Quel type de concurrence est le marché immobilier? Analyse du type de structure de marché du marché immobilier résidentiel. Principales caractéristiques du marché immobilier

Marché de l'immobilier - ce système interconnecté mécanismes de marché qui assurent la création, la transmission, l'exploitation et le financement de l'immobilier.

Le marché immobilier est un ensemble de marchés régionaux et locaux qui diffèrent sensiblement les uns des autres en termes de prix, de niveaux de risque, d'efficacité des investissements immobiliers, etc.

Le marché immobilier est une composante essentielle de toute économie nationale. l'immobilier est la composante la plus importante de la richesse nationale, qui représente plus de 50% de la richesse mondiale. Sans marché immobilier, il ne peut y avoir de marché du tout. marché du travail, marché des capitaux, marché des biens et services, etc. pour leur existence doivent avoir ou louer pour leurs activités les locaux dont ils ont besoin.

La propriété est située au centre de la combinaison processus économiques, intérêts privés et publics, normes et règles administratives (Fig. 9.1).

Figure 9.1 - L'immobilier - un objet d'intérêts économiques et étatiques

Immobilier en tant que marchandise, c'est un objet de transactions qui satisfait divers besoins réels ou potentiels et présente certaines caractéristiques qualitatives et quantitatives. AVEC L'essence de l'immobilier en tant que marchandise est la suivante:

Le contenu physique de la propriété (caractéristiques physiques qui décrivent la superficie, le volume, les matériaux de construction, la puissance systèmes d'ingénierie etc.);

Caractéristiques juridiques (les droits sur l'objet immobilier, et non l'objet lui-même, interviennent dans le chiffre d'affaires du marché) ;

Caractéristiques économiques qui donnent une idée de la valeur de l'objet (marché, restauration, remplacement, etc.) ;

Le coût de son entretien (réparations courantes et lourdes, eau, gaz, électricité, etc.) ; et la rentabilité (rentes et revenus indirects, appréciation de la valeur, etc.).

Le marché immobilier russe reflète tous les problèmes économie de transition et se caractérise par un développement inégal de ses segments, un cadre législatif imparfait et une faible activité d'investissement des citoyens et des personnes morales. Dans le développement du marché immobilier en Russie, on peut distinguer prochaines étapes:

1. Le marché immobilier a connu la période de développement la plus mouvementée au début des années 90. L'ouverture et le développement des entreprises se sont faits pratiquement dans un vide juridique, la demande devançant largement l'offre. Le point de départ ici peut être considéré comme l'autorisation de privatiser des appartements et, par conséquent, la possibilité de vendre et d'acheter des appartements. C'est alors que sont apparus un nombre important d'hommes d'affaires et de simples riches qui voulaient améliorer leur conditions de vie nouvelle façon. C'est-à-dire pas l'attente de logements sociaux gratuits, pas de programmes d'échange complexes, mais simplement l'achat d'appartements. A cette époque, relativement peu d'appartements étaient privatisés, il y avait peu de vendeurs d'appartements et il y avait déjà suffisamment d'acheteurs.

2. Au deuxième stade, les premiers apparaissent règlements réglementant l'activité immobilière en Russie. Cette période est caractérisée par la fourniture d'avantages importants, qui, tout en maintenant une bonne situation de marché, ont permis de percevoir bon revenu qui a attiré de nouveaux entrepreneurs dans ce segment du marché. Les prix des logements ont commencé à augmenter, mais les appartements sont devenus beaucoup plus difficiles à vendre et l'acheteur est devenu plus pointilleux. De nouvelles formes de service à la clientèle sont apparues. En particulier, la vente d'appartements à tempérament, l'octroi de prêts garantis par des appartements, sont apparus et se sont généralisés. Certaines entreprises ont commencé à travailler dans le cadre de contrats exclusifs, entraînant l'obligation de vendre l'appartement du client pendant une certaine période.

3. La troisième étape est caractérisée par un excès de la demande sur l'offre, un resserrement cadre législatif, concurrence intense sur le marché, qui a entraîné une baisse des revenus. Les petites entreprises font faillite, les moyennes et même les grandes luttent pour leur survie. Au début de 1996, une baisse naturelle du coût des appartements a commencé.

4. À partir du second semestre de 1999, une nouvelle étape dans le développement du marché immobilier russe a commencé après la crise d'août 1998 - l'étape de la fin des réductions de prix, le début de la stabilisation et une certaine reprise. Cela s'est produit dans le contexte d'une évolution favorable des indicateurs macroéconomiques dans le pays et, en particulier, de faibles taux d'inflation (par rapport à l'automne 1998), d'une dévaluation douce et limitée du rouble par rapport au dollar.

Par conséquent, le marché immobilier, comme il ressort de la théorie économie de marché, passé le stade du déclin, atteint la stabilisation, et en avant (pas nécessairement immédiatement) - une nouvelle hausse, y compris une certaine croissance des prix.

Par le mécanisme du marché et la régulation étatique le marché immobilier offre:

1. création de nouveaux objets immobiliers ;

2. transfert de droits immobiliers;

3. établissement de prix d'équilibre pour les objets immobiliers;

4. exploitation (gestion) de l'objet immobilier ;

5. répartition de l'espace entre les utilisations concurrentes des terres ;

6. investir dans l'immobilier, tout en réalisant les opérations suivantes réalisées avec l'immobilier :

6.1. avec changement de propriétaire :

Achat et vente d'objets immobiliers;

Héritage;

don;

Assurer l'exécution des obligations (par exemple, la vente d'objets immobiliers gagés ou saisis);

6.2. avec un changement partiel ou complet dans la composition des propriétaires :

Privatisation ;

nationalisation;

Changements dans la composition des propriétaires, y compris avec la division de la propriété ;

Contribution au capital autorisé ;

Faillite (liquidation) d'entités commerciales (avec satisfaction des créances des créanciers, y compris par la vente des biens des propriétaires);

6.3. sans changement de propriétaire :

Investissement dans l'immobilier;

Développement immobilier (agrandissement, nouvelle construction, reconstruction);

Changements dans le sens d'utilisation, le nom de la marque, l'adresse légale, etc. ;

Gestion, exploitation ;

Transfert à la gestion économique ou à la gestion opérationnelle, à usage gratuit ;

Revenus reçus régulièrement de la propriété de biens immobiliers, qui n'exigent pas du bénéficiaire activité entrepreneuriale;

Loyer (une partie (bénéficiaire du loyer) transfère la propriété à l'autre partie (payeur du loyer), et le payeur du loyer s'engage, en échange du bien reçu, à payer périodiquement un loyer au bénéficiaire sous la forme d'une certaine somme d'argent ou à fournir fonds pour son entretien sous une autre forme);

Entretien à vie avec une personne à charge ;

Transférer à gestion de la confiance;

Introduction (suppression) de servitudes et autres charges ;

Assurances sous diverses formes et diverses opérations, y compris les prêts de développement immobilier.

Toutes ces opérations dans une économie de marché sont réalisées à l'aide de mécanismes de marché et constituent donc le marché immobilier.

Tableau 9.1- Caractéristiques du marché immobilier

* La demande de propriétés est individualisée et non interchangeable, ce qui rend difficile l'équilibre et la proportionnalité du marché. L'ampleur de la demande ainsi que l'offre d'objets immobiliers sont largement déterminées par des facteurs géographiques (emplacement de l'objet dans la ville, région) et historiques (maisons de différentes périodes de construction); l'état de l'infrastructure dans la zone de la propriété (disponibilité des routes d'accès, routes, métros et autres types de voies de transport, commerce et services aux consommateurs, parcs, autres lieux de loisirs publics, etc.). L'offre et la demande sur le marché immobilier sont influencées par un certain nombre de facteurs. Les plus importants d'entre eux sont donnés dans le tableau. 9.2.

Figure 9.2 - L'évolution cyclique du marché immobilier

1 - on observe une baisse du marché immobilier lorsqu'il y a surabondance d'immeubles construits, lorsque le nombre d'immeubles inoccupés augmente rapidement et qu'il est difficile pour le propriétaire du bien de le vendre, les prix baissent. C'est un marché d'acheteurs; 2 - l'absorption des objets immobiliers créés intervient après une augmentation de la demande d'objets construits et se caractérise par une quasi-absence d'offre d'objets neufs. Ce cycle est déterminé par la croissance de la recherche pré-investissement sur la création de nouveaux biens immobiliers ; 3 - la construction neuve atteint son apogée à la suite d'une augmentation de la demande d'objets nouvellement créés et se caractérise par une augmentation des prix des objets de construction. C'est un marché de vendeurs ; 4 - la saturation du marché immobilier se produit lorsqu'un excès de capacité de construction et une surproduction sont créés produits de construction, une activité de construction se rétrécit. La croissance des ventes immobilières au cours de cette période est en baisse.

Tableau 9.2 - Le système des facteurs affectant l'offre et la demande

Le marché immobilier a une structure ramifiée et il peut être différencié selon diverses caractéristiques présentées dans le tableau. 9.3.

Tableau 9.3 - Classification des marchés immobiliers

Fonctions du marché immobilier

L'une des principales fonctions du marché est fixer des prix d'équilibre, à laquelle la demande effective correspond au volume de propositions. A des prix inférieurs au prix d'équilibre, il y a une demande excédentaire, et lorsque le prix d'équilibre est dépassé, il y a une offre excédentaire. Le prix concentre également une grande quantité d'informations sur la saturation du marché, les préférences des acheteurs, les coûts de construction, la politique économique et sociale de l'État dans le domaine, par exemple la construction de logements, etc.

Fonction de régulation est que le marché, fonctionnant de manière autonome, selon la définition d'A. Smith, redistribue les ressources par une "main invisible" entre les secteurs d'activité et oriente ses participants vers un objectif qui ne faisait pas du tout partie de leurs intentions - former une structure efficace de l'économie et satisfaire les intérêts publics. V monde moderne les carences de la régulation des marchés sont de plus en plus compensées administration publique économie nationale, notamment en termes de conservation de la nature, de protection de la concurrence, de redistribution des revenus, de création d'un environnement légal pour les affaires, de résolution de problèmes sociaux, etc.

fonction commerciale consiste à réaliser la valeur et la valeur d'usage d'un bien immobilier et à rentabiliser le capital investi.

Fonction de désinfection- c'est le nettoyage de l'économie des acteurs du marché non compétitifs et faibles, la faillite de ceux qui sont inefficaces. Le mécanisme du marché oriente les gens dans la direction de leur recherche, mais ne leur donne aucune garantie quant aux résultats finaux. résultats financiers. Il ne reconnaît que les investissements immobiliers socialement nécessaires, car seuls ceux-ci sont payés par l'acheteur. Par conséquent, libérer le marché des propriétaires inefficaces d'entreprises et d'autres objets immobiliers conduit à une durabilité et une croissance économique accrues.

Fonction d'information- c'est unique chemin du marché la collecte et la diffusion rapides d'informations générales et objectives, permettant aux vendeurs et aux acheteurs de biens immobiliers de prendre librement et avec compétence une décision dans leur propre intérêt.

