L'auto-inscription des établissements préscolaires : mythe ou réalité ? Enregistrement étape par étape d'un accord de participation au capital

Les acheteurs de biens immobiliers sous contrat participation d'équité recevoir, en fait, le droit à l'enregistrement du logement en possession à l'avenir. Lisez dans l'article comment se déroule l'enregistrement des droits de propriété en vertu du DDU dans les procédures générales et judiciaires et avec une hypothèque.

En règle générale, même après le paiement intégral du coût du logement dans le cadre du DDU, l'obtention des clés et l'emménagement nouvel appartement, le droit de propriété n'est toujours pas formalisé. Un citoyen ne devient propriétaire à part entière du logement qu'après avoir passé l'enregistrement par l'État des droits de propriété à Rosreestr.

L'enregistrement des logements dans la propriété est régi par les règlements suivants:

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• Loi fédérale n° 218 "sur l'enregistrement public des biens immobiliers" du 13 juillet 2015 ;
• le Code civil de la Fédération de Russie;
• Code du logement de la Fédération de Russie ;
• Loi fédérale n° 214 "On" du 30 décembre 2004.

Une fois les travaux de construction terminés, le promoteur doit entreprendre un certain nombre d'actions pour pouvoir s'inscrire, à savoir :

1. Rédiger un protocole sur la répartition des locaux en résidentiel et commercial. Cela est vrai si le nouveau bâtiment offre un étage avec des magasins, des bureaux et d'autres espaces.
2. Obtenir la documentation technique du bâtiment construit auprès du BTI, qui indiquera le nombre d'étages et la disposition immeuble, sa superficie dans son ensemble et chaque pièce individuelle.
3. Signer l'acte d'acceptation et de transfert du bâtiment et obtenir l'autorisation de mise en service.
4. Enregistrez le bâtiment auprès de Rosreestr.
5. Donnez une adresse postale à votre domicile.

Lorsque les actionnaires entrent dans les droits légaux, l'entreprise de construction peut contribuer à l'enregistrement rapide de la propriété ou, au contraire, être inactive ou même empêcher la réalisation de cette dernière étape. Si la situation évolue selon le premier scénario, alors la conception se déroule dans ordre général. Lorsque le développeur ne rencontre pas à mi-chemin, le problème est résolu au tribunal.

Après la mise en service de la maison, l'entreprise de construction est tenue de transférer les objets immobiliers aux actionnaires. Ce processus est formalisé par un acte de réception et de cession lors d'une inspection préalable du lieu de vie. A la signature de l'acte, les actionnaires reçoivent les clés des appartements. Après cela, vous devrez contacter le Rosreestr pour un enregistrement cadastral et un enregistrement de propriété uniques.

Cependant, les choses ne se passent pas toujours aussi bien. Très souvent, les développeurs sous divers prétextes traînent le processus. Dans cette situation, les actionnaires sont obligés de s'adresser eux-mêmes au RTC, et si le promoteur empêche l'enregistrement - au tribunal.

La procédure d'enregistrement de la propriété d'un appartement sous DDU

L'actionnaire enregistre le droit de propriété personnellement ou avec l'aide du promoteur. Dans le premier cas, l'algorithme sera le suivant :

1. Contacter Rosreestr ou le MFC avec un représentant d'une entreprise de construction.
2. Remplir une demande d'enregistrement avec des informations sur les propriétaires, la propriété et la liste des documents joints.
3. Si tout est correctement rempli, la demande est signée par le demandeur.
4. Un employé de Rosreestr ou du MFC vérifie les documents et délivre un reçu indiquant la date à laquelle les documents ont été acceptés et la date à laquelle la documentation était prête.
5. À la date fixée, vous devez vous présenter à l'établissement et recevoir votre copie du DDU avec une marque d'enregistrement et un extrait de l'USRN confirmant la propriété.

C'est à partir du moment où ils reçoivent un extrait de l'USRN, qui remplace le certificat de propriété habituel à partir de 2017, que les actionnaires seront considérés comme des propriétaires à part entière.

Si le promoteur s'occupe de la conception, vous devrez d'abord contacter un notaire pour signer une procuration pour un représentant de l'entreprise de construction. Les services de notaire et de promoteur sont payés. De plus, très probablement, l'enregistrement de la propriété par un intermédiaire prendra plus de temps.

