Concepts et principes de base. Fondements théoriques de l'évaluation immobilière Le concept d'immobilier en droit civil

Ministère de l'éducation et des sciences de la Fédération de Russie

Établissement d'enseignement public
enseignement professionnel supérieur

Université ouverte d'État de Moscou

Institut Cheboksary (branche)

Test

Sujet : Economie immobilière

Sur le thème : Estimation immobilière : le concept,
principes et méthodes de base

Rempli par un étudiant de 4e année

Faculté d'économie

Spécialité : économie et gestion d'entreprise
industrie de l'énergie

Ivanov Maxim Petrovitch

Code 9051014

Vérifié par le professeur :

Andreeva N.N.

Tcheboksary 2009

introduction

La valorisation immobilière dans le monde est considérée comme l'un des mécanismes Gestion efficace biens. Peu à peu, en Russie, avec la formation d'une classe de propriétaires fonciers, le problème de son utilisation efficace se pose et, par conséquent, les services d'un évaluateur sont nécessaires.

L'activité d'un évaluateur est réglementée par la loi fédérale n° 135-FZ du 29 juillet 1998 "sur les activités d'évaluation dans la Fédération de Russie" (1), ainsi que par les normes de la Société russe des évaluateurs. Le Groupe européen des associations d'évaluateurs (EGAO) a adopté les normes européennes d'évaluation 2000 (ECO 2000), dans le cadre desquelles la Société russe des évaluateurs a commencé à former un système d'euro-certification des évaluateurs en Russie.

Les principaux problèmes que les évaluateurs sont généralement appelés à résoudre sont liés à l'évaluation. Il est d'une grande importance pour un acheteur ou un vendeur potentiel lors de la détermination d'un prix de transaction raisonnable, pour un prêteur lors de la décision d'accorder un prêt hypothécaire, pour une compagnie d'assurance lors de l'indemnisation des dommages.

Si une entreprise cherche à en acquérir une autre, elle peut être amenée à évaluer la valeur actuelle des biens immobiliers détenus par cette dernière. L'évaluation peut être effectuée afin d'optimiser la fiscalité, lors de l'attraction des investissements. Une évaluation est également nécessaire dans le cas d'une assurance de biens, puisqu'elle doit déterminer valeur d'assurance ce bien ou contester le montant auquel la compagnie d'assurance a évalué le dommage.

Conformément à la nouvelle législation, lors de la conclusion d'un contrat de mariage, il est possible de faire appel à un expert pour déterminer la valeur des biens, ce qui, en cas de divorce, facilitera grandement la résolution des litiges immobiliers.

Les objectifs d'une évaluation sont étroitement liés à ses méthodes. Le choix optimal de l'une ou l'autre méthode d'évaluation immobilière dépend dans une large mesure des qualifications et de l'expérience pratique de l'évaluateur.

Les normes d'évaluation encouragent les évaluateurs à déterminer la valeur des biens immobiliers en utilisant autant de méthodes d'évaluation que possible, limitées uniquement par le manque d'informations nécessaires. Ensuite, en s'accordant sur les résultats de l'évaluation par diverses méthodes, la probabilité d'obtenir une valeur plus précise de la valeur de l'objet augmente considérablement.

Les erreurs et les inexactitudes dans l'évaluation entraînent de graves conséquences, qui affectent parfois toute la vie d'une personne. Il existe de nombreux exemples de cela. Une évaluation incorrecte de l'entreprise entraîne des problèmes avec le bureau des impôts, des relations difficiles avec les employés et des désaccords avec les partenaires. L'analphabétisme en évaluation immobilière contribue à d'importantes pertes financières. Il n'y a presque personne qui aimerait être dans de telles situations. Et pour éviter cela, il est tout d'abord nécessaire de procéder à une évaluation professionnelle de l'objet.

Immobilier et propriété mobile

Les biens immobiliers (biens immobiliers, biens immobiliers) comprennent les parcelles de terrain, les parcelles de sous-sol, les plans d'eau isolés et tout ce qui est fermement lié à la terre, c'est-à-dire les objets dont le déplacement est impossible sans dommage disproportionné à leur destination, y compris les forêts, les plantations pérennes, les bâtiments, les constructions.

Les biens immobiliers comprennent également les aéronefs et les navires soumis à l'immatriculation de l'État, les bateaux de navigation intérieure, les objets spatiaux (clause 1, article 30 du Code civil de la Fédération de Russie). La propriété se compose de terrain et d'améliorations. Sous le sol signifie : 1) terre, 2) espace aérien au-dessus de la surface du site, 3) sous-sol (l'espace sous la surface du site), 4) forêts, 5) réservoirs.

Les améliorations sont tous ces changements matériels que la terre a subis, par rapport à ce que la nature l'a créée. La terre a de la valeur en raison de son utilité potentielle en tant que site pour des structures de construction, des zones de loisirs, des terres agricoles et des autoroutes. La terre est principalement "droite au revenu" de toute propriété. La valeur du terrain peut être égale ou même supérieure à la valeur de l'ensemble de la propriété.

En économie immobilière, seule la terre est considérée comme ayant de la valeur, tandis que les améliorations ne sont qu'une contribution à la valeur de la terre.

Les biens meubles - les biens qui ne sont pas liés à l'immobilier, y compris l'argent et les valeurs mobilières, sont reconnus comme biens meubles (clause 2, article 30 du Code civil de la Fédération de Russie).

L'immobilier comme marchandise

Immobilier:

1) non résidentiel : 1.1) industriel, 1.2) commerce, 1.3) administratif (bureau), 1.4) entrepôt, 1.5) vie sociale et culturelle

2) résidentiel : 2.1) multi-appartements, 2.2) isolé, 2.3) maison de ville maison de ville (chalets jumelés).

L'immobilier est une marchandise fondamentale, la plus fondamentale de toutes les marchandises existantes. Ses principales caractéristiques sont la stationnarité et la matérialité. Les caractéristiques physiques d'un bien immobilier comprennent des données sur sa taille et la forme des structures principales (fondations, murs, plafonds, etc.) et sont divisées en 6 groupes (groupes de poids) avec des durées de vie standard de 15 à 150 ans. Les objets immobiliers sont soumis à diverses usures au cours de leur vie.