Fonction intermédiaire Elle s'exprime dans le fait que le marché agit comme un intermédiaire agrégé et un lieu de rencontre pour de nombreux acheteurs et vendeurs indépendants et économiquement isolés, une connexion s'établit entre eux et une opportunité est offerte pour un choix alternatif de partenaires. Des intermédiaires professionnels opèrent également sur le marché immobilier : agents immobiliers, évaluateurs, agents, courtiers, assureurs, prêteurs hypothécaires et autres personnes fournissant des services aux participants intéressés.

Fonction stimulante agit sous la forme d'incitations économiques pour l'utilisation productive des acquis du progrès scientifique et technologique dans la création et l'utilisation de biens immobiliers. La concurrence force et soutient économiquement une forte activité commerciale et la recherche de nouvelles opportunités. Gestion efficace biens en capital.

Fonction d'investissement- Le marché immobilier est un moyen attractif de préserver et d'augmenter la valeur du capital. Il contribue au transfert de l'épargne et des accumulations de la population de la forme passive des actions au capital productif réel, qui rapporte un revenu au propriétaire de l'immobilier. Dans le même temps, l'immobilier lui-même sert en quelque sorte de garantie d'assurance contre les risques d'investissement.

fonction sociale se manifeste par la croissance de l'activité de travail de l'ensemble de la population, par une augmentation de l'intensité du travail des citoyens s'efforçant de devenir propriétaires d'appartements, de terrains et d'autres biens et objets de prestige.

Principale objectifs de gestion du marché immobilier:

Mise en œuvre des droits constitutionnels des citoyens sur les biens immobiliers et obligations liées à leur possession ;

Établissement sur le marché d'une certaine procédure et conditions de travail de tous ses participants;

Protection des participants contre la malhonnêteté, la fraude et les organisations et individus criminels ;

Assurer la libre tarification des objets immobiliers en fonction de l'offre et de la demande ;

Création de conditions pour les investissements, stimulant l'activité entrepreneuriale dans le domaine de la production ;

Améliorer l'environnement écologique, réaliser la croissance économique, réduire le chômage, résoudre le problème du logement et d'autres objectifs publics ;

Fiscalité équitable de l'immobilier et des acteurs du marché immobilier ;

Création de conditions favorables pour résoudre le problème du logement dans le pays et les régions.

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projet de cours

discipline Examen et inspection du processus d'investissement

Développé par un étudiant

gr. ST 38-01Stepanenko A.A.

Chef Loginov D.A.

introduction

Chapitre 2. Partie pratique

Conclusion

appendice

introduction

À la suite de l'émergence de biens immobiliers privés en Russie, un marché immobilier a commencé à se former et à se développer, basé sur la vente et l'achat de droits de propriété sur des biens immobiliers.

Un nombre croissant de citoyens, d'entreprises et d'organisations russes sont impliqués dans des transactions immobilières - il est construit, vendu, acheté, loué, hypothéqué, échangé, etc. dirigé le développement du marché immobilier de manière spontanée. Il est donc évident que le marché immobilier russe ne s'alignera pas de sitôt sur le monde.

Mon travail de cours révèle un concept tel que le marché immobilier, ses caractéristiques et ses fonctions.

Avec la transition d'une économie centralisée et planifiée à une économie de marché, un nouveau secteur de l'économie russe a commencé à se développer - le marché immobilier. Le point de départ de son développement doit être considéré en 1990, lorsque la "loi sur la propriété en URSS" a reconnu le concept de propriété privée, qui à l'avenir (Code foncier de la RSFSR de 1991, Code civil RF 1994, Code de l'urbanisme RF 1998) a été légalement formalisé pour les terrains, les bâtiments et les structures et leurs parties séparées - les locaux.

Cibler dissertation: examiner la classification et les fonctions des marchés immobiliers et résoudre la partie pratique du travail.

Tâches : 1) Étudier le concept de « marché immobilier » ;

2) Considérer la classification des marchés immobiliers ;

3) Révéler les caractéristiques des marchés immobiliers en tant que marchandise ;

5) Dans la partie analytique du projet, vous devez analyser :

1. Frais de reconstruction de la propriété.

2. Le coût d'exploitation du bien après sa reconstruction, compte tenu de la situation du marché.

3. Choisissez la meilleure option pour la reconstruction et la poursuite de l'exploitation de la propriété.

coût de reconstruction du marché immobilier

Chapitre 1. Classification des marchés immobiliers. une brève description de marchés

Le marché immobilier est un mécanisme par lequel les intérêts et les droits sont combinés, les prix de l'immobilier sont fixés.

Le marché immobilier et le niveau de son développement caractérisent le développement économie nationale. Dans le développement du marché immobilier en Russie, les étapes suivantes peuvent être distinguées.

L'immobilier occupe une place centrale dans le système de connaissances de toute structure sociale, remplissant simultanément deux fonctions importantes: le moyen de production et l'objet de consommation personnelle pour la vie, les loisirs, les activités culturelles, etc. L'économique et l'économique réglementation juridiqueétat des diverses sphères de la société et de la production matérielle.

L'objet principal et fondamental de l'immobilier - le terrain a une valeur unique dans l'ensemble du système d'activité entrepreneuriale des personnes et de leur vie même. Il est d'une valeur particulière pour l'ensemble de la société humaine, car il est le seul lieu de résidence de tous les peuples et générations de personnes, le principal et unique facteur dans tout domaine d'activité, directement ou indirectement impliqué dans la production de tous les autres biens et avantages. . L'immobilier est au centre de la combinaison des processus économiques, des intérêts privés et publics, des normes et règles administratives.

L'immobilier est un objet d'intérêts économiques et étatiques

L'immobilier en tant que marchandise est un objet de transactions (achat et vente, don, gage, etc.) qui satisfait divers besoins réels ou potentiels et présente certaines caractéristiques qualitatives et quantitatives.

L'immobilier est le bien le plus durable de tous les existants, assurant la fiabilité des investissements, puisque sa valeur peut augmenter avec le temps sous l'influence de divers facteurs. Une autre caractéristique importante de l'immobilier est que les biens immobiliers sont consommés à leur emplacement, il y a donc une telle caractéristique économique que les préférences territoriales. Autres caractéristiques économiques l'immobilier est inégal flux de trésorerie, différenciation de la fiscalité, variété des combinaisons de droits de propriété, réglementation stricte enregistrement des opérations, la liquidité et le besoin de gestion. Dans des conditions relations de marché la gestion immobilière est un système intégré complexe pour répondre aux besoins d'un type particulier de biens immobiliers.

Le marché immobilier a une grande influence sur tous les aspects de la vie et des activités des personnes, remplissant un certain nombre de fonctions générales et spéciales : tarification, réglementation, commercial, assainissement, information, intermédiaire, stimulant, investissement, social.

Le fonctionnement du marché immobilier est assuré par ses sujets, qui comprennent : les vendeurs, les acheteurs, les participants professionnels, les agences gouvernementales.

Les acteurs professionnels du marché sont les agents immobiliers, les évaluateurs, les concessionnaires et autres intermédiaires. L'activité immobilière est considérée comme une activité exercée par des personnes morales et des entrepreneurs individuels sur la base d'un accord avec une personne intéressée (ou par procuration) pour la commission en son nom et à ses frais ou pour son propre compte, mais à aux frais et dans l'intérêt de la personne intéressée des transactions de droit civil avec des terrains, des bâtiments, des constructions, des constructions, des locaux résidentiels et non résidentiels et des droits sur ceux-ci.

Le marché immobilier a une structure ramifiée et il peut être différencié selon divers critères : le type d'actif financier, le facteur géographique, l'objectif fonctionnel et d'autres indicateurs présentés dans le tableau. un.

Tableau 1

Classification des marchés immobiliers

La prise en compte du marché immobilier est impossible sans sa segmentation.

La segmentation du marché immobilier est la division de celui-ci en groupes homogènes d'acheteurs. Il existe les principaux segments suivants du marché immobilier:

1. Marché du logement ;

2. Marché immobilier commercial ;

3. Le marché des terrains.

marché du logement

Le parc de logements représente plus de 20 % de l'immobilier reproductible en Russie, et en tenant compte des bâtiments résidentiels sur jardin et chalets d'été- environ 30%. Le volume des investissements dans la construction de logements représente environ un quart de leur volume total, environ 13% de la population active est employée dans la construction et l'exploitation de logements. Cependant, des millions de familles et de célibataires vivent dans des appartements collectifs, des dortoirs ou louent des espaces à des particuliers, vivent dans des maisons délabrées et délabrées, font la queue pour l'amélioration de l'habitat, vivent à l'étroit - sur une superficie de ​​5m2 par personne.

La pénurie aiguë de logements est un phénomène chronique pour la Russie. Actuellement problème de logement exacerbe l'afflux constant de réfugiés et de migrants forcés en provenance des pays voisins. Dans le même temps, le passage aux relations de marché a entraîné une réduction de la construction de logements en raison de budget de l'état, qui était auparavant la principale source d'investissement dans la construction de logements.

Il y a un grand besoin de logement en même temps que le revenu moyen d'une famille russe moderne est faible, ce qui ne permet pas à la majorité de la population de se qualifier pour l'achat d'un logement. Le principal groupe d'acheteurs qui forme actuellement la demande de logements est de 4 à 6% de la population. Par conséquent, dès qu'il commence le développement durableéconomique, le bien-être des citoyens commencera à augmenter et la demande de logements de la population commencera à croître à un rythme accéléré.

Le marché du logement est divisé en marché du logement urbain et marché du logement de banlieue.

Le parc immobilier urbain est divisé en plusieurs groupes, compte tenu de la nature du développement :

logements de mauvaise qualité, logements typiques, bâtiments staliniens, maisons de meilleure planification,

logement de luxe. Dans le même temps, la qualité du logement et sa localisation sont les principaux paramètres,

· influençant la demande sur le marché du logement et pris en compte dans les prix des logements. La qualité des lieux de vie

caractérisé par 20 à 30 indicateurs, dont la taille de la cuisine, la présence d'un balcon ou d'une loggia,

disposition des chambres, des salles de bains, vue depuis les fenêtres, etc.

Par exemple, le logement d'élite à Moscou fait référence aux appartements situés dans des bâtiments qui répondent aux exigences suivantes. Ils doivent être construits (ou reconstruits) relativement récemment (pas plus de 15 ans). Ces maisons sont généralement situées dans le Centre, ou dans une zone écologiquement propre adjacente au Centre, ou même dans une zone éloignée (parfois en dehors du périphérique de Moscou), mais il doit être possible de se rendre rapidement au Centre. Il est obligatoire d'avoir un concierge ou une sécurité dans la maison, et dans le cas idéal - la protection du territoire adjacent. Le travail des services chargés de Maintenance et le maintien de l'ordre dans le bâtiment doit être effectué à un niveau élevé ; Il est également souhaitable d'avoir une alimentation autonome en chaleur et en eau.

Un rôle de plus en plus important est joué par la présence d'un garage ou d'un parking gardé sur le territoire ou à proximité immédiate du bâtiment (dans le cas idéal, il s'agit d'un garage souterrain).