Les documents

Conformément à l'art. 48 de la loi fédérale n° 218 du 13 juillet 2015, pour enregistrer la propriété en vertu du DDU, vous aurez besoin Les documents suivants:

• le passeport général du demandeur ;
• accord de partage ;
• acte d'acceptation et de transfert de locaux d'habitation;
• autorisation de mise en service ;
• réception du paiement des droits de l'État.

Si la propriété est enregistrée au nom d'un citoyen mineur, un certificat de naissance et le consentement des autorités de tutelle et de tutelle seront nécessaires. Lorsque le coût de l'appartement est payé à partir des fonds hypothécaires, un accord avec la banque sera nécessaire.

Lors de l'exécution d'actes par personne interposée, il est impératif d'avoir une procuration délivrée par un notaire. Si l'actionnaire est marié, vous devez en plus fournir l'accord du conjoint pour conclure un DDU.

Horaire

Selon l'art. 16 Loi fédérale n° 218, procédure d'enregistrement droits de propriété ne peut durer plus de sept jours. Durant cette période, les actions suivantes sont réalisées :

1. La demande et les documents sont acceptés.
2. Un examen juridique des documents soumis est en cours.
3. Vérification de l'authenticité des documents et pureté légale offres.
4. Les circonstances qui peuvent empêcher l'enregistrement sont identifiées.
5. Les données nécessaires sont saisies dans l'USRN (registre d'état unifié de l'immobilier).
6. Des documents avec un cachet d'enregistrement sont délivrés.

Le délai est calculé à partir de la date de remise du paquet de documents. La période d'enregistrement peut être retardée si le droit est enregistré en même temps par plusieurs demandeurs ou s'il existe un prêt hypothécaire. La prolongation de la durée est légale (article 26 de la loi fédérale n° 218).

Prix

La taxe d'État pour l'enregistrement des droits de propriété doit être payée avant de soumettre les documents. Sa taille est fixée législation fiscale, à savoir l'art. 333.33 du Code fiscal de la Fédération de Russie. En 2017, le devoir de l'État est de 2000 roubles.

Si l'appartement est délivré en copropriété, alors le montant du droit de l'Etat sera réparti entre les copropriétaires au prorata de leurs parts. Vous pouvez payer le montant requis dans n'importe quelle agence bancaire, guichet automatique ou à la caisse de l'autorité d'enregistrement (le cas échéant).

Reconnaissance de la propriété en vertu du DDU par le tribunal

Comme mentionné ci-dessus, il n'est pas rare qu'un promoteur interfère avec l'enregistrement d'un objet en propriété par les actionnaires et viole ainsi ses obligations. Dans cette situation, vous devrez vous adresser au tribunal. Voyons comment cela se passe étape par étape.

Étape 1. Détermination de l'objet de la réclamation

Pour enregistrer le droit de propriété, vous aurez besoin d'un certificat d'acceptation ou d'un autre document confirmant le transfert de l'objet aux actionnaires. Si ce document est manquant, le participant construction partagée a le droit de saisir le tribunal des demandes suivantes :

• sur la reconnaissance de la propriété de l'objet ;
• sur la reconnaissance de la propriété d'une part dans l'appartement ;
• sur la reconnaissance de la propriété de l'objet de la construction en cours.

Une déclaration de demande de reconnaissance des droits de propriété sur un appartement est déposée dans les situations suivantes:

• lorsque immeuble construit mais non mis en service ;
• lors de la construction de la maison, l'autorisation de mise en service est reçue, mais le promoteur ne rédige pas d'acte d'acceptation et de transfert.

Il est soumis si la maison n'est pas achevée et mise en service et si l'objet lui-même n'a pas été transféré aux participants à la construction partagée.

Étape 2. Préparer et déposer une plainte

La réclamation contient les informations suivantes :

• le nom de l'organe judiciaire;
• le nom du demandeur (participant à la construction en copropriété), son adresse de résidence et ses coordonnées ;
• le nom du défendeur (promoteur) et l'adresse de son emplacement ;
• l'essentiel de la demande est une déclaration de violation des droits et des intérêts légitimes du demandeur ;
• les circonstances de l'affaire sur lesquelles le demandeur fonde ses prétentions;
• base de preuves confirmant les circonstances ;
• la valeur du bien (prix de la créance) ;
• liste des candidatures.

Sont joints à la réclamation :

• des copies de la demande pour le défendeur et les tiers (investisseurs, Rosreestr, etc.) ;
• une copie du DDU ;
• copies des documents de paiement pour DDU ;
• réception du paiement des droits de l'État ;
• documentation technique de l'objet ;
• d'autres documents confirmant les circonstances de l'affaire.

