en œuvre du projet d'investissement (avec l'utilisation la plus efficace terrain) : établissement d'un programme de vente ; analyse de marché, prévision de la dynamique des prix ; rechercher des analogues et ajuster les prix ; prévision des dépenses pour la mise en œuvre du projet d'investissement ; calcul du taux d'actualisation, évaluation des bénéfices commerciaux; calcul du coût du terrain; 6) répartition des parts de participation des parties dans l'exécution du contrat d'investissement. La particularité des calculs est que lors de l'évaluation de la valeur du terrain, le financement par emprunt n'est pas pris en compte (position de l'Agence fédérale de gestion immobilière). Concept d'évaluation Aux fins de l'évaluation considérée, la méthode la plus appropriée est la méthode de l'utilisation prévue (ci-après dénommée IUI), qui est utilisée pour évaluer le bâti et le non bâti terrains. L'utilisation du MPI prévoit la séquence d'actions suivante : déterminer le montant et la structure temporelle des coûts nécessaires à l'utilisation du terrain conformément à l'option de son utilisation la plus efficace (par exemple, le coût de la création d'améliorations pour le terrain); détermination du montant et de la structure temporelle des revenus provenant de l'utilisation la plus efficace de la terre ; détermination du montant et de la structure temporelle des dépenses d'exploitation nécessaires pour tirer un revenu de l'utilisation la plus efficace du terrain ; détermination de la valeur du taux d'actualisation correspondant au niveau de risque d'investissement du capital dans le terrain évalué ; calcul de la valeur du terrain en actualisant tous les revenus et dépenses liés à l'utilisation du terrain. Un calcul simplifié de la valeur marchande des droits fonciers par MPI est présenté dans le tableau 1. 1 B ce cas la destination fonctionnelle et le rendement des espaces sont fixés dans un contrat d'investissement spécifique, c'est pourquoi l'analyse de l'utilisation la plus efficace n'est pas effectuée. Questions d'abonnement par téléphone. (495)

3 8(59), 2006 RELATIONS DE PROPRIÉTÉ EN FÉDÉRATION DE RUSSIE Tableau 1 Exemple de calcul de la valeur marchande des droits fonciers Paramètres du projet Période* Données initiales Surface de construction, m ** Production de surface utile, m ** Coûts de construction de la installation, USD Croissance des coûts de construction, % Prix de vente, USD Augmentation du prix de vente, % Calendrier des ventes, % Revenu brut de la vente, USD Honoraires de l'agent immobilier, USD 3,5 % Revenu brut réel, USD Calendrier de construction, % Coûts de construction, USD Dépenses d'aménagement paysager, USD Paiement du loyer pour un terrain, USD Coûts totaux, USD Flux de trésorerie, USD Valeur actualisée des flux de trésorerie, USD 16 % Coût d'un terrain, USD * Le calcul peut être effectué à la fois trimestriellement et annuellement. Voici les années. ** Données d'un contrat d'investissement spécifique, les autres chiffres sont le résultat de calculs et d'informations fournis dans des publications de référence spéciales. Remarque : les coûts de construction ne tiennent compte que du bénéfice de l'organisme de construction et ne tiennent pas compte du bénéfice de l'investisseur. De notre point de vue, cette méthode et, par conséquent, la procédure de calcul sont incomplètes aux fins de l'évaluation des droits fonciers de la Fédération de Russie dans la mise en œuvre de projets d'investissement, puisque la valeur actuelle nette (valeur actuelle nette VAN) comprend à la fois le coût du terrain et le profit de l'entrepreneur. Particularité des calculs Les spécificités de la méthodologie de calcul de la valeur marchande des droits fonciers dans le cadre de la mise en œuvre de projets d'investissement pour la construction de biens immobiliers rentables sont la nécessité d'attribuer à partir de l'ensemble des revenus projetés du projet la partie qui incombe exclusivement sur le terrain et constitue ainsi le coût du terrain. Pour répartir la valeur du terrain, il est nécessaire d'exclure le profit de l'entrepreneur (investisseur). Pour clarifier l'algorithme de calcul, nous passons d'abord aux bases théorie économique et considérer les facteurs de production dont l'intervention est nécessaire à la fois au fonctionnement du processus de production et à la mise en valeur du territoire, à savoir : le capital ; La terre; travailler; entrepreneuriat. Selon la méthode de l'utilisation estimée, la VAN de la mise en œuvre du projet d'investissement est le résidu indiquant la valeur du terrain. 70

4 CAHIER PRATIQUE Si l'on dit que la VAN est un résidu, alors lors de la construction d'un modèle de flux de trésorerie, le coût des autres facteurs de production ou les revenus qui leur sont attribuables doivent être pris en compte dans le modèle. Le capital dans notre cas est la totalité des actifs nécessaires à la réalisation du projet. Le coût du capital est enregistré en flux de trésorerie comme le coût de la construction, l'obtention des permis initiaux, etc. Le coût de la main-d'œuvre est également enregistré en flux de trésorerie (par exemple, les coûts de construction incluent le coût de la main-d'œuvre utilisée dans la construction). Le coût de l'entrepreneuriat n'est pas entièrement comptabilisé dans les flux de trésorerie. Lors du calcul du coût de la construction, seul le bénéfice de l'organisation de la construction est pris en compte. Tout investisseur, investissant dans un projet particulier, s'attend à recevoir un certain niveau de retour sur investissement, qui couvrirait les risques associés à la mise en œuvre du projet et fournirait un niveau de profit comparable au niveau moyen prévalant dans l'industrie. Les activités de l'entrepreneur en tant que facteur de production peuvent être divisées en deux composantes principales : la volonté de prendre des risques et la capacité d'organiser et de gérer tous les autres facteurs de production. Le processus d'actualisation des flux de trésorerie permet de prendre en compte l'ampleur des risques. Le taux d'actualisation, qui est utilisé pour ramener les flux de trésorerie futurs au moment présent, reflète le niveau de rentabilité requis, en tenant compte des risques existants et potentiels du projet. La deuxième composante n'est pas prise en compte dans le modèle d'actualisation traditionnel (voir tableau 1). Pour plus de clarté, considérons deux options pour un projet d'investissement standard pour la construction d'un bien immobilier (tableau 2) : 1) l'investisseur supporte les frais d'enregistrement des droits au bail foncier aux conditions du marché 2 ; 2) l'investisseur ne supporte pas les coûts associés au terrain, c'est-à-dire qu'il est supposé qu'il existe des droits sur le terrain, mais ils ne sont pas la propriété de l'investisseur, mais appartiennent, par exemple, à un co-investisseur. Tableau 2 Comparaison de deux options pour la mise en œuvre de projets d'investissement Option I Option II Les droits fonciers sont achetés (par exemple, aux enchères) Participation au projet de la Fédération de Russie en tant que propriétaire du terrain Revenus du projet Revenus du projet moins les coûts fonciers moins la construction coûts moins les coûts de construction moins la suppression des charges moins les dépenses pour la suppression des charges = VAN = VAN VAN = Bénéfice de l'investisseur VAN = Bénéfice de l'investisseur + Valeur du terrain Valeur du terrain = VAN Le bénéfice de l'investisseur reflète le revenu de l'investisseur (revenu de l'entrepreneur). 2 Il est supposé que les paiements pour le rachat des droits fonciers sont forfaitaires et sont effectués au stade « zéro » du projet. Questions d'abonnement par téléphone. (495)

5 8(59), 2006 RELATIONS DE PROPRIÉTÉ EN FÉDÉRATION DE RUSSIE Dans le second cas, la VAN ne reflète que la participation de la Fédération de Russie à la mise en œuvre du projet d'investissement Les droits fonciers ne sont pas achetés (ils appartiennent à la Fédération de Russie ), le coût du terrain n'est pas inclus dans le flux de trésorerie, et la VAN comprend deux composantes : le profit de l'investisseur et la valeur du terrain. Afin d'obtenir la valeur du terrain, il est nécessaire d'exclure le profit de l'investisseur des résultats du calcul. Probablement, aujourd'hui en Russie, il n'y a guère un tel évaluateur qui pourrait estimer avec précision le revenu d'un entrepreneur, car les informations sur le retour sur investissement réel sont fermées et les informations disponibles dans les médias reflètent la «température moyenne dans un hôpital». En l'absence de droits fonciers, les revenus de l'investisseur peuvent être comptabilisés de deux manières : 1) en flux de trésorerie ; 2) au taux d'actualisation. En particulier, E.I. Tarasevitch. Cependant, sur la base de l'expérience pratique, nous pouvons dire qu'une telle approche d'évaluation du profit de l'investisseur (comptabilisation en flux de trésorerie comme dépenses) n'est pas soutenue par les spécialistes de l'Agence fédérale de gestion immobilière, qui sont chargés d'examiner les rapports d'évaluation. Selon la position de l'Agence fédérale de gestion immobilière, le bénéfice de l'entrepreneur est inclus dans le taux d'actualisation. Pour que le taux d'actualisation intègre le rendement total de l'investisseur, il peut être calculé : sur la base du taux de rendement interne (TRI) pour des projets comparables ; méthode de sélection. Calcul du taux d'actualisation par IRR Pour justifier la possibilité d'utiliser IRR, regardons notre exemple (tableau 2). Dans la première option, la valeur actuelle nette du projet est : n (IC) i NPV1 = C, (1) i З i = 1 (1 + R) où I est le revenu du projet ; C W coût du terrain ; C autres coûts du projet ; Taux d'actualisation R. Il convient de souligner que nous actualisons les flux de trésorerie, c'est-à-dire que le profit de l'investisseur se compose de deux éléments : la compensation des risques sous forme d'actualisation + un résultat positif (VAN) de la mise en œuvre du projet. Dans la seconde option : n (IC) i NPV2 =. (2) ii = 1 (1 + R) En remplaçant le côté droit de l'équation (2) dans l'équation (1), on obtient l'égalité : NPV 1 + CЗ = NPV 2. (3) Valeur actualisée nette obtenue dans le cas de la mise en œuvre de la deuxième option de calcul des flux de trésorerie, sera égale à la valeur du terrain (VAN 2 = C Z) à condition 72