Un signe important du logement "d'élite" est l'absence de personnes à faible revenu parmi les résidents. statut social. Ces derniers peuvent entrer dans des appartements de standing lors de la reconstruction du bâtiment. Selon les normes en vigueur, les anciens résidents de ces maisons, réinstallés pour la période de reconstruction, ont le droit de revenir après leur achèvement. L'acquisition d'un logement dans de telles maisons présente certains avantages: la pureté juridique de la transaction, la possibilité de décorer initialement votre maison à votre goût, un environnement social homogène. Les maisons qui répondent à la plupart des exigences ci-dessus sont diverses: briques, monolithiques, il y en a même des panneaux. Les appartements dans les maisons de luxe peuvent être situés sur un ou deux niveaux. Le nombre d'étages des bâtiments est également différent - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 étages. Dans le même temps, le nombre d'étages augmente avec l'éloignement du Centre. L'infrastructure des maisons d'élite est également différente dans son développement : elles peuvent disposer d'un complexe sportif, d'un service ménager, d'une piscine, d'un sauna, d'un jardin d'hiver.

La superficie totale de l'appartement est de 120-150 m2 et plus, à l'entrée il y a un hall de 20 m2 avec une petite fontaine et un aquarium, deux salles de bain, une cuisine-salle à manger de 15 m2, un invité et un maître espace sur deux niveaux.

La formation du marché du logement de banlieue est associée à la suppression des restrictions sur la construction individuelle de banlieue. Malgré la situation économique difficile du pays, la croissance d'une couche assez aisée de la population a activé la demande de maisons de campagne, chalets.

La demande de logements de banlieue dépend de l'emplacement (distance et direction de la ville), de la disponibilité des communications modernes (électricité, gaz, égouts, approvisionnement en eau, téléphone), de la proximité des zones de loisirs (réservoirs, forêts), assurant la sécurité personnelle et la sécurité des biens.

Marché de l'immobilier commercial.

Le marché de l'immobilier commercial a commencé à se dessiner dans le cadre de la privatisation des entreprises, du développement des relations de marché; il est beaucoup plus petit que le marché du logement, le nombre de transactions est faible ; dominé par les baux. Le marché de l'immobilier commercial a de grandes perspectives et des réserves pour son développement, notamment dans les grandes villes, mais il se développe lentement.

Le taux de location des biens immobiliers commerciaux dépend :

Type et emplacement de l'objet ;

La présence d'une entrée indépendante, de la sécurité, des places de parking,

Infrastructure;

Ce marché se divise en deux segments, qui se différencient selon leur destination fonctionnelle : le marché des bureaux et le marché des surfaces commerciales.

Le marché des bureaux dans les grandes villes constitue le deuxième segment (après le logement) du marché immobilier en termes de taille. Le marché des espaces de bureaux a de bonnes perspectives de développement, car la liberté de mener des activités entrepreneuriales conduit à la création de plus en plus de nouvelles structures commerciales qui ont besoin de locaux pour leur fonctionnement. Trois secteurs principaux se sont formés sur le marché des bureaux :

1. Des bureaux prestigieux répondant aux normes mondiales en matière de locaux administratifs. Ils sont situés dans des centres d'affaires spécialisés dans les zones centrales de la ville et à proximité des grands axes de transport. Tous les bureaux de cette catégorie sont équipés selon les normes occidentales, allant des plus systèmes modernes télécommunications, en terminant par les systèmes de climatisation. Les locaux internes, les bâtiments et les environs sont maintenus dans un état exemplaire, il y a son propre service de gestion, d'entretien et de sécurité, un parking surveillé. Le loyer de ces locaux est très élevé. Pour cette raison, certains entrepreneurs russes louent souvent des bureaux de première classe à l'étranger à des prix plus abordables.

2. Des bureaux situés dans des locaux bien finis et équipés, et parfois dans des appartements installés et bien rénovés grande taille, hôtels. Les tarifs de location ici sont acceptables pour les entreprises prospères, il y a une demande active dans ce secteur, qui ne cesse de croître.

3. Locaux dans les bâtiments du fonds non résidentiel municipal et départemental, des entreprises d'État (principalement des institutions scientifiques), des entreprises coopératives et privées. Il s'agit de locaux sans finition ni réparation et services connexes. Les loyers sont bas ici. Locaux inadaptés situés en dehors des échangeurs de transport.

Les centres-villes sont les meilleurs emplacements pour les bureaux, mais les embouteillages et le manque de stationnement réduisent l'accessibilité globale. La localisation des bureaux dans les zones de la zone centrale, également utilisée par les commerces, permet une utilisation plus intensive du terrain, car l'espace commercial au-dessus du troisième étage n'est quasiment jamais visité. Les bureaux augmentent quelque peu le chiffre d'affaires vendre au détail grâce à l'utilisation de ses services.

Depuis peu, on observe une tendance à séparer la localisation de la direction générale des entreprises et celle de la direction administrative générale, de la comptabilité et de la gestion courante. Dans le même temps, les cadres supérieurs, qui ont besoin de contacts avec l'environnement économique environnant, sont installés dans les sièges sociaux du centre, tandis que les cadres intermédiaires et inférieurs se déplacent vers les banlieues.

Les activités pour lesquelles les bureaux sont utilisés desservent tous les secteurs de l'économie, de sorte que la demande pour ces activités est directement liée au niveau de l'activité économique générale.

La valeur locative de l'immobilier commercial sera largement déterminée par le degré d'élasticité de l'offre et du chiffre d'affaires.

Les articles spécialisés (articles de prestige) et les articles spécialisés ont tendance à avoir une élasticité-revenu élevée et sont achetés peu fréquemment. Par conséquent, les acheteurs sont prêts à supporter les frais de transport pour trouver et comparer les options appropriées. Pour les magasins vendant cette gamme, la disponibilité globale dans le plus grand nombre de zones possible est primordiale.

Par conséquent, ces magasins sont prêts à payer des loyers élevés pour un emplacement central dans le quartier des affaires.

Les produits de grande consommation sont achetés fréquemment, les dépanneurs optimisent donc leur emplacement à proximité des habitations ou des lieux de travail. En règle générale, ces magasins sont prêts à payer le prix de location maximum à proximité des arrêts de transports en commun, en particulier du métro et des trains électriques. Dans le même temps, un trait caractéristique est la création de grands centres commerciaux dans les banlieues, où, en plus de la fonction commerciale elle-même, il existe des fonctions complémentaires - banques, bureaux de poste, Les compagnies d'assurance, restaurants, discothèques, etc.

La forme dominante des transactions sur le marché des locaux commerciaux du centre-ville est l'achat et la vente de locaux commerciaux, en dehors du centre - la location de locaux. Les taux de location dans le centre et à la périphérie diffèrent plusieurs fois. Comme le montre la pratique, à Moscou, par exemple, les tarifs de location deviennent inabordables pour les sociétés commerciales russes qui vendent des biens bon marché à la population. Leur place est occupée par des boutiques à la mode. De nombreux acheteurs louent d'abord une installation commerciale pour voir s'il y aura ou non un échange à un endroit donné, puis l'achètent.

La pratique se développe lorsqu'une parcelle est louée, où le commerce s'effectue à partir de voitures ou de conteneurs.

Marché de l'immobilier industriel

À la base, l'immobilier industriel est un lieu de production ou de stockage de biens. Selon la nature du produit, l'organisation de la production et les fonctions exercées, diverses exigences peuvent être imposées à l'immobilier industriel, par exemple, en termes de hauteur au sol, de charges au sol, de conditions de température et d'humidité, de possibilité de chargement et de déchargement opérations, accessibilité des transports etc. La valeur locative dépendra de la capacité de la propriété à maximiser les profits pour les locataires potentiels. Les tendances de la valeur locative ont tendance à être de nature hautement cyclique, en corrélation avec la nature cyclique des changements dans l'activité économique globale. En raison de la poursuite crise économique la vente d'entreprises en tant qu'ensembles immobiliers n'est pas très répandue. Investir dans l'immobilier industriel est plus risqué que l'immobilier commercial, car l'immobilier industriel est plus vulnérable aux fluctuations économiques.

La localisation dans l'aire urbaine dépendra de la nature de l'activité, de la taille du marché et du stade de développement de l'entreprise. Les entreprises ayant un petit marché localisé (imprimeurs, petites entreprises de réparation et de construction) peuvent préférer être situées à proximité de leur marché. Les grandes entreprises préfèrent s'implanter en périphérie de l'agglomération pour des raisons de proximité des autoroutes et de capacité à utiliser de grandes surfaces.

Un segment en développement dynamique du marché immobilier est le marché des entrepôts. Il se différencie à la fois par son type et son équipement :

Complexes d'entrepôts spécialisés équipés de techniques modernes

installations, chauffage et autres commodités ;

Hangars équipés modernes;

Sous-sols et demi-sous-sols ;

Rez-de-chaussée de divers bâtiments ;

Abris anti-bombes remis à neuf ;

Autres locaux.

Actuellement, les principales formes suivantes de mise à disposition d'installations de stockage sont utilisées : location, garde de marchandises, garde avec assurance.

Les tarifs de location sur le marché des entrepôts sont différenciés en fonction du degré d'équipement de l'entrepôt, de sa localisation, de son éloignement des hubs de transport.

L'offre sur le marché des entrepôts tend à croître. Une augmentation de la demande d'installations de stockage à mesure que le nombre d'entités économiques augmente créera une demande garantie d'installations de stockage.

Marché foncier (propriété agricole)

Les biens immobiliers agricoles doivent être compris comme des terres avec des améliorations existantes destinées à la production de produits agricoles. Dans un marché établi, l'offre de biens immobiliers agricoles est inélastique, de sorte que la valeur locative sera déterminée par la demande, qui dépendra à son tour de la productivité de la terre, des coûts de production et des prix des produits finaux. La demande et le prix des parcelles vendues dépendent également de la destination de la parcelle (sous le développement résidentiel, pour le jardinage, pour une économie paysanne), éloignement de la ville, prestige du territoire, présence de plans d'eau à proximité, forêts.

Dans de nombreux pays, le foncier est l'une des principales valeurs circulant sur le marché immobilier. En Russie, le marché foncier commence à peine à prendre forme. Il existe des exploitations avec des parcelles horticoles, des chalets d'été, un petit nombre d'exploitations avec des terres d'entreprises achetées. La formation du marché foncier, la formation des prix de marché des terrains se fait cependant à un rythme insuffisant, ce qui s'explique par l'imperfection du cadre juridique et du mécanisme actuel des relations foncières.

Décrivant le marché foncier de la Fédération de Russie, il convient de noter ce qui suit.

Malgré le fait que, conformément à la loi «sur la réforme agraire» propriété privée sur les terres a été autorisé en 1990, l'affaire n'est pas allée plus loin que de déclarer la possibilité de propriété foncière privée.

Le Code foncier de la RSFSR, adopté en avril 1991, a considérablement limité le cercle des propriétaires potentiels et leurs droits. Les mécanismes de privatisation n'ont pas non plus été élaborés. L'État d'hier et d'aujourd'hui reste le principal propriétaire foncier et conserve toutes ses fonctions de contrôle. Chaque segment de marché représenté peut être divisé en d'autres segments. Par exemple, le marché du logement est divisé en marché du logement urbain et marché du logement de banlieue, le marché non résidentiel - en marché de l'immobilier commercial, marché des bureaux, marché des entrepôts, etc.