Pour justifier l'exigence, il faut se référer au fait que le promoteur ne se conforme pas à l'art. Art. 6.16 Loi fédérale n° 214, art. 218, 219, 309 et 310 du Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que la loi sur la protection des droits des consommateurs.

Il convient de noter que si une procédure de faillite a été engagée contre le promoteur, il est alors possible de déposer une demande de reconnaissance de propriété uniquement dans le cadre du dossier de déclaration de faillite de l'entreprise.

La taxe d'État ne devra pas être payée si la valeur de la créance ne dépasse pas 1 million de roubles. Lorsqu'il est plus élevé, les frais sont payés sur la base du coût moins 1 million de roubles. Cette règle s'applique si le demandeur fonde ses prétentions sur la législation relative à la protection des consommateurs ou s'il est une personne handicapée du groupe I ou II.

Un ensemble de documents et une réclamation doivent être soumis au tribunal de district du lieu de la propriété. Si l'un des documents nécessaires ne peut être obtenu, le tribunal peut aider à l'enregistrement.

Étape 3. Examen du cas

La déclaration de créance est examinée dans un délai de cinq jours ouvrables à compter de la date de sa présentation. Si la demande est acceptée pour la procédure, le tribunal engagera une action civile et commencera les préparatifs du procès.

Vous aurez probablement besoin de l'aide d'un avocat qualifié pour résoudre un litige en votre faveur. Vous pouvez obtenir la protection juridique de vos intérêts sur notre site Web.

Tous les frais du procès, y compris le paiement de la représentation au tribunal par un avocat, le tribunal perçoit du défendeur.

Étape 4. Obtenir une décision de justice

La décision du pouvoir judiciaire entrera en vigueur après un mois, si elle n'a pas fait l'objet d'un recours.

Le document doit être reçu en deux exemplaires. Ils doivent être marqués de l'entrée en vigueur. La décision du tribunal est la base de l'enregistrement des droits de propriété.

Étape 5. Enregistrement de la propriété

À partir de ce moment, le processus d'inscription se déroulera dans l'ordre général décrit ci-dessus. Vers la liste documents requis vous devrez ajouter une décision de justice entrée en vigueur.

Vous pouvez faire une demande d'inscription de l'une des manières suivantes :

1. Appel personnel à Rosreestr ou MFC.
2. Par courrier avec liste des pièces jointes, valeur déclarée et avis de réception par le destinataire.
3. DANS au format électronique en utilisant le portail du service d'État ou le site officiel de Rosreestr.

Une fois l'inscription terminée, le demandeur reçoit un extrait de l'USRN.

Il convient également de considérer qu'à partir du moment de l'enregistrement de la propriété, le participant du DDU devient un payeur de l'impôt foncier. En outre, il a le droit de restituer les sommes payées impôt sur le revenu grâce à l'utilisation d'actifs.

Enregistrement de la propriété d'un appartement sous le DDU avec une hypothèque

Pour l'enregistrement d'un appartement acheté sur fonds empruntés, ainsi que d'autres documents, vous devrez fournir contrat de prêt hypothécaire et le consentement écrit du créancier gagiste (banque) à la possession de l'objet du gage.

Sur l'extrait du registre d'État unifié de l'immobilier, une note est faite sur la charge de l'objet avec un gage. Après le paiement du prêt hypothécaire, la charge est supprimée à Rosreestr. Le reste de la procédure est identique.

Si vous avez des questions concernant la construction partagée, veuillez consulter un avocat. Vous pouvez obtenir une assistance juridique gratuite sur notre site Web.

Vous savez maintenant comment se déroule l'enregistrement de la propriété dans le cadre du DDU, selon la situation. N'oubliez pas que les droits des participants à la construction partagée sont protégés de manière fiable par la loi.

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L'enregistrement de DDU dans Rosreestr s'effectue comme suit. Les parties remettent à l'agence un dossier comprenant notamment un permis de construire, un plan de maison, une déclaration de projet, un contrat d'assurance responsabilité civile développeur. Après avoir transféré tous les documents aux employés du département et reçu un reçu, il reste à attendre 5 à 10 jours ouvrables.

Après l'expiration du délai, le citoyen recevra un DDU avec une marque sur l'enregistrement.