L'amortissement caractérise la perte d'utilité et la diminution de la valeur d'un bien immobilier pour diverses raisons. La dépréciation en tant que concept technique caractérise la perte de biens de consommation d'origine. En tant que concept économique, la dépréciation est le degré de dépréciation ou d'obsolescence, la perte de la valeur d'origine ou de remplacement. En ce qui concerne l'immobilier, 3 principaux types de dépréciation sont généralement considérés : 1) dépréciation physique - perte de valeur causée par la destruction de biens immobiliers sous l'influence de facteurs naturels, physico-chimiques, opérationnels et autres ; 2) usure fonctionnelle, dépréciation fonctionnelle (morale) ou obsolescence - perte de valeur causée par l'apparition d'analogues moins chers ou plus productifs ; 3) dépréciation économique (externe), dépréciation économique ou obsolescence - perte de valeur causée par des percées scientifiques, techniques et sociopolitiques majeures dans la vie de la société, qui se caractérisent par l'émergence d'objets complètement nouveaux qui n'ont pas d'analogues.

L'amortissement cumulé cumulé est une diminution du coût initial (de remplacement) résultant d'une destruction physique, d'une obsolescence fonctionnelle ou externe, ou d'une combinaison de divers types d'amortissement.

Propriétés de la propriété :

Diversité et singularité. Il est quasiment impossible de parler de deux appartements identiques, de deux immeubles identiques, de deux parcelles identiques, car ils différeront nécessairement, au moins par leur emplacement.

La nécessité d'une gestion constante. Tout objet immobilier a besoin d'être géré, quelle que soit sa destination fonctionnelle. (Il s'agit d'un service public, de sécurité et Maintenance, recherche de locataires, divers travaux saisonniers et préventifs)

Les biens immobiliers ne peuvent pas être envoyés à un entrepôt sur demande.

Un type particulier de propriété. Contrairement à d'autres biens, la propriété d'un bien immobilier affecte les intérêts d'autres citoyens et/ou entités juridiques Par conséquent, les transactions immobilières sont associées à certaines procédures visant à garantir la prise en compte des intérêts de l'État, des collectivités locales et des autres sujets de droit.

Faible liquidité

Principes d'utilisation

Les principes basés sur les perceptions des utilisateurs incluent les principes d'utilité, de substitution et d'attente.

Utilitaire- est la capacité du bien à répondre aux besoins de l'usager en un lieu donné et pendant une période de temps donnée. Le principe d'utilité est que toute propriété n'a de valeur que si elle est utile à un investisseur et peut être utilisée pour mettre en œuvre certaines fonctions ou besoins personnels, par exemple, l'utilisation d'un bien immobilier comme entreprise industrielle, hôtel, café, bureau, musée, etc. Dans le cas d'un bien immobilier générateur de revenus, la satisfaction des besoins de l'utilisateur peut finalement s'exprimer sous la forme d'un flux de revenus.

principe de substitution est déterminée comme suit : un acheteur rationnel (typique, raisonnable) ne paiera pas pour une propriété plus que le prix minimum facturé pour une autre propriété similaire de même utilité, ou, en d'autres termes, la valeur maximale de la propriété à évaluer est déterminée par le coût le plus bas auquel un autre bien similaire peut être acheté avec une utilité équivalente. Le principe de substitution est utilisé dans les trois approches de l'évaluation immobilière : coûteuse, rentable, comparative.

Principe d'attente stipule que la valeur d'un actif générateur de revenus est déterminée par la valeur actuelle des revenus futurs que l'actif est censé générer. La valeur d'une propriété génératrice de revenus est déterminée par le montant des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de la propriété à évaluer, ainsi que le montant attendu de sa revente. Le principe d'anticipation est le principal dans la mise en œuvre de l'approche par le revenu de l'évaluation.

Vendeurs et acheteurs ;
- propriétaires de biens immobiliers à des fins diverses;
- les investisseurs ;
- organismes de crédit(banques);
- les structures étatiques (contrôle et audit et fiscalité) ;
- les structures de gestion des communes ;
- Les compagnies d'assurance etc.

Tous, conscients de leurs intérêts économiques, peuvent commander une expertise et devenir ainsi clients.

Il convient de noter que les besoins d'évaluation du propriétaire peuvent être le résultat d'exigences de tiers.

En effet, un tiers peut lui-même agir en qualité de client, par exemple :

Les compagnies d'assurance veulent connaître le montant du risque qu'elles assument ou confirmer le respect d'un accord de partage des risques entre l'assureur et l'assuré ;
- les établissements de crédit veulent savoir combien ils peuvent en toute sécurité prêter pour un bien et récupérer en cas de faillite de l'emprunteur ;
- les organismes gouvernementaux veulent savoir justifié pour l'achat de biens immobiliers dans la propriété publique.

Le tiers peut être des fabricants et des intermédiaires (concessionnaires et courtiers), des acheteurs et des vendeurs, des évaluateurs cadastraux et des assureurs, des créanciers (banques) et des tribunaux, des locataires et des propriétaires, des comptables et des gestionnaires, des avocats et des consultants, des sociétés financières et de crédit-bail, des partenaires et des conjoints. .

Il convient de noter que parfois le propriétaire (client de l'évaluation) peut avoir plusieurs raisons de procéder à l'évaluation. Par exemple, un propriétaire veut déterminer la valeur d'assurance pour une assurance incendie et la valeur de récupération pour un prêt en banque hypothécaire. Cette situation est tout à fait possible, et dans ce cas l'évaluation est polyvalente.

Ainsi, l'objectif peut être fixé du point de vue de l'expert, du propriétaire ou de tiers, comme une banque ou organisme gouvernemental.

Du point de vue d'un tel sujet en tant qu'expert, il n'y a qu'un seul objectif, à savoir établir le type de valeur requis et préparer un rapport pour le client sur une valeur de valeur particulière, tout en agissant en tant que partie indépendante et désintéressée. dans l'élaboration d'une conclusion impartiale sur la valeur de l'objet à évaluer. Mais avant que toute évaluation acquière un sens par son contenu ou la valeur du résultat, elle doit avoir une raison d'être, un objectif formulé du client. La principale raison pour laquelle un client commande un rapport d'évaluation est de satisfaire les besoins professionnels ou personnels du propriétaire en évaluant la valeur de la propriété conformément aux fins de l'utilisation prévue. La nécessité pour le propriétaire d'atteindre un certain objectif est incarnée dans le motif véritable et légitime de l'évaluation. L'objectif poursuivi par le client est très important pour le contenu du rapport, les conditions limites ou tout autre paramètre facilitant/adéquat l'analyse des coûts. L'expert doit être familiarisé avec l'utilisation prévue du rapport d'évaluation, car cela détermine quelles connaissances théoriques et pratiques d'évaluation appropriées à l'objectif de l'évaluation, il doit appliquer dans son étude pour obtenir une conclusion raisonnable. Bien que l'expert puisse choisir un certain type de valeur (par exemple, la valeur marchande, la valeur d'investissement, etc.) et appliquer diverses méthodes de recherche, ce choix doit être déterminé en sachant comment le rapport d'expertise sera utilisé dans le futur, c'est-à-dire pour ce dont le propriétaire a besoin connaître la valeur de votre propriété.