Selon Jack Friedman et Nicholas Ordway, "Le marché immobilier est un ensemble spécifique de mécanismes par lesquels les droits de propriété et les intérêts connexes sont transférés, les prix sont fixés et l'espace est réparti entre diverses utilisations concurrentes des terres."

Cependant, la définition du marché immobilier sera plus complète, représentant un complexe de relations associées à la fois à la création de nouveaux objets immobiliers et à l'exploitation de ceux existants.

"Le marché immobilier est un système interconnecté de mécanismes de marché qui assurent la création, le transfert, l'exploitation et le financement d'objets immobiliers" .

Le marché immobilier est un ensemble de marchés régionaux et locaux qui diffèrent sensiblement les uns des autres en termes de prix, de niveaux de risque, d'efficacité des investissements immobiliers, etc.

Le marché immobilier présente un certain nombre de caractéristiques présentées dans le tableau. 2.

Tableau 2

Caractéristiques du marché immobilier

Par le mécanisme du marché et la régulation étatique, le marché immobilier offre :

Création de nouveaux objets immobiliers;

Transfert de droits sur des biens immobiliers;

Établissement de prix d'équilibre pour les objets immobiliers ;

Exploitation (gestion) de la propriété ;

Répartition de l'espace entre les utilisations concurrentes des terres ;

investissement immobilier,

tout en effectuant les opérations suivantes réalisées avec des biens immobiliers :

* avec changement de propriétaire :

Achat et vente d'objets immobiliers;

Héritage;

don;

Assurer l'exécution des obligations (par exemple, la vente d'objets immobiliers gagés ou saisis);

* avec un changement partiel ou complet dans la composition des propriétaires :

Privatisation ;

nationalisation;

Changements dans la composition des propriétaires, y compris avec la division de la propriété ;

Contribution au capital autorisé ;

Faillite (liquidation) d'entités économiques (avec satisfaction des créances des créanciers, y compris par la vente des biens des propriétaires);

* sans changement de propriétaire :

Investissement dans l'immobilier;

Développement immobilier (agrandissement, nouvelle construction, reconstruction);

Changements dans le sens d'utilisation, le nom de la marque, l'adresse légale, etc. ;

Gestion, exploitation ;

Transfert à la gestion économique ou à la gestion opérationnelle, à usage gratuit ;

Revenus reçus régulièrement de la propriété de biens immobiliers, qui ne nécessitent pas d'activité entrepreneuriale de la part du bénéficiaire ;

Entretien à vie avec une personne à charge ;

Transfert à la gestion fiduciaire ;

Introduction (suppression) de servitudes et autres charges ;

Assurances sous diverses formes et diverses opérations, y compris les prêts de développement immobilier.

Toutes ces opérations dans une économie de marché sont réalisées à l'aide de mécanismes de marché et constituent donc le marché immobilier.

Chapitre 2. Partie pratique

L'objet se compose de deux bâtiments combinés qui, selon l'époque de leur construction, sont divisés en deux étapes :

1) un immeuble résidentiel de quatre étages avec des bureaux et un parking souterrain pour 38 voitures. L'installation a été mise en service en 2009;

2) un groupe de maisons bloquées à plusieurs étages, dans lequel se trouvent des appartements séparés sur 2 niveaux.

La propriété est passée à un nouveau propriétaire. Le type d'utilisation et les attentes de rentabilité associées à l'étape 1 sont tout à fait satisfaisantes pour le propriétaire. Il a cependant des doutes sur la faisabilité économique de l'étape 2 (blockhaus à plusieurs étages).

Le propriétaire envisage des options pour améliorer l'efficacité de sa propriété. A cet égard, il envisage trois options pour utiliser son objet :

Variante A

Bâtiments résidentiels unifamiliaux bloqués. Les places de parking sont situées sur deux étages, les locaux commerciaux sont situés au niveau de la rue, le volume principal du bâtiment est constitué d'appartements résidentiels, chacun ayant une entrée séparée, à la fois de la cour et du parking

Équilibre de surface

Variante B

Option de reconstruction avec diverses combinaisons d'options d'appartements. Les places de parking sont situées au même niveau, un grand nombre de locaux commerciaux divers sont prévus au niveau de la rue, les appartements ont des entrées séparées soit de la cour soit de la cage d'escalier, les appartements sont à un, deux et quatre niveaux. Il y a un escalier et un ascenseur qui relient la cour, à la fois depuis le parking et depuis le niveau de la rue. 60 appartements sont prévus dans l'immeuble, la superficie moyenne d'un appartement est de 115m2.

Équilibre de surface

Variante C

Le bâtiment est en cours de transformation en bureau et centre commercial. Stationnement sur un étage. Il y a de nombreux locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Le bâtiment contient principalement des bureaux avec des entrées séparées de la rue ou de la galerie marchande. Depuis le parking, un ascenseur et un escalier relient la galerie marchande et une partie des bureaux. Grâce à la structure à poteaux et poutres du bâtiment, les locaux commerciaux peuvent être facilement réaménagés et divisés en blocs séparés.

Équilibre de surface

Données initiales sur la situation du marché pour la tâche

Part des capitaux attirés dans les coûts d'investissement (pourcentage)

Le moment du paiement du capital attiré et le mode de remboursement de la dette

Acceptez pour toutes les options le délai de remboursement de 10 ans et la méthode de remboursement de la dette - en parts égales de 10% avec le premier paiement en 2015.

Données initiales pour le calcul de la rentabilité des options de reconstruction A, B, C à la valeur actuelle des rentrées de fonds

Données d'entrée générales

Les calculs ont été effectués dans le programme Excel.

Afin de déterminer la solution d'investissement optimale, il est nécessaire de déterminer le montant des revenus et des dépenses pour une certaine période et de calculer la valeur finale.

Premièrement, nous analysons les données initiales et déterminons les niveaux de loyer, le prix de vente et les coûts d'entretien sur une période de cinq ans. Après avoir calculé toutes les valeurs, nous pouvons déterminer les revenus locatifs reçus de l'immobilier par années et le montant pendant 5 ans et trouver les revenus de la vente de tous les biens immobiliers après 5 ans d'exploitation.

Ensuite, nous déterminons le coût de l'entretien de notre installation par années et trouvons le montant pour 5 ans. Ensuite, nous trouvons les autres dépenses, qui comprennent la rente foncière, les coûts d'investissement et les amortissements. Après avoir déterminé la somme de tous les revenus et dépenses, nous trouvons le bénéfice de nos activités et facturons l'impôt dessus, puis additionnons le bénéfice reçu du loyer et de la vente, et obtenons la valeur finale.

La comparaison des options a montré que le plus option rentable la possibilité d'augmenter l'efficacité de leur propriété est l'option C, suivie de l'option B. L'option A occupe la position de l'option la moins rentable de la liste.

Conclusion

Suite au travail effectué, les conclusions suivantes peuvent être tirées :

Le marché immobilier en Russie en est aujourd'hui à ses balbutiements. Son développement est inégal. Les raisons d'un développement inégal sont les suivantes : l'absence d'un cadre législatif systémique dans ce domaine jusqu'à présent, la privatisation injustifiée, l'instabilité de l'économie et de l'inflation, le caractère risqué activité d'investissement, et etc.

Le marché immobilier est une composante essentielle de toute économie nationale.

Le marché immobilier est étroitement lié aux autres marchés. Sans marché immobilier, il ne peut y avoir de marché du tout, car quand le marché des biens et des services, le marché du travail, etc. n'auront pas pour leur existence les locaux loués nécessaires à leurs activités.

De plus, l'immobilier est un placement de capital rentable, car. les fonds investis dans l'immobilier sont protégés de l'inflation.

Ainsi, il convient de noter que l'amélioration effective de l'économie immobilière dans le cadre de la Russie moderne- c'est une voie prometteuse, qui doit être étudiée, améliorée et développée à partir des expériences étrangères et nationales.

appendice

Bilan de surface pour l'option A

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Le marché immobilier a une structure ramifiée, et il peut être différencié selon divers critères : le type d'actif financier, le facteur géographique, la destination fonctionnelle et d'autres indicateurs (tableau 4.2).

Marché primaire en Russie, il est formé au détriment des installations nouvellement construites et de la privatisation des entreprises d'État et municipales, des terrains, des bâtiments et des locaux et des droits de propriété. Il assure le transfert des biens immobiliers dans la circulation économique. Toutes les transactions ultérieures sont secondaire nature, car ils sont associés à la revente ou à d'autres formes de transfert d'objets qui sont entrés sur le marché d'un propriétaire à un autre.

Marché organisé- il s'agit du chiffre d'affaires économique des biens immobiliers et des droits y afférents dans le strict respect du droit applicable avec la participation d'intermédiaires professionnels agréés. Ce marché garantit la pureté juridique des transactions et la protection des droits de leurs participants. non organisé Le marché (de rue) n'assure pas toujours la fiabilité des transactions.

Le marché d'échange est l'achat et la vente d'objets sur la bourse immobilière, lors de concours et de ventes aux enchères organisés par des fonds fonciers nationaux et municipaux, des autorités foncières, des comités municipaux du logement ou des organisations spécialement autorisées.

Le marché de gré à gré est l'exécution de transactions en dehors de la bourse. Il peut être organisé ou non organisé. Le marché organisé de gré à gré repose principalement sur les systèmes informatiques de communication des agences immobilières agréées.

Tableau 4.2. Classification des marchés immobiliers de manière à facettes

Selon la caractéristique principale - le type d'objets immobiliers - on distingue au moins huit marchés spécifiques (voir tableau 4.2), parmi lesquels les marchés les plus développés pour les terrains, les locaux résidentiels et non résidentiels sont d'importance universelle. Étant donné que le terrain est inclus en tant que composant nécessaire dans presque tous les objets immobiliers, nous examinerons de plus près la structure du marché foncier, sa segmentation et ses principaux paramètres.

marché foncier en tant que type indépendant complexe du marché immobilier, il est d'usage de le diviser en sous-espèces ou variétés relativement homogènes selon la destination des terrains, qui se différencient ensuite selon un certain nombre d'autres caractéristiques (taille, localisation, etc.) (Schéma 4.8).

La composante suivante du marché foncier est un segment du marché - une partie spécialement attribuée de ce type de celui-ci, un groupe d'éléments qui ont certaines caractéristiques communes (qualité du terrain, distance des centres industriels, etc.).

Le segment de marché le plus rentable se caractérise par :

• o niveau élevé des ventes actuelles ou prévues ;
• o des taux de croissance élevés des ventes de parcelles ;
• o une rotation rapide des fonds et un taux de rendement acceptable. La segmentation du marché est l'un des outils marketing les plus importants. Le succès dans la compétition dépend en grande partie du bon choix du segment de marché.

Il existe un certain nombre de critères et de signes par lesquels il est possible de segmenter le marché foncier.

Les objets de la segmentation sont les acheteurs, les biens eux-mêmes, la terre et les acteurs du marché - les organisations commerciales et les entrepreneurs.