Qu'est-ce que le DDU ? Inscription, résiliation, hypothèque

Mais l'actionnaire peut le faire s'il le souhaite. L'essentiel est de discuter de ce point à l'avance.

Le promoteur doit soumettre les documents suivants à l'autorité territoriale d'enregistrement à l'emplacement de la maison en construction : le document statutaire de l'organisation de la construction ; plan de l'objet en construction; permis de construire; déclaration de projet ; accord de garantie pour la bonne exécution de l'obligation de transfert des locaux d'habitation ; Déclaration DDU.

Enregistrement de DDU à Rosreestr - vérification en ligne

1. faire une demande d'extrait auprès de l'USRN en contactant Rosreestr ou le MFC ;
2. de l'autre côté un service en ligne Rosreestr.

1. Accord DDU (original et copie) ;
2. une preuve de votre identité;

Enregistrement de DDU en termes Rosreestr 2019

Pour l'enregistrement des contrats conclus avec le Fonds de Moscou pour l'aide à la rénovation du parc de logements, la fourniture, en particulier, de contrats d'assurance ou de garanties n'est pas requise (partie 6.1 de l'article 48 de la loi N 218-FZ)

Enregistrement des droits immobiliers à Rosreestr

Avant d'enregistrer les droits sur une propriété, celle-ci doit être enregistrée au cadastre.

La déclaration d'un objet immobilier pour l'enregistrement cadastral est la première étape (primaire) de l'enregistrement immobilier.

Comment mettre sur l'enregistrement cadastral nouvel objet immobilier L'enregistrement cadastral des objets immobiliers nouvellement érigés est la première étape.La base pour mettre un objet immobilier (maison ou appartement) sur l'enregistrement cadastral est la déclaration à ce sujet et le plan technique de l'objet.

Enregistrement de la propriété d'un appartement dans le MFC en 2019

Toutes les informations sur objet immobile, les droits et les restrictions seront préservés dans registre unifié.

Enregistrement de DDU dans la construction

1. 6000 roubles. - pour les personnes morales.
2. 350 roubles. - pour personnes;

1. 10 jours ouvrables - pour un accord de participation à la construction partagée conclu avec le premier participant à la construction partagée ;
2. 5 jours ouvrables - pour les contrats ultérieurs de participation à la construction partagée.

Enregistrement d'un appartement en propriété dans le cadre d'un contrat de copropriété

Récemment, l'acquisition de logements dans des objets en construction est devenue très populaire. Et tout cela parce que le coût des appartements dans de telles maisons est presque 30% moins cher. Oui, et lors de la conclusion d'un contrat hypothécaire, les taux d'intérêt sont d'un ordre de grandeur inférieurs à ceux proposés sur le marché secondaire du logement.

Le principal document auquel les acheteurs de tels appartements sont confrontés est un accord de partage (DDU).

Qu'est-ce qu'un document DDU ?

Le contrat de partage est conclu entre le promoteur (en règle générale, ce Entreprise de construction, qui construit une maison) et un actionnaire - une personne qui achète un appartement dans une maison en construction. L'essence de cette convention est la suivante : l'actionnaire apporte en espèces, sur lequel une construction supplémentaire est effectuée établissement résidentiel, et le promoteur s'engage à construire cette installation dans les délais promis.

Un accord de participation au capital n'a le droit de conclure que si le promoteur respecte les conditions suivantes :

1. le Comité de la construction et de l'architecture a délivré un permis de construire ;
2. la propriété est enregistrée auprès de Rosreestr terrain où la maison sera construite;
3. ces documents sont disponibles auprès de l'aménageur et peuvent à tout moment être présentés à l'actionnaire pour consultation.

Cet accord n'a pas de forme strictement réglementée, mais doit nécessairement être rédigé par écrit, car il nécessite un enregistrement obligatoire auprès des autorités compétentes. Dans tout DDU, les points suivants doivent être précisés :

• description détaillée de l'objet de construction selon documentation du projet, indiquant la superficie, l'étage, la disposition, etc. ;
• les délais d'achèvement de la construction et de mise en service d'une installation de construction (il est préférable d'indiquer une date précise, et non un quart de telle ou telle année);
• le coût d'un appartement en construction, calculé en multipliant le métrage de l'appartement par le prix pour 1 m²;
• période de garantie (pour un immeuble résidentiel, c'est 5 ans);
• responsabilité en cas de non-respect des obligations par les parties.