Ainsi, si la formulation de l'objectif de l'évaluation détermine le type de valeur qui doit être déterminé, ainsi que l'ensemble des droits évalués, alors la formulation de la fonction d'évaluation détermine son utilisation ultérieure.

La finalité pour laquelle l'évaluation est effectuée (sa fonction, son objet) est le facteur déterminant dans le choix d'une base d'évaluation adéquate (type de valeur) et, par conséquent, dans le choix d'approches et de méthodes d'évaluation spécifiques.

Dans l'OFS-2, l'objectif et la fonction de l'évaluation sont définis comme suit :

Le but de l'expertise est de déterminer la valeur de l'objet d'expertise, dont le type est déterminé dans la mission d'expertise.
- Le résultat de l'évaluation est la valeur finale de la valeur de l'objet d'évaluation. Le résultat de l'évaluation peut être utilisé lorsque les parties déterminent le prix d'une transaction ou d'autres actions avec l'objet d'évaluation.

Conformément à l'art. 6 de la loi sur les activités d'évaluation, les sujets de diverses formes de propriété de la Fédération de Russie, les personnes physiques et morales ont le droit d'évaluer leurs objets immobiliers. Ce droit est inconditionnel et ne dépend pas de la procédure établie par les services statistiques et comptabilité et rapports. Les situations dans lesquelles une évaluation est obligatoire sont définies à l'art. 8 de la présente loi ; Une expertise est obligatoire en cas d'Implication dans la transaction d'objets immobiliers détenus en tout ou en partie Fédération Russe, sujets de la Fédération de Russie ou municipalités.

Besoin de définir valeur marchande cette propriété se présente :

Lors de la privatisation ;
- Transférer à gestion de la confiance ou bail ;
- lors de l'utilisation d'un bien immobilier en garantie ;
- vente ou autre aliénation d'objets immobiliers ;
- cession de créances ;
- transfert d'objets immobiliers en tant que contribution aux capitaux autorisés, fonds de personnes morales;
- l'émergence d'un différend sur la valeur de la propriété dans la nationalisation de la propriété, prêt hypothécaire personnes physiques et morales, rédaction de contrats de mariage et partage des biens des époux divorcés, rachat ou saisie des biens des propriétaires pour les besoins de l'État ou de la municipalité, ainsi que pour contrôler le paiement correct des impôts et leur calcul assiette fiscale.

Ces cas de détermination de la valeur marchande de biens immobiliers concernent les objets d'évaluation, représentant des biens de l'État, exprimés sous diverses formes.

Liste complète toutes les raisons pour lesquelles une évaluation immobilière est nécessaire sont assez importantes. Vous pouvez spécifier les plus courants.

Besoin d'évaluation immobilier situé dans propriété privée, Se produit quand:

Achat et vente d'objets immobiliers;
- transformation en sociétés des entreprises et redistribution des parts de propriété ;
- réorganisation des entreprises ;
- la réalisation d'objets immobiliers en tant que contribution au capital social d'entreprises et d'organisations ;
- en cas d'augmentation de capital ou d'attraction de nouveaux actionnaires ;
- liquidation d'objets immobiliers ;
- la location de biens immobiliers ;
- clarification de la base imposable des objets immobiliers : immeubles et terrains;
- l'assurance immobilière ;
- les prêts garantis par un bien immobilier ;
- développement projets d'investissement et attirer des investisseurs ;
- prendre des décisions managériales ;
- préparation des états financiers (comptables);
- l'exécution des droits de succession, le verdict du tribunal, la résolution des conflits de propriété, etc.

Étant donné que le type de valeur dépend de l'objet (but) de l'évaluation, l'expert doit expliquer en détail au client les caractéristiques du type de valeur sélectionné à évaluer et la nécessité d'utiliser ce type particulier de valeur dans un cas particulier. Autrement dit, lors de l'exécution d'une évaluation, l'évaluateur doit convenir de l'objectif de l'évaluation avec le client, et s'il est non standard et non défini par la loi ou applicable documents normatifs, sa formulation particulière doit être reflétée dans le contrat d'expertise.

Selon l'objet et la fonction de l'évaluation, le nombre et la sélection des facteurs pris en compte, l'expert calcule différents types de valeur.

DANS pratique internationale il est possible de formuler l'objectif de l'évaluation en fonction de son utilisation (fonction) prévue, par exemple :

Le but de l'expertise est de déterminer la valeur marchande raisonnable de l'objet immobilier (par exemple, un bâtiment de production inutilisé) détenu par ABC CJSC, afin de prendre une décision sur la vente de ce bien immobilier.

Cette clarification de l'objectif de l'évaluation est non seulement appropriée, mais fournit également une certaine assurance contre l'utilisation abusive du rapport d'évaluation. Cependant, la pratique nationale d'évaluation dans le rapport, le contrat d'évaluation et la mission d'évaluation, qui doivent respecter les exigences de la loi sur les activités d'évaluation et les normes fédérales d'évaluation, exigent des formulations distinctes de l'objet et de l'objet de l'évaluation.

Par exemple, le but de l'expertise est de déterminer la valeur marchande d'un appartement appartenant au client. Nomination d'évaluation - Une évaluation est effectuée pour prendre une décision de vendre cette propriété.

Principes d'évaluation immobilière

L'ensemble des principes évaluatifs est un système d'axiomes (postulats fondamentaux qui ne nécessitent pas de preuve) d'évaluation. En même temps, on peut distinguer leurs caractéristiques de groupe, la relation entre des groupes de principes et un objectif commun.

Sur la base du système de principes d'évaluation, des concepts de base sont formés qui constituent la plate-forme idéologique des approches et des méthodes d'évaluation. Ils permettent également de définir les concepts fondamentaux de la théorie de l'évaluation et de décrire leurs propriétés (par exemple, comme la valeur estimée, l'objet comparable ou la date d'évaluation), ainsi que d'identifier les relations entre eux. Ainsi, étant un reflet lois générales théorie économique, les principes d'évaluation sont une telle réflexion et leur interprétation qui permettent solution efficace propres tâches découlant de la pratique de l'évaluation. C'est l'objectif général des principes d'évaluation.

Un certain ensemble de principes d'évaluation sous-tend l'évaluation de l'un ou l'autre type de valeur des objets immobiliers, y compris les terrains. Ils définissent les caractéristiques des procédures d'évaluation et permettent de justifier les approches et méthodes d'évaluation immobilière appliquées. Cependant, dans la réalité, un certain nombre de facteurs peuvent fausser leur effet (par exemple, l'intervention de l'État, la position des gouvernements municipaux ou l'imperfection des lois et règlements). De ce fait, ils ne reflètent que les principaux schémas économiques, les tendances du comportement économique des sujets relations de marché, et ne garantissent pas leur comportement spécifique. Dans le même temps, à mesure que les relations de marché se développent et se renforcent, l'influence des principes d'évaluation devrait augmenter.