6 CARNET DE PRATIQUE que VAN 1 = 0. La réalisation de cette condition implique l'égalité du taux d'actualisation R au taux de rentabilité interne du projet (TRI). Ainsi, nous constatons que l'utilisation du TRI comme taux d'actualisation, à condition que les coûts fonciers ne soient pas inclus dans le flux de trésorerie, nous permet d'obtenir la valeur des droits fonciers en tant que valeur actualisée nette. Calcul du taux d'actualisation Option I Acquisition de terrain aux enchères VAN 1 = Bénéfice de l'investisseur R 1 = TRI 1 Bénéfice de l'investisseur = 0 Option II Participation de la Fédération de Russie au projet VAN 2 = Bénéfice de l'investisseur + Terrain R 2 = TRI 1 VAN 2 = Terrain valeur Ainsi, le taux d'actualisation est le TRI moyen pour des projets comparables. Recommandations pratiques Pour exclure le profit industriel moyen de l'investisseur et ainsi mettre en évidence la valeur des droits fonciers, le taux de rendement interne (TRI) peut être utilisé comme taux d'actualisation, qui peut être déterminé pour des projets comparables dans lesquels le terrain a été acquis sur stade initial projet (tableau 3). Tableau 3 Exemple de calcul du taux d'actualisation basé sur le TRI de projets comparables 3 Adresse de l'objet Semenovsky per., vl. 21 (VAO*) Altufevskoe sh., vl. 54 (SVAO**) rue. Mosfilmovskaya, aïe. 40 (CJSC***) Objet fonctionnel et date de mise en service de l'objet, années Administratif et commercial (2008) Administratif (2008) Pédagogique et administratif (2006) Date d'enchère Montant versements d'indemnités ville, USD Valeur moyenne du TRI 37,4 Valeur moyenne du retour sur investissement non actualisé 37,9 m Superficie du terrain, m² m TRI, % ,64 3 Source d'information : Projets mis en œuvre par Euroexpert. Pour plus d'informations sur les enchères d'investissement organisées par le gouvernement de Moscou, voir // Questions de souscription par téléphone. (495)

7 8(59), 2006 RELATIONS DE PROPRIÉTÉ DANS LA FÉDÉRATION DE RUSSIE Il est évident que le TRI dépasse, pour ainsi dire, le taux d'actualisation généralement accepté pour l'immobilier à Moscou. Pour cette raison, les opposants à l'application de l'approche considérée soutiennent que le taux d'actualisation est le profit de l'entrepreneur. Pour défendre le droit à l'existence de cette approche, tournons-nous vers la théorie moderne de la gestion, qui repose sur l'utilisation du revenu résiduel. Selon la conception moderne de la gestion, un projet ne sera véritablement rentable que lorsque le retour sur capital investi dépassera le « coût du capital ». Un seul critère, le plus simple et le plus compréhensible pour les investisseurs, est la nouvelle valeur ajoutée. La valeur ajoutée ne se produit que lorsque le retour sur investissement (rendement de l'investisseur) dépasse le coût du capital (taux d'actualisation). Et seule la valeur ajoutée est un indicateur de la qualité des décisions d'investissement. Ainsi, le revenu de l'investisseur, qui dépasse le taux d'actualisation, caractérise l'utilisation efficace du capital. L'égalité du taux d'actualisation et du revenu de l'entrepreneur est un certain type de réalisation, puisque les investisseurs ont en fait reçu un taux de rendement qui compense le risque. Si le rendement de l'investisseur est inférieur au taux d'actualisation, l'utilisation du capital est inefficace. Le tableau 4 fournit un exemple simplifié montrant l'efficacité de ce concept. Tableau 4 Exemple d'application d'un concept de gestion moderne * * Données initiales : coût du projet 100 millions de dollars ; taux d'actualisation 20%. Retour sur investissement, % Bénéfice économique, millions de dollars Efficacité de l'investissement (0,18 0,20) = -2 Négatif (0,20 0,20) = 0 Zéro (0,25 0,20) = 5 Positif Si nous supposons que le taux d'actualisation est égal au profit de l'investisseur, le coût du terrain peut être surestimé, puisque le profit économique de l'investisseur n'est pas pris en compte. Je constate que cette question reste discutable, elle nécessite une discussion, l'élaboration d'une position commune, en premier lieu avec l'Agence Fédérale de Gestion Immobilière. Calcul du taux d'actualisation à l'aide de la méthode d'attribution L'essence de la méthode de sélection de la deuxième méthode de calcul du taux d'actualisation est la dérivation de ce taux pour des projets d'investissement comparables (dans lesquels le terrain a été acquis au stade initial) sur la base de la modélisation des flux de coûts et de revenus. Les principales étapes de la méthode sont les suivantes : 1) modéliser pour des projets d'investissement comparables les flux de charges et de produits ; 2) le niveau standard de retour sur investissement : NVP du projet / PV (investissement) PI = période de mise en œuvre du projet où PI est le retour sur investissement ; PV est la valeur actuelle. Pour appliquer cette méthode, il convient de constituer un ensemble d'informations primaires sur les contrats d'investissement destinés à être exécutés (tableau 5). 74

8 CARNET DE PRATIQUE Données sur les contrats d'investissement proposés et leurs sources Informations Coût du terrain Données du projet (objectif, production d'espace, part de la ville, obligations d'investissement, etc.) Coût de construction Coût de la documentation initiale du permis (IRD) Classe de construction, prix du marché Supplémentaire ( éventuellement non officiels) coûts de l'investisseur, par exemple liés à l'acquisition d'un terrain fonctionnaires) portés disparus. Cela peut être un facteur de réduction de la fiabilité du résultat.Les tableaux 6 et 7 donnent des exemples de calcul utilisant un taux d'actualisation incluant le profit de l'entrepreneur. Modèle de calcul (ventes) Tableau 6 Période* Nom Données initiales** Coût de la construction, USD/m Prix de vente, USD Revenu brut de la vente, USD Rémunération de l'agent immobilier, USD 3,5% Revenu brut réel, USD Coûts de construction de l'installation , USD Loyer du terrain, USD Coût total, USD Flux de trésorerie, USD Valeur actualisée des flux de trésorerie, USD 37 % Valeur du terrain, USD Coût d'un mètre carré land, USD * Le calcul peut être effectué à la fois trimestriellement et annuellement. Voici les années. ** Ceux-ci sont le résultat de calculs et d'informations présentés dans des publications de référence spéciales. Lors du calcul du coût basé sur la location d'un objet à évaluer valeur résiduelle dans la période post-prévision, il faut se rappeler qu'ici, vous devez utiliser le taux d'actualisation typique de ce segment du marché immobilier, puisque le coût des questions d'abonnement par téléphone. (495)

9 8(59), 2006 RELATIONS DE PROPRIÉTÉ En Fédération de Russie, les biens immobiliers achevés ne doivent pas refléter des facteurs spécifiques liés à la mise en œuvre du projet (c'est-à-dire que 37 % sont utilisés pour calculer la valeur actuelle des flux de trésorerie, y compris le coût de réversion, et, disons, 16 % pour le calcul du coût de réversion dans la période postérieure à la prévision). Calcul du taux d'actualisation à l'aide de la méthode de comparaison des ventes L'expérience de la mise en œuvre du projet suggère que la méthode de comparaison des ventes a également certaines perspectives, mais son utilisation est actuellement limitée en raison du manque d'informations adéquates. Selon la méthode de comparaison des ventes, la valeur du terrain est basée sur le multiplicateur de prix : Multiplicateur du prix du terrain (m²) =. NVP du projet (pour 1 m² de terrain) Pour dériver un multiplicateur, les informations sur les projets comparables et les prix des terrains sont examinées. Les projets sont soumis aux exigences fondamentales d'une approche comparative, en particulier la comparabilité des principaux facteurs de tarification (Fig. 1). Riz. 1. Principaux facteurs de formation des prix Ici, la particularité est que la VAN est calculée sans tenir compte des coûts fonciers dans le cash-flow. Le tableau 7 montre un exemple de calcul de comparaison des ventes. Modèle de calcul par la méthode de comparaison des ventes , USD Le coût d'un mètre carré de terrain, obtenu par la méthode de comparaison des ventes, est approximativement comparable aux résultats des calculs par d'autres méthodes (cf. tableaux 6 et 7). À la suite de l'évaluation, le rapport doit indiquer : 1) la valeur de marché, en tenant compte de la valeur des obligations d'investissement de l'investisseur (par exemple, démolition de bâtiments existants, relocalisation de biens, construction d'équipements sociaux, remplacement de systèmes d'ingénierie et communications dans la région, etc.); 2) la valeur de marché sans tenir compte de la valeur des obligations de l'investisseur. 76

10 CAHIER PRATIQUE Utilisation des résultats de l'évaluation pour déterminer la part (en termes naturels ou monétaires) dans les revenus de la mise en œuvre du projet 1. En termes absolus (monétaires) : Part de la Fédération de Russie = Valeur foncière. 2. En termes relatifs : La part de la Fédération de Russie = valeur foncière / VA (coûts totaux du projet, y compris la valeur foncière). 3. En nature : Part de la Fédération de Russie dans termes absolus/ Coût par unité de surface (m²). Pour résumer ce qui a été dit, nous notons ce qui suit : bien que le processus d'évaluation des droits de la Fédération de Russie sur les terrains se heurte à de nombreuses difficultés, cette procédure entre dans une phase fondamentalement nouvelle, au cours de laquelle le coût le plus élevé fonction, la fonction de gestion, est mise en œuvre. Cette circonstance est particulièrement importante. Littérature 1. Des lignes directrices pour déterminer la valeur marchande des terrains, approuvée par l'arrêté du Ministère des relations immobilières de la Fédération de Russie en date du r. 2. Lignes directrices pour l'évaluation des terrains à aménager // Bibliothèque de la revue "Relations immobilières en Fédération de Russie". M., RENSEIGNEMENTS. ÉVÉNEMENTS 26e réunion de l'International Mortgage Club 20 juillet 2006, Moscou questions d'actualité, qui préoccupait particulièrement les participants à la réunion ordinaire du Club hypothécaire international (MIK), était la question d'une éventuelle fusion des deux entités constitutives de la Fédération de Russie, Moscou et la région de Moscou. (Il s'est avéré que le public de Saint-Pétersbourg discute également activement du sujet de l'unification de la capitale du nord avec la région de Leningrad.) une entité financière et politique majeure de la Fédération de Russie. Selon les personnes présentes à la réunion, ce serait une erreur de faire de la capitale un « monstre » et de créer un gouffre entre le centre et le reste des régions. L'idée de consolider les centres de district de la région de Moscou et, par conséquent, de créer des emplois dans des entreprises éloignées du territoire de Moscou, se justifierait beaucoup plus, afin que les habitants de la région de Moscou aient la possibilité de travailler dans un travail prestigieux et bien rémunéré non seulement à Moscou, mais aussi juste à côté de la maison. À son tour, cela permettrait de se débarrasser des problèmes de transport qui s'aggravent chaque année. Pour que la vie et le travail en dehors du périphérique de Moscou soient aussi attrayants qu'à Moscou, il est nécessaire de créer de grands centres commerciaux et de divertissement dans les centres régionaux, construction de logements. Concernant la poursuite de la croissance des prix de l'immobilier à court terme, les participants à la réunion du club ont exprimé une opinion commune: il y a toutes les conditions préalables pour cela, et s'il n'y a pas de crises économiques ou politiques majeures dans notre pays ou dans le monde marché financier, les prix continueront d'augmenter. Les membres de la MEC croient qu'il est possible d'arrêter la croissance des prix de l'immobilier si conditions suivantes: stimuler le développement de l'industrie de la construction; développement et mise en œuvre de nouvelles technologies de production matériaux de construction; développement du secteur des appartements locatifs publics ; lutter contre la corruption des fonctionnaires dans l'attribution des terrains à aménager ; financement aux frais de l'état de la pose des communications et des routes pour la construction de lotissements avec retour ultérieur fonds budgétaires après la mise en œuvre des contrats d'investissement. Questions d'abonnement par téléphone. (495)

Thème 5. Le marché immobilier dans le cadre du marché de l'investissement L'immobilier en tant qu'actif pour l'investissement. investissements, activités d'investissement. Caractéristiques de l'évaluation immobilière en tant qu'actif pour l'investissement.