Comment enregistrer un DDU

Le pacte d'équité n'aura aucun effet juridique tant qu'il n'aura pas passé la procédure d'enregistrement en Service fédéral enregistrement d'état, simplement - Rosreestre.

Le plus souvent, l'enregistrement d'un DDU incombe au promoteur ou à son représentant. Mais l'actionnaire peut le faire s'il le souhaite. L'essentiel est de discuter de ce point à l'avance.

Le promoteur doit soumettre les documents suivants à l'autorité territoriale d'enregistrement à l'emplacement de la maison en construction :

• document statutaire d'une organisation de construction;
• plan de l'objet en construction;
• permis de construire;
• déclaration de projet ;
• accord de garantie pour la bonne exécution de l'obligation de transfert des locaux d'habitation ;
• demande d'enregistrement de DDU.

Il s'agit d'un ensemble de documents nécessaires à l'enregistrement du premier pacte conclu avec un actionnaire. Lors de la conclusion du reste du DDU, il suffira au développeur de fournir à Rosreestr :

• contrat d'assurance responsabilité civile prévu en cas d'inexécution ou de mauvaise qualité d'exécution des obligations de transfert d'un établissement d'habitation.

L'actionnaire devra présenter simultanément les documents suivants :

1. accord de partage dans la construction;
2. une demande d'enregistrement de cet accord ;
3. passeport / autre document prouvant l'identité de l'actionnaire ; si un représentant agit dans son intérêt - une procuration établie par un notaire;
4. consentement notarié de l'un des époux à la participation du second à la construction partagée;
5. un contrat de gage du droit de réclamer, si les fonds pour la construction partagée sont reçus sous forme d'hypothèque;
6. un projet détaillé de l'appartement acheté dans une maison en construction, indiquant la disposition, l'emplacement, les images, etc., établi par le promoteur en accord avec l'actionnaire ;
7. quittance de paiement des droits de l'État.

Combien de temps attendre l'enregistrement DDU

Après vérification du paquet de documents fourni par l'officier de l'état civil, un récépissé est délivré sur leur récépissé indiquant Liste complète, ainsi que la date de leur adoption.

Le délai de vérification et d'enregistrement du premier accord de participation au capital ne dépasse pas 10 jours ouvrables, les suivants - pas plus de 5 jours.

Chacune des parties peut le recevoir sur présentation d'une pièce d'identité et du récépissé ci-dessus.

L'accord de participation au capital enregistré conformément à toutes les règles de Rosreestr est considéré comme conclu.

Hypothèque partagée avec l'aide de DDU

L'hypothèque sur actions est agréable pour l'emprunteur dans la mesure où lors de l'achat d'un logement en construction taux d'intérêt sur un prêt d'un ordre de grandeur inférieur à celui proposé par les banques lors de l'achat d'une résidence secondaire.

Et aussi l'emprunteur est assuré contre les pertes matérielles. Après tout, si le promoteur ne remplit pas ses obligations spécifiées dans l'accord de participation au capital, l'actionnaire a le droit de le résilier. Mais le meilleur, c'est que la banque dans laquelle hypothèque pour l'achat d'un logement en construction, restituera à l'emprunteur tous les fonds versés par lui pour rembourser le prêt, ainsi que les intérêts. Et la banque prend également en charge les procédures de recouvrement des fonds hypothécaires reçus par le promoteur dans le cadre du DDU.

Quel est l'intérêt pour la banque ? Il s'avère qu'elle l'est. Premièrement, un tel régime hypothécaire protège le prêteur des taux d'inflation élevés. Deuxièmement, cela aide à réduire le taux d'intérêt d'un prêt pour l'achat d'un logement principal. Ceci, à son tour, réduit le risque de ne pas remplir ses obligations de crédit emprunteurs.

Pour décider d'acheter un appartement dans une maison en construction sur hypothèque, vous devez d'abord analyser votre situation financière, assurez-vous que organisme de crédit accepter d'accorder un prêt hypothécaire.

Après cela, vous pouvez conclure un accord de construction partagée avec le promoteur, mais lisez-le d'abord bien, vérifiez la disponibilité de tous les points ci-dessus.

L'accord de participation au capital conclu et enregistré auprès de Rosreestr doit être soumis à établissement de crédit. Le coût d'un appartement acheté dans le cadre d'une hypothèque partagée, inscrite au DDU, sera transféré sur le compte de règlement de la société de promotion.

L'actionnaire n'a qu'à effectuer des paiements en temps opportun pour rembourser l'hypothèque et attendre que la maison soit mise en service.