Ces principes peuvent être regroupés dans les quatre catégories suivantes :

1. Principes basés sur les perceptions des utilisateurs - principes d'utilité, de substitution, d'attentes.
2. Principes liés à la terre et à son développement - les principes de productivité résiduelle, de contribution, de rendements croissants et décroissants, d'équilibre, de taille économique, de division économique.
3. Principes liés à l'environnement du marché - les principes de dépendance, de conformité, d'offre et de demande, de concurrence, de changement.
4. Le principe de l'utilisation la plus efficace (NEI).

Principes basés sur le point de vue de l'utilisateur (propriétaire, investisseur). Sur la base des principes de ce groupe, les concepts de base et les modèles de comportement du sujet (propriétaire / utilisateur) par rapport à l'objet d'évaluation sont formés, car ils contiennent les caractéristiques de la perception par le sujet des principales caractéristiques de coût de l'objet, qui, bien sûr, est subjectif. Celles-ci principes de base et l'analyse de divers modèles de comportement du sujet ont trouvé leur développement ultérieur dans la théorie de l'utilité. Dans la théorie de l'évaluation, ce groupe de principes sous-tend le concept de rentabilité et, par conséquent, l'approche par les revenus, dont les méthodes sont utilisées à la fois pour calculer la valeur de marché et pour déterminer un certain nombre de valeurs non type de marché(par exemple la valeur d'investissement). Dans le même temps, le niveau de revenu attendu de l'objet est fixé par l'évaluateur dans les prévisions conformément aux vues de l'investisseur (propriétaire).

Ces vues sont basées sur :

1) soit les exigences du marché en matière de taux de rendement pour des objets de ce type (sur l'appréciation de l'utilité d'un objet par le marché - lors de l'appréciation de la valeur vénale) ;
2) ou les exigences personnelles de l'investisseur (propriétaire) au taux de rendement du capital investi (lors de l'évaluation de la valeur d'utilité).

Utilité - est la capacité d'un bien immobilier à répondre aux besoins d'un utilisateur particulier dans un lieu particulier et pendant une certaine période de temps. Un bien immobilier n'a de valeur que lorsqu'il peut être utile au propriétaire potentiel : produire des produits industriels ou faire pousser des cultures, percevoir les loyers de ceux qui veulent posséder temporairement ce bien, etc.

La propriété peut être utile en ce qu'elle :

Met en œuvre une certaine fonction économique;
- est mis en location et permet de percevoir un loyer ;
- provoque un sentiment de fierté chez le propriétaire des droits immobiliers. Pour un bien immobilier rentable, l'utilité est mesurée par le montant des revenus tirés de son utilisation.

Le principe de substitution est que la valeur maximale d'un bien est limitée au prix le plus bas auquel un autre objet ayant une utilité similaire (équivalente) peut être acquis. Ce principe suppose qu'il existe des choix pour l'acheteur. Il montre qu'un remplacement raisonnable peut toujours être trouvé pour le bien évalué, soit sous la forme d'un objet similaire existant sur le marché, y compris un terrain, soit d'une éventuelle construction neuve. objet similaire dans des délais acceptables.

Ce principe universel sous-tend chacune des trois approches traditionnelles de l'évaluation - coût, marché et revenu.

Le principe d'attente signifie que la valeur est créée par l'attente des avantages futurs qui peuvent être obtenus de la possession de ce bien. Selon ce principe, la valeur est déterminée par la valeur actualisée des bénéfices futurs ou d'autres avantages futurs projetés.

Principes liés au territoire et à son aménagement (aménagements). Ce groupe de principes permet d'évaluer les caractéristiques de production (opérationnelles) d'un objet et des facteurs de production, et leur influence sur le processus de formation de la valeur, non seulement séparément, mais aussi à travers la nature de leurs relations mutuelles. Ici l'objet est considéré comme faisant partie de la sphère de production et les lois fondamentales de la microéconomie s'y appliquent. Les principes de ce groupe permettent à l'évaluateur de refléter au mieux dans les calculs les propriétés de l'objet d'évaluation lui-même et l'environnement dans lequel il opère. Ces principes sont axés sur une analyse complète des propriétés de l'immobilier et des conditions dans lesquelles il est exploité, et sans eux, il est impossible d'appliquer l'approche par les coûts. Dans le même temps, l'approche des coûts est basée sur le principe de substitution (le premier groupe) et le calcul de la valeur marchande d'un bien immobilier dans le cadre de l'approche des coûts est impossible sans l'utilisation du troisième groupe de principes.

Le principe de la productivité résiduelle. La valeur d'un terrain est déterminée par sa productivité (taux de rentabilité du capital investi). La productivité est basée sur le revenu créé par chacun des facteurs de production. Chaque facteur de production a sa propre forme de compensation (paiement pour son attraction): pour un terrain - loyer, pour le travail - salaire, pour le capital - intérêt, pour les efforts entrepreneuriaux - profit. La terre étant physiquement immobile, les facteurs travail, capital et activité entrepreneuriale il faut y être attiré. Et cela signifie que la compensation pour l'utilisation de ces facteurs doit d'abord être effectuée et seulement après cela, le paiement du loyer peut être effectué. En ce sens, le terme traditionnel dans l'économie occidentale est utilisé. valeur résiduelle» terre, c'est-à-dire la terre ne vaut quelque chose que lorsqu'il y a un solde après paiement des autres facteurs de production.

Le principe de productivité résiduelle est le principe selon lequel revenu net n'est attribué à la terre qu'après paiement des autres facteurs de production.

Par exemple, un promoteur, sur la base d'un suivi immobilier, détermine que la valeur marchande d'un chalet sera de 2,5 millions de roubles. L'entrepreneur estime les travaux de construction à 2 millions de roubles. Après avoir établi que le revenu d'entreprise du promoteur ne doit pas être inférieur à 0,3 million de roubles, l'entrepreneur détermine le prix maximum qu'il peut dépenser pour un terrain - 0,2 million de roubles.

Le principe de contribution (productivité marginale). La valeur de la propriété dépend de la présence ou de l'absence de tout élément d'améliorations foncières. Ainsi, chacun des éléments d'amélioration foncière contribue à la valeur de la propriété et, par conséquent, du terrain lui-même. Cet ajout au coût de l'objet (par exemple, l'ajout d'équipements supplémentaires - une cheminée, une piscine, un court de tennis, etc.) est assuré par l'introduction d'un nouveau facteur, dont le coût peut être supérieur ou inférieur à la valeur de l'apport. La contribution est le montant par lequel la valeur de la propriété change, en raison de la présence ou de l'absence de tout élément supplémentaire d'améliorations foncières.