SOMMAIRE SOMMAIRE... 3 INTRODUCTION... 8 CHAPITRE 1. L'IMMOBILIER COMME OBJET D'INVESTISSEMENT ET DE GESTION... 12 1.1. Composants et cycle de vie d'un bien... 12 1.1.1. Définition de l'immobilier...

1 Ministère de l'éducation de la Fédération de Russie Université d'État d'architecture et de génie civil de Voronezh Département de l'organisation de la construction, de l'expertise et de la gestion immobilière Tâches du laboratoire

Tâches d'examen typiques Tâche 1 Un hôtel quatre étoiles dans la partie centrale de la ville génère un revenu net d'exploitation annuel de 1 300 000 roubles. On sait que l'hôtel 1 (4*) a été vendu pour 8

INTRODUCTION À conditions modernes l'évaluation de la valeur marchande des biens immobiliers revêt une importance particulière. DANS des lignes directrices a présenté une approche fondée sur le revenu pour déterminer la valeur marchande des objets

Établissement d'enseignement budgétaire de l'État fédéral de l'enseignement professionnel supérieur Université russe d'économie. GV Faculté d'enseignement à distance Plekhanov

2 1. informations générales sur la discipline 1.1. Nom de la discipline : Évaluation 1.2.1 Intensité de travail de la discipline selon le programme d'études à temps plein - 108 heures. (3 LU) dont : cours magistraux 16 heures. cours de laboratoire 0

CHAPITRE 3 Méthodes modernes d'évaluation de l'efficacité des projets commerciaux

Terminologie (glossaire) utilisée dans la préparation des questions et des tâches de l'examen de qualification dans le domaine de l'activité d'évaluation "Real Estate Appraisal" Terme Modèle additif pour la saisie relative

Détermination de la valeur marchande du droit de louer un terrain approuvé par l'arrêté du ministère de la Propriété de la Russie du 10 avril 2003 N 1102-r RECOMMANDATIONS MÉTHODOLOGIQUES POUR DÉTERMINER LA VALEUR MARCHANDE DU DROIT

Bases théoriques de l'évaluation_rus_3kr_zim_zhumabaevam_ots, st, uia (2k4 à temps plein) 1. Métadonnées du test Auteur du test : Zhumabaeva Myrzabike Dostanovna Nom du cours : Bases théoriques de l'évaluation

Méthodologie d'évaluation de la valeur des loyers annuels de marché pour l'utilisation et la propriété des terrains A.V. Grigoriev, PDG SARL "RMS-ESTIMATION", membre Société russeévaluateurs P.A.

Annexe 4 au procès-verbal de l'Assemblée extraordinaire Assemblée générale actionnaires de Doszhan Temir Zholy (DTZh) JSC du 31 octobre 2007 3 N.Makhanov MÉTHODOLOGIE de détermination de la valeur des actions lors de leur rachat par une société par actions

Cours 12 Évaluation de l'organisation (entreprise) 1. Valeur d'entreprise : entité économique, types, éléments constitutifs. 2. Méthode du coût pour déterminer la valeur d'une entreprise : essence économique

Tâches d'examen typiques Tâche 1 Les coûts de remplacement pour les améliorations sans dépréciation ni obsolescence sont de 400 000 roubles. La durée de vie économique des aménagements est de 50 ans. Âge effectif

MINISTÈRE DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE ARRÊTÉ N° 385 du 22 juin 2015 PORTANT APPROBATION DE LA NORME D'ÉVALUATION FÉDÉRALE "ÉVALUATION DES ACTIFS INCORPORELS ET DE LA PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE (OFS

Travail de laboratoire 4 Résolution des problèmes de gestion à l'aide d'outils logiciels non spécialisés 1 Évaluation des projets d'investissement dans le tableur MS Excel

Sujet 12. approche des revenus et ses méthodes L'essence de l'approche, les domaines d'application, les méthodes de l'approche par le revenu. capitalisation directe. Définition de pur résultat d'exploitation(potentiel revenu brut, valide

Étude de faisabilité pour la construction d'une discothèque avec restaurant et terrasse d'été à Odessa Sommaire 1. Concept du projet 3 2. Indicateurs techniques et économiques 6 3. Prévisions de revenus

7. Matériaux sur le système de test intermédiaire et final 1. Par quelles caractéristiques génériques les objets immobiliers diffèrent-ils des objets mobiliers ? a) immobilité, matérialité, durabilité ; b) immobilité

APPROUVÉ par le Conseil de NP SROO "SPO" Procès-verbal 13 du 28 mai 2013. Modifications et ajouts approuvés par le Conseil de NP SROO "SPO" Procès-verbal 26 du 21.10.2013 Lignes directrices pour la préparation des rapports

SOCIÉTÉ DE CONSEIL "R-Analytics" PLAN D'AFFAIRES DE CAR WASH Numéro 1 NOVOSIBIRSK 2017 caractéristiques générales... 4 2.2

ALT-Invest Summ 6.1 Description du projet PARAMÈTRES DU PROJET Nom du projet : Installation de chaufferies modulaires locales sans PAC Date de début du projet 01.01.2016 Durée de vie du projet 15 ans Étape de planification année Durée

ALT-Invest Summ 6.1 Description du projet PARAMÈTRES DU PROJET Nom du projet : Installation de chaufferies modulaires locales avec HP Date de début du projet 01.01.2016 Durée de vie du projet 15 ans Étape de planification année Durée

NORME D'ÉVALUATION FÉDÉRALE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE (OFS N 7) 1 NORME D'ÉVALUATION FÉDÉRALE "ÉVALUATION IMMOBILIÈRE (OFS N 7)" Approuvé par arrêté Ministère du développement économique de la Russie du 25 septembre 2014 N 611 DISPOSITIONS GÉNÉRALES 1.

Justification de l'objet immobilier le plus efficace L'analyse de l'objet d'évaluation le plus efficace est l'un des principes fondamentaux de l'évaluation immobilière. Il n'est pas nécessaire de répéter que selon le principe

Efficacité économique du projet. Méthodes d'évaluation de l'efficacité du projet Usmanova T.Kh. Moscou 2014 Types de décisions concernant analyse économique l'efficacité des investissements prévus Expansion

SOMMAIRE SOMMAIRE .................................................. .................................. 2 1. PLAN FINANCIER 1.1. Objets et sens des investissements .................................................. 3 1.2. L'analyse financière Et

EVALUATION DE TOUS TYPES DE BIEN Estimation de la valeur vénale d'un bien immobilier selon l'approche revenu * S.V. Gribovsky Directeur général adjoint de l'entreprise unitaire d'État de Saint-Pétersbourg "GUION" (Saint-Pétersbourg)

ALT-Invest Summ 6.1 Description du projet PARAMETRES DU PROJET Nom du projet : Utilisation de la chaleur des eaux usées de Pauzhetka GeoPP avec TP local Date de début du projet 01.01.2016 Durée de vie du projet 15 ans

ALT-Invest Summ 6.1 Description du projet PARAMÈTRES DU PROJET Nom du projet : Utilisation de la chaleur des eaux usées du Pauzhetka GeoPP (tuyaux en acier) Date de début du projet 01.01.2016 Durée de vie du projet 15 ans

Gestion des investissements Test Données initiales pour l'exécution des travaux : Projet " Évaluation économique projet d'investissement pour l'achat d'une mini-boulangerie "Conditions de réalisation du projet : - coût

1 Ministère de l'Éducation et des Sciences de la Fédération de Russie Établissement d'enseignement supérieur budgétaire de l'État fédéral enseignement professionnel"ACADÉMIE GÉODÉTIQUE D'ÉTAT DE SIBÉRIE"

SOMMAIRE AVANT-PROPOS... 10 PARTIE 1. ESSENCE ET CARACTERISTIQUES DE L'IMMOBILIER... 13 CHAPITRE 1. L'IMMOBILIER COMME AVANTAGE ECONOMIQUE... 14 1.1. Concepts de base et définitions de l'économie...14 1.2. Immobilier

CONDITIONS D'EFFICACITÉ ÉCONOMIQUE DES INVESTISSEMENTS PENDANT LA MISE EN ŒUVRE Chef du Département de modélisation des investissements et de recherche stratégique - Guzhov S.A. OBJECTIFS STRATÉGIQUES : SÉLECTION DES SITES VACANTS

1 www.waymarket.ru Table des matières : 1. RÉSUMÉ DU PROJET 1.1. Objectifs du projet 1.2. Période de facturation projet 1.3. Coût de mise en œuvre du projet 1.4. Sources de financement du projet 1.5. Indicateurs de performance du projet

Évaluation des biens confisqués aux fins de l'organisation et de la tenue des Jeux Olympiques d'hiver de 2014

NORME D'ÉTAT STB 52.0.02-07 DE LA RÉPUBLIQUE DU BÉLARUS ÉVALUATION DU COÛT DES OBJETS DES DROITS CIVILS Évaluation des terrains en tant qu'objets immobiliers Publication officielle Goskomimushchestvo Minsk

APPROUVÉ par le conseil d'administration du partenariat non commercial de l'organisme d'autorégulation "Collège national des évaluateurs" procès-verbal 113 du 18 décembre 2014

Tableau 1. Investissements du projet, frotter. PROJET D'INVESTISSEMENT 1 m². 2017 Q2 2017 Q3 2017 TOTAL Bâtiments et équipements Construction d'infrastructures Montant des versements (TVA comprise) 30 000 000 30 000 000 40 000 000

Mécanismes de fixation des prix de l'immobilier de banlieue (maisons, terrains) Directeur général de RMS EVALUATION LLC Kozin Petr Alexandrovitch Saint-Pétersbourg 2013 1 Alternative immobilière de pays

Tâche 1 Investissements : Examen Calcul et analyse de l'efficacité économique des options du projet. La première version du projet. Reconstruction du bâtiment avec l'installation ultérieure d'un centre d'affaires. Seconde

E.I. Tarasevitch. ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE Sommaire. AVANT-PROPOS PARTIE 1. ESSENCE ET CARACTERISTIQUES DE L'IMMOBILIER CHAPITRE 1. L'IMMOBILIER COMME BIEN ECONOMIQUE 1.1. Concepts de base et définitions de l'économie

2 Sujet : Approche par les revenus de l'évaluation des biens de l'entreprise 1. Calculez le flux de trésorerie de l'entreprise, s'il est connu que : Bénéfice net 375 ; Porter 75 ; Croissance des stocks 30 ; Diminuer comptes débiteurs

Demo Business Plan www.gidmark.ru 2013 SOMMAIRE : RÉSUMÉ 1 ANALYSE DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL 1.1 ANALYSE DU SEGMENT DE LA CONSTRUCTION EN FÉDÉRATION DE RUSSIE 1.2 ÉTUDE DE MARCHÉ