Une condition préalable à une hypothèque sera que l'appartement acheté avec l'argent reçu à crédit soit grevé par l'organisme qui a fourni le prêt hypothécaire. Jusqu'au moment où ce prêt hypothécaire est entièrement remboursé.

Une autre condition préalable à une hypothèque partagée est l'assurance. L'emprunteur est tenu d'assurer sa vie pendant toute la durée de l'hypothèque, en cotisant annuellement compagnie d'assurance. Une fois la construction terminée, il sera également nécessaire d'assurer les locaux d'habitation achetés avec une hypothèque.

Comment annuler DDU

Le pacte de participation ne peut être résilié sur la seule volonté de l'actionnaire ou du promoteur de mettre fin à leurs obligations l'un vis-à-vis de l'autre. Pour cela, vous avez besoin d'une bonne raison.

1. Délais non respectés pour la mise en service de l'installation en construction. Une telle période doit être prescrite dans le DDU. Et si, deux mois après son achèvement, la maison n'a pas été remise, l'actionnaire a le droit de résilier le DDU et de restituer son argent.
2. L'actionnaire n'est pas satisfait de la qualité du travail effectué. Les caractéristiques techniques de l'objet de construction sont détaillées dans le DDU. Si, lors de l'acceptation d'un logement, l'actionnaire découvre des lacunes, il a le droit d'exiger qu'elles soient éliminées dans un délai raisonnable ou de réduire le coût de l'appartement. Si le promoteur ne respecte pas ces exigences, l'intéressé peut résilier le DDU.

Selon ces problèmes, le promoteur et l'actionnaire peuvent toujours essayer de négocier. Mais si cela ne fonctionne pas, l'actionnaire qui décide de résilier le DDU doit en informer le promoteur par écrit. Vingt jours après réception de cette notification, le promoteur est tenu de restituer à l'actionnaire les fonds investis dans la construction, ainsi que la pénalité prévue par la loi.

Si des difficultés surviennent lors de la résiliation du DDU, elles peuvent être résolues en saisissant les tribunaux.

Nuances à la conclusion du DDU

Lors de la conclusion d'un accord de participation au capital, il est impératif de lire qui y est répertorié en tant que promoteur. Il est important que ce soit exactement l'organisation de la construction qui construit une installation résidentielle conformément à toute la documentation. Parfois un organisme intermédiaire est indiqué dans le contrat, alors il faut exiger du représentant un document sur le transfert à cet intermédiaire des droits de conclure un DDU. Idéalement, le contrat est signé PDG organisation de développeurs.

Et il vaut mieux choisir depuis des années et abrite une entreprise éprouvée qui a fait ses preuves sur le marché de la construction.

Vous ne devez pas accepter la conclusion d'un accord préliminaire de participation au capital : sa conclusion prévoit le dépôt de fonds par l'actionnaire, mais il n'est pas soumis à enregistrement. On ne sait pas encore si ce contrat sera conclu par la suite et l'argent a déjà été versé.

Parfois, lors de la mise en service d'un objet, une diminution ou une augmentation de la superficie d'un local d'habitation peut être détectée. Lors de la conclusion d'un DDU, le promoteur essaie de contourner cette clause, mais la Loi qui protège les droits des consommateurs stipule clairement : si la superficie du logement après livraison est inférieure à celle précisée dans le contrat, alors le promoteur doit retourner l'excédent d'argent versé au détenteur d'intérêts ; et s'il s'avère être plus, l'actionnaire n'a rien à payer au promoteur.

Il est important que le DDU contienne la date prévue la plus précise pour la mise en service de la maison, et non le deuxième trimestre de 2015, par exemple. Dans le cas contraire, en cas de résiliation du contrat en raison de délais non respectés, l'actionnaire devra attendre la fin du trimestre, et encore deux mois après.

Le promoteur peut également tricher en indiquant dans le DDU une clause qui prévoira la responsabilité en cas de non-livraison de la maison uniquement par sa faute directe, et se référer à d'autres circonstances (conditions météorologiques, non-respect des délais par les entrepreneurs, etc.) comme force majeure.

Autre astuce : l'introduction par le promoteur d'une clause stipulant que l'autorisation de mettre la maison en exploitation est déjà un gage de sa qualité. Ensuite, il sera difficile d'affirmer que le papier peint n'est pas bien collé dans l'appartement ou que les carreaux sont à la traîne: le comité d'urbanisme l'a accepté, ce qui signifie que tout est en ordre.