Le signe de segmentation est un facteur par lequel l'allocation des segments de marché est effectuée.

Selon les objectifs de segmentation, les facteurs caractérisant le comportement d'achat des personnes physiques et morales, les paramètres des terrains et les indicateurs économiques des organisations commerciales peuvent être utilisés comme caractéristiques. Actuellement, les sociétés immobilières utilisent la segmentation multiple, c'est-à-dire segmentation par plusieurs caractéristiques à la fois (modèle de segmentation multifactorielle).

Schéma 4.8.

et dans une certaine combinaison avec d'autres, afin de déterminer plus précisément à qui et à quoi répond tel ou tel type de parcelles (Schéma 4.9).

Critères de segmentation- c'est un facteur par lequel la validité du choix d'un segment de marché particulier est appréciée. Les critères suivants sont les plus courants : paramètres quantitatifs du segment, matérialité, rentabilité, compatibilité du segment avec le marché des principaux concurrents, efficacité du travail sur le segment sélectionné, protection du segment sélectionné vis-à-vis des concurrents.

Segmentation du marché par produit- sur le terrain - vous permet d'identifier exactement quels paramètres d'un site particulier peuvent être attractifs pour les acheteurs. Dans le même temps, les caractéristiques des terres sont utilisées telles que leur qualité, leur éloignement des centres industriels (à Moscou - du périphérique de Moscou), la taille des parcelles, l'attractivité des investissements, le prestige, etc.

Ainsi, en périphérie, plusieurs segments ont commencé à se démarquer sur le marché foncier, selon leur niveau de qualité.

Schéma 4.9.

• 1. Parcelles de haute qualité -élite. Ils sont acquis par des citoyens fortunés et de grandes organisations. Cela inclut les terres des destinations occidentales prestigieuses dans une zone de 30 kilomètres. Sur de tels sites, des chalets confortables sont le plus souvent érigés pour la résidence permanente.
• 2. Parcelles de qualité moyenne intéressé par les personnes à revenu moyen et relativement élevé. Leur distance par rapport au périphérique de Moscou varie de 10 à 60 km ; des maisons de campagne plus modestes sont construites sur de tels sites.
• 3. Terres de mauvaise qualité achetés par des personnes à faible revenu mais à des prix relativement bas. Dans un tel segment, l'écologie, les infrastructures et le prestige perdent leur influence sur le comportement des acheteurs. Cette catégorie de terres est située dans presque toutes les directions à une distance de plus de 50 km de Moscou (tableau 4.3).

Les régions de l'est et du sud-est de Moscou ne sont pas prestigieuses et écologiquement défavorables, et à proximité du périphérique de Moscou - Kosino, Zhulebino, situées à proximité de centres de pollution tels que les zones industrielles (par exemple, Kapotnya).

Une grande différenciation du marché foncier est également observée en termes de prestige. Des terres écologiquement excellentes sont situées au sud-ouest et à l'ouest de la région de Moscou, par exemple sur les rives de la rivière Pakhra, le long de l'autoroute Rublevo-Uspenskoye, etc. La direction de Kazan est impopulaire. Les terres des directions sud et est sont considérées comme sans prestige et sans attrait.

La régularité de l'influence de l'éloignement des sites du périphérique de Moscou sur leurs prix s'exprime généralement par une telle dépendance - plus c'est loin, moins c'est cher.

Le prochain signe de segmentation- la taille des parcelles. Les grandes parcelles sont généralement demandées et, par conséquent, ne sont plus appréciées que dans les zones prestigieuses. Dans le cas général, le prix d'une unité de terrain dans les grandes surfaces est beaucoup plus bas que dans les petites surfaces. Dans le même temps, le coût du tissage dans de petites et grandes surfaces peut varier considérablement en fonction d'un certain nombre de facteurs.

Le degré de développement des infrastructures a une grande influence sur le coût. Les parcelles sur des parcelles bien développées sont évaluées beaucoup plus chères que sur des parcelles non développées. La différence entre les prix des sites développés et non développés, à tailles égales, sera approximativement égale à la valeur totale des coûts de développement des infrastructures et des coûts de gestion du capital (la « valeur temporelle » du développement du site).

Tableau 4.3. Segmentation du marché foncier dans la région de Moscou

Augmentation du coût d'un terrain en fonction de la disponibilité de la communication,% :

Un rôle important est joué par le choix d'une niche de marché, c'est-à-dire sa petite part, non occupée ou sous-utilisée par des concurrents et un cercle d'acheteurs bien défini.

marché du logement segmenté par la qualité des maisons (5 étages - panneau, brique, bloc ; immeuble de masse - 9 , 12 , 16 , 22 étages, principalement panneau ; brique moderne prestigieuse et élite), par le nombre de pièces (1 -, 2 - et 3 pièces, multi-pièces), par agencement (agencement standard, amélioré), par zones de localisation ( chalets, maisons, etc.).

Le parc de logements représente plus de 20% de l'immobilier reproductible en Russie, et en tenant compte des bâtiments résidentiels dans les jardins et les chalets d'été - environ 30%. Le volume des investissements dans la construction de logements représente environ un quart de leur volume total, environ 13% de la population active est employée dans la construction et l'exploitation de logements. Près de 10 millions de familles et de célibataires vivent dans des appartements collectifs, des dortoirs ou des espaces loués à des particuliers, plus de 2 millions de personnes vivent dans des maisons délabrées et délabrées, 5 à 6 millions de familles sont sur liste d'attente pour de meilleures conditions de logement, des millions de personnes vivent à l'étroit superficie de 5 m2 par personne. Mais seulement 1,5 à 2 % de ceux qui ont besoin de meilleures conditions de logement peuvent payer le coût d'un appartement ou d'une maison à la fois. Selon les experts, le coût du logement ne devrait pas dépasser 12-15% revenu annuel famille à revenu moyen. Si une telle famille utilise un tiers de ses revenus pour payer prêt banquaire avec intérêt, l'achat de l'appartement prendra plus de 30 ans.

Le nombre de locaux d'habitation est caractérisé par 20 à 30 indicateurs, notamment la taille de la cuisine, la présence d'un balcon ou d'une loggia, la disposition des pièces, des salles de bains, des vues depuis les fenêtres, etc. Les logements d'élite à Moscou sont appelés appartements situés dans des maisons qui répondent aux exigences suivantes. Ils doivent être construits (ou reconstruits) relativement récemment (pas plus de 15 ans) et situés dans le Centre ou dans une zone écologiquement propre adjacente au Centre, voire dans une zone éloignée (parfois en dehors du périphérique de Moscou), mais il doit être possible de se rendre rapidement au centre. Il est obligatoire d'avoir un concierge ou une sécurité dans la maison, et dans le cas idéal - la protection du territoire adjacent. Les travaux des services chargés de l'entretien et du maintien de l'ordre dans le bâtiment doivent être menés à un niveau élevé ; Il est également souhaitable d'avoir une alimentation autonome en chaleur et en eau. Un rôle de plus en plus important est joué par la présence d'un garage ou d'un parking gardé sur le territoire ou à proximité immédiate du bâtiment (dans le cas idéal, il s'agit d'un garage souterrain). Un signe important du logement d'élite est l'absence de personnes de statut social inférieur parmi les résidents. Ces derniers peuvent entrer dans des appartements de standing lors de la reconstruction du bâtiment. Selon les normes en vigueur, les anciens résidents de ces maisons, réinstallés pour la période de reconstruction, ont le droit de revenir après son achèvement. L'acquisition d'un logement dans de telles maisons présente certains avantages: la pureté juridique de la transaction, la possibilité de décorer initialement votre maison à votre goût, un environnement social homogène.

Les maisons qui répondent à la plupart des exigences énumérées ci-dessus sont diverses: en brique, monolithiques, il y en a même en panneaux. Les appartements dans les maisons de luxe peuvent être situés sur un ou deux niveaux. Le nombre d'étages des bâtiments est également différent - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 étages. Dans le même temps, un trait caractéristique peut être noté - avec la distance du centre, le nombre d'étages augmente. L'infrastructure des maisons d'élite est également différente dans son développement : elles peuvent avoir un complexe sportif, des services ménagers, une piscine, un sauna, un jardin d'hiver.

La superficie totale de l'appartement est de 120-150 m et plus, à l'entrée il y a un hall de 20 m2 avec une petite fontaine et un aquarium, deux salles de bain, une cuisine-salle à manger de 15 m2, un invité et un maître espace sur deux niveaux.

Le marché primaire du logement se forme et fonctionne à partir de deux sources : la vente par les autorités municipales d'appartements construits aux dépens de fonds publics et la vente de logements privatisés par les citoyens.

A Moscou, pour suivre le marché du logement, 12 indicateurs d'appartements proposés à la vente dans 173 quartiers sont suivis et analysés, principalement à proximité des stations de métro. La forme de surveillance est présentée dans le tableau. 4.4.

Tableau 4.4.

Désignations dans le tableau. 4.4 :

STmes - prix de l'offre (en USD) 1 m2 superficie totale moyenne sur les quatre dernières semaines ;

MINoff (MAXoff) - l'écart minimum (maximum) (en dollars) du prix d'offre moyen de 1 m2 de la surface totale avec un niveau de confiance de 70 % ;

PRmes (PRkv) - priorité aux consommateurs du quartier pour le mois dernier(trimestre);

STkv - prix d'offre (en dollars) de 1 m2 de surface totale en moyenne sur les 12 dernières semaines ;

Mmos (Mkv) - l'espérance mathématique du taux de variation hebdomadaire du prix de l'offre (en dollars) pour le dernier mois (pour les trois derniers mois);

Yakrat (kered) - risques à court terme (moyen terme) des transactions immobilières. Ils caractérisent la part de risque introduite par l'incertitude du marché dans son ensemble. Plus les valeurs sont proches JE SUISà zéro (0< JE SUIS < 1), plus le comportement du marché immobilier est chaotique et plus la décision du gestionnaire doit être équilibrée ;

PIU - un groupe d'attractivité immobilière, déterminé par les caractéristiques intégrales du marché de la zone (les noms des groupes sont conditionnels):

"+++" - extrêmement attrayant ;

<<++" - очень привлекательная; " + >> -très attrayant ; "+/-" - assez attrayant ; "-/+" - attractif ;

"-" - pas très attrayant ; plutôt peu attractif qu'attractif (la validité des transactions doit être confirmée par des facteurs non pris en compte dans l'analyse) ; peu attrayant (la validité des transactions doit être confirmée par des facteurs connus uniquement des participants à la transaction);

place dans le GRP - la place ordinale du quartier dans le groupe d'attractivité immobilière, déterminée par ses caractéristiques de marché intégrales.

Sur les marchés primaire et secondaire des locaux non résidentiels, on distingue quatre grands segments selon leur destination fonctionnelle : production, entrepôt, bureaux et commerces, caractéristiques générales qui est basé sur la prise en compte de l'emplacement, de la superficie, de la qualité des locaux, de la durée de location, du prix ou du loyer, et d'autres facteurs.