INSTITUTION D'ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR BUDGETAIRE DE L'ÉTAT FÉDÉRAL "UNIVERSITÉ AGRAIRE D'ÉTAT D'ORENBOURG" INSTRUCTIONS MÉTHODOLOGIQUES POUR LES ÉTUDIANTS SUR LA MAÎTRISE DE LA DISCIPLINE

MINISTÈRE DE L'ÉDUCATION ET DES SCIENCES DE LA RUSSIE Établissement d'enseignement budgétaire de l'État fédéral de l'enseignement professionnel supérieur Université d'ingénierie forestière de l'État de l'Oural Département de gestion et d'économie étrangère

ÉBAUCHE sur l'approbation de la norme d'évaluation fédérale "Évaluation immobilisations incorporelles et la propriété intellectuelle (OFS 11)" Conformément à l'article 20 de la loi fédérale du 29 juillet 1998 135-FZ

La pratique consistant à évaluer la valeur marchande des parcelles sous des objets linéaires situés en dehors des terres de T.S. Kolyadenko est un spécialiste certifié en évaluation immobilière conformément aux exigences de la norme européenne

Chers Messieurs! Vous trouverez ci-dessous une liste d'exemples et apparence tables que nous créons dans le cadre du développement modèle financier plan d'affaires. Veuillez noter que cette liste est indicative,

Université Nationale de la Recherche Ecole Supérieure d'Economie Ecole Supérieure de Gestion de Projet

1 www.waymarket.ru Contenu : 1 Résumé 1.1 Essence du projet proposé 1.2 Termes du projet 1.3 Coût total du projet. Sources attendues De l'argent et leur structure 1.4

Ilyin A.P. Superviseur: Candidat en économie, professeur agrégé Bulatova V.B. ÉVALUATION IMMOBILIÈRE PAR APPROCHE DE MARCHÉ (COMPARATIVE) : ASPECT THÉORIQUE ET MÉTHODOLOGIQUE Approche comparative (de marché) de l'évaluation immobilière

20 FORMATION DU MARCHÉ IMMOBILIER ET SPÉCIFICATIONS DE LA TARIFICATION DES TERRAINS À CONSTRUIRE Vnukova Ye.M. Université d'État complexe éducatif-scientifique-industriel, Orel L'article révèle

Manuel d'utilisation de l'outil de planification organisationnelle et financière FM-ORG Moscou 2018 Table des matières Objectif... 3 Caractéristiques... 3 Exigences techniques... 3 Procédure de planification... 3 Composition

IRBIS LLC - TOUS LES TYPES D'EXAMEN ET D'ÉVALUATION ! MINISTÈRE DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DE LA FÉDÉRATION DE RUSSIE ORDONNANCE 25 septembre 2014 N 611 portant approbation de la norme d'évaluation fédérale "Évaluation immobilière

MÉTHODES DE BASE D'ÉVALUATION DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Kuzina A.V. Université d'État d'architecture et de génie civil de Nizhny Novgorod Nizhny Novgorod, Russie LES PRINCIPALES MÉTHODES D'ÉVALUATION DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Kuzina

Tâches de test 1. Une partie de la surface de la terre, dont les limites sont décrites et certifiées de la manière prescrite, est A) un terrain B) un fonds foncier C) un terrain D) un fonds forestier 2. Une facture est A) nominale

ÉTABLISSEMENT D'ENSEIGNEMENT BUDGETAIRE DE L'ÉTAT FÉDÉRAL D'ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR "UNIVERSITÉ AGRAIRE D'ÉTAT D'ORENBOURG" Lignes directrices pour le travail indépendant des étudiants

PLAN D'AFFAIRES pour l'organisation de la production à Ekaterinbourg 2013 Résumé Ce projet a été élaboré afin de justifier les avantages économiques et efficacité des investissements organisation de la fabrication. Selon les résultats

1 www.waymarket.ru Sommaire : RÉSUMÉ 1 Analyse du marché de l'immobilier commercial 1.1 Analyse du segment de la construction en Fédération de Russie 1.2 Recherche du marché de l'immobilier commercial 2 MARKETING

Nikolai Polovinkin (Nikpol) «Détermination de la valeur marchande d'un bail en l'absence de marché locatif» Conditions de base pour résoudre ce problème 1) L'objet de l'évaluation dans un bail est le droit d'utilisation.

Chef adjoint de l'administration de Rostov pour l'économie Dmitri Tchernychov appelle le système de suivi projets d'investissement efficace : les services industriels et les chefs des administrations de district travaillent en parallèle avec les entrepreneurs. Les principaux problèmes sont le manque d'emplacements formés pour les projets et le coût du terrain dans la ville.

Chef adjoint de l'administration de Rostov pour l'économie Dmitry Chernyshov. Photo de Gleb Sadov.

Selon Dmitry Chernyshov, chef adjoint de l'administration de Rostov pour l'économie, la plupart des projets d'investissement de la ville sont liés à des projets résidentiels et immobilier commercial. Dans le même temps, les autorités lient les perspectives au développement de l'industrie, en particulier dans le district de Suvorov, où plusieurs dizaines d'hectares ont été alloués à la création d'industries.

Parmi les équipements à gros budget, dont la mise en service est prévue avant la fin de l'année, figurent les hôtels Hyatt 5* et Radisson 4*, ainsi que le deuxième étage du centre commercial MEGAMAG à la sortie sud de la ville.

N: - Commentez les informations sur l'apparition d'un nouvel investisseur dans le projet de reconstruction du complexe de cinéma et de concert Rossiya - le groupe d'entreprises Donskoy Prichal de la famille Gogoryan. Le chef de l'administration de Rostov, Vitaly Kushnarev, a annoncé les changements aux médias, mais plus tard, le service de presse du bureau du maire n'a pas confirmé cette information.

D.Ch. : - En effet, en raison de problèmes de financement, l'ancien investisseur, la société Rostdonavtovokzal, s'est mis à la recherche d'un partenaire qui pourrait racheter sa part - 75 %. Au printemps, un accord préliminaire de vente et d'achat a été signé avec l'une des sociétés du groupe Donskoy Prichal. Il a été conclu pour la totalité de la part de Rostdonavtovokzal. Combien il a été évalué, je ne peux pas dire.

L'accord est actuellement en cours de structuration. Je pense qu'il sera fermé d'ici un ou deux mois. Mais le nouvel investisseur ne reste pas immobile. Au moment de sa parution, le projet avait été élaboré et approuvé. Actuellement, des travaux sont en cours pour le corriger et développer une version de travail de la documentation. Ce étape suivante. 25% du projet est toujours détenu par la municipalité. Il y avait des discussions sur l'achat d'une part de la ville, une lettre a été reçue par l'administration. Mais à ce jour aucune décision n'a été prise.

N: - Rostdonavtovokzal a annoncé des investissements au niveau de 600 millions de roubles. et la construction d'un centre commercial d'une superficie de 16,5 mille mètres carrés. m avec sous-sol, sous-sol et 4 étages hors-sol. Il était censé avoir un bloc de cinéma et un club de jazz. Kim Nazaretov. Un nouvel investisseur peut changer le concept ?

D.Ch. : - Le cinéma Rossiya est un objet de protection, un monument architectural. Dans tous les cas, il doit être recréé. Et en général, le projet Donskoy Prichal ne peut pas différer de celui convenu précédemment - ni en termes de solutions de volume, ni en termes de superficie. Le projet devra être mis en œuvre conformément à la conclusion du ministère de la Culture et à un permis de construire.

Le nouvel investisseur n'agira que conformément au projet approuvé par le ministère de la Culture. Ajustement documentation du projet possible, mais ce sera à coup sûrêtre coordonné avec l'organisme de protection de l'État des objets héritage culturel(OKN).

En 2005, Rostdonavtovokzal a signé un accord avec DIZO sur la reconstruction du complexe de cinéma et de concert, le client pour le développement de la documentation de conception et d'estimation était JSC Rus (une joint-venture entre l'investisseur et DIZO. - N). Ce n'est qu'en 2015 que Glavgosexpertiza a émis une conclusion positive sur la mise en œuvre du projet. Il fallait aussi obtenir une conclusion positive du ministère de la Culture. Il n'est apparu qu'en 2016.

Selon les assurances du nouvel investisseur, il aura le temps de terminer les travaux dans les délais impartis. Il est prévu de commencer les travaux de construction et d'installation dans les 3 à 4 mois suivant la clôture de l'accord. Autrement dit, les travaux sur le site peuvent commencer d'ici la fin de cette année. Le montant final de l'investissement sera clair lorsque la documentation de travail sera prête.

N : - Qu'est-ce qui explique l'écart entre la déclaration du directeur municipal et la version officielle du service de presse ?

D.Ch. : - Une des sociétés du groupe est partie à la transaction, mais comme elle n'est pas encore finalisée, il n'y a pas d'information sur le changement d'investisseur dans DIZO. Ainsi, il n'y a pas de contradiction entre les données exprimées par Vitaly Kushnarev et la réponse officielle du service de presse.

N: - À votre avis, y a-t-il un risque que cela se passe comme avec le remblai, sur lequel Donskoy Prichal a construit des pavillons à deux étages au lieu de pavillons à un étage, le Département d'architecture a pu les aligner sur le projet devant les tribunaux et a finalement modifié le contrat de concession, légitimant ainsi les bâtiments ?

D.Ch. : - Avec la mise en œuvre de ce projet, tout est plus simple : la "Russie" est un site du patrimoine culturel dont la construction doit être réalisée conformément à un permis délivré par le ministère de la Culture, qui procède à des contrôles dans cette partie.

N : - Les situations avec Rossiya et le cinéma Yubileiny sont similaires : dans les deux projets, la municipalité détient des parts dans le capital autorisé, et l'investisseur ne respecte pas les termes de l'accord de reconstruction. Quelles erreurs de la part de l'administration, à votre avis, ont eu lieu ?

D.Ch. : - Je ne dirais pas que la ville a commis des erreurs. Dans les deux cas, la coopération a été construite dans le cadre de la loi fédérale n ° 178-FZ «sur la privatisation des biens de l'État et des municipalités»: des concours ont été organisés pour créer des plans d'affaires et les évaluer lors de la création sociétés par actions. A cette époque, tout s'est déroulé correctement, il n'y avait pas d'autres opportunités objectives pour commencer la reconstruction de ces objets.

La principale difficulté de la "Russie" est qu'elle a le statut d'objet du patrimoine culturel. En réalité, 10 ans ont été consacrés à l'élaboration de la documentation de conception et d'estimation, qui, d'une part, satisferait le public de la ville et, d'autre part, pourrait fournir à l'investisseur un retour sur fonds.

Dans le cas de Yubileiny, le problème réside dans la sous-estimation par l'investisseur du montant des fonds nécessaires à la mise en œuvre du projet. 2013 n'a pas été une année facile sur le plan économique. L'accord d'investissement précise le montant des investissements «au moins 80 millions de roubles», mais ce montant a augmenté plusieurs fois en raison de la hausse du prix des matériaux de construction et de l'ajustement des solutions de conception potentielles.