Le principe de contribution montre comment investissement supplémentaire fonds pour améliorer la propriété (terrain) augmente sa valeur.

Le principe de l'évolution (augmentation et diminution) de la productivité. Les améliorations mises en œuvre par l'utilisateur sur le terrain ont la propriété de modifier la productivité (rendement). Cela signifie que, ceteris paribus, à mesure que des améliorations sont ajoutées au terrain, la valeur de l'objet augmente à un rythme croissant jusqu'à un certain point, à partir duquel la valeur, bien qu'en augmentation, ralentit déjà.

Selon ce principe, les améliorations ultérieures sont économiquement viables jusqu'à ce que l'augmentation de la valeur de l'objet soit égale au coût des améliorations ajoutées. Ce principe répond à la question des propriétaires : à quelle intensité faut-il construire leur terrain ?

Exemple : Une société de développement possède 1 hectare de terrain. Après avoir recueilli les informations pertinentes, l'expert effectue tableau suivant calcul des bénéfices pour les bâtiments de différentes densités.

Le principe d'équilibre (proportionnalité). Si pas assez de facteurs de production sont appliqués à la terre, alors elle est sous-développée. Si trop - surchargé de bâtiments Dans les deux cas, la terre est utilisée de manière inefficace et, conformément au principe de productivité résiduelle, la valeur de la terre est perdue. Tous les facteurs de production doivent être en juste proportion, en harmonie les uns avec les autres, afin que le revenu total de la terre soit maximisé.

Le principe stipule que pour tout type d'utilisation des terres, la valeur immobilière est maximisée avec une combinaison optimale (équilibrée) d'améliorations foncières.

Le principe de la taille économique. La valeur de l'immobilier augmente avec la taille optimale du terrain et vice versa. L'échelle acceptable d'aménagement des terres est déterminée par les conditions concurrentielles du marché et les exigences des utilisateurs.

Le principe de taille économique détermine la quantité de terre nécessaire proportionnellement pour assurer l'échelle optimale d'utilisation des terres conformément aux conditions du marché dans un lieu particulier.

Le principe de taille économique est le même principe d'équilibre, mais pris à une autre échelle et sur un autre plan. Une illustration est la valeur incrémentielle d'un morceau de terre uni.

Supposons qu'il est prévu de transférer le terrain au carrefour dans une station-service. Si le site est petit, il y aura des problèmes de stationnement, d'entretien et de stockage des carburants et des lubrifiants. Si le terrain est grand, une partie du terrain ne sera pas utilisée et n'apportera pas de revenus supplémentaires. Dans le premier cas, le propriétaire de la station-service doit acheter un terrain supplémentaire, dans le second cas, il doit renoncer au terrain excédentaire.

Le principe de la division économique des droits. Les systèmes de droit de la propriété dans un certain nombre de pays permettent de diviser et de vendre séparément les droits de propriété sur les terres. La valeur des biens immobiliers augmente avec une séparation (ou une connexion) optimale droits de propriétéà la propriété et vice versa.

Le principe de division économique stipule que les droits de propriété doivent être divisés et combinés de manière à augmenter la valeur totale des biens immobiliers.

Principes liés à l'environnement de marché. Ces principes sont liés à l'infrastructure du marché et constituent une interprétation de la théorie appliquée de l'évaluation des modèles économiques généraux caractéristiques de l'environnement du marché. Ils sous-tendent l'application du concept de marché et, par conséquent, l'approche comparative du marché dans l'évaluation. Sans tenir compte de l'impact des principes de ce groupe, il est impossible de déterminer correctement la valeur marchande d'une propriété et l'une des valeurs estimées du type de marché.

Le principe de dépendance (des influences extérieures). L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants influençant la valeur de l'immobilier. La qualité d'un emplacement dépend de la relation physique du terrain et du type d'utilisation du sol adopté dans le comté, ainsi que de la proximité d'un environnement économique particulier. Ensemble, ces caractéristiques constituent le statut, ou la localisation économique, de l'utilisation des terres. S'il y a des changements dans les modèles d'utilisation des terres dans le comté, ou si l'environnement économique change, cela affectera généralement la valeur des propriétés.

Par exemple : construire un centre commercial à proximité, créer un lac artificiel, construire une école ou une usine de traitement des déchets. Le degré d'impact est lié à l'étendue de la nouvelle utilisation des terres et aux liens entre le site évalué et le nouveau. Cela exprime le principe de dépendance : la valeur d'une propriété est influencée par l'environnement extérieur et elle-même affecte à son tour les cas d'utilisation et la valeur des autres utilisations du sol dans la zone environnante.

Le principe de conformité. Un projet qui ne répond pas aux normes du marché est susceptible d'échouer financièrement.

Le principe d'appariement détermine dans quelle mesure style architectural et les niveaux d'équipements et de services offerts par le promoteur dans une propriété particulière répondent aux besoins et aux attentes du marché.

Les principes de régression (diminution) et de progression (augmentation) sont liés au principe de correspondance. La régression est plus susceptible de se produire lorsque l'option d'utilisation des terres appliquée est surévaluée et excessive pour le marché.

Par exemple, la construction d'une maison au coût de 175 000 dollars. dans un quartier où les autres maisons coûtent de 70 000 à 80 000 dollars, cela deviendra non rentable - ils n'en donneront pas un prix sur le marché qui puisse même récupérer les coûts. Et inversement, si plusieurs magasins sont en reconstruction dans une zone commerciale, une progression est probable : une augmentation de la valeur de tous les magasins de cette zone.

Le principe de l'offre et de la demande. Une propriété a une valeur si elle a une utilité pour un utilisateur ou un groupe d'utilisateurs. Cependant, il devrait être relativement rare. L'offre est le nombre de biens disponibles sur le marché à un prix donné. La demande est généralement caractérisée par le nombre d'objets que les acheteurs potentiels sont prêts ou capables d'acheter pendant une certaine période de temps au prix du marché en vigueur à ce moment-là. En cas d'offre excédentaire ou de baisse de la demande, les prix et les loyers baissent. Si la demande augmente ou l'offre diminue, alors dans des conditions d'équilibre économie de marché et des relations de marché stables, la valeur de la propriété augmente. Lorsque l'offre et la demande sont équilibrées, le prix du marché a tendance à refléter le coût. L'excédent des prix du marché sur les coûts stimule la construction neuve et, à l'inverse, si les prix du marché sont plus bas, la construction ralentira ou s'arrêtera jusqu'à ce que la reprise de la demande entraîne une hausse des prix du marché.