Les immeubles de bureaux constituent le deuxième segment (après le résidentiel) du marché immobilier de Moscou, où la demande dépasse l'offre. Selon les caractéristiques de qualité, les locaux de bureaux sont divisés en quatre classes : A, B, C, D.

À Classe A comprennent des bureaux dans des centres d'affaires spécialisés dans les quartiers centraux de la ville et à proximité des grands axes routiers. Tous les bureaux de cette catégorie sont équipés conformément aux normes occidentales, des systèmes de télécommunications les plus modernes aux systèmes de climatisation. Les locaux internes, les bâtiments et les environs sont maintenus dans un état exemplaire, il y a ses propres services de gestion, d'entretien et de sécurité, et un parking surveillé.

Bureaux classe B ont presque toutes les caractéristiques ci-dessus, mais avec une plus petite liste de services supplémentaires. Le coût du loyer est de 700 à 900 dollars par 1 m2 par an.

Les bureaux de classe A et B sont loués par des entreprises occidentales et de grandes entreprises russes.

La plupart des entreprises nationales préfèrent louer des espaces de bureau de moindre qualité, liés à cours C et RÉ. Le premier d'entre eux est représenté par des bureaux dans des hôtels, locaux adaptés (instituts de recherche, établissements d'enseignement, etc.), situés en dehors du centre-ville, mais au carrefour des autoroutes, à proximité des stations de métro. Les tarifs de location varient de 400 $ à 600 $ selon la distance de la Ceinture des Jardins, les services fournis et les conditions du bail.

Locaux inadaptés, situés en dehors des échangeurs de circulation, appartiennent à la classe D. Leur avantage incontestable est la possibilité d'obtenir une zone de la taille requise moyennant des frais acceptables.

Les tarifs de location varient en fonction du type de locaux et de l'emplacement.

Le marché des entrepôts se différencie par leur type et leur équipement :

• o complexes d'entrepôts spécialisés équipés de moyens techniques modernes, de chauffage et d'autres commodités ;
• o des hangars équipés modernes ;
• o locaux en sous-sol et demi-sous-sol;
• o les rez-de-chaussée de divers bâtiments ;
• o des abris anti-bombes convertis ;
• o autres locaux.

Les entreprises en tant que complexes immobiliers continuent d'entrer sur le marché immobilier primaire dans le cadre du processus de privatisation des biens publics et municipaux.

Le marché des constructions en cours se constitue aux dépens d'équipements municipaux et privés qui ne disposent pas de moyens financiers, matériels et ressources en main-d'œuvre. Il est basé sur le principe du bénéfice mutuel - un accord sur une répartition de 50% des surfaces construites entre l'investisseur et le propriétaire (ville, entreprise).

Le marché des chalets se développe rapidement dans toutes les régions du pays. Dans la région de Moscou, par exemple, 160 000 chalets ont été construits sur une superficie d'environ 48 000 hectares au détriment d'investissements privés aux conditions: 35% des chalets sont reçus par l'investisseur, dont 15% qu'il vend à enchères fermées résidents locaux, Moscou en achète 40 % au prix coûtant et 10 % sont reversés à la ville et à la région.

En conclusion, il convient de souligner que le fonctionnement du marché immobilier contribue au développement du chiffre d'affaires économique global du pays (graphique 4.10).

Schéma 4.10.

2. Marché immobilier

2.1. Principales caractéristiques du marché immobilier

Marché de l'immobilier - c'est un mécanisme par lequel les intérêts et les droits sont combinés, les prix de l'immobilier sont fixés.

Le marché immobilier et le niveau de son développement caractérisent le développement de l'économie nationale. Dans le développement du marché immobilier en Russie, les étapes suivantes peuvent être distinguées.

Le marché immobilier a connu la première période de développement, la plus turbulente, au début des années 90. L'ouverture et le développement des entreprises se sont faits pratiquement dans un vide juridique, la demande était très supérieure à l'offre et, par conséquent, les revenus étaient très élevés. Le point de départ ici peut être considéré comme un permis de privatisation d'appartements et, par conséquent, la possibilité de vendre et d'acheter des appartements. C'est alors que sont apparus un nombre important d'hommes d'affaires et simplement de riches qui voulaient améliorer leurs conditions de vie d'une manière nouvelle. C'est-à-dire pas l'attente de logements sociaux gratuits, pas de programmes d'échange complexes, mais simplement l'achat d'appartements. A cette époque, relativement peu d'appartements étaient privatisés, il y avait peu de vendeurs d'appartements et il y avait déjà suffisamment d'acheteurs.

Au deuxième stade, les premiers actes normatifs réglementant les activités immobilières en Russie apparaissent. Cette période est caractérisée par la fourniture d'avantages importants, qui, tout en maintenant un bon environnement de marché, ont permis de percevoir de bons revenus, ce qui a attiré de nouveaux entrepreneurs dans ce segment du marché. Les prix des logements ont commencé à augmenter, mais les appartements sont devenus beaucoup plus difficiles à vendre et l'acheteur est devenu plus pointilleux. De nouvelles formes de service à la clientèle sont apparues. En particulier, la vente d'appartements à tempérament, l'octroi de prêts garantis par des appartements, sont apparus et se sont généralisés. Certaines entreprises ont commencé à travailler en exclusivité, s'engageant à vendre l'appartement du client pendant une certaine période.

La troisième étape est caractérisée par un excès de la demande sur l'offre, un durcissement du cadre légal, une concurrence intense sur le marché, qui a entraîné une baisse des revenus. Les petites entreprises font faillite, les moyennes et même les grandes luttent pour leur survie. Au début de 1996, une baisse naturelle du coût des appartements a commencé. Au printemps 1996, les prix des appartements à Moscou, Saint-Pétersbourg et dans d'autres villes russes ont commencé à baisser. En moyenne, ils sont devenus moins chers chaque mois de 2 à 3 %. Le nombre d'appartements proposés à la vente a augmenté, tandis que le nombre d'acheteurs potentiels a diminué.

À partir du second semestre de 1999, une nouvelle étape dans le développement du marché immobilier russe a commencé après la crise d'août 1998 - l'étape de la fin des réductions de prix, le début de la stabilisation et une certaine reprise. Cela s'est produit dans le contexte d'une évolution favorable des indicateurs macroéconomiques dans le pays et, en particulier, de faibles taux d'inflation (par rapport à l'automne 1998), d'une dévaluation douce et limitée du rouble par rapport au dollar.

Par conséquent, le marché immobilier, comme il ressort de la théorie de l'économie de marché, a traversé une phase de récession, a atteint une stabilisation et s'annonce (pas nécessairement immédiatement) une nouvelle hausse, y compris une certaine croissance des prix.

L'immobilier occupe une place centrale dans toute structure sociale, remplissant simultanément deux fonctions importantes : le moyen de production et l'objet de consommation personnelle pour la vie, les loisirs, les activités culturelles, etc. La réglementation économique et juridique par l'État de diverses sphères de la société et de la production matérielle est étroitement liée aux objets immobiliers.

L'objet principal et fondamental de l'immobilier - le terrain a une valeur unique dans l'ensemble du système d'activité entrepreneuriale des personnes et de leur vie même. Il est d'une valeur particulière pour l'ensemble de la société humaine, car il est le seul lieu de résidence de tous les peuples et générations de personnes, le principal et unique facteur dans tout domaine d'activité, directement ou indirectement impliqué dans la production de tous les autres biens et avantages. . L'immobilier est au centre de la combinaison des processus économiques, des intérêts privés et publics, des normes et règles administratives (Fig. 2.1).

Riz. 2.1. L'immobilier est un objet d'intérêts économiques et étatiques

L'immobilier en tant que marchandise est un objet de transactions qui satisfait divers besoins réels ou potentiels et présente certaines caractéristiques qualitatives et quantitatives.

L'immobilier est le plus biens durables de tous ceux existants, ce qui assure la fiabilité des investissements, puisque sa valeur peut augmenter avec le temps sous l'influence de divers facteurs. Une autre caractéristique importante de l'immobilier est que les biens immobiliers sont consommés à leur emplacement, il existe donc une caractéristique économique telle que les préférences territoriales. Les autres caractéristiques économiques de l'immobilier sont les flux de trésorerie inégaux, la différenciation fiscale, une variété de combinaisons de droits réels, une réglementation stricte des transactions, la liquidité et le besoin de gestion. Dans les conditions des relations de marché, la gestion immobilière est un système intégré complexe pour répondre aux besoins d'un type particulier de biens immobiliers.

En raison de sa spécificité, le marché immobilier présente un certain nombre de caractéristiques présentées dans le tableau. 2.1.

Tableau 2.1

Caractéristiques du marché immobilier

Le marché immobilier a une grande influence sur tous les aspects de la vie et des activités des personnes, remplissant un certain nombre de fonctions générales et spéciales : tarification, réglementation, commercial, assainissement, information, intermédiaire, stimulant, investissement, social.

Le fonctionnement du marché immobilier est assuré par ses sujets, qui comprennent : les vendeurs, les acheteurs, les participants professionnels, les agences gouvernementales.

Les acteurs professionnels du marché sont les agents immobiliers, les évaluateurs, les concessionnaires et autres intermédiaires. L'activité immobilière est considérée comme une activité exercée par des personnes morales et des entrepreneurs individuels sur la base d'un accord avec une personne intéressée (ou par procuration) pour la commission en son nom et à ses frais ou pour son propre compte, mais à aux frais et dans l'intérêt de la personne intéressée des transactions de droit civil avec des terrains, des bâtiments, des constructions, des constructions, des locaux résidentiels et non résidentiels et des droits sur ceux-ci.

Le marché immobilier a une structure ramifiée et il peut être différencié selon diverses caractéristiques présentées dans le tableau. 2.2.

Tableau 2.2

Classification des marchés immobiliers

Selon théorie économique, la répartition des types de structures de marché (monopole, oligopole, concurrence monopolistique, concurrence parfaite, etc.) se fait sur la base des caractéristiques suivantes : le nombre de vendeurs et d'acheteurs, le degré de différenciation des produits, les barrières à l'entrée dans le marché pour les producteurs et les vendeurs, les caractéristiques de la concurrence dans l'industrie, etc.

Considérons ces critères séparément.

1. Nombre de vendeurs. Sur le marché primaire de l'immobilier résidentiel, tant les grandes entreprises de construction d'envergure nationale, dont le nombre est limité, que les entreprises régionales de taille moyenne jouent le rôle de vendeurs. Actuellement, il existe sur le marché immobilier russe de grands groupes et participations financiers et industriels tels que: SU-155 Group of Companies (Moscou) est le principal entrepreneur de l'État dans la construction de logements et d'installations socialement importantes, dont 64 entreprises industrielles et de construction dans 17 villes de Russie, employant plus de 45 000 personnes, dont les projets de construction sont mis en œuvre dans 50 villes de Russie, de la CEI et d'Europe ; PIK Group (Moscou) est l'un des principaux développeurs dans le domaine de l'immobilier résidentiel avec une infrastructure sociale bien pensée à Moscou, la région de Moscou et un certain nombre de régions de la Fédération de Russie, comprend 19 filiales. Cependant, il existe également un certain nombre de petites entreprises de construction.