Initialement, l'investisseur prévoyait de recréer quelque chose de proche de ce qui était à l'origine, cependant, lors de l'ajustement du concept, le projet a été modifié. Les risques entrepreneuriaux se sont avérés trop élevés et le montant fixé dans l'accord d'investissement est bien inférieur au montant réel.

N : - Quelles sont les perspectives de reconstruction de Yubileiny ?

D.Ch. : - Son investisseur a également initié l'achat de la part de la commune dans le projet, mais n'a pas reçu d'approbation. Nous craignons qu'en cas de vente de la part de ce projet, la ville perde complètement le contrôle et que le propriétaire gèle complètement le projet ou se débarrasse du site à sa discrétion. Et au final on s'éloignera d'un cinéma et non d'un centre culturel.

L'investisseur a expliqué l'intention de porter la part à 100% par la volonté d'attirer des financements. Le raisonnement est simple : lorsqu'un projet a 2 propriétaires, les banques n'acceptent pas de le prêter. On pense qu'un conflit d'intérêts potentiel peut survenir à un moment donné.

Environ 100 millions de roubles ont déjà été investis dans la reconstruction de Yubileiny. Selon l'investisseur, 25% de toute la charpente du bâtiment a été érigée. En fait, les fondations ont été posées, des parties de colonnes ont été érigées.

Selon l'investisseur, à ce stade, l'argent était épuisé. Il estime avoir rempli ses obligations en investissant au moins 80 millions de roubles, cependant, la deuxième partie de l'accord stipule que le bâtiment doit être entièrement achevé.

Nous devrions voir du mouvement sur le projet avant novembre, lorsque le permis de construire expire. Il peut être prolongé. Mais si cela sera fait, guidé par la loi, sera décidé par la municipalité. Je n'exclus pas la possibilité de résilier le contrat d'investissement en justice.

N : - Quelle est la liste des projets d'investissement de la ville aujourd'hui ? À quel soutien les investisseurs peuvent-ils s'attendre ?

D.Ch. : - Notre liste comprend 97 projets d'investissement pour montant total 267 milliards de roubles

Leur système de suivi est assez efficace. D'une part, les investisseurs sont soutenus par les organes d'administration de branche, d'autre part, par les chefs des administrations de district. Ils travaillent en parallèle.

Des groupes de travail d'accompagnement des projets ont été créés dans chaque structure sectorielle. Ils sélectionnent les sites de mise en œuvre. Aujourd'hui, l'un des principaux problèmes de la ville est le manque d'emplacements formés.

Le principal problème pour les investisseurs est le coût du terrain à Rostov : il est beaucoup plus élevé à l'intérieur de la ville qu'à l'extérieur. C'est aussi pourquoi la région d'Aksai se développe activement en termes d'industrie ; de nombreuses entreprises vont dans le district de Myasnikovsky. La distance aux limites de la ville est de 1 m et le prix du terrain diffère plusieurs fois.

Avec la participation du Département d'architecture et de DIZO, la formation et la sélection des sites sont réalisées. De plus, en mode manuel, ils accompagnent l'exécution des relations contractuelles avec l'investisseur. Les organismes de l'industrie supervisent la connexion à réseaux d'ingénierie. Nous essayons de résoudre les problèmes avec les organisations fournissant des ressources - encore une fois en mode manuel. Souvent, de telles difficultés surviennent dans les projets au stade final de la mise en œuvre.

Naturellement, nous vous aidons également à obtenir des permis de construire.

Les entrepreneurs eux-mêmes s'adressent activement au Département d'économie en cas de problème. Svetlana Kambulova est très accessible pour communiquer avec nous.

Des exemples de la participation active de l'administration dans un passé récent sont la construction de l'hypermarché Lenta sur la ligne 14 et du centre commercial METRO sur l'avenue Koroleva. Nous avons contribué à réduire les délais d'obtention des conditions techniques afin que les installations soient mises en service dans les délais.

N : - Quels grands projets d'investissements devraient être mis en œuvre en 2017 ?

D.Ch.: - Au premier semestre de l'année, 8 grands projets d'une valeur de 2,2 milliards de roubles ont déjà été achevés. Nous avons reçu 155 nouveaux emplois. Parmi elles, la construction par la société SKLP d'un terminal logistique de classe A sur rue. 2e Lugovoï. Il est construit en utilisant les dernières technologies innovantes dans le domaine du stockage et de la transformation des produits. Tout est aussi automatisé que possible. Grâce à cela, avant même la mise en service de l'installation, tout a été contracté, des contrats ont été signés avec PepsiCo, etc.

En outre, un grand complexe logistique a été construit au 1er Lugovaya pour la vente de mélanges de construction secs et de ciment. L'investisseur est MedSemRus. Plus de 700 millions de roubles ont été investis dans ces complexes.

SEC "Orbita" a été mis en service sur l'avenue Korolyov ; sa superficie est de plus de 20 mille mètres carrés. M. Le public cible est presque tout le SZhM. Le volume des investissements y est de 840 millions de roubles.

Orbita, comme Yubileiny, est associée à l'homme d'affaires Igor Voronov, bien qu'il ne soit pas officiellement déclaré bénéficiaire. Dans le projet du complexe cinématographique, l'investisseur est la société Solnechny Krug qui lui est affiliée. Dans le même temps, la mise en œuvre d'Orbita nous permet d'envisager l'avenir avec un certain optimisme : l'investisseur a le potentiel financier pour mettre en œuvre le projet Yubileiny.

Un autre projet majeur achevé est celui des centres automobiles Mercedes et Toyota à ZZhM, propriété du groupe KLYuCHAVTO. Le volume des investissements - 535 millions de roubles.

N : - Qu'est-ce qui est prévu pour la mise en service avant la fin de l'année ?

D.Ch.: - Nous comptons sur l'achèvement du Hyatt, dont le volume des investissements est de 5,8 milliards de roubles. Nous espérons que l'installation sera mise en service d'ici la fin de l'année. La mise en service de la deuxième phase de MEGAMAGA est également prévue (le volume des investissements est de 2,2 milliards de roubles). Il devrait avoir lieu à l'automne. Le projet est intéressant, en termes de contenu il sera sensiblement différent de tous les autres. Une partie de l'espace a déjà été louée, des locataires phares ont été sélectionnés. Un parc pour enfants est prévu; IMAX deviendra un puissant point d'attraction.

Radisson Blu Rostov a un degré de préparation très élevé, presque chaque semaine nous avons des réunions intermédiaires : nous avons remplacé le Sheraton par cet hôtel dans le programme de préparation de la Coupe du monde 2018. Volume d'investissement - 350 millions de roubles.

Un hôtel de 7 étages avec un budget d'environ 300 millions de roubles est en cours de construction au 39, rue Shaumyan. De plus, la reconstruction de la maison sur Sadovaya, 162/70 (croisement avec Krepostnoy), dans laquelle la société Rostovinveststroy investira 850 millions de roubles, devrait être achevée.

N: - Au cours des deux dernières années, le propriétaire de la production de vêtements pour femmes ELIS, Alexander Eremeev, a annoncé son intention de créer une production dans le microdistrict de Suvorov. Qu'est-ce qui explique le manque de dynamique de ce projet ?

D.Ch.: - Vitaly Kushnarev a déclaré à plusieurs reprises au conseil d'investissement que nous aimerions voir davantage de projets liés à l'industrie et à la production dans la ville. Et les développeurs eux-mêmes, y compris le microdistrict de Suvorov, déclarent activement qu'ils sont prêts pour cela. Ils ont même alloué plusieurs dizaines d'hectares de terrain, formé des parcelles - précisément dans le but d'attirer des entreprises industrielles.

La principale motivation des aménageurs du territoire est : « les gens ont besoin de travailler quelque part ». Il y a beaucoup de jeunes familles dans le nouveau quartier. À Suvorovsky, par exemple, plus de 70 % des appartements sont achetés par le biais d'une hypothèque.

Quant à ELIS, la difficulté réside dans le fait que les surfaces constituées sont plusieurs fois plus grandes que les besoins de l'entreprise. Le site que nous avons considéré est d'environ 4 hectares, moins n'a pas été formé sur ce territoire. Et ELIS a besoin de 1 à 2 hectares, l'excédent est un coût financier supplémentaire.

Aujourd'hui, la majeure partie des projets d'investissement concerne soit la construction de logements, soit les centres commerciaux. Et nous aimerions nous concentrer sur la production. Il est clair que cela ne devrait pas être le centre de la ville.

Certes, il existe un autre point de vue, qui a été exprimé lors d'un récent conseil d'investissement par le chef de Center-invest, Vasily Vysokov : la production devrait être déplacée hors de la ville. Mais aujourd'hui, c'est irréaliste pour nous. Premièrement, nous libérerons un grand nombre de personnes - il y aura une disproportion ; deuxièmement, nous n'avons pas encore atteint le niveau de la post-industrialisation, le développement d'une nouvelle économie numérique, dans laquelle nous pourrions fournir à tous des emplois de haute technologie. Bien qu'il y ait un mouvement dans cette direction, et l'un des exemples les plus brillants est Rostvertol.

N : - Comment évaluez-vous les perspectives de lancement de Sheraton pour la Coupe du Monde ?

D.Ch. : - Le propriétaire actuel est OOO PFO Trust. Le 17 octobre 2016, la société a finalisé l'acquisition de Lira LLC, au bilan de laquelle se trouve l'objet, auprès des structures VTB.

Nous sommes sceptiques quant à l'idée d'introduire cette installation pour la Coupe du monde 2018. Je passe devant le complexe deux fois par jour et m'assure régulièrement qu'il n'y a pas d'activité là-bas.

Selon l'investisseur, Sheraton mène actuellement une étude structurelle complète de l'établissement ; les nouveaux propriétaires finalisent et corrigent les sections individuelles documents de travail. Ils soutiennent qu'il n'est techniquement pas possible de mettre en œuvre le projet sous la forme dans laquelle il a été conçu. Dans le même temps, ils négocient avec des entrepreneurs potentiels et des entrepreneurs généraux et, surtout, ils résolvent la question du financement ultérieur du projet. Ils seront en mesure de préciser combien d'argent est nécessaire pour l'achèvement après avoir mené une enquête approfondie. Il en va de même pour le temps de construction.

Une seule chose peut être dite avec certitude : désormais, tout repose sur le financement. Jusqu'à l'ouverture des lignes, un examen approfondi peut être effectué pendant un mois ou un an. Notre dialogue avec l'investisseur n'est pas très vivant et constructif. Nous n'avons pas de grands espoirs.

N : - Récemment, plusieurs projets d'aménagement de parcs urbains par concession ont été présentés aux conseils d'investissement. Lesquels d'entre eux sont déjà mis en œuvre ?

D.Ch. : - L'aménagement des parcs et places sont des projets à vocation sociale auxquels la ville s'intéresse beaucoup. Nous aimerions mettre en œuvre, sinon la totalité, la plupart des projets dans le cadre d'un partenariat municipal-privé.

Nous avons une expérience positive. En 2000–2003 deux parcs - Révolution d'Octobre et Pleven - ont été loués avec certaines conditions/accords d'investissement. Ce n'est pas une pure concession.