L'offre est la quantité de biens disponible à un prix donné ; la demande est la quantité de biens désirée à un prix donné. L'offre et la demande ne déterminent en interaction que la valeur et les prix sur le marché. La demande est généralement plus élastique que l'offre et est plus sensible aux prix. caractéristique marché de l'immobilier.

Le principe de concurrence. Si les propriétaires de capitaux libres sentent des profits excédentaires ou monopolistiques sur le marché immobilier, ils essaieront de pénétrer ce marché. Les bénéfices excédentaires ou de monopole sont des montants supérieurs à ce qui est raisonnablement nécessaire pour compenser l'activité entrepreneuriale. Des profits plus élevés que d'habitude stimulent plus de concurrence.

Le principe de concurrence reflète l'action régulatrice des mécanismes de marché : lorsque le profit sur le marché dépasse le niveau nécessaire pour rémunérer les facteurs de production ; la concurrence s'intensifie sur ce marché, ce qui entraîne à son tour une baisse du niveau moyen de revenu. Les bénéfices excédentaires à un certain stade de développement du marché peuvent jouer un rôle stimulant en attirant des capitaux vers ce secteur du marché et en y créant des conditions concurrentielles. Cependant, en combinaison avec le monopole, cela conduit à une concurrence destructrice et sape le marché, déformant la valeur réelle des objets du marché.

Si l'expert est confronté à un flux de revenus supérieur à la norme du marché, il doit faire preuve de prudence : par exemple, traiter les bénéfices excédentaires comme un flux de revenus distinct (avec le flux de revenus correspondant au niveau normal de bénéfice), ou déterminer le tout le flux de revenu excédentaire est plus risqué que la normale, et capitalisez-le sur taux élevé.

Le principe du changement. La valeur des biens immobiliers n'est pas constante dans le temps. Les objets immobiliers s'usent. De nouvelles entreprises ouvrent, d'autres ferment. La nature de l'occupation des sols évolue sous l'influence des individus et des institutions publiques. fluctuations de la masse monétaire et taux d'intérêt. Conditions économiques ouvrir de nouvelles possibilités. Le coût des marchandises est affecté par les événements internationaux. Les nouvelles technologies et les nouvelles normes sociales engendrent de nouvelles exigences pour l'immobilier. L'évolution démographique dicte le besoin de divers types logement. Les goûts et les humeurs des gens changent. Ces facteurs et d'autres peuvent modifier l'utilité d'un bien immobilier à un endroit particulier. Vous devez également prendre en compte l'état et le stade de développement de la ville, du quartier, de l'industrie : au stade de développement, de maturité, de déclin ou de renouveau. La valeur d'une propriété au stade de développement d'une certaine zone sera plus élevée que la même propriété dans la même zone, mais en déclin.

Le principe du changement consiste à prendre en compte lors de l'évaluation d'un bien immobilier changements possibles conditions naturelles et socio-économiques dans lesquelles se trouve l'objet.

Ainsi, le changement est un attribut indispensable de la valeur de l'immobilier au fil du temps. Par conséquent, toute estimation immobilière est nécessairement datée par un numéro précis.

Le principe de la meilleure utilisation (BWE) est fondamental dans la théorie de l'évaluation immobilière. Ce principe synthétise les principes des trois catégories et unifie tous les principes d'évaluation. C'est le principe qui détermine le choix des facteurs et des caractéristiques de l'objet qui affectent sa valeur marchande.

Le principe NEI détermine l'utilisation de l'entreprise qui fournit la valeur la plus élevée à la propriété à la date d'évaluation. Mais ce n'est pas sa formulation complète. Ceci est oublié par ceux qui prétendent que le principe du NEI n'est pas du tout nécessaire, car sinon, au lieu de jardins d'enfants et d'écoles, des casinos et des usines de boissons alcoolisées seront construits partout.

En fait, le principe NEI stipule que l'utilisation la plus efficace est l'utilisation choisie parmi une gamme d'alternatives qui est à la fois :

1) techniquement (physiquement) réalisable ;
2) légalement autorisé ;
3) justifié financièrement ;
4) amène le bien évalué à sa valeur la plus élevée, qui s'applique également au terrain sur lequel les améliorations sont situées. Ces quatre conditions sont les critères à travers lesquels, comme à travers un tamis, toutes les options alternatives qui s'appliquent pour la «nomination» - NEI doivent être passées (vérifiées).

Dans la littérature éducative ces dernières années on a eu tendance à classer les NEI dans le deuxième groupe de principes liés à l'exploitation de la propriété. De l'avis des auteurs, il s'agit d'une "innovation" méthodologique infructueuse, car lors de l'analyse du NEI, il est nécessaire d'utiliser à la fois les facteurs de marché nécessaires pour évaluer la valeur de marché, et les attentes motivées et calibrées par le marché du propriétaire concernant la plus grande efficacité d'une utilisation particulière. Comme nous l'avons déjà noté, ce principe reflète synthétiquement l'impact de tous les autres groupes de principes et, à son tour, « teste » leur impact à travers ses propres critères.

Le marché immobilier ne consiste pas seulement en des actions pratiques qui impliquent de rencontrer des clients potentiels et de vendre des biens immobiliers, c'est aussi une grande couche de connaissances théoriques qui seront certainement utiles - par exemple, lors du choix d'une méthode d'évaluation. Soit dit en passant, l'évaluation immobilière est la même action populaire avec une propriété que l'achat et la vente. L'évaluation immobilière est comprise comme une série d'actions visant à déterminer la valeur de l'objet et les droits sur celui-ci. Pour l'évaluation correcte d'une propriété particulière, les experts utilisent un certain nombre de méthodes, de techniques et de principes. Fait intéressant, il n'est pas toujours possible d'utiliser toutes les méthodes et tous les principes. La législation permet l'utilisation d'un seul à la discrétion d'un spécialiste. Dans le même temps, à la suite de chaque approche, sa propre valeur marchande sera déterminée, ce qui diffère des autres.

Objectifs de l'expertise immobilière

Le concept et les objectifs de l'expertise immobilière permettent de comprendre l'ensemble des nombreux enjeux théoriques qui se posent à l'expert. Les évaluations immobilières sont réalisées dans de nombreuses situations. Ainsi, il est nécessaire pour :
1. réalisation du droit à l'héritage
2. partage des biens en cas de divorce ou partage des parts d'un bien
3. processus de liquidation
4. investissement intelligent
5. obtenir un prêt de institutions financières- ici, la propriété agit comme une garantie pour le retour des fonds
6. inscription au cadastre et calcul du montant de la taxe
7. achat et vente

Un tel éventail d'applications d'activités d'évaluation conduit au fait que, dans chaque cas, leurs propres méthodes et principes seront utilisés. À son tour, une connaissance claire de ce qu'est le concept, des objectifs et aide à naviguer dans le choix d'un outil d'évaluation.