De plus, les participants d'autres marchés viennent souvent sur le marché de l'immobilier résidentiel en tant que vendeurs :

Développeurs des industries de la construction connexes (par exemple, ISKP LLC

"Entreprise de construction Volgo-Vyatka", CJSC NPSK

Metallostroykonstruktsiya, etc.);

Fabricants matériaux de construction et structures individuelles

(par exemple, la société GK "Sakses", CJSC "78 DOK", etc.);

Grands agents immobiliers (par exemple, l'agence immobilière "Vybor").

En règle générale, ces participants considèrent le marché immobilier résidentiel comme l'un des domaines de développement des entreprises et le combinent avec les activités existantes.

Sur la base des résultats d'une enquête auprès des acteurs du marché, RBC compile les notes annuelles des 20 plus grandes entreprises de construction de la Fédération de Russie. Selon elle, la part de ces entreprises en 2012 représentait environ 11% de tous les compteurs livrés, et elles ont construit des logements urbains cette année de 28% de plus qu'en 2011 (voir annexe 3). Sur les marchés régionaux, le nombre d'entreprises est plus petit et la part grandes entreprises sensiblement plus. Évidemment, en termes de nombre d'entreprises, le marché primaire du logement se rapproche du type d'oligopole avec un environnement concurrentiel.

Sur le marché immobilier résidentiel secondaire, le nombre de vendeurs (en ce cas ménages) est nettement plus important, ce qui donne à ce segment de marché les caractéristiques d'un structure du marché. Cependant, sur le marché secondaire, les vendeurs agissent souvent par l'intermédiaire d'intermédiaires spécialisés - les sociétés immobilières. Leur nombre est déjà nettement inférieur, ce qui réduit le degré de concurrence dans ce segment de marché. Ainsi, la Guilde des agents immobiliers certifiés de Nizhny Novgorod (NGSR) en septembre 2011 comprenait

27 entreprises . Ce segment de marché selon le critère considéré est plus proche du type de "concurrence monopolistique". Ainsi, sur la base de

Le « nombre de vendeurs » du marché immobilier résidentiel varie de la concurrence monopolistique à l'oligopole.

2. Le degré de différenciation des produits sur le marché de l'immobilier résidentiel est élevé. Sur le marché immobilier secondaire, on trouve : les logements anciens, les

logements après des réparations majeures, maisons de la période stalinienne, Khrouchtchev, Brejnevka, maisons à panneaux des années 60-70, maisons à panneaux des années 80-90, maisons en briques. Dans la région de Nizhny Novgorod, selon une classification non officielle, Propriétées résidentielles est divisé en logements d'élite, maisons de luxe, appartements avec une planification améliorée, logements standard. Pour le marché immobilier primaire, la classification de Moscou est utilisée, selon laquelle le logement est divisé en quatre classes : élite, premium, affaires et classe économique. En outre, les logements de chaque classe se distinguent par le type de matériau, la zone d'emplacement (y compris la situation environnementale), la qualité des plafonds, la taille des pièces, la cuisine et autres locaux annexes et, comme un résultat, à des prix. Les caractéristiques individuelles du logement sont : le sol, la vue depuis la fenêtre, la disposition, la présence de réparations esthétiques, l'état du câblage électrique, l'alimentation en eau et système de chauffage et autres, incl. disponibilité d'un ensemble complet de documents pour la transaction. Entre autres choses, il existe encore des caractéristiques individuelles de chaque appartement particulier. Ainsi, du point de vue des propriétés de l'objet, le marché du logement appartient au type de « concurrence monopolistique avec différenciation des produits ».

3. Obstacles à l'entrée dans l'industrie. Sur le marché primaire de l'immobilier, les barrières à l'entrée sur le marché pour les vendeurs (clients, promoteurs) sont déterminées par des barrières d'ordre inférieur - l'entrée dans l'industrie de la construction. Tout d'abord, pour créer une entreprise de construction, il est nécessaire de passer par la procédure d'enregistrement par l'État. entité légale. En outre, pour la mise en œuvre de la construction, de la conception et enquêtes d'ingénierie Depuis le 1er janvier 2010, il est nécessaire d'adhérer à un organisme d'autorégulation (OAR) et d'obtenir une attestation d'admission à certains types de travaux. Outre les obstacles généraux, il existe également des obstacles individuels liés à la construction de chaque installation spécifique. Les principaux obstacles à l'augmentation des volumes de construction sont identifiés dans loi fédérale N ° 214-FZ "Sur la participation à la construction partagée Tours d'appartements et autre

objets immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie » du 30/12/2004, qui donne au promoteur le droit de lever des fonds auprès des actionnaires uniquement si :

un document d'enregistrement par l'État par le promoteur de la propriété du terrain en cours de construction ou un contrat de bail pour un tel terrain ;

permis de construire;

· déclaration de projet, qui doit être placé dans les médias, car le promoteur ne peut conclure un accord de participation à la construction partagée avec le premier actionnaire qu'après deux semaines à compter de la date de publication (n ° 214-FZ du

Il faut également noter d'autres barrières inhérentes au marché primaire de l'immobilier :

A. Nombre insuffisant de terrains proposés, leur coût élevé et la non-transparence des appels d'offres pour leur vente. Habituellement, plusieurs terrains pour le développement intercalaire sont proposés simultanément pour un quartier résidentiel de la ville, ce qui se reflète dans le prix de l'offre. Par exemple, le coût des terrains qu'un promoteur peut acquérir pour sa propre construction d'immeubles résidentiels à plusieurs étages dans la ville de Nizhny Novgorod diffère de 230 000 roubles. jusqu'à 1 million de roubles pour 1 cent. En ce qui concerne les prix des terrains pour la construction de logements individuels de faible hauteur, tant en ville qu'en banlieue, la fourchette de prix ici est de 30 à 500 000 roubles. pour 1 cent. Le coût élevé des contrats d'investissement et des terrains s'explique par l'inclusion dans leur prix du "loyer administratif" - une composante de corruption de l'acquisition de droits sur un terrain à bâtir (inscription en propriété ou en location), raccordement aux réseaux d'ingénierie de la ville, aménagement paysager de la cour et autres dépenses.

À l'heure actuelle, les autorités municipales accordent une grande attention à l'attribution de territoires pour le développement résidentiel complexe: il peut s'agir à la fois de terrains en banlieue et dans des endroits où il existe un fonds d'urgence délabré. Cependant, pour les promoteurs, cela s'accompagne de certains coûts : les terrains en périphérie n'ont pas communication d'ingénierie et les routes d'accès, et les zones urbaines avec un fonds délabré nécessitent le coût de la réinstallation. Malgré la croissance de la construction de logements dans la région de Nizhny Novgorod (selon les résultats du premier semestre 2012, ce chiffre a augmenté de 2,7% par rapport à la même période

2011), il y a pénurie de chantiers intéressants pour les investisseurs.

Le nombre insuffisant de terrains n'indique pas toujours que la taille des zones à bâtir elles-mêmes est petite. Ainsi, par exemple, dans

En 2012, le Ministère des biens de l'État et des ressources foncières de la région de Nizhny Novgorod a organisé une vente aux enchères pour la vente du droit de louer 453 hectares de terrain dans le quartier Sovetsky de la ville de Nizhny Novgorod. Un lot réunissait 14 parcelles de terrain et constituait la plus grande masse de terres mise aux enchères par les autorités de la région de Nizhny Novgorod. Un seul enchérisseur a participé à l'enchère, ce qui s'explique par le volume important (création d'un quartier quasi neuf pour 120 000 habitants) et les coûts énormes de construction des réseaux auxquels le promoteur devra faire face. Ainsi, en raison de la réticence des autorités à développer de manière indépendante un projet d'arpentage de 453 hectares pour des parcelles séparées pour différents investisseurs, aucun des leaders de la construction de logements de Nizhny Novgorod n'a pu participer à cette vente aux enchères.

B. Exigences informelles pour l'entreprise de construction sous la forme de diverses obligations sociales. Il est souvent pratiqué que l'administration attribue un terrain à une entreprise de construction pour sa propre construction dans un endroit commode en échange de son obligation de réaliser la construction ou la reconstruction d'infrastructures sociales : jardins d'enfants, écoles, hôpitaux, etc., ou transférer à l'administration une partie du produit fini

logements érigés destinés à la mise en œuvre des programmes sociaux de l'État. En raison de l'apparition de coûts supplémentaires pour le respect des obligations sociales, les entreprises de construction sont obligées, après avoir obtenu tous les permis nécessaires, de changer (et de recoordonner) les technologies de construction, souvent au détriment de la qualité et en violation des droits des consommateurs (actionnaires).

C. Le besoin d'une variété d'équipements hautement spécialisés. Pour de nombreux types de travaux de construction, différents types d'équipements sont nécessaires (grues à tour : avec des hauteurs, des capacités de charge et des portées de flèche différentes, autoportantes sur rails ou sur une base d'ancrage, avec un dispositif d'auto-extension pour la tour de grue et avec possibilité de rattacher la tour à un bâtiment en construction ; matériel de battage de pieux ou installations de battage de pieux ; centrales à béton et unités de mortier de béton, pompes à béton, etc.). Avec un petit volume et la nature temporaire des travaux, l'achat de tout cet ensemble d'équipements est inefficace. De plus, l'acquisition d'une grue à tour entraînera une augmentation des coûts associés : plusieurs personnes devront s'ajouter au personnel de l'entreprise de construction (1-2 grutiers, un mécanicien responsable de l'état technique de la grue, un électricien), plus il y aura du travail supplémentaire pour un ingénieur de sécurité. De plus, en tant que chantier de construction particulièrement dangereux, la grue devra être enregistrée auprès du département de la ville de Rostekhnadzor, ainsi que inscrite au bilan de l'entreprise. Enfin, le matériel acheté doit être stocké dans certaines conditions et une inspection programmée doit être effectuée tous les 10 mois. Loin de toutes les entreprises peuvent se permettre de conserver tous les équipements nécessaires au bilan, mais toutes n'y ont pas accès sous la forme d'un contrat et d'un crédit-bail.

D. Interruptions dans l'approvisionnement en matériaux de construction. Un exemple est la pénurie de ciment décrite ci-dessus (voir paragraphe 1.3.2) dans la partie européenne de la Russie. Tous les problèmes qui surviennent dans l'activité entrepreneuriale dans une industrie particulière, d'origine naturelle ou artificielle, peuvent être considérés comme des barrières à l'entrée.

D. Manque de personnel qualifié. Ainsi, malgré la présence dans la région de Nizhny Novgorod d'une grande université industrielle spécialisée pour la formation du personnel d'ingénierie et de construction (FGBOU VPO

"Université d'État d'architecture et de génie civil de Nizhny Novgorod), dans le contexte de l'essor de l'industrie de la construction, le marché de l'immobilier résidentiel connaît une pénurie de spécialistes dans un certain nombre de professions et de personnel d'ingénierie hautement qualifié, principalement des spécialistes des nouveaux et des domaines hautement spécialisés. La plupart des diplômés des établissements d'enseignement ont une bonne formation théorique et manquent souvent de compétences pratiques pour le travail. Il y a une pénurie urgente de travailleurs qualifiés ayant une formation professionnelle secondaire: maçons, soudeurs, etc. De plus, ces professions, qui à l'époque soviétique appartenaient à la catégorie de masse, ne sont pas populaires aujourd'hui et ne sont pas considérées comme prestigieuses, ce qui s'explique par le complexité et conditions de travail difficiles; l'afflux constant de main-d'œuvre peu qualifiée en provenance de l'étranger abaisse considérablement la barre des salaires.