Présentation 3

1. Le concept et le sens des investissements, cadre législatif réglementation de l'activité d'investissement dans la Fédération de Russie 5

2. La notion de foncier, le cadre juridique de l'investissement foncier 6

3. Particularités de l'investissement dans les ressources foncières 6

conclusion 10

introduction

L'achat et la vente de terrains sont récemment devenus de plus en plus pertinents, quelle que soit la taille du terrain. Chalets d'été, terrains pour la construction de chalets, grands terrains à investir - de plus en plus de gens réfléchissent maintenant à ces questions.

Aujourd'hui, la terre devient de plus en plus importante : les bâtiments, les structures érigées sur un terrain ne sont pas si importants pour évaluer un terrain donné à des fins d'investissement, car le terrain est une ressource limitée, et les "bonnes" terres sont encore plus limitées.

Lors de l'accumulation d'un montant gratuit, la question se pose de sa sécurité et de sa multiplication. L'inflation dévore 7 à 8% par an, donc un taux de dépôt de 10% n'est pas du tout attractif. Investir dans votre entreprise peut être considéré comme "tous vos œufs dans le même panier". La diversification des risques, qui consiste à investir dans des domaines d'activité tiers, nécessite des expertises, un contrôle attentif et rend l'investisseur dépendant de l'efficacité de l'objet d'investissement. Les experts proposent de plus en plus d'investir dans des terres, car ils estiment que ce n'est que dans ce cas que les intérêts de l'investisseur sont protégés au maximum et que les revenus sont garantis et ne dépendent pas des actions ou de l'opposition de quiconque.

Le marché foncier se développe et se développe rapidement, entraînant une hausse constante des prix. En raison du développement rapide de ce marché, il conserve la capacité d'agir non pas en masse, mais ponctuellement, en recevant revenu élevé d'investir des sommes relativement faibles.

L'objectif de la rédaction de cet article est de considérer les ressources foncières comme un objet d'investissement.

1. Définir le concept d '«investissement», examiner le cadre législatif de réglementation des activités d'investissement dans la Fédération de Russie.

2. Définir la notion de « terre », considérer le cadre juridique régissant l'investissement foncier.

3. Liste caractéristiques distinctives investissement dans les ressources foncières.

Le terme "investissement" en Russie est devenu largement utilisé pendant les années de réformes du marché.

Dans la littérature scientifique nationale et étrangère, il existe un certain nombre de définitions (définitions) du concept d'investissement.

La plus courante et la plus fréquemment rencontrée est la notion d'investissement : il s'agit de l'investissement à long terme de fonds et autres capitaux dans son propre pays ou à l'étranger dans des entreprises de diverses industries, des projets entrepreneuriaux, des programmes socio-économiques, projets innovants afin de générer des revenus ou d'obtenir un autre effet bénéfique.

Comment catégorie économique les investissements remplissent les fonctions les plus importantes, sans lesquelles un développement normal et économiquement efficace du pays est impossible. Ce sont les investissements qui façonnent en grande partie l'avenir du pays dans son ensemble, de ses régions individuelles, de chaque entité économique - les investissements réalisés aujourd'hui sont à la base du bien-être de demain. À son tour, la situation économique actuelle est largement déterminée par les investissements passés.

Les objets de l'activité d'investissement comprennent, en premier lieu, les objets immobiliers:

1. les immobilisations nouvellement créées de toute forme de propriété ;

2. fonds de roulement dans toutes les sphères de l'économie ;

3. reconstruction, modernisation des immobilisations, ateliers, entreprises ;

4. produits scientifiques et techniques, conception des investissements ;

5. terrains.

En Russie, la législation dans le domaine de l'activité d'investissement est en cours de formation et de développement. En tant que lois, dans la plupart de façon générale réglementant l'activité d'investissement sont:

Constitution de la Fédération de Russie

Code de l'urbanisme RF

Code civil de la Fédération de Russie

Code fiscal de la Fédération de Russie

2. La notion de terrain, le cadre juridique régissant l'investissement foncier

Selon le Code foncier de la Fédération de Russie, un terrain est une partie de la surface de la terre, dont les limites sont déterminées conformément aux lois fédérales.

Les lois suivantes sont d'une importance fondamentale pour la réglementation des investissements fonciers :

1. la loi fédérale du 25 février 1999 n ° 39-FZ "Sur les activités d'investissement en Fédération de Russie, réalisées sous la forme investissements en capital»

2. Code d'urbanisme de la Fédération de Russie

3. Code civil de la Fédération de Russie

5. Loi fédérale du 8 août 2001 n° 128-FZ « sur les licences certains types activité"

7. Règlement sur la formation d'une liste de projets de construction et d'installations pour les besoins de l'État fédéral et leur financement au détriment des fonds budget fédéral. Approuvé Décret du gouvernement de la Fédération de Russie du 11 octobre 2001 n° 714.

8. Code foncier de la Fédération de Russie.

3. Particularités de l'investissement dans les ressources foncières

Dans la rétrospective historique, les attitudes envers la propriété, en tant que dominantes du système économique de la société, ont subi des changements répétés en raison du désir de surmonter la contradiction entre les ressources limitées impliquées dans la production et les besoins croissants des personnes. À la recherche de moyens de maximiser l'efficacité des forces productives, la société a périodiquement transformé les formes de propriété des moyens de production et le mécanisme de participation de l'État à la gestion de l'économie.

Le maillon central des relations socio-économiques a toujours été les relations de propriété foncière.

La terre est unique ressource naturelle. C'est le seul lieu d'existence de l'humanité, le principal et unique facteur d'organisation de ses forces productives, participant à la création de tous les autres produits et biens. Le caractère limité et irremplaçable de cette ressource entraîne un besoin objectif de régulation publique des normes juridiques et des conditions d'utilisation des terres.

Cependant, dans économie de marché la terre prend la forme d'une marchandise et peut servir d'objet à des transactions immobilières dont les résultats, à un degré ou à un autre, sont susceptibles de porter atteinte aux intérêts d'autrui et de la société dans son ensemble.

Ce dernier estime qu'une partie des revenus qu'un terrain est en mesure de générer du fait de sa localisation, de ses propriétés naturelles et des aménagements existants n'est pas due à activité économique le propriétaire lui-même, peut servir de source de satisfaction des besoins sociaux et être prélevé sous forme de loyers. Ceci, à son tour, nécessite de surveiller les caractéristiques de coût des terrains en tant que moyens de production et objets d'investissement.

Et enfin, le terrain est l'élément de base de tout bien immobilier. 130 Code civil RF aux choses immobilières ( immobilier, immobilier) comprend les terrains, les parcelles de sous-sol, les plans d'eau isolés et tout ce qui est solidement lié à la terre, c'est-à-dire les objets qui ne peuvent être déplacés sans dommage disproportionné à leur destination, y compris les forêts, les plantations pérennes, les bâtiments, les constructions.

Les principales caractéristiques distinctives de la terre en tant qu'objet d'investissement dans la Russie moderne sont les suivants:

La terre fournit la meilleure protection capital de l'inflation - le taux de croissance des prix des terrains dans la plupart grandes villes largement en avance sur le taux d'inflation (de 30% à 200%).

Les terres sont toujours au plus haut de la demande - selon les statistiques, les besoins en terres augmentent chaque année.

La terre en tant que ressource offre de nombreuses possibilités d'utilisation et d'application : à des fins personnelles (tant qu'il n'y a pas de décision de vendre de manière rentable - vous pouvez utiliser l'actif pour la vie et les loisirs), en tant que ressource pour le développement des affaires, afin d'augmenter encore la valeur (aménagement du territoire).

La terre a une durée de conservation illimitée, ne perd ni en qualité ni en propriétés.

La terre offre des risques d'investissement minimes - le propriétaire de la propriété foncière est assuré de recevoir un revenu de sa vente.

Le terrain a de plus en plus de liquidités chaque année, et en cas de besoin urgent, l'actif acquis a la possibilité d'une vente accélérée et d'un retour rapide sur les fonds investis.

La terre est une ressource finie et est sujette à des pics de demande sauvages, permettant des rendements ultra-élevés.

Le terrain ne nécessite pas de grosses dépenses pour l'entretien, le contrôle et l'entretien.

Land est l'un des leaders dans le domaine de l'investissement en termes de ratio intensité capitalistique-rentabilité.

La terre est l'un des objets d'héritage les plus courants - une ressource sans surveillance qui garantit un revenu élevé et stable.

La terre en tant qu'objet d'investissement a la possibilité de développement - une gestion des ressources de haute qualité pendant trois ans d'exploitation sans risque permet au moins de doubler les investissements.

La propriété foncière est garantie par la loi et indéniable - pureté légale facilement vérifiable.

La terre est inviolable propriété privée- les titres de propriété sont délivrés par la justice de la Fédération de Russie.

De ce qui précède, nous pouvons conclure que la terre est l'un des objets d'investissement les plus fiables.

Conclusion

La terre est aujourd'hui l'un des objets d'investissement les plus fiables. Dans la Fédération de Russie, l'activité d'investissement en général et l'investissement foncier en particulier sont réglementés par un large éventail de lois.

L'essence du projet d'investissement est de mettre en œuvre idée innovante et justification de la nécessité d'investir dans des activités qui, comme tout projet commercial, doivent être rentables et attractives pour ces investissements. Autrement dit, premièrement, l'attractivité idéologique et matérielle du projet doit être visible et compréhensible, sinon il ne sera pas possible de s'entendre sur les investissements, et, deuxièmement, vous devez vous assurer immédiatement que le projet apportera suffisamment de bénéfices.

Il existe des exceptions à cette règle lorsqu'il s'agit de types non commerciaux de mise en œuvre d'un projet d'investissement (social, environnemental), bien que même là, il soit censé recevoir bénéfice indirect, par exemple en améliorant conditions sociales travailleurs. Mais dans tous les cas, l'entrepreneur et l'investisseur doivent clairement représenter l'algorithme de mise en œuvre du plan à chaque étape, le délai, le coût, le résultat final, pour lesquels des estimations de conception sont créées.

Qu'est-ce qu'un projet d'investissement

Dans la littérature, la compréhension de ce qu'est un projet d'investissement dépend de la quantité de sens investie dans le concept.

Dans un sens plus étroit, il s'agit d'un plan d'affaires standardisé - une justification économique d'un projet d'investissement qui explique à l'investisseur la faisabilité de réaliser des investissements en capital, en indiquant le volume et le calendrier.
Dans un sens plus large, le concept de projet d'investissement comprend l'ensemble du programme d'activités qui assure un investissement efficace avec un profit en conséquence.

Lors du choix d'une valeur plus pertinente, il convient de garder à l'esprit qu'un projet d'investissement est avant tout un projet présentant des caractéristiques de conception caractéristiques :

créneau horaire,
Coût,
un résultat précis
scénario de mise en œuvre étape par étape.

Lors de l'attraction de fonds de l'extérieur, toutes ces caractéristiques de conception sont préservées, mais elles sont également complétées par des activités promotionnelles destinées à l'investisseur, l'envoi d'offres commerciales, la démonstration des caractéristiques attrayantes du projet d'investissement et d'autres mesures de persuasion.