Sur la base du fait que le sujet de l'évaluation immobilière est l'évaluateur et que l'objet de l'évaluation est l'immobilier, appartenant à celui ou autre propriétaire, l'évaluation immobilière est un ensemble d'actions des sujets des activités d'évaluation visant à établir une valeur marchande ou autre par rapport aux objets d'évaluation. En conséquence, la détermination de la valeur marchande ou d'une autre valeur d'un bien immobilier aux fins d'une gestion et d'une cession efficaces de celui-ci constitue l'objectif principal de l'évaluation immobilière. Mais l'évaluation n'est pas une fin en soi, sa nécessité est déterminée par le fait que diverses transactions sont effectuées avec des biens immobiliers, respectivement, l'évaluation est nécessaire pour prendre l'une ou l'autre décision de gestion concernant l'immobilier. Dans le même temps, pour prendre des décisions de gestion dans ce cas, il est nécessaire d'impliquer de nombreuses autres caractéristiques de l'immobilier: propriétés qualitatives, capacité productive(performance), coûts d'exploitation, usure, etc.

La base théorique du processus d'évaluation est un système de principes d'évaluation. Dans la pratique mondiale, il est d'usage de distinguer quatre groupes de principes d'évaluation.

Le premier groupe - principes basés sur les idées du propriétaire potentiel.

Le principe d'utilité, qui signifie que plus un bien est en mesure de satisfaire les besoins du propriétaire, plus son utilité et sa valeur sont élevées.

principe de remplacement. Cela signifie qu'en présence d'un certain nombre d'objets immobiliers homogènes (en termes d'utilité ou de rentabilité), les objets au prix le plus bas seront les plus demandés. Ce principe repose sur la possibilité d'un choix alternatif pour l'acheteur, c'est-à-dire La valeur d'un bien dépend de la disponibilité sur le marché de biens similaires ou de remplacement.

Le principe d'attente, qui est déterminé par le revenu (en tenant compte du montant et du moment de la réception) ou les avantages et commodités de l'utilisation de la propriété, y compris le produit de la revente ultérieure, que le propriétaire potentiel s'attend à recevoir. Ce principe sous-tend l'évaluation des biens immobiliers. approche des revenus et caractérise le point de vue d'un utilisateur potentiel sur les revenus futurs et leur valeur actuelle. Par exemple, la valeur des terres en localité alloué pour le développement résidentiel, reflétera le montant capitalisé du loyer (réel ou potentiel) que le propriétaire s'attend à recevoir de l'exploitation de l'immeuble résidentiel.

Le deuxième groupe - les principes associés au processus d'exploitation de biens immobiliers.

Le principe de contribution - pour évaluer la valeur d'une propriété, il est nécessaire de déterminer la contribution de chaque facteur et son éléments essentiels dans la formation de l'utilité et de la valeur de l'objet.

La rentabilité d'une propriété est déterminée par une combinaison de quatre groupes de facteurs: terrain avec bâtiments (si le site n'est pas aménagé, alors uniquement terrain), équipement et moyens techniques (pour un site non aménagé - également bâtiments et structures), main-d'œuvre et gestion . Dans le même temps, le coût de chaque groupe de facteurs dépend de l'augmentation de la valeur de l'ensemble du bien à partir de son utilisation, en tenant compte des caractéristiques quantitatives et qualitatives disponibles.
En d'autres termes, l'apport est l'ajout à la valeur d'un bien immobilier, qui résulte de la présence d'un facteur particulier ou de ses éléments.

Si l'on considère l'action de ce principe en dynamique, par rapport à un objet en expansion, alors la valeur de chaque apport ultérieur peut ne pas correspondre aux coûts spécifiques de création de l'élément en question, puisque la valeur totale de l'immobilier n'est pas toujours un simple somme des coûts des éléments constitutifs individuels. Par exemple, le coût d'installation d'un parking souterrain d'un montant de 150 000 $. peut augmenter le coût d'un immeuble résidentiel à plusieurs étages de 300 000 $.

Le principe d'équilibre - pour chaque type d'utilisation du sol, certains composants de l'objet sont requis, dont la combinaison optimale assure la valeur maximale de la propriété.

En d'autres termes, tout type de bien immobilier correspond à la combinaison optimale d'éléments en interaction dans la structure d'un objet immobilier à l'échelle d'un quartier ou d'une ville (agglomération), dans lequel un état d'équilibre est atteint qui assure la valeur maximale de l'objet entier. L'équilibre est rompu si les constructions du terrain se caractérisent par des aménagements insuffisants ou, au contraire, présentent des aménagements excessifs par rapport à ce terrain, par exemple, sa superficie.

Pour les objets immobiliers, l'équilibre se caractérise par indicateurs économiques capacité et efficacité. La capacité montre combien d'objets immobiliers peuvent être attachés à un certain terrain, tandis que les autorités locales peuvent : réglementer les paramètres immobiliers (hauteur, densité de construction, efficacité de l'utilisation des terres) ; établir des exigences pour la préservation du paysage, des bâtiments historiques, la protection des monuments historiques et culturels et des mesures de protection de l'environnement. L'efficacité est déterminée par le niveau de profit qu'une combinaison d'un terrain avec des bâtiments situés dessus peut fournir dans la mise en œuvre de divers projets de développement.

Le principe de la productivité résiduelle. Cela signifie que le propriétaire du terrain, avec des coûts minimes pour son aménagement, peut extraire revenu maximal(pour répondre aux besoins spécifiques de l'utilisateur avec un bien particulier ou, en combinant les caractéristiques de l'objet de manière favorable (emplacement favorable, etc.), pour obtenir le revenu maximum). Ce principe est utilisé pour déterminer la faisabilité d'une nouvelle construction.

Le principe de division. Signifie que les éléments physiques des biens immobiliers et les droits de propriété sur ceux-ci peuvent être divisés et combinés de manière à atteindre la valeur maximale de l'objet. Lors de la séparation des éléments physiques des droits de propriété immobilière, les options suivantes sont possibles :

Division spatiale: division des droits à l'espace aérien, à la couche de sol de la terre, à l'espace souterrain avec sous-sol, aux ressources en eau des bandes côtières, division de la masse terrestre en sections distinctes, division du bâtiment en sous-sol, planchers et ainsi de suite;

Séparation par types de droits de propriété : bail, usage limité, hypothèque, contribution à fonds autorisés entreprises, émettre des titres pour l'émission d'actions ;

Division selon le temps de possession ou d'usage : bail à court terme et à long terme, usage perpétuel, possession viagère, droit de gestion économique, gestion opérationnelle.