Le coût d'une installation résidentielle dans le DDU doit être écrit en roubles. S'il est répertorié dans monnaie étrangère, alors son taux de change par rapport au rouble doit être précisé. Sinon, l'investisseur risque des pertes financières importantes.

Ce ne sont pas toutes les subtilités de DDU, mais les plus importantes d'entre elles. Souvent, les avocats conseillent aux actionnaires de ne pas particulièrement critiquer les clauses incompréhensibles du contrat. Les insinuations sont toujours plus faciles à retourner devant un tribunal en votre faveur.

Documents pour la conclusion du DDU

Avant de conclure un accord de construction partagée, le promoteur doit rassembler un ensemble de documents assez impressionnant. Il comprend:

1. Permis de construire (délivré par la commission construction et architecture)
2. Parution dans les médias déclaration de projet(il contient des informations sur le développeur et le chantier de construction prévu, est enregistré auprès de Rosreestr)
3. Un document confirmant la propriété enregistrée du terrain où l'installation sera construite

Il suffira que l'actionnaire ait un passeport sur lui.

Après la conclusion du DDU, le développeur doit préparer la documentation suivante :

1. Cession de créances en vertu d'un accord (enregistré au Regpalat)
2. Autorisation de mise en exploitation d'un immeuble d'habitation (obtenue auprès de la Commission de la construction et de l'architecture)
3. L'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement (signé par le promoteur et l'actionnaire, si ce dernier est satisfait de tout dans l'appartement résultant)

Lorsque l'acte d'acceptation et de transfert du logement est signé, l'actionnaire est tenu d'enregistrer ses droits sur celui-ci dans la chambre d'enregistrement et d'obtenir un certificat.

À propos des nuances de l'enregistrement d'un DDU, de la complexité de ce processus et de la manière de le résoudre questions litigieuses Artem Sidorov, un avocat de l'Association du barreau de la protection juridique, a déclaré au portail du site Web.

En cours d'achat appartements dans un nouveau bâtiment l'un des points les plus importants est enregistrement d'état accord de participation au capital (DDU), mené par Rosreestr, car avant cela, l'accord est considéré comme non conclu.

La législation détermine que l'enregistrement par l'État d'un jardin d'enfants est effectué dans des institutions qui délivrent les droits de immobilier et les transactions avec elle sur le territoire du district d'enregistrement à l'emplacement de l'installation pour la construction de laquelle des fonds sont collectés conformément au présent accord.

Auto-enregistrement de DDU

Étant donné que le DDU ne peut être enregistré qu'avec la participation à la fois de l'actionnaire et développeur, il est impossible de parler d'exécution indépendante du contrat au sens plein du terme.

Dans le cadre de l'auto-enregistrement, il est correct de comprendre la participation directement par l'actionnaire sans contacter le développeur ou organisme tiers, et sans délivrer de procuration pour effectuer l'enregistrement à des tiers.

Il est important de noter que, conformément à la législation en vigueur, les deux parties sont tenues de participer à l'enregistrement d'un DDU. Dans le même temps, le promoteur n'a pas le droit d'imposer ses services pour effectuer les actions nécessaires à la rédaction du contrat. C'est contre la loi. Mais de nombreuses entreprises le font.

Et en auto-inscription, c'est-à-dire participation directe de l'actionnaire au processus, il y a deux avantages significatifs : des économies sur le coût des services de l'entreprise de construction et pas besoin de transférer les documents originaux (votre copie du contrat et autres) au promoteur ou à un tiers.

Ce dont vous avez besoin pour l'auto-enregistrement du DDU

Vous pouvez soumettre des documents à Rosreestr pour l'enregistrement d'un DDU soit indépendamment, soit avec un représentant du vendeur.

Dans le premier cas, vous devrez obtenir à l'avance tous les documents nécessaires auprès de l'entreprise de construction : une procuration pour émettre un DDU, une copie de l'accord du promoteur, une copie de l'accord pour Rosreestr, ainsi que ordre de paiement en confirmation du paiement par le promoteur de la redevance (en pratique c'est rare, mais cela arrive).

Dans le second cas, le spécialiste apportera tout avec lui, il vous suffit de convenir de la date de la visite. En règle générale, les représentants d'une entreprise de construction soumettent plusieurs ensembles de documents à la fois. Par conséquent, il vaut la peine d'essayer d'organiser une réunion le jour où l'enregistrement d'autres contrats est prévu. Si vous pouvez choisir une heure, il est préférable de prendre rendez-vous à l'avance auprès de la division appropriée de Rosreestr - il est souvent presque impossible de soumettre des documents selon le principe du premier arrivé, premier servi.