Tout cela, bien sûr, est lié à la préparation obligatoire de la documentation, mais les projets d'investissement ne se limitent pas à un ensemble de documents. Pour un projet d'investissement, la définition inclut l'ensemble des activités réalisées par l'entrepreneur conformément au plan dans une base de ressources limitée, ce qui, entre autres, est un facteur incitatif pour attirer les investissements. De plus, les projets d'investissement ne sont pas mis en œuvre dans un environnement isolé, mais dans un contexte social et naturel donné, qui, à son tour, impose certaines restrictions et nécessite l'introduction de différences dans la mise en œuvre des projets en fonction de la variété des conditions sociales et environnementales . Ainsi, de ce qui a été dit, il s'ensuit que le concept et les types de projets d'investissement sont étroitement liés.

Classification : critères et types de séparation

Il existe de nombreux critères selon lesquels les projets d'investissement sont classés, mais les principaux indicateurs sont les suivants :

but, tâches et direction de l'activité,
l'échelle et le degré d'influence sur le marché et/ou la région,
domaines de mise en œuvre du projet,
caractéristiques de temps de mise en œuvre,
caractéristiques de fiabilité.

Ces caractéristiques permettent de distinguer les types de projets d'investissement suivants.

De plus, selon le degré d'influence mutuelle, il existe des projets indépendants, complémentaires et même mutuellement exclusifs. Et par le niveau de risque - fiable et risqué (la plupart des nouvelles entreprises innovantes).

Bien que le projet d'investissement subisse des changements constants au cours du cycle de vie, il reste inchangé dans sa structure. Les paramètres du projet d'investissement impliquent la définition du temps, du coût, de l'échelle et d'une séquence logique d'étapes. Ces étapes ont une profondeur d'étude différente et l'utilisation de leur propre ensemble d'outils, mais, dans tous les cas, la conception nécessite un script au début pour définir les buts et les objectifs, nommer les résultats attendus et estimer la quantité de ressources nécessaires. En général, la conception du projet comprend les éléments suivants :

Sommaire. Représente sommaire concept de conception d'investissement.
Caractéristiques de l'initiateur. Il est donné à l'investisseur et le touche condition financière, la position occupée sur le marché ou dans l'industrie, les caractéristiques du système de gestion. En outre, les principales caractéristiques des participants au projet de la part de l'investisseur (initiateur) sont également décrites.
L'essence principale et la composante idéologique, ou Description. Il définit les traits distinctifs de l'idée, ses avantages par rapport aux idées similaires, les principes et les mécanismes de mise en œuvre des idées.
Analyse du marché de la production. Dans le même temps, il est déterminé quelle part de ce marché le fabricant pourra prendre après la mise en œuvre du projet.
Analyse du marché des ventes. Le marché des matériaux et des matières premières, le marché du travail et d'autres ressources sont également évalués dans leur intégralité pour déterminer la stabilité de la vente des produits et l'accès stable à la base de ressources.
Plan de mise en œuvre. Il s'agit d'une liste des étapes du processus et des mesures organisationnelles pour leur mise en œuvre.
Plan financier. Il indique combien d'argent sera dépensé et combien sera reçu en tant que retour sur investissement en cas de mise en œuvre réussie, ainsi que dans quel délai.
L'évaluation des risques. Le degré de risques accompagnant le processus et l'évaluation des risques basée sur les résultats de la mise en œuvre du projet sont calculés. En même temps, une image agrandie optimiste et pessimiste est considérée.

Les composants répertoriés les plus volumineux (ainsi que leurs éléments) doivent être examinés plus en détail.

Exigences formelles du plan

Dans l'une des acceptions, un plan de projet d'investissement (ou business plan) est un document strictement structuré justifiant l'attractivité et la viabilité du projet. Pour ce faire, lors de la planification des projets d'investissement, une idée objective est donnée du potentiel de développement de la production, des indicateurs de performance quantitatifs et qualitatifs, des zones à risque sont indiquées, des moyens de promouvoir le produit, etc.

Dans le même temps, le plan doit être concis avec un énoncé des plus significatifs pour chaque élément, mais accessible pour étude et suffisamment complet pour informer objectivement toutes les parties intéressées. Pour les projets d'investissement, un élément important du plan est sa force de persuasion, et donc sa concision (c'est-à-dire qu'il n'est pas surchargé de détails techniques), la clarté dans la définition de l'objectif et la description des étapes de sa mise en œuvre, et les exigences relatives à la langue de présentation suivent. En particulier, il ne faut pas utiliser d'argot professionnel dans un plan d'affaires, que les investisseurs peuvent tout simplement ne pas comprendre.

Afin d'intéresser les investisseurs, il est préférable d'utiliser des tableaux visuels, des graphiques, des pictogrammes.

La partie "Résumé" est traitée comme une mini-présentation qui peut être discutée séparément pour comprendre l'essence et les avantages, indiquant la différence entre ce qui est actuellement sur le marché et ce qui le sera après la mise en œuvre de la proposition. Cette différence est discutée plus en détail dans la section sur l'analyse du marché.

La description

La description du projet d'investissement révèle son essence, ce qui devrait démontrer la différence entre cette proposition et d'autres similaires. La différence peut être démontrée sur la base d'une rentabilité plus élevée, de dépenses plus efficaces, d'une demande plus élevée des consommateurs pour le produit, etc. En général, toute idée doit distinguer un projet du reste. Mais même dans le cas d'une idée innovante non triviale et difficilement comparable en raison de l'absence de concurrence directe sur le marché, la description doit néanmoins révéler les objectifs et les mérites du projet, les conditions préalables à sa mise en œuvre réussie et le volume potentiel de le produit ou le service fabriqué.

Une évaluation économique est effectuée pour chaque étape de la mise en œuvre du projet. Les estimations sont de nature prévisionnelle aux premières étapes (pré-investissement et investissement) et calculées en fait - aux étapes ultérieures (exploitation, liquidation). Étant donné que les prévisions ne peuvent pas être certaines à 100 %, elles sont faites avec des hypothèses qui affectent la précision (y compris l'évaluation des risques).

Pour les investisseurs, un indicateur de l'exactitude des prévisions est le passage des flux de trésorerie du domaine des coûts au domaine du profit.

Dans ce cas, le degré de précision des prévisions augmente et, avec lui, le degré de confiance des investisseurs dans les estimations augmente également.

À cet égard, les estimations statistiques et dynamiques sont distinguées.

VAN- valeur actuelle nette
PI– indice de rentabilité des investissements,
TRI– taux de rendement interne et MIRR– taux de rendement interne modifié,
DPP – terme actualisé remboursement.

Le choix du type d'évaluation dépend de l'étape du processus d'investissement.

Étapes de l'activité du projet en fonction de l'investissement

Les étapes d'un projet d'investissement sont 3 étapes principales avec une charge d'investissement différente sur chacune d'elles et une étape supplémentaire, qui dans un certain nombre de sources est considérée comme faisant partie intégrante de l'étape opérationnelle :

L'étape de pré-investissement consiste en une liste de travaux inclus dans le scénario depuis la vérification du concept initial jusqu'à l'élaboration de la documentation de travail.
La phase d'investissement - la mise en œuvre de la liste des travaux avec les investisseurs - consiste à déterminer le montant du financement, la procédure et l'ordre de dépôt des fonds, le choix des fournisseurs et les conditions de livraison, l'établissement des qualifications du personnel et des qualifications, la conclusion des contrats de fourniture de matières premières matériaux, composants, ressources énergétiques.
Au stade opérationnel, le volume des investissements dans salaires et fonds de roulement. Il prend également en compte d'éventuels investissements supplémentaires au cas où le projet ne serait pas rentable dans un premier temps. L'exploitation à but non lucratif peut durer un certain temps, mais à l'issue de la durée totale de la phase d'exploitation, tous les objectifs poursuivis par les auteurs du projet et dont ils sont responsables vis-à-vis des investisseurs doivent être atteints.
Une fois le projet épuisé, la phase de liquidation commence. Par épuisement du projet, on entend une baisse du montant des bénéfices ou la prédominance des dépenses sur les revenus. Cette étape intervient également s'il est nécessaire d'attirer de nouveaux investissements pour la reconstruction ou la modernisation du procédé. La composante informationnelle de la phase de liquidation implique l'analyse des erreurs méthodologiques à toutes les étapes, de sorte que dans la pratique future les participants au processus ne les répètent pas.

Lors de la mise en œuvre d'un projet d'investissement, ses étapes drainent un pourcentage différent de fonds d'investissement :

La phase de pré-investissement nécessite environ 0,7 à 1,5 % des investissements totaux.
Phase d'investissement (principale en termes de coûts) - 70-90% de l'investissement total.
Opérationnel - environ 10 %.

Il existe un échange de projets d'investissement, qui en Russie sont représentés par un portail d'information spécialisé avec des propositions de projets pour les investisseurs nationaux et étrangers.

est une façon de diversifier votre portefeuille de placements. En fait, c'est l'une des variétés d'investir dans l'immobilier.

La terre a toujours été considérée comme l'un des objets d'investissement les plus rentables. Si nous considérons la terre d'un point de vue commercial, il n'y aura pas de récupération rapide. Mais le risque de le revendre dans quelques années avec une décote importante est très élevé.

Pourquoi les investisseurs sont-ils attentifs à ce type d'investissement ? Le fait est que l'achat d'un terrain ouvre de nombreuses opportunités.

Premièrement, le terrain peut être revendu par la suite. C'est l'un des moyens les plus simples d'économiser votre capital et de gagner de l'argent.
Une autre option consiste à acheter un terrain à bâtir. En ville, vous pouvez construire des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels. En dehors de la ville, vous pouvez construire une maison d'habitation, une maison d'été ou un domaine, qui générera des revenus locatifs.

Il est important pour un investisseur de comprendre dans quel but il envisage d'acquérir un terrain. En Russie (par analogie avec d'autres États), il existe sept catégories d'attribution de terres :

investissement dans les terres agricoles;
colonies (parc de logements);
terres de réserve;
fonds forestier;
fonds de l'eau;
zones naturelles spécialement protégées;
but spécial.

Tout type de terrain peut être mis en vente, l'État étant propriétaire et exploitant, mais seuls les deux premiers valent la peine d'être achetés.

Investissements dans les terres agricoles

Alors, définissons les principaux avantages d'investir dans l'acquisition de terres agricoles :

Un grand capital n'est pas nécessaire. L'achat d'un terrain est relativement peu coûteux. Cependant, il convient de rappeler que plus la ville ou une colonie importante est proche, plus le terrain coûtera cher.
Possibilités de capitalisation. L'investissement dans le terrain peut être rentabilisé si vous vous occupez de son amélioration.
Choix de l'utilisation fonctionnelle.

Cependant, tout n'est pas aussi rose qu'il n'y paraît à première vue. Il existe certaines limites, dont nous discutons ci-dessous. Il s'agit notamment :

Utilisation inappropriée. Sur les parcelles destinées à créer un potager, les constructions capitales ne peuvent pas être érigées.
Si le site est destiné au jardinage, des logements peuvent être construits ici. Cependant, il sera extrêmement difficile d'obtenir un permis de séjour ici.
Les propriétaires de chalets d'été peuvent construire des maisons.
Les maisons ne peuvent être construites sur des terres destinées à l'agriculture subsidiaire que si elles se trouvent dans les limites des agglomérations.