Le troisième groupe est les principes déterminés par l'action de l'environnement du marché.

Le principe de l'offre et de la demande. Signifie que le prix de l'immobilier change en raison de l'interaction de l'offre et de la demande. Il exprime l'interdépendance entre les besoins croissants en immobilier dans le cadre du développement socio-économique de la société et la limitation de l'offre due à la limitation naturelle du foncier, ainsi que coûts économiques pour la construction (reconstruction) d'améliorations.

Le principe de concurrence. Cela signifie que les prix des objets immobiliers sont fixés au moyen d'une rivalité constante des acteurs du marché qui cherchent à obtenir un profit maximum. Un taux de rendement élevé stimule l'attraction de capitaux sur le marché immobilier et accroît la concurrence. Le rôle positif de la concurrence réside dans le fait que ce n'est que dans un marché concurrentiel que l'on peut déterminer la valeur marchande lorsqu'elle égalise le retour sur investissement dans différents segments du marché immobilier. En présence de monopole, les profits excédentaires créent un caractère destructeur de la concurrence, sapent le fonctionnement des mécanismes du marché et, en fin de compte, conduisent à une valeur marchande faussée de l'immobilier. Ce processus est particulièrement dangereux au stade de l'origine et de la formation du marché immobilier (principalement foncier), typique de notre pays.

Le principe de conformité. C'est-à-dire que la valeur maximale d'une propriété se produit lorsqu'il existe un niveau raisonnable d'uniformité architecturale et un modèle d'utilisation des terres compatible. Conformité des caractéristiques du bien avec les besoins et les attentes marché local fournit une forte demande du marché pour cela, et par conséquent, un coût élevé.

Le principe de la modification de l'environnement extérieur. Il s'agit, lors de l'évaluation des objets immobiliers, de prendre en compte les éventuelles évolutions économiques, sociales et conditions légales dans lesquels ils sont utilisés, ainsi que la prise en compte de l'environnement extérieur et des perspectives de développement de la zone. Le principe de modification de l'environnement extérieur doit être pris en compte lors de la rédaction d'un rapport d'expertise en indiquant la date à laquelle la valeur du bien est déterminée.

Le quatrième groupe est représenté par un principe : le principe de l'utilisation la meilleure et la plus efficace. Il résume l'impact des trois groupes de principes d'évaluation ci-dessus.

Ce principe signifie que parmi les options possibles d'utilisation de la propriété, on sélectionne celle qui met le plus pleinement en œuvre Fonctionnalité terrain avec améliorations. Cette option est utilisée pour évaluer la valeur des biens immobiliers.

L'expert tient compte des pertes de recouvrement des paiements en analysant les informations historiques sur un objet spécifique avec une prévision ultérieure de cette dynamique et peut ainsi déterminer l'option qui apporte le revenu maximum possible du terrain, que le site soit construit ou non. ou non et quels bâtiments s'y trouvent à la date des estimations.

Tous les principes d'évaluation immobilière ci-dessus sont étroitement liés et, selon le type et les spécificités de la propriété à évaluer, de la méthode d'évaluation utilisée, ils peuvent jouer un rôle principal ou secondaire.

Les principes considérés représentent la base théorique pour l'évaluation de la valeur des objets immobiliers. Trois approches fondamentales de l'évaluation immobilière se basent sur elles : rentable, comparative et coûteuse.

Principal Lois fédérales qui régissent le processus d'évaluation immobilière- n° 135 "Sur les activités d'évaluation" et le Code foncier. La loi fédérale n ° 135 divulgue la définition de l'évaluation immobilière, qui s'entend comme un ensemble de action gouvernementale visant à établir la valeur de l'objet.

REMARQUE: La loi fédérale n° 135 décrit le type d'évaluation cadastrale, mais pas la procédure dans son ensemble.

Pour une économie de marché, la définition du concept est la suivante : l'estimation d'un bien immobilier est l'établissement de la valeur d'un bien auquel il peut être vendu dans un marché concurrentiel. Le concept peut être pleinement défini comme l'établissement de la valeur d'un bien immobilier.

L’expertise immobilière repose sur les principes suivants :

Outre les principes, chaque expertise immobilière poursuit certains objectifs, dont la réalisation est la tâche de la procédure.

Objectifs de l'expertise immobilière

Les notions de finalité et les principes de l'évaluation immobilière sont ce que le client doit avoir avant d'effectuer la démarche. L'objectif est une ligne directrice qui sert d'évaluation compétente de l'immobilier.

Le but de l'évaluation de la propriété dans chaque cas dépend des motifs de la conduite, qui peuvent être divisés en deux catégories : les transactions et les relations qui se sont développées indépendamment de l'accord.

A quoi sert l'expertise immobilière ? Il n'y a pas de liste exhaustive d'objectifs. Chaque cas a sa propre base, nécessitant la procédure d'évaluation.

Valorisation des transactions

Les objectifs dépendent du type de contrats :

Exécution de la procédure pour d'autres raisons

Outre les accords, la procédure est demandée dans les domaines suivants:

Segmentation du marché

L'immobilier est diversifié, tout comme sa valeur. Pour faciliter le processus d'évaluation, il existe une division du marché en segments:

IMPORTANT: la division du marché en segments n'est pas obligatoire. La segmentation classe uniquement les objets et facilite le processus d'évaluation.

Les propriétaires évaluent les biens immobiliers à l'aide d'une analyse comparative. La méthode est correcte, mais pas complète. Pour établir le prix du marché d'un bien immobilier, vous devez vous adresser aux personnes compétentes.

Pour émettre une hypothèque organismes bancaires recourir à l'aide de leurs propres évaluateurs, ce qui est fait en leur faveur.

De plus, des accords entre personnes(par exemple, lors de l'achat et de la vente), vous devez également recourir à une évaluation indépendante. Si la contrepartie est familière avec l'évaluateur, cela aura un mauvais effet de l'autre côté. Le conseil clé est de déterminer correctement l'objectif et de contacter une personne professionnelle et fiable.

L'estimation immobilière est une procédure qui comprend de nombreuses actions, dont chacune est importante à sa manière. Nous avons compris pourquoi une évaluation d'appartement est nécessaire, ainsi que les objectifs de l'évaluation immobilière. Déterminer le but signifie fixer le cours de l'évaluation, lui permettre de déterminer la valeur objective.

Vidéo utile

Vous pouvez en savoir plus sur ce qu'est une évaluation immobilière dans la vidéo ci-dessous :