Il convient de noter que les intermédiaires sont également confrontés à un obstacle tel que le manque de personnel qualifié, car à l'heure actuelle, le système éducatif de la Fédération de Russie ne forme pas de spécialistes des transactions immobilières. En général, le manque de personnel qualifié sur le marché de l'immobilier résidentiel oblige les entreprises de construction et immobilières à travailler en étroite collaboration avec des universités spécialisées, à ouvrir leurs propres centres de formation pour former des spécialistes et à recourir également aux services d'agences de recrutement.

E. Nombre excessif de procédures de conciliation. Une étude menée par l'Institut d'économie urbaine dans 43 villes de Russie aboutit à la conclusion qu'il existe des niveaux extrêmement élevés d'obstacles à construction de logements. En moyenne, lors de la construction d'un immeuble d'appartements, les promoteurs passent par 100 procédures, dépensant environ 3 ans et 25 millions

roubles, et la plupart de ces coûts (environ 80%) sont les coûts de connexion (connexion) aux réseaux d'ingénierie. Au total aujourd'hui, selon les experts de l'Association nationale des constructeurs (NOSTROY) SRO, environ 23 procédures d'approbation sont clairement redondantes, leur annulation réduira le délai d'obtention d'un permis de construire d'environ 600 jours, ce qui minimisera considérablement les coûts de le développement de projets.

Les barrières à l'entrée dans l'industrie pour les vendeurs sur le marché primaire de l'immobilier discutées ci-dessus, en particulier les trois premières, sont caractéristiques d'une structure de marché de type oligopole.

Sur le marché immobilier résidentiel secondaire, les barrières à l'entrée pour les vendeurs et acheteurs non professionnels (ménages et leurs membres) sont insignifiantes (pour les vendeurs : la présence d'un objet de propriété et son titre ; pour les acheteurs : la disponibilité de l'argent ; pour les deux parties : la pureté juridique de la transaction). Dans le même temps, leurs motivations pour se tourner vers un intermédiaire professionnel (une agence immobilière ou un agent immobilier individuel) peuvent être : surmonter l'incertitude et transférer le risque à un tiers, élargir le choix et réduire le temps de recherche d'une option acceptable (ce qui se produit à la fois en raison des économies d'échelle et de la connexion à la recherche de bases de données informatiques et de technologies professionnelles). Un tel appel est effectif si les économies de coûts de transaction sont supérieures au coût des services d'une société immobilière.

Dans un marché où les transactions sont réalisées avec la participation d'un intermédiaire professionnel, des barrières supplémentaires à l'entrée apparaissent. Ainsi, pour créer une société immobilière, il vous faut enregistrement d'état personne morale ou enregistrement d'un intermédiaire en tant qu'entrepreneur individuel. La bonne réputation de l'entreprise intermédiaire, qui constitue son important avantage concurrentiel, est également importante. La réputation d'un agent immobilier est composée de diverses circonstances de sa

activités : le temps de présence sur le marché, l'ampleur de l'activité (visuellement déterminée par le nombre de bureaux d'exploitation), la présence d'avis positifs et négatifs dans les médias, le reflet des activités dans les publications professionnelles, etc.

Un avantage concurrentiel pour une société immobilière est également la participation à une association professionnelle (association à but non lucratif) - la guilde des agents immobiliers. Cependant, il y a des barrières ici aussi. Pour être accepté dans la guilde, vous devez : 1) obtenir un certificat de conformité pour le services de courtage les exigences de la norme établie; 2) être détenu ou utilisé officiellement locaux non résidentiels avec une salle spécialement équipée pour les négociations, garantissant la confidentialité ; 3) conclure un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle pour le vendeur ; 4) obtenir un document pour le droit d'utiliser une marque de commerce enregistrée de la manière prescrite, en vertu de laquelle des services de courtage sont fournis.

Il y a une sorte d'effet de marque sur le marché immobilier

– dans ce métier, il est très important d'avoir non seulement l'histoire, mais aussi la reconnaissance publique. Par exemple, le fait que l'agence immobilière de Nizhny Novgorod

"Choix" selon les résultats du concours panrusse "Reconnaissance professionnelle -

2011", détenu par la Guilde russe des agents immobiliers, a été déclaré vainqueur dans la nomination "Meilleur société de courtage sur le marché de la vente de logements en 2011 » (plus de 100 salariés), a donné à l'agent immobilier un avantage concurrentiel fort. L'effet de confiance est étroitement lié à l'effet de marque. Au sens large, nous parlons de différents types de confiance : 1) institutionnelle - dans notre cas, la confiance dans les institutions mêmes des intermédiaires ; 2) organisationnel

– la confiance dans des organisations spécifiques ; 3) social - confiance dans l'opinion publique et le comportement public lorsqu'il est pris comme base pour la prise de décision ; 4) personnalisé - confiance en des personnes spécifiques. Souvent, ne comprenant pas les subtilités du fonctionnement du marché immobilier, les acheteurs et vendeurs non professionnels (ménages)

préférez contacter les agents les plus demandés sur le marché ou recommandés par des connaissances et amis.

Réputation, confiance, avantage de la marque - toutes ces barrières à l'entrée dans l'industrie sont caractéristiques d'une structure de marché telle que la "concurrence monopolistique".

4. Caractéristiques de la concurrence sur le marché immobilier. Compte tenu de la grande importance des caractéristiques individuelles des logements pour les différents groupes d'acheteurs (qualité du logement, cadre de vie, réputation du promoteur ou de l'agence immobilière, garantie du promoteur, prestation de services d'assurance titres, aide à l'obtention d'un prêt hypothécaire, etc.), les vendeurs sont dominés par une concurrence hors prix. La concurrence des prix sur le marché du logement joue un rôle secondaire et entre en vigueur en cas d'urgence de la transaction.

Il existe une concurrence loyale sur le marché immobilier, mais dans les conditions modernes, il existe également des caractéristiques de concurrence déloyale telles qu'une diminution de la qualité des matériaux et des travaux de construction, la violation des intérêts des acheteurs, la corruption de fonctionnaires (afin d'obtenir divers types de permis, achat de terrain, etc.), portant atteinte à la réputation des concurrents par la diffusion de fausses rumeurs, incl. l'utilisation des médias, l'espionnage industriel et d'autres actions non conformes à la loi et à l'éthique des affaires.

5. Sources de profit économique sur le marché immobilier. Pour les promoteurs (fabricants de logements), l'origine du profit économique est liée à la structure oligopolistique du marché. La possibilité d'obtenir des bénéfices excédentaires tant dans l'industrie de la construction que dans le secteur des services immobiliers est déterminée par la situation macroéconomique actuelle du pays, ainsi que par les attentes rationnelles (à un degré ou à un autre) des personnes et leur évaluation des perspectives de développement, la dynamique des revenus de la population, la possibilité et les conditions d'obtention prêt hypothécaire etc. Pour les intermédiaires (sociétés immobilières) sur le marché immobilier, le profit est

récompense pour le risque, ainsi que pour surmonter l'incertitude de l'information qui survient pour le consommateur de services à chaque étape de la transaction. De plus, les grandes agences immobilières peuvent réaliser des profits spéculatifs en investissant dans l'immobilier et en obtenant un arbitrage temporaire des prix. Les objets d'investissement particulièrement rentables sont les appartements pour lesquels l'urgence de la transaction est un facteur important. Il existe également des moyens malhonnêtes d'obtenir des profits excédentaires, dont la source est la concurrence déloyale ou la tromperie des vendeurs ou acheteurs finaux des marchandises.

Une étude des caractéristiques du marché de l'immobilier résidentiel selon différents critères nous permet de conclure qu'il est plus adapté au type de structure de marché "concurrence monopolistique", bien que certains de ses segments présentent des caractéristiques d'"oligopole", de "parfait concurrence » et, dans les cas extrêmes, « monopole ». De plus, ce marché se caractérise par une extrême hétérogénéité, qui détermine les particularités de son fonctionnement.

Résumons le premier chapitre. Le marché de l'immobilier résidentiel est un marché qui peut être étudié du point de vue des approches à la fois néoclassiques et néo-institutionnelles, combinant les aspects économiques et juridiques de l'étude. L'étude a révélé qu'un objet spécial est vendu sur le marché de l'immobilier résidentiel, ce qui est à la fois une aubaine et une ressource. Cet objet a les caractéristiques d'un bien complexe qui satisfait les cinq niveaux de la structure des besoins dans la hiérarchie d'A. Maslow. Le marché du logement est divisé en segments primaire et secondaire ; logements achetés en consommation et à des fins d'investissement; segments qui diffèrent par la qualité et la complexité de l'objet. Ils se caractérisent par des élasticités différentes de l'offre et de la demande, ils ont leurs propres mécanismes de fonctionnement.

L'état d'équilibre du marché immobilier résidentiel est influencé par les facteurs de la demande, de l'offre et des types de structures de marché. chapitre en détail

l'influence des facteurs de demande suivants sur le marché de l'immobilier résidentiel a été analysée : préférences et goûts des consommateurs, qualité des produits, revenus des acheteurs, prix des autres biens et services, facteur temps, nombre d'acheteurs, attentes des consommateurs vis-à-vis de toute politique ou changements économiques, taxes et subventions (subventions) acheteurs, chocs demande globale. La demande de logements est très élastique par rapport aux prix (en raison de l'effet revenu, tandis que l'effet de substitution est négligeable), et elle est différenciée pour des segments de qualité de logement différente. En outre, la demande de logements se caractérise par une forte élasticité des revenus et des économies accumulées des acheteurs à long terme. Les facteurs suivants de l'offre de logements ont été étudiés en détail : prix et disponibilité des ressources (facteurs de production), nouvelles technologies (plus productives), impôts et subventions (subventions) pour les vendeurs, prix des biens liés à la production ; le nombre de vendeurs de biens immobiliers résidentiels, les chocs d'offre externes. Il a été révélé que l'offre de logements se caractérise par une faible élasticité à court terme et une élasticité plus élevée à long terme, qui dépend également des barrières à l'entrée dans le secteur de la construction. Pour identifier les types de structures de marché, le document a analysé les caractéristiques suivantes du marché du logement : le nombre de vendeurs, le degré de différenciation de l'immobilier résidentiel, les barrières à l'entrée dans l'industrie, les caractéristiques de la concurrence sur le marché de l'immobilier résidentiel , et les sources de profit économique. Il est conclu que le marché primaire du logement varie du type de concurrence monopolistique à l'oligopole, et marché secondaire logement - de la concurrence parfaite à la concurrence monopolistique.

L'étude théorique réalisée nous permet de procéder à l'analyse des spécificités et des tendances du marché immobilier résidentiel dans la Russie moderne.