Pour établir un contrat, il est nécessaire qu'au moins un DDU ait déjà été enregistré pour le même nouveau bâtiment, car un grand paquet de documents sur la maison dans son ensemble est fourni avec la première demande.

De l'intéressé lui-même, une copie originale du DDU et un reçu de paiement de la taxe d'État seront exigés (le formulaire peut être téléchargé sur le site Web du département Rosreestr). Trois copies de l'accord sont soumises pour enregistrement - une reste dans les affaires de l'institution.

Difficultés d'auto-inscription des établissements préscolaires et moyens de les résoudre

Le promoteur peut se soustraire à son obligation directe de fournir les documents nécessaires à l'immatriculation en imposant ses services.

C'est peut-être le problème principal, qui peuvent survenir - il ne devrait pas y avoir d'autres difficultés associées au remplissage d'une demande ou aux documents. Les DDU sont conclus sous une forme unique, et si des contrats ont déjà été enregistrés pour un objet, il n'y aura probablement aucun obstacle à la rédaction d'autres.

Si le promoteur évite de fournir les papiers nécessaires, vous devez lui envoyer une réclamation dans laquelle il lui sera demandé de prendre les mesures requises pour l'enregistrement du DDU (se présenter au Rosreestr avec des documents, payer la taxe d'État). Il est préférable de s'inscrire au préalable pour le dépôt - indiquez l'heure et le lieu de la réclamation. Il doit également indiquer que l'acheteur se réserve le droit d'intenter une action en justice si le vendeur continue de manquer à ses obligations.

En règle générale, les promoteurs dans de telles conditions préfèrent négocier, d'autant plus que seul un petit nombre de participants à la construction partagée insistent sur l'auto-enregistrement d'un DDU. Il est difficile de parvenir à un accord uniquement lorsque l'entreprise de construction est grande et travaille selon un certain schéma.

Cela vaut-il la peine de porter l'affaire devant les tribunaux ?

L'enregistrement d'un accord de participation est possible devant un tribunal conformément à l'art. 165 du Code civil de la Fédération de Russie. Pour ce faire, vous devez déposer une plainte. Mais, souvent, cela n'est pas rentable, surtout si le seul obstacle est la réticence du développeur à soumettre une candidature (en raison de l'imposition de ses services).

Le fait est que ces services sont peu coûteux par rapport au prix des établissements préscolaires - de 10 000 à 50 000 roubles. Environ le même coût peut coûter l'aide d'un avocat professionnel. De plus, la procédure judiciaire est longue, elle prend plusieurs mois. Dans ce cas, l'intéressé court un grand risque, car le contrat restera non conclu pendant tout ce temps, ce qui signifie qu'il n'aura pas force de loi. Dans ces conditions également, il existe la possibilité de "double réalisation" des droits sur l'appartement.

Ainsi, le plus souvent, une demande d'enregistrement d'un DDU est déposée pour d'autres raisons du refus du développeur. Dans la pratique, de tels cas se produisent, mais pas si souvent. Cependant, les parties parviennent généralement à parvenir à un accord. De plus, il est interdit au promoteur d'accepter des fonds de l'actionnaire avant la conclusion du DDU - les entreprises sont intéressées à résoudre ce problème si elles n'utilisent aucun schéma "gris" pour lever des fonds (dépôt de garantie, etc.).

Plan d'action optimal

Si le promoteur est grand et connu, et qu'il a déjà plusieurs contrats enregistrés, alors il est plus facile de confier l'exécution du DDU à ses spécialistes : la question sera traitée par des professionnels, les documents seront remis selon un certains horaires, tout problème sera rapidement résolu. Dans ce cas, il est recommandé de rédiger un acte détaillé d'acceptation et de transfert des documents. Dans ce cas, la réticence à utiliser les services du développeur peut n'être due qu'à leur coût.

Il est vraiment nécessaire d'enregistrer un DDU par vous-même uniquement si un accord sur la cession du droit de réclamation au titre du DDU est conclu avec un organisme intermédiaire (investisseur, entrepreneur), car il peut être assez dangereux de fournir à l'organisme l'original documents et de placer le processus sous le contrôle de la personne responsable.