Et encore un point important. Si vous investissez dans des terres agricoles, vous ne devez pas supposer qu'elles peuvent être facilement transférées à n'importe quelle catégorie. En pratique, dans de nombreux cas, cela n'est pas possible.

Investir dans la terre - est-il possible de gagner?

À présent en Russie investissement foncier ont perdu de leur pertinence à cause de la crise, le prix du foncier ne progresse pas. Mais cela pourrait changer bientôt. Lorsque l'une des crises prend fin, une nouvelle aube de construction commence, puis la terre est à nouveau nécessaire.

« Il ne sert à rien d'investir dans le foncier. Il y a maintenant suffisamment de terrains à vendre sur le marché, qui sont déjà préparés pour la construction et vendus à prix réduit. Souvent en deçà du coût », explique Natalya Kruglova, directrice des activités immobilières chez Strategy Capital Advisor.

Les terres agricoles sont bon marché et abondantes, mais peuvent être éloignées des autoroutes, tandis que les infrastructures de transport jouent un rôle majeur dans la valeur d'un lotissement. On pense que les terres dans les villages et les zones suburbaines sont plus rentables que les terres agricoles - commencezLe développement de la ferme n'est pas pour tout le monde sous la force et l'esprit. Les terres des colonies sont beaucoup plus chères, elles sont rarement vendues à l'hectare, mais elles permettent la construction. Lors de la réflexion sur la mise en œuvre de tout projet d'entreprise, il est important de comprendre : le terrain est-il adapté ?

« Cela aurait dû être fait en 1990-2000. Aujourd'hui, acheter des terres à des fins spéculatives est une tâche extrêmement ingrate. Vous ne pouvez rien gagner là-dessus - tout a déjà été volé avant nous », ironise Dmitry Vishin, directeur des entrepôts, de l'immobilier industriel, des terrains et des projets d'investissement de la société de conseil DNA Realty.

Analyse du marché de l'investissement foncier

La Terre est passive et très investissement à long terme . Tout influence la croissance des coûts: les promesses des autorités, des constructeurs, des promoteurs, l'organisation des projets d'infrastructure, l'installation d'un gazoduc et d'un gazoduc, la disponibilité des égouts et des communications de base. Les projets exprimés pour l'apparition d'une usine ou d'une zone résidentielle peuvent provoquer une flambée du prix du terrain, et un refus peut le faire tomber à la limite.

La plupart du temps, c'est de cela qu'il s'agit.

Le terrain est acheté, divisé en segments et une campagne publicitaire est lancée. Après la vente du dernier lotissement, il s'arrête et de nombreux citoyens reçoivent un terrain avec des valeur marchande et aucune perspective de développement.

Pour l'ancienne génération, posséder sa propre terre est une grande fierté - "leurs" pommes de terre, tomates et concombres sont indiqués comme explication. maisinvestir dans le foncier en termes agricoles n'a de sens qu'avec de très gros volumes de production et d'organisation d'une entreprise agro-industrielle.

Nous parlons de l'achat d'un terrain avec vente ou location ultérieure (sous-location). Ici, il est important non seulement d'imaginer la période de récupération du projet, mais aussi de comprendre qu'il peut s'étendre sur des décennies et que la seule hausse de prix peut être associée au niveau d'inflation.

Situation réelle. Dans les environs du centre régional, une ville millionnaire, il y a eu une vente de terrain dans un partenariat de jardinage, transféré au statut de terrain localité. L'homme, ayant appris environ 47 dollars américains par cent mètres carrés, a acheté les 20 derniers cent mètres carrés et est parti en vacances. À mon arrivée, j'ai appris que trois jours après la transaction et la vente de toutes les parcelles, l'électricité avait été installée dans le partenariat, grâce à quoi le prix avait été multiplié par deux et demi. Six mois plus tard, à la suite de la promotion de la superficie des terres, 0,2 hectare a coûté 8 000 dollars américains.

Investissements fonciers aucune ressource autre que financière n'est requise. Cependant, si nous parlons de l'acquisition d'un terrain avec écrasement et vente ultérieure, il est nécessaire de connecter des agences de publicité ou de relations publiques. Ou concluez des accords avec des entreprises de construction et de développement qui envisagent de mener des projets ici.

Pour une vente de terrain réussie, vous devez utiliser :

agences de relations publiques;
instituts de conception et d'enquête;
construire des structures capables de créer des infrastructures ;
sociétés de distribution de gaz et d'eau;
entreprises pour l'élimination des déchets solides, l'évacuation des eaux, les égouts.

Ainsi, l'objectif principal des investissements rentables dans la terre devrait être le comportement offensif de l'homme d'affaires. la tâche principale- une augmentation de la valeur du lotissement en termes financiers et sociaux, attractivité aux yeux d'un acquéreur potentiel. Ceci peut être réalisé par des facteurs réels ou potentiels : dont le premier est la valeur actuelle du terrain et de ses composants (gaz, eau, clôture, jardin...), le second sont les perspectives.

«Avec des objets d'investissement bien choisis, vous pouvez obtenir jusqu'à 40% de rendement. A titre de comparaison, les investissements dans les métaux précieux peuvent rapporter jusqu'à 25% par an en un an », explique Vladimir Shchekin, PDG d'Altimus Development.

"Le retour sur investissement dans la terre varie considérablement en fonction d'un grand nombre de facteurs différents", explique Maxim Klyagin, analyste financier. "Dans le même temps, le niveau moyen approximatif, en règle générale, est formé à un niveau non inférieur à 25-30%."

Qu'est-ce qui peut empêcher un investissement réussi dans la terre

Comme toute autre activité d'investissement, les investissements fonciers peuvent être à la fois fructueux et infructueux. Par conséquent, avant d'investir de l'argent, vous devez collecter autant d'informations que possible.

Tout d'abord, il est nécessaire de mettre en relation des avocats qui vérifieront les documents sur le site. Il n'est pas rare qu'un propriétaire terrien apprenne que son terrain est en état d'arrestation ou en expropriation. De plus, le terrain peut être situé dans des zones spéciales de protection de la nature et cela présentera certaines restrictions à l'utilisation du site.
Un autre point important est l'analyse du site lui-même, en fonction des objectifs fixés. Par exemple, si vous envisagez de commencer à cultiver certaines cultures, vous devez étudier le sol pour sa fertilité. Le site peut être impropre à la construction de bâtiments.
Enfin, avant d'acheter un terrain, vous devez faire attention aux lignes dites rouges. Ceux-ci comprennent les pipelines, les lignes électriques, les routes, certaines structures, les chemins de fer, etc. La localisation d'un site à proximité de telles lignes peut compliquer considérablement la perception des revenus des investissements. Louer une maison située à proximité des voies ferrées est beaucoup plus difficile, ainsi que la vendre à un bon prix. Il en va de même pour les situations où la maison est située à proximité de lignes électriques.

Quelles stratégies peuvent être utilisées

Ce type d'investissement implique l'utilisation de diverses stratégies. Nous donnerons plusieurs exemples de la façon dont vous pouvez judicieusement investir de l'argent dans la terre.

Première façon consiste à acquérir une parcelle bon marché, à la borner puis à vendre de petites parcelles. Cette stratégie a ses avantages évidents - vous n'avez pas à investir d'argent supplémentaire dans la construction ou l'aménagement du site.

Deuxième voie- achat d'une parcelle et sa division en quatre acres. De petites maisons sont construites sur les parcelles ainsi obtenues puis vendues. Cette stratégie est plus complexe et coûteuse, mais elle promet de gros profits en cas de succès.

Enfin, vous pouvez acheter une parcelle et la diviser en trois. Construisez une maison, puis vendez-la et construisez deux autres maisons qui peuvent être louées. Le schéma est assez déroutant, mais assez simple avec une approche compétente et peut apporter des dividendes tangibles. L'essentiel est de respecter les règles suivantes:

Le site doit être situé à proximité de la colonie. Ce sera un gros plus lors de la vente de maisons et lors de la location;
il est nécessaire de passer par les procédures de coordination avec la direction de la colonie;
si vous devez passer d'une catégorie à une autre, vous devez vous préparer financièrement. En termes de coût, cette procédure peut être comparable au coût du chantier. Il est important de comprendre cela au stade de la planification des investissements et des objectifs d'investissement. Peut-être que le résultat dans ce cas sera différent de ce à quoi vous vous attendiez ;
lors de l'achat d'un terrain sans bâtiments, il est nécessaire de se renseigner sur la possibilité de construction;
acheter un terrain à proximité d'un réservoir est un investissement rentable qui peut rapporter des dividendes importants. Cependant, il convient de rappeler que la construction de bâtiments sur un tel site peut être soit limitée, soit interdite ;
la dernière chose à laquelle vous devez prêter attention est le plan de développement futur des territoires adjacents à votre site.

Situation réelle. En Russie, l'un des hommes d'affaires, possédant un grand terrain (environ 20 hectares), n'a pas pu le vendre pendant longtemps, car les terrains n'étaient pas gazéifiés. Le fournisseur de "carburant bleu", pour sa part, a promis de poser des canalisations après la comparution des propriétaires. L'investisseur n'a eu d'autre choix que de faire venir sur le terrain un stand métallique avec l'inscription « Inflammable ! Gaz!" et vider un camion de conduites désaffectées de différents diamètres. Un mois plus tard, les 20 hectares étaient vendus.

Personnel et employés

Le nombre d'employés dépend directement du type d'investissement qu'il est prévu d'introduire. Si le terrain est vendu en parcelles séparées, un comptable et un administrateur représenté par l'investisseur suffiront. Dans le cas où le terrain doit être utilisé pour une construction industrielle ou civile avec vente ultérieure, un ingénieur doit être impliqué.

Idéalement, un ingénieur devrait être présent au stade des négociations avec les structures, les fournisseurs de ressources, les entreprises de construction et les promoteurs. Leurs promesses d'installer du gaz, de l'eau, de l'électricité et des routes en un an ne sont peut-être pas vraies. Il est également souhaitable d'avoir un spécialiste du cadastre dans le personnel qui connaît les bases de l'enregistrement des droits de propriété.

Pour des investissements fonciers rentables, vous aurez peut-être besoin de :

réalisateur
directeur des ventes, il a également « résolu » les problèmes avec les agences gouvernementales ;
comptable;
ingénieur en bâtiment;
ingénieur du cadastre et de l'enregistrement foncier ;
greffier.

Résumé

Nous ne donnerons aucun chiffre concernant les coûts : le terrain coûte exactement ce qu'ils demandent. Avec la bonne approche, la rentabilité peut atteindre 500-1000%, avec la mauvaise approche, le terrain devra être vendu à perte.

En conclusion, rappelez-vous ce que Mark Twain a dit :

"Achetez des terres - ils n'en font plus."

Si vous trouvez une erreur, mettez en surbrillance un morceau de texte et cliquez sur Ctrl+Entrée.